2016年寧波物業管理條例實施細則

1. 寧波市住宅小區物業管理條例實施意見的規范前期物業管理工作

（一）各縣（市）區物業管理主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）應參加開發地塊的擴初會審及交付前聯合檢查，並以建設標准和配套標准為重點，參與對開發建設過程的監督、管理。物業服務企業應參與開發地塊的交付前聯合檢查（備案），並提出整改意見和建議。
（二）進一步規范物業管理招投標工作。開發建設單位在辦理商品房預售證前，須完成物業管理招投標工作，並與中標的物業服務企業簽訂《前期物業管理服務合同》。
開發建設單位為前期物業管理招投標活動中的招標單位，並在物業管理主管部門的監督下實施招投標工作。前期物業管理招投標按《寧波市前期物業管理招投標實施辦法》執行，《寧波市前期物業管理招投標實施辦法》由市建設行政主管部門另行制定。
（三）開發建設單位在銷售（預售）物業之前，應制定《臨時管理規約》，並在物業銷售（預售）5日前向轄區物業管理主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。
物業買受人在與開發建設單位簽訂商品房買賣合同時，《臨時管理規約》和開發建設單位與物業服務企業簽訂的《前期物業管理服務合同》應作為合同附件附後，明確物業管理服務內容、收費標准等具體事宜。
《臨時管理規約》、《前期物業管理服務合同》的文本須經轄區物業管理主管部門備案後，方可作為商品房買賣合同的附件。
《臨時管理規約》、《前期物業管理服務合同》的示範文本由市建設行政主管部門另行制定，供開發建設單位參考。
（四）實行物業服務企業提前介入。物業服務企業應在與開發建設單位簽訂《前期物業服務合同》後15日內，派員進駐現場，其主要職責按《條例》第二十六條執行。同時，要做好為物業買受人解釋物業管理政策和房屋交付中接待業主入住的各項准備工作。
（五）物業服務企業要督促建設單位與相關專業部門做好供水、供電、供氣、供熱、郵政、通信、有線電視等共用設施設備的移接交工作。相關專業單位對聯合檢查合格的共用設施設備應按規定及時接收，並做好設施設備的管理維護和保養工作。供水、供電、供氣、供熱等專業部門應當向物業管理區域內最終用戶（指實際最終使用的個人或單位）收取費用。相關專業部門需委託物業服務企業收取的，雙方應簽訂委託合同，並支付相應的費用。未簽訂委託合同的，不得向物業服務企業強行托收。
（六）完善資料移交制度。在辦理物業承接驗收手續時，開發建設單位向物業服務企業移交下列資料，並通過物業服務企業辦理業主交房手續：
1.竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
2.設施設備的安裝、使用、維護保養及保修項目等技術資料；
3.物業質量保修和物業使用說明文件；
4.業主清冊（房屋分配方案）；
5.分幢分層平面圖和套型圖；
6.房屋、電表、水表等的有關鑰匙；
7.物業管理所必需的其他資料。

2. 寧波市住宅小區物業管理條例實施意見的業主大會、業主委員會的運作

（一）業主大會、業主委員會運作應嚴格按照《條例》執行，市建設行政主管部門應制定《寧波市業主、業主大會、業主委員會指導規則》，為業主大會、業主委員會規范運作提供參考依據。
（二）業主大會、業主委員會應積極發揮自治管理作用，根據業主大會議事規則履行職責，規范運作。要建立業主委員會例會制度，每季度至少應召開一次業主委員會會議，必要時請相關行政部門、物業服務企業、社區居委會參加，討論研究業主和物業服務企業反映的問題，提出解決的意見和措施。通過例會加強業主、業主委員會與物業服務企業的溝通，促進互相信任、互相支持，創建和諧社區。
《寧波市業主大會議事規則》示範文本另由市建設行政主管部門制定。
（三）業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）會同轄區物業主管部門應當責令限期改正或撤銷決定，並通告全體業主。
（四）物業管理經營用房由業主委員會根據業主大會的決定可以自行出租或者委託物業服務企業出租或經營。所得經營收入統一由物業服務企業代為保管、單獨記帳，用於補充物業專項維修資金和物業管理的其它需要。物業管理經營用房由業主委員會自行出租經營的，合同簽定後應送物業服務企業一份備查。物業管理經營用房委託物業服務企業出租經營的，合同簽定時應當經業主大會或者業主委員會同意並蓋章確認。

3. 寧波市住宅小區物業管理條例實施意見的物業管理相關經費的交納

（一）首次業主大會會議的籌備經費繳交。開發建設單位應當按實測的地上建築面積的0.3元/平方米的比例（最低不少於1萬元），在物業交付前向轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）交納首次業主大會會議的籌備經費，主要用於籌備業主大會、業主委員會成立期間的辦公用品、會場費用等開支。轄區街道應單獨列賬，獨立核算；首次業主大會會議召開後，籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。籌備經費余額可作業主大會、業主委員會換屆、改選費用或按照業主大會決定用於業主委員會的其他需要。
（二）前期物業服務費的繳交。開發建設單位應當依照《條例》第二十四條規定支付前期物業服務費，用於物業交付前的物業管理。為維護物業管理的正常運行，前期物業服務費不得低於以下標准：低、多層房屋按地上建築面積7元/平方米，中高層房屋按地上建築面積9元/平方米，高層房屋按地上建築面積11元/平方米繳交。繳交時間:其中70%應在物業管理招投標開始前交納，其餘30%在物業交付聯合檢查之前交清。
為扶持物業管理行業的發展，各縣（市）區可在前期物業服務費中提取5%作為物業管理行業發展資金，主要用於物業管理行業的培訓教育、學習交流、考評獎勵以及各類創建工作等支出。物業管理行業發展資金由轄區物業管理主管部門管理，專款使用，並接受同級財政、審計部門的監督。《寧波市前期物業服務費管理辦法》由市建設行政主管部門另行制定。
（三）物業保修金的繳交。開發建設單位在物業竣工交付前，應當一次性向轄區物業管理主管部門交納物業建築安裝總造價2%的保修金（為便於計算，低、多層住宅按照建設工規劃許可證載明的地上總建築面積18元/平方米，中高層按照建設工程規劃許可證載明的地上總建築面積22元/平方米，高層按照建設工程規劃許可證載明的地上總建築面積26元/平方米計收）。保修金作為物業保修期內物業維修費用保證的資金，物業保修金的管理使用按省、市相關規定執行。
（四）物業專項維修資金的建立。住宅小區應設立物業專項維修資金，實行業主自主管理與委託政府設定的維修資金管理機構代為管理的方式，用於物業保修期滿後共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。物業專項維修資金收取、使用和管理的具體辦法由市人民政府另行制定。

4. 物業費公示規定

物業費的收支情況是否需要公示？不同的收費方式（包干制和酬金制），對公示的內容有什麼影響？業主如果對物業的公示有異議，該怎麼辦？

案例：王先生入住小區已經3年多了。他對小區物業費的公示情況不大滿意，每年的公示都很簡單，只有公共收益的使用情況。而且，張貼的位置也不顯眼。王先生認為：作為業主，自己有知情權，物業公司應該公開物業費的收支情況。但物業工作人員告訴他：根據物業服務合同約定，小區物業費採用包干制收費方式，只公示小區公共收益的使用情況，其餘內容不需公示。解答：
1、公示時間規定。《寧波市住宅小區物業管理條例》第三十一條第二款規定：物業服務企業應當在每年三月底前在物業管理區域內的醒目位置公布管理區域內上一年度的相關物業經費收取、使用等情況，接受業主監督。為促進物業服務企業的規范運營，餘姚市參照《寧波市住房和城鄉建設委員會關於全面推進「陽光物業」工作的指導意見》(甬建發〔2017〕135號)規定，物業服務企業應在每年3月底前在小區醒目位置進行財務公示，並將公示材料送業主委員會(未成立業主委員會的送社區居委會)。
2、收費方式與公示內容規定。《物業服務收費管理辦法》第九條規定：業主與物業服務企業可以採取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用：
(1)包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
(2)酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。收費方式不同，需要公示的范圍也是不同的。(1)實行包干制收費方式的，應當公布物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況；(2)實行酬金制收費方式的，應當公布物業管理各項資金的收支情況。
3、公示方式規定。《關於印發寧波市物業服務收費管理實施細則的通知》(甬價費〔2012〕24號)第二十二條規定：物業服務收費實行明碼標價制度，物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置，將物業服務企業名稱、收費對象、服務內容和標准、計費方式、計費起始時間、收費項目和標准、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話12358等有關情況進行長期公示，接受業主、物業使用人和價格主管部門的監督。
4、異議處理規定。《寧波市住宅小區物業管理條例》第三十一條第三款規定：如果業主對物業服務企業公布的物業經費收支情況有異議的，物業服務企業應當予以答復和說明；如果業主委員會或者十名以上業主對物業服務企業公布的物業經費收支情況有異議的，物業服務企業應當作書面答復和說明；業主委員會還可以委託審計單位進行審計，費用按照業主大會的決定列支。溫馨提醒：目前，居民住宅小區的物業費主要以包干制收費方式為主。實行包干制收費方式的，應當公布物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況，主要涉及公共收益內容和公共收益用途：
1、公共收益內容。主要包括公共區域的廣告收益，小區公共區域的停車位收益，利用公共配套如活動場地、游泳池、會所等經營收入，物業經營用房的收益等。
2、公共收益用途。根據《物業管理條例》第五十五條規定：應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

5. 寧波市住宅小區物業管理條例實施意見的物業管理用房的配置

物業管理用房在物業交付時由開發建設單位按規定移交給轄區物業管理主管部門。物業管理用房的面積、具體位置，開發建設單位應當在初步設計審查後徵求轄區物業管理主管部門的意見，並在規劃設計方案中確定，不得任意調整。
（一）開發建設單位應當按下列規定配置物業管理用房：
1.住宅按照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建築面積的3‰配置物業管理辦公用房，按4‰比例配置物業管理經營用房；
2.物業管理區域內的物業均為非住宅的，按照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建築面積的3‰比例配置物業管理辦公用房；
3.門衛房、設施設備房不能作物業管理用房抵扣；
4.物業管理區域內開發建設單位配置會所的，其會所性質的用房不能作物業管理用房抵扣。物業管理用房確需與會所毗連在一起的，應在擴初設計文本上註明；
5.上述物業管理辦公用房至少應配置在50平方米以上，並應配置在地上專用的辦公性質用房內；
6.物業管理經營用房至少應配置在30平方米以上。作為物業管理經營用房的房屋在使用用途上須是商業用房，並配置在沿街或沿路適於經營的一層店面。設有內樓梯的商業用房，配置在一層的面積應大於上層面積的總和。開發建設單位在新建地塊沒有商業用房規劃的或商業用房建設總面積無法滿足經營用房配置的，在與轄區物業管理主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）商議後，由開發建設單位在鄰近地段購置商業用房作為物業管理經營用房並在產權中註明。
（二）因房產測量後，地上建築面積超過建築工程規劃許可證載明的地上建築面積的，超過部分按照上述第1、2類規定的比例補配物業用房；確實無法配置的，應當按照該物業管理區域內的同類型物業平均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入專項維修資金或按照業主大會的決定用於物業管理方面的其他需要。
（三）經規劃部門批准實行物業分期開發，不能足額提供當期物業管理經營用房的，開發建設單位應當在物業交付前向轄區物業管理主管部門繳交同類地段、同等面積的商業用房的市場租金。收取的租金用於補充物業專項維修資金或者依照業主大會的決定用於物業管理的其他需要。
（四）物業管理用房應依照法律規定進行權屬登記，產權屬全體業主共有。

6. 物業管理條例實施細則的第五章 物業的使用與維護

第五十條
物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。
第五十一條
業主、物業管理企業不得擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。因維修物業或者公共利益，業主確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會和物業管理企業的同意；物業管理企業確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會的同意。業主、物業管理企業應當將臨時佔用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第五十二條
供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第五十三條
業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
第五十四條
住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
第五十五條
利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第五十六條
物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業管理企業維修養護，費用由責任人承擔。

7. 寧波市住宅小區物業管理條例的介紹

《寧波市住宅小區物業管理條例》是為了加強寧波市住宅小區物業管理，明確業主、住用人和物業管理公司的權利和義務而制定的。

8. 寧波市住宅小區物業管理條例的條例內容

第一章 總 則
第一條 保障住宅小區物業合理使用，維護住宅小區公共秩序，創造良好的居住環境，根據國家法律、法規的有關規定，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本條例適用於寧波市市區住宅小區的物業管理。
本條例施行後交付使用的住宅小區應當實行物業管理。
本條例施行前已經實行物業管理的住宅小區，應當按本條例的規定規范物業管理。
本條例施行前已交付使用但尚未實行物業管理的住宅小區，應當創造條件實行物業管理。
第三條 本條例所稱住宅小區，是指達到一定規模，基礎設施配套比較齊全的居民生活區（含居民小區、住宅組團，下同）。每個住宅小區的具體區域由物業管理主管部門會同城市建設、規劃等部門和所在地街道辦事處（鎮人民政府）確定。
本條例所稱物業管理，是指業主、住用人委託物業管理公司對住宅小區內的各類房屋和相配套的公用設施、設備以及公共場所進行日常維護、修繕和整治，同時對住宅小區的安全、公共秩序、環境衛生、綠化等進行日常管理，並為業主、住用人提供相關服務。
本條例所稱業主，是指住宅小區內住宅和非住宅房屋的所有權人。
本條例所稱住用人，是指住宅小區內住宅和非住宅房屋的承租人和實際使用物業的其他人。
第四條 住宅小區物業管理實行業主、住用人自治管理與物業管理公司專業管理服務相結合的原則。
第五條 寧波市房地產管理局是本市住宅小區物業管理的主管部門。
各區房地產管理部門主管本轄區內住宅小區物業管理工作。
城市建設、規劃、市政公用、公安、郵電、物價、工商、電力等有關部門應按各自職責，協同實施本條例。
第六條 各區人民政府應當加強對本轄區內住宅小區物業管理的領導和實施中的協調工作。
街道辦事處（鎮人民政府）協助物業管理主管部門對物業管理進行監督，協調物業管理與社區管理、社區服務的相互關系。
第七條 住宅小區依照本條例規定成立業主、住用人管理委員會（以下簡稱管委會）。管委會代表住宅小區全體業主、住用人的合法權益，依據有關法律、法規和本條例規定行使職權。
第八條 物業管理公司受管委會的委託，根據本條例的規定對住宅小區的物業實施管理。
第二章 初期物業管理
第九條 本條例所稱初期物業管理，是指住宅小區管委會成立前的物業管理。
第十條 區物業管理主管部門應當參加新開發的住宅小區建設項目的規劃、擴初會審、竣工驗收，並以建設標准和配套標准為重點，參與對開發建設過程的監督、管理。
第十一條 新開發的住宅小區在管委會成立前，由區物業管理主管部門召集開發建設單位，邀請所在地街道辦事處（鎮人民政府）、公安派出所、市政、綠化、環衛單位共同協商，選聘物業管理公司，實行初期物業管理。
第十二條 初期物業管理的主要職責是：在新建住宅小區交付使用後至管委會成立前，督促住宅小區開發建設遺留問題的整改；對住宅小區的設施和環境實行規范化管理；為居民提供入住服務和其他社會服務。
第十三條 住宅小區綜合驗收後，開發建設單位應當按國家和省規定的保修期限和保修范圍承擔房屋的保修責任。
第十四條 市物業管理主管部門應當統一制定初期物業管理規定，物業管理公司和住宅小區內所有業主、住用人應當遵守。
第十五條 初期物業管理適用本條例第三章以外的各項規定。
第三章 業主、住用人代表大會和管理委員會
第十六條 住宅小區已交付使用且入住率達到百分之五十以上時，區物業管理主管部門應當會同所在地街道辦事處（鎮人民政府）以及居民委員會及時召集第一次業主、住用人代表大會。
業主、住用人代表大會，由本住宅小區的業主、住用人及屬地居民委員會等代表組成，每年至少召開一次。
業主、住用人代表大會應當有過半數代表出席。業主、住用人代表大會作出的決定，應當經全體代表的過半數通過。
第十七條 業主、住用人代表大會行使下列職權：
（一）選舉、罷免管委會的組成人員；
（二）通過、修改業主、住用人公約；
（三）批准管委會工作章程；
（四）聽取和審查管委會工作報告；
（五）決定關於業主、住用人利益的重大事項；
（六）改變和撤銷管委會決定。
第十八條 管委會委員由業主、住用人代表大會在代表中選舉產生。管委會委員中的業主、住用人代表名額應不少於五分之四。
管委會每屆任期三至五年，管委會委員可以連選連任。管委會主任、副主任在管委會委員中推選產生。
管委會應當自選舉產生之日起十五日內，向所在地的區物業管理主管部門辦理登記。
管委會決定問題，採取少數服從多數的原則。管委會會議根據需要可邀請政府有關部門、物業管理公司等單位的人員列席。
第十九條 管委會向業主、住用人代表大會負責並報告工作。
管委會應當維護業主、住用人的合法權益，履行下列職責：
（一）召集和主持業主、住用人代表大會；
（二）選聘或者解聘物業管理公司，與物業管理公司訂立、變更或者解除物業管理服務合同；
（三）審議決定物業維修資金和利用住宅小區物業設施產生的收益的使用；
（四）審議物業管理公司制訂的年度管理計劃、房屋及設施維修計劃；
（五）聽取業主、住用人的意見和建議、監督物業管理公司的管理服務活動；
（六）配合物業管理公司做好與其他有關單位、部門的協調工作；
（七）住宅小區物業管理的其他事宜。
第二十條 業主、住用人公約是有關物業使用、維修等活動的行為規范，自業主、住用人代表大會審議通過之日起生效。
管委會應當自業主、住用人公約生效之日起十五日內，將業主、住用人公約報所在地的區物業管理主管部門備案。
第二十一條 業主、住用人代表大會作出的決定和業主、住用人公約，對住宅小區內全體業主、住用人具有約束力。
第四章 物業管理公司
第二十二條 物業管理公司應當配備相應的專業技術人員和管理人員，並按規定向物業管理主管部門申領物業管理資質證書。
物業管理公司應當按資質管理的規定從事物業管理服務。
第二十三條 住宅小區綜合驗收時，開發建設單位應通過物業管理主管部門向該住宅小區管委會移交下列工程建設資料：
（一）住宅小區建設各項批准文件；
（二）住宅小區規劃圖、竣工總平面圖；
（三）單位建築、結構、設備竣工圖；
（四）地下管網竣工圖；
（五）有關設備、設施的使用的維修技術資料；
（六）業主清冊（房屋分配方案）；
（七）分幢分層平面圖和套型圖；
（八）其他必要的資料。
第二十四條 物業管理公司的權利：
（一）根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本住宅小區物業管理方案；
（二）依照物業管理服務合同對住宅小區實施管理；
（三）依照物業管理服務合同和有關規定收取管理服務費；
（四）制止違反住宅小區物業管理規定的行為；
（五）開展多種經營和有償服務。
第二十五條 物業管理公司的義務：
（一）按物業管理主管部門規定的物業管理標准和物業管理服務合同的要求實施物業管理，保證住宅和公共設施完好、安全，環境整潔優美，公共秩序良好，保障物業使用方便；
（二）接受管委會和業主、住用人的監督，並定期向管委會報告工作；
（三）接受物業管理主管部門、其他有關行政管理部門及街道辦事處（鎮人民政府）的監督、指導；
（四）協助有關部門和居民委員會提供社區生活服務和開展社區文化活動。
第二十六條 物業管理公司的管理服務事項：
（一）房屋共有部位和共用設施的使用管理、維修養護和更新；
（二）道路、排水管道等公用設施的使用管理和維修養護；
（三）綠化養護；
（四）保安及公共秩序的維護；
（五）房屋共有部分和公共場所的保潔；
（六）車輛進出及停放的管理；
（七）為居民開展相關服務；
（八）其他物業管理事項。
有條件時，可接受供電、供水、通訊、有線電視等專業機構的委託，擴充物業管理內容。
第二十七條 物業管理公司接受委託從事物業管理，應當與管委會簽訂物業管理服務合同。
物業管理服務合同應當載明下列內容：
（一）管委會和物業管理公司名稱、住所；
（二）物業管理區域范圍和管理項目；
（三）物業管理服務事項；
（四）物業管理服務要求和標准；
（五）物業管理服務費用；
（六）物業管理服務期限；
（七）違約責任；
（八）合同終止和解除的約定；
（九）雙方約定的其他事項。
物業管理公司應當自物業管理服務合同生效之日起十五日內，將物業管理服務合同報住宅小區所在地的區物業管理主管部門備案。
物業管理公司接受有關專業機構委託進行物業管理的，應當簽訂委託合同。
第二十八條 物業管理公司收費的項目和標准應當公布。已按照本條例向業主、住用人收取物業管理綜合服務費的，其他任何單位和個人不得重復收取性質相同的費用。
未受管委會或者業主、住用人委託，物業管理公司自行提供服務收費的，業主、住用人可以不支付。
第二十九條 物業管理公司應當配合居民委員會做好社區工作。對管委會已委託物業管理公司進行管理服務的項目，居民委員會不再提供有償服務。
第三十條 物業管理公司應當自物業管理服務合同終止或者解除之日起十日內，向管委會辦理下列事項，並報住宅小區所在地的區物業管理主管部門備案：
（一）對預收的物業管理綜合服務費按實結算，多收的部分予以退還；
（二）移交全部物業檔案資料和有關的財務帳冊；
（三）移交物業管理用房、經營用房、場地和其他財物。
第五章 物業使用及維護
第三十一條 業主、住用人應當遵守法律、法規的規定，按照有利於物業使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、採光、維修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。
第三十二條 住宅小區禁止下列行為：
（一）未經有關部門批准，改變房屋的使用性質、結構、外形和色調；
（二）佔用、損壞房屋的共有部位、共用設施和附屬設施；
（三）違章搭建和違章裝修；
（四）侵佔或損壞綠地、花草樹木、園林小品；
（五）亂丟垃圾雜物或排放有毒、有害物質；
（六）亂設攤位、亂設集貿市場；
（七）隨意停放車輛和鳴喇叭，大型車進入住宅小區及非業主、住用人機動車停放過夜；
（八）聚眾喧鬧或發出超過規定標準的雜訊；
（九）擅自張貼或懸掛標語、廣告和啟事，在房屋和公共設施上亂寫、亂畫；
（十）法律、法規、規章禁止的其他行為。
第三十三條 業主或住用人裝修房屋，應當事先通知物業管理公司。物業管理公司應當將裝修房屋的注意事項告知業主或住用人。
物業管理公司發現裝修過程中有違反有關規定的行為時，應當通知行為人立即停止並改正。對拒不改正的，應當及時告知管委會並報有關行政管理部門依法處理。
第三十四條 房屋的維修責任按下列規定劃分：
（一）室內部分，由業主負責維修；
（二）房屋的共有部位和共用設施，由物業管理公司負責定期養護維修。
第三十五條 住宅小區內的非住宅房屋內部由業主自行管理或聘請物業管理公司管理，其外圍由住宅小區物業管理公司統一管理。
第三十六條 住宅小區內的市政公用設施、環境衛生設施、停車場等公共設施，由各專業管理機構委託物業管理公司統一管理和維修養護。管理維修養護費用由各專業管理機構按規定支付。
第三十七條 住宅小區內車輛停放管理的收費標准按物價部門的規定執行。車輛停放管理的收益用於住宅小區物業管理。
第三十八條 利用物業設置廣告等經營性設施的，應當徵得相關業主、住用人和管委會的書面同意後，方可向有關行政管理部門辦理審批手續；經批準的，應當與管委會簽訂協議，並支付設置費用。收取的設置費用用於住宅小區物業管理。
第六章 物業管理用房、設施和經費
第三十九條 開發建設單位在住宅小區開發建設中，應當按住宅小區總建築面積千分之三的比例配置物業管理用房。
物業管理用房產權屬住宅小區全體業主共同所有，由管委會代管，並提供給物業管理公司有償使用，租金用於物業管理。
物業管理用房建設費用，海曙、江東、江北區從小配套費中列支；鎮海、北侖區作為成本外獨立費，列入房屋價格。
第四十條 開發建設單位在住宅小區開發建設中，應當按住宅小區總建築面積千分之四的比例配置物業管理經營用房。
物業管理經營用房由開發建設單位無償提供，產權屬住宅小區全體業主共同所有，由物業管理公司向管委會租用，租金用於物業管理。
第四十一條 開發建設單位在住宅小區開發建設中，應當配套建設住宅小區庭院式管理設施。
第四十二條 開發建設單位應當在住宅小區綜合驗收前，按住宅小區建設總投資千分之二的比例，向區物業管理主管部門交納初期物業管理費，由區物業管理主管部門撥給物業管理公司使用。
住宅小區建設總投資的計算方法，由市人民政府規定。
第四十三條 住宅小區應當設立物業維修資金，用於房屋共有部位、共用設施的維修、更新。物業維修資金設立的具體標准和辦法，由市人民政府規定。
第四十四條 本條例施行前已交付使用的住宅小區，實行物業管理所需的物業管理用房、經營用房和物業維修資金，由市人民政府另行規定。
第四十五條 業主、住用人應按月向物業管理公司交納物業管理綜合服務費。
普通住宅的物業管理綜合服務費標准，由市物價部門會同市物業管理主管部門制定；高標准住宅的物業管理綜合服務費標准，由物業管理公司與管委會協商確定，向當地物價部門備案。
其他服務項目的收費，除物價部門有統一規定外，由物業管理公司與管委會或者業主、住用人協商確定。
第四十六條 物業管理的各項資金，必須按規定建帳立制；各項經費的收支情況應當定期公布，接受業主、住用人監督。
財政、審計和物價等部門應當依法加強對物業管理收費的監督、審計、檢查。
第七章 法律責任
第四十七條 違反本條例規定，未經物業管理主管部門資質審查擅自從事物業管理業務的，由物業管理主管部門責令其限期補辦資質審查手續；逾期不補辦手續的，責令限期補辦，並可處二千元以上二萬元以下的罰款。
第四十八條 物業管理公司不履行物業管理服務合同義務或履行合同未達到規定標準的，應當承擔相應的違約責任；造成業主、住用人損失的，應當承擔賠償責任。
物業管理公司違反本條例情節嚴重的，物業管理主管部門可以作出降低資質等級的處理，直至吊銷資質證書。
第四十九條 對業主、住用人或其他單位、個人違反本條例第三十二條規定的行為，物業管理公司有權予以制止，並通知責任人限期改正或提請有關部門處理；造成損失的，責任人應承擔賠償責任。
第五十條 住宅小區開發建設單位違反本條例第三十九條、第四十條、第四十一條、第四十二條規定的，由物業管理主管部門責令其限期履行；對違反第四十二條規定的，可按日加收應繳額千分之二的滯納金。
第五十一條 業主、住用人未按物業管理服務合同規定交納物業管理綜合服務費的，應當承擔相應的違約責任。
物業管理公司違反規定收費的，由物價部門按照相關法律、法規的規定處罰。
第五十二條 違反本條例規定，截留、挪用、侵佔物業管理各項經費的，除責令退回款項外，由有關部門按規定許可權對有關責任人給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十三條 對違反本條例的行為，管委會、業主、住用人可以向區物業管理主管部門投訴。
區物業管理主管部門受理投訴後，應當進行調查、核實，並自受理投訴之日起三十日內，答復投訴人。
投訴人對區物業管理主管部門的答復有異議的，可以向市物業管理主管部門提出復核要求。市物業管理主管部門應當自受理之日起三十日內將復核意見答復投訴人。
第五十四條 物業管理公司與管委會發生爭議，雙方不能協商解決的，可向物業管理部門申請調解，也可根據合同規定的仲裁條款或事後達成的仲裁協議向仲裁機構申請仲裁，或直接向人民法院起訴。
第五十五條 市或區物業管理主管部門違反本條例規定的行為，由市人民政府或者市物業管理主管部門責令改正或者撤銷其決定。
市或區物業管理主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十六條 當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請復議或向人民法院提起訴訟。當事人在法定期限內不申請復議、不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
第八章 附 則
第五十七條 本條例中業主、住用人公約、管委會工作章程的示範文本，由市物業管理主管部門制定；物業管理服務合同、初期物業管理服務合同的示範文本，由市物業管理主管部門會同市工商行政管理部門規定。
第五十八條 市人民政府可根據本條例制定實施細則。
第五十九條 各縣（市）的住宅小區物業管理可參照本條例執行。
第六十條 市區非住宅小區的其他住宅實行物業管理的，可參照本條例執行。
第六十一條 本條例具體應用中的問題由市房地產管理局負責解釋。
第六十二條 本條例自1998年6月1日起施行。

9. 寧波市住宅小區物業管理條例實施意見的物業管理職能劃分

（一）市建設行政主管部門作為全市物業管理行業主管部門，負責對縣（市）區物業管理主管部門的業務指導和監管，組織物業管理行業重大問題的調研及制定相關配套政策。
（二）縣（市）區人民政府負責轄區內物業管理工作，落實物業管理綜合協調、管理的職責；將物業管理納入街道辦事處（鄉鎮人民政府）年度考核目標；根據各地實際，制定物業管理發展的政策措施。建立由轄區物業管理主管部門、規劃、城管、公安、價格、工商、街道辦事處（鄉鎮人民政府）參加的物業管理協調領導小組，協調解決轄區內物業管理的重大問題。建立由轄區物業管理主管部門、街道辦事處、法院、司法、基層人民調解委員會組成的物業管理糾紛快速處理機制，解決協調物業管理發生的爭議和糾紛。負責制訂本轄區內小區管理應急預案，指導街道辦事處（鄉鎮人民政府）、轄區物業主管部門對物業服務企業退出項目管理的工作實施監督和組織協調。
（三）縣（市）區物業管理主管部門牽頭負責對物業管理小區的日常檢查、指導，統一組織對物業管理小區的綜合考評；建立健全物業管理服務投訴受理機制，建立物業服務企業不良行為記錄和項目經理信用記分檔案，對服務不到位、收費及支出不規范的物業服務企業及時督促整改；指導屬地街道辦事處（鄉鎮人民政府）做好業主大會和業主委員會的籌建、改選和日常監管等工作。縣（市）區物業管理主管部門的人員經費納入同級財政預算。
（四）街道辦事處（鄉鎮人民政府）要建立物業管理服務站，配置物業管理專職人員，人員經費納入同級財政預算。負責協調物業管理與社區建設的關系；負責指導業主大會、業主委員會籌建成立和換屆工作，並監督、規范業主大會、業主委員會和業主開展正常的自治工作；要充分發揮其社區綜合協調的優勢，把物業管理與創建文明小區、安全小區等社區建設結合起來，共同創建和諧社區；協調處理業主委員會與業主、業主與業主之間的矛盾和投訴。
（五）社區居民委員會要積極發揮社區在物業管理中的作用，支持和指導業主成立業主大會、業主委員會和依法履行自治管理職責，參與對物業服務企業的監管工作，協調物業服務企業、業主委員會和業主之間的關系。

10. 寧波市住宅小區物業管理條例實施意見的物業管理相關政策

（一）各縣（市）區人民政府應加強對老住宅小區物業管理的扶持力度，對一些收費標准比較低的老小區可採取適當補貼的辦法，解決老小區物業管理的長效管理問題。對收費標准比較低的農村拆遷安置房小區、城鎮經濟適用房小區，建設單位在按規定標准配置物業用房的基礎上，應再按不低於物業建設工程規劃許可證載明的地上總建築面積4‰的比例增配經營用房（納入國家直管公房管理，免租給物業服務企業經營），租金收入用於補貼物業服務經費。
（二）對物業區域規模較小，服務收費標准低、收費率低或物業服務費未達到合理成本的住宅小區，住宅小區停車費、物業經營用房等收益，經業主大會或者業主大會授權業主委員會研究決定，可用於補貼物業服務費用的不足，以確保小區物業管理的長效發展。
（三）為扶持物業管理的發展，各縣（市）區財稅部門對老住宅小區物業管理的收入稅收應給予適當減免優惠。
（四）凡應由政府及職能部門承擔的城市維護費用和城市管理、規劃管理、治安管理責任的，不得轉由業主或物業服務企業承擔。
（五）對民政部門簽發的《最低生活保障金領取證》、《寧波市城區社會扶助證》和市總工會核發的《特困職工證》等最低收入困難家庭業主，物業服務費實行先交後補的辦法，先由業主依照物業服務合同的約定交納，之後每年12月底向當地人民政府申請物業服務費補貼，補貼的具體標准由各縣（市）區人民政府另行制定。
各級政府和物業管理主管部門，要以住宅小區物業管理為重點，加強對物業管理行業的領導，進一步規范物業服務行為，要根據各地的實際，出台相應的政策措施，保障廣大業主和物業管理企業的合法權益，充分發揮物業管理在構建和諧社會、建設平安寧波中的作用，進一步改善和提高市民的居住環境和居住質量。
本意見自發文之日起實施，由市建委負責解釋。市建委可根據本意見明確實施中的有關具體問題。