上海物業管理條例實施細則

『壹』 2011上海市新的物業管理條例和舊的有什麼不同

我最近都在學習《上海市住宅物業管理規定》……
有以下幾點主要的不同：版
1、明確細化了權政府及各部門職責與分工；
2、業主大會與業委會制度有很大調整，主要從籌備組和換屆改選小組成員名單、業委會委員資格條件、印章與資料移交。
3、物業服務企業與物業小區經理要取得相應資質與職業資格證書，房管局要建立招投標平台和信用信息平台，物業公司要加強管理並建立設施設備維修、運行和養護的資料，明確移交資料。
4、物業使用與維護方面，確認了建設單位應當建立保修資金，急修項目及其處置方式，未成立業主大會情況下如何使用維修資金等等內容。
總之，從49條調整為88條，更改幅度很大很大，很難用一兩句話說清楚。

『貳』 物業管理機構的業主自治管理組治

業主自治管理組織機構各地有不同的規定和做法。上海、深圳等地規定了召開業主大會 (業主代表大會)的一些做法。有的地方只成立業主委員會，本節重點講述上海市的規定。 (一)物業管理區域
1.物業管理區域劃定的條件
物業管理區域是一個由業主委員會管理的物業的范圍。它的劃定有如下幾個條件：(1 )原設計構成自然街坊和封閉小區。自然街坊是城市建設中自然形成的相對獨立的居住區。近年來房地產開發中形成的居住小區，一般由4-5個住宅組群組成，用地一般為15-20公頃， 建築面積15-20萬平方米。按照政府有關建設小區規劃的規定，小區要配置居委、學校、托兒所、幼兒園、文化活動室、綜合商店、自行車棚等公共設施項目。小區水、電、煤等公共設施相關程度高，在開發時一起建成，一起交付，再讓居民入住。這種小區，大都實行封閉管理，稱為封閉小區。一個封閉小區劃為一個物業管理區域，有利於對房屋及相關設施的管理。
(2)物業管理區域的范圍，由區、縣房地產行政管理部門按照樓宇與附屬設施的相關情 況，可以是一棟或幾棟大樓，也可以是一個樓宇群體進行適當的調整劃定。劃定後應通知有關街道和已進行管理的物業管理公司。區、縣房地產行政管理部門應在轄區地圖上予以注記。一經劃定，如無特殊情況，不作任意改動。這樣，物業管理區域范圍相對固定，有利於業主委員會和物業管理公司管理上的穩定性和延續性。
2.非物業管理區域的物業
對於公共設施與房屋相關聯系不很緊密的房屋，或只有一個或少數幾個業主的單幢房屋 ，或沒有劃入物業管理區域之內的房屋，業主可以自行負責房屋管理，或委託物業管理企業實施專業化的物業管理。
對於一些單位如機關、企業、學校等籌建在單位內部或外部的職工住宅，形成不了住宅 小區，也沒有委託房管部門管理的，也可以成立由業主或使用人組成的管理房屋小組，與原單位的總務後勤部門配合，實施物業的管理，或委託物業管理企業實施專業化的物業管理。
(二)業主房管小組
業主房管小組簡稱房管小組或業主小組，由本幢房屋內業主協商選舉產生，其成員應具 有完全民事行為能力，一般由3人或3人以上組成。
在一個物業管理區域內，應按建築面積來確定和分攤房管小組成員。建築面積一樣的幢 (或大廈中一個層面)，推選的業主房管小組成員數應相同；建築面積不相同的幢(或大廈中一個層面)，按分攤到的成員數推選。一般每500-1000平方米建築面積產生一名小組成員。要推選好業主小組成員，這是業主自治管理的基礎工作。要讓本幢業主和有關使用人都參與和了解業主小組成員的推選過程，使業主小組具有一定的群眾基礎。住宅出售單位要請街道、居委會配合做好首次業主小組的組織成立工作。業主小組成立後，其成員要盡快進入角色。
業主小組具有以下職能：
(1)代表和維護業主的權益，負責本幢房屋的管理。要了解掌握本幢房屋的建築情況， 建築結構、面積，共用設備如電梯、水泵等情況；
(2)聽取和反映業主對房屋修繕等有關方面的建議和意見。要經常和業主、使用人溝通 和聯系；
(3)決定本幢房屋內修繕基金的使用和支付，當住宅修繕基金不足時，負責籌集；
(4)決定本幢房屋共用部位和共用設備的修繕；
(5)協助調解房屋使用、修繕糾紛；
(6)執行業主代表大會和業主委員會作出的決定；
(7)督促業主遵守業主公約和房屋使用公約等。
成立業主委員會的業主小組的一切決定都不得違反業委會的決定。
(三)第一次業主大會或業主代表大會
1.第一次業主大會或業主代表大會召開的條件
一個物業管理區域內，當業主人數較少時，應當召開業主大會；當業主人數較多時，應 當召開業主代表大會，代表成員由業主小組成員組成。如上海市房地局有關文件指出，業主超過100人的，應當召開業主代表大會，其代表成員一般不超過100人。
第一次業主大會或業主代表大會，由物業所在地的區、縣房地產管理部門會同房屋出售 單位組織召開。當具備下列條件之一時，就應當召開第一次業主大會或業主代表大會。
(1)公有住宅出售建築面積達30%以上；
(2)新建商品住宅出售建築面積達50%上；
(3)在這個物業管理區域內第一套房屋實際交付業主使用之日起已滿兩年的。
2.第一次業主大會或業主代表大會的籌備工作
當滿足召開第一次業主大會或業主代表大會的條件時，房屋出售單位應將出售的房屋建 築面積、房屋出售時間、業主清單等材料報區、縣房管局，區、縣房管局在接到材料後45天內會同房屋出售單位組織業主做好以下籌備工作：
(1)組織成立第一次業主大會或業主代表大會籌備組，其成員由所在地區、縣房管局、 房屋出售單位、業主代表組成，可以邀請居委會人員參加。籌備組一經協商成立，即進行籌備工作；
(2)按幢協商產生業主小組成員，業主小組成員一般為業主代表；
(3)協商推薦業主委員會候選人，按建築面積的比例，業主包括公房業主和擁有物業的 開發商等推薦候選人；
(4)起草業主委員會章程和業主公約草案，可參照市有關示範文本，並聽取業主和相關 人員意見，結合本區域情況進行修改；
(5)確定會議的時間、地點，做好會議的各項會務准備工作。
整個籌備工作可以在物業所在地房地產行政管理部門主持下進行，開發建設單位和前期 物業管理單位要密切配合。在籌備期間，籌備組的推選產生，每次會議討論的決定和意見都要作必要記錄。
3.第一次業主大會或業主代表大會的程序
業主大會或業主代表大會是行使業主自治管理職權、決定管理事項的重要組織形式。為 了體現廣大業主的共同意志，使決策更具有廣泛的民主性，業主大會應當有半數以上業主參加，作出的決定要全體業主過半數通過；業主代表大會應當有半數以上業主代表參加，作出的決定要全體業主代表過半數通過。
審議通過業主委員會章程，審議通過業主公約，選舉產生業主委員會是第一次業主大會 或業主代表大會的三方面重要任務。要參照有關行政部門的示範文本制定好業主委員會章程，對業主委員會組織、職責、會議、經費與辦公用品等作出規定。業主公約也要參照示範文本來明確業主和物業使用人的合法權益，約定業主與物業使用人安全、合理使用物業的有關義務，如不得有損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌等各種禁止行為。推選業主委員會成員的選舉方式，按業主委員會章程進行，如召開的是業主大會，要有全體業主半數以上通過；如召開的是業主代表大會，要有全體業主代表半數以上通過，而不能以與會代表過半數通過這種簡單多數為准。
第一次業主大會或業主代表大會的程序一般如下：
(1)由大會籌備組介紹大會籌備情況；
(2)由大會籌備組介紹業主委員會候選人情況，候選人也可作自我介紹；
(3)審議通過業主委員會章程和業主公約；
(4)由業主大會成員或業主代表大會代表投票選舉產生業主委員會成員；
(5)審議決定其他物業管理重大事項。
(四)業主大會或業主代表大會的職權
1.業主大會或業主代表大會參加成員和例會、臨時會議
業主大會由物業管理區域內全體居住和非居住房屋業主組成，包括已售及未售公房、已 售及未售商品房、舊私房的產權人即業主等。召開業主大會時，全體業主應當參加，因故不能參加，可以依法委託代理人參加。
業主代表大會的業主代表應按物業管理區域內各種物業包括公房、商品房、舊私房等占 有建築面積比例分攤產生。召開業主代表大會時，自然人業主代表應當參加，一般不委託代理人；法人或其他組織業主代表可以書面委託代理人參加。例如，公房業主代表，公房產權人即區、縣房地產行政部門可以委託區、縣公房資產經營公司有關人員作為代理人參加業主代表大會。書面委託代理書，可由業主大會或業主代表大會召集人業主委員會或房地產行政管理部門印製。不論是業主大會或業主代表大會，應按幢或按一定比例邀請非業主的房屋使用人如租賃人列席會議，還應當邀請居民委員會代表列席。列席代表沒有表決權。當召開涉及改選或罷免業主委員會成員的業主大會或業主代表大會時，業主委員會應通知區、縣房管局派員參加會議。業主委員會每年至少召開一次業主大會或業主代表大會，總結本年度區域內的各項物業管理工作，決定物業管理的重大事項。15%以上業主或業主代表提議，業主委員會要在接到提議30日內召開業主大會或業主代表大會。如業主委員會不召開，業主和業主 代表可向區、縣房管局反映，區、縣房管局應督促業主委員會召開，經督促業主委員會仍不召開會議的，區、縣房管局可以組織業主召開業主大會或業主代表大會。經15%以上業主或 業主代表提議召開業主大會或業主代表大會對提出的議案已作出決定，一般在半年內不再以同一提案再召開業主大會或業主代表大會。
2.業主大會或業主代表大會的職權
業主大會或業主代表大會行使下列職權：
(1)選舉、罷免業主委員會委員；
(2)審議通過業主委員會章程和業主公約，必要時修改業主公約和業主委員會章程；
(3)聽取和審議物業管理服務的工作報告，包括業主委員會工作特別是業主委員會選聘 物業管理公司等情況報告，物業管理公司的工作報告；
(4)決定物業管理的其他重大事項。如確定業主委員會經費籌集方式、來源和標准；物 業維修基金不足時的籌集辦法和數量；物業管理區域內修建、新建建築物或構築物等。這就是說，物業管理區域內重大管理事項都必須由業主大會或業主代表大會討論決定或審批通過。業主大會或業主代表大會認為業主委員會的決定不當時，可予以撤銷。
(五)業主公約
業主公約是全體業主制定的行為准則。一般可由業主大會或業主代表大會籌備組制定， 並交業主大會或業主代表大會審議通過。
業主公約要遵循有關法律、法規、行政規章和規范性文件，根據物業管理區域實際情況 制定。制定時可參照房地產行政管理部門制定的示範文本，在文本基礎上修改、補充。一般來說要明確物業使用、經營、轉讓必須遵守法律規范，在物業使用有哪些禁止行為，對違章行為如何管理，小區管理中公共道德和精神文明建設等。 建設部《城市新建住宅小區管理辦法》指出，住宅小區應當成立由住宅小區內房地產產 權人和使用人選舉代表成立的住宅小區管理委員會。北京市規定由住宅小區內房地產產權人、使用人代表和居委會代表組成物業管理委員會。深圳市由住宅區業主選舉產生管委會。 《上海市居住物業管理條例》規定，業主委員會由業主大會或業主代表大會選舉產生， 業主委員會委員應當由業主擔任。
(一)業主委員會成立的步驟
1.選舉
在一個物業管理區域內，第一次業主大會或業主代表大會召開時，即當公有住宅出售建 築面積達30%以上，或新建商品住宅出售建築面積達50%以上，或住宅出售已滿兩年時，就具備選舉產生業主委員會的條件。
業主委員會的委員由業主擔任，非業主的使用人不得擔任業主委員會成員。房地產行政 管理部門和房屋出售單位要協助業主做好首屆業主委員會候選人的醞釀、推選工作，徵求各業主小組意見，把遵紀守法、具有一定的物業管理法律知識、熱心公益事業、能履行職責的業主作為業主委員會的候選人，提請第一次業主大會或業主代表大會選舉。業主委員會人數要根據物業管理區域規模決定，通常由5-15人組成。
業主委員會成員不得兼任本物業管理區域內物業管理企業工作。物業管理企業成員又是 管理區域內業主的，不能擔任業主委員會委員。
2.核准
第一次業主大會或業主代表大會選舉業主委員會之日起15日內，應當到所在地的區、縣房地產管理部門辦理登記。房地產管理部門應當在受理登記申請之日起15日內，對予登記的完成登記工作；對不符合登記的不予登記，予以登記或不予登記都要書面通知申請人。當接到予以核准登記的書面通知時，該業主委員會正式成立，任期正式開始。在向區、縣房地產管理部門辦理登記申請時，必須提交以下文件：
(1)成立業主委員會的登記申請書，包括以下內容：業主委員會的名稱，所轄物業管理 區域范圍，房屋建築面積，房屋出售面積，時間和所佔比例，出售房屋的戶數；
(2)第一次業主大會或業主代表大會的會議記錄，應到人數及名冊，實到人數及名冊， 投票選舉結果，會議所作決定等；
(3)業主委員會辦公場所，如是借用或租用場所，要有協議或合同。
(二)業主委員會的性質和法律地位
《上海市居住物業管理條例》第六條第一款規定：「業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織」。在民事活動中，業主委員會可以作為民事訴訟的當事人。業主委員會具有民主性、自治性和公益性的特點。
業主委員會是房屋管理體制改革中新生事物，其法律地位由於各地成立程序規定不同不 甚一致。
1.社會團體
有些城市規定，業主管理委員會經民政部門依法核准後，取得社會團體法人資格。社會 團體法人登記證簽發日期為管委會成立日期。業主委員會作為社會團體獨立行使民事權利，承擔民事責任。
2.其他組織
根據社會團體登記管理有關條文規定，在同一行政區域內，不得重復成立相同或相似的 社會團體。一般來說，一個大中型城市，少則有幾百家多則有幾千家業主委員會。拿上海來說，至1997年底，業主委員會達1600多家。因此，如業主委員會作為社團，將使得一個城市或地區出現許多類似的××業主委員會的社會團體。《民事訴訟法》第49條規定，「公民、 法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人」。業主委員會經過業主大會或業主代表選舉產生，經房地產行政管理部門核准登記成立，是合法成立、有一定的組織機構和財產的，是民訴法所稱的「其他組織」。它雖不具有法人資格，但作為合法組織，完全可以行使民事權利，承擔民事責任。
(三)業主委員會的任期和職權
1.任期
業主委員會的任期每屆為兩年，可以連選連任。在任期期滿三個月前，應選舉新一屆業 主委員會；其選舉工作由原業主委員會主持，房地產行政管理部門派員參加；新一屆業主委員會名單應報所在地區、縣房管局備案。
業主委員會委員因故不能履行職責，如個人物業產權轉讓、因病、長期出國等，須書面 通知業主委員會。在業主委員會章程中，可以規定業主委員會缺額補選辦法，章程沒有約定的，一般可在半年內召開業主大會或業主代表大會予以補選。
業主委員會是依法成立的業主自治組織，業主委員會成員不得宣布解散業主委員會。如 果出現這種反常情況，房產管理部門應予以阻止。由於物業管理區域的變化引起業主委員會的撤銷、合並，須經原核准登記的區、縣房管局核准。
業主委員會可設主任1名，副主任1-2名。有的地方，業主委員會聘用執行秘書，負責日常事務。
2.職權
業主委員會是業主大會或業主代表大會的常設機構，是業主行使自治管理權利的執行機 構。業主委員會應當維護全體業主的合法權益，執行業主大會或業主代表大會的決定。
《城市新建住宅小區管理辦法》指出，管委會的權利是：
(1)制定管委會章程，代表住宅小區內的產權人、使用人，維護房地產產權人和使用人 的合法權利；
(2)決定選聘或續聘物業管理公司；
(3)審議物業管理公司制定的年度管理計劃和小區管理服務的重大措施；
(4)檢查、監督各項管理工作的實施及規章制度的執行。
該辦法指出，管委會的義務是：
(1)根據房地產權利人和使用人的意見和要求，對物業管理公司的管理工作進行檢查和 監督；
(2)協助物業管理公司落實各項管理工作；
(3)接受住宅小區的房地產權人和使用人的監督；
(4)接受房地產行政主管部門、各有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督 指導。
業主委員會的職權由各地地方性法規、行政規章進行規定。主要職權有以下幾個方面：
(1)向業主大會或業主代表大會報告物業管理工作，召集和主持業主大會或業主代表大 會，提請審議重大管理事項和措施；
(2)選聘或解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理服務合同 ，督促物業管理企業執行合同進行管理服務；
(3)管好、用好物業維修基金；
(4)檢查、督促業主和使用人合理、安全使用物業，協助物業管理企業對個別業主和使 用人違章裝修和不合理使用物業的行為進行勸阻和監督等；
(5)其他事宜。如提出修改業主公約和業主委員會章程議案，組織換屆工作，建立業主 委員會工作制度等。
業主委員會一般一個季度召開一次例會，會議必須有半數以上委員出席才有效，作出決 定應當經全體委員過半數通過。業主委員會可臨時召集會議。必要時，可邀請政府有關部門、物業管理企業、居委會代表列席。每次業主委員會會議，都應當有會議記錄，記錄應整理歸檔。
(四)業主委員會的章程和日常工作
1.章程
業主委員會籌備組成立起，就要擬訂業主委員會章程。業主委員會章程是業主委員會活 動的規范性文件。章程必須經業主大會或業主代表大會審議通過後施行。
業主委員會籌備組可以在房地產行政管理部門有關業主委員會章程的示範文本基礎上制定章程，制定時結合本轄區的實際情況，徵求業主小組的意見，其內容不得違反有關法律、法規、行政規章和規范性文件。
業主委員會章程的內容一般包括：
(1)本會名稱、地址、所轄區域范圍、性質、主管部門及宗旨等；
(2)組織及職責；
(3)會議制度及工作制度；
(4)委員的條件、選舉及權利和義務等；
(5)經費來源、經費賬目管理；
(6)辦公用房；
(7)章程、生效、修改、補充等有關事宜。
2.日常工作
業主委員會的日常工作要根據業主委員會章程來決定，一般說來有如下幾項：
(1)了解掌握物業管理區域、業主和使用人的基本情況，包括轄區物業面積、建築結構 、產權性質，轄區基礎設施、綠化、公建配套情況，轄區周圍環境、交通等情況。業主和使用人按戶登記造冊。對本轄區的物業管理的目標和要求在廣泛徵求業主意見後提出初步方案供討論；
(2)如轄區原已有物業管理公司進行管理，對原來的物業管理工作作出評價，包括取得 的成績、得當的管理措施，存在的問題，收費項目和標準的合理性，對原來的物業管理公司是否續聘或解聘提出意見，向業主大會或業主代表大會報告；
(3)與物業管理公司簽訂物業管理服務合同，可參照房地產行政管理部門制定的示範文 本對合同草案條款逐項進行擬訂，明確雙方權利和義務，轄區物業管理的標准和收費在報送所在地區縣房地產行政管理部門備案前，最好事先徵求意見，然後簽訂合同並辦理備案手續；
(4)管理好物業維修基金，掌握好對物業維修基金的使用權，遵循專款專用的原則，要 求物業管理公司在賬務上按幢立賬、按戶核算，在年終時可委託有資質的審計單位對物業管理維修基金的賬務進行審計，並把結果向業主大會報告；
(5)提出本轄區年度房屋修繕計劃、設備維修更新計劃、公共設施維修養護計劃，並提 出財務預算，提請業主大會或業主代表大會審議。必要時，做好物業維修基金的籌集工作；
(6)督促業主和使用人遵守業主公約、小區管理公約、房屋使用公約等行為准則，協調 好物業使用中業主的相鄰關系，對於違章裝修，協助物業管理公司進行管理，如有違章行為的人不聽勸阻要報告有關行政管理部門依法處理；
(7)做好轄區內道路場地，車輛行駛和停放，以及設置廣告等方面的管理；
(8)做好內部管理工作：起草有關物業管理公約、辦法的草案；做好委員的增補選舉工 作；建立工作制度、會議制度和檔案制度；做好辦公經費的籌集和使用管理工作；做好辦公用房的設置和管理工作；做好換屆選舉工作等。
(五)業主委員會與物業管理企業的關系
1.經濟合同的平等雙方
業主委員會與物業管理企業是一種委託與受委託的關系，簽訂物業管理服務合同前後， 雙方地位都是平等的。簽訂合同前，雙方可以雙向選擇；合同簽訂時，對於管理目標、要求和費用，雙方都要協商，協商取得一致，才簽約。其間雙方沒有隸屬關系。在法律上，業主委員會有委託或不委託某個物業管理企業的自由，物業管理企業也有接受或不接受委託的自由。
2.目標一致的利益雙方
管理服務目標一經確定，雙方簽約後，雙方都是物業管理目標的追求者。這個目標就是 為了保持物業的完好，保障物業使用方便安全，維護環境優美整潔，保證公共秩序的良好。在這個目標下，物業管理企業要以優質服務為物業使用提供管理服務，而這種管理服務根本上是為了物業業主和使用人的利益。雙方聘與被聘的關系，融合在目標一致之中；各方的行為不能影響和損害這種目標的實現，否則將承擔責任。
3.勞務和經濟交換的雙方
這一關系是在經濟合作關系下產生的，體現有償的等價交換原則。一方要求對方優質廉 價服務，另一方要求對方支付費用，這是一種對立統一。當出現矛盾時，要依照法律來規范，可以協商解決，合同可修改補充，當矛盾不能通過協商解決時，雙方可以依法申訴，直至提起訴訟。
4.職權范圍各不相同的雙方
業主要對物業的自用部位、自用設備進行安全使用和維護，又要遵守業主公約和房屋使 用公約，維護公共部件、公共設備、設施的安全、整潔使用。業主委員會對物業管理企業進行的專業管理要監督、檢查和協助。物業管理企業是具體作業單位，實施日常管理的作業組織，在合同范圍內業主委員會要與之合作和給予幫助，必要時建立協調工作會議制度，定期召開聯席會議，解決管理中遇到的一些問題。物業管理企業和業主委員會要及時向業主大會或業主代表大會報告物業管理工作。

『叄』 違反了上海市住宅物業管理規定第五十條規定該怎麼處理

物業管理違規如何處理。

《物業服務管理條例》第五十六條規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批准，擅自採用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以並處10萬元以下的罰款。

第五十七條規定，建設單位擅自處分屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五十八條規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報。

(3)上海物業管理條例實施細則擴展閱讀：

業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用。

『肆』 求物業管理條例的司法解釋

解讀物業管理條例：物業管理需走出觀念誤區

我國首部《物業管理條例》將於9月1日起正式施行。為配合《條例》的貫徹落實，上海正在加緊制訂過渡性地方實施細則，9月份起同步施行。與此同時，1997年頒布的地方性物業管理條例《上海市居住物業管理條例》也在抓緊修訂，一旦經市人大審議通過，明年初即可施行。市房地資源局副局長馬雲安在接受采訪時表示，新《條例》對物業管理領域的一些熱點難點作出了明確界定，它將指導上海實施細則的制訂。在解讀新《條例》時，有必要走出一些觀念誤區。
首先，誰是物業管理的責任主體。過去，市民居住的房產屬於國有，房管所受國家委託管理居民租住的房屋。如今絕大多數物業都屬於業主的私有財產，在這種情況下，國家立法的指導思想非常明確，就是突出強調保護業主的財產權利，因此物業管理的責任主體不是政府部門、開發商和物業管理企業，而是物業區域內擁有私人財產的業主。
其次，物業管理企業與業主是什麼關系。新頒布的《物業管理條例》明確，業主與業主的關系、業主與開發企業的關系、業主與物業管理企業的關系等，屬於民事關系，而不是行政關系。因此，過去很多物管企業認為自己和業主是「管理與被管理」關系，這是不對的。這一觀念如果不扭轉，很多糾紛將無法消除。另外，一些業主覺得自己和物業管理企業是「主僕」關系，這也是錯誤的。因為業主和物業企業雙方是法律關系平等的雙方，物業企業受業主委託對物業進行管理，雙方事先已簽訂有法律效應的合同。
據介紹，我國首部《物業管理條例》創設了八項新的制度，將成為今後上海實施細則中的「亮點」。
一、業主公約制度。《條例》規定，業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益、業主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。業主公約對全體業主具有約束力。(點評：業主雖是物業管理主體，但行為也不能「野豁豁」。)
二、業主大會制度。居住小區內制訂和修改業主公約、選舉或更換業主委員會委員、選聘和解聘物業管理企業、決定專項維修基金使用等重要事項，必須由業主大會決定，並經2/3以上業主通過。(點評：居民之事無小事，僅由業主委員會決定是不行的。)
三、前期物業招投標制度。在前期物業管理中，建設單位應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業。(點評：誰開發，誰管理，開發商與物業管理企業不能老上演「父子情」。)
四、物業管理企業承接驗收制度。物管企業承接物業時，應對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，還應當與業主委員會辦理物業驗收手續。(點評：承接驗收清楚，才能避免日後相互扯皮。)
五、物業企業資質管理制度。從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。(點評：「野路子」房管家出局。)
六、從事物業管理人員的職業資格制度。從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。(點評：物業管理人員必須遵守「行規」。)
七、物業服務收費制度。物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，在合同中約定。(點評：物業服務收費也要「質價相符」。)
八、專項維修基金制度。專項維修基金屬業主所有，用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。(點評：維修基金，專款專用，不得挪作他用。)
據悉，這八項制度中，上海已經實施的有維修基金制度，物業企業資質管理制度、業主公約制度以及物業管理企業的招投標制度等四項

『伍』 我想知道有關於《上海市住宅物業管理規定》的資料全文一定要全的附件也要請高人指教

全文就有，不知道附件是什麼

上海市住宅物業管理規定》全文

上海市人民代表大會常務委員會公告

第四十號

《上海市住宅物業管理規定》已由上海市第十二屆人民代表大會常務委員會第十四次會議於2004 年8月19日通過，現予公布，自2004 年11月1日起施行。

上海市人民代表大會常務委員會

2004 年8月19日

第一章 總 則

第一條 為了規范住宅物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和其他有關法律、行政法規，結合本市實際情況，制定本規定。

第二條 本市行政區域內住宅物業管理、使用及其監督管理，適用本規定。

第三條 本規定所稱住宅物業管理（以下簡稱物業管理），是指住宅區內的業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

本規定所稱業主，是指房屋的所有權人。

本規定所稱使用人，是指房屋的承租人和實際使用人。

本規定所稱物業管理企業，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質，從事物業服務的企業。

第四條 上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）負責全市物業管理的監督管理工作；區（縣）房地產管理部門負責本轄區內物業管理的監督管理工作。

有關行政管理部門按照各自職責，協同實施本規定。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責協調物業管理與社區建設之間的關系。

第二章 業主及業主大會

第五條 新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。但該住宅區內已分割成多個自然街坊或者封閉小區的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。

建設單位在申請辦理住宅建設工程規劃許可證的同時，應當向區（縣）房地產管理部門提出劃分物業管理區域的要求。區（縣）房地產管理部門應當按照本條第一款的規定劃分物業管理區域，並在地籍圖和房地產登記冊上注記。

尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，區（縣）房地產管理部門應當會同街道辦事處（鄉鎮人民政府），按照本條第一款的規定，結合當地居（村）民委員會的布局劃分物業管理區域，並在地籍圖和房地產登記冊上注記。

第六條 業主在物業管理中，除享有國務院《物業管理條例》規定的權利外，還有權提議召開首次業主大會會議，有權推選業主代表，並享有被推選權。

業主在物業管理中，應當履行國務院《物業管理條例》規定的義務。

業主應當通過建設單位、物業管理企業或者直接向業主委員會提供聯系地址、通訊方式。

第七條 業主大會由一個物業管理區域內的全體業主組成。

一個物業管理區域內，房屋出售並交付使用的建築面積達到百分之五十以上，或者首套房屋出售並交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。

第八條 物業管理區域符合本規定第七條第二款所列條件之一的，建設單位應當書面報告區（縣）房地產管理部門，並提供業主清冊、物業建築面積、物業出售並交付使用時間、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料；建設單位未及時書面報告的，業主可以向區（縣）房地產管理部門提出成立業主大會的書面要求。

區（縣）房地產管理部門接到建設單位的書面報告或者業主的書面要求後，應當和街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織業主推薦產生業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員。籌備組由業主代表組成，其成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域內書面公告。

籌備組自成立之日起三十日內，在區（縣）房地產管理部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導下，應當召開首次業主大會會議。

第九條 業主在首次業主大會會議上的投票權，按其擁有的住宅套數計算，每套計一票。住宅區內的非住宅物業業主在首次業主大會會議上的投票權，按其擁有的物業建築面積計算，每滿一百平方米計一票；不足一百平方米有單獨房地產權證書的，可與其他業主合並計票，每滿一百平方米計一票。單個業主在首次業主大會會議上所持的投票權，最高不超過全部投票權的百分之三十。

首次業主大會會議通過的議事規則，應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權的確定方法、業主小組的設立、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

第十條 業主大會除履行國務院《物業管理條例》規定的職責外，還可以決定業主委員會的工作經費、撤銷業主小組不適當的決定。

第十一條 業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式。業主大會會議應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主參加。採用集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業主代表參加業主大會會議，也可以由業主決定以其他方式推選業主代表參加業主大會會議。業主大會會議以業主代表參加的形式召開的，到會業主代表應當能夠代表物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主。業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過。

業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。

召開業主大會會議，籌備組或者業主委員會應當事先將會議時間、地點、議題和議程通知所在地區（縣）房地產管理部門和居（村）民委員會，邀請區（縣）房地產管理部門和居（村）民委員會派代表參加，並認真聽取區（縣）房地產管理部門和居（村）民委員會的意見、建議。

第十二條 首次業主大會會議選舉產生業主委員會。業主委員會成員應當符合國務院《物業管理條例》規定的條件。

業主委員會是業主大會的執行機構，依法履行職責。

第十三條 業主委員會自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向區（縣）房地產管理部門備案：（一）業主大會會議記錄和會議決定；（二）業主大會議事規則；（三）業主公約；（四）業主委員會成員的名單和基本情況。

區（縣）房地產管理部門對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。

業主委員會備案的有關內容發生變更的，應當按照本條規定重新備案。

第十四條 業主委員會任期為三年到五年。

業主委員會任期屆滿的兩個月前，應當書面報告區（縣）房地產管理部門。區（縣）房地產管理部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當按照本規定第八條指導成立換屆改選小組，指導召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，原業主委員會應當將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬於業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，並做好其他交接工作。

第十五條 同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元、樓層的全體業主組成。

業主小組履行下列職責：（一）討論業主大會擬討論的事項；（二）推選業主代表出席業主大會會議，表達本小組業主的意願。

業主小組會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式。

第十六條 兩個或者兩個以上物業管理區域共用非市政道路或者其他配套設施設備的，應當建立業主委員會聯席會議制度。業主委員會聯席會議由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、區（縣）房地產管理部門、相關物業管理區域的業主委員會、居（村）民委員會、物業管理企業派員參加。

業主委員會聯席會議由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、區（縣）房地產管理部門組織召開。

第三章 物業管理服務

第十七條 在業主、業主大會選聘物業管理企業前，建設單位應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業，提供前期物業服務。但是，投標人少於三個或者物業管理區域的建築面積不超過五萬平方米的，經物業所在地的區（縣）房地產管理部門批准，建設單位可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

第十八條 建設單位簽訂物業管理區域內首份房屋銷售合同前，應當參照市房地資源局製作的示範文本，制定業主臨時公約和房屋使用說明書，作為房屋銷售合同的附件。

業主臨時公約應當對物業的使用和維護管理、業主義務、違反業主臨時公約應當承擔的責任等事項作出規定，但不得與法律、法規、規章相抵觸，不得侵害物業買受人的合法權益。業主臨時公約應當報區（縣）房地產管理部門備案。

房屋使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備，詳細的房屋結構圖（註明房屋承重結構），不得佔用、移裝的共用部位、共同設備，以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項。

建設單位與物業買受人簽訂的房屋銷售合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容，以及建設工程規劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，並在房屋交接書中列明物業管理區域內歸全體業主所有的配套設施設備。

建設單位不得將物業共用部分的所有權或者使用權單獨轉讓。

第十九條 建設單位應當按照市人民政府規定的標准在物業管理區域內配置物業管理企業用房和業主委員會用房（以下合稱物業管理用房），並在業主大會成立後無償移交給業主大會。

建設單位申請房屋預售許可證、房屋所有權初始登記時，應當提交物業管理用房設置的室號、面積等相關資料。市房地資源局、區（縣）房地產管理部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當註明物業管理用房室號。

第二十條 物業管理區域內的下列配套設施設備歸全體業主所有：（一）物業管理用房；（二）門衛房、電話間、監控室、地面架空層、共用走廊；（三）物業管理區域內按規劃配建的非機動車車庫；（四）物業管理區域內的公共綠化、道路、場地；（五）建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的物業；（六）其他依法歸全體業主所有的設施設備。

建設單位申請房屋所有權初始登記時，應當提出前款規定的配套設施設備登記申請，由房地產登記機構在房地產登記冊上予以記載，但不頒發房地產權證書。

第二十一條 物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務合同可以約定下列服務事項：（一）物業共用部位、共用設施設備的使用管理和維護；（二）公共綠化的維護；（三）公共區域的保潔；（四）公共區域的秩序維護；（五）車輛的停放管理；（六）物業使用中對禁止性行為的管理措施；（七）物業維修、更新、改造和養護費用的帳務管理；（八）物業檔案資料的保管；（九）業主大會或者業主委託的其他物業服務事項。

物業管理企業可以將物業服務合同中的專項服務事項委託給專業性服務企業，但不得將物業服務合同約定的全部事項一並委託給他人。

第二十二條 物業管理企業提供物業服務，應當遵守下列規定：（一）符合國家和本市規定的技術標准、規范；（二）及時向業主、使用人告知安全合理使用物業的注意事項；（三）定期聽取業主的意見和建議，改進和完善服務；（四）配合居（村）民委員會做好社區管理相關工作。

物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。

物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，不得侵害業主的合法權益，不得妨礙國家機關工作人員依法執行職務。

第二十三條 物業服務收費應當遵循合理、公開、質價相符的原則。

物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。執行指導價的范圍，按照市人民政府的規定執行。

物業管理企業可以根據業主的委託提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。

物業管理企業應當在物業管理區域內書面公布物業服務項目及其收費標准。

第二十四條 前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。

出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業服務收費標准承擔；房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。

第二十五條 利用物業共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業的業主所有，主要補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用於業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要。

第四章 物業的使用與維護

第二十六條 禁止下列損害公共利益的行為：（一）損壞房屋承重結構；（二）違法搭建建築物、構築物；（三）破壞房屋外貌；（四）擅自改建、佔用物業共用部分；（五）損壞或者擅自佔用、移裝共用設施設備；（六）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品；（七）排放有毒、有害物質；（八）發出超過規定標準的雜訊；（九）法律、法規和規章禁止的其他行為。

第二十七條 業主、使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主、使用人。

業主、使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本市的規定以及業主臨時公約、業主公約。

第二十八條 業主、使用人應當按照規劃管理部門批准或者房地產權證書載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。

第二十九條 物業管理企業發現業主、使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關規定以及業主臨時公約、業主公約行為的，應當依據有關規定或者業主臨時公約、業主公約予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在二十四小時內報告業主委員會和有關行政管理部門。

第三十條 車輛在全體共用部分的停放、收費和管理等事項，由業主大會決定。業主大會決定對車輛停放收費的，參照物價部門的規定確定收費標准。業主大會成立前，車輛在物業管理區域內停放的，其收費標准應當按照物價部門的規定執行。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業管理企業另行簽訂保管合同。

公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務時在物業管理區域內停放，不得收費。

物業管理區域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

第三十一條 物業管理區域內的機動車停車場（庫），應當提供給本物業管理區域內的業主、使用人使用。停車位不得轉讓給物業管理區域外的單位、個人；停車位有空餘的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位、個人。

第三十二條 新建商品住宅、公有住宅以及住宅區內的非住宅物業出售時，物業出售人和買受人應當按照國家和本市的規定交納專項維修資金。專項維修資金應當用於物業的共用部分的維修、更新和改造，不得挪作他用。

第三十三條 專項維修資金應當存入銀行專戶，按幢立賬、按戶核算。

業主委員會或者業主大會委託的物業管理企業每半年至少公布一次專項維修資金的收支情況，接受業主的監督。

第三十四條 物業維修、更新、改造和養護的費用，按照下列規定承擔：（一）專有部分的所需費用，由擁有專有部分的業主承擔；（二）部分共用部分的所需費用，由擁有部分共用部分業主按照各自擁有的房屋建築面積比例共同承擔；（三）全體共用部分的所需費用，由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的房屋建築面積比例共同承擔。

按照本規定設立專項維修資金的，部分共用部分、全體共用部分的維修、更新和改造費用在專項維修資金中列支。但物業的共用部分屬於人為損壞的，費用應當由責任人承擔。

第三十五 條單幢房屋的共用部分，其維修、更新、改造和養護由該幢業主決定。涉及房屋大修或者專項維修、更新、改造的，應當經該幢房屋全體業主所持投票權三分之二以上同意，且不得與業主大會對全體共用部分作出的決定相抵觸；其他決定事項，應當經該幢房屋全體業主所持投票權二分之一以上同意。單幢房屋的業主投票權確定方法和單個業主所持投票權最高限額，按照本規定第九條執行。

第三十六 條機動車停車場（庫）的維修、養護費用由其所有人承擔。機動車停車場（庫）的專項維修資金按照物業管理專項維修資金標准交納，納入業主大會的專項維修資金賬戶管理，單獨核算。

第三十七條 物業存在安全隱患或者被鑒定為危險房屋，可能危及公共利益或者他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，可以由物業管理企業報經業主大會同意或者直接按照業主公約的約定，代為維修養護或者採取應急防範措施，費用由責任人承擔。

發生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業管理企業應當立即組織維修、更新或者採取應急防範措施，並及時通知業主委員會，維修費用由相關責任人承擔。

物業應當定期維修養護。物業出現國家和本市規定的必須維修養護的情形時，業主或者物業管理企業應當及時履行維修養護義務。經區（縣）房地產管理部門督促限期改正，仍未進行維修養護的，由區（縣）房地產管理部門組織代為實施，費用由相關責任人承擔。

第五章 法律責任

第三十八條 違反本規定的行為，法律、行政法規或者本市其他法規有處罰規定的，依照有關法律、法規的規定處理。

第三十九條 業主、使用人違反本規定或者業主臨時公約、業主公約，有損壞房屋承重結構、擅自改變物業使用性質等行為，損害其他業主、使用人合法權利的，業主委員會應當予以勸阻、制止；相關業主、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。

第四十條 建設單位違反本規定第八條第一款規定，未將物業管理區域符合業主大會成立條件的情況書面報告區（縣）房地產管理部門，或者未按照規定提供有關資料的，由區（縣）房地產管理部門責令限期改正，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。

建設單位違反本規定第三十二條規定，未按規定交納專項維修資金的，由市房地資源局或者區（縣）房地產管理部門責令限期改正，可處應交專項維修資金數額一倍以下的罰款。

第四十一條 違反本規定第二十六條第一項規定，損壞房屋承重結構的，由區（縣）房地產管理部門責令立即改正，恢復原狀，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；情節嚴重的，可處十萬元以上二十萬元以下的罰款。

違反本規定第二十六條第三項、第四項、第五項規定，破壞房屋外貌，擅自改建、佔用物業共用部分，損壞或者擅自佔用、移裝共用設施設備的，由區（縣）房地產管理部門責令改正，恢復原狀，可處一千元以上一萬元以下的罰款；情節嚴重的，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。

第四十二條 違反本規定第二十六條第二項規定，違法搭建建築物、構築物的，由區（縣）房地產管理部門責令限期拆除，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；當事人逾期未拆除的，區（縣）房地產管理部門可以申請區（縣）人民政府組織強制拆除。

對正在實施違法搭建建築物、構築物的，區（縣）房地產管理部門應當責令立即停止施工，可以暫扣施工工具、材料；拒不改正的，可以組織代為改正，代為改正的費用由當事人承擔。

附有違法建築並結構相連的房屋，房地產登記機構不予辦理房地產轉移、抵押登記。

第四十三條 業主、使用人違反本規定第二十八條規定，擅自改變物業使用性質的，由區（縣）房地產管理部門責令限期改正，恢復原狀，可處一萬元以上五萬元以下的罰款。

第四十四條 物業管理企業違反本規定第二十九條規定，對業主、使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規定時間內報告有關行政管理部門的，由區（縣）房地產管理部門責令改正，可處一千元以上一萬元以下的罰款。

第四十五條 當事人對市房地資源局、區（縣）房地產管理部門以及其他有關行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復議法》或者《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政復議或者提起行政訴訟。

當事人對具體行政行為逾期不申請復議，不提起訴訟，又不履行的，作出具體行政行為的行政管理部門可以依法申請人民法院強制執行。

第四十六條 市房地資源局、區（縣）房地產管理部門以及其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章 附則

第四十七條 本規定中有關專業用語的含義：（一）專有部分，是指在構造上及利用上具有獨立性，由單個業主獨立使用、處分的物業部位。

（二）部分共用部分，是指由部分業主共同使用、管理的物業部位、設施設備及場地等部分。

（三）全體共用部分，是指由全體業主共同使用、管理的物業部位、設施設備及場地等部分。

第四十八條 非住宅物業管理和未選聘物業管理企業提供物業服務的住宅物業的管理，參照本規定執行。

第四十九條 本規定自2004 年11月1日起施行。1997 年5月28日上海市第十屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議通過的《上海市居住物業管理條例》同時廢止。

『陸』 上海市物業管理條例

為了推進《上海市住宅小區綜合管理三年行動計劃（2007-2009）》，更好地樹立典型，進一步提升本市物業管理水平，現將開展2007年度全國物業管理示範項目申報和對歷年獲得建設部示範項目復驗的有關事項通知如下：
一、申報2007年度示範項目
（一）申報條件
1、住宅小區面積8萬平方米以上，其中別墅小區2萬平方米以上，住宅小區成立業主大會。
工業區建築面積8萬平方米以上，大廈3萬平方米以上且非住宅建築面積佔60％以上，大廈（工地）使用率達85％以上。
2、取得「上海市物業管理優秀小區（大廈、工業區）」稱號一年以上。
3、物業管理企業建立健全管理規章制度，近三年內無重大責任事故，無有關收費、服務質量等方面的重大投訴。
（二）評選標准
考評嚴格執行建設部（2000）008號《全國物業管理示範住宅小區（大廈、工業區）標准及評分細則》，項目預評分值不得低於98分。
（三）評選程序及要求
1、企業自評申報階段
各物業管理企業對已獲得市級物業管理優秀項目，根據申報條件經自評符合條件的，在8月30日之前向項目所在地區縣房地局申報並提供申報項目的相關資料：
（1）申報項目的文字說明介紹；
（2）申報項目的建築總平面圖；
（3）反映物業管理服務特色的照片20張以上（包括小區大門、環境綠化、房屋立面、車輛管理、技防設施、管理制度、小區管理處、保潔、維修、保安的作業場景等），照片統一採用JPG格式，刻製成光碟；
（4）物業管理企業填寫《2007年度全國物業管理示範住宅小區（大廈、工業區）申報簡表》（見附件一）、《2007年度全國物業管理示範住宅小區（大廈、工業區）申報表》（企業可從「上海房地資源網」（）下載）各一式三份，由項目所在地區縣房地局初審通過後推薦上報。
2、區縣房地局初審階段
各區縣房地局9月1日～9月10日，對物業管理企業的申報項目進行初審，於9月15日前，將初審合格的申報項目進行匯總後報市局物業處（見附件二）。
3、市局預評階段
9月16日～30日，市局物業處將組織市物業行政事務中心、市物業管理行業協會的有關專家，對申報項目進行預評，通過預評的項目推薦上報。
二、對歷年來已獲得部示範項目進行復驗
1、各區縣房地局要對本區內歷年獲得部示範的項目，按照《全國物業管理示範住宅小區（大廈、工業區）標准及評分細則》進行復驗並填寫復驗表（見附件三），同時要求物業管理企業提交獲得部示範項目後，鞏固和提高管理服務的情況簡述，並提供20張住宅小區或大廈、工業區現狀照片，照片統一採用JPG格式，刻製成光碟，於9月15日將復查匯總情況報市局物業處（見附件四）。
2、對檢查中發現管理水平下降、業主意見較大的項目，要督促物業管理企業在一周內提出整改方案限期整改，並做好回訪復查工作。
3、對整改不力，已不能起到先進示範作用的物業管理項目，區縣房地局匯總情況報市局物業處復驗後，報建設部建議撤消其示範項目稱號。

如果不和你的胃口，可以去這里看看，所有上海市的房地政策法規都在了

『柒』 《上海市居住區物業管理條例》

http://shbbs.soufun.com/1210031293~-1~962/5872146_5872146.htm

『捌』 上海市住宅物業管理條例新版是什麼

第一章總則第一條為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。第二條本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。第三條國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。第四條國家鼓勵物業管理採用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。第五條國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。第二章業主及業主大會第六條房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中，享有下列權利：(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務;(二)提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議;(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;(四)參加業主大會會議，行使投票權;(五)選舉業主委員會委員，並享有被選舉權;(六)監督業主委員會的工作;(七)監督物業管理企業履行物業服務合同;(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;(十)法律、法規規定的其他權利。第七條業主在物業管理活動中，履行下列義務：(一)遵守業主公約、業主大會議事規則;(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制;(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;(五)按時交納物業服務費用;(六)法律、法規規定的其他義務。第八條物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。第九條一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。第十條同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建築面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。第十一條業主大會履行下列職責：(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則;(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;(三)選聘、解聘物業管理企業;(四)決定專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施;(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。第十二條業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式;但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。業主可以委託代理人參加業主大會會議。業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。第十三條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。第十四條召開業主大會會議，應當於會議召開15日以前通知全體業主。住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。業主委員會應當做好業主大會會議記錄。第十五條業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;(四)監督業主公約的實施;(五)業主大會賦予的其他職責。第十六條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。第十七條業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。業主公約對全體業主具有約束力。第十八條業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。第十九條業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。第二十條業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，並接受其指導和監督。住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，並認真聽取居民委員會的建議。第三章前期物業管理折疊第二十一條在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。第二十二條建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業主臨時公約，得侵害物業買受人的合法權益。第二十三條建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，並予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。第二十四條國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。第二十五條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。第二十六條前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。第二十七條業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。第二十八條物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。第二十九條在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;(四)物業管理所必需的其他資料。物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。第三十條建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。第三十一條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

『玖』 上海房管局：7月1日起 將進一步貫徹實施住宅物業管理規定

觀點地產網訊：6月23日，上海市房屋管理局發布關於進一步貫徹實施《上海市住宅物業管理規定》的若干意見。該意見自2021年7月1日起施行，有效期至2026年6月30日。

觀點地產新媒體獲悉，《意見》表示，在新建物業管理區域的核定方面，對有市政道路、自然河道、公共通道及公共空間穿越的住宅建設用地，在住宅建設工程設計時，原則上建設單位應當分別配置配套設施設備。規劃資源管理部門在土地出讓環節和建設工程設計方案審查環節徵求房屋行政管理部門意見時，區房屋行政管理部門應當對建設項目的物業管理區域劃分提出具體意見。

建設單位在首次申請辦理建設工程規劃許可證時，應當向物業項目所在地的區房屋行政管理部門提出劃分物業管理區域的申請，並提交所需資料。

《意見》表示，物業管理區域核定後，業主可以根據物業管理的需要申請進行調整，調整需滿足相關條件，並提交所需資料。

物業管理區域的統一管理方面，委託物業服務企業實施物業管理的，一個物業管理區域應當由一個物業服務企業實施物業管理。住宅物業管理區域內的非住宅物業、配套建設的停車位等不得與住宅物業管理區域內的其他部分分割管理。

劃定為一個物業管理區域的建設項目分期開發的，其前期物業管理招投標以該物業管理區域為范圍。先期開發區域內銷售並交付使用的物業符合《規定》第十三條規定條件的，應當成立業主大會，業主大會可就整個物業管理區域的物業管理事項作出決定。及對業主大會籌備組、換屆改選小組中各方代表的產生及運行規則做出規定。

業主大會、業主委員會應當委託有資質的中介機構對專項維修資金、公共收益的收支情況以及業主委員會工作經費的使用情況進行年度財務審計。上一年度的年度財務審計應當在每年6月底前完成。

建設單位應按照規定，向物業項目所在地相關機構進行資料備案。

建設單位在辦理建設工程規劃許可證時，應當將物業管理用房的坐落、面積等在審照附圖中予以註明，並加蓋建設單位公章；對分期開發的物業管理區域，建設單位應當按照整個物業管理區域的配置要求，在先期開發的區域內一次性配置或者提供臨時物業管理用房。建設單位在未按照規劃配置物業管理用房前，不得擅自變更、分割、轉讓、抵押臨時物業管理用房。

建設單位在申請物業交付使用前，應當與物業服務企業共同對物業管理區域內的物業共用部分，包括房屋的主體結構、外牆、屋面、樓地面、裝飾等部位及水、電、氣、消防、電梯等設施設備進行查驗，並按照《規定》第五十四條的規定簽訂物業承接查驗協議，並作為前期物業服務合同的補充協議。

建設單位所有的機動車停車位向業主、使用人出租的，其收費標准應當在前期物業合同中予以約定，業主大會成立前，收費標准不得擅自調整。

《意見》表示，物業服務企業應當向受託管理服務的住宅物業管理區域委派一名項目經理，作為該住宅物業管理區域物業管理服務的負責人。項目經理應當具備相應的物業管理相關專業技術和管理能力，並與物業服務企業簽訂勞動合同或者勞務合同。

物業服務收費實行市場調節價。住宅物業管理區域已組建業主大會的，由業主大會與物業服務企業按照合理、公開、質價相符的原則，協商確定物業服務內容、物業服務收費標准和收費方式，並在物業服務合同中予以約定。

實行物業服務包干制收費方式的，物業服務企業在調整物業服務收費標准前，應當委託第三方評估機構進行物業服務價格評估，或者委託有資質的中介機構對前12個月的物業服務費用收支情況進行審計。

公共收益歸全體業主或者共同擁有該物業的業主所有。業主大會成立前，公共收益由物業項目所在地的區房屋管理部門代為管理。業主大會成立並開設賬戶後，區房屋管理部門應當將代為管理的公共收益本息一次性劃轉至業主大會賬戶。

業主、使用人應當遵守國家和本市的規定以及臨時管理規約、管理規約，按照房屋安全使用規定使用物業。住宅物業管理區域內房屋外牆的清潔，由業主負責。

住宅小區內水、電、氣分戶計量表和表前的相關管線和設施設備維修、養護責任及相關費用，由供水、供電、供氣服務單位分別承擔；分戶計量表後的相關管線和設施設備維修、養護責任及相關費用，由業主承擔。

《意見》表示，物業出售人應當在辦理房屋所有權首次登記前，按照國家和本市的相關規定交納其應交的專項維修資金，同時，墊付尚未銷售物業部分的應由物業買受人交納的專項維修資金。

此外，市房屋行政管理部門應當建立健全全市統一的物業管理監管與服務信息平台，將物業管理監管與服務的相關信息在平台上予以公布。

『拾』 上海市物業管理條例第六十二條如何解釋

第六十二條來 物業部分共用部分的源維修、更新和改造應當由部分共用的業主決定，並經專有部分佔部分共用部分建築物總面積三分之二以上的業主且占部分共用部分總人數三分之二以上的業主同意，其他決定事項，應當經專有部分佔部分共用部分建築物總面積過半數的業主且占部分共用部分總人數過半數的業主同意。
前款決定不得與業主大會對全體共用部分作出的決定相抵觸；對上述決定，業主委員會應當執行。

=================
比如某小區有A棟、B棟兩棟樓，其中A棟的電梯有一台壞了，經檢測需要更新部分主要部件，這時就要動用專項維修資金，按規定需要業主同意，但是，這部電梯與B棟的業主無關，所以只需A棟專有部分佔部分共用部分建築物總面積三分之二以上的業主且占部分共用部分總人數三分之二以上的業主同意。