土地登記條例

A. 物權法與國土資源管理之三：規范土地登記 嚴格產權管理

土地登記制度是《土地管理法》和《土地管理法實施條例》確立的一項重要法律制度，是不動產登記制度的核心和重要組成部分。2007年3月16日，十屆全國人大第五次會議審議通過的《物權法》，確定了包括土地登記在內的不動產登記的基本制度。為貫徹落實《物權法》關於不動產登記的有關規定，國土資源部對《土地登記規則》進行了修改，出台了《土地登記辦法》（國土資源部令第40號），並於2008年2月1日起正式實施。

一、《土地登記辦法》出台的背景

（一）土地登記制度的歷史沿革

我國的土地登記有著悠久的歷史，它是歷代土地管理的基礎。據史料記載，早在公元前4000年至公元前2000年的黃帝、大禹時已有「平水土、劃九州、辨土質、定田等、制賦則」的記載，開創了清理地籍訂定賦則之先河。秦朝時期改革家商鞅在秦國推行了包括土地制度在內的改革，提出了「算地」和「定分」的主張。「算地」是對土地進行全面的調查核算，「定分」是用法律形式確認土地所有權，這些實際上都是土地登記的內容。北宋的王安石在變法中規定：①以東西南北各千步為一方，相當41頃66畝160步，四周立標確界；②每年9月，由縣令、縣佐分地計量，根據土質劃為五等，半年後製成土地憑證；③以後各家分產、買賣等，均以所方之田為證。這種做法與現今的調查、確權、登記、發證十分相似。明代時國家已建立了較為完整的地籍圖冊——魚鱗圖冊。

辛亥革命完成後，孫中山先生提出「平均地權」的主張。1914年民國北洋政府成立了「經界局」，1922年頒布「不動產登記條例」，1927年開始開展土地測量和登記，1930年6月30日公布《土地法》，該法第二編專門規定土地登記內容，如明確要對土地及其定著物的權利進行登記和變更登記，登記的土地權利包括土地所有權、地上權、永佃權、地役權、典權和抵押權；土地權利在登記程序進行中發生爭議由土地裁判所裁判等。

中國共產黨成立後，一直把土地登記工作放在重要位置。1931年，中央人民委員會第41次常委會通過《土地登記法》，決定「頒發土地證，確定土地所有權」。1931年11月27日，中央土地人民委員會在瑞金成立，並設立 「調查登記局」。新中國成立後，1950年，國家頒布了《城市郊區土地改革條例》，開始建立以土地清查、地權登記發證等為主要內容的地籍管理體系。1953年6月，中央人民政府委員會通過了《土地改革法》。1982年5月，農業部下設土地管理局，開始開展土地調查、土地登記、土地統計等試點工作。1986年6月25日，國家頒布《土地管理法》，明確了土地所有權和使用權的確認、登記、發證。1989年11月18日，為規范土地登記工作，原國家土地管理局頒布《土地登記規則》並於1995年進行了修訂。1998年8月29日，九屆全國人大常委會第四次會議修訂通過《土地管理法》，進一步明確國家建立土地調查制度和土地統計制度，依法登記的土地所有權和使用權受法律保護。

（二）《土地登記辦法》出台的背景

《土地登記規則》（以下簡稱《規則》）是我國開展土地登記工作的重要依據，在保護土地資產、保障權利人合法權益、加強土地管理和社會經濟發展等方面發揮了重要的作用，促進了我國土地登記制度的建立和完善。經過多年努力，我國土地登記工作已經建立了較完整的制度和技術規程，健全了土地登記機構，土地登記覆蓋率大幅度提高。據統計，我國目前國有土地使用權登記率已達86%，集體土地所有權登記率已達53%，集體建設用地使用權（包括宅基地使用權）登記率已達73%。但是，隨著我國土地管理法律制度的不斷完善和土地使用制度改革的不斷深化，現行《規則》已不能適應土地登記工作的需要。一是《規則》部分條款已不能適應當前土地登記工作的需要，需要進一步修改完善。特別是《物權法》確立了不動產統一登記制度，並在更正登記、異議登記、預告登記、登記賠償、登記申請人自我舉證、登記收費等方面對現行登記制度進行了改革創新，要求土地登記的內容必須進行相應的調整。二是《規則》是原國家土地管理局公布的規范性文件，法律效力層級較低，隨著經濟社會的發展對土地財產權益的保護要求越來越高，有必要提高《規則》的法律層級，從而進一步增強土地產權保護的作用。2007年3月，國土資源部開始著手《土地登記辦法》（以下簡稱《辦法》）的起草工作。

二、《辦法》的主要內容

《辦法》是根據《物權法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》和《土地管理法實施條例》制定的。《辦法》共十章78條，主要對土地登記的概念、原則、效力、類型、內容、程序以及土地登記各項基本制度等作出了明確規定。

（一）關於土地登記的分類

《辦法》根據土地登記的特點，將土地登記分為 「總登記」、「初始登記」、「變更登記」、「注銷登記」及「其他登記」，「其他登記」又包括「更正登記」、「異議登記」、「預告登記」、「查封登記」等。相對於《規則》，新增加了「異議登記」、「預告登記」和「查封登記」等。

除調整了土地登記類型外，《辦法》還重新界定了登記類型的含義。 根據《規則》的規定，初始土地登記又稱總登記，是指在一定時間內，對轄區全部土地或者特定區域的土地進行的普遍登記。《辦法》將土地總登記與初始登記區別開來。土地總登記是指一定時間內對轄區內全部土地或者特定區域內土地進行的全面登記；初始登記是指土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。在《規則》中，變更土地登記是指初始土地登記以外的土地登記，包括土地使用權、所有權和土地他項權利設定登記，土地使用權、所有權和土地他項權利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，注銷土地登記等。《辦法》將變更登記僅局限於因土地權利人發生改變，或者因土地權利人姓名、名稱、地址和土地用途等內容發生變更而進行的登記，概念的內涵大大縮小。《規則》沒有對注銷登記作出明確定義，《辦法》將注銷登記定義為因土地權利的消滅等而進行的登記，實質含義與《規則》注銷登記的含義相同。

《辦法》對更正登記進行了細化，將啟動更正登記的情形分為兩類：一是土地權利人和利害關系人發現土地登記結果有誤或有遺漏時，依照法定程序以書面形式向土地登記機關申請更正登記，經土地登記機關審核，情況屬實的，辦理更正登記；二是土地登記機關發現有明顯的登記錯誤，如果是審查疏忽造成錯登、漏登的，土地登記機關可依職權和相關事實證據，按照原登記報批程序，進行更正登記。

所謂異議登記，是登記機關將事實上的權利人以及利害關系人對土地登記簿記載的權利所提出的異議記入登記簿的行為。異議登記的目的是限制土地登記簿上的權利人的權利，避免存在爭議的土地權利為第三人善意取得，以保障提出異議登記的利害關系人的權利。預告登記是指為保全一項請求權而進行的登記，該請求權所要達到的目的，是在將來發生不動產物權變動。它將債權請求權予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產物權登記請求權行為的處分無效，以保障將來該登記的實現。

《辦法》還吸收了《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發[2004]5號）的有關內容，規定了查封登記制度。查封登記，是指國土資源行政主管部門根據人民法院提供的查封裁定書和協助執行通知書，報經人民政府批准後將查封或者預查封的情況在土地登記簿上加以記載的登記。

（二）關於土地登記的效力

《辦法》規定，土地登記是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載於土地登記簿公示的行為。這一規定對土地登記的內涵進行了明確，即土地登記是一種土地物權公示行為，這意味著土地登記主要是物權公示的手段，淡化了土地登記的行政管理色彩，使土地登記保護土地產權、維護交易安全、產生公示公信效力的民事功能得到強化。

《辦法》專章規定了土地權利保護，明確規定依法登記的國有土地使用權、集體土地所有權和集體土地使用權、土地抵押權、地役權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。同時，為保護土地權利人的合法權利，為社會提供准確的土地登記信息，規定了縣級以上人民政府國土資源行政主管部門應當加強土地登記結果的信息系統和資料庫建設，實現國家和地方土地登記結果的信息共享和異地查詢。

對於因繼承或者受遺贈取得土地權利的，根據《物權法》的規定，不登記也產生效力。為了保持登記結果資料的連續性，對當事人在沒有登記之前就先行轉讓該土地使用權或者設定土地抵押權的，《辦法》作出了進一步規定，即當事人應當先將土地權利申請登記到其名下之後，再申請辦理土地權利變更登記或者抵押權登記。

（三）關於登記的土地權利范圍

《辦法》涉及的土地權利既有《物權法》規定的集體土地所有權、建設用地使用權、宅基地使用權、抵押權、地役權，也有土地管理相關法律法規規定的農用地使用權等。為保持土地權利名稱的連續性，同時也體現與《物權法》和土地管理相關法律法規規定的土地權利的銜接，《辦法》使用的土地權利名稱為國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權等。國有土地使用權，包括國有建設用地使用權和國有農用地使用權；集體土地使用權，包括集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權（不含土地承包經營權）。

為保持土地證書的連續性，避免土地證書過多不易管理的問題，《土地登記辦法》根據土地權利的主要種類，規定土地證書分為國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證以及土地他項權利證明書四種。國有建設用地使用權和國有農用地使用權在國有土地使用證上載明；集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權在集體土地使用證上載明。

（四）關於宗地的范圍

《規則》第五條第一款規定土地登記以宗地為基本單元，但對於宗地的概念沒有作出明確的規定。《城鎮地籍調查規程》以及有關地籍調查的書籍一般將宗地定義為土地權屬界址線所封閉包圍的地塊，根據這一定義，宗地只是一個平面的概念。

《物權法》第一百三十六條規定「建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立」，第一百三十八條中規定建設用地使用權出讓合同應包括「建築物、構築物及其附屬設施佔用的空間」。根據這一規定，可以設立立體的空間的土地權利。因此《辦法》第五條第二款規定，宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間，是一個三維立體的空間概念。《辦法》通過擴展宗地的概念外延，將地上、地下土地使用權納入了其調整范圍。因此，以後進行土地登記，不僅要登記土地的四至界限，而且要登記土地的上下空間范圍。

（五）關於土地登記的程序

按照《規則》的規定，土地登記的程序是：申請→地籍調查→權屬審核→注冊登記→頒發或更換證書。其中地籍調查是土地登記機關的一項重要職責，由國土資源行政主管部門完成。《辦法》規定，除登記機關依職權進行的登記外，土地登記應當依照申請進行；當事人在申請土地登記時，須提交土地權屬來源證明、地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標等必要材料；並且明確「申請人提交的地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標，可以委託有資質的專業技術單位進行地籍調查獲得」。這樣，土地登記（土地總登記除外）的程序簡化為申請→權屬審核→注冊登記→頒發或更換證書。土地登記必需的相關資料由當事人提供。

三、登記工作中應當注意的幾個問題

（一）關於證書查驗問題

土地登記是土地權利的公示行為，在民事方面最重要的功能就是產生公示公信效力。土地登記主要是物權公示的手段，登記機關進行登記是一種行政確認，不是行政許可。《辦法》根據《物權法》的規定，刪除了《規則》中關於證書查驗、申報地價、不登記按非法佔地、違法佔地處理等的規定，使土地登記民事功能得到強化。

（二）關於土地債權的登記問題

土地登記是一種物權公示行為，《辦法》只是規定了物權登記的幾種情形，而對土地使用權出租等土地債權的登記未作出規定。筆者認為，土地使用權是群眾的重要財產權利，為規范土地市場的良性發展，保護承租人的合法權益，如果出租人或承租人申請登記，土地登記機關應當予以辦理。

（三）關於自我舉證問題

土地登記自我舉證是土地登記申請時由土地權利人自我提交登記資料和宗地調查成果資料的一項制度，是轉變政府職能、提高土地登記效率和社會化服務水平的重要措施。為便於當事人自行提供地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標等材料，2003年3月4日，國土資源部辦公廳發布了《關於在浙江、廣東兩省開展土地登記自我舉證試點工作的復函》（國土資廳函[2003]52號），在浙江、廣東開展土地登記自我舉證制度試點。《物權法》第十一條規定，當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。明確要求不動產登記實行自我舉證制度。根據《物權法》的規定，以及我國土地登記自我舉證、地籍調查前置的試點經驗，《辦法》對土地登記的程序進行了新的規定。明確「申請人提交的地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標，可以委託有資質的專業技術單位進行地籍調查獲得」。這意味著，過去由行政機關包辦的地籍調查等事務工作，不再是行政機關的分內之事，土地登記必需的相關資料要由申請者自我提供，即自我舉證。

B. 什麼是土地登記制度

根據《土地管理法實施條例》第三條規定：國家依法實行土地登記發證制度。依法回登記的土地所有權答和土地使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

土地登記內容和土地權屬證書式樣由國務院土地行政主管部門統一規定。

土地登記資料可以公開查詢。

確認林地、草原的所有權或者使用權，確認水面、灘塗的養殖使用權，分別依照《森林法》、《草原法》和《漁業法》的有關規定辦理。

C. 土地登記辦法

(2007年11月28日 國土資源部令第40號發布 自2008年2月1日起施行)

第一章 總 則

第一條 為規范土地登記行為,保護土地權利人的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》 和 《中華人民共和國土地管理法實施條例》,制定本辦法。

第二條 本辦法所稱土地登記,是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載於土地登記簿公示的行為。

前款規定的國有土地使用權,包括國有建設用地使用權和國有農用地使用權;集體土地使用權,包括集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權 (不含土地承包經營權)。

第三條 土地登記實行屬地登記原則。

申請人應當依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請,依法報縣級以上人民政府登記造冊,核發土地權利證書。但土地抵押權、地役權由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記,核發土地他項權利證明書。

跨縣級行政區域使用的土地,應當報土地所跨區域各縣級以上人民政府分別辦理土地登記。

在京中央國家機關使用的土地,按照 《在京中央國家機關用地土地登記辦法》 的規定執行。

第四條 國家實行土地登記人員持證上崗制度。從事土地權屬審核和登記審查的工作人員,應當取得國務院國土資源行政主管部門頒發的土地登記上崗證書。

第二章 一般規定

第五條 土地以宗地為單位進行登記。

宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間。

第六條 土地登記應當依照申請進行,但法律、法規和本辦法另有規定的除外。

第七條 土地登記應當由當事人共同申請,但有下列情形之一的,可以單方申請:

(一) 土地總登記;

(二) 國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權的初始登記;

(三) 因繼承或者遺贈取得土地權利的登記;

(四) 因人民政府已經發生法律效力的土地權屬爭議處理決定而取得土地權利的登記;

(五) 因人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的法律文書而取得土地權利的登記;

(六) 更正登記或者異議登記;

(七) 名稱、地址或者用途變更登記;

(八) 土地權利證書的補發或者換發;

(九) 其他依照規定可以由當事人單方申請的情形。

第八條 兩個以上土地使用權人共同使用一宗土地的,可以分別申請土地登記。

第九條 申請人申請土地登記,應當根據不同的登記事項提交下列材料:

(一) 土地登記申請書;

(二) 申請人身份證明材料;

(三) 土地權屬來源證明;

(四) 地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標;

(五) 地上附著物權屬證明;

(六) 法律法規規定的完稅或者減免稅憑證;

(七) 本辦法規定的其他證明材料。

前款第 (四) 項規定的地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標,可以委託有資質的專業技術單位進行地籍調查獲得。

申請人申請土地登記,應當如實向國土資源行政主管部門提交有關材料和反映真實情況,並對申請材料實質內容的真實性負責。

第十條 未成年人的土地權利,應當由其監護人代為申請登記。申請辦理未成年人土地登記的,除提交本辦法第九條規定的材料外,還應當提交監護人身份證明材料。

第十一條 委託代理人申請土地登記的,除提交本辦法第九條規定的材料外,還應當提交授權委託書和代理人身份證明。

代理境外申請人申請土地登記的,授權委託書和被代理人身份證明應當經依法公證或者認證。

第十二條 對當事人提出的土地登記申請,國土資源行政主管部門應當根據下列情況分別作出處理:

(一) 申請登記的土地不在本登記轄區的,應當當場作出不予受理的決定,並告知申請人向有管轄權的國土資源行政主管部門申請;

(二) 申請材料存在可以當場更正的錯誤的,應當允許申請人當場更正;

(三) 申請材料不齊全或者不符合法定形式的,應當當場或者在五日內一次告知申請人需要補正的全部內容;

(四) 申請材料齊全、符合法定形式,或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的,應當受理土地登記申請。

第十三條 國土資源行政主管部門受理土地登記申請後,認為必要的,可以就有關登記事項向申請人詢問,也可以對申請登記的土地進行實地查看。

第十四條 國土資源行政主管部門應當對受理的土地登記申請進行審查,並按照下列規定辦理登記手續:

(一) 根據對土地登記申請的審核結果,以宗地為單位填寫土地登記簿;

(二) 根據土地登記簿的相關內容,以權利人為單位填寫土地歸戶卡;

(三) 根據土地登記簿的相關內容,以宗地為單位填寫土地權利證書。對共有一宗土地的,應當為兩個以上土地權利人分別填寫土地權利證書。

國土資源行政主管部門在辦理土地所有權和土地使用權登記手續前,應當報經同級人民政府批准。

第十五條 土地登記簿是土地權利歸屬和內容的根據。土地登記簿應當載明下列內容:

(一) 土地權利人的姓名或者名稱、地址;

(二) 土地的權屬性質、使用權類型、取得時間和使用期限、權利以及內容變化情況;

(三) 土地的坐落、界址、面積、宗地號、用途和取得價格;

(四) 地上附著物情況。

土地登記簿應當加蓋人民政府印章。

土地登記簿採用電子介質的,應當每天進行異地備份。

第十六條 土地權利證書是土地權利人享有土地權利的證明。

土地權利證書記載的事項,應當與土地登記簿一致;記載不一致的,除有證據證明土地登記簿確有錯誤外,以土地登記簿為准。

第十七條 土地權利證書包括:

(一) 國有土地使用證;

(二) 集體土地所有證;

(三) 集體土地使用證;

(四) 土地他項權利證明書。

國有建設用地使用權和國有農用地使用權在國有土地使用證上載明;集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權在集體土地使用證上載明;土地抵押權和地役權可以在土地他項權利證明書上載明。

土地權利證書由國務院國土資源行政主管部門統一監制。

第十八條 有下列情形之一的,不予登記:

(一) 土地權屬有爭議的;

(二) 土地違法違規行為尚未處理或者正在處理的;

(三) 未依法足額繳納土地有償使用費和其他稅費的;

(四) 申請登記的土地權利超過規定期限的;

(五) 其他依法不予登記的。

不予登記的,應當書面告知申請人不予登記的理由。

第十九條 國土資源行政主管部門應當自受理土地登記申請之日起二十日內,辦結土地登記審查手續。特殊情況需要延期的,經國土資源行政主管部門負責人批准後,可以延長十日。

第二十條 土地登記形成的文件資料,由國土資源行政主管部門負責管理。

土地登記申請書、土地登記審批表、土地登記歸戶卡和土地登記簿的式樣,由國務院國土資源行政主管部門規定。

第三章 土地總登記

第二十一條 本辦法所稱土地總登記,是指在一定時間內對轄區內全部土地或者特定區域內土地進行的全面登記。

第二十二條 土地總登記應當發布通告。通告的主要內容包括:

(一) 土地登記區的劃分;

(二) 土地登記的期限;

(三) 土地登記收件地點;

(四) 土地登記申請人應當提交的相關文件材料;

(五) 需要通告的其他事項。

第二十三條 對符合總登記要求的宗地,由國土資源行政主管部門予以公告。公告的主要內容包括:

(一) 土地權利人的姓名或者名稱、地址;

(二) 准予登記的土地坐落、面積、用途、權屬性質、使用權類型和使用期限;

(三) 土地權利人及其他利害關系人提出異議的期限、方式和受理機構;

(四) 需要公告的其他事項。

第二十四條 公告期滿,當事人對土地總登記審核結果無異議或者異議不成立的,由國土資源行政主管部門報經人民政府批准後辦理登記。

第四章 初始登記

第二十五條 本辦法所稱初始登記,是指土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。

第二十六條 依法以劃撥方式取得國有建設用地使用權的,當事人應當持縣級以上人民政府的批准用地文件和國有土地劃撥決定書等相關證明材料,申請劃撥國有建設用地使用權初始登記。

新開工的大中型建設項目使用劃撥國有土地的,還應當提供建設項目竣工驗收報告。

第二十七條 依法以出讓方式取得國有建設用地使用權的,當事人應當在付清全部國有土地出讓價款後,持國有建設用地使用權出讓合同和土地出讓價款繳納憑證等相關證明材料,申請出讓國有建設用地使用權初始登記。

第二十八條 劃撥國有建設用地使用權已依法轉為出讓國有建設用地使用權的,當事人應當持原國有土地使用證、出讓合同及土地出讓價款繳納憑證等相關證明材料,申請出讓國有建設用地使用權初始登記。

第二十九條 依法以國有土地租賃方式取得國有建設用地使用權的,當事人應當持租賃合同和土地租金繳納憑證等相關證明材料,申請租賃國有建設用地使用權初始登記。

第三十條 依法以國有土地使用權作價出資或者入股方式取得國有建設用地使用權的,當事人應當持原國有土地使用證、土地使用權出資或者入股批准文件和其他相關證明材料,申請作價出資或者入股國有建設用地使用權初始登記。

第三十一條 以國家授權經營方式取得國有建設用地使用權的,當事人應當持原國有土地使用證、土地資產處置批准文件和其他相關證明材料,申請授權經營國有建設用地使用權初始登記。

第三十二條 農民集體土地所有權人應當持集體土地所有權證明材料,申請集體土地所有權初始登記。

第三十三條 依法使用本集體土地進行建設的,當事人應當持有批准權的人民政府的批准用地文件,申請集體建設用地使用權初始登記。

第三十四條 集體土地所有權人依法以集體建設用地使用權入股、聯營等形式興辦企業的,當事人應當持有批准權的人民政府的批准文件和相關合同,申請集體建設用地使用權初始登記。

第三十五條 依法使用本集體土地進行農業生產的,當事人應當持農用地使用合同,申請集體農用地使用權初始登記。

第三十六條 依法抵押土地使用權的,抵押權人和抵押人應當持土地權利證書、主債權債務合同、抵押合同以及相關證明材料,申請土地使用權抵押登記。

同一宗地多次抵押的,以抵押登記申請先後為序辦理抵押登記。

符合抵押登記條件的,國土資源行政主管部門應當將抵押合同約定的有關事項在土地登記簿和土地權利證書上加以記載,並向抵押權人頒發土地他項權利證明書。申請登記的抵押為最高額抵押的,應當記載所擔保的最高債權額、最高額抵押的期間等內容。

第三十七條 在土地上設定地役權後,當事人申請地役權登記的,供役地權利人和需役地權利人應當向國土資源行政主管部門提交土地權利證書和地役權合同等相關證明材料。

符合地役權登記條件的,國土資源行政主管部門應當將地役權合同約定的有關事項分別記載於供役地和需役地的土地登記簿和土地權利證書,並將地役權合同保存於供役地和需役地的宗地檔案中。

供役地、需役地分屬不同國土資源行政主管部門管轄的,當事人可以向負責供役地登記的國土資源行政主管部門申請地役權登記。負責供役地登記的國土資源行政主管部門完成登記後,應當通知負責需役地登記的國土資源行政主管部門,由其記載於需役地的土地登記簿。

第五章 變更登記

第三十八條 本辦法所稱變更登記,是指因土地權利人發生改變,或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發生變更而進行的登記。

第三十九條 依法以出讓、國有土地租賃、作價出資或者入股方式取得的國有建設用地使用權轉讓的,當事人應當持原國有土地使用證和土地權利發生轉移的相關證明材料,申請國有建設用地使用權變更登記。

第四十條 因依法買賣、交換、贈與地上建築物、構築物及其附屬設施涉及建設用地使用權轉移的,當事人應當持原土地權利證書、變更後的房屋所有權證書及土地使用權發生轉移的相關證明材料,申請建設用地使用權變更登記。涉及劃撥土地使用權轉移的,當事人還應當提供有批准權人民政府的批准文件。

第四十一條 因法人或者其他組織合並、分立、兼並、破產等原因致使土地使用權發生轉移的,當事人應當持相關協議及有關部門的批准文件、原土地權利證書等相關證明材料,申請土地使用權變更登記。

第四十二條 因處分抵押財產而取得土地使用權的,當事人應當在抵押財產處分後,持相關證明文件,申請土地使用權變更登記。

第四十三條 土地使用權抵押期間,土地使用權依法發生轉讓的,當事人應當持抵押權人同意轉讓的書面證明、轉讓合同及其他相關證明材料,申請土地使用權變更登記。

已經抵押的土地使用權轉讓後,當事人應當持土地權利證書和他項權利證明書,辦理土地抵押權變更登記。

第四十四條 經依法登記的土地抵押權因主債權被轉讓而轉讓的,主債權的轉讓人和受讓人可以持原土地他項權利證明書、轉讓協議、已經通知債務人的證明等相關證明材料,申請土地抵押權變更登記。

第四十五條 因人民法院、仲裁機構生效的法律文書或者因繼承、受遺贈取得土地使用權,當事人申請登記的,應當持生效的法律文書或者死亡證明、遺囑等相關證明材料,申請土地使用權變更登記。

權利人在辦理登記之前先行轉讓該土地使用權或者設定土地抵押權的,應當依照本辦法先將土地權利申請登記到其名下後,再申請辦理土地權利變更登記。

第四十六條 已經設定地役權的土地使用權轉移後,當事人申請登記的,供役地權利人和需役地權利人應當持變更後的地役權合同及土地權利證書等相關證明材料,申請辦理地役權變更登記。

第四十七條 土地權利人姓名或名稱、地址發生變化的,當事人應當持原土地權利證書等相關證明材料,申請姓名或者名稱、地址變更登記。

第四十八條 土地的用途發生變更的,當事人應當持有關批准文件和原土地權利證書,申請土地用途變更登記。

土地用途變更依法需要補交土地出讓價款的,當事人還應當提交已補交土地出讓價款的繳納憑證。

第六章 注銷登記

第四十九條 本辦法所稱注銷登記,是指因土地權利的消滅等而進行的登記。

第五十條 有下列情形之一的,可直接辦理注銷登記:

(一) 依法收回的國有土地;

(二) 依法徵收的農民集體土地;

(三) 因人民法院、仲裁機構的生效法律文書致使原土地權利消滅,當事人未辦理注銷登記的。

第五十一條 因自然災害等原因造成土地權利消滅的,原土地權利人應當持原土地權利證書及相關證明材料,申請注銷登記。

第五十二條 非住宅國有建設用地使用權期限屆滿,國有建設用地使用權人未申請續期或者申請續期未獲批準的,當事人應當在期限屆滿前十五日內,持原土地權利證書,申請注銷登記。

第五十三條 已經登記的土地抵押權、地役權終止的,當事人應當在該土地抵押權、地役權終止之日起十五日內,持相關證明文件,申請土地抵押權、地役權注銷登記。

第五十四條 當事人未按照本辦法第五十一條、第五十二條和第五十三條的規定申請注銷登記的,國土資源行政主管部門應當責令當事人限期辦理;逾期不辦理的,進行注銷公告,公告期滿後可直接辦理注銷登記。

第五十五條 土地抵押期限屆滿,當事人未申請土地使用權抵押注銷登記的,除設定抵押權的土地使用權期限屆滿外,國土資源行政主管部門不得直接注銷土地使用權抵押登記。

第五十六條 土地登記注銷後,土地權利證書應當收回;確實無法收回的,應當在土地登記簿上註明,並經公告後廢止。

第七章 其他登記

第五十七條 本辦法所稱其他登記,包括更正登記、異議登記、預告登記和查封登記。

第五十八條 國土資源行政主管部門發現土地登記簿記載的事項確有錯誤的,應當報經人民政府批准後進行更正登記,並書面通知當事人在規定期限內辦理更換或者注銷原土地權利證書的手續。當事人逾期不辦理的,國土資源行政主管部門報經人民政府批准並公告後,原土地權利證書廢止。

更正登記涉及土地權利歸屬的,應當對更正登記結果進行公告。

第五十九條 土地權利人認為土地登記簿記載的事項錯誤的,可以持原土地權利證書和證明登記錯誤的相關材料,申請更正登記。

利害關系人認為土地登記簿記載的事項錯誤的,可以持土地權利人書面同意更正的證明文件,申請更正登記。

第六十條 土地登記簿記載的權利人不同意更正的,利害關系人可以申請異議登記。

對符合異議登記條件的,國土資源行政主管部門應當將相關事項記載於土地登記簿,並向申請人頒發異議登記證明,同時書面通知土地登記簿記載的土地權利人。

異議登記期間,未經異議登記權利人同意,不得辦理土地權利的變更登記或者設定土地抵押權。

第六十一條 有下列情形之一的,異議登記申請人或者土地登記簿記載的土地權利人可以持相關材料申請注銷異議登記:

(一) 異議登記申請人在異議登記之日起十五日內沒有起訴的;

(二) 人民法院對異議登記申請人的起訴不予受理的;

(三) 人民法院對異議登記申請人的訴訟請求不予支持的。

異議登記失效後,原申請人就同一事項再次申請異議登記的,國土資源行政主管部門不予受理。

第六十二條 當事人簽訂土地權利轉讓的協議後,可以按照約定持轉讓協議申請預告登記。

對符合預告登記條件的,國土資源行政主管部門應當將相關事項記載於土地登記簿,並向申請人頒發預告登記證明。

預告登記後,債權消滅或者自能夠進行土地登記之日起三個月內當事人未申請土地登記的,預告登記失效。

預告登記期間,未經預告登記權利人同意,不得辦理土地權利的變更登記或者土地抵押權、地役權登記。

第六十三條 國土資源行政主管部門應當根據人民法院提供的查封裁定書和協助執行通知書,報經人民政府批准後將查封或者預查封的情況在土地登記簿上加以記載。

第六十四條 國土資源行政主管部門在協助人民法院執行土地使用權時,不對生效法律文書和協助執行通知書進行實體審查。國土資源行政主管部門認為人民法院的查封、預查封裁定書或者其他生效法律文書錯誤的,可以向人民法院提出審查建議,但不得停止辦理協助執行事項。

第六十五條 對被執行人因繼承、判決或者強制執行取得,但尚未辦理變更登記的土地使用權的查封,國土資源行政主管部門依照執行查封的人民法院提交的被執行人取得財產所依據的繼承證明、生效判決書或者執行裁定書及協助執行通知書等,先辦理變更登記手續後,再行辦理查封登記。

第六十六條 土地使用權在預查封期間登記在被執行人名下的,預查封登記自動轉為查封登記。

第六十七條 兩個以上人民法院對同一宗土地進行查封的,國土資源行政主管部門應當為先送達協助執行通知書的人民法院辦理查封登記手續,對後送達協助執行通知書的人民法院辦理輪候查封登記,並書面告知其該土地使用權已被其他人民法院查封的事實及查封的有關情況。

輪候查封登記的順序按照人民法院送達協助執行通知書的時間先後進行排列。查封法院依法解除查封的,排列在先的輪候查封自動轉為查封;查封法院對查封的土地使用權全部處理的,排列在後的輪候查封自動失效;查封法院對查封的土地使用權部分處理的,對剩餘部分,排列在後的輪候查封自動轉為查封。

預查封的輪候登記參照本條第一款和第二款的規定辦理。

第六十八條 查封、預查封期限屆滿或者人民法院解除查封的,查封、預查封登記失效,國土資源行政主管部門應當注銷查封、預查封登記。

第六十九條 對被人民法院依法查封、預查封的土地使用權,在查封、預查封期間,不得辦理土地權利的變更登記或者土地抵押權、地役權登記。

第八章 土地權利保護

第七十條 依法登記的國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權受法律保護,任何單位和個人不得侵犯。

第七十一條 縣級以上人民政府國土資源行政主管部門應當加強土地登記結果的信息系統和資料庫建設,實現國家和地方土地登記結果的信息共享和異地查詢。

第七十二條 國家實行土地登記資料公開查詢制度。土地權利人、利害關系人可以申請查詢土地登記資料,國土資源行政主管部門應當提供。

土地登記資料的公開查詢,依照《土地登記資料公開查詢辦法》 的規定執行。

第九章 法律責任

第七十三條 當事人偽造土地權利證書的,由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門依法沒收偽造的土地權利證書;情節嚴重構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第七十四條 國土資源行政主管部門工作人員在土地登記工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第十章 附 則

第七十五條 經省、自治區、直轄市人民政府確定,縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責土地和房屋登記工作的,其房地產登記中有關土地登記的內容應當符合本辦法的規定,其房地產權證書的內容和式樣應當報國務院國土資源行政主管部門核准。

第七十六條 土地登記中依照本辦法需要公告的,應當在人民政府或者國土資源行政主管部門的門戶網站上進行公告。

第七十七條 土地權利證書滅失、遺失的,土地權利人應當在指定媒體上刊登滅失、遺失聲明後,方可申請補發。補發的土地權利證書應當註明 「補發」 字樣。

第七十八條 本辦法自2008年2月1日起施行。

D. 我國現行土地登記辦法

根據我國《憲法》《土地管理法》及其實施條例的規定，我國土地使用制度內容包括以下方面：
土地的權利歸屬制度。《土地管理法》規定：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即土地所有權由國家代表全體人民行使，具體由國務院代表國家行使，用地單位和個人只有使用權；農民集體所有的土地依法屬於村農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；其中已經分別屬於村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬於鄉(鎮)農民集體所有的，由鄉(鎮)農村集體經濟組織經營、管理。
《土地管理實施條例》第二條進一步明確了國有土地的范圍，包括：(1)城市市區的土地；(2)農村和城市郊區中已經依法沒收、徵收、征購為國有的土地；(3)國家依法徵用的土地；(4)依法不屬於集體所有的林地、草地、荒地、灘塗及其他土地；(5)農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬於其成員集體所有的土地；(6)因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移後不再使用的原屬於遷移農民集體所有的土地。農村和城市郊區的土地，除法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有。《憲法》第十條規定：「農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。」第九條規定：「礦藏、水流、森林、山嶺、草地、荒地、灘塗等自然資源，都屬於國家所有，即全民所有；由法律規定屬於集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘塗除外。」
土地所有權禁止轉讓制度。任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行徵用。
國家實行土地登記制度。縣級以上人民政府對所管轄的土地進行登記造冊，屬於國有土地的，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權。其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記發證機關，由國務院確定核發《國有土地使用證》。屬於集體所有土地的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。農民集體所有的土地依法用於非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。依法登記的土地所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。
國家實行國有土地有償有限期使用制度。除國家核準的劃撥土地外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進行市場交易等，均實行有償有限期的使用。
國家實行土地用途管制制度。《土地管理法》第四條規定，國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實和特殊保護。
這里的農用地是指直接用於農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建築物、構築物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。
國家實行保護耕地的制度。國家保護耕地，嚴格控制耕地轉為非耕地。同時還規定，國家實行佔用耕地補償制度。非農業建設經批准佔用耕地的，按照「佔多少，墾多少」的原則，由佔用耕地的單位負責開墾與所佔用耕地的數量和質量相當的耕地；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納耕地開墾費，專款用於開墾新的耕地。禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。已經辦理審批手續的非農業建設佔用耕地，一年內不用而又可以耕種並收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動工建設的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費；連續兩年未使用的，經原批准機關批准，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權；該幅土地原為農民集體所有的，應當交由原農村集體經濟組織恢復耕種。
在城市規劃區范圍內，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，依照《城市房地產管理法》的有關規定辦理。承包經營耕地的單位或者個人連續兩年棄耕拋荒的，原發包單位應當終止承包合同，收回發包的耕地。
國家建立土地調查制度和土地統計制度。縣級以上人民政府土地行政主管部門會同同級有關部門進行土地調查。土地所有者或者使用者應當配合調查，並提供有關資料。縣級以上人民政府土地行政主管部門會同同級有關部門根據土地調查成果、規劃土地用途和國家制定的統一標准，評定土地等級。

E. 土地登記辦法；第58條之規定是什麼

第58條的規定：國土資源行政主管部門發現土地登記簿記載的事項確有錯誤的，應當報經人回民政府批准後答進行更正登記，並書面通知當事人在規定期限內辦理更換或者注銷原土地權利證書的手續。當事人逾期不辦理的，國土資源行政主管部門報經人民政府批准並公告後，原土地權利證書廢止。

F. 《不動產登記條例》出台後《土地登記辦法》還適用嗎

土地登記辦法和房屋登記辦法都依然有效，當然按照新法優於舊發原則，沖突性的條款，還是要根據不動產登記條例。

G. 土地登記辦法第九條第五項包括哪些內容

第九條 國有土地使用權由使用單位或者個人申請登記。

集體土地所有權由村民委員會或者農業集體經濟組織申請登記。

集體土地使用權由使用單位或者個人申請登記。

土地他項權利需要單獨申請的，由有關權利人申請登記。

第十條 申請土地登記，申請人應當向土地管理部門領取土地登記申請書。

土地登記申請書應當載明下列事項，並由申請人簽名蓋章：

（一）申請人名稱、地址；

（二）土地座落、面積、用途；

（三）土地所有權、使用權和土地他項權利的權屬來源；

（四）其他事項。

第十一條 申請土地登記，申請人還必須向土地管理部門提交下列文件資料：

（一）單位、法定代表人證明，個人身份證明或者戶籍證明；

（二）土地權屬來源證明及相關圖紙；

（三）地上附著物權屬證明。

委託代理人申請土地登記的，還應當提交法定代表人授權委託書和代理人身份證明。

第十二條 因歷史等原因無法提供土地權屬來源證明的，個人使用的土地，可以由四鄰、居（村）民委員會開具證明；單位使用的土地，可以由其上級主管單位開具證明。

第十三條 土地登記申請經初步審查合格後，由土地管理部門組織專業人員到實地進行地籍調查。根據地籍調查結果，對土地權屬、面積、用途等逐項審核，認為符合登記要求的，予以公告。

第十四條 公告的主要內容包括：

（一）土地使用人、所有人和土地他項權利人的名稱、地址；

（二）准予登記的土地權屬性質、面積、座落；

（三）土地使用人、所有人和土地他項權利人及其他土地權益有關人提出異議的期限、方式和受理機關；

（四）其他事項。

第十五條 土地登記申請人及其他土地權益有關人在公告規定的期限內，對土地登記審核結果有異議的，異議人應當於公告之日起二十日內向土地管理部門提交異議書和有關證明。

土地管理部門應當對異議書進行調查核實，異議理由成立的，應當予以更正；異議理由不成立的，應當書面通知異議人。對有爭議的，按照《中華人民共和國土地管理法》第十三條規定進行處理後，再予登記。

H. 土地登記辦法正式實施前用什麼法律

1989年原國家土地管理局就頒布實施了《土地登記規則》，並於1995年進行了修訂。

I. 土地登記辦法的重要意義

國土資源部重要的部門規章——《土地登記辦法》的面世，這是我國立法界一件值得關注的事件。它的頒布實施，是國土資源部貫徹落實《物權法》的重要舉措，對我國土地產權制度建設意義重大，對推動我國不動產登記制度建設將會產生積極影響。
我國《物權法》確立了不動產統一登記制度。這一基本原則，決定了我國不動產登記的發展趨勢和方向，也決定了我國土地登記制度的未來發展方向。土地是最重要、最基礎的不動產，土地登記是不動產登記的基礎。在國家出台不動產登記法規之前，以部門規章的形式調整規范土地登記，具有迫切的現實意義。
早在1989年原國家土地管理局就頒布實施了《土地登記規則》，並於1995年進行了修訂。《規則》頒布實施以來，對我國土地登記制度的建立和完善，對明晰土地產權、保護土地權利人合法權益、維護社會穩定、促進國土資源管理和經濟社會發展起到了重要作用。但是，隨著經濟社會的持續快速發展，以及我國土地管理法律制度的不斷完善和土地使用制度改革的不斷深化，《規則》已不能適應土地登記工作的需要。《物權法》的頒布實施，對土地登記的程序和內容提出了新要求，也為規范土地登記提供了千載難逢的良機。因此，國土資源部在總結《規則》實踐經驗的基礎上，及時修訂出台了《土地登記辦法》。《辦法》一方面盡量不打破多年實踐中已經形成的、並被證明為科學可行的土地登記制度和確權體系，確保土地登記工作的連續性，減少因為修改法律而帶來的執行上的成本；另一方面對地方在長期土地登記工作實踐中摸索出的好的經驗、做法，進行了歸納、吸收，使土地登記辦法在創新的基礎上更加科學、完善。
有恆產者有恆心。土地產權制度的完善對於保護土地財產權益、完善社會主義市場經濟體制乃至進一步解放和發展生產力，具有重要的影響力。《土地登記辦法》的出台，標志著我國土地產權制度建設的一次重大進步。細讀《土地登記辦法》，我們會發現，它的諸多突破點，如對土地登記效力的全新認定，對土地登記基本概念的科學確認，以及對土地登記操作流程中更加便民、高效、規范的規定，都體現了我國社會主義市場經濟的不斷發展和國家民主法治的重大進步以及國家對民生的更切實的關注。相信《土地登記辦法》的實施，必將對我國土地權利人合法權益的保護以及土地市場的建設提供更為有效的保障。
讓每一塊土地都擁有合法的「身份證」，是我們一直以來的理想。《土地登記辦法》的出台，為實現這一理想創造了現實條件。貫徹實施好《土地登記辦法》，要求各級國土資源行政主管部門進一步增強依法登記的意識，加強土地登記規范化建設，進一步提高土地登記人員素質，建立激勵機制和責任追究機制，進一步規范土地登記程序，提高土地登記質量，保證土地登記結果具有準確性和權威性。要進一步擴大土地登記覆蓋面。還要採取各種便民措施，提高土地登記效率。
經過多年努力，我國土地登記工作已經具備了相當的工作基礎，建立了完整的規章、制度和技術規程，健全了各級登記機構，土地登記覆蓋率大幅提高，為經濟社會平穩、健康發展發揮了不可或缺的產權保障作用。我們期待著通過《土地登記辦法》的頒布實施，進一步發揮土地登記在產權管理和經濟社會發展中的作用，為保護土地權利人的合法權益，促進社會的和諧與穩定創造有利條件，為中國人的土地財產保護提供堅實的法律保障。