消法中對房屋的法規

『壹』 如果消費者權益保護法對房屋質量有什麼影響

消費者權益保護法並不適用於解決房屋質量問題的糾紛。消費者權益保護法對於法律的適用做了明確規定，房屋買賣不屬於生活消費，不適用此法，應該屬於經濟合同糾紛。
【法律依據】
《消費者權益保護法》第四十條消費者在購買、使用商品時，其合法權益受到損害的，可以向銷售者要求賠償。銷售者賠償後，屬於生產者的責任或者屬於向銷售者提供商品的其他銷售者的責任的，銷售者有權向生產者或者其他銷售者追償。消費者或者其他受害人因商品缺陷造成人身、財產損害的，可以向銷售者要求賠償，也可以向生產者要求賠償。屬於生產者責任的，銷售者賠償後，有權向生產者追償。屬於銷售者責任的，生產者賠償後，有權向銷售者追償。

『貳』 商品房買賣能否適用《消費者權益保護法》

摘要 消費者權益保護法適用房屋買賣，房屋買賣雙方符合判斷消費者的標准。買受人與出賣人應當按照房屋買賣合同的約定履行相應的義務，一方未按約履行合同導致另一方人身、財產權益受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

『叄』 有誰知道《消費者權益保護法》第四十九條是否適用於二手房買賣（賣方是公司，買方是個人）的嗎十分感謝

我國《消費者權益保護法》賦予消費者九項基本權利，以保護消費者的合法權益不受侵害。這九項權利是：
1、人身、財產安全權。《消法》第二章第七條規定，消費者在購買、使用商品和接受服務時享有人身、財產安全不受損害的權利。消費者有權要求經營者提供的商品和服務，符合保障人身、財產安全的要求。
2、知悉權。《消法》第八條規定，消費者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務的真實情況的權利。消費者有權根據商品或者服務的不同情況，要求經營者提供商品的價格、產地、生產者、用途、性能、主要成份、生產日期、有效期限、使用方法說明書、售後服務，或者服務內容、規格費用等有關情況。
3、自主選擇權。《消法》第九條規定，消費者享有自主選擇商品或者服務的權利。消費者有權選擇提供商品的經營者，自主選擇商品品種或者服務方式，自主決定購買或者不購買任何一種商品、接受或者不接受任何一項服務。消費者在自主選擇商品或者服務時，有權進行比較、鑒別和挑選。
4、公平交易權。《消法》第十條規定，消費者享有公平交易的權利。消費者在購買商品或者接受服務時，有權獲得質量保障、價格合理、計量正確等公平交易條件，有權拒絕經營者的強制交易行為。
5、求償權。《消法》第十一條規定，消費者因購買、使用商品或者接受服務受到人身、財產損害的，享有依法獲得賠償的權利。
6、結社權。《消法》第十二條規定，消費者享有依法成立維護自身合法權益的社會團體的權利。
7、受教育權。《消法》第十三條規定，消費者享有獲得有關消費和消費者權益保護方面的知識的權利。消費者應當努力掌握所需商品或者服務的知識和使用技能，正確使用商品，提高自我保護意識。
8、受尊重權。《消法》第十四條規定，消費者在購買、使用商品或者接受服務時，享有其人格尊嚴、民族風俗習慣得到尊重的權利。
9、監督權。《消法》第十五條規定，消費者享有對商品和服務以及保護消費者權益工作進行監督的權利。消費者有權檢舉、控告侵害消費者權益的行為和國家機關及其工作人員在保護消費者工作中的違法失職行為，有權對保護消費者權益工作提出批評、建議。
法律雖然賦予消費者種種權利，但是也要求消費者不得濫用權利。法律要求消費者在購買、使用商品或者接受服務時要遵守社會公德，尊重經營者的勞動和服務。在挑選商品時要愛護商品，正確使用。出現問題投訴時,要事實求是，並提供有關的證據。

『肆』 房地產消費者的權益保護

近年來，隨著我國房地產市場的建立和快速發展，商品房預售作為一種新型房屋銷售制度應運而生。商品房預售俗稱「賣樓花」，相對於現房銷售而言，處於弱勢地位的買受人的合法權益更易遭受侵害。如虛假廣告、面積「縮水」、質量低劣等問題屢見不鮮，因此而引發的訴訟逐漸呈上升趨勢。為維護買受人的合法權益，筆者結合最高人民法院於2003年6月1日起施行的《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，從「五證」與預售合同效力的認定、「樓花」許諾與合同義務、《消費者權益保護法》與懲罰性賠償責任的適用、計量規定與商品房面積「縮水」、質量缺陷與司法救濟五個方面，就買受人應注意的若干法律問題及人民法院在司法實踐中，應如何進一步保護其合法權益，進行闡釋，使買受人在了解最新立法的基礎上更有力、更全面地維護自己的權益，同時，也使人民法院在審理此類案件時作到法制統一適用。
一、引言
安居樂業，安居才能樂業。
自從詩聖杜甫發出「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏」的感慨至今，有多少中國人為圓這個期盼已久的夢而苦苦追求著……以上海市為例：1979年人均住房面積僅4.2m2，住房困難的就達80萬戶，占市區總戶數的28%。直至1987年，上海居民中還有1.6萬戶居住在人均不足兩平方米的環境里。改革開放以來，我國城鄉住宅建設進入了高速發展時期，1949年—1978年，城鎮年均住房竣工面積僅為1800萬m2，1980年突破了1億m2，1998年為4.75億m2，城鎮人均居住面積達到9.3m2，比1978年增加5.7m2。到20世紀末，市場機制已經在住房資源配置中開始發揮重要作用，基本形成了以個人產權為主體的住房產權結構，從新建住房看，個人購買商品房住宅的比例已經接近94%。現在，擁有一個舒適、優美的「安樂窩」已成為現代人迫切而現實的願望。
商品房銷售分為現房銷售和期房銷售。期房銷售即商品房預售，它是指房地產開發經營企業（簡稱「出賣人」）將正在建設中的房屋預先出售給買受人，並由買受人支付定金或房價款的行為。由於我國房地產市場發育滯後，市場體系不完善，房地產法制不健全，針對現房銷售而言，商品房預售，使得買受人在簽訂合同時，只取得該商品房的期待權，而非實際上的所有權，只有待開發商將房屋建成竣工後交付給買受人，買受人才能享有現實的所有權及對房屋進行佔有、使用和收益。因而，商品房預售合同的買受人承擔了比現房銷售合同更大的風險。近幾年來，隨著購買商品房的增多，消費者對商品房銷售過程中的廣告不實、商品房面積「縮水」、質量隱患嚴重等方面的投訴越來越多，已成為廣大消費者投訴的熱點之一。為保護購房者的合法權益，我國繼頒布了《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《建設工程質量管理辦法》和《中華人民共和國合同法》等法律、法規、規章後，最高人民法院又於2003年3月24日通過了《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），並於6月1日起開始施行。該司法解釋體現了當事人意思自治、約定優於法定、懲罰性賠償等原則，買受人可依法行使買賣合同的撤銷權、解除權，要求出賣人返還已付購房款及利息，承擔違約、修復及不超過已付購房款一倍的賠償責任等，從而凸顯了對廣大買受人合法權益的保護。下面，筆者試從以下幾個方面淺談一下在商品房預售合同糾紛案件中，對買受人合法權益的保護問題。
二、「五證」與商品房預售合同效力的認定
預售合同不同於委建合同。所謂「委建合同」，是指當事人約定，一方委託另一方建築房屋，並負擔費用的合同。關於委建合同的性質有「買賣契約說」、「製作物供給說」、「承攬契約說」、「承攬與買賣混同契約說」、「承攬、委託與買賣之混合契約說」。而預售合同有關付款、標的物交付、權利擔保、瑕疵擔保和違約責任等條款內容多與一般買賣合同相同，在性質上屬買賣合同。商品房預售可以加快房地產融資，搞活房地產市場。但在房屋預售中，交易標的有許多不確定因素，使預購人所面臨的風險要比一般現房買賣大得多。例如：有的開發商預收了購房者房款後，由於各種原因，致使所建項目不能繼續進行，甚至停工，給購房人造成巨大損失。有時因為種種原因，個別開發商未能按期竣工或如期交付房屋，使購房人無法按時進住或出租。有時購房人在交付了首期房價款後，個別開發商會以種種借口提出後期房價款要漲，甚至要求首期已經交付的房價款要重新加價等，使購房人無所適從。因此，這種形式具有較大的風險性和投機性，為保護購房者的合法權益，我國對商品房預售的條件和程序進行了嚴格的限制。《中華人民共和國房地產管理法》第44條規定，商品房預售應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金、取得使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。由此可知，房地產商在預售商品房時，應具備「五證」：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。
購房者在簽訂商品房預售合同時，應查驗開發商是否齊備上述證件及批准文件。有無完備的證件，表明商品房買賣是否屬於合法交易的范疇。因此，相關的法律、法規及司法解釋都規定了「出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效」。但是，由於在實踐中，商品房預售存在的問題較多，也較復雜，盡管《城市房地產管理法》頒布實施後，房地產市場相對比較規范，但開發商在預售房屋時手續尚不完善的情況仍然存在。如尚沒有取得預售許可證、土地使用證及規劃許可證或者沒有交土地出讓金。由於出現上述情況，既有當事人自身的原因，有的也同政府主管部門的行為不規范，對房地產市場調控不力有關。如果不考慮除外情況，一概認定買賣合同無效，既不利於穩定交易秩序，保護買受人實現合同目的，同時也與《合同法》的基本原則相悖。因此，對此類問題應事實求是的處理，不能輕易地認定為無效合同。只要起訴時已經取得了相關證書，具備預售條件或經政府有關主管部門同意的，均不因此影響銷售合同的效力。2003年3月通過的《解釋》在規定了「出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效」之後，也規定了一個「但書」：「但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。」同時第八條還規定：如果出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明、導致合同無效、或被撤銷的，買受人可請求返還已付購房款及利息，賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。這樣規定，既有利於穩定交易秩序，也利於買受人實現合同目的，從而保護了購房者的合法權益。
三、「樓花」許諾與合同義務
現在，有人將房地產開發經營商為即將開發經營的商品房所作預售廣告的「許諾」稱之為「樓花」許諾。這些廣告或宣傳材料全都圖文並茂，對所售房屋及其周邊環境構畫得猶如人間天堂，對購房者頗富吸引力。但是不乏某些開發商為了銷售其商品房，會用誇大其實的廣告內容來吸引甚至是誤導消費。如××花園稱其「環境幽雅，空氣清新」，其實那裡連綠地建設也不完善；××小區稱其地點距某車站只有十幾分鍾的距離，其實那隻是地圖上虛設的直線距離，根本沒考慮實際線路；許諾的汽車車庫卻變成了自行車車庫；什麼比鄰的學校、醫院、郵局等，更是多少年的遠景規劃……許多購房者實際入住後大呼上當，卻又感到木已成舟，無可奈何。在人們日益呼喚誠信的今天，如何依法解決開發商隨意允諾，任意違反，欺騙購房者，從而有效保護購房者的合法權益呢？對此問題，應首先弄清預售廣告具有何種法律效力？根據合同法規定，商業廣告包括商品房預售廣告，其性質只屬於一種要約邀請或稱要約引誘，即希望購房者向自己發出要約購買其物業的意思表示，而並非是向購房者作出的承諾。因而不構成要約，不能作為買賣合同義務。購房者只能在購房前先針對廣告內容詳細咨詢、翻閱房屋設計圖紙、看其構建格局等，確認廣告是否真實可信，然後再決定是否購買。如決定購買，應盡量將「樓花」許諾在簽訂書面合同時重新約定為合同條款，才能使其具有拘束力；但是，並不是在任何情況下，預售廣告都不具有法律約束力，如果開發商在合同之外的廣告及其宣傳材料中，對其所售房屋的公用部分的設施及裝修標准、小區配套設施、綠化及社區公益等問題的具體承諾，應屬於合同內容的一部分或屬於合同的隨負義務，開發商違反的，應承擔違約責任。最高人民法院通過的司法解釋，也進行了明確規定。其一，銷售廣告和宣傳資料所做的空泛的，不能具體確定的說明、允諾，為要約邀請，不作為合同義務，購房者需與開發商重新約定，簽訂規范、詳備的商品房預售合同，而使其成為合同條款。合同樣式可參照建設部、國家工商行政管理局印發的商品房購銷合同示範文本；其二，開發商就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施，如公用部分的設施及裝修標准、小區配套設施、綠化及社區公益建設等問題的具體承諾，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約，作為合同內容的一部分或合同的附負義務，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。此外，不少開發商的銷售廣告或圖片資料都在不顯眼的角落，有一行意思大概相同的文字「本廣告的最終解釋權歸開發商所有，相關數據以政府最終批准文件為准」。依據法律規定，此格式性善告並不能免除開發商的誠信責任，只要其圖片的內容符合解釋中規定的要約條件，開發商違反時，仍應承擔違約責任。這些規定為購房者權益的保護及誠信社會的建立提供了有力的司法保障。
四、《消費者權益保護法》與懲罰性賠償責任的適用
我國於1993年10月31日頒布了《中華人民共和國消費者權益保護法》。其中備受人關注的當屬第49條：「經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或接受服務的費用的一倍。」即通常所說的「雙倍賠償」。商品房銷售案件是否適用《消費者權益保護法》存在較大爭議。主張適用消法的觀點認為：商品房本身就是典型的商品，不適用消法沒有依據，且適用消法可以充分保護購房者的合法權益；另一種觀點認為：消法制定時，我國的房地產市場才剛剛啟動，當時並沒有將房屋這種不動產考慮在內，且由於商品房價值較大，適用消法可能存在雙倍賠償問題，不僅開發商無法承受，對欺詐的界定也存在難度。2003年通過的司法《解釋》在第八、第九條規定了懲罰性賠償責任，為商品房買賣合同糾紛案件提供了明確的法律依據，且力求最大限度的保護購房者的權益。其目的在於對商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的交易行為，予以超出違約責任范圍的民事責任追究。對此，《解釋》第八、第九條規定了五種情形：商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人（第八條）；商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實（第九條）。凡屬上述五種情形，從而導致商品房買賣合同目的不能實現，或導致合同無效、撤銷、解除時，買受人可以請求返還已付購房款及利息，賠償損失，並可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
五、計量規定與商品房面積「縮水」
商品房面積「缺斤短兩」一直是消費者投訴的熱點。為此建設部制定了《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》，國家質量技術監督管理部門也制定了《商品房銷售面積測量與計算》，對商品房的建築面積、套內建築面積及應合理分攤的公用建築面積，銷售面積的測量方法，計算及測量偏差都作了相應規定。最新頒布的《商品房銷售管理辦法》與《商品房買賣合同示範文本
》均規定商品房可以按照套內建築面積或建築面積計價。商品房建築面積是指層高在2.20米（含2.20米）以上的房屋外牆水平投影面積。套內建築面積由套（單元）內的使用面積、套內牆體面積、陽台建築面積三部分組成。
（一）計算全部建築面積的范圍：1.永久性結構的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外牆勒腳以上外圍水平面積計算建築面積；多層房屋按各層建築面積的總和計算。2.穿過房屋的通道、房屋內的大廳、門廳，不論其高度，均按一層計算。3.樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然層計算。4.封閉的陽台、挑廊按其外圍水平投影面積計算。
（二）計算一半建築面積的范圍：1.與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積一半計算。2.獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站台等永久性建築，按其上蓋水平投影面積的一半計算。3.未封閉的陽台、挑廊按其水平投影面積的一半計算。
（三）不計算建築面積的范圍：1.凸出房屋牆面的構件、配件、挑檐、半園柱、勒腳、台階等。2.半園柱的雨篷。3.房屋的天面、挑台，天面上的花園、游泳池。
（四）應分攤的共有建築面積：1.各產權戶共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室以及為整幢房屋服務的共有房屋和管理用房均作為共有部位計算建築面積。2.套（單元）與公用建築空間之間的隔牆，以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半，為共有建築面積。
（五）不應分攤的共有建築面積：1.從屬於人防工程的地下室、半地下室。2.供出租或出售的固定車位或專用車庫。現在，有不少房產開發商在房屋面積上做文章，往往會有實測面積少於圖紙上住房面積的情況出現。由於購房金額巨大，這樣會使買受人造成不少的損失。因此，購房時應在合同中寫明銷售房屋包括套內面積和公攤面積在內的暫測總建築面積，並明確約定：「預售時根據甲方暫測面積付款，最終以房地局認定的實測面積為准」。以及實測面積與暫測面積誤差比及其處理原則。如合同無約定或者約定不明確，《解釋》第十四條明確規定了處理原則：（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持。（二）面積誤差比絕對值超過3%，買受人請求解除合同，返還已付購房款及利息的，應予支持；如買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息，由出賣人返還給買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
《解釋》將面積誤差比界定為3%，比最高人民法院《關於審理房地產開發經營案件若干問題的解釋》（建議稿）規定的5%提高了二個百分點，既增強了當事人的合同意識，也突出體現了對買受人這一弱勢群體利益的保護。
六、質量缺陷與司法救濟
商品房的質量關繫到買受人今後的生活環境優劣甚至生命財產安全。對於渴望安居樂業的平民百姓來說，傾其積蓄甚至多方借款買套住房如果遇上屋漏牆裂、牆倒樓塌的厄運，無異於晴天霹靂。《中華人民共和國建築法》及相關法律、法規中，針對建築工程質量問題都進行了明確規定。其中包括：勘察、設計、施工質量必須符合國家有關建築工程安全標准要求；建築物在合理的使用壽命年限內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量，建築工程竣工時，屋頂、牆面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷，對已發現的質量缺陷，施工企業應當修復；交付竣工驗收的建築工程必須符合建築工程質量標准；建築工程實行質量保修制度等。建設部規定，開發企業向用戶交付銷售的新建商品住宅時必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》的內容有：工程質量監督部門檢驗的質量等級、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修的承諾；用戶報修的單位、答復和處理的時限；正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期的最低期限。房地產開發企業應當按照《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。《住宅質量保證書》可作為商品房買賣合同的補充內容，實際是商品房的保險書。其中質量保證書中應當標明正常使用情況下，各部位、部件保修內容和保修期。商品房整體工程及其內部設施的保修期限各有不同，按照《建設工程質量管理條例》第40條的規定，商品房的保修期限從竣工驗收交付使用日期算起。具體期限如下：
（一）基礎設備工程房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統，為兩個採暖期、供冷期；（四）電器管線、給水排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。
《住宅使用說明書》的內容有：住宅的結構、性能和各部件（部位）的類型、性能、標准等說明，並提出使用注意事項，裝修、裝飾注意事項，有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；門窗類型、結構類型、配電負荷、承重牆、保溫牆、防水層、陽台部位的注意事項及其他需要說明的問題等。同時指出，如因用戶使用不當，裝修等造成質量問題，開發商不承擔保修責任。
根據相關的法律、法規及該司法《解釋》的規定：（一）如因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用後，購買人認為主體結構質量不合格，可以向工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。（二）因房屋質量問題嚴重，致使房屋使用功能受到影響，嚴重影響正常居住使用的，買受人請求解除合同和賠償損失的應予支持。（三）交付使用的房屋存在其他質量問題，在保修期內，出賣人應承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。但對「嚴重影響正常居住使用的范圍」等，該解釋過於規范，不利於操作，仍需要進一步明確。
七、結語
黨的十六大已明確提出了「全面建設小康社會」的奮斗目標。買房在成為頗受人們關注的日常生活中第一件大事的同時，住房的地理位置、樓層、朝向、綠化以及周邊環境的好壞已成為現代家庭居住追求的新時尚。但是，蘊涵著巨大商機的房地產業同時也因為法律、法規等制度性缺陷而潛伏著陷阱與危機，加之購房的環節又紛繁復雜，在商品房預售法律關系中，買受人將始終處於弱者地位。經濟法的「實質正義」理念要求給予購房者特殊的法律保護。本文僅從上述幾個側面澄清了一些模糊認識，以期為購房者提供醒示，作到未雨綢繆，防患於未然。但由於商品房預售中所涉及的法律問題多而復雜，還應從行政管理、合同法保護措施、物權法保護措施等不同方面給予特殊保護。希望能拋磚引玉，喚起學界給予更多的討論和關注，以最大限度的保護買受人的合法權益，減少買受人預購商品房的法律風險！

『伍』 商品房買賣中的欺詐能否適用《消法》第四十九條

商品房買賣中的欺詐能否適用《消費者權益保護法》第四十九條 我國社會經濟建設的飛速發展，也促進了房地產業的繁榮。這幾年，商品房交易火爆，房價增長速度較快。但是，在房地產市場繁榮的背後，有些個別房地產開發商大量存在違約、欺詐的現象，侵害消費者合法權益的行為屢屢發生。商品房買賣中的欺詐行為能否適用《消費者權益保護法》（以下簡稱《消法》）第49條的規定獲得雙倍賠償的問題在全國引發了廣泛地爭議。《消費者權益保護法》第四十九條規定：「經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。」 商品房買賣中的欺詐不適用《消法》第49條的理由有五： 一是《消法》制定時，針對的是普通商品市場存在的假冒偽劣和缺斤短兩問題，其適用范圍不包括商品房。同時制定的《產品質量法》明文規定不包括建築物。 二是商品房作為不動產與作為動產的普通商品有差異，商品房買賣合同上即使出賣人隱瞞了某項真實情況或捏造了某項虛假情況，與普通商品交易中的欺詐行為不能等量齊觀，商品房質量問題通過瑕疵擔保責任制度可以得到妥善處理。 三是商品房買賣合同金額巨大，動輒數十上百萬，如判決雙賠，將導致雙方利害關系的顯失平衡。 四是最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》開宗明義提到本解釋的法律，根據《民法通則》、《合同法》、《城市房地產管理法》、《擔保法》等相關法律，但卻未提到《消法》，這並非最高人民法院的疏忽，而是認為懲罰性賠償並非《消法》中商品欺詐的觀點使然。 五是商品房買賣中懲罰性賠償的基數非《消法》第49條規定的「消費者購買商品的價款或者接受服務的費用」，而是「已付購房款」。 商品房買賣中的欺詐適用《消法》第49條的理由有四： 一是開發商是因自己的欺詐行為釀成的「雙賠」苦果，給予消費者幾十萬、上百萬的賠償與開發商成千上億的資產相比，並非顯失公平。 二是立法機關在1999年制訂《新合同法》時，沒有把商品房列在商品之外。其第113條第二款中明確規定：「經營者出售的商品或提供的服務有欺詐行為的，適用《消法》的規定」。 三是對《產品質量法》的認識上，應分清「商品」和「產品」兩個不同概念，由於該法所調整的范圍是生產經營領域里的經營消費關系，這並不能說明商品房欺詐不適用於《消法》第49條。 四是《消法》第49條並未限制適用商品和服務的價格幅度，其雙倍賠償條款是懲罰性的，意在制裁打擊經營者惡意不法行為，體現了國家維護市場交易秩序、保護人民權益的決心和法律的嚴肅性。 從目前司法實踐來看，多數法院的商品房買賣合同糾紛判決不直接適用《消法》第49條。在最高人民法院《商品房買賣解釋》的第８條、第９條中明確規定了商品房買賣過程中可以適用懲罰性賠償責任的五種情形：一是商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；二是商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人；三是訂立合同時，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；四是在訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；五是訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。由此五種情形，買受人除可請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。《消法》規定的賠償責任是「消費者購買商品的價款的一倍」，而《商品房買賣解釋》規定的賠償責任是「不超過已付購房款一倍」。此類案件的判例中，已付購房款低的判一倍的賠償責任比較多，反之，已付購房款高的就很少有判一倍的賠償責任，法官的自由裁量權比較大。 商品房買賣中的欺詐能否適用《消法》第49條這一焦點問題爭論已久，立法機關及最高人民法院遲遲沒有作出解釋自有其難處。多數法院在審判實踐中不直接適用《消法》第49條，實際是採納了商品房買賣中的欺詐不適用《消法》第49條的理由。

『陸』 商品房是不是商品消費者對商品房是否知情權是否可以退貨保修索賠

商品房是商品，這是肯定的。

消費者對自己購買的商品房是有知情權的：比如位置、大小、結構、公共面積、後期配套設施等等。

至於你說的退貨，應該是解除購買合同，這就要按照《合同法》的規定。依據《合同法》規定，解除合同的方式有兩種，一種是雙方協商解除，一種是法定解除。
如果是協商解除，買賣雙方可以協商達成協議。如果協商不成，您可以用第二種方式解除合同。程序簡單介紹一下。

第一，您應在合同約定的交首付款期限到來之前提出解除合同。依據《合同法》第九十五條第二款的相關規定，在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表示不履行主要債務的，當事人可以解除合同。根據您所簽訂的購房合同，當前您的主要債務是到期交首付款。因此，您必須在此之前提出解除合同。如果拖延至期滿後（您當然還可以解除合同），解除合同之前條款，已發生法律效力，您還必須支付逾期付款的違約金。

第二，應通知對方解除合同，合同自通知到達對方時解除。建議您在合同還沒有做預售登記之前，向對方發出書面文件，以證明確實要求解除合同。

第三，解除合同後，未履行的條款不再發生法律效力。

第四，因解除合同給對方造成損失的，如果合同中有規定，從期約定。如果沒有約定的，《合同法》對種損失有范圍限定：直接損失或者簽訂合同時已明確的損失。並且主張損失者應提供相應的證據。

第五，關於您的定金。《北京市商品房買賣合同》是一種示範文本，其中並沒有定金條款的內容。您可審查一下合同附件，如果沒有明確的約定「定金***元」話，可認為雙方未在合同中約定定金內容。根據《擔保法》的相關規定，在發票中記載定金的方式，其定金不具備合同法律效力。

特別提示：《中華人民共和國合同法》相關法律規定。

第九十五條：有下列情形之一的，當事人事以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不發行主要債務的；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行的；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的的：（五）法律規定的其他情形。

第九十七條：當事人一方依照本法第九十四條第二款、第九十五條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。法律、行政法規規定解除合同應當辦理批准、登記等手續的，依照其規定。

至於保修是由物業公司完成。如果還有房屋的結構問題，那隻有和開發商協商。

索賠就要看是誰的責任。如果是虛假廣告、面積不符（公攤、建築）等，可以要求開發商賠償。

『柒』 消費者權益保護法適用於房地產交易嗎

消費者權益保護法適用房屋買賣，房屋買賣雙方符合判斷消費者的標准。買受人與出賣人應當按照房屋買賣合同的約定履行相應的義務，一方未按約履行合同導致另一方人身、財產權益受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
【法律依據】
《消費者權益保護法》第十六條
經營者向消費者提供商品或者服務，應當依照本法和其他有關法律、法規的規定履行義務。經營者和消費者有約定的，應當按照約定履行義務，但雙方的約定不得違背法律、法規的規定。經營者向消費者提供商品或者服務，應當恪守社會公德，誠信經營，保障消費者的合法權益；不得設定不公平、不合理的交易條件，不得強制交易。

『捌』 開發商與商鋪業主的·買賣關系受消費者權益法保護嗎

提供保護，但消費者真正感興趣的，新消法卻是不明確的。

一、「新消法」第55條規定，對房屋買賣的保護是不明確的：

經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的三倍。

然而，房產、汽車等大宗商品的懲罰性賠償問題始終不明確，這不能不說是一個缺憾，甚至是一個硬傷。

二、新消法暫時無法提供保護的，其他法律還是可以的。

除《消費者權益保護法》之外，房地產買賣過程還受到《物權法》《城市房地產管理法》《建設工程質量管理條例》等規范的約束。因此，購房者在遭遇爭端和不公正待遇時，應隨時尋求法律途徑維權。而最終與開發商簽訂的《商品房買賣合同》則是解決各項爭端的重要依據，需要購房者斟酌每一個細節和可能存在爭端的條款。

比如，提供裝修時，如果開發商沒有額外的精裝修合同，必須在買賣合同中約定清楚每一個裝修用材的品牌和具體型號，以防開發商偷梁換柱。而對於廣告的虛假宣傳，標注了「解釋權歸開發商所有」的廣告等同於無效條款，購房者可以錄音等方式記載銷售人員對「學區」等核心廣告內容的銷售說辭，作為具有法律效力的「要約」。而在收房簽字時，建議附註「此簽字不代表認同產品合格」等字樣，驗房過程中如果發現問題，應要求開發商出具《竣工驗收備案報告》《消防驗收合格報告》《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》等完整材料，同時將質量問題以「函」的形式盡快提交給開發商。如問題嚴重，亦可向當地質量監督管理站呈報報告。而對於一些法律途徑確實無法解決的問題，購房者在不影響自身利益的前提下，還可依靠媒體的輿論監督作用維權。

『玖』 我國關於房屋買賣的相關法律規定

有《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》以及各地的地方性法規等法律法規可以參照。分析如下：

1、城市商品房預售管理辦法是國家為加強商品房預售管理，維護商品房交易雙方的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》制定的對於城市開發的商品房預售時的管理規定。中華人民共和國建設部令第131號頒布，自1995年1月1日起正式施行。

2、《商品房銷售管理辦法》（以下簡稱《辦法》）是為了規范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》制定的。

3、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》是為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐制定的。

(9)消法中對房屋的法規擴展閱讀：

1、第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。

2、第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

3、第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

4、第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

5、第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

6、第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。