房開企業稅法規定嗎

A. 房地產企業所得稅預繳規定是怎樣的

《國家稅務總局關於房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》(原文)

各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：

為貫徹落實新的企業所得稅法，確保企業所得稅預繳工作順利開展，經研究，現就房地產開發企業所得稅預繳問題通知如下：

一、房地產開發企業按當年實際利潤據實分季(或月)預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前採取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季(或月)計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本後按照實際利潤再行調整。

二、預計利潤率暫按以下規定的標准確定：

(一) 非經濟適用房開發項目

1.位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區和郊區的，不得低於20%。

2.位於地級市、地區、盟、州城區及郊區的，不得低於15%。

3.位於其他地區的，不得低於10%。

(二) 經濟適用房開發項目

經濟適用房開發項目符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關於印發〈經濟適用房管理辦法〉的通知》(建住房〔2004〕77號)等有關規定的， 不得低於3% 。

三、房地產開發企業按當年實際利潤據實預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前採取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季(或月)計算出預計利潤額，填報在《中華人民共和國企業所得稅月(季)度預繳納稅申報表(A類)》(國稅函〔2008〕44號文件附件1)第4行「利潤總額」內。

四、房地產開發企業對 經濟適用房 項目的預售收入進行初始納稅申報時， 必須附送有關部門批准經濟適用房項目開發、銷售的文件以及其他相關證明材料。 凡不符合規定或未附送有關部門的批准文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規定執行。

五、本通知適用於從事房地產開發經營業務的居民納稅人。

六、本通知自2008年1月1日起執行。已按原預計利潤率辦理完畢2008年一季度預繳的外商投資房地產開發企業，從二季度起按本通知執行。

B. 2017房地產企業稅收政策有哪些

一、增值稅
1、《財政部、國家稅務總局關於營業稅改徵增值稅的通知》(財稅【2016】36號)規定：
1)個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免徵增值稅。上述政策適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。上述政策僅適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市。
2)涉及家庭財產分的個人無償轉讓不動產、土地使用權，免徵增值稅。家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。
二、企業所得稅
2、對設在四川省內以《西部地區鼓勵類產業目錄》中規定的四川鼓勵類產業項目為主營業務，且其當年度主營業務收入占企業收入總額70%以上的企業，經企業申請，主管稅務 機關審核確認後，可減按15%稅率繳納企業所得稅。
三、個人所得稅
3、對個人轉讓自用五年以上並且是省內唯一家庭用房取得的所得，免徵個人所得稅。
4、 對以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不徵收個人所得稅：
1)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;
2)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;
3)房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
5、通過離婚析產的方式分割房屋產權是夫妻雙方對共同共有財產的處置，個人因離婚辦理房屋產權過戶手續，不徵收個人所得稅。個人轉讓離婚析產房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申請免徵個人所得稅。
6、對按照規定取得的拆遷補償款，免徵個人所得稅。
四、契稅
7、對廉租住房經營管理單位購買住房作為廉租住房、經濟適用住房經營管理單位回購經濟適用住房繼續作為經濟適用住房房源的，免徵契稅。對個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半徵收契稅。(《財政部 國家稅務總局關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》財稅[2008]24號)
8、對個人購買普通住房，且該住房屬於家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半徵收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，減按1%稅率徵收契稅。
9、對經營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續作為改造安置房源的，免徵契稅。個人首次購買90平方米以下改造安置住房，按1%的稅率計征契稅;購買超過90平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。個人因房屋被徵收而取得貨幣補償並用於購買改造安置住房，或因房屋被徵收而進行房屋產權調換並取得改造安置住房，按有關規定減免契稅。(《財政部 國家稅務總局關於棚戶區改造有關稅收政策的通知》財稅〔2013〕101號)
10、對公共租賃住房經營管理單位購買住房作為公共租賃住房，免徵契稅。(《財政部國家稅務總局關於促進公共租賃住房發展有關稅收優惠政策的通知》財稅[2014]52號)
五、土地增值稅
11、納稅人建造普通標准住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免徵土地增值稅。(《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條 中華人民共和國國務院令第138號)
12、開發商在經濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經濟適用住房建築面積占總建築面積的比例免徵開發商應繳納的城鎮土地使用稅。企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免徵土地增值稅。(《財政部 國家稅務總局關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》財稅[2008]24號)
13、對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。(《財政部 國家稅務總局關於調整房地產交易環節稅收政策的通知》財稅[2008]137號)
14、企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免徵土地增值稅。(《財政部 國家稅務總局關於棚戶區改造有關稅收政策的通知》財稅〔2013〕101號)
15、對企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免徵土地增值稅。(《財政部國家稅務總局關於促進公共租賃住房發展有關稅收優惠政策的通知》財稅[2014]52號)
六、房產稅
16、對廉租住房經營管理單位按照政府規定價格、向規定保障對象出租廉租住房的租金收入，免徵房產稅。對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用於居住的住房，減按4%的稅率徵收房產稅。(《財政部 國家稅務總局關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》財稅[2008]24號)
17、對公共租賃住房免徵房產稅。(《財政部國家稅務總局關於促進公共租賃住房發展有關稅收優惠政策的通知》財稅[2014]52號)
七、城鎮土地使用稅
18、對廉租住房、經濟適用住房建設用地以及廉租住房經營管理單位按照政府規定價格、向規定保障對象出租的廉租住房用地，免徵城鎮土地使用稅。對個人出租住房，不區分用途，按4%的稅率徵收房產稅，免徵城鎮土地使用稅。(《財政部 國家稅務總局關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》財稅[2008]24號)
19、對改造安置住房建設用地免徵城鎮土地使用稅。在商品住房等開發項目中配套建造安置住房的，依據政府部門出具的相關材料、房屋徵收(拆遷)補償協議或棚戶區改造合同(協議)，按改造安置住房建築面積占總建築面積的比例免徵城鎮土地使用稅。(《財政部 國家稅務總局關於棚戶區改造有關稅收政策的通知》財稅〔2013〕101號)
20、對公共租賃住房建設期間用地及公共租賃住房建成後佔地免徵城鎮土地使用稅。在其他住房項目中配套建設公共租賃住房，依據政府部門出具的相關材料，按公共租賃住房建築面積占總建築面積的比例免徵建設、管理公共租賃住房涉及的城鎮土地使用稅。(《財政部國家稅務總局關於促進公共租賃住房發展有關稅收優惠政策的通知》財稅[2014]52號)
八、印花稅
21、對廉租住房、經濟適用住房經營管理單位與廉租住房、經濟適用住房相關的印花稅以及廉租住房承租人、經濟適用住房購買人涉及的印花稅予以免徵。開發商在經濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經濟適用住房建築面積占總建築面積的比例免徵開發商應繳納的印花稅。對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免徵印花稅。(《財政部 國家稅務總局關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》財稅[2008]24號)
22、對個人銷售或購買住房暫免徵收印花稅。(《財政部 國家稅務總局關於調整房地產交易環節稅收政策的通知》財稅[2008]137號)
23、對改造安置住房經營管理單位、開發商與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免徵。在商品住房等開發項目中配套建造安置住房的，依據政府部門出具的相關材料、房屋徵收(拆遷)補償協議或棚戶區改造合同(協議)，按改造安置住房建築面積占總建築面積的比例免徵印花稅。(財政部 國家稅務總局關於棚戶區改造有關稅收政策的通知 財稅〔2013〕101號)
24、對公共租賃住房經營管理單位免徵建設、管理公共租賃住房涉及的印花稅。在其他住房項目中配套建設公共租賃住房，依據政府部門出具的相關材料，按公共租賃住房建築面積占總建築面積的比例免徵建設、管理公共租賃住房涉及的印花稅。對公共租賃住房經營管理單位購買住房作為公共租賃住房，免徵印花稅;對公共租賃住房租賃雙方免徵簽訂租賃協議涉及的印花稅。(《財政部國家稅務總局關於促進公共租賃住房發展有關稅收優惠政策的通知》財稅[2014]52號)

C. 房地產行業的稅收政策有哪些

房地產開發企業涉及有關稅收政策和實際中
應注意的問題
武漢市地稅局副局長徐會希
一,房地產開發企業開發銷售商品房等涉及的稅收和基本規定:
(注:1,"銷售商品房等"包括:住宅,商業用房,其他建築物,附著物,配套設施等.2,"涉及的稅收"包括:營業稅,企業所得稅,個人所得稅,土地增值稅)
(一)營業稅
――基本規定
應納營業稅=銷售收入×稅率
1,銷售收入的確認:
(1),採取一次性全額收款方式銷售開發產品的,應於實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(權利)時,確認收入的實現.
(2)採取分期付款方式銷售開發產品的,應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現.付款方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現.
(3)採取銀行按揭方式銷售開發產品的,其首付款應於實際收到日確認收入的實現,餘款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現.
(4)採取委託方式銷售開發產品的,應按以下原則確認收入的實現:
①採取支付手續費方式委託銷售開發產品的,應按實際銷售額於收到代銷單位代銷清單時確認收入實現.
②採取視同買斷方式委託銷售開發產品的,應按合同或協議規定的價格於收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現.
③採取包銷方式委託銷售開發產品的,應按包銷合同或協議約定的價格於付款日確認收入的實現.
包銷方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現.
④採取基價(保底價)並實行超過基價雙方分成方式委託銷售開發產品的,應按基價加按超基價分成比例計算的價格於收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現.
委託方和接受委託方應按月或季為結算期,定期結清已銷開發產品的清單.已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱,地理位置,編號,數量,單價,金額,手續費等.
(5)將開發產品先出租再出售的,應按以下原則確認收入的實現:
①將待售開發產品轉作經營性資產,先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以後再出售的,租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現,出售時再按銷售痢疾確認收入的實現.
②將待售開發產品以臨時租賃方式租出的,租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現,出售時再按銷售開發產品確認收入的實現.
(6)以非貨幣性資產分成形式取得收入的,應於分得開發產品時確認收入的實現.
2,視同銷售行為的收入確認:
(1)下列行為應視同銷售確認收入:
①將開發產品用於本企業自用,捐贈,贊助,廣告,樣品,職工福利,獎勵等;
②將開發產品轉作經營性資產;
③將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者;
④以開發產品抵償債務;
⑤以開發產呂換取其他企事業單位,個人的非貨幣性資產.
(2)視同銷售行為的收入確認時限:視同銷售行為應於開發產呂所有權或使用權轉移,或於實際取得利潤權利時確認收入的實現.
說明:預售收入" "=銷售收入
政策" "=執行掌握
3,稅率:5%
――可以利用的稅收政策
《財政部國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》(財稅字 [2003]016號)
"單位和個人銷售或轉讓購置的不動產和受讓的土地使用權, 以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額."
注:土地使用權銷售或轉讓收入―土地使用權購置或受讓原價,可按轉讓無形資產稅目徵收營業稅
不動產建成項目或不動產在建項目―不動產購置或受讓原價,可按銷售不動產稅目徵收營業稅
(二),企業所得稅
――基本規定
應納企業所得稅=計稅利潤×稅率(33%)
1,應稅收入的確認:
(1),收入的確認與營業稅銷售收入相同.
(2),關於開發產品預售收入確認問題.房地產開發企業採取預售方式銷售開發產品的,其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額,再並入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅,待開發產品完工時再進行結算調整.
預計營業利潤額=預售開發產品收入×利潤率
預售收入的利潤率不得低於15%(含15%).
2,成本費用的扣除
(1),銷售成本:房地產開發企業發生的當期准予扣除的開發產品銷售成本,是指已實現銷售的開發產品的成本,按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認.可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定:
可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積
銷售成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
(2),土地徵用及拆遷補償費,公共設施配套費;開發產品共用部位,共用設施設備維修費;土地閑置費和折舊等
(3),銷售費用,管理費用,財務費用;其中,房地產開發企業為建造開發產品借入資金而發生的借款費用,如屬於成本對象完工前發生的,應按其實際發生的費用配比計入成本對象中;如屬於成本對象完工後發生的,應作為財務費用直接在稅前扣除.廣告費用按營業收入的8%據實扣除,超過部分可無限期結轉以後年度,按規定的標准扣除.
――徵收方式的確定
按現行稅收政策規定,企業所得稅的徵收有兩種徵收方式:查賬徵收方式和核定徵收方式.
1,採取查賬徵收方式的房地產開發企業應具備的條件:按照國家規定的財務會計制度和稅收法律法規的規定設置賬簿,開展核算,定期編制,報送會計報表,真實地反映企業收入,成本,費用和盈虧,能准確地核算應交各項稅金.
2,採取核定徵收方式的房地產開發企業應具備的條件:(1),依照稅收法律法規規定可以不設帳簿的或按照稅收法律法規規定應設置但未設置帳簿的;(2),只能准確核算收入總額,或收入總額能夠查實,但其成本費用支出不能准確核算的;(3),只能准確核算成本費用支出,或成本費用能夠查實,但其收入總額不能准確核算的;(4),收入總額及成本費用支出均不能正確核算,不能向主管稅務機關提供真實,准確,完整納稅資料,難以查實的;(5),帳目設置和核算雖然符合規定,但並未按規定保存有關帳簿,憑證及有關納稅資料的;(6),發生納稅義務,未按照稅收法律法規規定的期限辦理納稅申報,經稅務機關責令限期申報,逾期仍不申報的.
――可以利用的政策
《國家稅務總局關於印發<核定徵收企業所得稅暫行辦法)的通知》
(國稅發[2000]38號)文件規定,房地產開發企業的銷售盈利率為10%-20%.
1,對實行核定徵收方式的房地產開發行業企業所得稅徵收採取定率徵收,即:
應納企業所得稅=(銷售收入+預售收入+其他收入)×核定銷售盈利率×企業所得稅稅率
2,納稅人發生年度虧損的,可以用下一年度的所得彌補,下一年度所得不足彌補的,可以逐年延續彌補,彌補其最長不超過5年.(僅對查帳徵收的企業)
3,納稅人在一個納稅年度內生產經營過程中發生的財產損失,經稅務部門審核或審批同意後,准予在繳納企業所得稅前扣除.(僅對查帳徵收的企業)
(三)個人所得稅
――基本規定:
1,工資,薪金所得項目
(1)工資,薪金所得收入是指:個人在機關,團體,學校,部隊,企事業單位及其他組織中任職或者受雇而取得的報酬.工資,薪金所得除了通過按月支付形式取得的工資,薪金外,還包括個人取得的屬於工資,薪金範疇的各類獎金,年終加薪,勞動分紅,雙薪,津貼,補貼以及與任職或者受雇有關的其他所得.如月,季,年度獎;定額獎;出勤獎;特殊行業津貼,補貼;特殊地區津貼,補貼;伙食補助,通訊補貼,交通補助等.
(2)計算方式:
應納個人所得稅稅額=(所得額-880元-稅法規定準予扣除的項目)×適用稅率-速算扣除數
稅率:適用5%至45%九級超額累進稅率.
2,利息,股息,紅利所得項目
(1)利息,股息,紅利所得是指:個人擁有的債權,股權而取得的利息,股息,紅利所得.
利息,股息,紅利所得,按次徵收個人所得稅,以支付時取得的收入為一次計算納稅.
(2)計算方式:
應納個人所得稅稅額=應納稅所得額×適用稅率
稅率適用20%的比例稅率
(四)土地增值稅
――基本規定
1,預征率
對從事房地產開發一律實行預征土地增值稅,納稅人取得預售房款收入的,按月申報繳納稅款,等項目完工決算後,到主管稅務機關申請結算, 由主管稅務機關進行清算應繳稅款,多退少補.具體預征比例為:
(1)納稅人預售普通標准住宅,預征率為0.5%;
(2)納稅人預售其他商品房,包括賓館,飯店,辦公寫字樓及非預售普通標准住宅,別墅,高級公寓等,預征率為2%;
(3)單純土地轉讓的,預征率為3%;
(4)對非房地產開發企業和單位轉讓房地產或房地產開發企業轉讓存量房的,預征率為2%.
預征土地增值稅=預售收入×適用預征率
2,納稅環節及徵收方式
土地增值稅納稅環節是在轉讓國有土地使用權,地上地下房產及建築物的環節徵收.一般採取兩種徵收方式:
(1)對房地產開發項目,實行先預征,後結算稅款,多退少補的徵收方式.
(2)對舊房及建築物,採取在轉讓環節徵收土地增值稅的方式.
3,土地增值稅的優惠政策
(1)納稅人建造普通標准住宅出售,增值稅未超過扣除項目金額20%的,免徵土地增值稅.
(2)因國家建設需要依法徵用,收回的房地產.
4,實際中應注意的問題
(1)普通標准住宅的確定
目前武漢市普通標准住宅暫按以下標准執行:單套建築面積售價低於5500元/平方米或單套銷售總價低於70萬元的商品住房.高級公寓,別墅,聯體別墅,度假村村等不屬於普通標准住宅.
(2)納稅人在進行房地產成本核算時,應將普通標准住宅與其他商品房分開核算,如果不分開核算的,則不能享受減免優惠.
上述標准自2004年3月1日起執行,每兩年一定.
(3)由於土地增值稅在計算應稅增值額時與企業所得稅計算在計算應稅所得額的要求和方式是不一樣的,納稅人自行計算的可能無增值額,而稅務部門計算時卻有增值額.主要問題是在房地產開發費用計算上,所得稅前允許按規定列支,而土地增值稅只允許按一定比例列支.

D. 房地產企業所得稅匯算清繳有哪些特殊規定

房地產企業所得稅匯算清繳的特殊規定
企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品。由於房地產開發企業性質比較特殊，因此，在企業所得稅匯算清繳時，稅法也有特殊規定。
預售收入可作為廣告和業務招待費計算基數
企業所得稅法實施條例第四十三條和第四十四條規定，企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5‰。企業發生的符合條件的廣告費和業務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，不超過當年銷售（營業）收入15%的部分，准予扣除；超過部分，准予在以後納稅年度結轉扣除。可見，銷售（營業）收入是計算廣告費、業務宣傳費和業務招待費的基數。
《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。由此看來，對於房地產開發經營企業來說，正式簽訂《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，預售收入可以作為計算廣告費、業務宣傳費和業務招待費的基數。
預繳的稅費可以稅前扣除
營業稅暫行條例實施細則第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。納稅人提供建築業或者租賃業勞務，採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此，對於房地產開發企業來說，收到預售房地產或租賃收入或建築勞務款項時，營業稅納稅義務時間已經發生，應按規定繳納營業稅、城市維護建設稅和教育費附加等相關稅費。
土地增值稅暫行條例實施細則第十六條規定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由於涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工，辦理結算後再進行清算，多退少補，具體辦法由各省、自治區、直轄市地稅局根據當地情況制定。因此，對於房地產開發企業來說，土地增值稅一般實行的是預售預繳、達到清算條件後清算的征管方法。
由此可見，對於房地產開發經營企業來說，營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅，在房地產預售環節都要按規定納稅。根據目前的財務會計規定，這些稅費一般是通過營業稅金及附加核算的。國稅發〔2009〕31號文件第十二條規定，企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅准予當期按規定扣除。因此，房地產企業在預售環節，繳納的稅費是可以在所得稅前扣除的。
部分預提費用可以作為計稅成本對待
《國家稅務總局關於企業所得稅若干問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第34號）第六條規定，企業當年度實際發生的相關成本、費用，由於各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業在預繳季度所得稅時，可暫按賬面發生金額進行核算；但在匯算清繳時，應補充提供該成本、費用的有效憑證。根據該規定，企業在匯算清繳日結束以前，仍未取得成本費用有效憑證的，不得在所得稅前扣除。
同時，國稅發〔2009〕31號文件第三十二條規定，除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本：一是出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。二是公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。三是應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
由此看來，國家稅務總局公告2011年第34號和國稅發〔2009〕31號文件對提供有效憑證的時間問題，規定不一致。對此，我們一般只承認國家稅務總局公告2011年第34號，而默認國稅發〔2009〕31號文件自動失效，是因為國家稅務總局公告2011年第34號屬於最新規定，按照稅法的適用原則，新法優於舊法。但事實上截然不同，國稅發〔2009〕31號文件並未失效。我們可以參照立法法第八十三條的規定，即同一機關制定的法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、規章，特別規定與一般規定不一致的，適用特別規定；新的規定與舊的規定不一致的，適用新的規定。國家稅務總局公告2011年第34號屬於一般規定，國稅發〔2009〕31號文件屬於特別規定，仍然有效。至於立法法第八十三條「新的規定與舊的規定不一致的，適用新的規定」，這是對同一個級別的特別法或同一個級別的一般法而言的，和執行國稅發〔2009〕31號文件中3項預提（應付）費用並不矛盾。

E. 企業房產稅2021年新規定

通知自2021年1月28日起執行，通知在關於居民家庭住房套數和面積的計算、本市居民家庭、計稅價格的核定、應納稅額的計算、本市居民家庭同住人免稅住房面積的合並計算、本市居住證、部分個人住房的稅收減免、申報納稅期、相關信息變化的處理、房產稅試點的工作機制等十個方面的問題作出解釋。
重點內容如下：
房產稅則按應稅住房計稅價格的70%計算繳納。
應稅住房應納房產稅稅額的計算，即：應納房產稅稅額=新購住房應征稅的面積（建築面積）×新購住房單價×70%×稅率。
本市居民家庭在本市新購且屬於該居民家庭第二套及以上住房的，該居民家庭中有無住房的成年子女或其他親屬共同居住、且其常住戶口在該居民家庭擁有住房內的，可並入該居民家庭按每人60平方米計算免稅住房面積。
對部分住房暫免徵收房產稅，具體包括：
1. 本市居民家庭因房屋徵收或拆遷而購買或取得的住房。
上述住房超出國家及本市有關房屋徵收或拆遷的補償標準的部分，應按暫行辦法的規定，計算確定房產稅征免面積。
2. 本市農村居民通過宅基地置換試點政策取得的住房。
政策原文

根據《上海市人民政府關於印發〈上海市開展對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法〉的通知》（滬府發〔2011〕3號，以下簡稱「暫行辦法」）有關規定，經市政府同意，現對部分個人住房徵收房產稅試點若干問題通知如下：
一、關於居民家庭住房套數和面積的計算問題
居民家庭住房套數為居民家庭（包括夫妻雙方及其未成年子女，下同）在本市范圍內擁有的所有住房（含已簽訂購房合同的住房）。
兩個或兩個以上居民家庭共同擁有或購買住房的，均應計入各自家庭的住房套數，並根據各自擁有住房的份額，分別計算家庭住房面積。
二、關於本市居民家庭問題
本市居民家庭是指具有本市常住戶口的居民家庭。
三、關於計稅價格的核定問題
試點初期，應稅住房的計稅依據為應稅住房的市場交易價格。按照國家有關規定，納稅人申報的應稅住房交易價格明顯偏低，又無正當理由的，由稅務機關核定其計稅價格，房產稅則按應稅住房計稅價格的70%計算繳納。
四、關於應納稅額的計算問題
應稅住房應納房產稅稅額的計算，即：應納房產稅稅額=新購住房應征稅的面積（建築面積）×新購住房單價×70%×稅率。
五、關於本市居民家庭同住人免稅住房面積的合並計算問題
本市居民家庭在本市新購且屬於該居民家庭第二套及以上住房的，該居民家庭中有無住房的成年子女或其他親屬共同居住、且其常住戶口在該居民家庭擁有住房內的，可並入該居民家庭按每人60平方米計算免稅住房面積。
對已並入居民家庭計算過免稅住房面積的成年子女或其他親屬，不得重復計算免稅住房面積。
上述「無住房」是指，成年子女或其他親屬各自所屬的家庭在本市范圍內無住房。
六、關於本市居住證問題
本市居住證是指《上海市居住證》。
七、關於部分個人住房的稅收減免問題
對部分住房暫免徵收房產稅，具體包括：
1. 本市居民家庭因房屋徵收或拆遷而購買或取得的住房。
上述住房超出國家及本市有關房屋徵收或拆遷的補償標準的部分，應按暫行辦法的規定，計算確定房產稅征免面積。
2. 本市農村居民通過宅基地置換試點政策取得的住房。
八、關於申報納稅期的問題
應稅住房房產稅按年計征，並於當年的12月31日前辦理申報納稅。納稅人在年度中發生應稅住房權屬轉移的，其尚未繳納的房產稅稅款，應當在轉移時申報繳納。
九、關於相關信息變化的處理問題
居民家庭住房情況發生變化，涉及應稅住房房產稅納稅事項調整的，可向應稅住房所在地稅務機關申報，並重新辦理房產稅納稅信息的申報、認定，從稅務機關重新認定之次月起調整納稅。
十、關於本市房產稅試點的工作機制問題
市政府成立了由市財政、稅務、房屋管理、建設交通、規劃資源、公安、民政、人力資源社會保障、統計等部門組成的房產稅試點工作機構，推進房產稅試點工作。
各區應當參照市政府的工作機制，成立相應的房產稅試點工作機構，辦公室設在區稅務局。
十一、本通知由市財政局、市稅務局、市房屋管理局會同相關部門解釋。
十二、本通知自2021年1月28日起執行。

F. 房地產企業稅收優惠政策有哪些

更多稅收優惠政策

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免費提供稅收優惠政策方案，

房地產行業來說有哪些稅收優惠政策呢？

我國有許多大中型房地產公司選擇房地產稅務籌劃作為一種為公司降低稅負的方法，從而減輕公司的稅收負擔。

那麼，房地產業行業能享受哪些稅收優惠政策呢，有什麼稅務籌劃方法呢?

首先，讓我們來談談下一階段的房地產企業開發商的關鍵經營方法，

包括：

一是經營規模較大、綜合實力較強、根據國土資源局上市交易的開發商;

二是合作建房比較普遍;

三是開墾一塊農田進行新項目的開發設計，開發設計成兒童游樂園、高爾夫練習場、國際商城。

四是收購公司或公司股份轉讓。

(二)核定徵收稅收優惠政策

房地產、建築行業可以通過拆分業務結構，分流業務模式來降低稅負，以個體戶的形式入駐園區，比如一些市政工程設計及咨詢、項目規劃設計、工程項目管理咨詢服務、招標代理服務、工程技術咨詢、技術服務、技術轉讓、建築設計、咨詢、景觀設計、咨詢等。個體戶享受個稅核定徵收政策。

個體戶(小規模納稅人)可以申請核定徵收。通過享受地方稅收優惠政策，根據行業區分進行核定徵收，綜合稅負最高不超過2.86%

個體戶無企業所得稅，也沒有20%的分紅個稅。此外，建築工程、建築施工公司還可以把勞務、材料采購分離出來，在園區設立經營部、材料采購銷售中心等，同樣可以享受核定徵收。

各行業綜合稅率

1、增值稅稅率：1%

2、附加稅稅率:0.06%

3、個人所得稅稅率：

①租賃、商務服務業：2.86%

②商貿業：1.86%

③建築業：2.06%

服務業舉例：

企業咨詢服務、營銷策劃服務、設計服務、廣告服務、技術服務等屬於商務服務業，個稅稅率1.8%；增值稅稅率1%，附加稅0.06%，總稅率2.86%

許多房地產公司迫切需要稅務籌劃，房地產開發商在整個運營過程中，面臨經濟發展中所遇到的巨大壓力，要合法合理享受稅收優惠政策，增加企業利潤，降低運營風險，從而促進公司長遠發展！

G. 房地產企業應交哪些稅

一、房地產開發商都需要繳納哪些稅
1.契稅
建築用地在承接出讓土地時，房地產開發商需向土地管理部門繳納3％～5％稅率的契稅。
2.營業稅
自建建築物出售，按建築業3％稅率計繳營業稅，出售建築物，按銷售不動產的5％稅率計繳營業稅。
3.城市維護建設稅和教育費附加
在繳納營業稅的同時，應以實際繳納的營業稅稅額為計稅依據，按適用稅率繳納城市建設維護稅和3％的教育費附加。城市建設維護稅為比例稅，按納稅人所在地區的不同，適用不同檔次稅率，具體是：納稅人所在地為城市市區的，稅率為7％；納稅人所在地為縣城、鎮的，稅率為5％；納稅人所在地不在城市市區或者鎮的，稅率為1％。
4.城鎮土地使用稅
房地產開發商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據，按照規定的適用稅額計繳。
年應納稅額＝計稅土地面積（平方米）×適用稅額
土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務機關繳納。根據《國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）文件的規定，房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅。
5.房產稅
以擁有的房產的計稅余值為計稅依據，按1.2％稅率計繳房產稅。
應納稅額＝房產余值×（1－10％～30％）×1.2％
房產稅按年計征，分期向房產所在地稅務機關繳納。根據國稅發[2003] 89號文件的規定，房地產開發企業建造的商品房在售出之前不徵收房產稅；但售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定徵收房產稅。房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅。
6.車船使用稅
以擁有自用的應稅車船適用的計稅標准、年稅額分別計稅。車船使用稅按年徵收，分期繳納，納稅期限由各省、自治區、直轄市人民政府確定。汽車適用的車輛使用稅稅額是每年每輛60～320元，由納稅人所在地稅務機關徵收。納稅人所在地，對單位是指經營所在地，對個人是指住所所在地。
7.土地增值稅
以轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據，實行四級超率累進稅率。
計算公式：
土地增值額＝轉讓房地產的總收入－扣除項目金額
應納土地增值稅額＝土地增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除率
土地增值稅納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額後的余額，為增值額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
計算增值額的扣除項目有：（一）取得土地使用權所支付的金額；（二）開發土地的成本、費用；（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；（四）與轉讓房地產有關的稅金；（五）財政部規定的其他扣除項目。
土地交易環節的土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。
增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。
增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。
增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
企業建造普通標准住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免納土地增值稅。
納稅人應於轉讓房地產合同簽訂之日起7日內，到房地產所在地稅務機關辦理納稅申報，並向稅務機關提交房屋及建築物產權、土地使用權證書、土地轉讓和房產買賣合同、房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。
8.印花稅
書立、領受稅法列舉的應稅憑證、按照規定計繳印花稅。
9.企業所得稅
應納企業所得稅額＝（收入總額－稅法准予扣除項目金額）×適用稅率
稅法規定，企業繳納所得稅實行按年計算，分期（月或季）預繳，月份或季度終了後15日內預繳，年度終了後4個月內匯算清繳，多退少補。
10.個人所得稅
個人獨資或合資企業，按個體工商戶的生產經營所得的應稅稅目，計繳個人所得稅。
應納稅額＝（全年收入總額－成本費用以及損失）×適用稅率－速算扣除數
個體工商戶的經營所得應納的個人所得稅，按年計算，分月預繳，由納稅人在次月7日內預繳，年度終了後3個月內匯算清繳，多退少補。

H. 房地產企業所得稅管理辦法最新

房地產企業所得稅管理一直使用的是國稅發〔2009〕31號《國家稅務總局關於印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知》詳見如下 ：

注釋：第二十六條第二款廢止。參見：《國家稅務總局關於房地產開發企業成本對象管理問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第35號）。
《國家稅務總局關於修改部分稅收規范性文件的公告》（國家稅務總局公告2018年第31號）對本文進行了修改。

房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法

第一章 總 則

第一條 根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收徵收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用於中國境內從事房地產開發經營業務的企業（以下簡稱企業）。

第三條 企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

(一) 開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

(二) 開發產品已開始投入使用。

(三) 開發產品已取得了初始產權證明。

第四條  企業出現《中華人民共和國稅收徵收管理法》第三十五條規定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定徵收方式進行徵收管理,並逐步規范,同時按《中華人民共和國稅收徵收管理法》等稅收法律、行政法規的規定進行處理，但不得事先確定企業的所得稅按核定徵收方式進行徵收、管理。

第二章   收入的稅務處理

第五條  開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內並由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。

第六條  企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：

(一)採取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應於實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。

(二)採取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

(三)採取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應於實際收到日確認收入的實現，餘款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

(四)採取委託方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：

1.採取支付手續費方式委託銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

2.採取視同買斷方式委託銷售開發產品的，屬於企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受託方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高於買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬於前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低於買斷價格，以及屬於受託方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

3.採取基價（保底價）並實行超基價雙方分成方式委託銷售開發產品的，屬於由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受託方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高於基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受託方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低於基價的，則應按基價計算的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬於由受託方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

4.採取包銷方式委託銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規定確認收入的實現；包銷期滿後尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。

第七條  企業將開發產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，於開發產品所有權或使用權轉移，或於實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；

（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；

（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低於15%,具體比例由主管稅務機關確定。

第八條  企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市稅務局按下列規定進行確定:

（一）開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於15％。

（二）開發項目位於地及地級市城區及郊區的，不得低於10%。

（三）開發項目位於其他地區的，不得低於5％。

(四)屬於經濟適用房、限價房和危改房的，不得低於3%。

第九條  企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工後，企業應及時結算其計稅成本並計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合並計算的應納稅所得額。

在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

第十條  企業新建的開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現。

第三章  成本、費用扣除的稅務處理

第十一條  企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。

第十二條  企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅准予當期按規定扣除。

第十三條  開發產品計稅成本的核算應按第四章的規定進行處理。

第十四條 已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積

已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

第十五條  企業對尚未出售的已完工開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養、修理等實際發生的維修費用，准予在當期據實扣除。

第十六條  企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應於移交時扣除。

第十七條  企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：

(一)屬於非營利性且產權屬於全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

(二)屬於營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。

第十八條  企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工後有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣後的差額應調整當期應納稅所得額。

第十九條  企業採取銀行按揭方式銷售開發產品的，凡約定企業為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發生損失時可據實扣除。

第二十條  企業委託境外機構銷售開發產品的,其支付境外機構的銷售費用(含傭金或手續費)不超過委託銷售收入10%的部分,准予據實扣除。

第二十一條企業的利息支出按以下規定進行處理：

（一）企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計准則的規定進行歸集和分配，其中屬於財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。

（二）企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用,使用借款的企業分攤的合理利息准予在稅前扣除。

第二十二條企業因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按有關規定在稅前扣除。

第二十三條  企業開發產品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關規定審核確認後准予在稅前扣除。

第二十四條  企業開發產品轉為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。

第四章  計稅成本的核算

第二十五條    計稅成本是指企業在開發、建造開發產品（包括固定資產，下同）過程中所發生的按照稅收規定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。

第二十六條  成本對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：

（一）可否銷售原則。開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然後再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。

（二）分類歸集原則。對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發的項目，可作為一個成本對象進行核算。

（三）功能區分原則。開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。

（四）定價差異原則。開發產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。

（五）成本差異原則。開發產品因建築上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。

（六）權益區分原則。開發項目屬於受託代建的或多方合作開發的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。

成本對象由企業在開工之前合理確定,並報主管稅務機關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應徵得主管稅務機關同意。

第二十七條  開發產品計稅成本支出的內容如下：

（一）土地徵用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地佔用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。

（二）前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

（三）建築安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建築安裝費用。主要包括開發項目建築工程費和開發項目安裝工程費等。

（四）基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。

（五）公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬於全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。

（六）開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬於特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

第二十八條  企業計稅成本核算的一般程序如下：

（一）對當期實際發生的各項支出，按其性質、經濟用途及發生的地點、時間區進行整理、歸類，並將其區分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規定對在有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。

（二）對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本, 並按規定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。

（三）對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發產品、未銷開發產品和固定資產進行分配，其中應由已銷開發產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發產品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。

（四）對本期已完工成本對象分類為開發產品和固定資產並對其計稅成本進行結算。其中屬於開發產品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據此再計算已銷開發產品計稅成本和未銷開發產品計稅成本。對本期已銷開發產品的計稅成本，准予在當期扣除，未銷開發產品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。

（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細台帳，待開發產品完工後再予結算。

第二十九條   企業開發、建造的開發產品應按製造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬於直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規定選擇其一：

（一）佔地面積法。指按已動工開發成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配。

1.一次性開發的，按某一成本對象佔地面積佔全部成本對象佔地總面積的比例進行分配。

2.分期開發的，首先按本期全部成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然後再按某一成本對象佔地面積占期內全部成本對象佔地總面積的比例進行分配。

期內全部成本對象應負擔的佔地面積為期內開發用地佔地面積減除應由各期成本對象共同負擔的佔地面積。

（二）建築面積法。指按已動工開發成本對象建築面積占開發用地總建築面積的比例進行分配。

1.一次性開發的，按某一成本對象建築面積佔全部成本對象建築面積的比例進行分配。

2.分期開發的，首先按期內成本對象建築面積占開發用地計劃建築面積的比例進行分配，然後再按某一成本對象建築面積占期內成本對象總建築面積的比例進行分配。

（三）直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。

（四）預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。

第三十條 企業下列成本應按以下方法進行分配：

（一）土地成本，一般按佔地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的,應商稅務機關同意。

土地開發同時連結房地產開發的,屬於一次性取得土地分期開發房地產的情況,其土地開發成本經商稅務機關同意後可先按土地整體預算成本進行分配,待土地整體開發完畢再行調整。

（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本,應按建築面積法進行分配。

(三)借款費用屬於不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。

（四）其他成本項目的分配法由企業自行確定。

第三十一條  企業以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規定確定其成本：

（一）企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資企業的，按下列規定進行處理：

1．換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品（包括首次分出的和以後應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

2．換取的開發產品如為其他土地開發、建造的，接受投資的企業在投資交易發生時，按應付出開發產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

（二）企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業的，接受投資的企業應在投資交易發生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

第三十二條  除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。

（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。

（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。

（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

第三十三條  企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。

第三十四條  企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。

第三十五條  開發產品完工以後，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯後。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，並按《中華人民共和國稅收徵收管理法》的有關規定對其進行處理。

第五章   特定事項的稅務處理

第三十六條  企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：

（一）凡開發合同或協議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發產品的，企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。

（二）凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理:

1. 企業應將該項目形成的營業利潤額並入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。

2.投資方取得該項目的營業利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。

第三十七條  企業以換取開發產品為目的，將土地使用權投資其他企業房地產開發項目的，按以下規定進行處理：

企業應在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，並按應從該項目取得的開發產品（包括首次取得的和以後應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。

第六章    附  則

第三十八條  從事房地產開發經營業務的外商投資企業在2007年12月31日前存有銷售未完工開發產品取得的收入，至該項開發產品完工後，一律按本辦法第九條規定的辦法進行稅務處理。

第三十九條  本通知自2008年1月1日起執行。

國家稅務總局

2009年3月6日

以上文件取自：國家稅務總局網站，稅收政策部分