深圳經濟特區房地產登記條例

❶ 在深圳辦理房屋租賃合同需要什麼證件

一、單位房屋須提交

1、 產權證明[紅線圖、《建築許可證》、購房合同等]復印件(驗原件)

2 、營業執照及有關證明文件復印件(驗原件)

3、 法定代表人證明書(原件)

4 、法定代表人身份證復印件(驗原件)

5、 委託下屬單位經營的房出租須提交房屋所有權人書面委託證明(原件)

二、私人房屋出租須提交

1、 產權證明[紅線圖、 《建築許可證》、購房合同等]復印件(驗原件)

2、 房屋所有權人身份證復印件(驗原件)

3、 屬共有權房屋，需提供共有人身份證復印件(驗原件)，共有人同意出租的書面證明原件承租方

三、單位承租須提交

1、營業執照及有關證明文件復印件(驗原件)

2 、法定代表人證明書(原件)

3、法定代表人身份證復印件(驗原件)

4、委託他人辦理登記的需提交法人代表授權證明書及委託人的身份證復印件(驗原件)

四、個人承租須提交

1、身份證復印件〈驗原件)

2、 計劃生育證明復印件(女)(驗原件)

附註：

1、己作為資產抵押的房屋出租須提交抵押權人同意出租的書面證明原件

2、未取得合法產權證明的房屋出租，須提供所有居委會以上級別的單位證明才能辦理申報(備案)登記手續

3、合同期滿或終止租賃關系，出租人需主動到租賃所辦理停租手續

(1)深圳經濟特區房地產登記條例擴展閱讀：

房屋租賃合同是指住房出租人和承租人在租賃住房時簽訂的、用來明確雙方權利和義務的協議。作為住房的承租人，既要清楚自己的權利，也應了解自己的義務。具體來說，房屋租賃合同應包括以下條款：

1、雙方當事人的情況

合同中應寫明出租人和承租人的姓名及住址等個人情況。

2、住房具體情況住房的具體位置，寫明住房的確切位置，如位於某路某號某室；住房面積；住房裝修情況，簡要說明住房的牆壁、門窗、地板、天花板、廚房和衛生間的裝修情況；配備設施和設備，簡要列舉住房內出租人為承租人准備的傢具、家用電器、廚房設備和衛生間設備等；住房的產權及產權人，寫明這套住房為何種產權，產權人是誰，出租人與產權人的關系及是否得到產權人的委託出租住房。

3、住房用途主要說明以下兩點：住房是用於承租人自住、承租人一家居住、還是允許承租人或其家庭與其他人合住；住房是僅能用於居住，還是同時可以有其他用途，如辦公等。

4、租賃期限

由於承租人不希望頻繁搬家，而出租人也不希望在短時間內又要尋找新的房客，雙方都需要有一段比較穩定的時間，所以需要在合同中約定一個期限。在這個期限內，如果沒有特殊情況，出租人不得收回住房，承租人也不得放棄這一住房而租賃別的住房。期限到了之後，承租人將住房退還給出租人。如果承租人要繼續租賃這套住房，則要提前通知出租人。經協商，出租人同意後，承租人可繼續租賃這套住房。如承租人要搬走，但是沒有找到合適的新住處，出租人應酌情延長租賃期限。

參考資料來源：網路：租房合同

❷ 求一篇關於房產局權利歸屬的報告

房地產知識庫-產權登記類知識

172、什麼叫房地產登記？

答：房地產登記，是指由法律規定的機構將申請人的房地產權利登記於政府特定的簿冊上，並頒發房地產權利證書的一種法律制度。它是加強房地產管理、保障房地產當事人合法權益的一項基本制度。

173、房地產登記主要記載哪些內容？

答：房地產登記的內容包括土地使用權及地上建築物的所有權與他項權利的登記，包括對房地產權利人、房地產權利性質、房地產權利來源、取得時間、變化情況和房地產的面積、結構、用途、價值、登記、坐標、形狀等進行專門的記載。

174、房地產登記發證工作由哪個部門負責，如何受理？

答：根據《深圳經濟特區房地產登記條例》的規定，深圳市房地產主管部門即深圳市規劃與國土資源局是特區房地產登記機關。登記發證工作具體由該局房地產業管理處及屬下各分局房地產登記科負責，登記申請文件由各分局的產權辦文窗口按規定進行受理。

175、有哪些情形的房地產不予或暫緩登記？

答：有下列情形之一的，登記機關可作出暫緩登記的決定：(一)產權糾紛尚未解決的；(二)涉及違法用地、違章建築事項，未經處理或正在處理之中的；(三)受理申請後發現申請文件需要修正或補正的；(四)發生《深圳經濟特區房地產登記條例》第二十條第一款(二)、(三)、(四)、(五)項情形而需暫緩登記的(即房地產權利受到司法機關或市政府沒收、查封等限制的)；(五)法律、法規、市政府規章規定應暫緩登記的其它事由。

176、房地產轉讓時，同時轉讓的有哪些權益？

答：根據《深圳經濟特區房地產轉讓條例》的規定，房地產轉讓時，轉讓人對同宗土地上的道路、綠地、休憩地、空餘地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天台或其他公用設施所擁有的權益同時轉移；房地產首次轉讓合同對停車場、廣告權益沒有特別約定的，停車場、廣告權益隨房地產同時轉移；有特別約定的，經房地產登記機關初始登記，由登記的權利人擁有。

177、怎樣申請房地產登記？

答：申請房地產登記，應當按照《深圳經濟特區房地產登記條例》規定的時間向房地產所在地規劃國土分局提交申請書及有關文件，經審查，申請人的申請符合規定的，登記機關應在規定時間內核准登記，並發給房地產權利證書。

178、房地產的登記種類有哪些，辦文時間需多少天？

答：房地產登記種類分為初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記和其它登記。其中初始登記辦文時間為90天，轉移登記辦文時間為30天，抵押登記15天，變更登記辦文時間30天。

179、房地產登記的權利人名稱是如何確定的？

答：房地產登記的權利人名稱根據如下辦法確定：(1)企業法人，為該企業法人工商登記時的法定名稱；(2)國家機關、事業單位，為該機關、單位的法定名稱或政府確認的名稱；(3)非法人組織，為該組織依法登記的名稱或政府批準的名稱；(4)個人，為合法身份證明上的姓名；(5)共有人，為各權利人的名稱或姓名。

180、申請房地產登記，可否委託他人辦理？

答：申請房地產登記，申請人可以委託他人代理。由代理人辦理申請的，應向登記機關提交經公證的委託書。

181、哪些房地產登記需由有關當事人共同申請？

答：根據《深圳經濟特區房地產登記條例》規定，房地產的買賣、抵押、分割、交換、贈與等房地產登記由有關當事人共同申請。

182、哪些房地產登記可由當事人單獨申請？

答：下列情形的房地產登記，當事人可以單獨申請：(1)土地使用權或建築物、附著物所有權的初始登記；(2)因繼承或遺贈取得房地產的轉移登記；(3)因人民法院已經發生法律效力的判決、裁定和調解而取得房地產權利的有關登記；(4)變更登記；(5)因土地使用年期屆滿的注銷登記；(6)因房地產權利證書滅失、破損而重新申領、換領房地產證書等其他登記。

183、法律規定共同申請，一方當事人不配合，另一當事人該怎麼辦？

答：根據《深圳經濟特區房地產登記條例》的規定，應由當事人共同申請登記的，一方申請，另一方不申請或雖申請但不提供登記文件的，登記機關可責成不申請登記或不提供登記文件的一方限期辦理登記手續。限期內仍不辦理的，可處以一千元以上五千元以下罰款。登記機關經審查認為符合登記條件，可逕為登記。

184、採取欺騙手段騙取房地產登記的，應承擔什麼責任？

答：根據《深圳經濟特區房地產登記條例》的規定，利用欺騙手段獲得核准登記的，由登記機關撤消核准登記，沒收其非法所得，並處以非法所得一倍以下的罰款。情節嚴重構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任，造成他人損失的，應負賠償責任。

185、什麼情況下登記機關可以決定撤銷全部或部分核准登記事項？

答：有下列情形之一的，登記機關可以決定撤銷全部或部份核准登記事項：(一)當事人對房地產不擁有合法權利的；(二)當事人在申請登記時隱瞞真實情況或偽造有關證件、文件，採取欺騙手段獲准登記的；(三)登記機關審查有疏忽，核准登記不當的。

186、房地產登記中，土地的使用年期是怎樣確定的？

答：1988年1月3日之前政府無償劃拔用地仍按原規定執行，即：(1)住宅50年；(2)教育、科技、醫療衛生、市政、公共建築、交通、特殊用地50年；(3)工業、倉儲30年；(4)商業、金融業用地20年；(5)種植、畜牧、養殖業用地20年。

1988年1月3日之後、凡通過有償方式與國土局簽訂了《土地使用權出讓合同書》的土地，其土地使用最高年期按國家規定執行。即：（1）居住用地70年；（2）工業用地50年；（3）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；（4）商業、旅遊、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。

187、什麼叫「確權」？

答：確權就是房地產登記機關對房地產權利的確認。即是依照法律、政策的規定，經過房地產申報、權屬調查、地籍勘丈、審核批准、登記注冊、發放權利證書等登記規定程序，確認某一房地產權利歸屬的過程。

188、《房地產證》主要記載哪些內容？

答：現在所發的《房地產證》，主要記載業主所購房地產的房產與土地的有關內容。如權利人名稱、身份證號；土地的權屬來源、宗地號、土地等級、用途、使用年限；房地產的名稱、棟號、房號、建築面積、建購價款等。

189、未成年人是否可以作為權利人辦理《房地產證》？

答：未成年人可以作為權利人辦理《房地產證》，但辦理時須提交其監護關系證明和監護人身份證明，並在《房地產證》上備注其法定監護人姓名。由於未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產時必須符合有關法律規定。

190、什麼叫房地產初始登記？

答：房地產初始登記是指對未經登記機關確認其房地產權利，領取房地產權利證書的土地使用權及其建築物、附著物的所有權進行的第一次登記。

191、哪些情況應申請初始登記？

答：（1）通過行政劃撥或出讓手續取得土地的，應在完成用地手續後三十日內申請土地使用權初始登記；（2）在取得土地使用權的土地上建造房地產和建築物、附著物的，自取得建築物、附著物竣工證明之日起六十日內應申請房地產初始登記。已辦理初始登記的房地產增加面積的，增加部分應在竣工後六十日申請初始登記。

192、如何查證《房地產證》的真實性？

答：可通過以下兩種方法進行查證：（1）拿《房地產證》到市規劃與國土資源局產權檔案室（深南中路檔案大廈10樓）查詢，看是否已有登記記錄，《房地產證》號、房地產坐落位置是否屬實；（2）注意識別《房地產證》上所蓋印章的真偽。自我市發放《房地產證》以來，共使用過以下幾種印章：「深圳市人民政府房地產證專用章」（1989年10月20日前）；「深圳市房地產權登記處」印章（1989年10月21日—1991年8月16日）；「深圳市房地產權管理處」印章（1991年8月17日—1992年1月20日）；「深圳市房地產權管理處」鋼印及「深圳市規劃國土局房地產證專用章」。要注意印章的使用日期及字體。

❸ 深圳經濟特區商事登記若干規定的內容解讀

根據《深圳經濟特區商事登記若干規定》、《珠海經濟特區商事登記條例》，此次深圳、珠海經濟特區商事登記改革的內容非常豐富，本文摘取改革的主要內容並予以解讀。
一、明確商事登記、商事主體等基本概念。兩個特區商事登記立法均明確規定，商事登記，是指申請人向商事登記機關提出申請，由商事登記機關將商事主體的設立、變更或者注銷事項登記於商事登記簿予以公示的行為。商事主體，是指經依法登記，以營利為目的從事經營活動的自然人、法人和其他經濟組織。珠海特區立法則進一步明確商事主體包括個體工商戶、個人獨資企業、合夥企業、公司、企業分支機構等。
【解讀】現行國家層面的法律、行政法規和部門規章以及司法解釋中，都沒有關於商事主體或商事登記的概念，商事登記的定義體現了其「審批許可」向「核准登記」的轉變傾向，商事主體的定義則明確了「以營利為目的從事經營活動」 來抽象概括商事主體的本質，這在我國商事登記立法中尚屬首次，具有重要的意義。
二、明確商事登記機關對申請人提交的材料進行形式審查，申請人應當對其提交的材料內容的真實性負責。
【解讀】長期以來，我國商事登記實行「折中審查」模式，即「形式審查為主。實質審查為輔」。但在登記實踐中，受現實條件制約，對實質審查的邊界難以把握，造成實質審查的自由裁量權較大，既增加了申請人負擔，同時在當前尚不完善的追責制度下，登記機關也承擔著權責不對等的執法風險問題。明確商事登記的形式審查原則，有利於提高經濟效率、減少登記申請人的成本，有利於登記機關在職權能力范圍內履行審查職責，也有利於樹立商事主體的自身信用意識，加強信用體系建設和事後的監管。
三、明確商事登記的具體辦理時限。
深圳特區立法規定：申請材料不齊全或者不符合法定形式的，商事登記機關應當自收到材料之日起一個工作日內一次性告知申請人需要補正的材料，並說明要求。申請材料齊全，符合法定形式的，商事登記機關應當受理，並自受理之日起三個工作日內予以登記並頒發營業執照。商事登記機關在三個工作日內不能完成登記的，經商事登記機關負責人批准，可以延長三個工作日。
珠海特區立法法規定：申請材料不齊全或者不符合法定形式的，商事登記機關應當當場一次性告知申請人需要補正的材料，並說明要求；申請材料齊全，符合法定形式的，應當受理，並自受理之日起在一個工作日內予以登記；一個工作日內不能完成登記的，經商事登記機關負責人批准，可以延長三個工作日。
深圳和珠海均明確商事登記機關辦理商事登記，不收取登記費用。
【解讀】通過立法進一步縮短辦照時限，使申請人辦事有了良好的心理預期，是服務型政府建設的具體表現，有利於營造法制化國際化的營商環境。
四、明確商事主體的經營范圍由章程、協議、申請書等確定。
商事登記機關應當參照國民經濟行業分類標准制定經營范圍分類目錄，為申請者提供指引。改革後的營業執照不再記載企業的經營范圍，但社會可以通過商事主體公示信息予以查詢。
【解讀】長期以來，經營范圍的問題一直困擾著企業及企業登記機關。一方面，企業和登記機關均需要花費大量的成本來明確經營范圍；另一方面，隨著經濟社會的迅速發展，交易活動愈加頻繁，新興行業和新型業態層出不窮，現行國民經濟行業分類不能滿足形勢發展要求，企業經營范圍的核定也就成為了一個難題。根據深圳、珠海經濟特區商事登記立法，商事主體的經營范圍不再作為登記事項（改為備案事項），將確定經營范圍的權利交回給了企業，體現了商事登記從「審批許可」向「核准登記」的轉變，以及「有限政府」的轉變。通過經營范圍的改革，進一步釐清政府與市場的關系，引導商事主體自主經營、誠信經營，營造誠實守信的營商環境。改革後的營業執照不再記載企業的經營范圍，但社會公眾可以通過政府信息公示平台查詢。
五、明確有限公司實行注冊資本認繳制度。申請人申請有限責任公司設立登記時，商事登記機關登記其全體股東認繳的注冊資本總額，無需登記實收資本，申請人無需提交驗資證明文件。
【解讀】現行企業注冊資本制度設計，存在一些與市場經濟發展不相適應的地方，如驗資手續繁瑣，期限過長，增加了企業設立的成本；現行規定允許股東可以用實物、知識產權、土地使用權、股權、債權等出資，但由於公司尚未成立，設立之初無法完成過戶轉讓手續，公司的首期出資實際僅限於貨幣出資，限制了知識產權、非專利技術、股權、債權等社會資源的合理有效利用；貨幣出資比例等限制不盡符合公司經營的實際；一些驗資機構出於逐利目的，與投資人串通，以墊資的方式驗資，或出具虛假驗資報告等，滋生大量「兩虛一逃」（虛報注冊資本、虛假出資和抽逃出資）違法行為。現行注冊資本制度設計預期與經濟快速發展實際存在一定差距，不能真實反映企業的資產實力，對企業乃至經濟發展產生了一定的制約，也帶來了影響社會信用和市場經濟秩序的制度性問題。探索注冊資本登記認繳制度改革，有助於積極破解注冊資本存在的「玻璃門」等難題，降低企業進入市場成本，進一步提高行政效率，疏導「兩虛一逃」等違法違規行為，為企業發展、社會信用建設提供新的動力。
六、明確住所（經營場所）的改革。深圳商事登記特區立法提出：商事主體設立分支機構的，分支機構經營場所與商事主體住所不一致且在特區內跨區的，商事主體應當辦理分支機構登記；分支機構經營場所和商事主體住所不一致但在特區內不跨區的，商事主體應當選擇辦理分支機構登記或者將分支機構經營場所信息登記於其隸屬的商事主體營業執照內。
珠海商事登記特區立法提出：商事主體的經營場所是其從事經營活動的營業場所，經營場所可以與住所不一致。經營場所和住所不一致的，可以辦理分支機構登記，也可以向商事登記機關申請備案。在珠海經濟特區的辦公區域內，經市人民政府相關部門出具住所使用證明的，同一地址可以作為多家商事主體的住所。
【解讀】住所和經營場所問題也是以往企業登記的難題。現行登記規定對於場所（住所、經營場所）的要求較為嚴格（按照國家工商總局以往規定，住所證明為：自有房產提交房屋產權證復印件；租賃房屋提交租賃協議復印件以及出租方的房屋產權證復印件。有關房屋未取得房屋產權證的，屬城鎮房屋的，提交房地產管理部門的證明或者竣工驗收證明、購房合同及房屋銷售許可證復印件；屬非城鎮房屋的，提交當地政府規定的相關證明），由此帶來場地資源利用效率低下等問題，增加了創業投資成本。一些經營者由於住所問題無法辦理工商登記，也帶來了無照經營等突出問題。深圳、珠海的商事改革進一步放寬了企業登記的場所條件，在「一址多照」、「一照多址」方面的積極探索等，有助於解決當前場地登記面臨的實際問題，對於創業就業、中小微企業發展等具有很強的現實意義。
七、明確商事登記推行網上申報、受理、審查、發照和存檔。電子檔案、電子營業執照與紙質形式具有同等法律效力。
【解讀】隨著科技的發展，計算機技術和網路技術在企業登記中已被廣泛使用，電子化已成為商事登記未來的發展趨勢。為了適應這種發展，廣東省一早就開始了網上登記注冊的探索。如2009年推行「網上登記注冊大廳」，網上預審通過後，申請人帶齊需提交的申請材料到登記機關注冊大廳提交申請並優先辦理。推行「網上申請、雙向快遞」登記服務，通過快遞方式使企業足不出戶即可辦理工商登記。上述改革主要集中在網上預審，對全流程網上登記，基於國家法律法規對電子執照、行政許可中的電子簽名效力等規定的缺乏，則一直未有進展。此次深圳、珠海的商事登記特區立法均明確規定了電子執照、電子檔案的效力，從特區立法上對全流程登記注冊電子化予以了保障，有利於推進這項企業登記注冊方式的顛覆性變革和重要創新，或將引發行政許可網上申請和審批的新一輪改革熱潮。
八、明確改革企業監管方式。根據兩個特區商事登記立法，均規定實行商事主體年度報告制度和經營異常名錄制度。其中，年度報告制度為：商事主體應當按照本規定向商事登記機關提交年度報告，無需進行年度檢驗。年度報告包括商事主體的登記事項、備案事項、注冊資本實繳情況、年度資產負債表和損益表。經營異常名錄制度為：商事主體有下列情形之一的，由商事登記機關將其從商事登記簿中移出，載入經營異常名錄，並納入信用監管體系：（一）不按時提交年度報告的；（二）通過登記的住所或者經營場所無法聯系的。商事登記機關在作出載入經營異常名錄決定之前，應當通過本規定第三十五條規定的信息平台告知商事主體作出載入經營異常名錄決定的事實、理由及依據，並告知其依法享有的權利。對商事主體載入經營異常名錄負有個人責任的投資人、負責人、董事、監事、高級管理人員的信息納入信用監管體系。
【解讀】實際上，企業提交年報的改革取代了此前年審的做法，除名制度則完善了此前的吊銷營業執照制度。年報制度改革，一方面簡化了提交材料，如審計報告、財務報表等；一方面減少了辦事環節，更真實地反映企業的實際經營情況；並且使得商事主體從被檢查變為自願提交報告，體現了商事主體自治的轉變。除名制度主要是改革企業退出，過去是逾期年審直接吊銷營業執照，現在改為年報逾期後除名，增加了信息公示環節，發揮信用懲戒作用，同時對企業確因疏忽等原因給予救濟幫助，進一步完善了商事主體退出機制。
九、明確商事登記機關和行政許可審批部門監管職責。
【解讀】通過特區立法進一步明確商事登記機關和行政許可審批部門之間的監管責任，按照「誰審批誰監管」的原則，劃分監管責任，切實解決此前「重准入輕監管」而產生的各部門間職責不清、監管錯位缺位等問題，提升了部門的整體監管效能，有助於加快行政審批制度改革和政府職能轉變步伐。
十、明確建設商事主體登記許可及信用信息公示平台。兩個特區商事登記立法均提出，由市政府建立統一的商事主體登記及許可審批信用信息公示平台（簡稱信息平台），用於發布商事登記、許可審批事項及其監管信息，實現信息互通。
【解讀】建設商事主體登記許可及信用信息公示平台是商事登記改革的重要支撐，有助於改革的順利推進，有利於加強社會監管和部門監管，也有利於強化企業信用體系和社會信用體系建設。
關於商事登記改革營業執照的具體問答
按照《深圳經濟特區商事登記若干規定》、《珠海經濟特區商事登記條例》（以下分別簡稱《若干規定》、《登記條例》），深圳市、珠海市在全面推進商事登記改革的同時，依照國家工商總局下發的《工商總局關於同意廣東省商事登記營業執照改革方案的批復》（工商企字〔2013〕36號，以下簡稱《批復》），試行商事登記改革後的營業執照。這也是深圳、珠海商事登記改革試點的一大亮點，是商事登記改革成果的具體體現。
一、深圳、珠海商事登記營業執照改革的意義。
一是體現了行政審批制度改革的原則和宗旨。營業執照樣式改革後，原則上只記載與商事主體資格相關的必要事項，不再記載商事主體的經營范圍、注冊資本（金）、實收資本等，體現了企業登記注冊從「審批許可」向「核准登記」的轉變，以及「有限政府」的轉變；也體現了改革進一步釐清政府與市場的關系，賦予商事主體更大信任的決心。
二是適應經濟形勢發展要求。據統計，目前使用的各類營業執照（登記證）達18種，種類繁多、記載事項設置不一、規格也不盡一致，且每類營業執照均對應特定的申請表格等，無論是對申請人還是企業登記機關，都造成不同程度的困擾，也增加了辦事成本和行政成本。精簡營業執照種類，統一規范營業執照記載事項，是新形勢下營業執照發展的客觀要求。同時，隨著營業執照記載事項的相應精簡，了解商事主體基本信息的渠道不再主要依賴營業執照，而是通過查詢商事主體公示信息的方式，符合現代經濟社會信息化發展的趨勢。
三是有助於強化企業信用體系建設，加強社會監管和部門監管。營業執照作為商事主體的資格憑證，具有重要的對外宣示性功能，是商事登記改革的重要載體。改革後營業執照不再記載經營范圍和注冊資本等，有利於引導商事主體自主經營、誠信經營，營造誠實守信的營商環境。同時，在營業執照上設置「重要提示」欄，有利於改革的平穩銜接，引導市場交易各方通過開放的信息平台查詢商事主體有關信息，強化社會監管和職能部門的監管。同時，改革體現了商事登記改革的理念，引導社會公眾正確理解商事登記的實質。
二、為什麼在深圳、珠海進行營業執照樣式的改革？
根據《若干規定》和《登記條例》，商事登記改革後，營業執照記載的事項與之前發生了較大變化。而《公司登記管理條例》等規定，營業執照正本、副本樣式由國家工商總局統一制定。為積極穩妥推進我省商事登記改革，在充分徵求我省商事登記改革試點地區意見的基礎上，廣東省工商局向國家工商總局報送了《廣東省商事登記營業執照改革方案》，提出依據特區立法先行在深圳、珠海市試行改革後的營業執照。2月20日，國家工商總局下發《批復》，原則同意廣東省商事登記營業執照改革方案，在深圳市、珠海市試行改革後的營業執照。
三、改革後的營業執照是什麼樣的？
改革後的營業執照分為四大類：
一是《企業法人營業執照》。適用於公司及非公司企業法人。記載：名稱、企業類型、住所、法定代表人、成立日期。
二是《非法人企業營業執照》。適用於個人獨資企業、合夥企業、中外合作非法人企業。記載：名稱、企業類型、經營場所、投資人或執行事務合夥人（個人獨資企業或中外合作非法人企業為投資人，合夥企業為執行事務合夥人）、成立日期。
三是《分支機構營業執照》。適用於分公司及非公司企業法人分支機構、個人獨資企業分支機構、合夥企業分支機構、外國（地區）企業在中國境內從事生產經營活動、外國（地區）公司分公司。記載：名稱、企業類型、經營場所、負責人、成立日期。
四是《個體工商戶營業執照》。適用於個體工商戶。記載：名稱、經營場所、經營者、成立日期。
改革後的營業執照均設置「重要提示」欄，顯示商事主體經營范圍、注冊資本、信息查詢（包括出資情況、營業期限、許可審批項目、年報及其他監管信息等事項的查詢）等重要提示內容。
改革後的營業執照樣式附後。
四、改革後的營業執照是怎麼個換發程序？
《若干規定》、《登記條例》均規定，自2013年3月1日起一年內，本地區的商事主體應向原登記機關申請換領商事主體營業執照。除主動申請外，商事主體在辦理各類變更登記業務及年檢時，可一並辦理新營業執照的換發。
五、為什麼保留3類營業執照、登記證樣式不變？
主要是從這些主體、組織類型的特殊性考慮，保留現有樣式不變。一是農民專業合作社（包括分支機構）。因農民專業合作社是在農村家庭承包經營基礎上，同類農產品的生產經營者或者同類農業生產經營服務的提供者、利用者，自願聯合、民主管理的互助性經濟組織。以其成員為主要服務對象，提供農業生產資料的購買，農產品的銷售、加工、運輸、貯藏以及與農業生產經營有關的技術、信息等服務。這種主體較為特殊，與企業和個體工商戶有較大區別。二是外國（地區）企業常駐代表機構，該機構此前一直核發的是《登記證》，且不從事經營活動，僅從事聯絡業務。三是企業集團，企業集團是一種企業聯合體，不具備企業法人資格，不得以企業集團名義從事經營活動，對其核發《企業集團登記證》。考慮到上述三類主體的特殊性，因此均不列入商事登記營業執照改革的范疇。
六、改革營業執照後，企業使用新版營業執照在其他地區會不會出現一些障礙？
商事登記改革仍然一個不斷探索的過程，特別是商事登記營業執照樣式改革在深圳、珠海先行先試，會存在與全國其他地區不同步的問題。基於此，我們做了如下努力：
一是在改革後的營業執照設計上，盡量與原營業執照保持相同的痕跡。如在顯著圖像標識上，營業執照的正上方印有中華人民共和國國徽圖案。同時，營業執照右下方統一印「中華人民共和國國家工商行政管理總局監制」字樣。
二是在營業執照的真偽辨別上採取了相應的措施。改革後的營業執照採用防偽底紋設計，編制防偽條形碼。營業執照左下方統一設置「重要提示」欄，顯示商事主體信息查詢的方式方法，社會可以通過相應的網址查詢。
三是盡可能加強對營業執照改革的宣傳。國家工商總局下發《批復》，並將改革後的營業執照樣式抄送各省、自治區、直轄市工商行政管理局。同時，省局在全省工商系統轉發總局《批復》及新版營業執照。並且，利用多種渠道加強對營業執照改革的宣傳力度，營造良好的社會氛圍。

❹ 最高法院2013民提字第94號

深圳市福田區南天一花園業主委員會訴訟房屋侵權糾紛再審案民事判決書最高人民法院（2013）民提字第94號
深圳市福田區南天一花園業主委員會與深圳市城市建設開發（集團）公司等房屋侵權糾紛再審民事判決書
中華人民共和國最高人民法院
民事判決書
（2013）民提字第94號
再審申請人（一審原告、二審上訴人）：深圳市福田區南天一花園業主委員會，住所地廣東省深圳市福田區百花三路南天大廈二幢1單元首層。
負責人：范國振，該委員會主任。
委託代理人：吳耀鴻，廣東金圳律師事務所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：深圳市城市建設開發（集團）公司，住所地廣東省深圳市羅湖區紅嶺南路金華街一號。
法定代表人：方一兵，該公司董事長。
委託代理人：劉長森，北京市京都（深圳）律師事務所律師。
委託代理人：楊洲，北京市京都（深圳）律師事務所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：深圳市城建監理有限公司，住所地廣東省深圳市福田區園嶺園中花園D座三樓。
法定代表人：梁躍東，該公司董事長。
委託代理人：畢秀林，深圳市城市建設開發（集團）公司職員。
委託代理人：徐仲南，深圳市城市建設開發（集團）公司職員。
一審被告、二審被上訴人：深圳市城建物業管理有限公司，住所地廣東省深圳市福田區深南中路統建辦公樓1棟15層。
法定代表人：王黎，該公司董事長。
委託代理人：董江，深圳市城市建設開發（集團）公司職員。

再審申請人深圳市福田區南天一花園業主委員會（以下簡稱南天一花園業委會）與被申請人深圳市城市建設開發（集團）公司（以下簡稱深圳城建公司），深圳市城建監理有限公司（以下簡稱深圳城建監理公司）及一審被告、二審被上訴人深圳市城建物業管理有限公司（以下簡稱深圳城建物業公司）房屋侵權糾紛一案，廣東省高級人民法院於2011年7月6日作出（2010）粵高法民一終字第114號民事判決。南天一花園業委會不服，向本院申請再審。本院於2013年1月10日作出（2012）民申字第1281號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，於2013年7月11日開庭進行了審理。南天一花園業委會的負責人范國振、委託代理人吳耀鴻，深圳城建公司的委託代理人劉長森、楊洲，深圳城建監理公司的委託代理人畢秀林、徐仲南，深圳城建物業公司的委託代理人董江到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
2002年11月11日，南天一花園業委會以深圳城建公司、深圳城建監理公司、深圳城建物業公司為被告，向廣東省深圳市中級人民法院（以下簡稱深圳中院）提起本案訴訟，深圳中院以南天一花園業委會不擁有本案所涉房地產產權，與本案沒有直接利害關系為由，於2003年3月31日作出（2003）深中法民五初字第51號民事裁定，駁回南天一花園業委會的起訴。南天一花園業委會不服上述裁定，上訴至廣東省高級人民法院（以下簡稱廣東高院）。廣東高院於2003年12月23日作出（2003）粵高法立民終字第180號民事裁定，撤銷深圳中院的上述裁定，指令深圳中院對本案進行審理。深圳中院審理後，於2004年10月20日作出（2003）深中法民五初字第51號民事判決，駁回南天一花園業委會的訴訟請求。南天一花園業委會不服，上訴至廣東高院。廣東高院於2006年12月30日作出（2006）粵高法民一終字第12號民事裁定，撤銷一審判決，將本案發回深圳中院重審。
南天一花園業委會訴稱，南天一花園是深圳城建公司於80年代末開發的商品房住宅小區，小區內主建築物為三棟18層住宅樓（下稱南天大廈），所有大廈底層均規劃設計為公共開放空間（下稱架空層），凈空為4.5米。另小區內還規劃有兩棟小樓，作為三棟大廈的公用配套設施，面積為937平方米，《深圳市白沙嶺片區法定圖則》（以下簡稱《法定圖則》）確定其用途為居委會和社區管理用房。上述小區共有商品房1140套，深圳城建公司自1988年開始對外預售，現已全部入住。根據法律規定，深圳城建公司轉讓上述房地產後，小區紅線范圍內的土地使用權、房屋及其公用配套設施的產權轉歸全體業主享有。但深圳城建公司自1995年8月14日至今擅自改變公共開放空間的設計功能，將各棟大廈底層違章改建成商業鋪位，委託其下屬子公司深圳城建物業公司對外出租，從中牟取利益。同時，深圳城建公司自1995年8月14日至2000年3月13日私自將兩棟配套小樓對外出租並收取租金，2000年3月14日深圳城建公司又將上述小樓私自委託其下屬公司深圳城建監理公司對外出租，並由深圳城建物業公司收取租金。深圳城建公司、深圳城建物業公司和深圳城建監理公司的行為嚴重侵害了南天一花園全體業主的權利，故起訴請求：1、深圳城建公司、深圳城建物業公司停止侵權，拆除南天一花園三棟大廈底層的違章建築，恢復底層為公共開放空間，並賠償損失145萬元；2、深圳城建公司、深圳城建監理公司停止侵權，返還南天一花園紅線內兩棟公用配套小樓，並賠償損失655萬元；3、確認南天一花園紅線內兩棟公用配套小樓的所有權歸全體業主共同享有；4、深圳城建公司、深圳城建監理公司按照政府主管部門公布的指導租金標准賠償全體業主自2003年3月1日起至返還房屋之日止遭受的損失。
深圳城建公司答辯稱，三棟大廈底層的所有權屬於深圳城建公司，將底層封閉是符合規劃設計的，封閉底層出租是歷史問題。兩棟小樓是規劃中的建築，有自己合法獨立的用地面積，是按程序報建、報批由深圳城建公司投資建設的。兩棟小樓不在南天一花園業委會名下，其以侵權為由要求深圳城建公司賠償損失沒有依據。南天一花園業委會提出巨額賠償要求，增加的訴訟請求沒有交納訴訟費用的情況下，不應屬於本案審理范圍。本案沒有損害事實的存在，底層改建成商鋪出租依法辦理了租賃許可證，不具有違法性，且已被拆除恢復了原有功能，深圳城建公司主觀上沒有過錯，南天一花園業委會以指導租金為依據計算的數額與底層改建商鋪對外出租之間不存在因果關系。請求駁回南天一花園業委會的訴訟請求。
深圳城建物業公司答辯稱，南天一花園業委會不是適格原告。業主對南天一花園三棟大廈底層沒有所有權，南天一花園總房產證已對底層建築面積確權，產權人為深圳城建公司，雖然總房產證已經被注銷，但並不當然說明底層歸屬於業主所有。南天一花園業委會提供的2001年8月27日深規土函第HQ0102001號復函證明，底層未參加公用面積分攤給各業主。在法律法規沒有規定底層所有權歸屬的情況下，建築物區分所有權理論不能作為定案依據。《建築面積計算規則》規定超過2.2米的底層應當計算建築面積，應當計算建築面積的部分沒有分攤給業主，根據「誰投資，誰受益」的原則，該部分建築面積屬於深圳城建公司所有。同濟大學建築設計研究院深圳分院1994年6月3日《白沙嶺居住區南天大廈底層使用問題的說明》證明，底層使用的基本原則是封閉1/3供配套使用，其餘2/3供停車和休閑用。深圳城建物業公司對底層的管理行為是受深圳城建公司委託而進行的，是合法行為。南天一花園業委會計算底層損失沒有充分依據。請求駁回南天一花園業委會的訴訟請求。
深圳城建監理公司答辯稱，南天一花園業委會不具有訴權。兩棟小樓初始登記雖然經行政訴訟被撤銷，但是行政訴訟判決同時明確了南天一花園業委會對兩棟小樓不享有所有權，因此不存在深圳城建監理公司侵犯南天一花園業委會權利和賠償的問題。請求駁回南天一花園業委會的訴訟請求。
深圳中院一審經審理查明：涉案南天一花園為深圳城建公司於20世紀80年代末開發的商品房，截至2001年10月底南天一花園的大部分房產已被深圳城建公司出售。1995年始南天一花園的部分房屋底層架空層被封閉作商業用途出租，由深圳城建物業公司進行管理並收取房屋租金，直至2002年11月涉案架空層拆除封閉，架空層空間被恢復。南天一花園紅線內兩棟配套小樓為深圳城建公司開發。1995年8月深圳城建公司將兩小樓出租，收取租金。2000年初深圳城建公司委託其下屬深圳城建監理公司出租，並收取租金。深圳市福田區租賃管理局於2000年3月14日，向深圳城建監理公司核發了上述兩棟配套小樓（福公）房租證第G10171號01《房屋租賃許可證》。南天一花園業委會以該租賃許可證違法為由，於2002年4月27日訴至深圳市福田區人民法院（以下簡稱福田區法院）。福田區法院認為該區租賃管理局核發此租賃許可證的行為不合法，以（2002）深福法行初字第62號行政判決，撤銷了上述租賃許可證。本案審理期間，深圳城建公司就案涉兩棟小樓申請初始登記，深圳市國土資源和房產管理局依其申請將房屋登記確權給深圳城建公司。南天一花園業委會於2004年3月8日向福田區法院提起撤銷登記的行政訴訟，福田區法院於2004年7月6日裁定不予受理，南天一花園業委會不服，向深圳中院提起上訴。深圳中院於2006年5月8日作出（2006）深中法行終字第144號行政判決、（2006）深中法行終字第110－131號行政判決，確認涉案兩棟商業服務樓的初始登記和分戶產權登記應予以撤銷。深圳市規劃與國土資源局福田分局於2002年11月7日向深圳城建公司發出《強制恢復建築物原使用功能的公告》，決定於2002年11月18日對南天一花園一、二、三棟架空層被違法改變功能的部分強制恢復原使用功能。
深圳中院一審認為，南天一花園業委會經業主合法選舉產生並經行政主管部門批准成立，有權代表業主提起本案訴訟，是本案適格訴訟主體。對於深圳城建公司改建的南天一花園各棟大廈底層架空層商業鋪位，政府主管部門已認定為違法建築，並已強制恢復原狀。因此，南天一花園業委會要求恢復架空層原狀的訴訟請求已得到實現，本案中不再處理。即使深圳城建公司因出租該違法建築獲取了收益，該收益亦屬違法所得，應由政府主管部門進行處理，南天一花園業委會無權對該違法所得提出主張。所以，南天一花園業委會要求深圳城建公司、深圳城建物業公司、深圳城建監理公司就架空層的改建賠償損失145萬元的訴訟請求缺乏事實和法律依據，該院不予支持。根據深圳城建公司提交的涉案兩棟小樓的報建、規劃資料，涉案兩小樓是深圳城建公司所建的獨立建築，雖然屬於小區的配套設施，但不屬於公共建築面積分攤的范圍，也沒有被規劃為物業服務用房，南天一花園業委會主張該兩棟小樓產權屬於小區全體業主共有，沒有事實和法律依據，該院不予支持。因該兩棟小樓的產權並不屬於小區全體業主共有，對南天一花園業委會就該兩棟小樓停止侵權並賠償經濟損失的訴訟請求，該院亦不予支持。深圳中院於2010年3月2日作出（2007）深中法民五重字第2號民事判決：駁回南天一花園業委會的訴訟請求。本案一審案件受理費50010元，由南天一花園業委會負擔。
南天一花園業委會不服，向廣東高院提起上訴稱，案涉架空層的權益歸屬全體南天一花園業主共有，深圳城建公司、深圳城建物業公司與深圳城建監理公司未經南天一花園業委會和業主同意私自出租牟利，侵害全體業主的權利，依法應承擔侵權賠償責任。案涉兩棟小樓依法屬於南天一花園全體業主共有，深圳城建公司、深圳城建物業公司、深圳城建監理公司強行佔有使用，構成侵權，應承擔返還房屋和賠償損失的責任。故請求：1、撤銷一審判決；2、確認南天一花園紅線內兩棟公用配套小樓的所有權歸南天一花園全體業主共同享有；3、判令深圳城建公司、深圳城建物業公司賠償因其侵佔並封閉南天一花園三棟住宅架空層予以商業出租造成全體業主經濟損失145萬元；4、判令深圳城建公司、深圳城建監理公司停止侵權，返還南天一花園紅線內兩棟公用配套小樓，並賠償全體業主損失655萬元，以及按照深圳市政府主管部門公布的指導租金標准賠償全體業主自2003年3月1日起至返還上述配套小樓之日止遭受的損失。
深圳城建公司答辯稱，一審判決認定南天一花園業委會請求的架空層改建損失缺乏事實和法律依據正確。南天一花園業委會關於返還兩棟配套小樓並賠償損失的請求沒有事實和法律依據。
深圳城建物業公司答辯稱，業主分攤的公用面積不包括案涉架空層建築面積，架空層不屬於業主所有。《中華人民共和國物權法》和《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱建築物區分所有權司法解釋）均是本案糾紛行為發生後施行的，本案不應適用相關規定。深圳城建物業公司受深圳城建公司委託對架空層進行的物業管理行為合法。
深圳城建監理公司答辯稱，深圳城建監理公司提交的白沙嶺用地劃撥紅線圖證明兩棟小樓的用地已經劃撥給了深圳城建公司，但深圳市上世紀80年代到90年代初的土地都是政府劃撥的，無需交納土地出讓金，因此當時沒有意識要辦理兩棟小樓的土地使用權證。
廣東高院二審經審理查明：一審期間本案各方當事人均予確認的《法定圖則》中的文本總則第2.2條載明：現有土地的利用性質若與本圖則規定不符，暫時不須更正，但若對用地的部分或全部進行改造，則該用地新的土地利用性質必須與本圖則的規定相符。一審期間，南天一花園業委會為證明架空層經濟損失提交了以下證據：（一）深圳市福田區房屋租賃管理辦公室頒發給深圳城建公司的（福）房租證第G10034號《房屋租賃許可證》，該證明載明的用於出租的房屋是福田區白沙嶺住宅區1-6號樓一層，包括了南天大廈的架空層。（二）深圳城建公司與架空層商鋪承租人簽訂的《房屋租賃合同》，以證明深圳城建公司委託深圳城建物業公司出租架空層，並按55元／平方米的標准收取租金。（三）《架空層租金計算說明》。載明：1、根據《房屋租賃許可證》出租面積為5000平方米，出租時間自1995年8月14日至2002年11月14日。2、南天一花園業委會按2002年6月15日統計的出租面積和55元／平方米的標准計算如下：（1）總出租面積：一棟600平方米，二棟510平方米，三棟476平方米，累計為1586平方米。（2）時間自1995年8月14日至2002年11月14日共7年。（3）每年總計租金為55×1586×12=105萬元。（4）7年累計租金為105萬元×7=735萬元。3、南天一花園業委會訴請架空層被侵權的損失為145萬元。（四）載明南天大廈架空層出租面積為1586.75平方米的南天一花園出租架空層情況一覽表。深圳城建公司、深圳城建物業公司、深圳城建監理公司對前述證據質證認為，對《房屋租賃許可證》的真實性無異議，對《房屋租賃合同》的真實性和客觀性未發表意見，不同意南天一花園業委會計算的架空層出租面積及經濟損失。一審期間，深圳城建公司提交了南天大廈的設計者同濟大學建築設計研究院深圳分院在1994年6月3日出具的《白沙嶺居住區南天大廈底層使用問題的說明》，該文載明案涉架空層的基本使用原則是封閉三分之一供配套使用，其餘三分之二供停車和休閑用。南天一花園業委會對於該證據的真實性不發表意見，不予確認。深圳城建物業公司、深圳城建監理公司確認該證據的真實性、合法性及關聯性。
廣東高院二審查明的其他事實與一審法院查明事實一致。
廣東高院二審認為，本案系房屋侵權糾紛。根據本案各方當事人在二審中的上訴和答辯，本案爭議的焦點是：（一）南天一花園業委會請求的架空層被改建的損失是否成立。（二）南天大廈的全體購房人是否案涉兩棟小樓的共有權人及可否主張該小樓的租金收入。
關於南天一花園業委會請求的架空層被改建的損失是否成立的問題。案涉架空層是南天大廈整體結構的一部分，是該大廈的附屬設施，應由南天大廈全體所有權人共同使用。深圳城建公司不是案涉架空層的所有權人，其擅自改變案涉架空層的使用功能，封閉部分架空層用於商業出租，損害了南天大廈全體小業主的使用權，根據《中華人民共和國民法通則》第一百三十四條第一款的規定，應向南天大廈全體小業主承擔停止侵害、恢復原狀、賠償損失等民事責任。一審判決認定代表南天大廈全體小業主的南天一花園業委會無權請求因案涉架空層被封閉遭受的經濟損失不當，該院予以糾正。深圳城建公司、深圳城建物業公司和深圳城建監理公司雖不確認南天一花園業委會提交的載明案涉架空層出租面積為1586平方米的證據，但未提交足以反駁的證據，南天一花園業委會以此為基數，按深圳城建公司與部分架空層承租人簽訂的租賃合同約定的55元／平方米的租金標准主張架空層損失有事實依據。據計算，深圳城建公司將案涉架空層封閉並出租7年的租金收入為735萬元，南天一花園業委會只主張145萬元經濟損失，可以視為南天一花園業委會主張的該145萬元經濟損失已經扣除了深圳城建公司為封閉和出租架空層等支出的合理費用。故對南天一花園業委會主張的145萬元經濟損失予以支持。深圳城建物業公司擅自改變案涉架空層的設計功能後改建商鋪出租，侵害了南天大廈全體小業主對架空層的使用權，深圳城建物業公司不考慮該行為的侵權性質，接受深圳城建公司的委託對外出租案涉架空層並收取租金，對於該侵權行為給南天大廈全體小業主造成的經濟損失亦有過錯。南天一花園業委會請求深圳城建公司、深圳城建物業公司共同賠償因案涉架空層被改建所受經濟損失合理，亦予支持。
關於南天大廈的全體購房人是否案涉兩棟小樓的共有權人及可否主張該小樓的租金收入的問題。《法定圖則》頒布前該兩棟小樓未作為南天大廈的物業管理用房，而是一直由深圳城建公司對外出租，根據《法定圖則》關於「現有土地的利用性質若與本圖則規定不符，暫時不須更正，但若對用地的部分或全部進行改造，則該用地新的土地利用性質必須與本圖則的規定相符」的內容，《法定圖則》關於各地塊配套設施的規劃不改變相關地塊上現有土地利用性質。可見，《法定圖則》僅是有關地塊用途規劃的依據，而不是相關土地使用權及其地上建築物所有權的依據，不能作為南天一花園業委會主張兩棟小樓為南天大廈各購房人共同共有的依據。而該兩棟小樓不屬於南天大廈的附屬設施，只是配套設施，其所有權不因南天大廈商品房出售給各購房人而當然屬於購房人共同共有。根據1994年11月1日起施行的《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》第四十七條關於「開發建設單位在移交住宅區時，按市政府有關規定以建造成本價提供住宅區物業管理用房，其產權屬該住宅區全體業主共有」的規定及第四十八條關於「開發建設單位應在移交住宅區時，按市政規定的比例以同期政府微利房價格向業主委員會提供部分商業用房，該商業用房的產權屬該住宅區全體業主共有」的規定，南天大廈全體購房人需要兩棟小樓內相關物業作為物業管理用房和商業用房的應分別支付相應的建造成本價和同期政府微利房價格以取得相關房產的共有權，但南天一花園業委會未舉證證明南天大廈全體購房人按該小樓的成本價或者深圳市的微利房價格支付了該兩棟小樓所有權的對價。案涉兩棟小樓由深圳城建公司投資建設而成，不屬於公共建築面積分攤的范圍，兩棟小樓被登記為深圳城建公司所有的具體行政行為雖因程序性問題而被撤銷，但並不能據此證明該樓房屬小業主所有。
廣東高院於2011年7月6日作出（2010）粵高法民一終字第114號民事判決：一、撤銷深圳中院一審判決；二、深圳城建公司、深圳城建物業公司自判決生效之日起10日內向南天一花園業委會支付賠償金145萬元；三、駁回南天一花園業委會的其他訴訟請求。一審案件受理費50010元，由南天一花園業委會負擔40945.7元，深圳城建公司、深圳城建物業公司共同負擔9064.3元。二審案件受理費50010元，由南天一花園業委會負擔40945.7元，深圳城建公司、深圳城建物業公司共同負擔9064.3元。
南天一花園業委會不服，向本院申請再審稱，按照《法定圖則》的規定，南天一花園的建築容積率為3.0，該花園佔地面積為36750.6平方米，總住宅建築面積為114143.65平方米。因此，案涉兩棟小樓沒有計入建築容積率，未分攤相應土地使用權份額。按照《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十三條、《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第十三條等法律規定的「房地一致」原則，該兩棟小樓的所有權應當隨該花園36750.6平方米土地使用權的轉讓轉歸全體業主共同享有。案涉小樓取得的房產初始及分戶登記證書，已經被行政判決撤銷，案涉小樓無法單獨辦理產權登記，根據民商法溯及力的基本規則，本案應當適用或類推適用物權法及建築物區分所有權司法解釋的規定，認定小樓屬於建築物區分所有權的共有部分，其產權歸南天一花園小區全體業主共同所有。深圳城建公司主張兩棟小樓有預留的用地面積缺乏事實和法律依據。案涉兩棟小樓被《法定圖則》確定為居委會和物業管理用房，應為全體業主共同所有，二審判決適用已經被廢止的《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》的規定，以南天一花園購房人沒有按規定支付案涉兩棟配套小樓的對價為由，認定南天一花園業委會訴訟主張理據不足，屬於適用法律錯誤。深圳城建公司佔有並出租屬於南天一花園小區全體業主共有的案涉兩棟小樓，構成侵權。故請求：1、撤銷廣東高院二審判決第三項；2、改判確認南天一花園紅線內兩棟公用配套小樓的所有權歸南天一花園全體業主共同享有；3、改判深圳城建公司、深圳城建監理公司停止侵權，返還南天一花園紅線內兩棟公用配套小樓，賠償全體業主損失655萬元，並按照深圳市政府主管部門公布的指導租金標准，賠償全體業主自2003年3月1日起至返還上述配套小樓之日止遭受的損失。
深圳城建公司再審答辯稱，《法定圖則》所確定的建築容積率是2000年發布的，而案涉地塊在上世紀80年代末、90年代初建設時，是分批分期建設的，當時沒有針對該地塊的容積率，該圖則不能作為確定案涉小樓所有權的依據，且《法定圖則》明確指出，現有土地的利用性質若與圖則規定不符，暫不須更正。案涉兩棟小樓是深圳市政府主管部門規劃的建築，有單獨的報批、報建、驗收和工程結算手續，深圳城建公司並已就案涉兩棟小樓的土地使用權與政府部門簽訂協議並補繳了地價款，取得了相應的土地使用權。在宗地紅線圖中，案涉兩棟小樓有自己的用地面積，在深圳城建公司就南天大廈三棟住宅樓申請初始登記時，已經將案涉兩棟小樓的基底面積做了預留，該兩棟樓的用地沒有計入三棟住宅樓的分攤公用地面積。對兩棟小樓所佔用土地，深圳城建公司享有獨立合法的權利，該權利並未轉讓給南天一花園全體業主。案涉兩棟小樓房產登記證書被撤銷系因辦證程序違法，行政判決並未從實體上認定該兩棟小樓屬於南天一花園業主共有，亦不能因此認定案涉小樓不能單獨辦理產權登記。案涉小樓具有構造上、利用上的獨立性，有合法報建、審批及竣工驗收手續，並非南天大廈三棟住宅樓的附屬設施，不可能構成住宅樓的共有部分。深圳城建公司因合法建造的事實行為取得兩棟小樓的所有權。案涉兩棟商業服務小樓在規劃、報建和審批文件中均確定為商業服務樓而非物業管理用房，建成後亦一直作為商業經營用途使用。請求駁回南天一花園業委會的再審請求。
深圳城建監理公司再審答辯稱，同意深圳城建公司的答辯意見。《法定圖則》是2000年頒布的，不能約束1990年報建的房屋，不能作為認定案涉小樓所有權的依據。對於物權的認定，應當尊重房地產主管機關的專業意見，深圳城建公司有獨立的報批、報建及工程驗收手續，對於案涉小樓所佔用的土地的使用，經過了相關國土資源管理部門的審批。對本案的處理，還應當考慮上世紀90年代初期的實際情況。二審判決適用當時的物業管理條例，符合當時的歷史情況，不屬於適用法律錯誤。根據建設部的相關規定，對於投資建房單位，在沒有文件作出特別規定的情況下，應當登記為房屋所有權人。南天一花園業委會的部分再審請求，是2004年7月向原審法院申請增加的訴訟請求，沒有繳納相應的訴訟費，亦沒有申請免交或者緩交訴訟費，不應列入本案審理范圍。請求駁回南天一花園業委會的再審請求。
深圳城建物業公司述稱，同意深圳城建公司和深圳城建監理公司的意見。
文件復函（深規土函第HQ0102001號），證明根據該復函內容，案涉兩棟小樓屬於南天一花園配套公用面積。該復函系對南天一花園業委會的答復，第3條稱配套的二棟兩層小樓屬公用面積。深圳城建公司、深圳城建監理公司及深圳城建物業公司對上述證據的真實性未提出異議，但認為，初始登記證書並未寫明用地面積及房屋建築面積，附圖中沒有標明案涉兩棟小樓，系因附圖製作時小樓尚未建成，該初始登記證書雖被注銷，但深圳城建公司繼續享有未出售房屋的所有權，且案涉兩棟小樓與三棟住宅樓不屬於同一工程；《法定圖則》是一份完整文件，其中注釋明確該圖則系對未來建設的指引，對原有建築物沒有約束力，不能作為本案確權的依據。
（註：全文字數超過網路知道的限制……）

❺ 電梯房下面的架空層業主有產權嗎

住宅小區樓房架空層產權應屬於業主所有
在目前的法律、行政法規、地方性法規、規章和規范性文件中，有關房地產行業的法律規范構成了現行的房地產法律制度。房地產的法律制度涵蓋了土地使用權、房屋所有權、房地產開發和轉讓、房地產行業行政管理五大方面的內容，其各方面的內容都有可能涉及到房地產權這個重要問題。 本文就從現有的法律體系論述住宅小區樓房架空層產權應屬於業主所有。
（一）從建設用地使用權和房屋所有權關系的相關規定來進行分析
1、《物權法》中的有關規定
第一百四十六條建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一並處分。第一百四十七條建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施佔用范圍內的建設用地使用權一並處分。
2、《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定
第三十一條規定：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。第四十一條規定：房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。第五十九條規定：國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。
3、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定
第二十三條規定：土地使用權轉讓時，土地上蓋的建築物、附屬物同時轉讓。第二十四條規定：地上建築物、其他附著物的所有權或者共有人，享有該建築物、其他附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉移，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。第二十五條規定：土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權轉讓，應當按規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，並依規定辦理過戶登記。
4、《廣東省城鎮房地產轉讓條例》第四條第二款規定：房地產轉讓時，建築物、附著物的所有權應當與該建築物、附著物所佔用土地的使用權同時轉讓、不得分割。《廣東省城鎮房地產權登記條例》第四條規定：依法核准登記的房地產受法律保護。房地產證是房地產權利人依法經營、使用或者處分該房地產的憑證。
5、《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第五條規定：房地產建築物、附屬物轉讓時，該建築物、附屬物的土地使用權同時轉移，不得分割。
從上述我國法律法規的規定可以看出，作為財產法律權利的房地產權，其形式和內容都較為特別：房依地存，地為房載，地轉房隨，房轉地隨，法定登記，確權保護。只有土地使用權份額的建築物才可能取得有房屋所有權，沒有土地使用權份額的建築物的法律權利只能依附於具有土地使用權份額的建築物，而且是一種從權利。房地產權是土地使用權與上蓋建築物、附著物的所有權合二為一的財產權利。土地使用權和房屋所有權，或房地產權並非由合同約定而確權，其須經法定登記才得於確權和保護。只有國家確認和保護的房地產權才能取得《房地產證》等房地產權證。架空層作為建築物中公以結構體作為支撐、無圍合外牆的一個開敞性空間層，依附於小區建築物及其所佔用的土地而存在，是地面到一樓的一段空間，只是一種附屬物，不具有獨立的產權，作為從物，其權利依附於主物，架空層所在的建築物產權歸誰，架空層權屬也就歸誰。架空層所依附的建築物和土地使用權都已被全體業主買走，所以其理應歸全體業主所有。因此，架空層作為房地產的共用部位的所有權與使用權由買方依法所有，房地產開發商不得擅自處分。
（二）對《物權法》中的有關規定進行分析
1、《物權法》第十二章建設用地使用權相關規定
（1）第一百三十六條建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。
此條說明建設用地可以在土地的地表、地上或地下分別設立。架空層多為首層空間屬於建設用地地表使用權，二樓以上的房屋均屬於建設用地地上使用權，且後者的存在以前者的存在為基礎和依附。當然建設用地地表使用權和建設用地地上使用權是相互獨立的用益物權，但是在架空層與其以上樓房作為建築物的共同體的情況下，後者不可以離開前者。建築物未出售給業主之前，二者均屬於開發商所有。但是在架空層以上的樓房均出售給業主之後，根據本文建築容積率的論述可知，土地使用權已全部轉移為業主擁有。如果架空層卻沒有隨著樓房的轉讓而轉移產權的情況下，架空層是作為依附在土地之表面的建築物，則是對樓房業主權利的侵佔。因為業主在通過購買樓房行為自然而然地取得了該塊土地的使用權，且應以該塊土地的地表所必須附屬的一定范圍的上下空間為權利范圍，即該塊土地的地下（地下室）、地表（架空層）和地上（樓房）的權利均屬於樓房業主擁有。
（2）第一百四十二條建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施的所有權屬於建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。
根據現行房地產管理方面的法律法規的規定，建設用地使用權人在取得建設用地使用權後，憑建設用地使用權證書及立項許可等其他政府批准文件，申請有關建設主管部門發放的建設許可證、開工許可證等，即可以按照批准和用途，以該土地建設建築物、構築物和其他附屬設施。對建成後的的房屋等不動產的歸屬，《城市房地產管理法》第60條第二款規定「在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實並頒發房屋所有權證書。」由此可見，在現行的法律模式下，建設用地使用權人在完成房屋等不動產建設後，有權憑借建設用地使用權證，申請辦理房屋等不動產所有權權屬證書，取得房屋等不動產所有權。因此，法律推定建設用地使用權人享有該土地范圍內建造的房屋等不動產的所有權，除非有相反證據證明該土地范圍內建造的房屋等不動產屬於他人（如土地使用權轉讓、與他人合資共建等）。即在房產未依法預售給業主之前，房產開發商通過原始取得的方式取得了房屋等不動產的所有權。業主通過買售樓房，樓房依法轉讓後，依據「地隨房走、地轉房隨」的法律原則下，業主成為該塊土地的使用權人，因此建築物、構築物及其附屬設施的所有權屬於業主所有。架空層也是建築物的構件之一，當然也屬於該樓房業主的所有。
2、不動產登記的規定
《物權法》第九條第一款規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。」第一百三十九條規定：「設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。」
由此可見，不動產物權變動經依法登記始發生法律效力是一項原則，但並非所有不動產的設立、變更、轉讓和消滅都需要登記才能產生法律效力，「法律另有規定除外」包括兩種情況：一是無須進行登記的不動產物權，如《物權法》第九條第二款規定「依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。」二是不動產物權的變動不以登記不生效要件，這又分兩種情形：一是無須登記即能發生不動產物權變動效力，如《物權法》第二十八條、二十九、三十條規定。二是登記是不動產物權變動的對抗要件，如《物權法》第一百二十九條的規定。而很顯然，架空層由於屬於從物，從物的法律權利依附於主物。主物轉移，從物隨之轉移，主物與從物不可分割。從物不能獨立轉讓，它只能隨著房屋這一主物的轉讓而轉讓，因此，架空層無須登記即發生法律效力，即產權自然而然地歸屬於房屋的買受者。
（三）從政府與房地產發展商訂立《土地使用權出讓合同書》的角度進行分析
誠然，在二級市場的房地產首次轉讓時，如果房地產開發商不違反與政府簽訂的《土地使用權出讓合同》約定和相關法律規定，房地產開發商與買方雙方當然可以在《房地產買賣合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權轉移給業主後，從物的佔有、使用、收益的三項法律權利由房地產發展商享有。 然而，此種約定也只是一項債權約定，而非是一項財產所有權轉移的確認，從物的所有權仍然依附於主物而屬於買方。
但是，政府與房地產發展商訂立《土地使用權出讓合同書》約定了出讓宗地號的土地面積、用途、地價、建築容積率、開發建設完工期限等規定。同時，《土地使用權出讓合同書》通常還有如下的約定：（1）房地產開發商除向政府給付土地使用權出讓金外，每年還必須按規定繳付土地使用權費。（2）房地產開發商在土地使用年限內依照法律、法規、規章的有關規定以及合同的約定轉讓、出租、抵押土地使用權，其合法權益受法律保護。（3）土地使用權的轉讓包括土地使用權連同地上建築物的轉讓。（4）建築物必須連同土地使用權一起轉讓，轉讓雙方簽訂轉讓合同並到產權登記部門辦理變更登記手續，按政府有關規定繳納稅費。（5）建築物連同土地使用權轉讓後，新的土地使用者仍應遵守《土地使用規則》。由此可見，依《土地使用權出讓合同》規定，房地產開發商在二級市場首次轉讓建築物時，必須連同土地使用權一起轉讓。因此，在商品房住宅小區建築物時首次轉讓時，當房地產開發商將不計算容積率的建築物（面積）以買賣合同方式來約定不轉移，為房地產開發商所有時，房地產開發商將違反《土地使用權出讓合同書》規定，買賣合同將違反房地產法律的強制性規定而會導致無效。
（四）從房地產初始登記和轉移登記進行分析
1、初始登記。住宅建設工程取得法定的建設工程竣工驗收證書等法律文件後，房地產開發商將向房地產權登記機關申請辦理住宅建築物的房地產初始登記。理論上，房地產權登記機關應按如下原則辦理房地產權的初始登記：（1）明確計算容積率建築物的建築面積與宗地號的土地使用權面積的除商關系，以確定計算容積率建築面積每平方米攤分的土地使用權面積份額。（2）明確每一房屋單元的建築面積（含應直接分攤到每一房屋單元的公用面積）的土地使用權面積份額，以確定每一房屋單元的房地產權。（3）將不計算容積率的建築物（面積）的法律權利確立並歸屬於計算容積率建築物（面積）。從上述（二）的分析可以看出，在初始登記中，由於不計算容積率建築物（面積）不能取得其所在地塊的土地使用權面積份額，不能取得完整、獨立的房地產權利，不能取得《房地產證》，其法律權利只能依附並歸於計算容積率建築物（面積）。目前，在房地產初始登記的實務中，房地產權登記機關除辦理《土地使用權證》、《房屋所有權證》，或《房地產證》外，對於共有、他項的房地產權證，房地產登記機關並不辦理。
2、轉移登記。在房地產二級市場，房地產開發商與買方簽訂《買賣合同》，買方依約付清購房款後，雙方共同向房地產權登記機關申請辦理首次房地產轉移登記。房地產登記機關將按《房地產買賣合同》的約定辦理轉移登記，將房屋單元的房地產權轉移登記給買方，確認買方的房地產權。而架空層的法律權利歸屬的轉移並沒能記載於房地產權證。如前所述，由於不計算容積率建築物的法律權利只能依附在計算容積率建築物，當房地產開發商將商品住宅小區的房屋單元全部出售完後，不計算容積率建築物的法律權利將全部轉移並歸屬於小區房屋的所有權人，由小區全部房屋的所有權人共同共有。

（五）從公用面積分攤的有關規定進行分析
1、1994年9月實施的《深圳市房屋建築面積計算細則》第一條第（二）款第2項規定：公用面積分為應分攤公用面積和不能分攤公用面積兩部份。應分攤的公用面積包括室外樓梯、樓梯懸挑平台、內外平台、門廳、電梯房、多層建築中突出屋面結構的樓梯間等。不能分攤的公用面積除前款所列之外，建築報建時未計入容積率的公共面積和在關文件規定不進行分割的公共面積，包括機動車庫、非機動車庫、消防避難層、地下室、半地下室、設備用房、梁底標高不高於2米的架空結構轉換層和架空作為公眾休憩或交通的場所等。第一條第（五）款規定：「公共面積（包括應分攤公用的和不應分攤的）應由物業管理部門統一管理，其產權屬應屬於建築物內參與分攤該公共面積的所有業主共同擁有，物業管理部門不得改變其使用功能或有償出租（售）」。
2、《深圳市房屋建築面積測繪技術規程》第4.3.1.1條規定：建築物內可供公用使用的面積，包括應分攤公用建築面積和和不分攤公用建築面積。第4.3.1.3條規定：不分攤的公用建築面積包括：…；建築物底層、頂層或裙樓頂層架空用於公共通行、停車、綠化、休閑使用的公共空間；…；建築物地下用於人防、公共停車、放置設備的建築空間…。
根據《深圳市房屋建築面積測繪技術規程》的規定可知，首層樓房架空層的建築面積是不計算建築容積率的，不能獲得相應的土地使用權面積份額，其法律權利依附於計算建築容積率的房屋建築物。依據物權法理論，計算建築容積率的建築物是主物，不計算建築容積率的建築物是從物（是住宅房屋單元的從物）。從物的法律權利依附於主物。主物轉移，從物隨之轉移，主物與從物不可分割。從物的法律權利依附於主物，但從物依然享有與主物相互聯系的、可分離的使用、佔有、收益的三項法律權利。
在現行的房地產行政管理制度下只有計算建築容積率（建築面積容積率=建築總面積/建設用地面積）的建築物才可以取得相應宗地號的土地使用權面積份額。計算建築容積率的建築物權利人要依法向國家支付土地使用費，並可依法取得《房地產證》。對於不計算建築容積率的建築物，由於其沒有相應宗地號的土地使用權面積份額，因此，其權利人無須向國家交納土地使用費，其初始登記時的法律權利依附於具有房地產權的建築物，不能單獨取得《房地產證》。不計算建築容積率的建築物的房地產權利完全依附於計算建築容積率的建築物，其不能單獨地從計算建築容積率的建築物中分離或分割。
從上可知，架空層的公共開放空間的建築面積不收取地價，不參與計算容積率，不作為共有建築面積分攤給業主，也不確權給開發單位。房地產開發商在轉移房地產時，首層樓房架空層不能從計算建築容積率的房屋單元中分離或分割，也不能將首層樓房架空層的產權約定為房地產開發商所有。 首層樓房架空層的產權，實際上是依附於房屋單元的佔有、使用、收益的不完全物權。初始登記時，樓房架空層依法不能取得獨立的房地產權，其法律權利依附於計算容積率的房屋建築物。在轉移登記時，其不能取得房地產權證，其產權依附於取得《房地產證》的房屋單元。房地產開發商預售或現售小區房屋單元後，房屋單元辦理初始登記和轉移登記，首層樓房架空層的房地產權應依法隨房屋單元的轉移而轉移。
（六）從房屋本體維修基金管理規定進行分析
1、《物業管理條例》的有關規定
第五十四條規定：住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
第五十五條規定：利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
2、《深圳市房屋本體維修基金管理規定》有關規定
第二條規定：本體基金屬住宅區、工業區及各類樓宇物業業壺的共有資產,以每棟房屋為單位,由該棟房屋的所有業主按各自房屋的建築面積分擔和享有,本體基金的主管部門是市住宅主管部門。各區住宅管理部門對轄區內各類物業的本體基金的使用和管理進行具體指導和監督。
第三條規定：業主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿後的第一個月起,按月向物業管理公司下屬的管理處繳交本體基金。業主發生變更時原業主所交的本體基金不予退還。《條例》實施之前已人住並超過保修期的房屋的本體基金,由業主自《條例》實施之日起按月繳交,但經業主管委會或多數業主同意,可以緩自本規定實施之日起繳交。因開發單位的原因造成空置的房屋,其本體基金由開發單位繳交。
第六條規定：共用部位的維修養護由管理處組織實施,其費用從本體基金中支出。共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備,包括:房屋的承重結構部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、牆體等),抗震結構部位(包括構造柱、梁、牆等)、外牆面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機電設備、本體消防設施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監控設施等。
從以上《物業管理條例》第二、三條的規定及《深圳經濟特區物業管理條例》的相關規定可以看出，本體維修基金的交納義務人是業主，因開發單位的原因造成空置的房屋,其本體基金由開發單位繳交。既然如果架空層屬於開發商所有，但法律卻沒有規定開發商對此要交納本體維修基金，開發商事實上也沒有交納本體維修基金。根據《深圳市房屋本體維修基金管理規定》第六條的規定，架空層當然屬於共用部位[「是指結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備,包括:房屋的承重結構部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、牆體等),抗震結構部位(包括構造柱、梁、牆等)」]，因此架空層的維修支出需要由本體維修基金承擔。開發商沒有理由只享受權利卻不承擔義務。同時，從《物業管理條例》第五十五條規定也可間接也認定架空權的產權歸屬於業主所有。

❻ 有哪些情形的房地產不予或暫緩登記

樓主你好，有下列情形之一的，登記機關可作出暫緩登記的決定：(一)產權糾紛尚未解決的；(二)涉及違法用地、違章建築事項，未經處理或正在處理之中的；(三)受理申請後發現申請文件需要修正或補正的；(四)發生《深圳經濟特區房地產登記條例》第二十條第一款(二)、(三)、(四)、(五)項情形而需暫緩登記的(即房地產權利受到司法機關或市政府沒收、查封等限制的)；(五)法律、法規、市政府規章規定應暫緩登記的其它事由。
《城市房屋權屬登記管理辦法》第二十二條規定：
有下列情形之一的，經權利人（申請人）申請可以准予暫緩登記：
（一）因正當理由不能按期提交證明材料的；
（二）按照規定需要補辦手續的；
（三）法律、法規規定可以准予暫緩登記的。
《城市房屋權屬登記管理辦法》第二十三條規定：
有下列情形之一的，登記機關應當作出不予登記的決定：
（一）屬於違章建築的；
（二）屬於臨時建築的；
（三）法律、法規規定的其他情形。<br/><p>更多房產知識,點擊左下角「樓盤網」.樓盤網,為愛找個家.</p>

❼ 房產證現在可以寫幾個人的名字嗎

產證現在可以寫一個人的名字，但是可以辦理房屋共有權證添加共有人。

根據國家規定：房地產權證是一人一證，也就是說房產證上只能有一個人的名字。但是如果想要兩個或者多個人共同擁有這個房產，購房者可以在房屋主管部門辦理房屋產權證時，同時再辦理房屋共有權證。

按揭買房時為了規避貸款風險，房產證、購房合同以及貸款合同上簽名必須一致，因此房產證只能有一個人的名字，但是申請共有產權證後，在法律上標志著房產的共同歸屬，同時雙方約定各自的出資額或所佔份額，在出現財產糾紛時就可以進行合理分割了。

(7)深圳經濟特區房地產登記條例擴展閱讀：

房產證上加名字及辦理費用，主要分為三種情況：

第一種情況：有房無貸

辦理流程是：

1、帶好三證(結婚證、身份證、房產證)正本及復印件。

2、去房屋所在地區的房地產交易中心，先在預檢窗口告知是來辦理房產證增加配偶姓名事宜的，窗口工作人員會審核提交的材料，如果材料齊全就給你們一個號碼，然後憑號碼去相關窗口辦理。

3、辦理房產證上加名字所需費用：110元手續費，明細如下：80元工本費、25元地籍圖費、5元貼花費，如順利20天後可拿到新的房產證。

4、新房產證可以設定密碼，房地產交易中心會告知你一個初始密碼，之後可自行更改。

第二種情況：有房有貸

辦理流程是：

1、先去銀行辦理抵押變更手續(具體事宜請咨詢各銀行)。

2、辦理房產證上加名字所需費用：除支付上述110元手續費外，如貸款是純公積金的，還需另外支付100元;如貸款是組合形式的(公積金+商業貸款)，還需另外支付200元。

3、其他步驟同「有房無貸」。

第三種情況：如果還沒有結婚或者沒有直系血源關系的，需要在房產證上加名字，情況會復雜很多，因為那將視為房屋買賣，需要交如下費用。

1、每平方米2.5元交易費。

2、不滿5年，5.5%的營業稅加1%個調稅(時間段從產證發證日期到交易日未止)，滿5年則不需要。

3、萬分之5的印花稅。

4、4本合同，每本約5元(各區交易中心不一樣)。

5、男方轉讓50%，所有的稅按市場價格計算，如果100萬的房子記稅值就是50萬。

6、產證上有幾人轉讓的，產證權益按平均分。

人民網-房產證遭遇「加名潮」 加個名字要花多少錢

❽ 房產證加名字需要哪些證件和手續

1.在去房管局添加名字之前，有幾樣證件是必須准備的，其中包括：結婚證、身份證、房產證原件和復印件。然後還有重要的一點，必須是夫妻二人本人到場，不能委託他人辦理。

2.接著就要在房管局大廳等待，叫到你的號就可以去辦理。辦理時是要收取費用的，不過因為各地的政策不同，收取的費用也有差別。不過大部分地區收的工本費是80元，貼花費5元和制圖費25元，而且要備好現金。

3.上面的內容辦理好以後，加名的基本程序就完成了。在10個工作日以後，不過節假日要順延，就可以去房管局大廳領取一份新的房產證，這時候房產證上的名字就是你們夫妻二人的名字。

4.房產證辦理費用不同，也要分為以下三種情況：

(1)：有房無貸，那麼在加名字所需費用就是80元工本費、25元地籍圖費、5元貼花費，如順利20天後可拿到新的房產證。

(2)：有房有貸，那麼就需要先去銀行辦理抵押變更手續，除支付上述110元手續費外，如貸款是純公積金的，還需另外支付100元;如貸款是組合形式的(公積金+商業貸款)，還需另外支付200元。

(3)：如果還沒有結婚或者沒有直系血源關系的，需要在房產證上加名字，情況會復雜很多，因為那將視為房屋買賣，那麼要交的費用就要另當別論了。

(8)深圳經濟特區房地產登記條例擴展閱讀：

房產證過戶辦理流程：

一、到「登記信息、驗證協議」窗口辦理信息登記上網和協議驗證手續；

二、到「房地產估價」窗口辦理評估手續；

三、到「公證」窗口辦理公證手續；

1.申請人的居民身份證或戶口簿及其復印件；

2.代理人代為申請的，委託代理人需提交授權委託書和身份證及其復印件；其他代理人需提交有代理權資格的證明；

3.被繼承房產的產權證明；

4.被繼承人的死亡證明；

5.法定繼承人已死亡，需提交死亡證明及親屬關系證明；

6.被繼承人的婚姻、父母、子女情況證明及有關親屬關系證明；

7.公證人員認為應提交的其他證明、材料；

四、到「私房交易」窗口辦理交易手續；

五、到「契稅、印花稅」窗口繳納印花稅；

六、到「產權登記發證」窗口辦理《房屋所有權證》更名手續。