西安物業管理條例

『壹』 西安物業費收取標準是什麼什麼情況可以拒交物業費

不能拒繳，長期空置的可以申請繳納70%。

第二十條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或因建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或物業服務資金由建設單位全額交納。

經業主驗收，因未裝修不具備入住條件的空置房或入住後(含房屋裝修)因故長期不使用的空置房，從驗收或業主報告物業服務企業，經物業服務企業登記確認即日起，其物業服務費按物業服務合同約定收費標準的70%交納。

第二十一條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當按照國家規定向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委託代收上述費用的，可向委託方收取手續費，具體標准由雙方協商約定。不得向業主轉嫁手續費等額外費用。

公共照明、景觀設施等其他共用水、電費用，物業服務企業應單獨計量，嚴格按照水電價格政策據實分攤並定期公布。

第二十二條 自備供暖系統且未實行分戶計量的小區，其採暖費由物業服務企業提出收費方案，徵得業主大會或業主委員會同意後據實收取。採暖期結束後，須向業主公布收支情況。

第二十三條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第二十四條 物業服務企業已接受委託實施物業服務並相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第二十七條 本辦法自2014年9月1日起執行，有效期至2019年8月31日。陝西省物價局、陝西省住房和城鄉建設廳2012年印發的《關於重新修訂印發〈陝西省物業服務收費管理辦法〉的通知》(陝價經發〔2012〕106號)同時廢止。

『貳』 西安市最新物業管理條例對空置房物業費的收取有規定嗎

沒有具體的規定，業主已購並交付的空置房由業主自交房之日起繳物業費，開發商未售的空置房由開發商繳交物業費。

『叄』 西安市物業管理條例中有沒有明確規定空置房物業費該按什麼標准交納

找尋神馬「空置房的收費標准」本來就是燈草栓卵——扯蛋！
物業公司對樓房是否收費的唯一標准就是：你是否接房。木有接房，物業費由開發商負責，接房拿鑰匙後，產權人負責。木有半價的概念。

『肆』 請問公安機關派出所有什麼法律法規等可以制約到小區物業

以西安為例，物業管理委員會由公安派出所派員組成，可以以物業管理委員會的名義制約小區物業，相關法律法規如下：

《西安市物業管理條例》

第三十四條 物業管理委員會由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會組織成立，由業主成員以及街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會、公安派出所、居民委員會、建設單位派員組成。

物業管理委員會由九至十三人單數組成。其中業主成員不少於百分之五十，由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會在業主中推薦產生。物業管理委員會的業主成員資格應當符合本條例第二十四條第二款的規定。

物業管理委員會成員應當在物業管理區域內顯著位置公示。

(4)西安物業管理條例擴展閱讀：

物業服務企業應該協助公安機關做好物業管理區域內的安全防範工作，對於小區安全事項，公安機關也可以制約小區物業。相關法律法規如下：

《西安市物業管理條例》

第六十四條 物業服務企業應當履行物業服務合同，並遵守下列規定：

（一）按照物業服務的規范和標准提供服務；

（二）及時向業主告知安全合理使用物業的注意事項；

（三）定期聽取業主的意見和建議，改進和完善服務；

（四）協助公安機關做好物業管理區域內的安全防範工作；

（五）接受居民委員會指導和監督，配合做好社區管理相關工作。

物業服務企業不得以部分業主拖欠物業服務費、不配合管理等為由減少服務內容或者降低服務質量，不得採取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專業服務。

『伍』 西安市物業管理條例的第六章　專項維修資金的管理與使用

住宅物業、住宅小區內的非住宅物業、與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，以及出售公有住房的單位，應當交存專項維修資金。
專項維修資金歸業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。 專項維修資金按下列標准交存和提取：
（一）商品住宅的業主，與商品住宅相連的非住宅的業主按照所擁有物業的建築面積交存專項維修資金，每平方米建築面積交存首期專項維修資金的數額為當地住宅建築安裝工程每平方米造價的5%至8%。物業管理行政主管部門，應當根據本地區情況，合理確定、公布每平方米建築面積交存首期專項維修資金的數額，並適時調整。
（二）售後公有住房的業主按照所擁有物業的建築面積交存專項維修資金。每平方米建築面積交存首期專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。
（三）出售公有住房的售房單位按照多層住宅不低於售房款的20%，高層住宅不低於售房款的30%，從售房款中一次性提取專項維修資金。
商品住宅、公有住房已經出售但未交存專項維修資金的物業管理區域，應當補交專項維修資金。 商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期專項維修資金足額存入專項維修資金專戶。建設單位、物業服務企業不得代收專項維修資金。
業主在辦理房屋入住手續時，應當提供交存專項維修資金的憑證；未提供憑證的，建設單位不得將房屋交付使用。 業主大會成立前，專項維修資金由物業所在地物業管理行政主管部門代為管理。業主大會成立後，專項維修資金代管部門應當按照有關規定，將該物業管理區域內業主交存的專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會在商業銀行開立的維修資金賬戶，並將有關賬目等移交業主委員會。開戶銀行應當與物業管理行政主管部門簽訂監督協議。
業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地物業管理行政主管部門的監督。 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用的分攤辦法，相關業主有約定的，從其約定；無約定的，根據其各自擁有物業的建築面積比例按照下列規定分攤：
（一）用於小區共用設施設備維修和更新、改造的，由小區業主按照其擁有物業的建築面積比例承擔，並從小區業主交存的維修資金中列支；
（二）用於整幢樓本體共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，由整幢樓業主按照其擁有物業的建築面積比例承擔，並從該幢業主交存的維修資金中列支；
（三）用於本單元內共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，由本單元內業主按照其擁有物業的建築面積比例承擔，並從該單元業主交存的維修資金中列支。
住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出商品住宅、非住宅的，建設單位應當按照尚未售出商品住宅、非住宅的建築面積，分攤維修和更新、改造費用。 業主轉讓物業的，專項維修資金中的剩餘部分應當結轉受讓人。
因拆遷或者其他原因造成物業滅失的，剩餘的專項維修資金業主交存的應當退還業主；公有住房單位交存的部分返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系收繳同級國庫。 違反本條例規定，有下列行為之一的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，並按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用：
（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的；
（二）擅自佔用、挖掘物業管理區域內道路、場地的；
（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。 物業管理行政主管部門作出吊銷資質證書、20萬元以上罰款處罰決定的，應當告知當事人有要求聽證的權利。
當事人對行政處罰不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。 本條例中有關專業用語的含義：
（一）自用部位：是指門戶以內的房間、廚房、衛生間、陽台、天井、庭院以及室內牆面等部位；
（二）自用設備：是指門戶以內，業主自用的門窗、衛生潔具和通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線以及水、電、氣戶表等設備；
（三）共用部位：房屋承重結構、房屋主體結構、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內天井、戶外牆壁、屋面、傳達室、治安監控室、消防監控室；
（四）共用設施設備：綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、水泵、水箱、電梯、業主樓層間的供、排水總管、信報箱、消防設施、公共照明設施、監控設施、避雷設施、公用天線、露天停車場、非機動車庫、公用設施設備用房等。 本條例自2010年6月1日起施行。
發布部門：西安市人大（含常委會）發布日期：2010年04月30日實施日期：2010年06月01日(地方法規)

『陸』 西安市物業費標准

1．物業費逾期付款違約金的標准 對違約金的計算標准，我國《合同法》確定的是由當事人約定的原則。《合同法》第114條第1款規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。但我國同時又採納了對違約金條款予以干涉的原則，其目的就是使違約金以賠償為主，兼具一定的懲罰性。《合同法》第114條第2款規定，約定的違約金低於所造成損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。如何判定約定的違約金「過分高於造成的損失」，如何予以「適當減少」，法律均未進一步明確。在當前的司法實踐中，一般認為人民法院在認定違約金是否過高時，應以違約造成的損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯、社會經濟狀況等因素，根據公平原則、誠信原則進行平衡。 鑒於上述分析，對於物業費逾期付款違約金的標准，合同中有約定的應當依據合同約定。但是當出現「天價」違約金或者過低的違約金時，當事人可以通過法律手段請求調整。 當雙方沒有約定物業費逾期付款違約金標准時，根據《最高人民法院關於修改的批復》(法釋(2000)34號)的規定：「人民法院可以參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算逾期付款違約金。中國人民銀行調整金融機構計收逾期貸款利息的標准時，人民法院可以相應調整計算逾期付款違約金的計算標准」。而中國人民銀行規定的逾期貸款罰息利率是在貸款利率水平上加收30％～50％計息(銀發[2003]251號)。即當雙方沒有約定時，物業費逾期付款違約金標准應按照在貸款利率水平上加收30％一50％計算。例如，2008年 12月23日調整後的1年期人民幣貸款基準利率是 5．31％，加收30％～50％後換算成逾期付款違約金為萬分之一點九到萬分之二點二。 《物業服務合同示範文本》是向行業內推廣使用的，必須站在中立的立場上制定。所以筆者認為示範文本中違約金的默認標准也應當參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准，並按照年度不同進行動態調整。如2009年的標准可按逾期每日萬分之二收取。 2．違約金應當如何約定 物業服務合同的甲方不是一個特定的主體，而是一群人，即全體業主。物業費是全體業主按建築面積比例進行分攤的，其過程實質上是所有業主先籌集資金，之後再支付給物業服務企業來購買和消費服務。從理論上說，物業服務費首先不屬於物業服務企業，而屬於全體業主。個別業主欠交或拒交物業費，實際上造成了全體業主的違約，損害的是全體業主，尤其是正常交費的業主的利益。 因此，違約金的約定過程最好是由全體業主事先討論決定，在《管理規約》中先行約定物業費逾期付款違約金以及標准，之後再與物業服務企業在合同中約定。在前期物業管理中，由於《臨時管理規約》是由開發商主導制訂的，規定的違約金標准實際往往較高，這樣就成了「霸王條款」，所以建議《臨時管理規約》對於違約金標準的規定應不高於中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息標准。 這樣制定的物業費逾期付款違約金的標准更為合理，同時也便於業主委員會依據《管理規約》或《臨時管理規約》督促業主限期交納物業費或者相應的逾期付款違約金。

『柒』 西安要開物管立法聽證會 快來惡補物業知識

近日，西安市法制辦將召開物業管理立法聽證會，以後用住宅開小飯館、棋牌室可能會行不通了。

西安市法制辦將召開物業管理立法聽證會

5月9日，為進一步聽取社會各界的意見和建議，西安市法制辦將召開《西安市物業管理條例（修訂草案）》立法聽證會。

聽證事項包括，禁止利用住宅開設小飯桌、託管班等學生託管機構，以及私房菜、棋牌室等經營服務場所，是否合理、可行？

在住宅小區無法成立業主大會或者選出業主委員會的情況下，由鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委員會組織成立物業管理委員會，代行業主大會或者業主委員會職責，是否合理、可行？

對經行政管理部門確認，屬於應急使用情形，可以使用專項維修資金對相關共用部位、共用設施設備進行維修的，不需經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，是否合理、可行？

首次業主大會籌備組成員是否可以作為首屆業主委員會委員人選？

業主是否可以通過手機信息、電子郵件等方式進行投票，參加業主大會表決？

物業服務企業是否可以對物業管理區域內共用部位、共用設施設備善意經營？

無論是希望參與旁聽的，還是想了解結果的，可能都對所聽證的內容只是一知半解。所以，購房指南也是很貼心的為大家准備了一些基礎知識，供大家參考。

問題一，居民住房可以用來開飯店，棋牌室嗎？

根據《物權法》第77條規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

此前，有遇到類似情況的咨詢專家。後者表示，在居民區內開設飯店，已經將住宅房變成了以經營為目的的用房，如果住戶在沒有徵得周圍居民同意的情況下，這種做法是不合法的。對於這種情況，可以建議由社區居委會聯合當地城管部門進行處理。

問題二，業主大會或者業主委員會職責是啥？

根據《物業管理條例》，業主大會應當履行下列職責：

（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；

（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業管理企業；

（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施；

（五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；

（四）監督業主公約的實施；

（五）業主大會賦予的其他職責。

問題三，物業專項維修資金都是用來修什麼的？

物業專項維修資金一般由政府指定的維修資金管理機構統一管理，計帳到戶；業委會成立後，也可以申請由業主自主管理，但這種管理模式難以規范，其資金安全運行存在一定風險。

物業專項維修資金專項用於小區共有部位、共有設施設備保修期滿後的維修、更新、改造。使用時，須經過專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主及占總人數三分之二以上的業主簽名同意。

問題四，物業管理區域內共用部位、共用設施設備指的是什麼？

物業管理區域內共用部位是指屬於全體野豬或者單幢物業的業主、非業主使用人共同使用的公共門廳、樓道間、電梯間、管道井、設備間、過道、值班保安室、公共停車位、房屋承重結構、戶外牆面、屋面和道路、場地、綠地等部位。

共用設施設備是指屬於全體業主或者單幢物業的業主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）、電梯、樓道照明設施、小區道路照明設施、安全防範智能系統、避雷裝置、單元防盜門、文化體育設施和區域圍護等設施設備。

最後，再來看看聽證會旁聽的報名辦法吧。

聽證陳述人人數為12人，旁聽人數為10人，凡年滿18周歲西安市居民都可以報名參加，報名作為聽證陳述人的，請於5月13日前提交附件所列報名表，並表明自己所持觀點（《西安市物業管理條例（修訂草案）》徵求意見稿可在市政府門戶網站及市法制辦網站瀏覽）。

報名表可以電子郵件的方式發送至法制辦專用郵箱：[email protected]或傳真至029-86788348。聽證陳述人按照報名先後及所持不同觀點人數相當的原則，經遴選後確定。

報名作為旁聽人的，亦請於5月13日前提交附件所列報名表，並在意見建議欄中註明「旁聽」。

（以上回答發布於2016-05-10，當前相關購房政策請以實際為准）

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『捌』 西安一小區大選如兩軍對壘情形如何

西安市融僑馨苑小區入口處的廣場上立著兩塊展板，兩塊展板相隔不過十幾米，內容劍拔弩張，如兩軍對壘……

兩塊展板都是白底黑字，三米多高，六七米寬，一前一後，立在西安市融僑馨苑小區入口處的廣場上。

紅色大標題印在展板左上方，遠遠就能瞧清楚寫著什麼。一個是「業主大會會議決議公告」，另一個是小區物業公司針對業主大會決議的「公開聲明」。

兩塊展板講述了同一個小區的故事，卻講出了涇渭分明的兩個版本。

在業委會的版本中，這是一次從2017年10月29日持續到2018年1月12日的大規模投票，是一場曠日持久的拉鋸戰最終獲得的「勝利」——「不再續聘金輝物業」。

曾有人在西安某網路論壇發帖，對小區中央步行街上有人跳廣場舞表達不滿。業委會認為，廣場舞問題背後隱藏著的，其實是業主公共活動空間被物業作為商鋪租賃出去的問題。

為這些林林總總的問題，張淼曾經拒絕繳納物業費。他因此被物業公司告上法庭並經調解繳清費用。如今舊事重提，張淼也承認自己當時「不佔理」。學習過《物權法》《物業管理條例》等相關法律法規之後，他對如何維護業主的權益，有了「更理性」的看法。

「這件事的重點是，業主想要選物業，是個商業關系，僱傭關系。並不是說物業非得有多糟糕才能換。業主完全可以換個性價比更高的，貨比三家，選個更好的。」 張淼說。

「當時是想在這里養老」，一位年逾70歲的業主對中國青年報·中青在線記者說，「但現在，要是金輝物業不走，我就走。」

這是最早入住的業主之一。2007年，他從樓盤中選擇了這個打著「公園式社區」廣告的小區。

十年來，融僑馨苑的房價翻了將近一番，如今每平方米1.5萬元左右。它的物業費也較其他小區更高，相鄰的小區物業費大多都是每平方米1.2元，而融僑馨苑的收費是1.5元。

這位業主還記得，剛搬來的時候，物業費也是1.2元，大約3年前漲到了現在這個價格。對漲價一事，包括他在內，許多業主表達過不滿。

記者在融僑馨苑走訪時遇到的業主，一部分對物業的服務覺得「還行」，一部分則提出了對安保、車輛佔道或供暖問題的不滿。而在附近幾個地產中介員工的口中，金輝物業「在附近的小區里算是不錯的」，「沒有外面說的那麼差」。

有一位業主直接表示，對物業和業委會，他「誰都信不過」，「都是為了利益」。

2016年6月，金輝物業的合同到期，是否續約，成為業主大會需要作出決定的一件事。

由此，一場持續了一年半的對峙開始了。

投票像是諜戰：前往計票地點的路上，用黑色的袋子把票箱偽裝起來

在對峙中，打油詩發揮了獨特的作用。

以選聘物業為主題，從2016年至今，融僑馨苑一共召開過兩次業主大會。

第一次業主大會從2016年8月持續到9月，投票未能達到業主戶數與專有面積的「雙過半」，最終結果無效。那次投票期間，小區的電梯、入戶門、步行街等公共區域，一度貼滿了打油詩。

「最近小區為啥亂，有人想把物業換，整個小區都癱瘓，房價掉了一大半，垃圾堆得像座山，最終業主來買單。」這是一方的態度。

「為啥要把物業換？因為物業真太爛，只管收錢不實干。車混亂賊泛濫，採暖漏水一河灘。要再不把物業換，小區才會真完蛋。」這是另一方的態度。

15號樓的一位業主第一次投票給了金輝物業，然而他發現，從物業和業委會對峙之後，「物業服務水平直線下降」。他站在小區曾經的「小橋流水」景觀旁，向記者歷數這些年小區內被盜的情況。旁邊的水池，如今只余淤泥。最近這次投票，物業公司丟掉了他的選票。

第二次業主大會是在2017年10月29日至2018年1月12日期間召開的。投票的過程讓業委會的委員們「焦頭爛額」。2017年年初開始，小區51棟樓建立了各自的業主微信群，幾乎每棟樓都選出了樓長或業主代表。

在當地街道辦事處的建議下，業委會決定公開招標物業公司。最終在選票上接受選擇的，除了金輝物業，還有另外兩家物業公司。

負責票箱的工作人員兩兩一組，開始了「掃樓」工作，挨家挨戶發放投票單。小區戶數龐大，有的業主已經將房子出租，有的業主時常不在家中。對不在小區居住的業主，業委會只好通過電話和簡訊聯絡，請他們回來投票或委託他人代投。

業委會成員感慨，對融僑馨苑這樣的大型小區來說，召開一次業主大會遠比一般小區要難。

半年來，小區公共區域所有的燈箱和布告欄，都成了雙方的輿論戰陣地。物業貼一篇《十問業主委員會》，業委會還一篇《公開回應》。業委會指責一句「物業鼓動製造群體事件」，物業反擊一句「《合同》存陷阱，業主應警醒」。「選戰」還延伸到虛擬空間，在雙方各自的微信公眾號里，半年來幾乎所有的內容都是質疑對方。

「一個物業公司的公眾號，沒多少服務的內容，都是質疑業委會。這在業內都是笑話吧？」業委會的成員在討論時說。

關於這次投票，金輝物業的工作人員要求前來采訪的記者立即離開，並拒絕回答任何問題。

物業對業委會賬目的質疑，也貼在了布告欄上。在融僑馨苑，按原有合同，業委會負責管理的是小區電梯廣告位等公共收益的70%，其餘30%交給物業。由於業委會對物業的管理存在爭議，這30%並沒有完全付給物業。

不久後，一份審計報告被張貼出來，「隨時可以接受業主、物業、街道辦查閱」。對共有收益進行審計，需要業主大會表決同意，程序很慢。業委會成員自掏腰包，分攤費用，自費委託會計師事務所對業委會的財務收支進行了審計。

這場你來我往的戰火，一直打到2018年1月12日開票當天，仍然沒有停火的意思。

一位業委會成員將整個過程比喻成「諜戰」。為了保證安全，他們租了當地一家賓館的會議室開票。在前往計票地點的路上，還用黑色的袋子把票箱偽裝起來，防止有人來搶。事實上，現場也的確出現了四五個「來歷不明」的人，質疑和否定開票過程。

1月13日，融僑馨苑業委會公示了投票結果，宣布不再續聘金輝物業，聘用萬科物業以酬金制提供物業服務。業主總戶數6881戶，表決權總面積為77.64萬平方米。這次參加投票業主4537戶，相應表決權面積50.85萬平方米。「業主投票戶數、及相應的表決權面積均超過相應投票權數的50%，本次會議合法有效。」

但在兩天後，金輝物業公布了另一組數字。那是物業發放的「融僑馨苑《物業服務合同》續簽相關意見徵求表」。金輝物業表示，收回意見表4894張，「同意續聘金輝物業」票數3989張，不同意續聘票數606張，棄權票數299張。同意意見佔有效票數的81.51%，佔小區總戶數的57.97%，面積為46.23萬平方米，佔有效票數面積的82.88%。

金輝物業的聲明中還指出，這次業主大會的程序「嚴重違法違規」，在時間上超過了規定的期限，在收集票數的過程中，一部分業主是通過電話和簡訊投票的，可信度存疑。

業委會對此的回應是，從時間跨度到投票方式，都是嚴格按照《物權法》《物業管理條例》等相關法律法規進行的。《西安物業管理條例》第二十二條規定，「在確保業主意思表示真實、有效的前提下，也可以採用手機信息、電子郵件等方式實名投票」。

對於這兩個結果， 西安雁塔區電子城街道辦事處相關負責人對記者表示，融僑馨苑業委會這次組織的業主大會，在投票過程中確實有違規現象，包括未對投票後期聘任的臨時工作人員進行詳細公示，未對投票過程中的票箱保管細節進行公示，選擇候選物業公司的過程也有違規之處，程序上存在瑕疵。

街道辦表示，對這次業主大會的投票結果，街道辦不做出評判。按照目前規定，公示之後投票結果具備法律效力，金輝物業需要在三個月內撤離融僑馨苑。

「物業的聲明只是公司行為」，上述負責人向中國青年報·中青在線記者解釋，「如果要否決業主大會的決議，按照規定，必須是業主來提出，物業公司是不具備這個資格的。」

根據《西安市物業管理條例》，業主認為業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的，可以向街道辦事處等書面提出撤銷申請。

投票結果公布之後，陸續有業主接到了金輝物業的電話。一位業主把通話錄音公布了出來。

「有些業主向物業反映沒有政府部門介入，他們不認可。物業現在組織大家向政府部門請願。向街道辦、居委會請願，要求重新公開選舉。」電話里，物業工作人員說。

「投票是規定要政府介入嗎？」業主問。

「按規定要有政府介入，才合理合法。」

「有什麼具體的規定，有法律依據沒？比如物業管理條例之類的法律法規，有沒有規定要政府介入的？」業主又問。

「也沒有法律規定，就看您同意不同意請願政府介入，不同意的話我不登記。」

這位業主的最終答復是：「小區有業委會，幹嘛要請願？物業是個服務方，做好服務就行了。」

物業與業主的問題，其實是「誰動了誰的乳酪」的問題

在對物業公司招標中，融僑馨苑業委會將「酬金制」和「賬目共管」兩點寫在了合同中。這是受到了西安另一個小區心晴雅苑的啟發。

心晴雅苑業委會主任周洪斌，經常接待來取經的其他小區的業委會或業主代表。讓這個小區聞名的一個案例是，2017年，開發商要求心晴雅苑業委會支付長期佔用物業服務樓補償款192萬元，但最終，業委會在法庭上勝訴。

「開發建設單位向全體業主索要物業服務用房建設費的，這是全國首例。但實際上業主們買房時，已經一次性支付了小區公攤面積費用和小區配套公共建築費用。這都是當初開發商自己算在成本里的費用，小區配套公建產權屬於全體業主。」周洪斌對記者說。

在她看來，業主和開發商真正的矛盾，根本在於對小區公共利益歸屬權的爭議。「當開發商把所有房子賣給業主之後，小區真正的『投資人』，就已經是全體業主了，包括停車費、公共區域的廣告費這些收益，也都是全體業主的，不歸開發商，當然也不歸物業。物業只是被聘來提供服務的。」

這是個「究竟誰動了誰的乳酪」的問題。「物業覺得乳酪是他們的，但實際上，乳酪應該是全體業主的。」張淼說。

2017年1月1日，新的《西安市物業管理條例》實施。11月1日，新的《西安市業主大會業主委員會指導規則》實施，專門用以解決業委會成立難的問題。與之配套的政策也在制定之中。

用周洪斌的話說，政策在不斷完善，新的物業與業主的關系，總有一天會在全國普及。她經常向其他同行提到無錫市春江花園的例子。

那也是一個大型社區，從2008年6月開始，業主大會通過了「平穩過渡實施自治」的議案，開始實施業主自治。當時，業主每年繳納的物業費大約300萬元，而小區一年的公共收益約240萬元，這份原本該屬於全體業主的收益，被物業默認成了應得的管理費。

最終，春江花園業委會自己成立了物業管理處，聘請物業管理人員，開始了業主的社區自治管理。原本被物業公司截留的公共收益，全部拿來進行小區的建設和美化。

心晴雅苑也是西安市第一個引入物業酬金制，實現業委會和物業公司共管賬目的小區。從2017年開始，心晴雅苑每年按物業費實際收費額的6%～12%，給物業公司給予計提管理費。

融僑馨苑的業主投票結果公示之後，金輝物業在回應的聲明中專門提到了酬金制：「『酬金制』有多少業主真正了解，更何況是鮮有先例的『賬戶共管』下的『酬金制』。上述制度在西安地區幾乎沒有成功經驗，融僑馨苑小區體量巨大，將小區作為試驗田，其後果不是廣大業主能夠承受的。」

對於物業的聲明，張淼的態度只有一句話：「不具備法律效力。」

『玖』 西安市物業費標准

西安市物業管理服務項目的收費標准，主要根據具體服務項目的不同而有所差異。住宅小區公共性服務費用由九個部分構成，包括：(1)管理服務人員的工資和按規定提取的福利費；(2)房屋共用部位、共用設備、設施日常運行維修(小修)及保養費；(3)綠化管理費；(4)清潔衛生費;(5)保安費；(6)辦公費：(7)物業管理單位固定資產折舊費；(8)法定稅費；(9)合理利潤。
一般而言，上述服務項目的收費標准大都由政府定價，當然不一定是逐項定價，大都是由物業管理企業根據其所提供的具體服務內容、標准、深度向政府物價部門提出物業管理費收取標准申請，經審查批准後確定出某一物業管理區域綜合收費標准，物業管理企業一般就是按此標准向業主收取管理費。
目前，西安普通住宅物業管理服務收費標准:甲級（服務等級）：管理服務費：14（元/戶??月），日常維修養護費：0.24（元/平米??月）；乙級：管理服務費：11（元/戶??月），日常維修養護費：0.60（元/平米??月）；丙級：管理服務費：8（元/戶??月），日常維修養護費：0.18（元/平米??月）；丁級：管理服務費：5（元/戶??月），日常維修養護費：0.16（元/平米??月）。西安非普通居民住宅物業管理服務收費標准:甲級（服務等級）：管理服務費：1（元/平米??月），日常維修養護費：0.80（元/平米??月）；乙級：管理服務費：0.70（元/平米??月），日常維修養護費：0.50（元/平米??月）；丙級：管理服務費：0.50（元/平米??月），日常維修養護費：0.40（元/平米??月）；丁級：管理服務費：0.40（元/平米??月），日常維修養護費：0.3
0（元/平米??月）。
在實際操作中，依據物業管理公司的等級標准，住宅的類型具體進行收費。如果您認為費用有不妥之處，可以要求物業管理公司出示管理部門的相關審批指導文件
住在一樓，也許繳納電梯的費用。具體要和物業協商