商品房預售管理條例

A. 商品房銷售管理辦法

B. 國家規定商品房期房預售需要符合的條件有哪些

《中華人民來共和國城市房地自產管理法》第四十四條第一款規定：「商品房預售，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。」《城市商品房預售管理辦法》第五條規定：「商品房預售應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。」《城市商品房預售管理辦法》第六條規定：「商品房預售實行許可證制度。開發企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。」

根據上述規定，房地產開發企業預售商品房應當按照規定領取商品房預售許可證，同時要符合交納全部土地出讓金，取得土地使用證、建設工程規劃許可證、施工許可證、完成一定量的工程投資等條件。

C. 《城市房地產管理法》規定，商品房預售，應當符合下列條件：

商品房預售，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取專得土地使用權證書；屬

（二）持有建設工程規劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設。

D. 商品房預售管理辦法

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首先，封頂才允許銷售，目的是讓開發商有自己的資金蓋房，這樣能減少銀行不良貸款，也能防止開發商零投入，完全用消費者的錢蓋房，這樣一旦發生損失，消費者要承擔全部奉獻。
其次，由於國家不允許封頂前預售，因此即便消費者自願購買也不可以。
再次，封頂後核實入住要看開發商自己的進度，如果質量合格，驗收通過，一般很快可以入住，開發商也願意早交房。

E. 商品房預售應具備哪些條件

根據相關的法律，來《城鄉房地產自管理法》第四十五條第一款規定；「商品房預售，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二)持有建設工程規劃許可證；（三）按提供預售的商品房計價，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。」該條款規定了商品房預售須滿足四個條件。

此外，《商品房買賣合同司法解釋》第二條規定："出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人簽訂的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效，」在實踐中，部分房地產開發企業在未取得商品房預售許可證的情況下即行銷售房屋，買賣雙方常因此而引發爭議，只要在起訴前取得商品房預售許可證，則一般認定商品房預售合同有效。

F. 商品房銷售管理辦法的《商品房銷售管理辦法》解讀

《辦法》是我國第一部商品房銷售管理辦法，《辦法》的施行為購房者保護自己的合法權益、規范商品房市場提供了法律依據。
《辦法》對現有的房地產市場進行規范化的管理具有極為重要的積極意義。一是政府充分認識到規范市場的管理是開拓和保護市場的重要手段；二是政府開始從具體的實際操作指揮中脫離出來，擺正了自己的位置。從立法和裁判角度來規范市場，這是中國改革開放之後政府各部委主管機構從指揮市場向指導與管理市場的重大轉變；三是中國的立法從保護企事業利益為主向保護消費者利益為主的重大轉變，其規范市場的積極意義是不言而喻的。 《辦法》對商品房銷售中存在的一些問題進行了規范，並為解決這些問題提供了法律依據。
比如規定房地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工的商品房；不準分割拆零銷售商品房。另外，房產商不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人，否則將處以兩萬元以上、3萬元以下的罰款，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
下文據建設部有關負責人就新出台的《商品房銷售管理辦法》的主要內容闡釋整理而成：
1.規范「一房多售」行為

《辦法》的處罰條款規定：在未解除商品房買賣合同前將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責令限期改正並處2萬元以上3萬元以下罰款；構成犯罪的依法追究刑事責任。
2.規范「合同欺詐」行為
《辦法》要求：房地產買賣合同中應當對事關購房者權益的一些重要內容必須進行明確，並規定房地產開發企業應當在訂立合同之前向購房人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示範文本》；商品房採取預售的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。
3.規范交房責任
《辦法》規定：房地產開發企業應當按照合同約定將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。
4.規范銷售程序
《辦法》重申商品房預售實行預售許可制度，並要求房地產開發企業應當執行《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的相關規定。在商品房現售方面，為避免出現現售商品房開發主體資格不合法、房屋質量不合格等問題，《辦法》第七條對此有著很詳細的規定。
5.已設定抵押權的商品房不能再出售
《辦法》規定：房地產開發企業銷售設有抵押權商品房的，不得在未解除商品房買賣合同前將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。