物業管理法規試題

⑴ 物業管理法律法規

物業管理條例

第一章 總則

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。

第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。

第四條 國家鼓勵物業管理採用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。

第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

第二章 業主及業主大會

第六條 房屋的所有權人為業主。

業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會委員，並享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業管理企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守業主公約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費用；

（六）法律、法規規定的其他義務。

第八條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。

業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

第十條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建築面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

第十一條 業主大會履行下列職責：

（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；

（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業管理企業；

（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施；

（五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

第十二條 業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1／2以上投票權的業主參加。

業主可以委託代理人參加業主大會會議。

業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1／2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過。

業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20％以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

第十四條 召開業主大會會議，應當於會議召開15日以前通知全體業主。

住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；

（四）監督業主公約的實施；

（五）業主大會賦予的其他職責。

第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。

業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

第十七條 業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

業主公約對全體業主具有約束力。

第十八條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。

第二十條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，並接受其指導和監督。

住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，並認真聽取居民委員會的建議。

第三章 前期物業管理

第二十一條 在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

第二十二條 建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。

第二十三條 建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，並予以說明。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。

第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

第二十五條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

第二十六條 前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第二十七條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

第二十八條 物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理所必需的其他資料。

物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

第三十條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。

第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

第四章 物業管理服務

第三十二條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。

國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

第三十三條 從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

第三十四條 一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。

第三十五條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。

物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

第三十六條 物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第三十七條 物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。

業主委員會應當向物業管理企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。

第三十八條 物業管理用房的所有權依法屬於業主。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。

第三十九條 物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。

物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。

第四十條 物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委託給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一並委託給他人。

第四十一條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。

第四十四條 物業管理企業可以根據業主的委託提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

第四十五條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

物業管理企業接受委託代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第四十六條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，並及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告後，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第四十七條 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。發生安全事故時，物業管理企業在採取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

第四十八條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。

物業使用人違反本條例和業主公約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。

第五章 物業的使用與維護

第五十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。

業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。

第五十一條 業主、物業管理企業不得擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

因維修物業或者公共利益，業主確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會和物業管理企業的同意；物業管理企業確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會的同意。

業主、物業管理企業應當將臨時佔用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

第五十三條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。

物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

第五十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

第五十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第五十六條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業管理企業維修養護，費用由責任人承擔。

第六章 法律責任

第五十七條 違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批准，擅自採用協議方式選聘物業管理企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以並處10萬元以下的罰款。

第五十八條 違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五十九條 違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第六十條 違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，並處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

第六十一條 違反本條例的規定，物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十二條 違反本條例的規定，物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一並委託給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委託合同價款30％以上50％以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委託所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十三條 違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以並處挪用數額2倍以下的罰款；物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第六十四條 違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，並處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第六十五條 違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，並處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。

第六十六條 違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，並按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用：

（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的；

（二）擅自佔用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第六十七條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。

第六十八條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十九條 違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第七章 附則

第七十條 本條例自2003年9月1日起施行。

⑵ 物業管理論述題

區全套物業管理方案 第一部分前言（省略） 第二部分物業管理的整體構想與創優規劃 住宅社區作為建設開發有限公司「東方城市系列」的又一經典之作，以其建築的現代風格和完美的協調性，構築了又一具有現代生活氣息的城市景觀。「以人為本」不僅僅是一句口號，在東方明珠城的每一個細節都充分體現 出建築對人的關心，以她的色彩、材質、結構、尺度以及施工質量，點點滴滴、方方面面都是工程學、建築學、文化藝術的傑作，透射出人文關懷，使業主的居住生活在舒適、便捷中體現出物業的價值。 針對東方明珠城社區物業管理的整體情況，我們確立了東方明珠城住宅社區物業管理的管理構想。 一、管理思想 公司將憑借自己的人才優勢、技術優勢、文化優勢、管理優勢，把東方明珠城社區創造成為一個溫馨家園。 二、管理組織 公司將建立一支年輕化、專業化，高素質、復合型的管理隊伍，對東方明珠城社區實施專業化的物業管理與服務。 1、多層次、多角度的激勵員工，滿足員工的物質和精神需求。 2、主張管理者與員工之間的溝通，體現人與人之間的平等。 3、關注員工自我價值的實現，使員工與公司共同發展進步。 4、為員工創造公平競爭的工作氛圍，實現「能者上、相形見拙者下」。 5、建立培訓體制，使每一個員工掌握物業基本技能，能夠勝任本職崗位工作，成為合格、稱職的物業服務人員。 三、管理特色及創新點 公司堅持「業主至上、服務第一」的宗旨，「全方位管理、多功能服務」的管理手段。 1、推行首問負責制，第一個接待業主或被業主詢問的公司員工，不受部門的限制，均應熱情接待，解答疑問，杜絕讓業主等候迴音的現象。 2、傾聽業主的心聲，在社區內設置「心連心信箱」，了解業主需求，解決業主反映的問題。 3、關注業主生活質量的提高，倡導「以業主為圓心」的服務理念，我們不僅做好24小時安保服務，24小時接待服務，16小時保潔服務，管理處還將經常組織各種活動，增進物業與業主的交流，創造祥和文明的住宅社區。 四、創優規劃 （一）、近期工作目標 第一年內，業主開心入住，裝修無違規現象； 第二年內，創市物業管理示範住宅小區； 第三年…… 保市優、創全國物業管理示範住宅小區； （二）、實施方案 1、在公司總經理領導下，在行業主管部門指導下，專門成立由公司職能部門人員、管理處主任和其他部門負責人組成的創優領導小組，其中管理處主任為執行組長，並明確創優小組職責。 2、完善各部門、各崗位的操作規程，規范日常操作。 3、做好日常工作記錄，注意資料的積累、整理，做好考評、資料的歸檔及達標申報等工作。 4、由創優小組按管理處巡檢制度進行日常的考核檢查，公司創優指導小組做好東方明珠城社區創優的指導、監督工作。 5、建立「服務明星」評比制度，明確獎懲措施，引導員工共同做好優秀社區的創建工作。 第三部分管理機構設置和管理人員 的配備、管理及物資的配備 一、管理機構模式 東方明珠城住宅城社區的物業綜合管理工作，由天祥物業有限公司下屬的東方明珠城管理處負責，管理處下設綜服科、安保科、維修部、環境科。 組織結構圖 二、管理人員的配備 管理處定編94人，其中主任、副主任各1名，各部門負責人4人，由物業公司聘任，授權到東方明珠城住宅社區實施綜合管理。 接待員：2人，接待業主的來訪和投訴並及時處理。 文員：1人，負責社區房屋及業主的有關資料的存檔工作和信息收集工作。 財務：1人，負責社區的經濟核算和各種費用的收繳工作。 衛生清潔工：21人，負責社區的衛生清潔工作，每天清掃公共場所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。 綠化管理養護工：2人，負責社區內的綠化及花草樹木的養護培植工作，並對業主的垂直綠化（陽台擺花）和庭院綠化進行指導。 治安員：54人，負責住宅區內的治安、保衛防範、車輛管理工作，配合派出所、車管、消防等部門維護正常治安秩序，負責管理社區的停車場以及出入社區的各種車輛，維護社區的交通秩序； 維修工：7人，負責社區的房屋及設施設備的維修、養護。 三、管理人員的錄用與考核、培訓計劃 （一）、管理人員的錄用要求 分類崗位職責條件備注 管理處主任全面負責社區物業管理工作大專以上文化，三年以上物業實際管理經驗公司選派 綜服科科 長負責財務、接待業主來訪以及社區各項服務事業的經營、管理大專以上文化，具有管理經營能力，兩年物業管理綜合服務工作經驗公司選派 保安科科 長全面負責社區安全管理和車輛管理

⑶ 物業管理員要考哪幾門課程

2015年物業管理師考試科目：

物業管理師資格考試科目包括《物業管理基本制度與政策》、《物業經營管理》、《物業管理綜合能力》、《物業管理實務》四個科目。

2015年物業管理師試題題型：

一是《物業管理基本制度與政策》和《物業經營管理》兩個科目題型不變，仍為單項選擇題和多項選擇題。

二是《物業管理綜合能力》和《物業管理實務》兩個科目新增了案例分析選擇題。其中《物業管理綜合能力》科目題型為單項選擇題、多項選擇題和案例分析選擇題。《物業管理實務》科目題型取消單項選擇題和多項選擇題,改為案例分析選擇題和案例分析題。

物業管理員指按照物業管理服務合同約定，通過對房屋建築及與之相配套的設備、設施和場地進行專業化維修養護管理以及維護相關區域內環境衛生和公共秩序，為業主、使用人提供服務的人員。物業管理員是指投入使用的房屋及其附屬設備與配套設施進行經營性管理，並向物業產權人、使用人提供多方面、綜合有償服務的人員。物業管理員須具備高中以上學歷，具有一定的觀察能力及較強的表達和計算能力，是實行就業准入的職業之一。

本職業共設三個等級，分別為：物業管理員（國家職業資格四級）、助理物業管理師（國家職業資格三級）、物業管理師（國家職業資格二級）。

註：目前開考等級：四級、三級、二級。

2000年，勞動和社會保障部為了配合就業准入制度的實施，提高物業管理人員的業務素質，進一步促進物業管理的規范化，頒布了物業管理員國家職業標准。物業管理員職業共設兩個等級，分別為物業管理員（國家職業資格四級）、物業管理師（國家職業資格二級）。國家職業標准規定，凡從事或有志於從事物業管理職業的人員，只要符合報考要求，均可參加資格鑒定。

培養目標:本專業培養適應社會主義市場經濟建設需要，德、智、體、美全面發展，掌握物業管理的基本理論、基本知識和基本技能，掌握物業管理的定性、定量分析方法，熟悉我國物業管理的有關方針、政策和法規以及國際工商管理的慣例和規則，具有較強的分析和解決物業管理實際問題能力的高級應用型專業人才。

主要課程:管理學基礎、物業信息管理、物業管理財稅基礎、物業管理實務、物業管理法規、房地產營銷管理、 物業設備設施管理、房屋構造與維護管理、文秘管理與應用寫作、人力資源管理、公共關系學、 社區規劃與管理、合同管理、物業估價、商務物業管理、職業資格培訓綜合教程、溝通與藝術。

⑷ 物業管理法規考試題

物業管理法規考試題（一）

一、判斷題：（每小題1分，共20題）

1、物業管理企業應該服從業主大會、業主委員會所作出的一切決議和決定。（ Х ）

2、物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對業主臨時公約予以書面承諾。（ √ ）

3、前期物業管理的費用，由物業建設單位或與其簽訂物業服務合同的物業管理企業承擔。（ Х ）

4、業主是物業所有權人。（ Х ）

5、業主享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。（ √ ）

6、《物業管理條例》不適用建設單位自建自用，不聘請物業管理企業的情況。( √ )

7、物業管理活動的內容是對房屋、場地、設施設備進行維修養護管理，以及維護環境衛生和秩序。( √ )

8、業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主的合法權益。（ Х ）

9、業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式。( √ )

10、業主委員會應當向所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。( √ )

11、物業管理企業與居民委員會之間並不存在法律上的關系。( √ )

12、建設單位應當在銷售物業之後，制定業主臨時管理規約。（ √ ）

13、物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。（ √ ）

14、憲法是我國的根本大法，在國家法律體系中享有最高的法律地位和法律效力，自然是物業管理的法律淵源。（ √ ）

15、法律是由全國人大及其常委會依法制定和變動的，其法律地位和效力低於憲法而高於其他法，是法的形式體系中的二級大法。（ √ ）

16、行政法規是由最高國家權力機關依法制定和變動的，有關行政管理和管理行政事項的規范性文件的總稱。（ √ ）

17、各地方人大及其常委會都可以頒布物業管理的地方法規。（ Х ）

18、由國務院頒布的、於2003年9 月1日實施的全國《物業管理條例》是目前我國物業管理行業第一個具有最高法律效力的行政規章。（ Х ）

19、有行為能力的人一定有權利能力，有權利能力的人一定有行為能力。（ Χ ）

20、物權是指直接支配物並具有排他性的民事財產權利。（ √ ）

二、單項選擇題：（每題1分，共20題）

1、物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時管理規約予以（ A ）

A、書面承諾 B、承諾 C、不應承諾 D、不予書面承諾

2、（ D ）必須通過招投標方式選聘物業管理企業。

A、所有物業 B、住宅物業

C、住宅規模較小的 D、前期管理的住宅物業

3、從事物業管理的人員應當按照國家的有關規定，取得（ D ）

A、上崗證書 B、職稱證書 C、執業資格證書 D、職業資格證書

4、物業管理的權利基礎來源於（ B ）

A、委託管理 B、建築物區分所有權

C、政府的分配 D、居民委員會的授權

5、物業管理對公共秩序的作用是（ B ），屬於安全防範性質。

A、保障業主的人身安全 B、提供協助性管理服務

C、行使治安管理職能 D、業主自治管理

6、建築物區分所有權人就是指在物業管理活動中的（ C ）。

A、住戶 B、租戶 C、業主 D、物業管理企業

7、物業管理區域內的共用部分的經營性收益屬於（ A ）所有。

A、全體業主 B、物業管理企業 C、開發建設單位 D、居民委員會 E、公安派出所

8、業主（ A ）變更通過專有部分的供水、供電、供氣、通訊等維持物業正常使用的各種管線。

A、不得隨意 B、允許根據自己的需要 C、可以任意 D、能擅自

9、業主或物業使用人對其他業主、物業使用人及物業管理企業的合理使用、維護、修繕和改良行為，彼此間（ C ）相互容忍。

A、沒有必要 B、根據自己的需求 C、應該有義務 D、沒有義務

10、物業管理企業通過簽訂物業服務合同，明確與業主的（ A ）關系。

A、權利與義務 B、服務與被服務

C、管理與被管理 D、委託與被委託

11、一個物業管理區域內，具有物業管理重大事項最終決定權的是：（ C ）

A、業主委員會 B、居委會 C、業主大會 D、其他組織。

12、在物業管理中，房屋的所有權歸業主，業主處於（ A ）地位。

A、主導 B、次要 C、服從 D、協助

13、在房屋保修期內，竣工驗收與交付業主使用前的時間差而產生的修繕責任，由（ C ）承擔。

A、施工單位 B、物業管理單位 C、建設單位 D、業主

14、業主大會、業主委員會與物業管理企業的關系是：（ A ）

A、平等的法律主體關系 B、領導和被領導的關系

C、管理者與被管理者的關系 D、法人與法人的關系

15、業主在首次業主大會會議的投票權，按照（ D ）確定。

A、業主的人數 B、入住時間長短

C、物業使用人數比例 D、業主擁有物業的建築面積、住宅套數

16、棄權或投反對票的業主（ C ）業主大會做出的各項決議。

A、可以不服從也不執行 B、可以服從但不執行

C、應當服從並執行 D、可以選擇性服從和執行

17、業主的更迭、業主大會以及業主委員會的改選（ B ）物業服務合同以及業主管理規約的法律效力。

A、直接影響著 B、都不影響 C、部分影響 D、削弱了

18、物業管理企業的資質審批應由當地（ B ）負責。

A、工商部門 B、房地產行政主管部門

C、稅務部門 D、物業管理協會

19、物業管理區域內道路、園林綠化的保修期為（ D ）。

A、2年 B、5年 C、10年 D、合同約定期間

20、在物業管理活動中，以合同的格式條款侵害業主、業主大會、業主委員會或物業管理企業的合法權益（ C ）。

A、合同整體無效 B、合同的格式條款有效

C、合同的格式條款無效 D、合同應撤銷。

三、多項選擇題 ：（每題2分，共10題）

1、我國物業管理法的淵源有憲法、法律、行政法規（ ABD ）以及國際公約。

A. 地方性法規 B. 行政規章 C. 宗教戒律 D. 司法解釋

2、業主在物業管理活動中，享有（ABC）權利

A．按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務

B．參加業主大會會議，行使投票權

C．監督業主委員會的工作

D．按時交納物業服務費用

E．遵守業主管理規約、業主大會議事規則

3、業主大會的職責是：（ ABD ）

A. 制定、修改業主管理規約和業主大會議事規則

B. 選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作

C. 與物業管理企業簽訂物業服務合同

D. 決定專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施

4、有權組織業主成立業主大會的有（ACD ）

A. 物業建設單位 B. 物業管理企業

C. 房地產行政主管部門和街道辦事處 D. 業主代表

5、業主委員會委員應當符合下列（BDE）條件。

A. 本物業區域內的業主 B. 熱心共益事業、責任心強

C. 經濟實力雄厚 D. 具有一定組織能力 E．具備必要工作時間

6、業主委員會委員有下列（ACDE）情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止。

A. 因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的

B. 無故缺席業主委員會會議累計三次以上的

C. 有犯罪行為的

D．拒不履行業主義務的

E．因疾病等原因喪失履行職責能力的

7、有下列（BCD）情況，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議。

A. 物業區域內經持有20%以上投票權業主提議的

B. 20%以上業主提議的

C. 發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的

D. 業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況

8、建築物區分所有權是由區分所有建築物（ AC ）所構成。

A．專有部分所有權 B．房地產產權

C．共用部分持分權 D．人身權和人格權

9、業主對建築物區分所有權的專有部分所享有的權利為（ ABCD ）。

A.佔有 B.使用 C.收益 D．處分

10、業主對建築物區分所有權的專有部分所應承擔的義務為（ ABCDE ）。

A. 按照本來用途和使用目的使用專有部分

B. 維護建築物的安全和外觀美觀

C. 不得隨意變更通過專有部分的用於維持建築物使用功能的各種管線

D. 獨自承擔修繕自己專有部分的費用和責任

E. 對他人的合理行為應相互容忍

四、論述題：

1、 試述《物業管理條例》頒布實施的意義? （8分）

答：第一，規范發展物業管理有利於促進經濟增長。住房消費是今後相當長一段時期居民消費的熱點，住宅與房地產業是全面建設小康社會時期國民經濟增長的持續推動力。因此物業管理不但有利於刺激居民購房積極性，其本身也對擴大消費拉動經濟增長有重要作用。隨著我國城市化進程的加快，物業管理所創造的國內生產總值將會越來越多。

第二，規范發展物業管理有利於提高人民群眾居住質量。經濟發展的根本目的是提高人民生活水平，隨著第一步和第二步戰略目標的順利實現，人民生活實現了解決溫飽和從溫飽到小康的兩大歷史性跨越，居民消費由追求基本生活資料的滿足向注重生活質量轉變。

第三，規范發展物業管理有利於增加就業。我國正處於城市化高速發展時期，農村勞動力向非農產業的轉移，加之我國正處於經濟調整時期，就業結構處於調整期中，大量的下崗失業問題，就業形勢極為嚴峻和復雜，必須增加就業機會，物業管理就業容量大，對擴大就業有重要的作用。

第四，規范發展物業管理有利於維護社區穩定，維護社會安定是全國建設小康社會的重要保證。隨著社會經濟體制的轉形，社區建設越來越受到各界的關注，成為城市建設與管理的基礎性工作，物業管理是社區服務的重要組成部分，對於維護社區環境和秩序具有重要作用。

2、 為了規范物業管理活動，維護物業管理當事人的合法權益，《條例》突出建章立制的重要作用，確立了哪七項物業管理的基本制度？並就其中一項制度進行詳細論述。（14分）

答：一是，業主大會制度。

各地在物業管理實踐中，大多採用業主委員會制度，即由業主召開會議，選舉產生業主委員會，代表全體業主行使有關物業管理的權利。從實踐效果來看，業主委員會制度對物業管理行業的發展起到過一定的促進作用。但由於該制度集決策和執行於一體，缺乏有效的監督機制，難以體現全體業主的意願，有違權責一致的原則。在實踐中，有少數業主委員會成員侵害大多數業主的利益，也有的住宅小區發生業主委員會作出換聘物業管理企業或同意利用公共設施經營的決定，但遭到大多數業主反對，導致矛盾產生。鑒於以上認識，《條例》確立了業主大會和業主委員會並存，業主大會決策、業主委員會執行的制度。規定物業管理區域內全體業主組成業主大會，業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主的合法權益。同時，明確了業主大會的成立方式、職責、會議形式、表決原則以及議事規則的主要事項，規定了業主委員會的產生方式、委員條件、職責、備案等。業主委員會作為業主大會的執行機構，可以在業主大會的授權范圍內就某些物業管理事項作出決定，但重大的物業管理事項的決定只能由業主大會作出。這一制度有利於維護大多數業主的合法權益，保障物業管理活動的順利進行。

為了規范業主大會、業主委員會的運作，加強監督管理，《條例》規定業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

二是，業主規約制度。

物業管理往往涉及到多個業主，業主之間既有個體利益，也有共同利益。在單個業主的個體利益與業主之間的共同利益發生沖突時，個體利益應當服從整體利益，單個業主應當遵守物業管理區域內涉及到公共秩序和公共利益的有關規定。鑒於業主之間在物業管理過程中發生的關系屬於民事關系，不宜採取行政手段進行管理，《條例》對各地實施物業管理中已具有一定實踐基礎的業主管理規約制度進行了確認，規定業主管理規約對全體業主具有約束力。規定建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的公共利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等依法作出約定。建設單位制定的業主臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。業主大會有權起草、討論和修訂業主管理規約，業主大會制定的業主管理規約生效時臨時管理規約終止。業主管理規約是多個業主之間形成的共同意志，是業主共同訂立並遵守的行為准則。實行業主管理規約制度，有利於提高業主的自律意識，預防和減少物業管理糾紛。

三是，物業管理招投標制度。

物業管理是市場經濟的產物，競爭是市場經濟的基本特徵。為了扭轉房地產開發企業自建自管、因建管不分而引發物業管理糾紛增多的被動局面，保障業主自主選擇物業管理企業的權利，同時也為物業管理企業參與平等競爭創造機會，《條例》突出了推行招投標對於促進物業管理健康發展的重要作用，提倡業主通過公平、公開、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。鼓勵建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。並對住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業作了明確規定。

四是，物業承接驗收制度。

物業承接驗收是物業管理的基礎工作。目前，在物業管理過程中，老百姓反映強烈的質量缺陷、配套設施不完善等熱點問題，多數是在開發建設階段遺留下來的。由於建管不分，依附於房地產開發企業的物業管理企業往往無法進行嚴格的物業承接驗收。還有一些物業管理企業一味偏重市場份額的擴大，在物業承接驗收時敷衍了事。對業主的投訴，房地產開發企業和物業管理企業相互推諉。為了明確開發建設單位、業主、物業管理企業的責、權、利，減少物業管理矛盾和糾紛，並促使開發建設單位提高建設質量，加強物業建設與管理的銜接，《條例》規定物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，應當與建設單位或業主委員會辦理物業承接驗收手續，同時規定建設單位、業主委員會應當向物業管理企業移交有關資料。

五是，物業管理企業資質管理制度。

物業管理具有一定的特殊性。物業管理服務實質上是對業主共同事務進行管理的一種活動，帶有公共產品的性質。在物業管理區域內，物業管理企業要依照全體業主的授權，約束個別業主的不當行為，如制止違章搭建及違章裝修、制止擾亂公共秩序及危害環境衛生等，以維護全體業主的利益和社會公共利益。物業管理企業還有與業主長時間保持密切聯系的特點，企業的素質及其管理水平的高低，直接影響到業主的生活環境和工作質量。物業管理具有一定的專業性，隨著經濟的發展和科技的進步，新技術、新產品在房地產開發建設中被廣泛採用，物業的智能化程度越來越高，這也要求物業管理企業具有一定數量的高素質管理和技術人員，具有先進的工具及設備，建立科學、規范的工作程序，對價值量巨大的物業資產實施良好的管理與維護。基於以上認識，並為了有利於整頓和規范物業管理市場，《條例》規定：國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。在現階段對物業管理行業實行市場准入制度，嚴格審查物業管理企業的資質，是加強行政監管、規范企業行為、有效解決群眾投訴、改善物業管理市場環境的必要手段。

六是，物業管理專業人員職業資格制度。

物業管理活動的特殊性、經營管理的專業性以及涉及學科多、管理復雜等特點，決定了應對物業管理專業人員實行職業資格制度。物業管理專業人員如物業管理處主任（項目經理）等，作為物業管理活動的直接組織者，其業務能力和素質高低，直接關系物業的承接驗收、維修養護以及物業管理服務水平，直接影響物業的保值增值，關繫到業主共同利益和社會公共利益。物業管理專業人員只有在掌握和了解法律、經濟、工程、環保、消防以及公共關系、心理等多方面學科和知識，並經過相關專業崗位實踐鍛煉的基礎上，才能有效地做好管理服務工作。不少發達國家以及香港、台灣地區等都通過對物業管理專業人員進行職業資格的認證以及繼續教育制度，來實現對物業管理行業的規范和管理。現階段，我國已建立的物業管理專業人員隊伍、高等院校及科研機構提供的教育支撐和人才儲備以及日臻完善的法規體系等，為建立物業管理專業人員職業資格制度創造了有利條件。因此，《條例》規定：從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。我部將配合人事部抓緊將這一制度納入國家專業人員職業資格制度系列。

七是，住房專項維修資金制度。

隨著我國城鎮住房制度改革的不斷深化，居民個人擁有住房產權的比例越來越高，舊住房體制下由國家或單位單一承擔住房維修的狀況相應發生了根本性改變。為了解決在住房產權結構多元化情形下，住房共用部位、共用設施設備發生大修、中修及更新、改造時，如何在多個業主之間及時籌集所需費用的問題，《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發[1998]23號）規定：「加強住房售後的維修管理，建立住房共用部位、設備和小區公共設施專項維修資金，並健全業主對專項維修資金管理和使用的監督制度」。依據《通知》精神，我部與財政部制定了《住宅共用部位共用設施設備維修資金管理辦法》，對維修資金的交納、存儲、使用、監督等作了具體規定。4年多的實踐證明，建立專項維修資金，對保證物業共用部位、共用設施設備的維修養護，保證物業的正常使用，保障全體業主共同利益，是十分必要的。針對目前存在的專項維修資金交納范圍不明確以及挪用專項維修資金等問題，《條例》規定：住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。同時規定：專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

五、案例分析題：

（一）業主張某未經物業管理企業的許可將自家陽台用玻璃窗封閉，物業企業發現後以張某裝修陽台未經申報，且破壞了建築物外觀的一致性，違反了物業裝修管理規定及違反了業主公約為由，要求業主張某限期改正。張某以陽台屬自有部位，物業企業無權干涉為由，仍拒不改正。於是，物業管理企業即依據《業主管理規約》的規定，對業主張某採取了停水停電措施。三個月過後，業主張某以物業管理企業停水停電侵害了其房屋使用權為由，向人民法院起訴，要求物業企業賠償因停水停電導致其物業無法使用的經濟損失。

答案要點：

1、業主張某的行為違反了《業主管理規約》及相關法律規定，其行為已構成違約；

2、《業主管理規約》中有關物業管理企業可以採取停水停電的方法來要求業主改正違章裝修行為的約定因違反了法律的強制性規定而無效。

3、物業管理企業應承擔賠償責任，賠償的數額以停水停電期間政府指導租金為限。

4、根據《物業管理條例》第46條的規定，物業管理企業對業主的違章裝修行為應當制止並及時向關行政管理部門報告。

（二）路雪與陳紅是同一住宅樓上下層的鄰居，陳紅住在樓下。「五一」旅遊後回到家，發現家裡積滿污水，經查是與樓上相連接處的下水道（管）漫出。事後，小區物業管理企業稱：下水管道是暢通的，因此不負管理責任；物業建設單位則稱：此樓已經通過綜合驗收，是合格的，所以也無責任。請問本案的責任應由誰業承擔，為什麼？（6分）

答：

（1）如果是管道質量問題，在保修期內由物業建設單位承擔責任；

（2）如果是人為損壞，由責任人承擔；

（3）物業管理企業有定期檢查維修的義務，如有違反，應承擔法律責任。

⑸ 物業管理考試

試卷A
簡答題：
1、簡述物業管理服務的基本內容
物業管理服務的基本內容主要有以下幾項：（1）物業共用部位的維護與管理；（2）物業共用設備設施的運行、維護和管理；（3）環境衛生、綠化管理服務；（4）機動車和非機動車的停放管理；（5）物業管理區域內公共秩序、消防、交通等協助管理事項的服務；（6）物業裝飾裝修管理服務；（7）物業檔案資料的管理。
2、簡述物業管理企業的權利、義務
物業管理企業的權利：①根據有關法律、法規、政策和合同的約定，並結合實際情況制定物業管理制度。②依照物業管理委託合同和有關規定收取物業管理服務費。③制止、處理違反物業管理制度的行為。④要求委託人協助管理。⑤選聘專業公司承擔專項經營服務管理業務。⑥法律、法規規定的其他權利。
物業管理企業的義務：①履行物業服務合同，提供物業管理服務。②接受業主大會、業主委員會和業主及使用人的監督。③定期公布物業管理服務費用和物業管理服務資金收支帳目，接受質詢和審計。④接受有關行政主管部門的監督管理。⑤法律、法規規定的其他義務。
3、物業服務收費的費用構成
物業服務收費的費用構成實行物業服務收費包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務收費酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：①管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；②物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；③物業管理區域清潔衛生費用；④物業管理區域綠化養護費用；⑤物業管理區域秩序維護費用；⑥辦公費用；⑦物業管理企業固定資產折舊；⑧物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；⑨經業主同意的其它費用。
四、案例分析題（每題20分、共40分）
1、某小區70多平方米的物業管理用房 在今年1月份老物業公司撤出後，被他們鎖上了一間，造成新的物業公司不但辦公面積狹小，而且連生活用水、上廁所等基本問題都得不到解決。物業公司把物業管理用房上鎖的理由：這套物業管理用房的產權還是屬於開發商，開發商想怎麼處理就怎麼處理。面對此種情況， 業委會應該如何維護廣大業主的利益，解決物業管理用房問題呢？
答：根據國務院條例，物業管理用房的所有權依法屬於全體小區業主，不是屬於開發商的，開發商無權處理物業管理用房。處理意見和法律依據如下：
首先，業委會可以到房產規劃局查明小區物業管理用房的標注，因為建設單位在辦理房屋預售許可證和房地產初始登記時，應當將物業管理用房的座落、面積、室號在預測面積（實測面積）報告中予以註明，並加蓋建設單位公章，物業管理用房在小區規劃中都應配置。根據《上海市實施〈物業管理條例〉的若干意見》規定： 1997 年 7 月 1 日至 2003 年 8 月 31 日竣工的居住物業管理區域，其物業管理用房應按照規劃中配置的標准提供；規劃中未配置的，按照物業管理區域實際使用狀況予以提供。老物業公司實際使用的物業管理用房是 70 多平方米，物業公司更換後使用的物業管理用房也應是 70 多平方米。
其次，根據《物業管理條例》第三十八條的規定：物業管理用房的所有權依法屬於全體小區業主。 業委會應盡快和開發商一起把物業管理用房的產權由開發商的大產證轉到業主大會的名下。 根據《物業管理條例》的規定，物業服務合同終止時，老物業應將物業管理用房和下列材料交還給業主委員會： 1 、竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料； 2 、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料； 3 、物業質量保修文件和物業使用說明文件； 4 、物業管理所必需的其他資料。
2、2007年初業主李某所在的居住小區物業公司催交2006年度的物業管理費.李某任務,自己交納的物業管理費中保安保安費,可是,其所居住的小區保安並沒有真正做到保證自己的財產安全,自己在小區內丟失了三輛自行車,故而拒絕交納物業管理費.物業公司則任務,物業管理公司的保安任務只負責維護小區公共秩序和安全,定時開關小區大門,巡邏時發現火警、治安、交通事故及時處理，對可疑人員進行盤查。而丟失的自行車屬於治安刑事案件，應當由公安機關負責處理，與物業公司無關。雙方意見不一，交涉沒有結果，物業公司遂將李某訴至法院。你怎麼看待「業主因在小區內丟失財務而拒交物業費」一事？
答：物業公司是根據《物業服務合同》在國家法律法規的規定范圍內對物業進行管理的活動。他地位是來自那份合同，根據合同約定並在法律法規規定范圍內提供相應的服務，物業安保工作也是在這份合同之內的，物業公司解釋的沒有錯，物業保安的主要職能是：小區公共秩序的維護、小區公共安全管理，和各類突發事件的先期應急處理。物業管理始終處在公共管理和服務的位置上，保安工作根據合同提供約定的安保服務，並不對小區業主個人財產、生命安全起保管、保全的作用。只要他們按照合同提供了相應的服務，就沒有責任，而且安保工作不可能做到萬無一失，只能是通過防範，降低他的發生率。而且就這個案例講只要物業公司盡到了自己在安保方面的義務就不存在管理過失，也就不承擔責任，而且物業管理費是小區正常運轉的費用，你拒交並又享受了小區的公共服務，其實是在侵犯其他業主的權益，而且業主不能以任何理由拒交物業管理費，這是有規定的，即使物業公司在管理方面存在過失，業主贏了官司，你的物業費同樣要繳納，至於物業公司的過失另作處理，業主大這樣的官司勝訴率非常的低，在物業公司管理無作為方面是很難取證的。

試卷B
1、簡述物業管理的基本含義
物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。物業管理的定義表明：①物業管理是由業主通過選聘物業管理企業的方式來實現的；②物業管理活動的依據是物業服務合同；③物業管理的內容是對物業進行維修養護、管理，對相關區域內的環境衛生和秩序進行維護。
2、簡述《物業管理條例》確定的基本制度
a、業主大會制度：確立了業主大會和業主委員會並存，業主大會決策、業主委員會執行的制度。
b、業主公約制度：規定業主公約對全體業主具有約束力。
c、物業管理招投標制度：鼓勵建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
3、簡述業主的基本權利、義務
在物業管理活動中，業主享有下列權利：①按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；②提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；③提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；④參加業主大會會議，行使投票權；⑤選舉業主委員會委員，並享有被選舉權；⑥監督業主委員會的工作；⑦監督物業管理企業履行物業服務合同；⑧對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；⑨監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；⑩法律、法規規定的其他權利。。 在物業管理活動中，業主應履行下列義務：①遵守業主公約、業主大會議事規則；②遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；③執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；④按照國家有關規定交納專項維修資金；⑤按時交納物業服務費用；⑥法律、法規規定的其他義務。
4、簡述解決物業管理服務費漏交率問題的對策
漏交率問題由於多種原因，物業管理服務費的收繳很難達到100％，這就產生了漏交率的問題。解決這一問題的正確途徑是，一方面物業管理企業要嚴格按照物業服務合同的約定提供質價相符的物業管理服務；另一方面業主要增強物業管理消費觀念，按時繳費。
5、簡述物業管理服務的基本內容
物業管理服務的基本內容主要有以下幾項：（1）物業共用部位的維護與管理；（2）物業共用設備設施的運行、維護和管理；（3）環境衛生、綠化管理服務；（4）機動車和非機動車的停放管理；（5）物業管理區域內公共秩序、消防、交通等協助管理事項的服務；（6）物業裝飾裝修管理服務；（7）物業檔案資料的管理。
另外，針對不同類型物業的具體特點，業主與物業管理企業可以通過物業服務合同約定其他服務內容。
6、簡述前期物業管理階段的基本環節
a、物業的接管驗收；新建物業的接管驗收是項目竣工驗收的基礎上進行的再驗收；包括新建物業的接管驗收和原有物業的接管驗收
b、業主入住；物業管理企業向業主發放《業主臨時公約》等材料
c、檔案資料的建立；物業的接管驗收後；包括業主或租住戶的資料和物業的資料
d、日常的前期物業管理服務；包括日常的綜合服務與管理、系統的協調
e、首次業主大會召開；當物業銷售和業主人住達到一定年限或一定比例時；組織召開首次業主大會，審議和通過業主公約和業主大會議事規則、選舉產生業主委員會、選聘物業管理企業， 決定有關業主共同利益的事項
四、思考題（每題20分、共40分）
1、物業接管驗收工作中存在的問題有哪些？怎樣解決這些問題？
a.物業管理企業應選派素質好、業務精、對工作認真負責的管理人員及技術人員參加驗收工作。
b.物業管理企業既應從今後物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。
c.接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商對存在的問題加固補強、整修，直到完全合格。
d.落實物業的保修事宜。根據建築工程保修的有關規定，由開發商負責保修，向物業管理企業交付保修保證金，或由物業管理企業負責保修，開發商一次性撥付保修費用。
5.開發商應向物業管理企業移交整套圖紙資料，包括產權資料和技術資料。
e.物業管理企業接受的只是對物業的經營管理權以及政府賦予的有關權利。
f.接管驗收符合要求後，物業管理企業應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以後，整個物業驗收與接管工作即完成。
2、談談你對住宅小區物業管理的構想？
城市居住小區是一個「微型」社會，它的管理好壞，反映一個地區的文明程度。城市居 住小區的出現，在管理上也是城市住宅建設的新課題，在這方面，我國目前在住房管理上也存在從舊體制向新體制的轉軌時期。在這一時期內，一方面舊的管理方式依然存在，另一方 面，專業的物業管理方式已經出現。各地在積極地進行探索，目前我國住宅的幾種管理方式有：
1.政府房屋管理部門管理。
2.企業、事業單位自行管理。
3.房地產開發企業管理。
4.物業管理企業管理。
不管是房地產管理部門直接管理的，還是單位自管的，或是街道辦事處的小區和各類房屋，都程度不同地存在著管理機構不健全，管理經費 無渠道，管理工作不到位等一系列的問題。
1.變多個產權單位、多個管理部門的多頭、多家管理為物業管理公司的統一管理。
2.變過去那種單純的房屋維修為對建築物附屬物、場地和環衛、治安、綠化、道路等實施全方位的維修、養護以及專業化的管理和多方面的綜合性服務。
3.變政府部門行政性、福利型的管理為企業化、專業化、經營型和有償服務。
4.變管理單位的終身制為現在的由業主選擇並且通過合同方式在合同規定期限內的聘用制。
以上這種集高度統一管理、全方位多層次的服務、市場和經營為一體的充滿生機和活力 的物業管理的出現，越來越顯示出其強大的生命力，成為今後住宅物業管理的發展方向。

試卷C
1、簡述物業的含義
物業的含義從物業管理的角度來說，物業是指各類房屋及其附屬的設備、設施和相關場地。各類房屋可以是建築群，如住宅小區、工業區等，也可以是單體建築，如一幢高層或多層住宅樓、寫字樓、商業大廈等；同時，物業也是單元房地產的稱謂，如一個住宅單元。同一宗物業，往往分屬一個或多個產權所有者。附屬的設備、設施和相關場地是指為實現建築物使用功能、與建築物相配套的各類設備、設施和與之相鄰的場地、庭院、道路等。
2、簡述《物業管理條例》的立法原則
a、物業管理權利和財產權利相對應的原則：明確了業主作為建築物區分所有權人的權利義務
b、維護全體業主合法權益的原則：對物業管理企業的行為、業主大會的職責及其對涉及業主共同利益事項的表決、個別業主不按合同約定交納物業服務費用損害全體業主利益的行為、有關政府部門的行政監督管理責任等作了明確規定
c、現實性與前瞻性有機結合的原則：注重保持法規、政策的連續性和穩定性
d、從實際出發，實事求是的原則：充分考慮各地區的實際情況
3、簡述物業管理招投標的內涵
物業管理招投標的內涵物業管理招投標包括物業管理招標和物業管理投標兩部分。物業管理招標是指物業所有人通過制定符合其管理服務要求和標準的招標文件，向社會公開選聘並確定物業管理企業的過程。物業管理投標是指物業管理企業為開拓業務，依據物業管理招標文件的要求組織編寫標書，並向招標單位遞交投標書和投標文件，參加物業管理競標，以求通過市場競爭獲得物業管理項目的過程。
物業管理招投標是物業管理招標行為和物業管理投標行為的有機結合，通過招投標，物業管理供需主體在平等互利的基礎上建立起一種新型的服務關系。物業管理招投標實質是一種市場雙向選擇行為。
4、簡述物業管理合同的簽訂要點
a、「宜細不宜粗」的原則。在對合同進行談判洽商時，要遵循"宜細不宜粗"的原則，即對合同的具體條款要進行細致的充分協商，取得一致，不僅要從宏觀上把握，更要從微觀上給予明確。國內一般物業管理合同對委託的管理服務包括四個層次的約定：首先，委託管理服務的具體項目；其次，該項管理服務所包含的具體內容；第三，該項管理服務質量的評判方法與具體標准；第四，該項管理服務收取的實際費用金額。上述內容可用附錄形式列出。
b、不應有無償無限期的承諾。除委託方對物業管理企業可無償提供管理用房外，在物業服務合同中，不應有無償無期限的承諾。如對住用人無償提供班車服務等。這是因為，首先物業管理從本質上講是市場經濟條件下的有償服務，無償提供服務是福利制的產物；其次，無償提供導致住用人之間享受到的服務不一致，因為物業管理企業提供的無償服務對每個住用人來說，並不都是必需的；第三，物業管理的委託是有期限的，無期限的承諾從理論上講是不通的，在實踐上也是難以做到的。
五、思考題（15分）
物業服務收費的費用構成與測算方法
答：物業服務收費的費用構成實行物業服務收費包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務收費酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：①管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；②物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；③物業管理區域清潔衛生費用；④物業管理區域綠化養護費用；⑤物業管理區域秩序維護費用；⑥辦公費用；⑦物業管理企業固定資產折舊；⑧物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；⑨經業主同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
另外，實行包干制的，物業服務費用的構成除上述9項外，還包括法定稅費和物業管理企業的利潤；實行酬金制的，預收的物業服務資金除上述9項外，還包括物業管理企業的酬金。
物業服務收費的測算方法物業服務成本或物業服務支出的測算可用一個簡單的公式來表示：X＝∑Xi（i＝1，9）
式中X——物業服務成本或物業服務支出標准，單位為元／月。平方米；Xi——各分項費用收費標准，單位為元／月。平方米；i——分項項數；∑——表示對各分項費用算術求和。

試卷D
三、簡答題
1、物業管理服務的基本內容主要有以下幾項：（1）物業共用部位的維護與管理；（2）物業共用設備設施的運行、維護和管理；（3）環境衛生、綠化管理服務；（4）機動車和非機動車的停放管理；（5）物業管理區域內公共秩序、消防、交通等協助管理事項的服務；（6）物業裝飾裝修管理服務；（7）物業檔案資料的管理。
2、物業管理企業的權利：①根據有關法律、法規、政策和合同的約定，並結合實際情況制定物業管理制度。②依照物業管理委託合同和有關規定收取物業管理服務費。③制止、處理違反物業管理制度的行為。④要求委託人協助管理。⑤選聘專業公司承擔專項經營服務管理業務。⑥法律、法規規定的其他權利。
物業管理企業的義務：①履行物業服務合同，提供物業管理服務。②接受業主大會、業主委員會和業主及使用人的監督。③定期公布物業管理服務費用和物業管理服務資金收支帳目，接受質詢和審計。④接受有關行政主管部門的監督管理。⑤法律、法規規定的其他義務。
3、物業服務收費的費用構成實行物業服務收費包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務收費酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：①管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；②物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；③物業管理區域清潔衛生費用；④物業管理區域綠化養護費用；⑤物業管理區域秩序維護費用；⑥辦公費用；⑦物業管理企業固定資產折舊；⑧物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；⑨經業主同意的其它費用。
四、案例分析
（一）案例1的答案
參考答案：本案的爭議焦點在於被告交付物業管理費的日期起算點應當如何確定。對此上海市中茂律師事務所王國利律師告訴記者，王某認為應當按照其驗收合格之日(2004年10月)後的次月1日，即2004年11月1日起算；物業公司則認為應當以2004年5月後的次月1日，即2004年6月1日作為收樓及繳納物業管理費的日期。我們注意到，在雙方的《商品房預售合同》補充協議中有過約定，這個約定其實對房屋買受人在驗收房屋時的抗辯權的行使進行了一定的限制。由於該條款系第三人為了重復使用而預先擬定的條款，且並未採用不同的字體等方式予以明顯提示，故應當根據誠實信用原則和合同目的來合理解釋該條款的內容。該條款中的「存在質量問題」，應當解釋為「存在一般的質量問題」，而不應包括使買受人合同目的不能實現的嚴重質量問題。本案所涉房屋，在初次收樓時，查驗出約20處質量瑕疵，盡管從單處瑕疵來看，尚不足以認定為嚴重，但如此眾多的質量問題同時出現於被告的房屋，則難以認定房屋狀態符合買受人的合同目的。故此，初次收樓的日期不應當作為接收房屋的時間。
2004年8月，王某再次前往驗收，僅提出了6處質量問題，且其認為較為嚴重的質量問題都已解決，而且自該月始，王某開始聯系向外出租事宜。因此，應當認定王某該次驗收時，房屋已經不存在影響被告合同目的實現的質量瑕疵，其不得拒絕收樓。綜上所述，結合本案的實際情況，同時考慮到本案所涉三方簽署的《管理公約》中的約定，王某應當以2004年9月1日作為繳納物業管理費的日期。
（二）案例2的答案
參考答案：因為不能證明就是這3人向樓下扔了磚頭，法院駁回了孔某的請求。法院在判決書中認為，本案中扔磚頭侵害孔某的主體，不具有多數性，所以，板子就不能打到64戶住戶身上，而應該由那個導致了孔某損害但卻無法確定的第三人負責。 物管公司作為安全保障義務人，讓建築物和廢棄物混亂地堆放在三樓平台上，也沒有有效地防止或者制止損害發生，具有過錯，應當承擔補充賠償責任。該案的主審法官王冬說，物管公司承擔責任後，還可以向真正的侵權人進行追償。
最後，法院終審判決物管公司賠償孔某經濟損失共計50403.18元。
這兩個案子是不同的。天降的磚頭具有危險性，並且侵權人不明確，但本案的主體不存在多數性，因為沒有證據證明64戶住戶都在陽台或窗檯上擱置了磚頭。因此，磚頭墜落傷人，只能推斷是單個行為，而不能認定為多數行為。
這些居民都把盆擺在陽台，且沒有採取適當的防護措施，就構成了共同危險行為。法院支持了死者家屬的賠償請求，判8家住戶共同賠償。

⑹ 求管理基礎知識試題

作者：未知
文章來源：雲南物業網
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文章關鍵字：[物業管理基礎知識試題]

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姓名： 管理處： 得分：
物業管理基礎知識試題
考核形式：閉卷、筆試。 時間：120分鍾

得 分 評卷人 一、單選題（每空1分，共20分）

1、物業不僅有價值，而且具有使用價值或觀賞價值，這體現了物業的（ ）。
A、固定性 B、耐久性 C、多樣性 D、高值性
2、物業管理企業的根本任務和基本屬性是（ ）
A、維修 B、管理 C、經營 D、服務
3、物業管理企業對不屬於自己管轄范圍的問題（ ）。
A、也要給住用人以滿意的答復 B、不必作出答復
C、必須徹底解決 D、應及時向上級報告
4、物業管理企業接到報修後應立即行動，馬上修好，這對物業管理企業（ ）的影響是非常明顯的。
A、經濟效益 B、知名度 C、規模 D、信譽
5、當住用人因特殊原因希望花錢買方便時，物業管理企業應創造條件滿足其要求，提供（ ）。
A、一般性服務 B、特約性服務 C、公共性服務 D、公眾代辦性服務
6、物業管理的經費是搞好物業管理的物質基礎，管理企業所收的費用要讓業主和使用人感到（ ）。
A、質價相符 B、能夠承受 C、價格優惠 D、價格偏低
7、物業管理人員要做到人找工作，不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事都要分秒必爭，盡快乾好。這體現了（ ）。
A、積極主動，講求時效 B、謙虛謹慎，文明禮貌
C、刻苦學習，提高素質 D、儀表端莊，良好形象
8、前期物業管理由( )負責選聘物業管理企業。
A、建設單位 B、業主大會 c、業主委員會 D、業主
9、參加業主大會的業主不包括該物業項目( )。
A、商品房的購買者 B、公房的購買者
c、商品房的租賃者 D、未售出房屋的開發商
10、《房屋建築工程質量保修辦法》規定．供熱與供冷系統的最低保修期限為( )個採暖期、供冷期。
A、 l B、2 C、5 D、lO
11、建設部的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規定，在正常使用條件下，有防水要求的廚房、衛生聞的防滲漏保修期為( )·
A、1年 B、2年 C、3年 D、5年
12、關於客戶報修接待工作．以下做法錯誤的是( )·
A、客戶無論採取何種形式報修，接待人員都應填寫《維修服務任務單》
B、維修人員上門後．應與客戶共同確認維修內容
C、維修人員應根據規定的收費標准向客戶報價
D、維修結束時。維修人員根據事先約定的標准向客戶收費
13、物業管理區域內第一套房屋交付業主使用（ ），可以召開第一次業主大會或業主代表大會。
A、 滿一年 B 、滿兩年 C 、一年以內 D 、兩年以內
14、物業管理公司的治安管理實質上是（ ）。
A、 治理 B 、管理 C、 治安 D、 服務
15、物業管理區域內的標志牌，路燈、垃圾桶等屬於（ ）。
A 、裝飾性 B 、功能性 C 、分割性 D 、人文性
16、物業的使用人是指( )。
A、代理權人 B、承租人
C、佔有權人 D、承租人及其他實際使用物業的人
17、接管驗收的首要條件是（ ），並且附屬設備已完全正常使用，房屋編號已得到認可。
A、全部施工完畢 B、施工單位已撤出
C、竣工驗收合格 D、接管驗收准備就緒
18、為了規范物業管理活動，維護（ ）的合法利益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定《物業管理條例》
A、業主 B、開發商
C、物業管理企業 D、業主和物業管理企業
19、已竣工但尚未出售或未交給物業買受人的物業，物業服務費用由（ ）交納。
A、 業主 B 、建設單位 C、 施工單位 D 、前期物業管理企業
20、我國第一部物業管理行政法規是建設部第33號令，名稱為（ ）
A、城市新建住宅小區管理辦法 B、城市住宅小區物業管理條例
C、城市居住物業管理條例 D、物業管理條例

得 分 評卷人 二、在所給的四個選擇項中選出一個以上的正確答案，然後將其序號填寫在題後的括弧內。少選、多選、錯選均不得分。每小題3分，共45分）

1、 《物業管理條例》第二十九條規定的資料是建設單位向物業管理企業移交的全部資料，物業服務合同終止時，物業管理企業應按規定交還給業主委員會。具體包括以下資料（ ）。
A竣工總平面圖，單體建築結構設備配套設施地下管網工程竣工圖
B設施設備安裝使用維護保養資料
C物業保修，使用說明文件
D物業管理是所必須的其他資料。

2、物業管理企業開展各項活動必須（ ）
A、以服務為宗旨 B、以管理為目的
C、以經營為手段 D、以效益為目的

3、物業管理區域內安全保衛的重點是（ ）。
A、 防火、防盜， B 、防雷、防電 C 、防交通事故 D 、防意外傷害

4、物業管理人員必須具有的專業知識和專業技能包括（ ）。
A 、現代管理知識 B、 現代管理手段
C 、物業管理專業技能 D、 遵守紀律，奉公守法

5、房屋裝修監督管理的主要內容包括（ ） 。
A、審核裝修設計圖紙
B、審核裝修作業是否構成物業結構牆面和樓板等的損害
C、派員巡視施工現場，監督施工人員是否規范作業
D、對完工的裝修工程進行檢查驗收

6、物業管理人員必須具有現代管理知識，是指從事管理工作必須（ ）。
A 、儀表儀容端莊 B、 具有科學頭腦
C 、具有科學思想 D 、運用科學的手段

7、業主委員會的義務有（ ）。
A、召集，主持業主大會或業主代表大會
B、向業主大會或業主代表大會匯報工作
C、支持，配合和監督物業管理企業的工作
D、積極創建文明物業小區

8、住宅小區物業管理公司實行（ ）的服務原則。
A、 有償 B 、低價 C 、高檔 D 、高效

9、物業管理人員接待客戶當面投訴時，需做到( )。
A、態度友好誠懇 B、提問要用委婉的方式
c、對給客戶帶來的不快表示歉意和同情 D、保持眼睛與客戶對視，以示尊重

10、《物業服務收費管理辦法》規定，物業服務收費應當遵循( )等原則。
A、合理 B、公平 c、費用與服務水平相適應 D、費用與業主承受能力相適應

11、《物業服務收費管理辦法》規定，業主與物業管理企業可以採用( )形式約定物業服務費用。
A、政府定價制 B、回扣制 c、酬金制 D、包干制

12、根據有關規定．房屋二次裝修( )。
A、不得影響毗連房屋的正常使用 B、不得影響鄰里生活
C、不得將陽台改為廚房 D、不得將衛生間的蹲坑改為坐便器

13、在物業管理區域內，物業管理企業負責的日常保沽范圍應該包括( )
A、樓宇內的公共部位 B、物業管理區域的公共場所
C、業主的自用部位 D、物業管理區域內的垃圾集中存放地點

14、住宅小區物業管理主體由（ ）組成。
A、業主和業主大會 B、業主委員會和物業管理公司
C、政府相關部門 D、房地產開發建設單位

15、住宅小區房屋按產權劃分有（ ）。
A、異產毗連房屋 B、 私人房屋
C 、集體房屋 D、國有共有房屋

得 分 評卷人 三、判斷提（每小題2分，共20分）

1、在物業管理中，物業管理公司始終處於主導地位，是管理的主體。（ ）
2、物業管理企業在管理期限內，發生業主人身，財產安全受到損害的，應當承擔相應的法律責任。( )
3、只要是對業主和使用人有利的事，物業管理企業都應該積極去做。（ ）
4、當業主轉讓房屋所有權時，結余維修資金應該退還該業主。（ ）
5、住宅小區最大特點是相對封閉獨立，居住功能單一，居民居住集中。（ ）
6、物業管理企業收取物業服務費，應有收費的依據，但為了保守商業秘密，無須向業主公開·
7、住戶裝修物業應事先告知物業管理公司。( )
8、因物業管理公司向全體業主提供了額外的服務，物業管理公司有權增加物業管理收費。
9、物業管理公司是業主委員會的受僱人。( )
10、業主公約並不需要每個業主都同意[未完......]
1、物業維修基金（5分）

2、共用設施設備（5分）

3、物業管理（5分）

得 分 評卷人 四、簡答題（共20分）

1、物業管理服務內容包含哪些？（此題可依照物業管理學習資料答題，也可依照「物業管理協議」中服務內容答題） （7分）

2、房屋的修繕責任如何劃分？（7分）

3、房屋裝飾裝修改造，須遵守哪些規定？（6分）

得 分 評卷人 五、論述題（共30分）

1、「業主至上，服務第一」是我公司的服務宗旨，請你試述對它的理解和貫徹這一標准所需作出的具體要求。（10分）

2、請你談談你對XXXXX物業管理有限公司的了解；根據我公司的發展狀況，結合你目前的工作崗位，請你談談對各崗管理服務工作中一些需進行規范、改革的具體意見。
（20分）

參考答案

一、 單選題（每空1分，共20分）
1、D 2、D 3、A 4、D 5、B 6、A 7、A 8、A 9、C 10、B 11、D 12、D
13、B 14、D 15、D 16、A 17、C 18、D 19、B 20、A

二、多項選擇題（每小題3分，共45分）
1、ABCD 2、ACD 3、 ABCD 4、ABC 5、ABCD 6、BCD 7、ABCD 8、ABD
9、ABCD 10、ABC 11、CD 12、ABC 13、ABD 14、ABC 15、BCD

三、判斷題（每小題2分，共20分）
1、× 2、× 3、× 4、× 5、√ 6、× 7、√ 8、× 9、× 10、√

四、名詞解釋（每小題5分、共15分）
1、物業維修基金（5分）
答：物業維修基金是專項用於物業共用部位，共用設施、設備保修期滿後大修，更新改造的資金。在性質屬專門用於特定目的而設立的專項基金一類。

2、共用設施設備（5分）
答：是指住宅小區或單棟住宅內，建設費用已分攤進入住宅銷售價格的共同使用的上下供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防器具、道路、綠地、路燈、非經營性車場車庫、溝渠、池、井、公益性文體設施共用設施設備使用的房屋等。

3、物業管理
答：物業管理是指物業管理企業受物業所有人委託，依據物業管理委託合同，對物業的房屋，建築及其設備，市政公共設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，並向物業所有人提供綜合性有償服務。

五、問答題（共20分）
1、物業管理服務內容包含哪些？（此題可依照物業管理學習資料答題，也可依照「物業管理協議」中服務內容答題） （7分）
答：（1）、房屋共用部位的維護和管理；
（2）、房屋共用設施設備及其運行的維護和管理
（3）、環境清潔衛生管理
（4）、小區內的公共秩序與安全保安
（5）、交通秩序與車輛停放管理
（6）、房屋裝飾裝修管理
（7）、政策規定由物業管理公司管理的所有事項

2、房屋的修繕責任如何劃分（7分）
答：（1）、保修期內，由施工單位負責房屋質量的保修；
（2）、保修期滿，由業主承擔房屋修繕責任並承擔修繕費用。對公共物業，由業主交納費用，物管企業承擔修繕費用。對自用物業，由業主承擔修繕責任。業主也可自行修繕，也可委託物管企業有償修繕。
（3）、凡屬使用不當或人為造成房屋損壞的，由行為人予以修復或予賠償。

3、房屋裝飾裝修改造，須遵守哪些規定？（6分）
答：（1）、不得削弱房屋結構整體穩定性和抗震力；
（2）、不得影響房屋結構安全和使用功能；
（3）、不得自行變更房屋的主體結構（含基礎、柱、牆、梁、板、樓梯和屋面的結構）和公共設施（如給排水管道、供電設施等）；
（4）、不得影響相鄰住戶居住安全和環境，不得損害他人和社會公共利益；
（5）、嚴重損壞房屋和局部有險情的房屋應先修繕加固，達到安全標准方可裝飾。

六、論述題（共30分）（該題型無一定標准答案，各考生可結合工作實際及自身了解掌握情況進行答題，答分根據答題內容、態度，意見等進行實際評分）
1、「業主至上，服務第一」是我公司的服務宗旨，請你試述對它的理解和貫徹這一標准所需作出的具體要求。（10分）
（示例）答：物業管理雖然冠有「管理」二字，卻是不折不扣的服務行業，因此，服務質量的問題成為日常工作的熱點和突出問題。良好的服務質量無疑是取悅人心的，結果必然將業主和服務者的關系推向融洽的境地；而偽劣的服務質量絕不僅僅是讓人產生不快，而是將引發一系列惡性的反應，將物業管理推向進退兩難的境地。面對社會各界都在推行服務承諾的今天，我們應向廣大業主拿出什麼樣的承諾來呢？由服務質量我們應該想到物業行業的收費與效益，所謂「一分價錢一分貨」，業主都希望，也有權利在其繳納物業服務費的同時得到滿意的回報和服務。所以，作為物業的擁有者有理由要求管理者所提供的物業服務是「質價相符」的，而我們也必須遵循這樣的規則，才能在愈演愈烈的市場競爭中走得穩，站得住腳。
同時，應該強調服務立場與服務態度的問題。我們作為服務者應該嚴格地站在業主的立場上，向廣大業主提供優質的服務，不斷提高自身的服務意識，端正服務態度，並牢固樹立「業主至上，服務第一」的指導思想，才能在行業的競爭中取得優勢並保持不敗。 物業管理工作矛盾多，難度大，但物業管理企業決不能放棄服務質量管理。提高服務質量，既是公司發展所必須的條件，也是廣大業主實際需要的。我們要加強自身服務質量的提高能力，明確崗位職責，建立並落實責、權、利相結合的質量責任制，實行有效的監督和考核。
另外，在保證良好服務的同時，應積極拓展其他有償服務，開展多種經營，努力增加收益，減輕自身負擔。做到收支平衡，維持企業運行。

⑺ 物業管理法規試題，在線求答案

摘 要
物業管理是隨著我國房地產業的發展,特別是住房制度的改革而出現的一個新興行業。隨著麗水市城市化進程的進一步發展，麗水房地產事業的發展，原來獨門獨戶自我管理形式已被迅猛發展的城市物業集中管理所取代。本文依據物業管理理論，分析麗水物業管理的現狀和存在的問題，認為麗水市物業管理水平還很落後，覆蓋率還很低，制約麗水物業管理發展的主要問題是法律法規滯後、管理理念陳舊、從業人員素質差、經營風險、收費問題。本文進一步探討了提高麗水物業管理水平的對策，認為解決上述問題應該政府、物管企業和社會三方聯動，政府重在轉變觀念、健全法律法規；物管企業要適應現代企業制度要求，建立適應市場經濟發展要求的物業管理新模式；社會則要為物業管理的發展提供良好的環境條件。
關鍵詞：物業，產權，管理，對策
目 錄
1 引言 ……………………………………………………………………………………1
2 物業管理有關基本概念 …………………………………………………………2
2.1 物業及物業管理 ………………………………………………………………………2
2.2 物業管理理論 …………………………………………………………………………2
2.2.1產權理論 ………………………………………………………………………………2
2.2.2公共選擇理論 …………………………………………………………………………3
2.2.3委託代理理論 …………………………………………………………………………3
3 麗水市物業管理的現狀分析 ……………………………………………………4
4 麗水市物業管理存在的問題 …………………………………………………… 5
4.1 政府部門對物業管理行業重要認識度不夠 ………………………………………… 5
4.2 法律法規滯後，體系不完善 ………………………………………………………… 5
4.3物業管理從業者的素質問題 ……………………………………………………………6
4.4物管企業經營的風險問題 ………………………………………………………………6
4.5開發商遺留的問題 ………………………………………………………………………7
4.6物業管理收費低，收費率低，入不敷出 ………………………………………………7
5 麗水市物業管理的對策 …………………………………………………………… 9
5.1 政府方面 ………………………………………………………………………………9
5.1.1政府職能的轉變 ………………………………………………………………………9
5.1.2物業管理重在立法 ……………………………………………………………………9
5.1.3加強物業管理市場的培育，鼓勵房地產開發、房地產管理分開經營 ……………9
5.2 物管企業方面…………………………………………………………………………10
5.2.1經營的風險意識………………………………………………………………………10
5.2.2轉變觀念，提高服務水平……………………………………………………………10
5.2.3杜絕開發商可能遺留的隱患…………………………………………………………11
5.3 社會方面………………………………………………………………………………11
參考文獻 …………………………………………………………………………………13
致謝 ………………………………………………………………………………………14
你可以參考這篇文章，加以修改可以實現你的論文。

⑻ 物業管理法律法規答案

第一個問題,現在國家在制定物業管理相關法規時也是在充分考慮企業利益也內考慮公民容的利益,所以你所說的問題不是很詳細我很難回答,如果是因為管理公司的責任過失造成車輛丟失管理公司負有責任,2是自己保管不善造成比如車門車窗未關,自己親戚朋友內盜等.記住一點物業管理公司所收的不是車輛保管費,而是車場停車使用費.
第二個問題,跟簡單都是因為有問題而與物業管理公司發生糾紛,不交管理費等等,但是管理公司沒有停水停電的權力,如果你自己未按時交納物業管理費,後期如果物業管理公司起訴你的話你將要繳納千分之幾的遲納金.