哈爾濱物業條例

㈠ 2021年哈爾濱市物業法關於控制房屋超過六個月以上收費標准

摘要 根據《住宅物業服務收費管理實施辦法》規定，房屋交付後空置半年以上的，經業主或物業使用人與物業服務企業確認後，其物業服務費按照物業服務收費標準的70%交納，合同另有約定的從其約定。因此，在與物業沒有特殊約定的情況下，房屋交付後空置半年以上的，可以只交70%的物業服務費。

㈡ 2021哈爾濱市物業收費關於交房當天開始計算物業費管理辦法

咨詢記錄 · 回答於2021-11-04

㈢ 哈爾濱市商服物業服務收費指導價格

哈爾濱市房產住宅局文件

哈價聯發〔2009〕4號

哈爾濱市物價局 哈爾濱市房產住宅局
關於印發《哈爾濱市物業服務收費暫行辦法》的通知

各區、縣（市）物價局、物業管理部門，各物業服務企業，各有關單位：
為規范我市物業服務收費行為,促進我市物業服務行業的健康發展，根據國家發展和改革委員會、建設部《物業服務收費管理辦法》、黑龍江省物價局、建設廳《黑龍江省物業服務收費管理辦法》文件精神，結合我市實際情況，制定了《哈爾濱市物業服務收費暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），經市政府同意，現印發給你們，並就有關問題通知如下，請一並認真遵照執行。
一、本辦法計費面積由使用面積轉換為建築面積，可根據各物業管理區域的具體情況實施。
二、物業費的計費單位轉換，可由使用面積的收費標准按系數1.50轉換為建築面積收費標准；如與實際情況有差別時，可通過調整浮動幅度的辦法加以解決。
三、呼蘭區、阿城區物價局和物業管理行政主管部門可根據本辦法規定，結合本區實際情況，制定當地物業服務和收費指導標准及浮動幅度，並報市物價局、市房產住宅局備案。
四、各級價格主管部門、物業管理部門要加強政策宣傳工作，為群眾、物業企業釋疑解惑，協調解決可能出現的各種問題。
五、各級價格主管部門、物業管理部門要加強物業服務收費的管理和指導，加大監督檢查工作力度，對違反《辦法》有關規定的行為，按相應法律、法規予以處罰。

附：《哈爾濱市物業服務收費暫行辦法》

二〇〇九年三月二十四日

主題詞：價格 物業收費△ 暫行辦法△ 通知
抄送：省物價監督管理局、省建設廳，市委、市人大、市政府、市政協辦公廳，市法制辦、市建委、市規劃局、市國土資源局、市公安局、市地稅局，各區、縣（市）政府。
哈爾濱市物價局辦公室
共印3000份
哈爾濱市物業服務收費暫行辦法

第一條為加強我市物業服務收費的指導，規范物業服務收費行為，保障業主和物業企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》、國家發改委《物業服務收費管理辦法》、《黑龍江省物業服務收費管理辦法》、《哈爾濱市物業管理規定》等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用於哈爾濱市區內具有物業管理資質的企業對各類物業提供社會化、專業化服務的收費行為。
第三條本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行日常運行、維修、養護，提供保潔、公共秩序維護、綠化養護等服務，向業主所收取的費用。
第四條市價格主管部門會同市房產住宅行政主管部門負責本市市區內的物業服務收費政策的制定和監督管理工作。
區價格主管部門負責本轄區內物業服務收費的監督管理。
第五條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則。物業服務企業在物業服務中應當遵守有關法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。
第六條物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅以及配套使用的電梯的物業服務收費實行政府指導價。
小區配套使用的室內停車場（位），由物業服務企業提供服務的，收取的綜合服務費，實行政府指導價。
酒店式公寓、別墅等高檔住宅和非住宅的物業服務收費實行市場調節價。
為業主個別需要提供的代辦服務和其它特約服務等收費，除政府部門有規定外，實行市場調節價。
第七條業主與物業服務企業可以採取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
實行政府指導價的物業服務收費暫採用包干制；實行市場調節價的物業服務由業主選擇實行包干制或酬金制。
包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業。其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第八條實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。
第九條物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，其中不包括中央空調和電梯運行等費用；
（三）物業管理區域清潔衛生費用;
（四）物業管理區域綠化養護費用；
（五）物業管理區域秩序維護費用；
（六）物業服務企業辦公費用；
（七）物業服務企業固定資產折舊；
（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（九）經業主同意的其他費用。
第十條物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本或物業服務支出。
第十一條實行酬金制的，物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，並每年不少於一次公布物業服務資金的收支情況。
業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。
第十二條普通住宅小區物業服務收費，由市價格主管部門會同市房產住宅行政主管部門根據物業服務等級標准和環境設施設備等因素，按照分等計價、質價相符的原則，制定本市物業服務基準價格及其浮動幅度，並定期公布。
第十三條 普通住宅小區物業服務收費的項目，根據不同服務內容分為綜合管理費、公共區域秩序維護費、公共區域保潔服務費、公共區域綠化養護費以及共用部位、共用設施設備日常運行、保養、維修費等五項。每個項目根據不同物業服務等級標准等情況，劃分為五個等級，最高為一級。
每個服務等級對應的收費標准為基準價格，在上下浮動不超過10%的幅度內，由業主大會與物業服務企業協商確定具體浮動幅度。
物業服務項目和等級按以下方式選擇：綜合管理、公共區域秩序維護、公共區域保潔服務的等級選取，由業主大會與物業服務企業根據實際需求在物業服務等級指導標准內確定；公共區域綠化養護和共用部位、共用設施設備日常運行、保養、維修服務的等級可參考環境設施設備等級指導標准選取，其所選物業服務等級標准原則上不低於小區的實際情況所對應的環境設施設備等級指導標准。
物業服務收費標准為所選取的物業服務項目和服務等級對應收費標準的總和。
第十四條非小區住宅的各項服務收費，根據不同服務內容分為房屋日常維修養護費（含綜合管理費、共用部位共用設施設備日常維修養護費）、公共區域衛生清潔和垃圾清運費、二次加壓給水費等三項（詳見附件6）。
第十五條普通住宅（小區和非小區）前期物業服務收費以及電梯、室內停車場（位）收費，由建設單位結合物業的特點，選擇服務項目、服務等級並按本辦法的規定擬定收費標准，在選聘物業服務企業前報市價格主管部門核定後，與物業服務企業在前期物業服務合同中約定。
第十六條業主大會成立後，普通住宅物業服務收費以及電梯、室內停車場（位）收費由業主大會根據《哈爾濱市普通住宅小區物業服務等級指導標准》、《哈爾濱市普通住宅小區環境設施設備等級指導標准》、《哈爾濱市非小區住宅各項服務收費的有關規定》、《哈爾濱市普通住宅電梯收費指導價格》、《哈爾濱市機動車停放服務收費暫行辦法》等協商確定具體收費標准，由業主委員會與物業服務企業在物業服務合同中約定。雙方協商不一致的，由物業管理區域所在街道辦事處組織社區居委會、物業服務企業、業主委員會等相關單位召開聯席會議，共同協商解決。
第十七條 實行市場調節價的物業服務收費，業主大會成立前，由建設單位與物業服務企業在前期物業服務合同中約定；業主大會成立後，由業主委員會經業主大會同意後與物業服務企業在物業服務合同中協商確定。
第十八條 建設單位向市價格主管部門申報普通住宅物業服務收費標准時，應當提供以下資料復印件並加蓋報送單位公章：
（一）經規劃部門批準的建設工程規劃許可證、住宅小區總平面圖；
（二）申請物業服務項目、服務等級標準的書面材料；
（三）前期物業服務方案；
（四）成本測算資料；
（五）工商營業執照；
（六）其他需要報送的資料。
第十九條前期物業服務合同生效之日至房屋買賣合同約定交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。房屋買賣合同約定交付之日的次月起發生的物業服務費用，由業主承擔。
第二十條
第二十一條已竣工但尚未出售或者因建設單位原因未按房屋買賣合同約定時間交付給物業買受人的，物業服務費用由開發建設單位全額交納。
第二十二條物業服務費用以元/月•平方米(建築面積)為計費單位，按月、季、年計收，具體計收方式由物業服務企業按照物業服務合同約定的期限向業主或使用人收取，預收期限不得超過12個月。
第二十三條業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定,逾期不交納的，應按照物業服務合同約定承擔違約責任。業主委員會應當督促其限期交納; 逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。
業主與使用人約定由使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。
物業產權發生轉移時,原業主或者物業使用人應當及時結清物業服務費用。
第二十四條物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受上述單位委託代收上述費用的，雙方應當簽訂委託協議，物業服務企業可向委託方收取代辦服務費用，但不得向業主收取手續費等額外費用。
第二十五條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意，按照規定辦理有關手續，所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第二十六條物業服務企業已接受委託實施物業服務並相應收取服務費用的，其它部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十七條對住宅小區實施物業服務過程中涉及車輛停放服務、裝修垃圾清運等收費，按市價格主管部門有關規定執行；未作規定的，由雙方協商確定，並在委託協議中約定。
第二十八條物業服務收費實行明碼標價，物業服務企業應按照國家有關規定，在物業管理區域內的醒目位置或收費地點，採取公示欄、公示牌等方式，標明服務內容及標准、基準收費標准、浮動幅度，以及實際收費標准。
第二十九條本辦法實施後，未成立業主大會的，由物業服務企業根據小區實際服務內容和原收費標准情況，選擇相近服務等級和指導價格，由社區居委會組織業主共同確定物業服務等級和指導價格並在物業管理區域內公示。業主大會成立的，可以按照本辦法第十六條規定選擇物業服務等級和指導價格。
第三十條物業管理區域內的公有住宅的租金包含綜合管理和共用部位、共用設施設備維護費用，其它服務項目的收費標准，按照同區域收費標准執行。
第三十一條違反本辦法規定的價格違法行為，由各級價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》和《物業服務收費明碼標價規定》等法律、法規和規定予以處罰。
第三十二條市價格主管部門對普通住宅物業服務成本實行監審制度，在開展成本調查時，物業服務企業應向價格主管部門如實反映情況，提供必需的帳簿、成本資料、文件以及其他資料等。
第三十三條各縣（市）政府價格主管部門會同同級房產住宅行政主管部門可參照本辦法，結合當地實際制定物業服務收費標准，並報市價格主管部門和市房產住宅行政主管部門備案。
第三十四條本辦法實施前有關規定與本辦法不符的，依照本辦法執行。
第三十五條本辦法由市價格主管部門和市房產住宅行政主管部門按各自職責負責解釋。
第三十六條本辦法自2009年4月1日起執行。原哈價經發[1998]17號和哈價聯發[1999]9號文件同時廢止。
附件：1.哈爾濱市普通住宅小區物業服務收費指導價格
2.哈爾濱市普通住宅電梯收費指導價格
3.哈爾濱市普通住宅小區物業服務等級指導標准
4.哈爾濱市普通住宅小區環境設施設備等級指導標准
5.哈爾濱市普通住宅小區物業服務人員配置等級指導標准
6.哈爾濱市非小區住宅各項服務收費的有關規定

㈣ 2014哈爾濱物業收費管理辦法全文

各區、縣（市）價格行政主管部門、物業行政主管部門、街道辦事處、各物業服務企業、各房地產開發建設單位：

為了規范物業服務行業收費行為，提高物業服務水平，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，我們制定了《哈爾濱市物業服務收費管理辦法》，經市政府同意，現印發給你們，請貫徹執行。

哈爾濱市物價監督管理局 哈爾濱市住房保障和房產管理局

2013年11月4日

哈爾濱市物業服務收費管理辦法

第一條 為了規范物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》、國家發展和改革委員會《物業服務收費管理辦法》、《哈爾濱市物業管理條例》、《哈爾濱市人民政府辦公廳關於印發<關於居民庭院環境衛生長效管理指導意見>的通知》等規定，制定本辦法。

第二條 本市市區內物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序，向業主收取費用的行為適用本辦法。

第三條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

提倡建設單位、業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業；鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務標准和收費標准通過市場競爭形成。

第四條 物業服務收費按不同物業的使用性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

住宅（不含別墅、公寓，下同）、與住宅配套使用的電梯、單體車庫、室內停車泊位及利用公共空間設置的停車泊位的物業服務收費實行政府指導價。

由建設單位專門規劃建設的，住宅區院內為居民提供三產服務的經營用物業（不含臨街門市），物業服務收費標准可按住宅物業服務收費標准適當上浮，上浮幅度原則上不高於30％。

別墅、公寓以及商場、酒店、寫字樓等其它物業服務收費實行市場調節價。

為業主個別需要提供的代辦服務和其它特約服務等收費，除政府部門有規定外，實行市場調節價。

第五條 市物業行政主管部門負責制定物業服務標准及管理政策，負責物業服務活動的監督管理工作。

市價格行政主管部門負責制定物業服務收費標准及管理政策，負責物業服務收費的監督管理工作。

區物業行政主管部門和區價格行政主管部門按照各自職責，負責轄區內物業服務標准和收費標準的日常監管工作。

街道辦事處、社區居委會在其職權范圍內協助各級物業行政主管部門和價格行政主管部門做好物業服務標准和收費標準的管理工作。

第六條 住宅物業服務內容分為基礎物業服務、級差物業服務和特有物業服務三個部分。

基礎物業服務是最基本的物業服務項目，是物業服務必須達到的服務標准。包括基礎管理、屋面日常保養維護、二次加壓供水、化糞池清掏、單元電子門維護5個服務項目。

級差物業服務是滿足基礎物業服務，根據服務項目及服務質量提供分等級的物業服務標准。包括綜合管理、公共秩序維護、共用部位共用設施設備日常運行保養維修、保潔服務、清冰雪、綠化養護6個服務項目。每個服務項目按照服務等級標准，由低到高分為一至四級。

基礎物業服務和級差物業服務構成了基本物業服務。

特有物業服務是根據建設配套及物業服務需求，為業主提供的單項物業服務。包括電梯管理、裝修管理、車輛管理、公共責任險4個服務項目。

第七條 物業服務項目、標准及服務等級由市物業行政主管部門負責制定並公布。（詳見《哈爾濱市住宅物業服務指導標准》附件1）

基本物業服務定價成本，由市價格行政主管部門測算並公布（詳見《哈爾濱市住宅物業服務定價成本標准》附件2），並根據社會經濟發展水平等因素，適時調整。

第八條 基本物業服務收費，由基本物業定價成本、利潤和法定稅金3部分構成。

基本物業服務收費標准 ＝ 基本物業定價成本（包括基礎服務成本和級差服務成本）＋利潤（政府指導價標准幅度6%—12%）＋法定稅金。

未提供的物業服務項目不得計入定價成本。

公有住房的租金包含了基礎物業服務、級差物業服務中的綜合管理及共用部位共用設施設備日常運行保養維修費用，不應重復計入公有住房物業服務定價成本。

第九條 物業服務收費以元/月·平方米（建築面積）為計費單位，按月、季、年計收，預收期限不得超過12個月。

第十條 實行政府指導價的住宅基本物業服務收費標准，需按照下列規定確定：

一、經業主大會決定，業主委員會與物業服務企業協商確定物業服務標准和物業服務收費標准。

根據物業服務特點和要求，依據《哈爾濱市住宅物業服務指導標准》，協商確定物業服務標准。

其中，所選綜合管理等級指導標准應與所選公共區域秩序維護、公共區域保潔服務等級標准相一致。

物業服務標准確定後，依據《哈爾濱市住宅物業服務定價成本標准》和本辦法第八條規定，協商確定物業服務收費標准。

《哈爾濱市住宅物業服務指導標准》未予規定的物業服務項目，物業服務內容及收費標准由雙方協商確定。

二、未成立業主大會的，由所在地街道辦事處、社區居委會組織徵求專有部分佔建築物總面積過半數的業主，且占總套數過半數的業主同意後，代表業主與物業服務企業按照前款規定協商確定物業服務標准和物業服務收費標准（下同）。

三、通過協商無法確定物業服務標准和物業服務收費標準的，由區物業行政主管部門牽頭組織區價格行政主管部門、所在地街道辦事處、業主委員會會同物業服務企業共同確定。

四、物業服務企業與業主委員會應按照確定的物業服務標准和物業服務收費標准，簽定物業服務合同。

第十一條 新建住宅的物業服務收費標准，需按照下列規定確定：

一、房屋預（銷）售前，由建設單位結合物業的特點，將設計提供的物業服務標准報請區物業行政主管部門認定，並將認定結果報請市物業行政主管部門備案；市價格行政主管部門依據市物業行政主管部門出具的備案文件，核定物業服務收費標准。

二、建設單位應當在房屋銷售現場的醒目位置，公示物業服務企業名稱、物業服務標准和收費標准等事項。

建設單位與住宅買受人簽定房屋買賣合同時，應當將前期物業服務合同作為房屋買賣合同的附件。

三、辦理住宅進戶前，由物業服務企業報請區物業行政主管部門對其實際物業服務標准進行確認，並將確認結果報請市物業行政主管部門備案；市價格行政主管部門依據市物業行政主管部門出具的備案文件，對物業服務企業的物業服務收費、室內停車場泊位物業服務費、電梯服務費等予以核定。

四、辦理住宅進戶時，物業服務企業應當依據經區物業行政主管部門確認並報請市物業行政主管部門備案的服務等級和市價格行政主管部門核定的收費標准與業主簽定物業服務合同。物業服務合同中關於收費標准執行期限的內容應當以市價格行政主管部門的核定文件為准。

第十二條 住宅辦理進戶手續的建築面積或套數其中一項超過50%或入住滿2年且辦理進戶手續的比例超過25%的，應當召開業主大會，選舉產生業主委員會，按照本辦法第十條規定，重新協商確定物業服務收費標准。

第十三條 房屋買賣合同約定交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔；已竣工但尚未售出的或因建設單位原因未按房屋買賣合同約定辦理交付手續的，其間所發生的物業服務費用，由建設單位承擔；買受人未按房屋買賣合同約定辦理房屋交接手續的，發生的物業服務費用，由買受人承擔。

第十四條 物業發生產權轉移時，業主或物業使用人應當負責結清物業費、電梯費等。產權轉移之日的當月及以前發生的物業服務費用，由物業出讓人承擔；產權轉移之日的次月起發生的物業服務費用，由物業受讓人承擔；雙方另有約定的，從其約定。

第十五條 物業服務監管實行日常考評制度，對於連續兩次考評不合格的物業服務企業，給予按級差物業服務收費標准下浮10%的處理，對於連續考評不合格的，應降低級差物業服務等級和收費標准。

第十六條 與住宅配套使用的電梯服務費用包括基礎費用和運行電費，具體收費標准依據《哈爾濱市住宅電梯收費指導標准》（附件3）確定。

第十七條 與住宅配套建設使用的單體車庫的物業服務費，按照同住宅區物業服務收費標准減半收取。

第十八條 與住宅配套建設使用的室內停車場停車泊位物業服務費，包括停車場綜合管理、保潔、保安、共用設施設備日常運行保養維修，具體收費標准依據《哈爾濱市住宅物業服務定價成本標准》（附件2特有服務中車輛管理：室內停車泊位物業服務費政府指導價標准）確定。

第十九條 經業主大會同意，在符合消防安全等規定前提下，利用物業管理區域內公共空間設置的停車泊位並收費的，所得收入扣除管理服務費用後歸全體業主所有，並按照業主大會的決定使用。具體收費標准依據《哈爾濱市住宅物業服務定價成本標准》（附件2特有服務中車輛管理：公共空間停車泊位服務費政府指導價標准）確定。

第二十條 對於有房屋裝修需求的業主或物業使用人，物業服務企業應與之簽定裝修管理協議，督促其遵守有關規定。物業企業可收取裝修管理費，用於裝修期間清運建築垃圾、電梯垂直升降及裝修管理支出，具體收費標准按照《哈爾濱市住宅物業服務定價成本標准》（附件2特有服務中裝修管理政府指導價標准）執行。

物業企業在收取裝修管理費之後，不得以任何形式收取其它與裝修有關的費用。

本辦法實施前，簽訂並履行裝修合同的，可按合同規定執行。

第二十一條 經業主大會同意，物業服務企業可以為住宅物業服務區域投保公共責任險。所需費用按照物業服務面積分攤。

第二十二條 物業服務企業應當按照《住宅物業服務與收費標准備案程序》（附件4）的規定，將物業服務項目及收費標准報區物業行政主管部門和區價格行政主管部門備案。

第二十三條 物業服務費用中的共用部位共用設施設備日常運行保養維修費、電梯費中的基礎費用應當作為業主預購物業服務的費用，獨立核算、專款專用、結轉滾存備用。

第二十四條 實行市場調節價的物業服務收費標准由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。

第二十五條 物業服務區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委託代收上述費用的，雙方應當簽訂委託協議，物業服務企業可向委託方收取代辦費用，但不得向業主或物業使用人收取額外費用。

第二十六條 物業服務企業應當在物業服務區域內醒目位置公示物業服務企業名稱、服務內容、服務標准、計費方式、收費標准、收費依據、以及96365物業服務監督舉報電話和12358價格舉報電話，接受業主的監督。

第二十七條 市價格行政主管部門對住宅物業服務成本實行定期監審制度。物業服務企業應當積極配合並如實提供相關材料，不得弄虛作假。

第二十八條 本辦法實施前，已簽訂物業服務合同或已交納當期物業服務費用的，在本辦法實施後尚未到期的，可以按照本辦法的有關規定，選擇相應物業服務等級標准並確定收費標准。

第二十九條 違反本辦法規定，涉及物業服務質量方面的事宜，由物業行政主管部門負責處理；涉及收費標准方面的事宜，由價格行政主管部門處理。

第三十條 其它性質的物業服務機構，可參照本辦法相關規定執行。

第三十一條 各縣（市）政府價格行政主管部門會同同級住房（物業）行政主管部門，可參照本辦法結合當地實際制定物業服務收費辦法。

第三十二條 本辦法自2014年1月1日起執行。《哈爾濱市物價局關於加強居民進戶收費和物業服務收費管理的通知》（哈價經發[1999]14號）、《哈爾濱市物價局<關於加強居民進戶收費和物業服務收費管理的通知>的補充通知》（哈價經發[2001]1號）、哈爾濱市物價監督管理局 哈爾濱市住房保障和房產管理局《關於進一步規范物業服務收費工作的通知》（哈價聯發[2011]17號）同時廢止。

第三十三條 本辦法涉及物業服務方面的事宜由市物業行政主管部門負責解釋；涉及收費標准方面的事宜由市價格行政主管部門負責解釋。

㈤ 哈市小區物業費收費價格表，收費高低都有哪些服務

從哈市物價監管局獲悉，日前該局與市住房保障和房產管理局聯合下發《關於進一步規范物業服務收費工作的通知》。《通知》中對哈市物業服務收費標准進
行了重新核定，其中，多層小區物業服務成本費最高為1.38元/月·平方米，高層小區為1.43元/月·平方米。物業服務費用以平方米(建築面積)·月·
元為計費單位，按月、季、年計收，預收期限不得超過12個月。收費標准現已執行，原《哈爾濱市物業服務收費暫行辦法》停止執行。

服務費按「四級五項」收

《通知》規定，物業服務費用構成包括物業服務成本、法定稅費和利潤(利潤率為5%—10%)，哈市普通住宅小區物業服務定價成本按照「四級五
項」收費，五項包括：綜合管理，公共區域秩序維護，公共區域保潔服務，公共區域綠化養護，共用部位、共用設施設備日常運行、保養、維修。每個項目根據不同
物業服務情況，劃分為四個等級標准，一級為最高標准，四級為基本服務標准。普通住宅小區和非小區住宅的物業服務收費，以及配套使用的電梯費和小區配套使用
的室內停車場(位)的綜合服務費實行政府指導價；普通住宅小區內單體車庫的物業服務收費標准按照同小區住宅標准執行，小區內其他非住宅的物業服務收費標准
按照同一小區內的住宅物業服務收費標准適當上浮，上浮幅度原則不高於20%。另外，物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造等，按照規定應當
通過專項維修資金列支的費用，不得計入物業服務成本。

收費標准雙方協商確定

據悉，普通住宅小區物業服務項目和等級標准，由業主委員會(未成立業主委員會之前由社區居委會)代表業主與物業服務企業根據物業特點和服務要求
選擇確定物業服務等級。物業服務收費標准由業主委員會代表業主與物業服務企業，根據確定的服務項目和等級標准，按照物業服務費用構成，雙方協商確認後，經
業主大會通過(或大多數業主同意)確定。雙方依據《哈爾濱市普通住宅電梯收費指導價格》確定電梯服務收費標准，依據市價格主管部門核定的室內停車場(位)
綜合服務基準收費標准和浮動幅度(浮動幅度為±10%)，確定小區配套使用的室內停車場(位)的綜合服務收費標准。

小區內道路可停機動車

據介紹，新建普通住宅小區的前期物業服務內容和等級標准，由建設單位結合物業的特點報市房產主管部門核定，新建普通住宅小區的前期物業服務收費
以及電梯費、室內停車場(位)綜合服務費等項收費標准，由建設單位結合物業的特點報市價格主管部門核定。當小區入住率達到50%以上或入住滿2年的，應當
成立業主大會，由業主大會與物業服務企業重新協商確定物業服務收費標准。《通知》要求，經業主大會同意，在不違反消防和安全等相關規定的情況下，小區內道
路或者場地可以停放機動車輛，並按規定收取停車費用，所得收入扣除管理服務費用後歸全體業主所有，並按照業主大會的決定使用。

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物業管理條例(2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布根據2007年8月26日《國務院關於修改〈物業管理條例〉的決定》修訂)第一章總則第一條為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。第二條本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。第三條國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。第四條國家鼓勵採用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。第五條國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。第二章業主及業主大會第六條房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中，享有下列權利：(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；(二)提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；(四)參加業主大會會議，行使投票權；(五)選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；(六)監督業主委員會的工作；(七)監督物業服務企業履行物業服務合同；(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；(十)法律、法規規定的其他權利。

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齊齊哈爾市人民政府令
（第2號）

《齊齊哈爾市城鎮住宅區物業管理辦法》已經二00一年一月九日市人民政府第五十八次常務會議通過，現予以發布，自二00一年一月二十日起施行。

代市長 楊信
二00一年一月二十日
齊齊哈爾市城鎮住宅區物業管理辦法
第一章 總則

第一條 為加強城鎮住宅區管理，規范物業管理服務活動，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，根據國家《城市新建住宅小區管理辦法》等有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於本市城鎮規劃區域內住宅區的物業管理活動。
第三條 本辦法所稱物業，是指已建成投入使用的各類房屋及其相配套的公用設備、設施和相關連的場地等。
本辦法所稱業主，是指物業的所有人。
本辦法所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。
本辦法所稱物業管理，是指依法設立的物業管理企業受業主和業主委員會的委託，按照合同對物業進行有償維護、修繕、管理以及提供相關服務。
第四條 凡具備條件的本市城鎮住宅區均應實行物業管理。物業管理實行業主自治管理與委託物業管理企業專業管理相結合的原則。
第五條 市房產行政主管部門（以下簡稱市房產部門）是本市物業管理工作的行政主管部門，其主要職責是：
（一）貫徹執行國家、省和本市有關住宅區物業管理的法律、法規和規章，制定本市有關住宅區物業管理的辦法和規定。
（二）對本市住宅區物業管理進行行業指導、監督與檢查。
（三）對住宅區物業管理企業進行資質審查和業務指導。
（四）對住宅區物業管理資金使用情況進行監督、檢查並負責管理維修專項資金。
（五）對住宅區物業管理人員進行培訓，發放物業崗位證。
（六）組織查處住宅區物業管理中的違法、違章行為，受理有關投訴。
縣（市）房產管理部門是其所在行政區域的住宅區物業管理工作的行政主管部門。
城建、工商、規劃、市政、公安、交通等行政主管部門應按照各自的職責，做好物業管理工作中相關工作的指導和協調。
第二章 業主大會與業主委員會

第六條 一個物業管理區域成立一個業主委員會。業主委員會是在物業管理區域內，代表全體業主以及使用人對物業實施自治管理的組織。業主委員會委員由業主大會或業主代表大會選舉產生。業主委員會應當由業主及業主代表組成。
業主委員會是業主大會和業主代表大會的執行機構。
第七條 業主大會由物業管理區域內全體業主及吸收的若干使用人組成。業主人數比較多的區域，應按比例推選業主代表，組成業主代表大會。住宅按戶推選代表；辦公、企業和商業用房以每100平方米為一個單位推選一名代表。
業主大會或業主代表大會應當有過半數業主或業主代表出席。業主大會和業主代表大會作出的決定，應當經過半數業主或者過半數業主代表通過。
業主大會或者業主代表大會應當邀請所在地派出所、居民委員會和使用人代表列席。
第八條 業主大會或者業主代表大會行使下列職權：
（一）選舉或罷免業主委員會。
（二）審議通過業主委員會章程和業主公約。
（三）聽取和審議物業管理服務報告。
（四）決定物業管理的其他重大事項。
第九條 業主委員會應當自選舉產生15日內持下列文件向市（縣）房產部門備案：
（一）業主委員會成立申請書。
（二）業主委員會成員名單。
（三）業主委員會章程。
第十條 業主委員會應當維護全體業主以及使用人的合法權益，履行下列職責：
（一）召開業主大會或業主代表大會，報告物業管理實施情況，制定業主委員會章程。
（二）選聘物業管理企業，簽訂物業管理服務合同。
（三）制定業主公約。
（四）聽取業主以及使用人的意見和建議，監督物業管理企業的服務活動。
（五）審議物業管理企業對房屋大中修或其他重大改修項目的報告，監督檢查本款前列項目費用支出情況並協助物業管理企業籌集資金。
（六）審議物業管理企業提出的物業管理服務年度計劃、財務預算和決算。
（七）配合物業管理企業監督檢查業主遵守物業管理的規章制度和履行義務情況。
（八）業主大會或業主代表大會賦予的其他職責。
第十一條 業主公約自業主大會或業主代表大會審議通過之日起生效。
業主委員會應當自業主公約生效之日起十五日內，將業主公約報所在地房產部門備案。
業主公約示範文本由市房產部門制定。
第十二條 業主大會、業主代表大會和業主委員會作出的決定，對物業管理區域內的業主、使用人具有約束力，但不得與法律、法規、規章相抵觸。
第三章 物業管理

第十三條 具備下列條件之一的住宅區，可劃定為一個物業管理區域，實行物業管理：
（一）公有住宅建築面積出售達35％以上的。
（二）新建商品住宅入住率達60％以上的。
（三） 已交付使用的物業建築面積達35％以上、不足60％，但使用期限已超過一年以上的。
單棟樓房或數量較少的住宅區，可根據實際情況成立業主小組，實行自治管理。
第十四條 從事物業管理的企業應經市房產部門物業管理資質審查批准後，持物業管理資質證書到工商行政管理機關核准登記注冊並領取營業執照，向物價部門申領收費許可證。
未取得物業管理資質證書、營業執照和收費許可證的企業，不得從事物業管理服務活動。
外地企業在本市從事物業管理服務的，應當取得本市的物業管理資質，辦理工商登記和領取收費許可證。
第十五條 物業管理范圍：
（一）房屋管理
1、維護規劃、設計的嚴肅性，禁止使用單位或個人破壞、改造房屋結構、平面布局。
2、對房屋定期進行檢查、維修，禁止在公共場地、樓房共用部位私建、亂建以及擅自鑿門開窗。
（二）環境管理
管理和保護住宅區的環境，制止亂貼亂畫、亂拋、亂堆、亂放行為和雜訊污染，做好美化環境工作。
（三）衛生管理
1、清掃住宅區的道路、綠化帶和公共場所並保持整潔。
2、及時清運垃圾，對衛生設施進行清理、保潔，保持住宅區衛生。
3、制止飼養家禽、家畜行為（經有關部門批准飼養的犬類除外）。
（四）綠化管理
1、對住宅區進行綠化，對綠化帶、園林小品以及樹木、花草等進行專業化管理養護。
2、制止破壞住宅區綠化工作行為。
（五）治安管理
1、住宅小區設巡邏隊。接受公安部門指導，建立住宅安全110報警聯網。
2、建立住宅小區安全、防護檔案。
（六）車輛管理
1、設車輛看護站，為用戶提供服務。
2、制止車輛亂停亂放。
（七）市政設施管理
對住宅區內道路、上下水管道、水井、消防等市政設施進行管理和養護。
（八）市場管理
對住宅區內的市場進行管理，防止商販場外經營和亂擺亂賣及破壞環境衛生。
（九）提供有償便民服務。
（十）對住宅區附屬配套設施實施租賃經營管理。
第十六條 物業管理企業接受委託從事物業管理服務活動，應與業主或者業主委員會簽訂物業管理合同。物業管理合同應當載明下列內容：
（一）業主委員會和物業管理企業名稱、住所。
（二）物業管理區域的范圍和管理項目。
（三）物業管理服務內容。
（四）有關物業管理服務的要求和標准。
（五）物業管理服務費用。
（六）物業管理服務期限。
（七）違約責任。
（八）合同終止和解約的約定。
（九）當事人雙方約定的其他事項。
第十七條 物業管理企業應遵守下列規定：
（一）接受房產部門的管理和業主、業主委員會的監督。
（二）在業主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、設備和公共設施的使用維護方法、要求、注意事項及法規、規章的有關規定，書面通知業主和使用人。
（三）執行物業管理服務合同。
（四）按時公布物業管理服務費用價格以及收支情況。
（五）定期聽取業主、業主委員會和使用人的意見及要求，改進管理服務工作。
第十八條 物業管理企業在接受委託期間，按規定在受委託的物業管理區域內收取下列物業管理服務費用：
（一）住宅自用部位和自用設備的維修、更新費。
（二）住宅共用部位、公共設備維修、更新費。
（三）公共設施維修、更新費。
本條第（一）項費用由業主支付，第（二）項費用由整棟住宅的業主按照各自擁有的住宅建築面積按比例承擔，第（三）項費用由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的住宅建築面積按比例承擔。
第十九條 以預付形式或委託物業管理企業收取房租的形式交付物業管理費用的，在進行物業維修、更新時，按預交款規定支付形式或者以房租提取維修費用的形式支付維修更新費用，其不足部分仍按本辦法第十八條規定的承擔形式繳納。
第二十條 按規定收取的專項維修資金應存儲到市房產部門指定的銀行，專款專用。
第二十一條 業主自管、自修的房屋、設施和場地整體或部分影響市容、危害毗連房屋安全及公共安全的，業主應及時進行維修或改造。拒不維修或改造的，業主委員會可授權物業管理企業進行維修或改造，費用由業主承擔。
第二十二條 毗連房屋、設施、場地確需維修的，有關業主不得以任何理由阻礙物業管理企業進行施工。
第二十三條 業主和使用人發現室內共用設備損壞時，有責任報修。延誤報修時間或人為造成損失的，由責任人承擔相應責任。
第二十四條 物業管理企業應當在物業管理合同終止或解除後的十日內，在房產部門的監督下，向業主委員會移交財務收據帳冊，各類物業管理帳、籍、卡以及各種資料，共有和政府所有的房屋、場地和其他財物。
第二十五條 由物業權屬單位整棟或者整單元自管的房屋，由權屬單位每年按每平方米使用面積3．5元的標准繳納環境配套維修改造費。其中，住宅房屋可委託物業管理企業收取房租，由其代管代修，產權隸屬關系不變。
第二十六條 新建住宅移交時，開發建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：
（一）住宅小區規劃圖。
（二）單體建設的結構、設備竣工圖和採暖、供氣、供水等系統圖、平面圖。
（三）各類地下設施竣工圖。
（四）其他有關資料。
物業管理企業應在兩個月內，將圖紙及資料整理完畢，不得遺失和損毀。
第二十七條 物業管理原則上通過公開招標選聘物業管理企業的方式實施。新住宅小區物業管理必須招投標，舊住宅小區可採取招投標和選聘相結合的方式。
第四章 使用與維修

第二十八條 業主、使用人應當遵守法律、法規的有關規定，按照有利於房屋、設施、場地的使用和安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、供熱、供氣、排水、通行、維修、環境衛生等方面的關系。
第二十九條 業主或者使用人裝修住宅，應當事先通知物業管理企業。其中，改變平面布局的，應經房產部門批准。
第三十條 供水、供電、供氣、供熱、電信、市政等部門在已實施物業管理的區域內進行施工，應在施工前通知物業管理企業並負責竣工後恢復原狀。緊急搶修未及通知物業管理企業的，應在事後向其補報；造成損失的，應予以賠償。
第三十一條 物業管理區內禁止下列行為：
（一）擅自改變房屋結構、外立面、內部平面布局、用途，隨意拆損門窗和私搭濫建；改動採暖、供水、排水、供氣等設施。
（二）高空丟拋雜物以及亂堆、亂倒垃圾雜物和在建築物上隨意吊掛、張貼、寫畫各種廣告。
（三）踐踏綠地，攀折樹木，折花，佔用場地、小區道路、自行車棚、停車場和其他共用設施。
（四）損壞、塗刻園林小品。
（五）機動車輛隨意進入，自行車等車輛隨意停放。
（六）堆放易燃、易爆和有放射性物質，排放易燃、有毒、有害物質。
（七）設置影響居民正常生活或不符合環保要求的飲食、服務業店（點）等。
（八）私設攤點、棚廈從事經營和其他活動。
（九）法律、法規、規章禁止的其他行為。
第三十二條 利用物業設施設置廣告等進行經營性活動的，應徵得物業管理企業的同意並辦理各項審批手續，支付設置費用。該項費用列入物業管理維修費用。
第五章 前期物業管理

第三十三條 本章所稱前期物業管理，是指使用人入住住宅後至業主委員會成立前的物業管理。
新建房屋出售單位應當在出售住宅前制定住宅使用公約，在房產部門監督下選聘物業管理企業並與之簽訂前期物業管理服務合同。合同副本報市房產部門備案。
第三十四條 新建房屋出售單位與房屋銷售人簽訂住宅買賣合同時，應將住宅使用公約、前期物業管理服務合同作為銷售合同的附件。
第三十五條 開發建設單位以及其他建設住宅的單位，不得將住宅的共用部位、設備或者公共設施（包括自行車棚以及批建公共設施場地及室內外樓梯間、廳間、走廊）的所有權、使用權單獨轉讓、轉賣。
第三十六條 動遷的無償安置住宅產權歸政府所有，由市房產部門明確產權並進行產權登記後，委託物業管理企業管理。
第三十七條 開發建設單位以及其他住宅出售單位應當按照國家和省、市規定的保修期限、保修范圍承擔住宅設備、設施的保修責任。
第三十八條 新建住宅入住前應由物業管理企業進行接管驗收。
住宅建設期間遺留的質量問題及丟失的設備由建設單位負責解決以及維修和配置。
第三十九條 前期住宅使用公約至業主大會或者業主代表大會審議通過新的業主公約生效時終止。
第四十條 公有住宅出售後的前期物業管理由公房出售前的管理單位實施。
第六章 物業經費與管理用房

第四十一條 物業管理經費的主要來源：
（一）住宅共用部位、公共設施設備維修基金。
1、商品房屋（包括經濟適用住房）購買者按購房款的2％的比例繳納的維修基金；集資建房以及以其他形式建設，的房屋的購買者按集資房款的3％繳納的維修基金（暫不收取）。
2、公房按房改政策出售後，由售房單位按售房款的25％的比例提取的共用部位、公共設備設施管理維修基金，購房者按購房款2％的比例繳納的維修基金。
（二）按有關規定收取的物業管理費用。
（三）專項委託服務收入。
（四）特約服務收入。
（五）其他合法收入。
第四十二條 按本辦法第四十一條第（一）、（二）項規定收取的維修基金由市、縣（市）物業行政主管部門代管，存儲到指定銀行，專款專用。主要用於住宅共用部位、公共設備、設施保修期滿後的大修、更新和改造。
第（二）、（三）、（四）、（五）項規定的收費項目及收取標准按省、市規定執行。
第四十三條 物業管理費用分等級收取，按物業管理企業等級和住宅小區等級劃分，由物業主管部門會同物價部門核定。物業管理企業收費項目和標准應當按物價部門規定執行並在收費地點公布，已按照本辦法規定向業主或者使用人收取物業管理服務費用的，其他任何單位和個人不得重復收取。
第四十四條 開發建設單位在移交住宅小區時，應以成本價按住宅小區建築面積0．1。％的比例提供物業管理用房，最低不得少於70平方米。
管理用房未經市房產部門批准不得改變用途。
第七章 罰則

第四十五條 違反本辦法規定，有下列行為之一的，由市房產部門予以處罰：
（一）違反本辦法第十四條第一款、第四十二條規定的，責令限期改正，可並處500元－3000元罰款。
（二）違反本辦法第十四條第二款規定的，責令停止一切經營活動，可並處2000元－5000元罰款。
（三）違反本辦法第二十五條規定的，責令限期繳納。逾期不繳的，由市房產部門申請人民法院強制執行並按年費用總額的0．5％收取滯納金。
（四）違反本辦法第二十六條規定的，責令限期移交或整理，可並處500元－1000元罰款。
（五）違反本辦法第二十九條、第三十一條正第（七）項除外）、第三十二條規定的，由市房產部門責令限期改正，恢復原狀和賠償損失，可並處500元－2000元罰款。
第四十六條 違反本辦法第三十一條第（七）項規定的，由環保部門按有關規定予以處罰。
第四十七條 違反本辦法第四十一條第（二）項、第 （三）項、第（四）項
、第（五）項，第四十三條規定的，由物價部門按有關規定予以處罰。
第四十八條 罰款應使用省財政部門印製的統一票據並按本市有關罰沒規定執行。
第四十九條 對行政處罰不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
第五十條 違反本辦法規定，情節嚴重的，依法追究刑事責任。
第五十一條 房產部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分。構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章 附則

第五十二條 本辦法由市政房產管理局負責解釋。
第五十三條 本辦法自二00一年一月二十日起實施。
發布部門：齊齊哈爾市政府 發布日期：2001年01月20日 實施日期：2001年01月20日 (地方法規)