讀山西省新拆遷條例後感想

『壹』 最新《國有土地上房屋徵收與拆遷條例》解讀

拆遷的主體不同，責任主體更加明晰

新拆遷條例用拆遷決定替代了老的拆遷許可證，拆遷人的定義也是不同的，過去拆遷人是指的取得拆遷許可證的單位，就是政府躲在幕後，由拆遷人向政府申請拆遷許可，獲批後由拆遷人實施拆遷。而成為拆遷主體的就是拆遷人。新的條例規定市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋徵收與補償工作。房屋徵收部門可以委託房屋徵收實施單位，承擔房屋徵收與補償的具體工作。房屋徵收實施單位不得以營利為目的。房屋徵收部門對房屋徵收實施單位在委託范圍內實施的房屋徵收與補償行為負責監督，並對其行為後果承擔法律責任。

政府強制拆除

原來的拆遷條例拆遷人和被拆遷人達不成拆遷協議的情況下，拆遷人經過行政裁決，可以申請政府或者人民法院強制拆除，實踐中多數是政府強拆。新的條例，政府不能參與強拆，只能申請人民法院強制拆除。政府強遷會直接站到百姓的對立面上，激化矛盾。政府不能既做運動員又做裁判員

被徵收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。是不是意味著申請行政復議或者提起行政訴訟就可以阻止強制執行，過去的條例規定一般是訴訟或者裁決並不影響強制執行。

公益事業的擴大解釋

1、公共利益與商業利益徹底分開。

以前從來沒有加以區分過，現在新條例明確了六項公共利益。但是遺憾的是這次新條例的公共利益的范圍過於寬大，尤其是將危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建列入公共利益的范圍，實踐中多數國有土地上房屋拆遷是已舊城改造的名義進行，這一點相對於徵求意見稿一來講是一大退步，公共利益的口子過大，對於舊城改造加大了政府的決策力度，可能也是考慮了現有國情的一種妥協。

評估機構的選定

房地產價格評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。這是新條例的一個亮點，評估機構是由被徵收人選定的，不管是採取什麼方式，但前提都是一個就是被徵收人選定，而且在最後法律責任一章裡面，規定了評估機構做虛假或者重大差錯的評估報告應當承擔相應的責任，過去評估機構的選定方式最終往往會把決定權落到拆遷人手中，評估的公正性就有很大的問題了。通篇來看，加大了評估機構承擔的責任，對徵收人來說是一利好。

集體土地的問題

過去區分城市規劃區，那在城市規劃區內的集體土地的問題怎麼處理，這是比較突出的一個問題，城市的近郊都面臨著徵收，拆遷。過去山東省城市房屋拆遷管理條例第57條的規定使集體土地的問題有法可依，現在新條例關於這個問題沒有涉及，那將來集體土地的拆遷會面臨更為混亂的局面

（以上回答發布於2013-08-13，當前相關購房政策請以實際為准）

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『貳』 新拆遷條例的社會討論

來源 ： 《 拆遷律師對新拆遷法的五點質疑》（作者：王衛洲）
一、公共利益界定太模糊，給地方政府留下了很大的運作餘地。
關於公共利益《國有土地上房屋徵收與補償條例》內容為：為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需徵收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋徵收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要；（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
對於該條第一、二、三、四項所列我們是認可的，但是第五項規定的「由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要」中含有太大的空間，舊城改建是什意思？地方政府如果為了招商引資以舊城改造的名義徵收公民房屋然後再將土地出讓給開發商進行房地產開發或進行其他商業開發，是不是也能算作公共利益呢？拆遷法並沒有對「舊城改建」的概念及標准進行界定，屬於一大敗筆。其實在新拆遷法出台之前就已經有不少地方以「舊城改造」「棚戶區」改造等名義實施拆遷，但實際上搞商業開發，新法規定的還是如此空洞，能解決實際問題嗎？
而第六項則屬於兜底性條款，這就給了地方政府更大的運作空間，爭議太大。地方政府完全可以以改善城市形象、發展經濟等理由將商業開發項目冠以「公共利益」的頭銜，而被徵收人沒有法律依據來將其駁斥。
二、徵求被徵收人意見難以實現。
關於徵收補償方案徵求徵求意見方面《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定：「房屋徵收部門擬定徵收補償方案，報市、縣級人民政府。」
根據這一條文，市縣政府徵求補償方案的意見往往是張貼一張《公告》，可是作為被徵收人特別我國的郊區、城區的普通百姓又有幾個會有這樣的維護權益的意識，群眾大多對補償方案以不理會的方式對待，而一旦30天到期地方政府往往以群眾未提出意見為由而按照自己的意思來確定補償方案。這解決了補償徵求意見的問題嗎？絕大多數情況下是增加了一個空洞的程序，徵求意見的方式為什麼不更加的深入群眾一些呢？
三、關於補償評估的問題。
1、落實由被徵收人選擇評估機構很難。
關於這一問題《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定為：房地產價格評估機構由被徵收人協商選定；
但是被徵收人如何選擇，誰來組織大家一致選擇，恐怕沒有人願意承擔這樣的風險，這里必須說明根據我國普通公民的法律意識水平，主動去選擇評估機構少之又少，最終往往是協商不成由政府來決定，而每個區縣范圍內也僅僅幾個評估公司，這些公司與地方政府的關系一般相當密切，他們能夠做出公正的評估嗎？
2、評估不合理有可行的救濟渠道嗎？
根據新拆遷法，對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
但是我們想像一下，由原評估機構對自己的評估結果復核有什麼意義，基本上解決不了問題！那好，對復核結果還不滿意怎麼辦？向房地產價格評估專家委員會申請鑒定，在此我不禁又發問，鑒定委員會是由誰組成的？這些人是不是官方人士？地方政府搞徵收價格評估操作，被徵收人基本上毫無辦法。
四、徵收補償承租人不應該被遺忘。
在房屋徵收過程中承租人的利益也是受到影響的，承租人也會涉及到：搬遷過渡、裝修裝潢、停產停業等實際的損失，而新拆遷法中對此未作明確的規定，也許新拆遷法是認為承租人應該與被徵收人來協商處理，這有一定的道理，但也不是什麼好的道理，因為他將本來一次性解決的問題劃分成兩個階段，增加了承租人與被徵收人之間發生沖突的機會，另外還有在事實上承租人的搬遷費為什麼要支付給被徵收人？承租人的裝修裝潢、停產停業損失為什麼不直接支付給承租人呢？由被徵收人來全權處理是不是增加了社會的不穩定性？
五、徵收補償問題法律救濟很難。
被徵收人與徵收部門的最大爭議往往是補償標准問題，在補償難以達成一致的情況下，徵收部門一定會以評估結果來說事。可是根據我們在第三項所說的現實問題，評估結果也不見得合理。
在縣級政府作出補償決定後，被徵收人可以選擇行政復議或者起訴，但這個補償決定是政府根據評估結果做出的，即使起訴到法院也很找到其問題，如果評估階段不公正，被徵收人也只能吃啞巴虧。
「新拆遷條例針對補償數額的確定有兩大核心要點：一是明確評估價「不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格」；二是強調評估機構的中立性。對比實務中補償結果，在新條例出台後，因補償數額不合理所引起的矛盾降低不少。」楊在明表示。

『叄』 新拆遷條例的法制理念

從「拆」到「搬」：折射出法治理念的進步
正式公布的徵求意見稿無論從名稱上，還是從內容上都有很大的變化。根據徵求意見稿的規定，只有因七種「公共利益」的需要，政府才能徵收房屋；只有90%以上被徵收人同意，方可進行危舊房改造……「這次徵求意見稿名稱叫國有土地上房屋徵收與補償條例，雖然僅僅是一個名稱，但伴隨著名稱的改變，其內部的制度也有很大的變化。」王錫鋅在接受記者采訪時，對徵求意見稿予以了較高評價。
王錫鋅認為，城市房屋拆遷管理條例強調的是「管理」，而新名稱體現了由單向的管理到對公民私有財產權的尊重和保護。而且徵求意見稿中摒棄了「拆遷」的概念，取而代之的是「搬遷」，從「拆」到「搬」也折射出一種法治理念的進步。
「拆遷這個概念從法律上來說其實是一個非常不適當的概念，因為拆遷僅僅是一個行為。而且這個概念在過去的十多年裡帶來很多問題，造成一種不良的社會心理暗示。」王錫鋅說。
王錫鋅認為，徵求意見稿不僅在理念上而且在制度規定上也有很大進步。
「當前，由商業利益導致的拆遷佔大多數，但是都披上了公共利益的外衣。從徵求意見稿的規定可以看出，將來政府對房屋徵收與補償，只適用於為了公共利益的需要，而且什麼是公共利益，也做了相對現實可行、合理的界定。」王錫鋅說。
此外，在徵收程序上，徵求意見稿也注重程序公正，通過盡可能的公開，引入專家建議、公眾參與、政府決策相結合的機制，以及內部的層級審查與司法監督，來使程序、決策更加民主、合理，並使當事人的權利得到更好保護和救濟。

『肆』 說明「新拆遷條例」中的諸多調整體現了歷史唯物主義哪些道理

社會意識的相對獨立性，堅持人民群眾的觀點。

『伍』 「新拆遷條例」22日開始實行，該條例的實行對房屋買賣（2手房[老房]和新房）有何影響和深層意義

說實話，我最近狀態不是很好，還沒有怎麼去理會過那個新條例的，等我哪天看了我再回復你哈。無論怎麼樣，政府貌似出了很多政策要打壓房價，但是地皮拍賣又在不斷的漲，這不是拿自己的手遮自己的眼睛說我什麼都看不見嗎？？不知道我們那些政府叔叔呀，哥哥的怎麼想的喲？？？
給你一個良心的建議，如果你能遇到一個性價比較好的房子是完全可以買的，買房子不是看別人炒得多麼厲害，是要看你是否需要，或者那個物業是否性價比超強。如果性價比好的話，買來也無妨呀？？祝福你好運！！

『陸』 新拆遷條例 中的諸多調整體現了歷史唯物主義哪些道理

敏感話題 切勿深議