德國物業管理法規

Ⅰ 為什麼要對物業管理立法

1 物業管理制度的立法構建模式和我國立法現狀
1.1 物業管理立法的必要性
1.1.1 促進物業管理的健康發展
市場經濟下的物業管理具有重要的地位，不僅涉及物業區域維修養護、安全防範、環境衛生、綠化美化、車輛管理等多方面公共服務，而且影響市民工作生活的質量，更攸關現代化建設。物業管理因此牽涉多方面關系，包括房地產生產、流通、消費領域的眾多參與者，既有業主、開發商、物業管理企業之間平等的民事關系，也有相關政府部門對物業管理企業監督參與的行政關系。在復雜的各種關系中，通過立法能夠明確各方主體—政府、業主、物業使用人、物業管理企業、開發商的地位、作用、權利義務，使物業管理有法可依，避免糾紛的產生。
1.1.2 法律適應時代要求，與時俱進
現代城市的發展有兩個特徵：第一，為緩解土地住房緊張，多層建築的出現；第二，城市功能區域化，住宅小區等種類物業區域的出現，引起法律關系的變化。
（1） 關於相鄰關系
相鄰關系是傳統民法上的概念，指兩個或者兩個以上相互毗鄰的不動產所有人或使用人，在行使不動產的所有權或者使用權時，因相鄰各方應當給予便利和接受限制而發生的權利義務關系。
相鄰關系通常因土地、山嶺、森林、草原自然資源、宅基地的使用、排水、排污、用水等而發生。相鄰關系中的權利和義務主要表現為享有要求對方提供便利的權利，承擔為對方提供便利的義務。不動產相鄰各方 ，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理相鄰關系。《民法通則》第83條規定：「不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結 互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、採光等方面的相鄰關系。」
（2）關於建築物區分所有權
多層建築與物業區域的出現，產生了一種新型的不動產權利形態，即建築物區分所有權。建築物區分所有權是伴隨現代城市的發展而產生一項重要不動產權利，指數人區分一建築物而各專有一部分，就專有部分享有單獨所有權；並就該建築物及其附屬物的共同部分，按其專有部分比例共有的建築物所有權。傳統的不動產所有權構成單一，僅僅指權利主體對不動產佔有、使用、收益和處分；建築物區分所有權則由專有部分所有權、共有部分持分權以及因共同關系所生的成員權三者復合而成。建築物區分所有權是物權制度上的一次偉大革命。在傳統物權法中有一物一權的原則。一物一權原則，即一個物上只能有一個權利，也就是物權特定。物權特定或者一物一權，現在的法律上沒有規定理由何在：首先是一物一權反映的是早期的市場經濟不發達的狀態，即小生產經濟狀態。在那樣的經濟下，物權就是所有權。一個財產歸張三所有，張三有所有權，其它人沒有，一物一權原則是用來對抗歷史上封建社會在一個土地上有兩個所有權的封建分封制。庄園主的財產來源於國王，庄園主又把這個土地交給佃農耕種，在這個土地上，有國王的權利、庄園主的權利、佃農的權利，在過去叫一物之上多個權利，如雙重權利等等。這樣的權利不適應市場交易的要求，在房屋土地上有兩個以上所有權，這個房屋土地怎麼能夠正常交易，市場交易的要求打破一物之上有雙重、多重權利的狀態，這就用一物一權原則來對抗，一物一權原則要求在一個物上只能有一個權利，這是市場交易的要求。但是隨著市場經濟的發展，對資金的需求，最後發生了抵押權制度，在一個財產之上所有權以外還有一個抵押權，一物一權原則也就不符合狀態了，但是法學家們不願意放棄一物一權原則，他們把一物一權原則范圍縮小，稱一物一權原來講的是一個物上只能有一個所有權，所有權之外有一個抵押權，兩個抵押權都不影響，因此這個原則一直在教科書上存在。但到了二戰後，即六七十年代，各個國家的城市，特別是大城市，城市化的結果使城市聚集了大量人口，一人一幢房屋做不到，這就產生了大量的高層建築。其結果是在一幢建築上有很多個所有權，那麼我們所說的一個建築物上只能有一個所有權已經行不能，試看一個商品房，20層的大樓上面有100多個買房人，同時存在100多個所有權，在這種情況下怎麼存在一物一權原則，這就是沒有規定一物一權原則的理由。
物業小區中的業主所有權實質就是區分所有權，而物業管理權是其中的一項權能。當前各國立法均肯定了區分所有權，甚至制定專門的區分所有權法。但如何有效維護保障業主享有的區分所有權，充分利用實現其物業管理權，協調眾多業主的權利沖突，理順業主與物業管理企業的關系，則是物業管理立法的任務。因為多層建築以及物業小區中，人口密度集中，人際關系復雜，事關百姓安居樂業。舊有的法律框架，例如民法中的相鄰關系制度等，難以適應城市物業的迅猛發展。所以，需要針對業主之間的共同關系、業主與物業管理企業之間的契約關系進行專門立法。

1.2 物業管理的實踐模式
物業管理在實踐中主要有以下兩種操作模式：
1、委託式物業管理 即由業主通過物業管理合同委託物業公司進行管理。這種管理模式的最大優勢是，可以對整個小區實行集中統一管理，專業化程度比較高，管理效果相對要好一些。其主要弊端是：管理費用較高，很多中低收入居民承受不起。目前許多居住小區物業管理費收繳率較低，不少中低收入者反映，買了房改房以後，交不起物業管理費。這是當前物業管理中存在的一個突出矛盾。
1、 自營式物業管理 所謂業主自營式物業管理，就是住宅小區（台灣稱社區）的物業管理，既不由房地產開發公司負責，也不聘請社會上專門的物業管理公司負責，而是由樓房業主自己管理。
業主自營式物業管理的最大優勢是，業主基本不用花錢或者花很少的錢，也能對普通住宅樓房實行統一的物業管理，並實現政府要求達到的管理目標，即對住宅樓房及其設施設備和住宅區內的綠地、車輛實行集中統一的維修和管理，創建安全、整潔、文明、舒適的居住環境。

1.3 物業管理的立法模式
由於建築物區分所有權是物業管理產生的前提，物業管理的立法實質上體現在區分所有權的立法當中。境外有關國家和地區物業管理法的體例主要有：
1、民法模式。此種模式以義大利和瑞士為代表。指在民法典中若干條款，，以規范物業管理中的法律關系。如《義大利新民法典》的第1117至1139條有下列規定：建築物共同部分之范圍，共有人對共同所有物之權利，共同部分之不可侵害性；共用部分之變更，共同所有建築物的部分設置費用之分擔，樓梯之維護與重建；天花板、地下室、地板的維護與整修；日光浴室之排他使用；建築頂樓之建築；建築物全毀或者部分損毀；管理人的選任與解任，管理人之職務，管理人的代表權；關於分層住宅所有人（區分所有權人）不贊同時之提起訴訟；管理人之外圍，分層住宅所有人引起之費用；分層住宅所有人會議的許可權，分層住宅所有人會議之組織的決議的效力，分層住宅所有人會議人異議；分層住宅所有人間之規約，共同所有法之准用。
2、單行法模式。此種模式以德國、日本、法國等國為代表，指專門制定建築物區分所有權權，其中設專章或專節對物業管理進行調整。如1962年4月4日日本頒布《有關建築物區分所有權法》的第一章第四節為「管理人」，內容包括：管理人的許可權、管理人的選任與解任、管理所有委託規定的准用及區分所有權人的責任等；第五節為「規約及集會」，內容包括：規約事項、規約的設定、變更與廢止、依公證書設定規約、規約的保管及閱覽、關於集會的如今、決議事項的限制、表決權等等；第六節為「管理團體法人」。內容包括：管理團體法人之成立、名稱、管理團體法人之理事、監事、監事的代表權、管理團體法人事務的執行等等。
在英美法系，物業管理一般亦進行專門立法。例如，美國各州均有了自己的建築物區分所有權法，從而對物業管理進行規范。而且美國統一州法全國委員會制定了《統一建築物區分所有權法》（UNIFORM CONDOMINIUM ACT），供各州立法時進行參考。另外，我國台灣地區的「公寓大廈管理條例」以及香港的《建築物管理條例》也是對區分所有建築物物業管理的單行立法。
對以上兩種立法模式比較而言，民法模式的優點在於以民事基本法形式確立了物業管理法律制度，將物業管理納入民商法的整體調整范圍，使民法典更加豐滿和完善；其缺點是無法詳盡物業管理的諸項制度，使法律的操作性削弱，而且物業管理涉及眾多的行政管理規定，無法在民法中一一體現。因此，筆者認為，進行專門物業管理立法的模式較為可取。

1.4 我國物業管理的立法進程 ：
……
參考物業管理網
http://www.gywygl.com/6/5256.html

http://www.gywygl.com/6/4078.html

http://blog.sina.com.cn/gywygl

Ⅱ 房地產的相關條例

保證房地產開發的質量，途徑很多，但認真貫徹ISO9000標准，推行質量認證，的確是一條必由之路。房地產開發企業在ISO9000貫標中必須緊抓以下五個環節。
一、在立項過程中，要服從城市的整體規劃和區域規劃，充分尊重規劃部門的意見，對標書和合同要嚴格評審。
二、認真做好每一個項目的策劃工作，從市場調研、投資立項、征地、拆遷、委託設計、委託施工，直到竣工交付的整個過程都應仔細認真地策劃，做到運籌帷幄，決勝千里；要按照策劃的結果，編制質量計劃，用以指導項目開發建設的實施，確保項目開發建設的質量指標、建設周期和成本合理。
三、嚴格按ISO9000對采購的要求和國家《建設工程質量管理條例》的規定，做好規劃設計、施工、供貨等幾個方面的分承包方的評價和選擇。
1、委託規劃設計時，在審查資質的基礎上，一般項目可採用議標的方法，重大項目可採用招標，甚或國際招標。設計輸出除符合法律、法規外，一定要符合城市規劃和開發企業的設計意圖。無論是單體建築，還是聯片開發，都應和周圍的建築及環境相協調，並體現出設計大師們高超的建築藝術，美化城市，給市民提供一個舒適、幽雅的生活空間。開發企業不能只顧自身經濟效益，不顧社會效益。
2、委託施工時，可採用工程招標的方法。在審查資質的基礎上，優先選用通過ISO9000認證的施工企業。
3、要對供貨企業進行評價和選擇，以確保三大材、工程設備及其他物資的質量。
四、按ISO9001的要求，搞好施工過程的質量控制，保證工程質量。
開發企業在工程招標後，不能放任不管，而要嚴格監控。在做好施工前期准備後，應進行詳細的技術交底。不管施工企業是否通過質量認證，都應該按ISO9000標准來要求他們。
1、不能將主體結構進行分包以及其他違法分包；
2、對每一個工程項目都必須編制質量計劃，明確對施工過程式控制制的要求；
3、對關鍵過程、特殊過程必須編製作業指導書，嚴格按規程操作；
4、使用合格的施工設備和檢測器具，並保證施工安全；
5、對特殊過程必須嚴格控制，消除日後的事故隱患；
6、遵守法律、法規，不能給周邊環境造成污染等等。
五、按照ISO9001的要求，對建材質量和工程質量進行嚴格控制。
1、對於該委託監理的工程，開發企業一定要對監理企業進行資質審查、評價選擇，再委託監理；
2、在進貨檢驗中，不允許緊急放行（來不及檢驗而先投入使用），最起碼是鋼材和水泥禁止緊急放行；
3、在過程檢驗中，不允許例外轉序（來不及檢驗而進行下道工序施工）或必須經過嚴格審批 ；
4、對分項、分部工程未取得合格的檢驗結果時，不得進行最終檢驗（竣工驗收）。
當然，房地產開發企業在貫標中還有很多重要工作要做，本文不擬一一敘述。
對於房地產開發企業來說，除了貫徹ISO9001以外，還要貫徹執行ISO14001（環境管理國際標准）和OHSAS18001（職業安全衛生國際標准），這樣才能使住房或者工作場所具有適用性、安全性、耐久性、環境性、經濟性等五大性能；才能使城市的立體環境（水、土壤、大氣等）得到控制和改善，才能使人與自然和諧；也只有這樣，才能贏得現代城市居民青睞，拓寬銷路，為房地產開發企業帶來效益，促進該領域的發展。 1、中華人民共和國建築法
2、中華人民共和國城市房地產管理法
3、物業管理條例
4、房屋登記辦法
5、商品房銷售管理辦法
6、土地登記辦法
7、招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定（2007修訂）
8、國土資源部關於加大閑置土地處置力度的通知
9、最高人民法院印發《關於當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》的通知
10、最高人民法院民二庭庭長宋曉明在「物權法擔保物權國際研討會」上的講話——物權法擔保物權編實施中的幾個重要問題
11、國有土地上房屋徵收與補償條例
12、城市房地產開發經營管理條例
13、城市商品房預售管理辦法
14、城市房地產抵押管理辦法
15、商品房銷售明碼標價規定
16、最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋
17、最高人民法院關於商品房買賣合同司法解釋
18、最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
19、最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件的司法解釋
20、最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 地產交易形式
（1）一級市場。這是由國家壟斷經營的市場，它涉及集體土地所有權的變更和國有土地所有權的實現。經營業務包括：徵用土地，辦理產權轉移手續；以出售或拍賣的方式轉讓土地的一定時期的使用權；出租土地，定期收取地租等。
（2）二級市場。這是由具有法人資格的土地開發公司對土地進行綜合開發、經營所形成的市場。
外資進入房地產市場的主要渠道，包括外商直接投資、借用外債、境外機構和個人以自購和包銷方式買入商品房等方式。
房產交易形式
（1）房產買賣。其中包括國有房產的買賣、集體房產的買賣和私有房產的買賣。
（2）房屋租賃。
（3）房產互換。
（4）房產抵押。
樓市信息 房地產業搭上「振興規劃」末班車的消息刺激地產股全線上漲，不過收市後有報道稱房地產納入振興規劃願望可能落空。但據各機構跟蹤的數據顯示，各大城市樓市成交量普遍上升，這無疑為房地產股的上漲增添了底氣。
消息稱，房地產可能搭上振興規劃末班車，其中最引人注目的是將取消「第二套房」的限制政策。這個政策曾被稱為「壓垮房價的最後一根稻草」。
如果這個政策取消，對於釋放改善型住房需求將會有較大助推作用。有業內人士表示，在國家大力刺激內需下，第二套房政策取消應該是水到渠成的事，不過應該不會助漲房價，房價的漲跌最終還是決定於經濟基本面。昨天收市後，有報道又稱，政府「可能不會將房地產業納入這次產業振興規劃之中，原因是該行業的特殊性和敏感性」。
不過樓市的回暖無疑利好地產股。機構披露的上周房地產周報表明，除昆明和成都外，各主要城市成交環比上漲。其中，北京一手住宅成交量維持前周的升幅，保障性住房成交上漲趨勢放緩；天津一手住宅成交增長26.74%；青島成交量環比增長151.41%；上海住宅成交環比上升25.54%，南京商品住宅周成交環比上漲47.54%；杭州商品房預售環比上漲74.99%，深圳一手房成交環比上升32.65%；廣州住宅成交環比上升34.86%；東莞住宅成交環比上漲19.01%。
另外，武漢、長沙、西安、鄭州、合肥、福州、廈門、溫州、海口、長春環比也繼續維持高幅度的增長趨勢。天津、廈門和南京三地，周成交量還創下2008年以來新高。
華泰證券認為，經過年初至今的上漲，地產股估值水平迅速上升，重點上市公司動態估值水平已經走出低點，回到或接近15-20倍PE的歷史中等水平。
本行業仍處於有利政策環境中，成交有望進一步回暖，並且重點公司銷售業績出色，2009年實現市場份額上升也比較可能，因此維持行業「增持」評級。有專家指出，上周房地產成為資金撤出最多的行業，表明市場對這個行業的看法仍有分歧，而成交量和房價是否能夠繼續提升將是後市地產股走勢重要的判斷標准。 2016年2月1日，由國家工商總局公布的《房地產廣告發布規定》正式實施。
工商總局明確規定,在未經依法取得國有土地使用權的土地上開發建設的;在未經國家徵用的集體所有的土地上建設的;預售房地產,但未取得該項目預售許可證的;權屬有爭議的;違反國家有關規定建設的;不符合工程質量標准,經驗收不合格的等情況的房地產,不得發布廣告。
對於發布房地產項目預售、出售廣告,應當具有地方政府建設主管部門頒發的預售、銷售許可證證明;出租、項目轉讓廣告,應當具有相應的產權證明;對於中介機構發布所代理的房地產項目廣告,該規定要求應當提供業主委託證明,以及確認廣告內容真實性的其他證明文件。
此外,新規還明確要求,房地產廣告必須真實、合法、科學、准確,不得欺騙、誤導消費者。房地產廣告中有「買房可上名校」、「保證高投資回報率」等誘導性語言,或有「為入住者辦理戶口、升學」等事項,以及承諾「10分鍾到火車站」、「3分鍾到達地鐵口」等表述都將被視為違規。 發達國家在交易環節徵收的稅種往往較少，且稅率也較中國低，這樣有利於增加房地產的交易和流動。
發達國家交易環節征稅情況 國家 稅種設臵 課稅對象和范圍 計稅依據 稅率 美國 房地產交易稅 賣方 房地產交易價格 地方稅，0.01%（科羅拉多州）～
2%（特拉華州）的比例稅率 英國 印花稅 房屋和土地的轉讓或租賃書據；買方 轉讓或租賃金額 0～4%的四級超額累進稅率 加拿大 房地產轉讓稅 房地產總價值 — 地方政府自行確定，一般是0.5%～2%的
累進稅率，阿爾伯塔省、薩斯喀徹溫省不征 商品和服務稅（GST） 新建房屋；新斯科舍省對農村不征稅；買方 購買價格 6% 法國 登記稅及附加稅 — 市場價值 4.99%～5.09%綜合比例稅率 德國 房地產交易稅 買方 買賣時所支付的購買價格 3.5%

Ⅲ 關於無合同情形下的物業管理糾紛的處理

隨著樓市的升溫，居民住宅條件的改善，當前因物業產生的民事糾紛案件正呈現上升趨勢。由於此類案件主體單一，案情復雜，糾紛的表現形式多樣，因而給案件審理過程帶來一定的難度，引發的有關問題亟待重視。

一、關於無合同情形下糾紛的處理問題

業主委員會或業主與物業公司之間系契約關系，產生爭議後應依當事人締結的合同進行處理。但實踐中有不少物業管理公司與業主委員會或業主之間未訂立書面合同，甚至是房地產開發商派自己的部門管理樓盤，未辦理委託物業公司管理手續，未與小區業主訂立物業管理合同等等，為物業管理糾紛埋下了伏筆。

在無合同可依的情形下，法院在處理物業管理糾紛時應注意兩個突出問題：一是物業公司的資質問題。物業公司開展物業管理服務，除應辦理有關企業登記外，還應具備相應的等級資質、收費資質，並領有政府部門頒發的有關證書;對不具備法定資質卻從事物業管理工作並產生了物業管理糾紛後，法院可基於鼓勵企業發展、有利於人民生活的角度，在業主委員會或業主同意的情況下，限期物業公司補辦相關證書，並與業主委員會或業主簽訂物業管理合同，但證書補辦前的物業費用只按合理成本收取;如物業公司不能補辦手續，或業主委員會、業主不同意該物業公司繼續管理，法院應基於民法的公平原則，只支持物業管理企業的成本費用，而不應保護其違法違規而企圖賺取的經濟利益。二是物業費用標准問題。物業費用的收取應遵循合理、公開及與服務相適宜的原則，收取標准嚴格依照合同的約定。普通住宅的物業管理服務費是政府指導價，確立費用時以物業管理服務的合理成本為基礎，以業主的經濟承受能力進行綜合測算的;而其他住宅，必須經業主或業主委員會之間就協議約定。如果當事人未就物業管理達成協議，表明當事人對物業管理的事項未約定，對收費標准、繳費方式也未約定，因而當事人之間服務合同關系不成立;如果物業公司對小區進行了管理，並因此而受到損失，可參照民法通則中的無因管理原則處理，由業主或業主委員會酌情給予其因提供服務而受損的、相當於損失數額的經濟補償。

二、關於法律適用問題

關於建築物的區分所有權，世界許多國家以立法的形式予以規范，如奧地利1948年的《住宅所有權法》、德國1951年《住宅所有權及繼續居住權法》、英國1957年《住宅法》等。由於我國目前對住宅方面立法滯後，尚未對建築物區分所有權制度作出規定，故目前對建築物管理尚無法律加以規范，國家建設部門擬議的規章尚未出台，目前僅存的是一些地方性法規和地方性規章，如江蘇省人大常委會通過的《江蘇省物業管理條例》等。有學者建議我國在制定物權法或單行建築物區分所有權法時，考慮建築物區分所有權問題，因為物業管理問題，實質是區分所有建築物的管理問題。

肇慶房產糾紛律師表示，審理物業公司與業主之間糾紛案件具體適用的法律，應視具體案情的性質而定。如系因物業管理產生的爭議，應適用合同法或地方性法規，也可參照部門規章;如因侵權產生的糾紛或相鄰關系產生的糾紛，可適用民法通則、有關司法解釋和其他法律;如因無管理產生的糾紛，則可適用民法通則及有關司法解釋。

（以上回答發布於2017-01-09，當前相關購房政策請以實際為准）

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Ⅳ 請問有誰知道德國的社區管理是怎樣的

德國：社區管理注重「配套」

德國很少有那種封閉或半封閉形式的居民小區。即使是同一建築商開發的集中成片的樓盤，也與鄰近樓盤沒有圍牆之類的明顯界線。

柏林市的房屋建築法規對新建住宅中綠地等配套設施有專門規定。比如根據地理位置不同，綠地在整個地皮中占的比例也不同，越靠近市中心，綠地比例也越小。

德國城市同樣存在噪音問題。由於德國緯度高，冬季時間長，一般住宅的窗戶都採用雙層中空，這不僅起到了保溫作用，也有效地降低了外界環境雜訊。尤其是靠近馬路的居民樓，一般在設計時會採用降噪規格更高的窗戶。為減少道路交通雜訊對居民樓的干擾，德國還在居民區限制行車速度。在柏林的城市網狀主幹道之間，30公里限速區的標志隨處可見。在一些穿過居民密集區的中小幹道上，還實行晚上22時至早晨6時限速30公里的分時限速規定，盡量避免交通噪音對居民的影響。另外，在居民區，建築施工作業嚴格限定時段，小區露天運動場也明示開放時間，一般都禁止中午和晚上開展活動。這些措施有效地降低了噪音擾民問題。

德國沒有類似我國城市街道委員會這樣的具有社會意義的管理單元。德國小區物業公司的職責分為兩大塊，一方面是接洽房屋買賣和租賃業務，一方面是負責小區常規的檢查和管理工作。如果受業主委託，物業公司還負責業主水電暖等設施的檢查和維護工作。

Ⅳ 找份物業管理的行業研究報告

【出版日期】 2007年8月 【報告頁碼】 459頁 【圖表數量】 58個
【印刷版價】 6300元 【電子版價】 6800元 【兩版合價】 7300元
【英文版價】 12000元 【英文電子】 13000元 【交付方式】 EMS特快專遞

→內容簡介

目前全國實行物業管理的房屋面積超過100億平方米，物業管理覆蓋率已接近50%，北京等較發達城市的覆蓋率達70%，深圳、上海已達90%以上。以上3座城市物業管理企業創造的產值已佔當地國民生產總值的2%左右。全國物業管理企業已超過3萬家，其中一級資質企業300多家，從業人員超過300萬人。可見，物業管理在我國發展快速，市場廣闊，潛力無窮。
然而物業管理行業在快速發展的過程中，也遇到諸多的困難和壓力，暴露出一系列的問題和矛盾：行業公信受到質疑；相關主體矛盾頻發；有關制度尚待落實；市場機制有待完善；執法困境沒有解決；行業風險日益加劇。
在當前經濟全球化加快、市場競爭加劇和WTO環境下，國外先進的物業管理企業紛紛進入國內，這些都使得我國的物業管理企業面臨激烈的市場競爭。內部是企業的無序非正當競爭，外部來自宏觀大環境如法制環境的不完善、政府導向的干預等，外部微觀有具有資金雄厚、技術先進、管理超前的外資狼，例如美國的為您服務與澳洲的商務年華等以及機制靈活、擁有成本優勢的民營物業管理企業等等，還有在物業管理發展較成熟的地區，競爭不斷加劇，競爭日趨白熱化。
21世紀社會對物業管理的需求，既是多元化的綜合需求，又是個性化的需求；既有物業本身的需求，又有物業使用人建立在物業基礎上的需求，紛繁復雜。在眾多的各種需求裡面，有一個共同的核心需求：人為適應生存和發展而產生的需求。它要求社會諸多功能在個性化及個人領域得到延伸，以便更好地通過使用物業連接人與社會。
中國物業管理行業經過20多年的發展，逐步從產品時代演變到品牌時代。進入21世紀以來，隨著中國房地產業的迅速發展，我國的物業管理高端、中端與低端市場層次逐步顯現，物業管理企業要想在激烈的市場競爭中勝出，就必須基於細節，完美創新品牌的知名度、美譽度、忠誠度，這是當前物業管理企業戰略思維與現實抉擇。我國物業管理覆蓋率還比較低。除現有住宅小區必須進行物業管理外，大范圍的後勤服務社會化定會給物業管理更加廣闊的發展空間。僅就廣州而言，到2007年年底前，廣州市舊城區物業管理覆蓋率將達到75%。
本研究咨詢報告依據國家統計局、物業管理行業協會、國家經濟信息中心、國務院發展研究中心、中國建設部、中國行業研究網、國內外相關刊物的基礎信息以及產業研究單位等公布和提供的大量資料。本報告對國內外物業管理行業市場的發展現狀、趨勢、投資前景等進行了分析，並對中國重點城市物業管理的發展做了具體分析，深入研究了物業管理優勢企業的發展、經營狀況。是物業管理企業及相關企業和單位、計劃投資於物業管理的企業等准確了解目前中國物業管理市場發展動態，把握物業管理發展趨勢，制定市場策略的必備的精品。

目 錄
CONTENTS

第一部分 國內外物業管理發展概況
第一章 物業管理的相關概述 1
第一節 物業管理的介紹 1
一、物業管理的定義 1
二、物業管理服務的內容 1
三、物業管理七大特色 3
四、中外物業管理發展歷史對比 5
第二節 國內外物業管理基本特徵的比較 7
一、國外物業管理的基本特徵分析 7
二、國內物業管理的基本特徵分析 10
第三節 物業管理產權理論分析 12
一、產權理論簡介 12
二、物業管理產生的產權理論解釋 12
三、我國物業管理發展的產權理論解釋 14

第二章 國際物業管理的發展分析 17
第一節 國外物業管理的發展綜述 17
一、國外住宅區的物業管理概覽 17
二、國外物業管理的特點 19
三、國外最新物業管理形式 20
四、國際傳媒業辦公大樓管理技巧 22
五、國外物業稅特點 31
第二節 美國物業管理的發展情況 32
一、美國的物業管理概況 32
二、美國物業管理的主要特點 37
三、美國物業管理收費制度 40
四、美國物業管理的服務宗旨 43
五、美國物業管理企業的經費運作概況 44
第三節 新加坡物業管理的發展情況 48
一、新加坡物業管理概況 48
二、新加坡的共管式物業管理 50
第四節 澳大利亞物業管理的發展情況 52
一、澳大利亞物業管理的主要特點 52
二、澳大利亞物業管理特色 55
第五節 德國物業管理的發展情況 56
一、德國物業管理服務簡介 56
二、德國物業管理的特色 58

第二部分 中國物業管理發展分析
第三章 中國物業管理的發展概括 59
第一節 中國物業管理發展歷程 59
一、中國物業管理的產生與發展 59
二、中國物業管理的三個階段 60
三、我國物業管理面臨的主要矛盾 67
第二節 中國物業管理行業結構分析 70
一、潛在的進入者 70
二、替代品 72
三、購買者的討價還價能力 73
四、供應者的討價還價能力 73
五、行業內部現有競爭者的抗衡 74
第三節 物業管理的法律特色與完善 74
一、物業糾紛類型 74
二、物業糾紛的法律特徵 75
三、物業糾紛的法律分析 77
四、物業糾紛的解決辦法及國外經驗 78
五、物業管理市場糾紛的信息經濟學分析 80
六、物業管理的市場化是解決物業矛盾糾紛的根本辦法 83
第四節 物業管理行業風險 87
一、物業管理風險的表現形式 87
二、物業管理風險的規避方式 89
第五節 中國物業管理可持續發展戰略分析 92
一、物業管理可持續發展的必要性 92
二、我國物業管理持續發展的對策 94
三、物業管理可持續發展戰略 98
四、創新服務理念實現物業行業可持續發展 103
第六節 物業管理消費分析 106
一、物業管理消費的特徵和功能 106
二、物業管理消費滿意度分析 110
三、物業管理的消費者分析 114
第七節 中國物業管理的發展模式分析 130
一、酒店式物業管理模式簡析 130
二、服務集成型物業管理模式分析 131
三、物權法實施後物業管理有新模式 135
第八節 中國物業管理發展的策略 136
一、物業管理的市場競爭與對策 136
二、物業管理當以構建和諧社會為己任 140
三、物業管理應成為和諧平衡器 142
四、增強物業管理企業市場競爭力的「三把利器」 144

第四章 物業管理的費用分析 147
第一節 物業管理費的介紹 147
一、物業管理費的構成 147
二、物業管理費的收費標准 148
三、物業管理費的主要用途 150
四、物業管理消費的特徵和功能 151
第二節 2006年我國物業管理價格指數分析 155
一、2006年35個大中城市物業管理價格指數 155
二、2006年1-4季度物業管理價格指數 155
第三節 拓寬物管行業盈利空間 156
一、物業管理企業拓展盈利空間的理論思考 157
二、物業管理行業盈利能力的重新定位 160
三、物業管理企業盈利點的設計 161
第四節 物業管理企業績效管理分析 163
一、物業管理行業績效管理的特點及要求 164
二、物業管理行業績效管理現狀分析 167
三、完善物業管理行業績效管理的建議 171
第五節 物業管理企業成本的特點及管控分析 180
一、物業管理企業成本的特點 180
二、物業管理企業成本管理的現狀 182
三、完善物業管理企業成本管控的對策 183
第六節 物業管理的經濟環境分析 186
一、物業管理的經濟分析 186
二、物業管理行業亟待「第三方機構」出現 190
三、物業稅的核心是找到平衡點 194
四、2007年物業稅開征必須解決三個問題 195
五、物業管理費回歸市場是大勢所趨 198
第七節 物業管理費用收取存在的問題及對策 200
一、收費難的現狀及其原因 200
二、解決收費難的基本思路 203
三、物業服務收費矛盾糾紛的成因 205
四、物業服務收費矛盾解決的基本思路與對策 210
五、解決物業收費難完善法規是關鍵 215

第五章 物業管理招投標的發展 217
第一節 物業管理招投標機制的綜述 217
一、物業管理招投標的重要性及其意義 217
二、實施物業管理招投標所面臨的主要問題 219
三、物業管理招投標的特點及其要點 221
第二節 中國物業管理招投標方法的分析 226
一、我國物業管理三種招標方法分析 226
二、市場化的物業管理如何科學的開展招標投標 230
第三節 物業管理招投標存在的問題及對策 233
一、當前在物業管理招投標中存在的主要問題 233
二、物業管理招投標中存在問題的原因分析 234
三、實施物業管理招投標的措施 234
四、完善物業管理招投標的六點建議 237
五、物業管理招投標策略分析 241

第六章 中國主要地區物業管理的發展 243
第一節 深圳物業管理的發展 243
一、深圳物業管理的現狀 243
二、深圳物業管理模式 245
三、深圳物業管理發展的趨勢 246
四、深圳物業管理服務收費管理規定 248
五、2006年深圳物業管理行業十強排名 255
第二節 北京物業管理的發展 255
一、北京物業管理的發展綜述 255
二、北京物業管理現狀分析 256
三、北京市物業管理的收費分析 258
第三節 上海物業管理的發展 259
一、上海物業管理的總體透視 259
二、上海物業管理價格的市場化升速 267
三、「十一五」上海物業管理規劃 271
四、2010年世博會與構築「陸家嘴物業」國際知名品牌的策略 279
第四節 廣西物業管理的發展 283
一、各市有關物業管理配套規章 制度建設情況 283
二、各市物業管理現狀及行業基本情況 283
三、法規在執行過程中的難點和存在問題 285
四、各市物業管理方面熱點難點問題 286
五、物業管理發展對策 289

第三部分 中國物業管理競爭及關聯行業分析
第七章 行業重點企業分析 293
第一節 上海陸家嘴物業管理有限公司 293
一、公司簡介 293
二、公司動態 294
第二節 第一太平戴維斯 295
一、公司簡介 295
二、公司經營策略 295
第三節 北京天鴻集團 297
一、集團簡介 297
二、集團物業管理的實踐和發展 299
第四節 中海物業 303
一、公司簡介 303
二、公司動態 303
第五節 深圳市萬廈居業有限公司 304
一、公司簡介 304
二、公司動態 305
第六節 萬科物業管理有限公司 307
.......................

Ⅵ 德國什麼開始的物業管理

德國物業管理立法概況

德國系大陸法系主要國家之一。第二次世界大戰使德國城市房屋建築遭受嚴重破壞，德國經受空前的「房屋荒」的威脅，都市住宅重建成為極為迫切的問題。在此背景下，德國在比較研究、參考鄰國法律的基礎上，於1951年3月15日制定了《關於住房所有權及繼續居住權的法律》，建立了德國自己的建築物業管理制度。1956年6月27日，德國制定《第二次住宅建築法》，該法第12條對區分所有住宅的促進作用，成為物業管理制度進一步向前發展的開端。60年代，德國區分所有建築物得到了飛速發展，同時也出現了一系列問題：關於住宅所有權之讓與限制及使用限制之程度、關於管理人的任免、關於住宅所有人負擔加重的條件等。這些問題的存在，成為對1951年住宅所有權法修改的動因。1973年5月30日和1973年7月30日，德國政府對1951年住宅所有權法進行了兩次修改。其中關於停車場作為特別所有權要件的增訂，解決了實務上有關停車場登記問題，此為該國立法所獨創，對他國解決同類問題具有重要參考意義。修訂後的住宅所有權法還對有關管理人之諸事宜作出了規定，修改了關於管理人任免的有關規定等。

Ⅶ 誰知道國外如何進行小區物業管理

強烈要求:取消落後的物業公司管理小區模式，大力提倡:建立現代化小區自治物管模式。
物業公司管理小區的權大錢多，能夠搞定社會各方面的關系。而小區業主委員會權小沒錢，得不到社會各方面的支持。物業公司是企業性質是以盈利為目的的，存在強收費弱管理，服務不到位問題。經常發生收取物業費難的問題，當矛盾激化時，業主不交物業費物業就斷水、電、氣、暖，不準業主裝修材料車輛進入小區大門。甚至發生物業指使保安暴力對待業主，更嚴重的是有些物業公司涉黑惡勢力來對付業主走向了犯罪道路。因此，物業公司與業委會和業主之間存在著先天性的對抗矛盾，難以解決。
建議小區物業管理進行改革:提倡由小區業主自治管理。
現在小區所有的物業管理並不是物業公司全是自已做的，也做不了。而是要找社會各行各業專業單位和個人來做。所以，小區業委會可聘用專業物業管理人才為物管顧問，成立自已的物管團隊更換掉物業公司。
建議:在開發公司售房後的前期(3年內)小區物業管理由開發公司負責(或聘請物業公司管理)，在售房3年內(前期物管)不得收取物業費，並且要解決好開發公司建房遺留下的各種問題。3年期滿，開發公司必須申請"移交該小區物業管理"報告交給住建主管部門批准，否則停止售房。由住建主管部門通知街道、社區負責成立該小區第一屆業主委員會，並負責組織業委會委員們進行專業物管培訓教育後接收小區物業管理。街道、社區負責對該小區業主委會進行督查監管，實行小區業委會自治管理的模式。 在街道、社區指導下制定出業主委會收取物業費的標准，制定業委會委員的工資福利待遇。實行業委會全面負責小區日常管理:由業委會聘用專業物業管理顧問及工作人員，不得招聘物業管理公司單位進行全面管理。業委會在專業分類管理方面可實行招標制: 例如在安保方面聘保安公司，在清潔衛生方面聘保潔公司，在維修方面請各專業維修單位，在綠化方面請專業綠化單位。這樣的管理既專業做的好又省錢，也不存在業委會和業主與物業公司之間的矛盾。
小區在街道丶社區部門的指導下，對業委會進行定期換屆選舉。業委會要建立網路"業主自治群「，及時收集業主們的合理化建議和議建，更加有利於小區管理。業委會收取大量的物業費丶廣告費丶停車費等資金，除了用於小區業委會委員以及物業管理顧問和工作人員的工資福利待遇，用於各種物業維修費、辦公費、管理費、稅費等費用。剩餘的大量資金永遠留存在小區業委會，可用於規劃美化小區、增添設施、改善小區居住環境，也可以降低物業費收費標准，做到取之於業主用之於業主，體現小區業委會是鐵打的營盤流水的兵，讓肉爛在小區業委會大鍋里。使廣大業主們共同受益，促使業主能主動按時交納物業費。真正實現文明和諧、清潔衛生、安定困結，利國利民的"現代化小區業主自治管理"模式。
另外，關於 "去消物業公司將會造成全國700多萬物業管理人員的失業?"問題。
答案是:
700多萬各行各專業的物業管理人員將被小區自治管理的業委會轉換全部聘用了，不會造成大量物管人員失業的問題。讓黑心的物業公司老闆失業，失去了巨額利益，讓這些巨額利益永遠造福於本小區業主自已。

Ⅷ 物業在哪個國家最成熟

物業管理發源於英國，但是隨著發展，各個國家的物業管理模式各有不同。

從綜合管理來看，歐美發達國家，特別是美國、英國、法國、德國這類經濟發達國家的物業管理是最完善的

而以物業公司進行統一管理，是從日本、香港進而傳播到我國的一種集約式管理模式，這種模式最發達地區不外乎日本和香港，東南亞諸國大多也是採取類似模式