房地產法規案例分析題

A. 房地產法案例分析 房屋抵押 急用

1、A與B的抵押合同於1月1日抵押合同成立之日起生效；A與C抵押合同於4月1日抵押合同成立之日起生效，房屋抵押未辦理抵押登記抵押權不成立。

2、從拍賣所得85萬元取50萬元充抵B銀行貨款，剩餘35萬元返還給A，C銀行未辦理抵押登記不能主張抵押權。
3、E可以要求B搬離房屋。先抵後租不適用「買賣不破租賃」規則，先抵押後租賃時B已不能要求房屋拍受人E繼續履行原租賃合同。
4、該損失應由A承擔，A在將已抵押財產出租時，就應書面告知承租人該財產已抵押的事實，未告知D該房屋已抵押，應承擔相應責任。

B. 房地產案例分析

1、有兩層關系，就工程施工而言，存在發包與承包的關系，就履行具體回拆遷事宜時存答在委託與被委託的關系。李某受工程公司委託，與王某簽署產權調換協議。
2、有效（前提需確定工程公司委託李某是否合法，符合規定）
3、夏某沒有獲得該房屋的所有權，根據我國相關產權登記法規規定，過戶時，沒有進行產權登記的產權不受法律保護，在法律上不具有排他權。產權變更無效
4、按王某當時和李某簽訂的產權調換協議處理，但前提必須明確導致產權沒有順利調換的原因是什麼，責任在哪方，按照調換協議約定的條款進行賠償。具體賠償數額按協議上約定的條款作為依據。

C. 《房地產法》案例分析題，求法律高手幫忙解答。SOS

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D. 建築法規的案例問題

一，建築公司以工期緊為由，在隱築工程隱蔽前沒有通知房地產開發公回司、監理工程師和答建設工程質量監督機構，就進行了下一道程序的施工的做法是錯誤的。
根據有關法規，未經隱蔽工程驗收或驗收不合格的項目，不得進入下道工序施工，也不得進行後續各階段的驗收。
隱蔽工程驗收按以下程序實施：
1.項目經理部向建設單位、監理單位提出隱蔽工程驗收申請，並提交隱蔽施工前和施工過程的所有技術資料。
2.建設單位、監理單位對隱蔽工程驗收申請和隱蔽工程的技術資料進行審驗，確認符合條件後，確定驗收小組、驗收時間及驗收安排。
3.建設單位、監理單位、項目經理部共同進行隱蔽工程驗收工作，並進行工程實施結果與實施過程圖文記錄資料的比對分析，做出隱蔽工程驗收記錄。
二，施工單位應無條件對存在質量缺陷的部位進行維修，直至達到交工標准。
如果施工單位拒絕維修，在甲方催告後仍拒絕進場維修，甲方可根據合同，直接委託第三方單位進場維修，費用由施工單位承擔。
其實吧，這個事都有責任，監理是干什麼吃的？當時沒有進行隱蔽工程驗收難道他們不知道？為什麼施工單位還能進行下道工序的施工？

E. 學法律的大師請進，案例分析題！

(1)乙方鋪設復合地板行為構成預期違約。
(2) 不可以，因為錯鋪地板的行為不符合我國合同法上的行為不安抗辯權的條件，並且題目中也未說明甲的每筆付款是按照裝修進度給付的還是純粹按時間。
(3) 不構成，因為地板經證實是復合地板非實木地板，說明甲有充分確信的理由相信乙是在違約，並且乙未就其違約行為向甲表示有補救的意思。由於地板至於整個房屋的裝修占重大份額，實木地板和復合地板價值相去很大，並且地板一旦鋪設好將很難再次拆分，並且拆分將會影響整體的工程進度及物的毀損，應當說房產商的行為已經構成了對主給付義務的違反，因此甲可以以先履行抗辯權停止自己的給付義務。
（4）乙的合同解除權是不成立，因為乙提出的合同解除要求未有合同法上解除合同的條件，且在乙本身存在過錯的情況下，解除合同會對對方造成重大損失的，不得解除合同.

F. 法律案例分析

摘要 案例1:

G. 求一道建築法規案例分析題`要詳細答案！

案例1某工程合同規定2007.10.30竣工，在實際施工過程中，先後因下列原因導致關鍵線路中的工程延誤93天．
（1)2007.5.10-5.19日，因設計變更等候圖紙停工10天
（2）2007.5.15-5.25日，因正常陰雨氣候影響施工質量，監理工程師下令停工11天
（3）2007.5.20-7.20日，因承包商設備故障而停工61天
（4）2007.7.15-7.25日．發生了合同規定的不可抗力事件而停工11天．
問題：1）承包商應要求工期延長索賠多少天？為什麼？
2）監理工程師應批准承包商展延工期多少天？為什麼？
3）如果業主仍要求承包商在原定的工期內竣工，監理工程師應如何處理？

答案
因設計變更等候圖紙停工10天
監理工程師下令停工11天
不可抗力事件停工11天 總計32天
以上32天可在工期中順延，在合同約定中，這屬於甲方（業主）的責任范圍；而承包商（乙方）由於自己設備故障而停工的61天，屬於乙方責任范圍，無工期順延理由。
合同規定2007.10.30竣工，承包商只能在此日期順延32天交工，否則，即為違約，應按合同約定中的處罰條款執行。
案例 2
徐某於２００２年１月８日與Ａ房地產公司簽訂了一份購房認購書。雙方約定，徐某購買Ａ房地產公司房屋一套，房價款為２３．７萬元，同時，雙方在認購條件一款中作出約定：「認購方在簽訂認購書時交納認購定金３萬元，於２００２年１月２１日至１月３０日期間，攜認購書及其他相關文件到銷售中心與賣方簽約。如認購方未在認購期限內，與賣方就認購物業一事簽訂商品房預售合同及其他相關文件，則賣方有權解除本認購書的履行，並將認購方已購物業另行處理，且認購方已交定金將不予退還。」後

徐某得知開發商沒有預售許可證後，又提出待開發商取得預售許可證後再簽訂預售合同並付首付款，被開發商拒絕。這種情況下，徐某將Ａ房產公司訴至法院，要求雙倍返還定金６萬元。

一審法院審理時認為，本案爭議焦點有三個：認購書是否有效；３萬元的性質；原告事先是否知道被告沒有預售許可證。一審法院經審理認為，商品房預售必須具有預售許可證，而Ａ房地產公司未取得預售許可證，違反了法律的強制性規定，認定認購書無效。認購書被確定無效後，定金即失去擔保效力，判決被告返還徐某定金３萬元，駁回徐某要求雙倍返還定金的訴訟請求。

徐某不服一審判決，向中級人民法院提起上訴，。二審法院經審理認為，雙方當事人簽訂的認購書約定了定金條款，符合以交付定金作為訂立主合同擔保的法律特徵，應視為有效。該認購書中約定的立約定金的生效是獨立的，在主合同之前就已成立。徐某已按認購書的規定交納了定金，故該認購書的效力自其交付定金後即已存在，且對雙方均有約束力。在執行認購書的過程中徐某並無違約行為，導致雙方不能簽訂主合同系因Ａ公司未取得商品房預售許可證，無權預售商品房。該責任應全部由Ａ公司承擔。據此，判決Ａ公司雙倍返還徐某的定金６萬元。

案例點評

簽訂預售商品房之前簽訂的認購書或訂購單，其性質有兩種：一是預約合同，即約定將來簽訂正式的商品房買賣或預售合同；二是如果認購書或訂購單具備商品房買賣合同的主要內容，並且出賣方已經按約定收取購房款的，則認購書、訂購書屬商品房買賣合同。認購書或訂購單中約定認購金或定金，雙方並無約定如未能簽訂合同，要求雙倍返還或不退定金等約定的，則認購金或定金只具有預付款的性質。如雙方未達成商品房買賣協議，定金或認購金應退還。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定，「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人」。本案中，徐某和Ａ房產公司未簽訂商品房買賣合同的原因是Ａ公司未取得預售許可證。因此，基於一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應按定金罰則處理，二審法院的判決是正確的。

案例3

黃某訴訟開發商無法辦理土地證糾紛案

原告：黃某

被告：某開發商

事件回放

黃某於２００３年３月２５日簽訂商品房買賣合同一份，約定購買某開發商商品房一套，總價４９３２５２元。黃某於２００３年３月２６日和２００３年６月２３日分兩次交清全部房款。由於該房屋是一樓，開發商將門前綠地用柵欄圍住，以總價款５７９８４元單獨賣給黃某。黃某在得知「小花園」無法辦理土地證之後要求開發商退還該款及利息２７８３元，遭開發商拒絕，無奈黃某訴至法院，一、二審法院均認為該購買「小花園」的協議不違背法律強制性規定，判決駁回訴訟請求。

案例點評

開發商認為合同不違背法律強制性規定，應認定為有效，拒絕退款的行為及一、二審的判決是錯誤的，理由如下：

一、「小花園」所佔用的土地的使用權歸該小區全體業主共有，開發商因其沒有處分權，該買賣「小花園」的協議無效。我國《物業管理條例》第二十七條規定，業主依法享有物業共用部位、共用設施設備的所有權或使用權，建設單位不得擅自處分。當開發商把自己所開發的商品房賣出之後，就不再享有該小區范圍內的任何權利了。假如開發商自己還保留部分房源供自己使用，或者還有部分尾房尚未售出，那也只能以業主的身份享有其與其他業主同等的權利，並承擔同等的義務。該「小花園」佔地實際應為全體業主所共同共有。開發商無權進行處分，依據我國《合同法》相關規定，應依法確認該合同無效。

二、該「小花園」所佔用地的成本已計入房屋單價之中，開發商不能再次出賣。

依據河南省物價局豫價房字（２００２）０７７號《關於印發〈河南省新建商品房價格行為規則〉的通知》第五條規定，作為公共用地，「小花園」所佔土地成本已計入開發商售房單價之中。換句話說，開發商在賣房款中實際已把「小花園」的成本收回，現在又單獨將「小花園」出售給業主，等於收了業主雙份的款，這顯然是違背基本的法律精神和原則的。

三、該「小花園」用地因無法辦理土地使用權證導致合同無效。

我國土地使用權的出讓、轉讓是以變更登記，也就是以取得國有土地使用證才能生效，該「小花園」用地因為規劃當中是作為小區公共綠地而無法辦理土地使用證，致使該買賣合同無法履行後，致黃某無法達到合同目的。另外，該買賣行為侵犯了其他業主的共有權，因此應認定為無效。

H. 房地產法案例分析

基本是不違法的。
這涉及到土地出讓的性質，商業用地一般50年，住宅用地一般70年。
一般來講，開發商開發商業用地，基本會改變用途的，但由於商業用地所繳納的土地出讓金高，大概是住宅用地一倍以上，地方政府基本上會支持的。而反之則不行。

I. 關於房地產法的案例分析

分析案例首先要分析法律關系：
本案存在著兩個法律關系：
（1）李甲與王專乙的房屋租賃合同法律屬關系。租賃合同屬於諾成性合同，雙方簽訂了合同，雙方的合同關系就已成立。王乙提供住房，但是李甲一直欠租，那麼李甲構成合同違約，根據法律規定，王乙可以主張違約金或者解除合同等，並可依法要求李甲支付居住期間的房租、水電費和其他合理費用，同時王乙還可以採取留置等措施維護自身的合法權益。
（2）王乙對李甲物品的侵權法律關系。王乙在李甲未將房屋騰空的情況下拆毀屋頂，致使屋內部分物品受損，那麼王乙對李甲構成了侵權。王乙所稱「按房管部門的通知修房」並不是其免責的事由，因此李甲可以據此要求王乙賠償物品損失的相關費用。
綜上所述，本案中，王乙要求李甲解除合同並支付房費、水電費等，符合法律要求。同時，李甲對王乙提出的賠償請求也應得到法律支持。在審判中，法院可以對兩個法律關系一並審理，對雙方構成的法律權利義務關系可以合並抵消，對抵消後的情況進行最後裁決。
本人看法，僅供參考。

J. 請解答建築法規案例分析題

某房地產開發公司甲在某市老城區參與舊城改造建設，投資3億元，修建一個4星級酒店，2座高檔寫字樓，6棟宿舍樓，建築周期為20個月，該項目進行了公開招標，某建築工程總公司乙中標，甲與乙簽訂工程總承包合同，雙方約定：必須保證工程質量優良，保證工期，乙可以將宿舍樓分包給其下屬分公司施工。乙為保證工程質量與工期，將6棟宿舍樓分包給施工能力強、施工整體水平高的下屬分公司丙與丁，並簽訂分包協議書。根據總包合同要求，在分包協議中對工程質量與工期進行了約定。工程根據總包合同工期要求按時開工，在實施過程中，乙保質按期完成了酒店與寫字樓的施工任務。丙在簽訂分包合同後因其資金周轉困難，隨後將工程轉交給了一個具有施工資質的施工單位，並收取10%的管理費，丁為加快進度，將其中一棟單體宿舍樓分包給沒有資質的農民施工隊。工程竣工後，甲會同有關質量監督部門對工程進行驗收，發現丁施工的宿舍存在質量問題，必須進行整改才能交付使用，給甲帶來了損失，丁以與甲沒有合同關系為由拒絕承擔責任，乙又以自己不是實際施工人為由推卸責任，甲遂以乙為第一被告、丁為第二被告向法院起訴。
試分析：請結合相關建築法規對以上案例進行分析闡述（300-500字）
（1）乙公司的分包行為是否合法？
（2）丙、丁的再分包行為如何界定？
（3）這起責任最終應該有哪些主體承擔？為什麼？
（4）結合此案例談談建築工程發包承包制度中的分包制度，需要注意哪些行為規范？

答案：
（1）不合法。丙的行為屬於非法轉包行為，丁作為分包單位，將工程再分包給沒有資質的農民施工隊，屬違法分包行為。
（2）丁施工的工程質量有問題，給甲帶來了損失，乙和丁應對工程質量問題向承擔連帶責任。因為乙作為該工程的總承包單位與丁之間是總包與分包的關系，根據《合同法》與《建築法》的規定，總包單位依法將建設工程分包給其他單位的，分包單位應當按照分包合同的約定對其分包工程的質量向總承包單位負責，總承包單位與分包單位對分包的工程質量承擔連帶責任。
（3）違法分包行為為主要有：
1）總承包單位將建設工程分包給不具備相應資質條件的單位；
2）建設工程總承包合同中未約定，又未經建設單位認可，承包單位將其承包的部分建設工程交由其它單位完成的；
3）施工總承包單位將建設工程主體結構的施工分包給其它單位的；
4）分包單位將其分包的建設工程再分包的。