深圳市物業管理條例

A. 物業管理條例

物業管理條例
（2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布 根據2007年8月26日《國務院關於修改〈物業管理條例〉的決定》修訂）
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第一章 總則

第一條
為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。
第二條
本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第三條
國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
第四條
國家鼓勵採用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
第五條
國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
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第二章 業主及業主大會

第六條
房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第七條
業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第八條
物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第九條
一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十條
同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十一條
下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建築物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十二條
業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主可以委託代理人參加業主大會會議。
業主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第十三條
業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第十四條
召開業主大會會議，應當於會議召開15日以前通知全體業主。
住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。
業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十五條
業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（四）監督管理規約的實施；
（五）業主大會賦予的其他職責。
第十六條
業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。
業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。
第十七條
管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
管理規約對全體業主具有約束力。
第十八條
業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
第十九條
業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
第二十條
業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，並接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，並認真聽取居民委員會的建議。
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第三章 前期物業管理

第二十一條
在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
第二十二條
建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
第二十三條
建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，並予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第二十四條
國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第二十五條
建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第二十六條
前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第二十七條
業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第二十八條
物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
第二十九條
在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（四）物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第三十條
建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
第三十一條
建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
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第四章 物業管理服務

第三十二條
從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。
國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三十三條
從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
第三十四條
一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
第三十五條
業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第三十六條
物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第三十七條
物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。
業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。
第三十八條
物業管理用房的所有權依法屬於業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
第三十九條
物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。
物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。
第四十條
物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委託給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一並委託給他人。
第四十一條
物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。
第四十二條
業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
第四十三條
縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。
第四十四條
物業服務企業可以根據業主的委託提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第四十五條
物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業服務企業接受委託代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十六條
對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，並及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告後，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條
物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。發生安全事故時，物業服務企業在採取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第四十八條
物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。
物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。
第四十九條
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。
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第五章 物業的使用與維護

第五十條
物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。
第五十一條
業主、物業服務企業不得擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會的同意。
業主、物業服務企業應當將臨時佔用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第五十二條
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第五十三條
業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。
物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
第五十四條
住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬於業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
第五十五條
利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第五十六條
物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。
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第六章 法律責任

第五十七條
違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批准，擅自採用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以並處10萬元以下的罰款。
第五十八條
違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十九條
違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十條
違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，並處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第六十一條
違反本條例的規定，物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十二條
違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一並委託給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委託合同價款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委託所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十三條
違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以並處挪用數額2倍以下的罰款；物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第六十四條
違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，並處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十五條
違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，並處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。
第六十六條
違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，並按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用：
（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的；
（二）擅自佔用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；
（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十七條
違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
第六十八條
業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十九條
違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第七十條
本條例自2003年9月1日起施行。 （國務院辦公廳）

B. 深圳市物業管理辦法

深圳經濟特區住宅區物業管理條例》實施細則

2003-4-3

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第一章 總 則

第一條 根據《深圳經濟特區住宅物物業管理條例》(以下簡稱《條例》)第五十一條的

規定，制定本細則。

第二條 《條例》所稱物業管理，是指對住宅區各類房屋及相配套的公用設施、設備、

公共場地和住宅區的綠化、環境衛生、公共秩序等項目進行維護、修繕和整治，使之保持正

常狀態的行為。

《條例》第二十六條所稱專營公司，是指接受物業管理公司的委託，承擔住宅區的機電設

備、清潔衛生、園林綠化、維修工程、保安服務等專項維修養護管理業務的機構。

第三條 《條例》所稱入住，是指入住人收到書面入住(入伙)通知並辦理完結相應手

續；入住人收到入住(入伙)通知後在限定期限內不辦理相應手續的，視為入住。

《條例》第十二條所稱一戶一票，是指一套單元式住宅為一戶，享有一票表決權。

第四條 開發建設單位、管委會、物業管理公司及專營公司，應當依照《條例》和本細則

規定承擔管理、維修、養護與整治責任，保障房屋安全使用，維護物業正常使用。

業主、承租人和其他非業主使用人以及施工單位在對物業進行使用、維修養護、裝修改

造、施工安裝時，應遵守《條例》和業主公約的規定，文明居住，文明施工，愛護物業。

第五條 住宅區管理處負責對住宅區的物業實施具體管理，在經濟上實行獨立核算。

住宅區管理處主任的任職條件由市住宅主管部門確定。

第六條 市住宅主管部門建立物業管理資質等級核准登記制度，對符合規定條件的物業管

理公司分別頒發甲、乙、丙級《物業管理資質證書》。

未取得《物業管理資質證書》的，不得從事住宅區物業管理業務。

第二章 業主大會及管委會

第七條 區住宅管理部門在住宅區已交付使用且入住率達到《條例》規定條件的六個月

內，應會同開發建設單位或其委託的物業管理公司召集第一次業主大會。

第八條 第一次業主大會的召集人，須於召集會議前十四天將會議時間、地點、內容、形

式、管委會委員候選人名單、投票權數、投票人的權利和義務等書面送達每名業主。

已入住的業主應按《條例》和本細則規定出席業主大會並參加表決。

業主可以一棟、一個單元或一層樓字為單位，推選樓長或樓宇代表出席業主大會，但須辦

理委託代理手續，明確代理事項和產權份額。

第九條 管委會委員實行差預選舉。

管委會委員候選人由業主大會召集人推薦；十名以上有投票權的業主聯名，也可以推薦候

選人。

第十條 管委會的日常事務由執行秘書負責處理。

設有專職管委會主任的，只能聘請一名執行秘書；未設有專職管委會主任的、管委會可根

據實際情況臨時聘請人員承擔管委會的一次性工作。

管委會聘請執行秘書和其他人員，均應簽訂聘任合同。

第十一條 專職管委會主任、執行秘書的津貼數額由業主大會確定；其他聘請人員的臨時

一次性津貼由管委會確定。

津貼可從管理服務費中支出。

第十二條 省委會委員的人數應為單數。

管委會委員工作不認真負責或無正當理由連續三次不出席管委會會議，或有違法違紀行為

的，省委會可向業主大會建議罷免其委員職務。

第十三條 管委會不得從事以營利為目的的經營活動。

第十四條 業主大會可以對業主公約進行修改補充。

經業主大會修改通過後的業主公約，對全體業主產生約束力，業主無須另行簽訂。

第十五條 業主大會和管委會決定住宅區物業管理事項時，應充分聽取有關部門、承租人

或其他非業主使用人的意見。

業主大會或管委會作出委員或執行秘書罷免、任免等重大決定時，應當報請市住宅主管部

門或區住宅管理部門派員出席並指導工作，其決定應及時向全體業主和非業主使用人公告，

並報區住宅管理部門備案。凡採用張榜公告形式的，每棟樓宇張榜不少於一處。所有公告均

應由管委會主任簽字並加蓋省委會公章後發布。

第三章 開發建設單位和物業管理公司

第十六條 未經階段驗收合格的住宅區，開發建設單位不得交付給業主使用；未經整體綜

合驗收合格的住宅區，開發建設單位應按合同規定按期完成開發建設。

第十七條 開發建設單位依照《條例》自行對住宅區進行物業管理的，應依本細則規定申

請取得《物業管理資質證書》。

開發建設單位在其自行管理的住宅區內應當設立住宅區管理處。

住宅區管理處應當參加住宅區各項物業的竣工驗收。

第十八條 從住宅區開始入住至管委會成立前，開發建設單位應向其委託的物業管理公司

或自行設立的住宅區管理處提供下列資料：

(一)《條例》第三十六條規定的工程建設資料；

(二)住宅區各類房屋清單；

(三)出售房屋的產權范圍或成本核算清單；

(四)住宅區公用設施、設備及公共場地清單；

(五)住宅區未完工的房屋、公用設施、設備及公共場地的竣工日期；

(六)《條例》第四十六條規定的商業用房及其他可以用於經營的公用設施、設備和場地

清單。

在管委會成立之日起兩個月內，前款資料應一並移交給管委會。

第十九條 住宅區移交時，管委會及其聘請的物業管理公司、住宅區管理處應認真進行驗

收，開發建設單位及其施工單位對管委會提出的物業質量和設計問題以及其他遺留問題應及

時解決。

開發建設單位及其施工單位可以委託物業管理公司承擔保修期內的保修責任，並將保修款

移交給住宅區管理處按規定使用。

由於開發建設單位租售原因造成空置房屋，其管理服務費由開發建設單位承擔。

第二十條 開發建設單位應在管委會成立之日起二個月內，按《條例》規定向省委會劃撥

住宅區公用設施專用基金，並以多層住宅區總建築面積的千分之三、高層住宅區或別墅區總

建築面積的千分之二的比例提供部分商業用房，如有特殊情況，可延遲移交商業用房，但延

遲期不得超過六個月。

前款所稱總建築面積，是指住宅區內各類房屋的總建築面積之和。

《條例》實施前入住的住宅區，原來沒有辦公用房和商業用房，應當按規劃補建；按規劃

不能補建的，由開發建設單位與省委會協商以其他方式等價補償。

第二十一條 開發建設單位應在管委會成立之日起二個月內，按《條例》規定向管委會提

供住宅區物業管理用房。

物業管理用房的計算公式為：管理用房面積(平方米)=人均管理用房規劃指標×住宅區

房屋總套數調戶均人口數。

前款有關測算系數以市政府有關部門最新公布的數據為准。

第二十二條 開發建設單位向管委會劃撥的公用設施專用基金以及提供的專用房屋房價與

市場商品房之間的差價，均可列入開發成本。

第二十三條 取得甲、乙、丙級《物業管理資質證書》的資格條件，由市住宅主管部門制

定並公布。本細則施行之日前成立的物業管理公司，應在本細則施行之日起二個月內向市住

宅主管部門申請相應的《物業管理資質證書》；本細則施行以後成立的物業管理公司，應自

成立之日起三十日內向市住宅主管部門申請丙級《物業管理資質證書》。

市住宅主管部門應自受理申請之日起三十個工作日內核准頒發；不予核準的，應給予書面

答復。

市住宅主管部門應對物業管理公司實行年度檢查，凡年檢不合格的，應予降級，直至收回

資質證書。

第二十四條 參加涉外住宅區、別墅小區、高層樓字的物業管理投標及管理業務，應持有

乙級以上《物業管理資質證書》。

第二十五條 物業管理公司可以通過公開招標等方式聘請專營公司承擔住宅區物業管理的

專項業務，但不得將住宅區物業管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位。

第二十六條 委託管理合同依法終止時，管委會有權指定會計師事務所對物業管理公司在

管理期間的財務活動進行審計。物業管理公司必須將住宅區的全部管理檔案、文件、記錄和

財務帳簿移交給管委會。

市住宅主管部門和區住宅管理部門對前款審計和移交工作進行監督，並可對有關爭議事項

作出決定。

第二十七條 市物價主管部門和市住宅主管部門可以按照微利原則共同制訂物業管理公司

利潤率的參照標准。具體的利潤標准內管委會和物業管理公司根據物業管理公司的資質證書

等級及實際的管理服務水平、業主對物業管理服務的實際需求及管理服務費收入狀況協商確

定。

第四章 住宅區房屋及設施的使用與管理

第二十八條 住宅區的專用房屋，應按《條例》和本紉則規定使用與經營，不得轉讓或改

變使用用途。

物業管理用房中住宅區管理處使用的部分，由物業管理公司與管委會簽訂使用合同。

部分商業用房由物業管理公司按委託管理合同以市場租金出租經營的，租金納人管理服務

費，但從出租的第一年開始，每年應將租金的30%用於回收墊支購房的公用設施專用基金，

並由物業管理公司每三個月向管委會結算移交一次，劃人公用設施專用基金專門帳戶，直至

全部回收完畢。

第二十九條 凡經市政府規劃部門批準的為住宅區居民生活提供配套服務的公用設施、設

備和場所(地)，未經原規劃部門批准，一律不得挪作他用；在《條例》施行前已擅自挪作

他用的，應在一年內恢復原規劃設計功能，並移交給管委會依《條例》和本細則管理。

前款有經營收入的公用設施、設備和場所(地)，其經營收入應納入管理服務費，任何單

位和個人不得佔用或挪用。

第三十條 業主、承租人和其他非業主使用人對房屋本體自用部位及設施進行裝修的，不

得改變房屋結構、外貌和用途，不得破壞房屋的內外承重牆、梁、柱、樓板、陽台、天台、

屋面及通道。

第三十一條 住宅區內車輛停放的管理，應接受市公安交通管理部門的統一指導與監督

進入住宅區的車輛應按規定停放在停車場或設置有停車標志的場所；裝載易燃、易爆、劇

毒或有污染物的車輛不得進入住宅區停放。

住宅區管理處應與車主明確車輛保管關系或車位有償使用關系、並按規定收取相應的保管

費或車位使用費。

第三十二條 物業管理公司及其下設的住宅區管理處因維修養護或其他物業育理需要，在

合理的時間年對住宅區物業進行巡視檢查或施工時，業主或非業主使用人應提供方便，並不

得無理拒絕或阻撓。具體巡視檢查或施工方式應在業主公約中寫明或提前書面通知。

第五章 住宅區維修養護的范圍與責任

第三十三條 住宅區房屋本體自用部位及設施(以下簡稱「自用部位」)的維修責任人為

業主。

自用部位是指戶門以內、毗連部位以外的全部自用部位、設施和設備，包括自用陽台、

門、窗、防盜網，室內自用隔牆、牆(板)面等。

自用部位的維修養護由業主實施並承擔費用，或委託物業管理公司組織實施。

業主與非業主使用人之間的維修養護責任依照法律和合同確定。

第三十四條 房屋本體共(公)用部位及設施(以下簡稱「共用部位」)的維修責任人為

房屋本體內的全體業主。

共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備，包括：房屋的承重結

構部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、牆體等)、抗震結構部位(包括構造柱、梁、牆等)、

外牆面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機電設備、本體

消防設施等。

共用部位的維修養護由物業管理公司組織實施，其費用從住宅維修基金中支出。

共用部位中不屬全體各層所共同使用的可上人屋面，其維修養護費用由該使用層的業主分

擔一半，其餘從住宅維修基金中支出；為某些層或戶所專用的樓梯、通道等，由其專用的業

主按比例分擔。

第三十五條 房屋毗連部位及設施(以下簡稱「毗連部位」)的維修責任人為毗連業主

毗連部位是指房屋本體中不屬於共用部位和自用部位的部位、設施和設備。

毗連部位及設施的維修養護由毗連的業主或相關責任人共同組織實施或委託物業管理公司

組織實施，並按比例分擔費用，其中共有牆體按兩側均分後，由每側業主按比例分擔，共有

樓面其梭面與頂棚部位由所在層業主負責，其結構部位由毗連層上下業主按比例分擔。

毗連部位維修責任人員有不參加共同維修養護的，其他方可自行組織實施維修養護，或委

托物業管理公司維修養護，不參加共同維修養護的維修責任人應當向維修養護實施人或物業

管理公司支付應分擔的維修養護費用。

第三十六條 自用部位和毗連部位有危害房屋及公共安全，損害他人合法權益、妨礙市容

及房屋外觀或其他違反住宅區物業管理規定的，維修責任人應及時進行維修或整改，或由管

委會(無管委會的由原委託管理單位)委託物業管理公司進行維修或整改，其費用由維修責

任人承擔。

第三十七條 住宅區公用設施、設備、公共場所(地)的維修責任人為管委會。

住宅區公用設施、設備、公共場所(地)包括：區內道路(市政道路除外)、路燈、溝

渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房(棚)、地下排水

管等。

上述公用設施、設備、公共場所(地)的維修養護由物業管理公司組織實施，其中日常維

修養護的費用從管理服務費中支出，重大維修養護項目(含應由開發建設單位承擔以外的改

造、改建、擴建項目)的費用從公用設施專用基金中支出。

重大維修養護項目的范圍由市住宅主管部門確定。

第三十八條 住宅區內供水、供電、供氣(含通訊、有線電視)等居民生活供應部門應對

居民用戶實行抄表到戶。

前款設施的維修責任人為有關供應部門，但分戶表內管線設施(含表及表外第一個閥門)

的維修費用由居民用戶承擔；分戶表外管線設施設備的維修費用由有關供應部門承擔。

有關供應部門在住宅區內的維修養護施工，應當服從物業管理公司的管理和監督。

第六章 住宅區管理服務費

第三十九條 住宅區管理服務費總收入的主要來源包括：

(一)部分商業用房租金；

(二)公用設施、設備和公共場所(地)的經營收入；

(三)向業主收取管理服務費；

(四)住宅區的其他合法收入。

第四十條 住宅區管理服務費的基本開支包括：

(一)住宅區公用設施、設備和公共場所(地)的日常管理、維修和養護費用(包括材料

費、公用水電費、設備損耗費、垃圾清運費、綠化養護費等)；

(二)管委會、管理處規定人員的津貼工資、福利及辦公費用；

(三)就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費用；

(四)住宅區公用設施、設備必要的保險費用和法定稅費；

(五)住宅區必要的社區文化活動費用；

管理服務費不包含業主與非業主使用人的人身保險、財產保管、保險費用。

第四十一條 向業主收取的管理服務費項目和標准以及每年基本開支的項目和標准，由管

委會根據物業管理公司的資質證書等級以及業主對物業管理服務的實際需求，參照市物價主

管部門和市住宅主管部門的指導收費標准審議確定後，報業主大會批准執行。

物業管理公司及其管理處不得擅自增加管理服務費收費項目或提高收費標准。

第四十二條 開發建設單位在對住宅區自行管理期間，應按市物價主管部門和市住宅主管

部門規定的標准向已入住的業主收取管理服務費，不足部分自行承擔。但不得因此而降低管

理標准和服務水平。

開發建設單位自行管理期滿後，管委會仍未成立的或因管委會自身原因未能完成移交的，

由原管理單位繼續管理，管理服務費標准可由原管理單位重新側算確定，由市住宅主管部門

審定後報市物價主管部門批准執行；但因開發建設單位原因未能成立管委會的，不得提高原

管理服務費標准及降低管理標准和服務水平。

區住宅管理部門應當對住宅區物業管理移交工作進行監督。

第四十三條 住宅區每年的管理服務費總收入減除應繳稅費、住宅區基本開支、物業管理

公司管理成本的結余部分，轉入下年度管理服務費；不足部分可以在下年度通過追加管理服

務費解決。

第四十四條 住宅區管理服務費的收支帳目，由管委會主任和住宅區管理處主任簽字並加

蓋公章後每三個月至少張榜公布一次；年度帳目公布應由管委會主任和物業管理公司法定代

表人簽字並加蓋公章後公布。

第四十五條 住宅區的業主、承租人和其他非業主使用人，對管委會和物業管理公司公布

的帳目可以提出質詢，或向市住宅主管部門、區住宅管理部門投訴，管委會和物業管理公司

應在收到質詢後七日內予以答復，市住宅主管部門和區住宅管理部門應在收到投訴後及時予

以處理。

第七章 住宅區公用設施專用基全

第四十六條 開發建設單位在向管委會劃撥專用基金時，扣除購買管理用房款和墊支購買

部分商業用房款，其餘資金應在管委會成立後二個月內一次性直接匯往區住宅管理部門設立

的專用基金帳戶。

第四十七條 專用基金的支出，除用於購買管理用房和墊支購買部分商業用房款並限期回

收外，用於住宅區公用設施重大維修養護工程項目時，只能使用基金的增值部分，並且必須

經業主大會批准，由管委會主任、物業管理公司法定代表人共同簽字方可支出。增值部分不

夠的，從管理服務費積累中支出。

管委會和物業管理公司不得以任何理由和形式，將專用基金用於《條例》和本細則規定以

外的用途。

第四十八條 專用基金的收支帳目，由管委會、物業管理公司每三個月至少張榜公布一

次。

區住宅管理部門對代管的專用基金收支帳目，應每年報市住宅主管部門備案一次。

第八章 住宅維修基金

第四十九條 住宅區竣工支付使用在一年以上的，由業主自保修期滿後第一個月起按月向

住宅區管理處繳納住宅維修基金；業主發生變更的，原業主所交的住宅維修基金不予退還。

《條例》實施前入住的業主，自《條例》實施之日起繳交住宅維修基金。

第五十條 市住宅主管部門應會同市物價主管部門每二年發布一次住宅維修基金指導收費

標准。

管委會可根據房屋的使用狀況，對住宅維修基金的收取標准在指導收費標準的基礎上進行

調整，經業主大會通過後實施。

第五十一條 住宅維修基金用於房屋本體公(共)用設施的維修養護項目。住宅維修基金

不夠支出時，經業主大會決定，由各業主按規定分攤。

第五十二條 住宅維修基金的使用，由物業管理公司列出維修養護計劃，報管委會審議決

定後實施，但管委會、物業管理公司應充分聽取所維修養護房屋業主的意見。

第五十三條 住宅維修基金由住宅區管理處以房屋本體為單位設立專帳代管。住宅維修基

金的管理、使用情況應每三個月至少向業主張榜公布一次，並接受有關部門和業主的監督、

質詢。

第九章 法律責任

第五十四條 未取得物業管理資質證書、從事住宅區物業管理業務的，市住宅主管部門可

對其給予警告，並可處以二千元以上、二萬元以下的罰款。

第五十五條 區住宅管理部門違反《條例》和本細則規定，未在規定時間內召集召開第一

次業主大會的，市住宅主管部門可責令其限期召集，並建議有關部門或機關追究主管人員和

直接責任人員的行政責任。

第五十六條 管委會違反本細則第十三條規定，擅自進行經營活動的，區住宅管理部門應

當予以制止，並限期改正；造成損失的，有關責任人員應承擔賠償責任。

第五十七條 開發建設單位違反本細則第二十條第一款、第二十一條第一款規定的，市住

宅主管部門可限期履行，逾期不履行的，可申請人民法院強制執行，並有權向開發建設單位

按日收取千分之三的延期付款滯納金。

前款延期付款滯納金不得列入開發成本。

第五十八條 物業管理公司違反本細則規定，有下列行為之一的，管委會有權予以制止並

限期改正，逾期不改正的，管委會可以終止委託管理合同；市住宅主管部門可對其分別給予

警告、限期改正、吊銷《物業管理資質證書》、沒收非法所得，並可處以二千元以上、二萬

元以下的罰款；造成業主損失的，還應承擔賠償責任：

(一)擅自擴大收費范圍、提高收費標準的；

(二)改變公用設施專用基金和住宅維修基金的用途，未按規定定期公布收支帳目的；

(三)改變專用房屋的用途，未按規定出租經營的；

(四)管理制度不健全、管理混亂，對住宅區的房屋管理、維修、養護不善的。

第五十九條 對無故不繳交管理服務費、住宅維修基金和規定的其他費用的。物業管理單

位可限期交繳，逾期則按日收取千分之三的滯納金；連續三個月不交繳的，可按住宅區業主

公約和委託管理合同的規定進行催繳。

物業管理單位同供水、供電、供氣等部門簽有委託抄表及收費合同的，可按合同規定採取

相應的催繳措施。

第六十條 違反本細則第三十條規定進行違章裝修的，物業管理公司有權制止，並限期改

正；逾期不改正的，可根據業主公約和委託管理合同的規定進行強制恢復；違章裝修造成他

人損失的，應承擔賠償責任。

第六十一條 違反本細則第三十一條規定隨意停放車輛的，物業管理公司有權制止，並限

期改正；逾期不改正的，可根據業主公約和委託管理合同的規定進行強制恢復，並報請有關

主管部門按規定進行處罰。

第六十二條 在住宅區內從事維修、安裝施工的單位或個人，對住宅區內的道路、綠化和

其他設施造成損壞的，應恢復原狀；造成損失的，應承擔賠償責任。

第十章 附 則

第六十三條 深圳市物業管理協會是深圳市物業管理行業的自律性組織，受市住宅主管部

門指導、監督，並協助市住宅主管部門工作。

第六十四條 市住宅主管部門可根據《條例》和本細則制訂有關住宅區物業管理行業標

准、規則和技術規范。

第六十五條 本細則由市政府負責解釋。

第六十六條 本細則自發布之日起施行。

C. 深圳經濟特區物業管理條例的第一章

物業管理實行業主自治、專業服務與政府監管相結合的原則。
物業管理應當遵守法律、法規規定，不得損害公共利益和他人合法權益。 市政府物業管理行政主管部門（以下簡稱市主管部門）負責物業管理的監督管理工作，履行下列職責：
（一）組織實施本條例以及其他關於物業管理的法律、法規，執行國家關於物業管理的有關規定；
（二）研究擬定或者制定物業管理相關政策措施；
（三）指導、協調區政府物業管理行政主管部門（以下簡稱區主管部門）以及其他相關行政管理部門、街道辦事處、行業協會等依法開展物業管理相關工作；
（四）本條例規定的其他職責。
區主管部門負責轄區內物業管理的監督管理工作，並接受市主管部門的業務指導。
市、區政府其他有關部門應當按照各自職責，依法做好物業管理相關工作。 街道辦事處在區主管部門指導下，負責組織、協調業主大會成立及業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動。
社區工作站協助街道辦事處開展物業管理相關工作。街道辦事處可以委託社區工作站辦理物業管理相關事務。 物業的所有權人為業主。
業主在物業管理中享有法律、法規規定的權利，並承擔法律、法規規定的義務。 物業管理區域應當依法成立業主大會，選舉業主委員會。一個物業管理區域成立一個業主大會。業主較少的，經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。
業主大會通過業主大會會議和業主委員會行使職權。 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會會議由業主委員會按照業主大會議事規則組織召開。召開業主大會會議時，應當邀請物業所在地社區工作站派員列席。 有下列情形之一時，業主委員會應當及時召集業主大會臨時會議：
（一）百分之二十以上業主提議；
（二）發生重大緊急事件需要及時處理；
（三）本條例和業主大會議事規則規定的其他情形。
應業主提議召集業主大會會議的，業主委員會應當核實提議人的業主身份。 業主大會會議與會業主所持有的投票權超過本物業管理區域內投票權半數，且與會業主人數超過全體業主人數半數的，業主大會會議方為有效。
前款所稱與會，是指業主在會議簽到表簽字確認；採用或者同時採用書面形式召開業主大會會議的，包括業主在表決票上或者選舉票上簽字確認並按照規定方式交回表決票或者選舉票。
業主投票權數按業主所擁有物業的建築面積計算，物業建築面積每平方米計算為一票，不足一平方米的按四捨五入計算。 業主可以自行投票，也可以委託他人投票。
委託他人投票的，應當出具書面委託書，載明委託事項和投票權數。受委託人投票時，應當出示委託書以及委託人和本人身份證明。
一個獨立產權單位登記有兩個或者兩個以上所有權人的，應當自行確定一名投票人。 業主大會會議表決採用記名投票的方式。
一個獨立產權單位擁有一個表決票或者選舉票，每張表決票或者選舉票上應當標明該產權單位的投票權數。 業主大會作出決定，應當經與會業主所持投票權二分之一以上和與會業主人數二分之一以上多數同意。
業主大會作出本物業管理區域物業專項維修資金（以下簡稱物業專項維修資金）使用和續籌方案，改建、重建建築物及其附屬設施的決定，應當經與會業主所持投票權三分之二以上和與會業主人數三分之二以上多數同意。 業主大會依法作出的決定，對本物業管理區域內全體業主具有約束力。
業主委員會應當在業主大會作出決定三日內，將決定以書面形式在物業管理區域內公告，並抄送全體業主。 物業管理區域符合下列情形之一時，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會，選舉產生業主委員會、通過管理規約、制定業主大會議事規則等：
（一）物業出售且已經交付使用的建築面積達到物業總建築面積百分之五十以上的；
（二）首套物業出售並交付使用滿二年的。
物業管理區域符合前款條件後六十日內，建設單位或者物業服務企業應當書面告知物業所在地街道辦事處；業主也可以書面告知物業所在地街道辦事處。
街道辦事處應當在收到書面告知後一個月內，負責核實並組織、協調成立首次業主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組）。 籌備組由五至七名成員組成，其中社區工作站負責人一名、建設單位或者物業服務企業代表一名、業主代表三至五名。籌備組組長由社區工作站負責人擔任。籌備組中的業主代表由社區工作站在願意參加籌備工作，且有一定人數業主推薦的業主中確定。籌備組成員不得擔任首屆業主委員會委員。
建設單位應當提供籌備工作所需要的物業和業主相關資料。 業主委員會由委員和候補委員組成。業主委員會主任、副主任由業主委員會從委員中選舉產生。
候補委員列席業主委員會會議，不具有表決權。
業主委員會可以聘請執行秘書，負責處理業主委員會日常事務。執行秘書的工作職責由業主大會議事規則規定。 業主大會、業主委員會活動經費，業主委員會委員津貼和執行秘書薪酬，從物業服務費中按照市政府規定的比例提取，專款專用。
業主委員會委員津貼和執行秘書薪酬標准由業主大會決定。候補委員不領取津貼。 業主委員會委員、候補委員候選人應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表，並符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）履行業主義務，未欠交物業服務費和物業專項維修資金；
（三）遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，具有較強的公信力和組織能力；
（四）本人、配偶及其直系親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職；
（五）書面承諾積極、及時、全面履行工作職責。
業主委員會委員、候補委員候選人由籌備組推薦，十名以上業主也可以聯名推薦委員和候補委員候選人各一名。籌備組應當審查委員、候補委員候選人資格並確定候選人名單。 業主委員會由五至十七名委員組成，組成人數為單數，具體人數由籌備組根據該物業管理區域的實際情況確定。候補委員人數按照委員人數的百分之四十設置。
業主委員會委員、候補委員實行差額選舉，差額比例不得低於百分之二十。
業主委員會委員、候補委員按照預定名額和候選人得票順序當選。 除業主委員會和街道辦事處外，任何單位和個人不得召集業主大會會議。
業主委員會和街道辦事處召開業主大會會議時，物業服務企業、物業使用人以及相關單位應當予以協助。 業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內，將成立情況向區主管部門備案。
區主管部門應當將備案情況書面通報物業所在地街道辦事處、社區工作站、公安派出所和物業服務企業等相關單位。
備案事項發生變更時，業主委員會應當自變更之日起十五日內將變更情況向區主管部門備案。 業主委員會會議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責時，由副主任召集和主持。
經三分之一以上委員提議召開業主委員會會議的，應當召開業主委員會會議。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，由街道辦事處指定一名委員召集和主持業主委員會會議。
業主委員會委員不得委託他人出席業主委員會會議。
業主委員會會議應當邀請物業所在地社區工作站派員列席。
業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定時應當經全體委員過半數同意。一名委員擁有一票表決權。
業主委員會應當在作出決定之日起三日內，將會議情況以及決定事項以書面形式在本物業管理區域內公告。 業主委員會就下列事項作出決定，應當經全體委員過半數簽字同意：
（一）提請業主大會決定專項維修資金的籌集和使用；
（二）提請業主大會決定調整物業服務費；
（三）提請業主大會決定物業服務企業選聘方式；
（四）提請業主大會批准物業服務合同；
（五）召集業主大會臨時會議；
（六）終止委員職務以及將候補委員遞補為委員；
（七）中止委員職務並提請業主大會罷免委員職務；
（八）涉及業主重大利益的其他決定。 業主大會、業主委員會的決定應當符合法律、法規的規定。
業主大會、業主委員會不得作出與本物業管理區域物業管理無關的決定，不得從事與本物業管理區域物業管理無關的活動，不得組織、參與任何經營性活動。
業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的，物業所在地的區主管部門或者街道辦事處，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
業主委員會超越職權作出決定，或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定，由簽字同意該決定的委員承擔相應的法律責任。 業主委員會委員、候補委員不得有下列行為：
（一）收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬；
（二）向為本物業管理區域提供服務的物業服務企業承攬、介紹相關業務或者推薦他人就業；
（三）收受可能妨礙公正履行職務的其他利益。 業主委員會委員有下列情形之一時，經業主委員會會議通過後中止其委員職務，並提請下次業主大會會議審議決定：
（一）不履行業主義務、不遵守管理規約，情節嚴重且拒不改正；
（二）一年內三次無故缺席業主委員會會議；
（三）違反本條例第三十四條規定；
（四）其他原因不宜擔任業主委員會委員。
業主委員會中止委員職務時，應當允許該委員提出申辯並記錄歸檔。 業主委員會委員、候補委員有下列情形之一時，其委員、候補委員職務自行終止：
（一）不再是本物業管理區域的業主；
（二）因疾病或者其他原因喪失工作能力；
（三）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭呈；
（四）本人、配偶及其直系親屬在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業及其下屬單位任職；
（五）被人民法院判處刑罰。 業主委員會有下列情形之一的，由區主管部門責令限期改正；逾期未改正的，由區主管部門決定予以解散：
（一）違反法律、法規規定，嚴重侵害業主合法權益；
（二）違反法律、法規規定，嚴重影響社區安定及公共秩序；
（三）不按規定履行業主委員會職責，情節嚴重。
區主管部門解散業主委員會的，應當通知物業所在地街道辦事處依法組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。 分期開發的物業，可以在分期開發期間成立業主大會，選舉產生業主委員會。
新一期物業的業主入住後，應當增補業主委員會委員和候補委員，但增補後的業主委員會委員總人數不得超過十七人。 業主委員會每屆任期三年，委員、候補委員可以連選連任。
業主委員會任期屆滿前六個月，業主委員會應當組織換屆選舉，並報告區主管部門和物業所在地街道辦事處。換屆選舉應當在任期屆滿前三個月完成。
在任期屆滿前三個月尚未完成換屆選舉的，物業所在地街道辦事處應當組織或者監督業主委員會組織換屆選舉，並在上屆業主委員會任期屆滿前選舉產生新一屆業主委員會。
業主委員會任期屆滿後，不得繼續履行職責。 業主可以查閱業主委員會所有會議資料，並有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。
業主委員會應當定期將工作情況通過公告等形式向全體業主報告。 業主應當遵守臨時管理規約和管理規約。
臨時管理規約和管理規約應當包括下列內容：
（一）物業管理區域物業共有部分的使用和維護規則；
（二）業主合理使用物業專有部分的權利和義務；
（三）物業天面、外牆、門窗及戶外設施保潔和裝修規則；
（四）維護物業管理區域公共秩序的權利和義務；
（五）業主分擔物業管理區域各類費用的方式；
（六）違反規約應當承擔的責任。 臨時管理規約由建設單位負責編制，報區主管部門備案。建設單位應當將備案後的臨時管理規約在物業銷售場所公示。
業主在入住時，應當簽署臨時管理規約。管理規約在業主大會通過後生效。 業主大會通過的管理規約和業主大會議事規則，由業主委員會在通過後十五日內報區主管部門備案。
業主委員會依法刻制業主大會、業主委員會印章後，應當在十五日內報區主管部門備案。
業主委員會應當制定業主大會、業主委員會印章使用管理規定和檔案管理規定，並建立活動檔案供業主查詢。
經業主大會作出決定的，方可使用業主大會印章。

D. 深圳經濟特區物業管理條例的第六章

物業服務收費實行政府指導價和市場調節價相結合的原則。具體辦法由市價格主管部門會同市主管部門制定。
物業服務費的具體標准，由當事人根據前款規定在物業服務合同中約定。 業主入住前的物業服務費由建設單位承擔，業主入住後的物業服務費由業主承擔。建設單位出售物業時，不得向物業買受人承諾減免物業服務費。
前款所稱入住是指在房屋買賣合同約定的時間內，業主收到書面入住通知並辦妥相關入住手續。業主收到書面入住通知後，在通知期限內無正當理由不辦理相關入住手續的，視為入住。建設單位沒有事先書面通知的，以業主實際辦妥相關入住手續為准。 一個物業管理區域有兩個以上獨立產權單位的，應當設立物業專項維修資金。物業專項維修資金屬業主所有。
物業專項維修資金包括首期歸集的專項維修資金和日常收取的專項維修資金。
首期歸集的專項維修資金由建設單位按照物業項目建築安裝工程總造價的百分之二，在辦理該物業項目初始登記前一次性劃入指定的物業專項維修資金專戶。
日常收取的專項維修資金由業主在交納物業服務費時一並交納，由物業服務企業按月存入物業專項維修資金專戶。日常收取的專項維修資金交納標准由市價格主管部門會同市主管部門制定。
市政府應當根據物業不同類型，分別制定各類物業建築安裝工程總造價標准，並向社會公布。 市主管部門應當在銀行設立物業專項維修資金專戶，對物業專項維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢等進行統一監督管理。各個物業管理區域的物業專項維修資金應當存入物業專項維修資金專戶。
物業專項維修資金的管理，遵循按幢立賬、專戶存儲、核算到戶、專款專用、業主決策、撥付快速、手續便捷的原則。
市主管部門可以在代管的物業專項維修資金的增值收益中提取一定比例的管理費，以支付相關單位的代收、代管等費用。具體辦法由市政府制定。 物業保修期滿後，由業主大會決定物業專項維修資金的使用。
物業部分共有部分的維修、更新、改造需要使用物業專項維修資金的，應當經該共有物業建築總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，但不得與業主大會對物業全體共有部分作出的決定相抵觸。 物業專項維修資金的使用按照下列規定執行：
（一）物業全體共有部分所需費用，由物業管理區域全體業主按照各自擁有的物業專有部分建築面積比例共同承擔；
（二）物業部分共有部分所需費用，由該部分共有物業業主按照各自擁有的物業專有部分建築面積比例共同承擔。
物業共有部分遭人為損壞的，其修繕費用由責任人承擔。 業主轉讓物業時，其名下的物業專項維修資金余額隨物業一並轉讓；因拆遷或者其他原因造成物業滅失的，應當將物業專項維修資金余額退還業主。
業主未繳清物業專項維修資金的，市房地產主管部門不予辦理該物業的轉讓和抵押登記手續。 本條例實施前，建設單位未按照《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》有關規定劃撥公用設施專用基金的，應當按照該條例有關規定繼續繳交。未按照規定繳交的，由區主管部門予以追繳。
按照前款規定收取與追繳的公用設施專用基金，應當存入物業專項維修資金專戶。 本條例實施前，業主按照《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》有關規定繳納的住宅維修基金，應當由該物業的管理單位按戶設賬，以物業管理區域為單位全額存入物業專項維修資金專戶。
本條例實施前，業主未按照《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》有關規定繳納住宅維修基金的，應當按照該條例的有關規定予以補足。 業主轉讓物業時，應當繳清物業服務費、物業專項維修資金以及應當承擔的有關分攤費用。
物業被依法拍賣的，拍賣機構應當在拍賣前明示物業服務費、物業專項維修資金和相關分攤費用支付和交納情況。 建設單位違反本條例第二十條第二款和第七十條第一款規定，不提供或者移交相關資料的，由區主管部門責令限期改正；逾期未改正的，由區主管部門給予警告，並處以十萬元以上二十萬元以下罰款。
物業服務企業違反本條例第七十條第二款、第七十一條規定，未在物業服務合同終止時將有關資料、財物等移交給新選聘的物業服務企業的，由區主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處以二萬元以上十萬元以下罰款；情節嚴重的，由市主管部門吊銷或者提請吊銷其資質證書。 建設單位、物業服務企業違反本條例第七十條第三款規定，故意泄露業主資料的，由區主管部門處以二萬元罰款，並對直接責任人員處以五千元罰款。
業主委員會委員、候補委員或者執行秘書故意泄露業主資料的，由區主管部門處以一萬元罰款。 建設單位違反本條例第七十四條規定，擅自採用協議方式選聘物業服務企業的，由區主管部門責令限期改正，並處以十萬元以上二十萬元以下罰款。
業主大會、業主委員會違反本條例第七十四條規定，擅自採用協議方式選聘物業服務企業的，由區主管部門責令限期改正，並對應當負責的業主委員會委員處以一萬元罰款。 物業服務企業違反本條例第八十五條規定，不履行代收物業專項維修資金義務的，由區主管部門責令其追收；非業主原因而拒不執行的，由區主管部門責令物業服務企業代為繳納。物業服務企業代為繳納物業專項維修資金後，有權向未繳納的業主收取。
物業服務企業逾期未將物業專項維修資金存入專戶的，由區主管部門責令限期存入，並按逾期月數每月處以一萬元罰款。 本條例自2008年1月1日起施行，1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過、2004年6月25日深圳市第三屆人民代表大會常務委員會第三十二次會議修正的《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》同時廢止。

E. 《物業管理條例》的問題

請問：我家房子在七樓，已經兩個月沒住人了，今天物業告知因管道不通，導致樓上住戶使用的廢水從廁所便盆洞冒出，三房兩廳的木地板全部被淹，損失慘重！請問這種情況該由物業做出怎樣的負責呢？

F. 深圳物業管理條例有無明確在樓層公共區域擺放業主私人物品該如何處理，有無明確規定或條文

如果你放在公共區域的東西威脅到其他業主的人身安全或者小區公共衛生及安全的情況下，物業可以給你處理掉的，但是前提要在公告欄公示

G. 物業管理條例

物業管理條例

（2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布 根據2007年8月26日《國務院關於修改〈物業管理條例〉的決定》修訂）

第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。

第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。

第四條 國家鼓勵採用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。

第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

第二章 業主及業主大會

參考物業管理法律

http://www.gywygl.com/54/6205.html

H. 深圳經濟特區物業管理條例的第三章

建設單位在物業管理中承擔下列義務：
（一）依照法律、法規規定和合同約定承擔物業保修責任，並向業主提供物業質量保證書和使用說明書；
（二）依法參與首次業主大會會議籌備工作，協助成立業主大會；
（三）依法提供物業服務用房；
（四）以未出售物業業主身份承擔相關義務；
（五）法律、法規規定和合同約定的其他義務。 建設單位應當在物業管理區域內無償提供物業服務用房，包括物業服務設備用房、物業服務辦公用房和業主委員會辦公用房。
物業服務設備用房面積根據設備安裝、使用、維護實際需要提供。
物業服務辦公用房面積按照下列標准提供：
（一）物業管理區域物業總建築面積二十五萬平方米以下的，按物業總建築面積千分之二提供，建築面積在五萬平方米及以下的，按不少於建築面積一百平方米提供；
（二）物業管理區域物業總建築面積超過二十五萬平方米的，除按照二十五萬平方米的千分之二提供外，超過部分按千分之一的標准提供。
業主委員會的辦公用房從物業服務辦公用房中調劑，建築面積應當不少於二十平方米。 物業服務用房應當有獨立產權並具有正常使用功能。
物業服務用房產權屬該物業管理區域全體業主所有，權屬資料由業主委員會保管。
任何單位和個人不得改變物業服務用房的用途。 建設單位申請房屋預售許可證、房屋所有權初始登記時，應當提交物業服務用房房號、面積等相關資料。
市房地產主管部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當核查並註明物業服務用房房號。 從事物業服務的企業應當具有獨立法人資格。物業服務企業的名稱中應當標示「物業」字樣。
物業服務企業應當在物業管理區域內設立獨立核算的服務機構。 物業服務企業應當按照國家規定取得物業服務企業資質證書。
物業服務從業人員應當按照國家規定取得相應的職業資格證書。 物業服務企業應當自取得資質證書之日起三個月內加入市物業管理協會。
本條例實施前已取得物業服務企業資質證書的企業應當自本條例實施後三個月內加入市物業管理協會。
異地物業服務企業在特區簽訂物業服務合同之日起三個月內應當加入市物業管理協會。 市物業管理協會應當加強對物業服務企業和物業服務從業人員的自律性監管，建立誠信檔案和誠信風險預警公告制度。對違反法律、法規規定和行業規范，侵害業主合法權益的，應當要求其改正；情節嚴重的，應當給予警告、業內通報批評或者公開譴責等制裁。
受到市物業管理協會公開譴責的物業服務企業，二年內不得參加物業服務招標投標，業主大會可以提前解除與其簽訂的物業服務合同。
受到市物業管理協會公開譴責的物業服務從業人員，物業服務企業二年內不得聘用其從事應當由取得物業服務相關資格證書的人員從事的工作。
市物業管理協會給予物業服務企業和物業服務從業人員警告、業內通報批評和公開譴責的，應當報區主管部門備案；給予物業服務企業和物業服務從業人員公開譴責的，應當向社會公告。 物業服務企業應當按照有關法律、法規規定、物業服務標准和物業服務合同約定提供物業服務。
物業服務標准由市主管部門依照有關規定另行制定和發布。業主大會對物業服務有特殊要求的，由物業服務合同約定。 一個物業管理區域應當由一個物業服務企業統一提供物業服務。物業管理區域內地上以及地下建築物、設施設備和相關場地不得分割管理。
分期開發的物業，前期建成部分已確定物業服務企業的，後期建成部分應當由同一物業服務企業提供物業服務。 劃分物業管理區域應當考慮物業的共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素，並遵循相對集中、便於管理的原則。具體劃分方法如下：
（一）物業管理區域以物業建設宗地紅線圖的范圍確定，但已經自然形成獨立物業管理區域且無爭議的，不再重新劃分；
（二）分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，共用主要配套設施設備的，應當劃分為一個物業管理區域，但已經自然分割或者習慣形成多個相對獨立小區的，可以劃分為不同的物業管理區域；
（三）不同物業管理區域地理上自然連接的，經各自的業主大會同意後，可以合並為一個物業管理區域。
劃分物業管理區域有爭議的，由區主管部門會同物業所在地街道辦事處處理。 物業服務企業提供物業服務，應當與建設單位或者業主大會簽訂物業服務合同，約定物業服務的計費方式、收費標准、服務內容、服務期限等。
關於物業服務內容約定不明的，依照市主管部門發布的物業服務標准執行。 物業服務收費可以按照國家規定採取酬金制或者包干制的計費方式。
酬金制計費方式，是指在預收的物業服務費中按約定比例或者約定金額提取酬金支付給物業服務企業，其餘部分用於物業服務合同約定的其他各項支出，結余部分歸業主所有，不足部分由業主承擔的計費方式。
包干制計費方式，是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費，盈餘歸物業服務企業所有，虧損由物業服務企業承擔的計費方式。 物業服務合同期限為二年至五年。前期物業服務合同具體期限由建設單位和物業服務企業約定，最長至業主大會與其選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同約定開始提供物業服務之日止。
物業服務合同期限屆滿時，業主大會尚未成立或者未依法選聘物業服務企業的，原合同可以繼續履行至新的物業服務合同約定開始提供物業服務之日止。
建設單位在銷售物業時，應當明示前期物業服務合同，並向業主告知物業服務企業的名稱、辦公場所、聯系方式和資質等級等。 建設單位應當按照國家規定向物業服務企業移交物業相關資料，並同時移交業主相關資料。
物業服務企業應當在物業服務合同終止時將前款資料移交給業主委員會或者業主大會新選聘的物業服務企業。
禁止建設單位、物業服務企業、業主委員會及其工作人員泄露業主資料。 物業服務合同終止時，物業服務企業除應當向業主委員會或者新選聘的物業服務企業移交本條例第七十條規定的資料外，還應當同時移交下列資金、資料和物品：
（一）採用酬金制計費方式發生的物業服務費結余；
（二）物業專項維修資金結余；
（三）物業服務用房；
（四）提供物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料；
（五）採用酬金制計費方式收取物業服務費的企業，用物業服務費購置的資產及物品。 選聘物業服務企業應當採用招標的方式進行。本條例另有規定的除外。
逐步實行統一委託招標代理機構選聘物業服務企業制度。具體辦法由市政府制定。 物業服務招標分為公開招標和邀請招標。住宅物業服務招標應當採取公開招標方式。
由政府財政性資金支付物業服務費的物業，其管理單位選聘物業服務企業時，相關標准和程序按照政府采購的有關規定執行。 符合下列條件之一時，可以採用協議方式選聘物業服務企業：
（一）物業屬於單個業主，或者業主人數少於十人且經全體業主一致同意的；
（二）物業服務合同到期後，業主大會決定續聘原物業服務企業的；
（三）在一個物業管理區域內，多層物業總建築面積低於五萬平方米，或者高層物業總建築面積低於二萬平方米，或者多層、高層混合物業總建築面積低於三萬平方米，經業主大會決定同意的；
（四）公開招標的投標人少於三人的。
符合前款第（三）、（四）項條件的住宅物業，建設單位採用協議方式選聘前期物業服務企業的，應當經區主管部門批准；未經批準的，選聘行為無效。 物業服務企業應當遵守安全生產的有關規定，制定物業管理區域內安全防範應急預案，對突發性自然災害，供水、供電和供氣事故，物業安全事故，公共衛生事件，治安及刑事案件等突發事件的預防和處置進行具體規定，並協助有關行政管理部門做好物業管理區域的安全管理工作。
安全防範應急預案應當報區主管部門備案，區主管部門應當對安全防範應急預案的制定和實施給予必要的指導。
發生安全事故或者其他緊急事件時，物業服務企業應當及時採取應急措施，並按規定向有關行政管理部門報告，協助做好相關工作。 物業服務企業從事物業維護、修繕、裝修監督等工作時，業主或者物業使用人應當提供方便。
需要業主或者物業使用人提供方便的，應當事先通知，並就相關具體事項與業主或者物業使用人協商。 物業保修期屆滿後，物業全體共有部分的維修責任由全體業主承擔，物業部分共有部分的維修責任由部分共有的業主承擔；物業專有部分的維修由業主負責。共有物業遭人為損壞的，物業服務企業應當要求責任人負責修復或者賠償。
公用事業以及通訊、有線電視等經營單位，應當承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任。法律、法規另有規定的，從其規定。 物業天面、外牆和樓梯間等設施，應當保持安全、整潔，每五年至少修繕或者粉刷一次，費用從物業專項維修資金中支出。
業主自有空調架、防盜網等外觀設施，應當每三年至少檢修或者粉刷一次，費用由業主承擔。 物業影響市容美觀或者存在安全隱患的，業主或者業主大會應當按照有關法律、法規規定及時修繕或者改造。
對影響市容美觀或者存在安全隱患的物業未及時修繕的，物業服務企業可以請求區主管部門責成業主或者業主大會限期修繕；逾期不修繕的，物業服務企業可以代為修繕，修繕費用由業主或者業主大會承擔。