南京住宅物業管理條例

㈠ 南京市物業管理辦法(2003修正)

第一章 總則第一條 為規范物業管理行為，維護當事人的合法權益，推動物業管理行業健康發展，根據《江蘇省物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。第二條 本辦法適用於本市市區范圍內的物業管理。
新建住宅區和配套設施齊全的原有住宅區，應當實行物業管理。
配套設施不全的原有住宅區，由各區人民政府組織整治，逐步創造條件，實行物業管理。
配套設施齊全的大廈、工業區等其他物業，推行物業管理。第三條 南京市房產管理局是本市物業管理行政主管部門，負責組織實施本辦法。各區房產管理部門按照規定職責負責本轄區物業管理的行政管理工作。
建設、規劃、市政公用、市容、環保、園林、工商行政、價格、公安、民政等有關部門和街道辦事處及社區居民委員會應當在各自職責范圍內協同做好物業管理工作。第四條 物業管理行業應當逐步建立專業化、社會化、市場化的物業管理機制，提高物業管理水平。
物業管理行政主管部門應當加強對物業管理市場的監督檢查，依法建立健全物業管理的各項制度。
物業管理企業應當遵循有償服務、自負盈虧的原則自主經營，按照有關規定享受第三產業的優惠政策。第二章 業主自治管理第五條 業主通過業主大會或者業主代表大會和業主委員會對物業實施自治管理。業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主人數少於五人的，物業管理的組織形式可以由業主決定；業主人數多於一百人的，可以按幢或者單元推選代表組成業主代表大會（以下統稱業主大會）。
物業管理區域的范圍，由各區物業管理行政主管部門按照物業以及共用設備設施的相關情況劃定，原則上以封閉的住宅小區、大廈、工業區予以確定。第六條 業主享有下列權利：
（一）參加業主大會，對有關業主利益的重大事項進行表決；
（二）業主委員會委員的選舉權和被選舉權；
（三）監督業主委員會的工作；
（四）選擇物業管理企業；
（五）與所交納物業管理費用相符的服務；
（六）監督物業管理企業的管理服務活動；
（七）法律、法規規定的其他權利。
業主承擔下列義務：
（一）遵守物業管理的法律、法規和規章；
（二）遵守業主公約；
（三）遵守業主大會和業主委員會的有關決定；
（四）按照合同約定交納物業管理服務費；
（五）按照有關規定交納維修基金；
（六）法律、法規規定的其他義務。第七條 業主大會行使下列職權：
（一）審議、修改、通過業主公約和業主委員會章程；
（二）選舉、撤換業主委員會的組成人員；
（三）審議業主委員會的工作報告；
（四）監督業主委員會的工作，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；
（五）審議批准業主委員會選聘或者解聘物業管理企業的報告；
（六）決定有關業主共同利益的重大事項。第八條 業主大會由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。經擁有物業管理區域內百分之三十以上投票權數的業主提議，可以臨時召開業主大會，業主委員會在接到提議後十五日內應當就所提議題召開業主大會。
業主的投票權數，住宅實行一戶一票；非住宅按其總建築面積除以相應的業主總數得出的平均數為一票，每增加一個平均數增加一票；業主擁有的物業建築面積不足平均數的計一票。
召開業主大會應當有過半數以上投票權的業主出席。業主大會決定事項，應當由參加會議的業主進行投票，超過投票權總數一半以上的，視為通過。第九條 物業管理區域內，已交付使用的物業建築面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業建築面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應當由所在區物業管理行政主管部門指導召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。物業所轄區街道辦事處、社區居民委員會應當指導和監督業主委員會開展工作。第十條 業主委員會是在物業管理活動中代表和維護全體業主合法權益的組織，對業主大會負責。業主委員會履行下列職責：
（一）召集和主持業主大會；
（二）擬定業主公約草案、業主委員會章程草案及其修訂草案並報業主大會通過；
（三）經業主大會批准，選聘或者解聘物業管理企業，並經業主大會對合同條款審查同意後，負責與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理合同；
（四）經業主大會批准，負責維修基金的管理、使用和續籌；
（五）審定物業管理企業提出的年度工作計劃和物業管理重大措施；
（六）聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的服務活動，幫助物業管理企業落實各項管理服務措施；
（七）執行業主大會的有關決定；
（八）接受業主、業主大會、物業管理行政主管部門的監督；
（九）督促業主和使用人遵守業主公約和有關規定；
（十）業主大會賦予的其他職責。

㈡ 南京市物業管理辦法(2005)

第一章總則第一條為了規范物業管理活動，維護當事人的合法權益，推動物業管理行業健康發展，根據國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》等有關法律、法規和規章的規定，結合本市實際，制定本辦法。第二條本市行政區域內的物業管理活動適用本辦法。第三條本辦法所稱業主，是指房屋的所有權人，即房產權屬登記冊記載的權利人（含商品房預售登記的權利人）。
本辦法所稱使用人，是指房屋的實際使用人或承租人。
本辦法所稱物業管理企業，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質、從事物業服務的企業。第四條南京市房產管理局是本市物業管理活動的行政主管部門，負責本市物業管理活動的監督管理工作，各區（縣）房產管理部門具體負責本轄區物業管理活動的監督管理工作。
建設、規劃、市政公用、市容、環保、園林、工商行政、物價、建工、公安、民政等部門按照各自職責，協同實施本辦法。
各區（縣）人民政府和街道辦事處（鎮人民政府）負責協調物業管理與社區建設之間的關系。第五條各級政府應當積極推進物業管理專業化、社會化、市場化的進程，建立完善的物業管理市場機制，提高物業服務水平。
物業管理企業按照有關規定享受第三產業的優惠政策。第二章物業管理區域第六條建設項目為相關聯的項目批文、宗地、規劃設計總平面圖的，為一個物業管理區域。若該區域內由道路、圍牆或其他明顯標識分割成多個自然小區，配套設施設備管理責任明確，且建築面積在五萬平方米以上的，可以劃分為多個獨立的物業管理區域。
單幢非住宅樓及商住樓，具有相對獨立配套設施設備並能夠封閉管理的，可以為一個物業管理區域；在道路等自然邊界圍合的區域內，有多個物業區域的，可以合並為一個物業管理區域。
零散建設的不封閉區域，可由居（村）民委員會結合社區管理劃分物業管理范圍，協助組織物業服務活動。第七條業主要求調整物業管理區域的，應當向區（縣）物業管理行政主管部門提出，區（縣）物業管理行政主管部門應當會同街道辦事處（鎮人民政府），按照第六條的規定，結合當地居（村）民委員會的布局實際，在15日內予以答復。第三章業主及業主大會第八條一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主人數少於五人的，物業管理的組織形式可以由業主自主決定。
物業管理區域內，已交付使用的物業建築面積達到百分之五十，或者物業交付使用已超過一年，且交付使用物業的建築面積達到百分之三十的，應當召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。第九條成立業主大會條件成熟的，建設單位應當書面告知區（縣）物業管理行政主管部門和街道辦事處（鎮人民政府），並提供業主清冊、物業建築面積、物業出售並交付使用時間等文件資料。建設單位未及時書面告知，業主可以向區（縣）物業管理行政主管部門提出召開首次業主大會的書面要求。
區（縣）物業管理行政主管部門應當在接到建設單位書面告知或業主的書面要求的15日內，會同街道辦事處（鎮人民政府），組織建設單位和業主推薦業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員。籌備組由建設單位代表和業主代表組成，其成員應為不超過15人的單數，成員名單應當自成立之日起在物業管理區域內公示7日。推薦不成的，由街道辦事處（鎮人民政府）會同區（縣）物業管理行政主管部門指定籌備組成員。第十條籌備組應當在三個月內召開首次業主大會。
籌備組應當事先將會議的內容和召開方式告知區（縣）物業管理行政主管部門和街道辦事處（鎮人民政府），區（縣）物業管理行政主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）可以根據實際情況派代表參加。
籌備組負責起草業主公約和業主大會議事規則交大會討論，並負責確認業主身份及其在首次業主大會上的投票權，業主應當向業主大會籌備組提供相關身份證明、聯系地址、通訊方式。籌備組對業主投票的真實性負責。第十一條業主在首次業主大會上的投票權，住宅物業區域按其擁有的住宅套數計算，每套計一票；其他物業區域可以根據業主產權證書記載的物業建築面積計算，每一平方米計一票，不足一平方米不計票。

㈢ 南京市物業管理辦法的基本信息

南京市物業管理辦法
（2005年12月14日南京市人民政府常務會議審議通過 2005年12月26日南京市人民政府令第244號公布 自2006年2月1日起施行）

㈣ 南京市物業管理辦法的第六章 罰 則

第三十七條 違反本辦法，有關法律、法規或規章已設定處罰的，從其規定。
第三十八條 業主大會、業主委員會的行為違反有關法律、法規或規章的規定的，由區（縣）物業管理行政主管部門責令限期改正，並通告全體業主。
第三十九條 建設單位違反第九條的規定，未將物業管理區域符合業主大會成立條件的情況書面告知物業管理行政主管部門，或者未按照規定提交有關資料的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，逾期仍不改正的，可以處以一萬元以下的罰款。
第四十條 物業管理企業違反第二十五的規定，未按時移交物業管理區域、資料和財物的，由物業管理行政主管部門責令其限期改正，逾期仍不改正的，可以處以五百元以上一萬元以下罰款。
第四十一條 物業管理行政主管部門應當按照規定建立投訴受理制度。
區（縣）物業管理行政主管部門接到投訴後，應當在5日內作出是否受理的答復。決定受理的，應當進行調查、核實、並按規定時間將處理結果回復投訴人。
投訴人對區（縣）物業管理行政主管部門的處理結果有異議的，可以向市物業管理行政主管門提出書面復核要求。市物業管理行政主管部門應當自收到書面復核要求之日起30日內，將復核意見回復投訴人。
第四十二條 物業管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊或截留、挪用、侵佔物業專項維修基金的，由其所在單位或上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

㈤ 南京市物業管理暫行辦法

第一章 總則第一條 為了適應社會主義市場經濟和深化住房制度改革的需要，逐步實現房屋管理專業化、服務社會化、經營市場化的新機制，提高城市物業管理水平，為房屋使用人提供整潔、文明、安全、方便的使用環境，根據國家有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。第二條 本辦法所稱物業，是指已建成投入使用的各類房屋及其相配套的公用設施和相關連的場地。
本辦法所稱物業管理，是指物業管理公司受物業產權人、使用人委託，以有償服務方式對物業的管理和修繕，並為物業產權人、使用人提供其他方面的服務。第三條 本辦法適用於本市市區國有土地范圍內各種產權性質的物業。
新建高層樓宇、住宅片區，應當在交付使用前落實物業管理措施。已建成使用的高層樓宇、住宅片區和同幢異產的多層住宅應當逐步實施物業管理。第四條 市、區房產管理局是本行政區域內物業管理的行政主管部門。
各級建設、國土、規劃、市政公用、市容、園林、公安等部門應當在各自職責范圍內協同物業管理行政主管部門做好物業管理工作。第二章 管理體制第五條 物業管理實行行政管理、自治管理與經營管理相結合的管理體制。第六條 南京市房產管理局負責本市物業管理的行政管理工作，其主要職責是：
（一）貫徹執行國家有關物業管理的法律、法規和政策，制定物業管理的具體辦法；
（二）負責物業管理公司的資質審查；
（三）負責管理公用部位、公用設備設施維修養護費和物業管理用房；
（四）組織查處物業管理中的違法行為；
（五）負責對全市物業管理行業的業務指導和監督檢查。第七條 實施物業管理的高層樓宇和住宅片區，應當成立物業管理委員會（以下簡稱管委會）。管委會是在物業管理行政主管部門指導下，代表維護物業產權人和使用人合法權益的群眾性自治組織。管委會由物業產權人、使用人選舉代表組成。管委會組成人員為五至十一人。管委會設主任一人，執行秘書一人。管委會日常事務可授權執行秘書處理。
管委會組成人員本著自願和民主選舉相結合的原則，通過召開物業產權人、使用人大會投票選舉方式產生。管委會組成人員每屆任期二至三年，可以連選連任。選舉管委會組成人員的選票按房屋所有權面積分配，其中住宅房屋每戶為一票；非住宅房屋每100平方米為一票，面積不足100平方米的每一房屋產權人為一票。第八條 管委會的權利：
（一）制定管委會章程，維護物業產權人、使用人的合法權益；
（二）決定選聘、續聘和解聘物業管理公司；
（三）審議物業管理公司制定的年度管理計劃和物業管理重大措施；
（四）協調物業產權人、使用人與物業管理公司之間的矛盾；
（五）檢查和監督物業管理公司的各項管理工作和物業管理合同的執行情況。
管委會的義務：
（一）接受物業產權人、使用人的監督；
（二）接受物業管理行政主管部門、各有關部門及物業所在地街道辦事處（鎮）的指導和監督；
（三）協助物業管理公司落實各項管理措施。第九條 物業管理公司是自主經營，自負盈虧，具有獨立法人資格的經濟實體。物業管理公司可以享受國家第三產業的優惠政策。第十條 設立物業管理公司應當經物業管理行政主管部門批准，領取物業管理資質證書後，方可從事物業管理。
外地物業管理公司需在本市從事物業管理活動的，應當申領本市物業管理資質證書，方可從事物業管理。第十一條 設立物業管理公司必須具備下列資質條件：
（一）有管理建築面積2萬平方米以上房屋或高層樓宇1幢以上的能力；
（二）注冊資金不低於人民幣10萬元；
（三）有固定的辦公、經營地點；
（四）各類房產專業管理人員不少於公司在冊人員的20％。第十二條 物業管理公司的權利：
（一）依法制定物業管理范圍內的管理辦法和制度；
（二）依照有關規定和物業管理合同收取管理、服務費用；
（三）制止物業產權人、使用人違反物業管理規定的行為；
（四）負責選聘各類專業公司承擔專項服務；
（五）開展多種經營，提供有償服務。
物業管理公司的義務：
（一）依法經營，嚴格按照物業管理合同的規定實施物業管理；
（二）維護物業產權人、使用人的合法權益不受侵害；
（三）實行物業管理的重大措施應當事先提請管委會審議；
（四）接受管委會和物業產權人、使用人的監督；
（五）接受物業管理行政主管部門、各有關部門及物業所在街道辦事處（鎮）的指導和監督。

㈥ 南京市物業管理辦法的介紹

南京市物業管理辦法是為了規范物業管理活動，維護當事人的合法權益，推動物業管理行業健康發展，根據國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》等有關法律、法規和規章的規定，結合本市實際，制定本辦法。

㈦ 南京市物業管理辦法的第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理活動，維護當事人的合法權益，推動物業管理行業健康發展，根據國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》等有關法律、法規和規章的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內的物業管理活動適用本辦法。
第三條 本辦法所稱業主，是指房屋的所有權人，即房產權屬登記冊記載的權利人（含商品房預售登記的權利人）。
本辦法所稱使用人，是指房屋的實際使用人或承租人。
本辦法所稱物業管理企業，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質、從事物業服務的企業。
第四條 南京市房產管理局是本市物業管理活動的行政主管部門，負責本市物業管理活動的監督管理工作，各區（縣）房產管理部門具體負責本轄區物業管理活動的監督管理工作。
建設、規劃、市政公用、市容、環保、園林、工商行政、物價、建工、公安、民政等部門按照各自職責，協同實施本辦法。
各區（縣）人民政府和街道辦事處（鎮人民政府）負責協調物業管理與社區建設之間的關系。
第五條 各級政府應當積極推進物業管理專業化、社會化、市場化的進程，建立完善的物業管理市場機制，提高物業服務水平。
物業管理企業按照有關規定享受第三產業的優惠政策。

㈧ 《南京市物業管理條例》來源以及詳細信息

《南京市物業管理辦法》已經2005年12月14日市政府常務會議審議通過，現予發布內，自2006年2月1日起施行。容 市長蔣宏坤 二00五年十二月二十六日頒布，共六章，43條！目前只是部門規章，還未上升到地方法規，據悉2015年南京已啟動物業管理條例立法工作。南京市物業管理辦法全文http://bbs.combpm.com/thread-48781-1-1.html

㈨ 南京市物業管理辦法的第五章 物業的使用和維護

第二十八條 物業管理區域內的下列共用附屬房屋歸全體業主所有：
（一）規劃核准圖上標注的自行車庫；
（二）規劃核准圖上標注的底層架空層；
（三）規劃核准圖上標注的避難層（間）；
（四）規劃核准圖上標注的共用設施設備用房；
（五）建設單位移交給全體業主的物業管理用房；
（六）建設單位承諾歸全體業主共有的房屋；
（七）層高2.2米以下的房屋；
（八）其他依法歸全體業主所有的房屋。
第二十九條 物業管理區域內禁止下列損害公共利益的行為：
（一）擅自拆改房屋承重結構，改變房屋用途；
（二）佔用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；
（三）侵佔綠地、毀壞綠化；
（四）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；
（五）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標准排污或者發出超標準的雜訊和振動；
（六）未經批准擺攤設點；
（七）在建築物或者構築物上亂懸掛、亂張貼、亂塗寫、亂刻畫；
（八）利用物業從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動；
（九）違法搭建建築物、構築物；
（十）擅自改變房屋外貌；
（十一）法律、法規、規章和業主公約禁止的其他行為。
第三十條 物業管理企業發現在物業使用、裝飾裝修過程中有違反有關規定以及業主（臨時）公約行為的，應當予以勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告業主委員會和有關行政管理部門。
業主、使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主、使用人。
第三十一條 業主、使用人應當按照規劃管理部門批準的設計用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。
第三十二條 業主共用車庫（位）的管理等事項，由業主大會決定。車主要求物業管理企業保管機動車的，應當另行與物業管理企業簽訂車輛保管合同。
第三十三條
物業管理區域內的共用停車庫（位），應當提供給本物業管理區域內的業主、使用人有償使用，任何單位和個人不得出售。建設單位可銷售的業主專用停車庫（位）不得向本物業管理區域以外的業主出售。
第三十四條 住宅物業、住宅小區內非住宅物業、與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業，被兩個以上的業主區分所有的，業主應當按照規定繳納專項維修資金。
專項維修資金應按幢建帳，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。
根據物業管理合同約定，應當由物業管理企業從物業服務費用或者物業服務資金中支出的住房共用部位、共用設施設備的維修養護費用，不得從住房專項維修資金中列支。
第三十五條 專項維修資金管理實行統一繳存、專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監管的原則。
專項維修資金繳存、管理和使用的具體辦法由市物業管理行政主管部門制定，報市人民政府批准執行。
第三十六條 物業發生危及人身安全的緊急情況時，物業管理企業應當立即組織排險，並及時通知業主委員會，排險維修費用由相關責任人承擔。符合專項維修資金使用條件和范圍的，排險維修費用可以從專項維修資金中支出。
物業管理區域內的供水、供電、供氣、市容、環衛、電信、綠化、消防、交通、有線電視、郵政等共用設施設備，按照規定應當由提供該項服務的單位維修養護的，不得要求物業管理企業維修養護。相關單位向最終用戶收取的費用，不得強制物業管理企業代收代繳。

㈩ 南京市住宅物業管理條例無人居住物業費怎麼算

只要房子交付了，不管有沒有人住，都是要交物業費的，物業管理不是針對你的房專子進行管理，而是針對小區的公屬共區域進行管理，你住沒住，物業都要對小區進行管理，成本都要產生，所以只要房子交房了不管有沒有住人都要交物業管理費。