天健規章制度
Ⅰ 北京申請醫療器械經營許可證對於倉庫面積、質量管理人員方面都有哪些要求
你好！在北京對醫療經營企業許可證的辦理有專門的規定，弗銳達醫療器械在北京設有分支機構，專注於一站式的醫療器咨詢服務。詳情可致電咨詢或登陸弗銳達官網查詢，其具體要求如下：
一、經營場所面積與儲存條件：
1、應具有與經營規模、經營范圍相適應的獨立於生活區的經營場所，場所應寬敞、明亮、整潔，具有固定電話等相關辦公設備，經營醫療器械的門店，使用面積不小於20 平方米。
2、應具有與經營規模、經營范圍相適應的倉庫。
3、倉庫和倉儲設施應符合醫療器械的注冊產品標准中要求的儲存條件，倉庫周圍環境應整潔、地勢乾燥、無粉塵、無有害氣體、無污染源。倉庫應具有防塵、防火、防潮、防鼠、防霉、防污染以及防蟲、防鼠等設施、設備。
二、人員要求：
1、企業法定代表人、企業負責人應熟悉國家有關醫療器械監督管理的法律、法規和規章。
2、應設立與經營規模和經營范圍相適應的質量管理機構或專職質量管理人員。
質量管理人（指質量管理機構負責人或專職質量管理人員）應具有國家認可的相關專業大專以上學歷或中級以上職稱；熟悉國家及北京市有關醫療器械監督管理的法律、法規、規章和相關規定，熟悉所經營產品的技術標准。
三、其申請《醫療器械經營企業許可證》時，應當提交如下資料：
（一）《醫療器械經營企業許可證申請表》；
（二）工商行政管理部門出具的《企業名稱預先核准通知書》或《營業執照》原件及復印件；
（三）質量管理人員的身份證、學歷或者職稱證明原件和復印件及個人簡歷；
（四）組織機構與職能；
（五）注冊地址、倉庫地址的地理位置圖、平面圖（註明面積）、房屋產權證明（或者租賃協議）原件及上述材料的復印件；
（六） 質量管理制度文件目錄；
（七） 儲存設施、設備目錄；
（八） 擬經營產品目錄；
（九） 申請材料真實性的自我保證聲明，並對材料作出如有虛假承擔法律責任的承諾；
（十）凡申請企業申報材料時，申請人不是法定代表人或負責人本人，企業應當提交《授權委託書》；
（十一）按申請材料順序製作目錄
（十二）葯品、醫療器械經營企業許可證管理系統企業客戶端「器械開辦申請」導出盤（3.5寸軟盤）。
Ⅱ 市場調研
正規的調研報告都是找公司做的，那個是要花人民幣的，網路的積分沒有多少人重視，不過我還是給你總結了一份比較簡單但要點齊全的市場調研報告。
1.塗料行業現在的市場狀況
中國塗料業經過近20年的發展，建成了建築、汽車、防腐塗料等多個專用塗料基地，在很大程度上滿足了國民經濟發展的需要。中國是世界第三大塗料生產及消費國、第四大塗料進出口國。中國經濟的崛起，為世界塗料工業提供了廣泛的發展空間。目前，全世界每四幢新建築中就有一幢在中國，西部大開發、康居工程、舊城改造工程等等，都給塗料行業帶來前所未有的商機。據專家預測，至2010年，亞太地區油漆和塗料市場值將達402億美元，塗料市場需求將達1200萬噸。盡管中國塗料生產企業多達8000家，年產量達600萬噸，但市場缺口依然較大。
塗料行業目前競爭的激烈程度是由它的同質化競爭造成的。塗料產品的同質化，塗料技術的同質化，生產方式的同質化，是眾多塗料企業盲目跟從造成的。好的企業一般僅能將利潤的3%~5%用於技術開發。而市場的需求是無限的，所以，在這種狀況下，企業更要另闢蹊徑，提高差異化的競爭能力。能形成新的競爭能力、創造持久的差異化特色需要精心策劃，即戰略謀劃。從戰略到戰術，從技術工藝到產品、施工、服務，從組織結構、崗位設置到企業文化、工作流程、規章制度都需要不斷創新。
預計在今後幾年，塗料市場必然會有較大規模的整合重組，技術、裝備落後，環保安全設施較差的企業將會被迅速淘汰，市場也將趨向規范。而在資術、技術、質量性能、裝備、環保和安全等方面占絕對優勢的跨國塗料公司、優質的台資、港資以及國內的優秀民營、國有企業在整個中國塗料市場的發展速度愈來愈快，市場份額的分配也會隨之很快發生根本變化，所以機遇與挑戰是並存的。目前，國內在裝修時用得最多的木器塗料是油性漆，油性漆以其高豐滿度、高硬度以及快乾的特點得到廣大消費者的青睞，人們對健康環保的重視程度正在提高，但是仍顯薄弱。水性漆雖然無論是從總產量還是從總銷售量都只佔整個塗料行業的一小部分，看起來微不足道。但是，從整個世界來看，水性漆逐漸佔領塗料行業是大勢所趨。
2.品牌的對比
我國現有塗料企業達 7000 多家，其中建築塗料企業有一半以上，而擁有規模以上的建築塗料生產企業僅 200 多家。 2004 年產量在 5000 噸以上的企業有 38 家，達 1 萬噸以上的企業有 24 家，達 2 萬噸以上的企業有 17 家，超過 5 萬噸的企業有 4 家，他們是立邦塗料 ( 中國 ) 有限公司、廊坊立邦塗料有限公司、順德區華潤塗料廠有限公司和武進蘭陵化工集團公司。 2004 年建築塗料企業集中度較 2003 年有所提高，排名前 10 位的企業占據了近一半的市場份額，但仍處於較低水平，產量在 5000 噸以下的 3000 多家企業平均年產不足 1000 噸，如此分散的市場，對提升行業整體資本、技術、質量、服務等各個方面均有較大影響。
全國建築塗料生產企業眾多，分布也比較廣泛。由於塗料企業生產的特殊性，主要分布在珠江地區、長三角地區和環渤海地區三大區。據了解， 2004 年產量達 1 萬噸以上的省份有 11 個，達 5 萬噸以上的省份有 6 個，超過 10 萬噸的省份有 4 個。其中，廣東省產量首次突破 30 萬噸，達到 32 ． 43 萬噸，居全國首位，比上年增長 30 ． 1% ，佔全國總產量的 28 ． 6% ；其次是上海市，產量首次突破 20 萬噸，達到 25 ． 91 萬噸，比上年增長 27 ． 0% ，佔全國總產量的 22 ． 9% ；江蘇省居第三位，產量為 14 ． 23 萬噸，比上年增長 0 ． 1% ，佔全國總產量的 12 ． 6% ；河北省產量首次突破 10 萬噸，達到 10 ． 19 萬噸，比上年增長 40 ． 0% ，佔全國總產量的 9 ． 0% 。其後依次是：湖南、北京、浙江、重慶、湖北、天津。形成這一格局的原因有二：
我國建築塗料市場區域特點：
• 塗料產量逐年增長，但東西部差距逐漸加大
• 沿海經濟帶動三大主要產區的優勢繼續加大
3. 市場各種塗料價格
這是兩種塗料的價格表鏈接
防水塗料http://www.kaidianren.net/jiage/28.html
防火塗料http://www.kaidianren.net/jiage/27.html
雖然不是一個十分正規的調研報告，但你提及的要點還是包括進去了，希望你能採納我的答案。
Ⅲ 誰能提供財務決算說明的範文
成功信息產業（集團）股份有限公司
2004年度財務決算報告
各位股東：
現受董事局委託，向各位股東提交公司二OO四年度財務決算報告，請審議。
一、公司資產負債、利潤及現金流量概況
經浙江天健會計師事務所審計核定，我公司二OO四年末總資產為167,218萬元，
比上年年末146,715萬元增加14 %; 年末公司負債為94,292萬元，比上年年末65,835萬
元增加43%；年末股東權益72,041萬元，比上年年末79,762萬元減少9.7%。
經審計，我公司二OO四年度主營業務收入為59,063萬元，比上年同期65,026萬元
減少9.2%；主營業務利潤為9,639萬元，比上年同期11,992萬元減少19.6%；營業利潤
-8,052萬元，比上年同期-305萬元多虧損7,747萬元；投資收益-1,224萬元，比上年同
期698萬元減少1,922萬元；補貼收入114萬元，比上年同期715萬元減少601萬元；營業
外收支凈額961萬元，比上年同期-86萬元增加1047萬元；利潤總額-8,202萬元，比上年
同期1,023萬元減少9,225萬元；凈利潤-8,292萬元，比上年同期687萬元減少8,979萬
元；可供分配利潤535萬元，比上年同期9,848萬元減少9,313萬元。
公司二OO四年度現金及現金等價物凈增加額為1，715萬元，比去年同期372萬元
增加1343萬元。其中經營活動產生的現金流量凈額為4,555萬元，比上年同期-9,581萬
元增加14,136萬元；投資活動產生的現金流量凈額為-17,452萬元，比上年同期-17,374
萬元減少78萬元；籌資活動產生的現金流量凈額為14,619萬元，比上年同期27,334萬元
減少12,715萬元。
二、財務指標
每股凈資產3.09元，比上年年末3.42元減少0.33元;
凈資產收益率為-10.92%，比上年同期0.87%減少11.79%；
每股收益-0.36元，比上年同期0.03元減少0.39元;
存貨周轉天數為144天，比上年同期112天增加32天；
應收帳款周轉天數105為天，比上年同期110天減少5天;
資產負債率為56.39 %，比上年年末44.87%增加11.52%；
流動比率為1.38，比上年年末1.81減少0.43；
速動比率為1.13，比上年年末1.18減少0.05。
三、二OO四年度經營虧損分析
公司2004年度主營業務收入為59,063萬元，比上年同期減少9.2%；主營業務利潤為
9,639萬元，比上年同期減少19.6%；凈利潤-8,292萬元，比上年同期減少8,979萬元。
2004年公司經營業績出現了較大幅度的滑坡，主要原因有：
1、解決歷史遺留問題，依據謹慎性原則，計提較大額度的壞賬准備，為進一步大力
發展主業夯實經營基礎。
在以前的經營年度中，公司因IT產業基礎薄弱、基礎管理尚未完善，沉積了較多的
應收帳款等較大的歷史包袱。根據當前企業輕裝上陣做數字音視頻產品、實現可持續發
展的現實需要，浙江天健會計師事務所在2004年度的審計工作中，合計對應收款項計提
了4,315萬元的壞帳准備。這有助於企業在2004年度基本實現產業結構調整後，夯實經營
基礎，減輕2005年度及以後年度整體經營工作的財務壓力。
2、為大力發展主業，公司人力資源和研發投入增加，使當年度管理費用增加，但為
公司未來發展打下了基礎和積累了資源。
公司於年初正式確立了以數字音視頻為公司主導產業的戰略發展規劃，從此，公司
從原來的三業（數字音視頻、無線數字通信、公用計量）並舉轉變為一業為主、二業為
輔，同時積極介入二大增長點（寬頻視聽和金融信息服務）的經營布局。為實施這一戰
略規劃，確立數字音視頻產業發展平台，公司在原有的產業基礎上，進一步加大對數字
音視頻產業的研發和人力資源的投入，為公司未來發展打下了基礎和積累了資源，但增
加了當年度管理費用。
3、為加大對數字音視頻產業的投入和產業園的建設，公司加大對資金的需求，財務
費用增加。
公司對於國內數字音視頻和數字電視產業的開拓，主要採用"投資運營+產品服務+金
融工具+內容整合"的組合營銷模式，在與廣電運營商的合作過程中，需要較大的前期啟
動資金；同時對上饒成功電子信息產業園和寧波成功信息科技園的建設，公司投入了較
大的基本建設資金。而隨著國家宏觀調控力度的加強,貸款利率的提高，公司的融資成本
出現較大幅度地提高。
4、其他原因
2004年，公司根據對數字音視頻產業實施擴張性經營等既定經營方針，開始有目的
地調整各下屬企業的經營重點，對不適合企業長期發展規劃的多項業務實施緊縮策略。
由於國內數字電視市場正處於快速成長前的培育階段，公司產業結構的調整導致銷售收
入短期內出現了下降現象。
四、二OO四年度財務工作取得的成績
1、 調整財務管理機構，實行財務集中管理
根據公司經營管理的需要和集團公司現況，從04年開始財務中心調整管理模式，財
務管理由鬆散型管理模式轉換為緊密型管理模式：即子公司財務部門成為集團公司財務
中心的派出機構，各子公司財務部門依據管理關系為子公司提供財務管理和服務，在集
團公司授權范圍內對子公司董事會和經營者負責，所有財務人員由財務中心統一管理、
聘任、調配、考核和獎懲，財務人員既對所屬子公司經營者負責，同時也對集團公司財
務中心負責；資金實行統一籌劃、統一結算，統一調配，貫徹有償使用原則，以保證集
團公司對各子公司資源的合理配置。
經過一段時間的摸索和磨合，這種緊密型的管理模式的優勢逐漸得到證實：資金統
一管理和調配，加強了整個集團資金的管理和運用，提高了資金的利用效果；人員的集
中調配和薪酬統一管理，有利於調整工作熱情和積極性；子公司財務部門與集團公司財
務中心充分溝通，部分遺留問題及資產處理得以及時解決。
2、完善財務制度，強化財務管理
財務中心今年完成了財務制度的修訂、健全、補充、完善等工作，共制定了《資金
管理辦法》、《內部資金結算辦法》、《關於加強對各子公司財務部門和財務人員管理
的通知》、《成本費用管理制度》、《財務計劃和分析管理辦法》、《往來賬戶結算管
理制度》、《物控管理條例》等（二十三個制度，九個批復，二個會議紀要），子公司
根據集團公司的有關制度，制訂了相應的規定和辦法，明確了實施細則。這些管理制度
相繼出台，確立了一系列管理手段和目標，規范了操作程序，強化了財務管理，使財務
工作做到有章可循。
3、重視應收款項與存貨清理工作，加大監管力度
二OO四年度，財務中心把應收款項回收及存貨變現作為首要工作來
抓。應收款項和存貨清理工作是一項重要日常工作，是企業經營管理活動的重要組
成部分。為確保應收款項及存貨清理工作的順利進行，財務中心於今年2月及8月兩次召
開應收款與存貨清理專項會議，並於11月25日專門確定了這項工作的負責人，指導、協
調各子公司開展工作，就應收款與存貨清理的重要性及相應的工作方法進行了詳細地闡
述，並專門成立應收款項和存貨清理小組，負責集團公司資產處理，達到盤活公司資產
和加速集團公司現金流入和資產變現之目的。
4、加強資金管理，拓寬融資渠道，確保公司正常運轉
資金就象人體的血液。資金流動順暢，經營活動才能正常進行。
(1) 加強資金計劃管理，嚴格控制現金流出，大力壓縮子公司對集團的資金佔用，
通過激勵、壓縮等措施，發揮各子公司的能動性，以緩減集團公司的資金壓力，改變子
公司向集團公司伸手要錢的局面。
(2) 培育集團融資資源，搭建良好的融資平台。一方面對資金流良好的、融資方便
的投資項目，集團在資金方面將給予大力的支持和傾斜；另一方面對於需要佔用、耗損
大量的資金且不能及時迴流資金的項目，集團將進行控制，甚至於停止資金供給。
5、加強成本控制，規范采購管理
二OO四年度集團公司成立了物控部，實現了大宗材料集中采購，規范采購環節管理，
制定了《物控部管理條例（暫行）》，集中審批許可權，降低了采購成本，使得集團內的
大宗物料的采購更進一步規范化、標准化。
根據運作的效果分析，不管是物料的齊套、成品的交貨還是公司與各供應商的關系，
有了很大程度的改善，並在成本控制上卓見成效。
二○○五年四月二十七日
社會保險基金財務決算說明書應包括哪些內容？
時間： 2006年8月28日
財務決算情況說明書，是指對社會保險基金在一定會計期間內的財務收支運行情況進行分析和總結的書面文字報告。�
經辦機構在報送財務決算報表的同時，必須附送財務決算情況說明書。基本內容是全面分析基金財務收支及運行情況，工作成績和存在的問題以及改進工作的意見和建議。財務情況說明書是了解和考核基金運行情況的重要資料，主要包括以下內容：�
（一）基金的運行情況。通過對基金收支運行情況的分析，發現基金收支運行過程中存在的問題及原因，以利於為加強基金的管理提出科學的改進方法和採取有效措施。�
（二）基金結余實現情況。通過基金結余反映基金的管理水平，並與上年同期指標相比，分析產生差異的原因，提出相應的改進措施；對結余額中有關項目余額的比例進行分析，看其是否符合基金運行規律和國家有關法律、法規規定，以保證社會保險制度的順利實施。�
（三）基金的增減變化情況。通過對資產負債表、收支表和有關財務報表及基金結余率、收繳率等指標的分析，反映基金增減變動及原因，正確評價基金運行過程中增減變動是否符合客觀規律。�
（四）本期或者下期財務狀況發生或可能發生重大影響的事項。通過對社會保險基金收、支、余進行比較分析來把握未來，為科學預測和決策，採取有關措施改進管理提供可靠依據，確保基金正常運轉。�
（五）暫收款項等情況。通過分析負債情況和償債能力，確保債務的及時償還，同時還可以通過暫收款的多少看出經辦機構的管理水平。�
（六）需要說明的其他事項。
Ⅳ 深圳國資委有哪些下屬企業急!!
深圳市投資控股有限公司
深業集團有限公司
深圳市地鐵（集團）有限公司
深圳市機場(集團)有限公司
深圳市鹽田港集團有限公司
深圳能源集團股份有限公司
深圳市水務(集團)有限公司
深圳市燃氣集團股份有限公司
深圳巴士集團股份有限公司
深圳市特發集團有限公司
Ⅳ 咨詢行業是做什麼的
咨詢行業是對第三產業中以咨詢服務為特點的各種行業的總稱。因其特點為智力型服務，也被人們稱為「頭腦產業」，請咨詢專家咨詢被稱為「借腦」。作為一種智力密集型的知識服務性產業，咨詢的現代意義是指來自個體和組織外部的專業化技能，它以專門的知識、信息、經驗為資源，針對不同的用戶需求，提供解決某一問題的方案或決策建議。
咨詢行業通常分為管理咨詢、經濟咨詢和科技咨詢三大類，咨詢公司幫助企業分析、診斷現有問題，為企業業務及管理發展所需要的內容進行詳細規劃。主要職能有：
1、管理咨詢幫助企業客戶分析和解決商業問題（戰略、運營等方面），達到提高公司績效的效果，比如進入新市場（market entry）、切斷低邊際收益的商品線（cost cutting）等。
2、經濟咨詢通常處理法律訴訟中的經濟賠償問題，最後的研究結果常以報告形式呈現。
3、技術咨詢旨在幫助企業分析、診斷現有信息系統問題，為企業業務及管理發展所需要的信息系統進行規劃。 收起
Ⅵ 深圳有哪些國企呢到國企工作需要什麼條件
1、深圳國企一覽表：
深圳市投資控股有限公司
深業(集團)有限公司
深圳市地鐵有限公司
深圳市機場(集團)有限公司
深圳市鹽田港集團有限公司
深圳市能源集團有限公司
深圳市水務(集團)有限公司
深圳市燃氣集團有限公司
深圳巴士集團股份有限公司
深圳市大鏟灣港口投資發展有限公司
深圳市糧食集團有限公司
深圳市農產品股份有限公司
深圳市創新投資集團有限公司
深圳市賽格集團有限公司
深圳市國有免稅商品(集團)有限公司
深圳市長城投資控股股份有限公司
深圳市天健(集團)股份有限公司
深圳市振業(集團)股份有限公司
深圳市深超科技投資有限公司
深圳國際控股有限公司
2、到國企工作需要的條件：
某國有大型鋼鐵企業這樣表明自己的招聘原則：我們不會盲目追求高學歷，因為要求高學歷所帶來的後果就是企業的「人才高消費」。據了解，該企業每年要招進180多名人才，其中有本科生、專科生，有碩士、博士，還有技校生。所招人才的學習成績在應聘者中都是頂尖的。另外，這家國企還非常注重求職者在試用期和基層鍛煉期的表現，「我們願意花時間和精力培養人才，但不歡迎那些把企業當做跳板的人」。資深顧問說，關注應聘者對企業的忠誠度，是國企對應屆畢業生的普遍要求。
一：筆試要全力以赴
目前一些大型國企已參照外企做法，通常在面試之前會安排一輪或多輪筆試。筆試內容大多為文學、數學、邏輯、智力和時事。參加這種題量、信息量都極大的筆試之前，畢業生應先復習一下古代的名句、高中數學里的數列問題，再瀏覽最近一個月內發生的時事新聞，當然最好再看幾本智力測驗的書，這樣通過筆試的概率會比較大。
特別需注意的是，試卷上面的字跡一定要清楚美觀，否則，閱卷人員的「法眼」很可能不再對你「青眼有加」。如果通過此關順利進入面試，那麼你進國企就基本成功了80%。在國企，通常5個人參加面試可以留下3個。而在外企，則可能10個人只能留下1個，甚至1個都不留。
二：面試要穩而內斂
相對外企形式繁多的面試，國企的面試基本採用一問一答的形式。通常是多位面試官對一個應聘者，很容易讓應聘者應接不暇，顧此失彼。此時，就需要有穩定的心態作為支撐。在國企的面試中，基本不會遇到全部講英語的場面，但回答問題時以普通話為宜。
國企面試問題的特點是「走極端」。比如，開場時通常讓人感覺很輕松，問應聘者是否獨生子女，家裡有幾口人，住什麼地方，喜歡干什麼等；然後話題急轉，直指「關鍵問題」，問應聘者對業務知識了解多少，對一些業務問題如何解決，怎樣把工作做得更好等等。可以說，最簡單的和高難度的問題穿插提出，對此應聘者要做好思想准備。另外，國企一般不喜歡發表意見太過尖銳的應聘者，畢業生回答提問時應適當「收斂」一些。
三：交談要「鑒貌辨色」
如前所述，國企更關注應聘者對企業是否忠誠、政治上是否上進、能否遵守規章制度、是否樂於付出等方面。國企人事主管大多年長，如果他在應聘者身上找到自己子女的影子，或覺得應聘者像當年剛剛參加工作的自己，那麼錄取的概率也會大大增加。怎樣才能找到「共同語言」，就看應聘者能否「見風使舵」了。比如，對於「進入本公司後，你首先應該做到的是什麼」這一問題，國企面試官最希望聽到的是「遵守公司制度」。至於興趣愛好，國企面試官一般希望應聘者精於書法、圍棋、民歌等「傳統項目」。
說到底，應聘者應迅速判斷面試官的年齡、文化背景與價值取向等，「鑒貌辨色」，才能「投其所好」。
四：談薪忌「錙珠必較」
國企面試官問及應聘者的薪資要求時，切忌提出過高要求。一般而言，目前對於應屆畢業生而言，1000元上下較適宜，因為多數國企開出的月薪數額屬於稅後工資數額，這個數字還是比較符合「市場行情」的。
假如畢業生提出的月薪數額過高，即使國企礙於一時之困願意如數支付，其心中卻難免「心存芥蒂」，這對應聘者今後職業生涯的順利未必有利。
當然，如果某些國企說明其給出的1000元是稅前月薪，而應聘者又認為確實太低，那也完全可以當面拒絕。
Ⅶ 怎樣寫好物業公司年終工作總結
200*年10月5日，××*物業進駐××前湖校區，這一學年來，我全體員工團結一心，艱苦奮斗，勇於拼搏，不斷創新，進一步完善和改進了公司的管理和服務質量，取得了可喜的成績：組建了一支優秀的物業管理團隊，創建了一種科學的管理模式和先進的管理理念、管理方法，以及嚴格的質量標准和工作程序;形成了服務與管理相結合的專業分工體系。一年以來，我們緊緊圍繞戰略規劃、品牌建設、內部管理、信息溝通、服務績效來展開一系列的工作。
戰略規劃
對物業管理的理念進行戰略性的轉變。
天健物業自成立以來，管理理念經歷了從「管理型」到「服務型」的深刻轉變，拋棄了過去以管理者自居的姿態，倡導了「服務育人，業主至上」的全新服務理念。天健物業在發展過程中即使遭遇到了內外環境的嚴重挑戰，但為業主、使用人服務的理念也一直在沿伸，同時也得到了廣泛的好評。但公司管理層並沒有滿足可喜成績的取得，而是以積極的態度正視在服務過程中存在的服務專業性不強，服務內涵不深，員工待遇過低以及成本過高等問題。今年開始，公司便審時度勢，著手狠抓安全防範、環境衛生和維修事宜，勁拼品牌建設，提高公司的運作效率和競爭力。
品牌建設
品牌，以高質量為堅實的基礎，本公司把如何提高物業管理服務的質量作為公司經營的首選目標。
一、貫徹按iso體系的有效動作
公司成立之初便做好了質量的策劃，明確公司的質量目標、要求，以及所想達到的目標，以最合適的服務質量去滿足業主及使用人的需要。一年來，公司始終把通過iso9000和iso14000的審核為奮斗目標，同時也進一步向業主及使用人展示了公司相關方面優質服務的形象。
二、形成以客戶滿意為中心的質量體系
自公司進駐開始，一直把「客戶滿意，業主至上」作為工作的中心，進一步確定了公司以業主為中心的經營服務理念，今後公司將繼續貫徹實施和改進服務質量，提高服務績效。
三、建立天健物業零缺陷的目標
公司成立之後，經過反復討論和研討，認為要想做的獨特，就須把工作做到零缺陷：服務零缺陷;操作零缺陷;設備零故障;安全零隱患的四零缺陷。明確了業主不總是對的，但永遠是最重要的客戶需求，充分做好達到需求的各種准備，積極預防可能發生的問題。
內部管理
一、人力資源
人力資源是公司發展的重要保證。進駐之初，因處地特殊，故人員素質偏低。但今年年初，為了提高公司的競爭力，我公司積極開展員工知識培訓，使員工成為「一專多能」且達到了顯著的效果。員工培訓包括：企業文化培訓，專業技術培訓等，特別是對管理層進行的物業管理員資格考評培訓和保安隊伍的消防知識培訓以及專業知識培訓。通過培訓，提高了員工的綜合素質，改善了員工的工作態度，激發員工團結合作，大大提高了服務質量。
目前，公司內部已經建成了較為完善的人力資源儲備，專業能力，綜合能力出眾的專業人才;能出謀劃策的企業策劃人員等，給公司的發展提供了廣闊的空間。
二、規章制度
入駐之初，因公司剛建立，一系列的制度及考核都是空白的，這給員工的工作帶來了很大的不便。按照「以法為據，有約可依」的原則，我公司迅速出台了一系列規章制度。包括：各崗位人員職責，管理制度及各崗位工作人員考核辦法。制度的出台明確了職責，分清了許可權，也給公司員工的日常工作指明了方向，提供了依據。
三、維修方面
去年學生入住之初，因趕工期，四棟學生公寓可謂是以超常規的速度建成的，而快速度建成的房子卻導致了接管後艱難的維修工作。從去年至今，我技術維修部共計收到師生報修單4200多份，。可因去年維修力量過弱，且設備設施還在保修期內，故多數單子未能修好。直至今年初，我公司一口氣增加了三倍的維修人員，不分日夜的維修，同時又加大對廠家的催修力度，迅速的解決了原有的存在的問題。現我處已承諾做到「小修不過夜，大修不過三」的服務承諾，可因各種設施仍然在保修期，致使好多維修事項我公司仍無法完成。但我公司還是竭盡所能去維修，特別是公寓內寢室之間電線錯亂的問題，在催修廠家無效的情況下，我公司維修人員用六天六夜時間全部調好，用實際行動解決了師生的怨言。近日，我公司又一口氣換下了四棟公寓2000多盞燈炮以及300多個水龍頭和幾十個沖水閥，使公寓內的配套設施的維修完好率達到了98%以上。
四、保安方面
1、2003年，在全體保安人員的共同努力下，圓滿完成了師生入住的安全防範工作，但隨著工作的逐步加深，漸漸暴露出了我公司保安的不足與缺陷：配套設施過差，人員素質過低，專業知識不足等。為此我公司於今年年初進行了一場保安大革新。首先，實行淘汰制，淘汰了十多位原有的保安。其次增加配套設施，購置保安服裝。工作的革新使我保安的外在形象上了一個新台階。
2、保安工作始終貫徹校領導的外松內緊的方針。因學校處地的時間、環境比較特別。我公司嚴格實行來訪人員登記制以及憑證出入制。從去年至今，我公司共登記來訪人員50000多人次，確保了學生公寓的安全。
3、在自身管理方面，我公司保安堅持一天一小會，一周一大會，進行交流與檢討。同時，開展專業知識培訓。從去年至今，共進行了六次專業知識培訓，二次消防知識學習以及一個多月的軍事訓練。同時實行嚴格的保安考核辦法和工作流程，以及不計名的考評制。獎勵優秀隊員，扣罰表現較差的隊員。
4、在外來人員管理方面，我保安部嚴格控制外來流動人員，一律實行來訪人員登記和扣押有效證件制，且進行不定期的巡邏，確保了公寓內學生生命財產的安全。同時因建設初期的施工較多，我們對違章搭建也進行了處理，規范和控制來訪車輛，創造了一個安全、安靜、優雅的學生公寓環境。
五、保潔方面
1、我公司保潔部基本上能完成公司交給的任務，認真遵守公司和管理處的各項規章制度，嚴格執行清潔工作規程，全天候清掃公寓大廳、衛生間、走廊等。全天候清擦垃圾箱、扶手、門等，及時清理垃圾，創造了一個干凈的居住環境。
2、我保潔部實行嚴格的考核辦法，採用師生監督制和打分制，每月實行四次，確保工作的力度。同時實行互監制，即保安人員監督保潔人員的工作力度，保潔人員也監督保安的工作狀態。使雙方得以互相制約，互相鼓勵。也取得了顯著的效果。;
六、其它方面
從去年至今，我處共撿到手機兩部，錢包9個，現金1000多元，校園卡200多張以及大量的衣服和鞋子。得到了師生的一致好評。同時，我公司又實行便民服務，提供打氣筒，免費讓學生打氣，免費開鎖，8次送生病的學生去醫院看病，10餘次為學生爬窗戶開門等。
信息溝通
一年來，我公司的信息溝通經歷了從空白到完善的大飛躍。我公司目前有以下渠道與師生進行有效的溝通
1、在每棟設立意見箱，讓師生對我們工作或態度有意見可提。
2、發放意見徵求表，我們給學校的有關機構發放意見徵求表，讓他們對我們的工作進行監督和指導。
3、召開學生座談會，從去年至今，我公司共計召開了六次學生座談會，從中我們得到了寶貴的意見和建議。今後，我公司還將繼續召開此種會議。
4、公布投訴電話，如果師生對我公司的員工有什麼不滿意可以直接拔打電話向我管理處投訴，我們力求給師生一個滿意的答復。
5、設立回訪制，堅決實行回訪時間不超過24小時。
6、建立面談投訴制，師生如有什麼不滿意可直接向我管理部面談投訴，我管理部將會在第一時間給師生答復，且答復時間不超過12小時。
服務績效
一直以來，我公司秉承「客戶是上帝」「業主至上」的原則，立足「一切為了您，為了您的一切」，實行微笑服務。力求您的事就是我們的事，您的小事就是我們的大事，您的滿意是我們永遠的追求。盡忠盡職，服務師生。
結束語
我們知道，雖然在這一年裡我們取得了顯著的成績，但我們也深刻的認識到我們的不足，公司專業性不強、單一的經營方式、過高的成本將是我公司致命的弱點和缺陷。但我們也明白，這也是我們奮斗的起點，在新的一學新里，我們將通過吸取教訓、總結經驗、借鑒學習的方法提高自己的專業水平，提升物業管理的品位，滿足業主及使用人的要求，實現天健物業的騰飛
Ⅷ 經營城市的主體是什麼
城市經營作為一種行為科學，它同樣包含了行為系統的三要素，這就是行為的主體、行為的客體和行為過程。作為城市經營的三要素：城市經營主體、城市經營客體和城市經營過程，其相互關系也和其它行為的關系一樣，行為主體是處於主動地位，是由法人、組織機構或個人來擔當；行為客體是處於被動地位，是行為對象；行為過程是符合科學規律的程序。
第一節城市經營主體的基本概念與地位
一、城市經營主體的基本概念
所謂城市經營主體是指「在城市經營的具體過程中參與對城市的客體進行投資、管理或經營運作的政府、企業、組織、個人或其它機構」。
二、城市經營主體概念的基本特徵
1．過程的參與性
不論是企業、組織、個人或其它機構只要是參與了城市經營過程，他們都是城市經營的主體。
2．主體的多元性
經營主體的身份具有多重性，既可能是法人身份又可能是自然人身份，既可能是政府機構又可能是企業團體,既可能是投資者又可能是經營者或管理者。
3．地位的差異性
城市經營主體中的核心經營主體與從屬經營主體在經營職能上地位是有差異的。比如，核心經營主體在土地規劃與土地報建審批的權力地位是從屬經營主體沒有的；核心經營主體在城市經營過程中的引領和主導地位是從屬經營主體所不具備的。
三、城市經營主體在城市經營中的關系和地位
城市經營既是一種經濟行為，又是一種具體的社會行為。從行為的社會屬性上講與其他行為沒有本質上的區別，因為它們都是由行為的主體、客體和過程構成，都是由行為的主體按一定的規律和既定的程序來對具體的行為客體操控運作，繼而達到相應的目的。在這個行為體系裡，行為主體是主導和主動性的，行為客體是被作用對象和被動性的，行為過程是程序也是規律。
第二節城市經營主體的類型
在前面我們對城市經營的基本概念分析中，已經指出了城市經營主體除國家法律、法規明確規定外，允許國內外各類機構和個人投資建設、經營城市的基礎設施或其它城市經營客體。（許忙耕、王進前《深化經營城市的對策建議》）因此，大力推進城市經營主體從一元化向多元化發展，改變政府過去大包大攬的局面，加速城市的現代化建設這已是勢在必行的。從城市經營主體的社會地位和資本屬性出發，目前關於城市經營的主體類型主要有以下幾種：
一、國有資本型經營主體
1．國有資本型經營主體的職能構成
經營城市必須培育經營主體，必須組建經濟實體代表政府作為出資人，運用市場經濟的辦法為城市經營建設融資和投資，成立城市建設投資開發公司作為城市資本營運的投資主體，負責城建國有資本營運，並行使國有資本投資主體職能。城投公司是按《公司法》組建的國有獨資公司，主要職能是對政府委託經營的城市國有資產進行管理和投融資，服務於城市建設。（中國房產網《論經營城市》）另外，政府在發揮好自身作為經營主體的作用過程中，必須通過制度創新，把自己角色的兩重性統一起來，做到市場行為和非市場行為的有機結合。主要是：一是通過建立城市建設投資公司等企業來實現經營行為企業化；二是通過轉變職能，使自己更好地履行規劃、公共管理和服務職能；三是針對當前市場機制尚未健全的實際，把政府行為的著力點放到提高城市資源配置的市場化程度上。（鄒宏國《城市建設要講功能導向》）
2．國有資本型經營主體的組建
經營城市必須首先成立一個核心城市經營主體機構，因為，沒有核心經營主體的引領導向城市經營就會像老虎吃天一樣無法入手。因此，城市政府應立即組建以經營城市為主的特殊企業法人----城市資產經營公司，將有經營價值的國有資產集中起來，由城市政府授權城市資產經營公司統一經營，把城市資產經營收益集中用於城市基礎設施，實現城市建設與經營的互動擴張。（周愛國《九江城市經營要實現五個轉變》）。比如，像西安高新技術產業開發區管委會及其下設的高科集團一樣，既能兼顧政府行為和企業行為的有利因素，又能避免政府行為和企業行為的弊病。該經營、管理機構一般是從各城市管理機構中抽調作風正派的業務骨幹，從國有企業抽調具有企業管理經驗的管理人才，從各大專院校和科研機構抽調與經營城市有關的專業技術人才來組建該機構，政府加強協調和服務的功能。只有這樣的班子才能搞好城市的經營。
3．國有資本型城市經營主體的優勢及特點
a．實現了政企分開：城投公司與建設局分離，則可引入市場機制，實行徹底的招投標，產生1>1的效應。（中國房產網《論經營城市》）
b．突破了資金瓶頸。
c．引入了市場機制。
d．代替政府行使規劃、協調、管理和監督的職能。
e．產權和收益均歸國有。
f．參與土地、基礎設施和其它城市資源要素的經營與開發。
g．國有資本型經營主體的領導人具有雙重性，既是管理者，又是執行者。
4．國有資本型經營主體的種類
a．國有全資型經營主體：如城市建設投資開發公司、中房集團、深圳特區發展集團、西安高科集團等。
b．國有控股型經營主體：如中關村建設集團、深圳天健集團、西安西房集團等。
c．國有合資型經營主體：如深圳的南油集團。
二、非國有資本型經營主體
1，集體所有制經營主體如鄉鎮企業類房地產開發公司。
2，私人所有制經營主體如榮智健、劉永好的地產公司等。
三、外資型城市經營主體
主要是指來自境外的房地產公司如華新國際集團。
另外，按城市經營主體的社會地位和職能作用的不同，又可劃分為：核心城市經營主體和從屬經營主體，這在下節內容中將專門敘述。
第三節核心城市經營主體的基本概念和地位
一、核心經營主體的基本概念
核心經營主體指在中國經濟轉型時期和城市化初期的特殊歷史背景下，由城市政府或由獲得政府主管部門委託授權的有關部門，來制定城市具體的發展戰略和開發政策，並與其他從屬城市經營主體共同經營和開發城市的自然資源和人文資源的企業法人或其他組織機構。
二、核心經營主體的特點
1．雙重性
一套人馬兩塊牌子，既是政府機構又是企業組織；其領導人既是官員又是企業家；是集裁判員、守門員和球員於一身的復合體。
2．主導性
在城市經營過程中處於主動引導地位。
3．國有性
盡管從表面上看其經營行為是企業行為，但是，他們往往是以國家的土地或其他城市資源要素作抵押來獲得銀行的貸款，來作為開發經營的啟動資金，投資主體實質上是政府，所以收益也必然歸國有。
三、核心經營主體的種類
核心經營主體的種類主要有政府和授權型核心城市經營主體兩種。
1，城市政府在城市建設和管理中充當主導，不但是城市經營的主體，而且是城市經營核心主體中的核心。他們在城市經營過程中起到了組織、指導、引領、規范、監督、示範等作用，是城市經營的排頭兵。他們的主導作用主要體現在政府全權負責城市的規劃、建設和管理上。
2，授權型城市經營核心主體是指政府授權下的各類開發區管委會及其下屬的建設集團或城建部門下屬的房屋建設開發公司、房地產綜合開發公司等。比如西安高新技術開發區的高科集團、深圳的南油集團等。授權型核心經營主體是集「政府職能、產權國有、土地經營於一身的三維城市經營主體（GCM）」（《從政治高度看地產策劃》《西安晚報》2003年5月21日）。
四、核心城市經營主體——政府在城市經營中的職能作用
城市政府是城市經營的領導者和組織者，他們在城市經營中的職能如何定位、怎樣發揮，事關城市經營能否科學有效地進行。
城市政府是城市首腦，也是城市經營的主導者，擔負著管理與建設城市、推進城市發展的行政職能。因此，只有合理界定和清晰城市政府在城市經營中的職能，才能積極高效地履行職責，有效地引導、規范、推動城市經營戰略的實施。
我們認為，城市政府在城市經營中的主要職能應當定位於以下幾個方面：
1．營造環境
城市環境是城市經營的重要支撐，城市環境的綜合素質決定著城市經營的深度、廣度以及實效性。因此城市政府的首要任務是營造良好的發展環境，提高城市整體價值。
2．制定規劃
城市經營作為城市發展的重要戰略是一項龐大的系統工程，我們除了對其有一個一般的認識之外，還必須有一個科學合理的實施方案，才能做到有序化地實施。因此，要做好城市經營工作，制定規劃是前提，政府部門要組織專門力量來做這項工作。
3．組織實施
政府在城市經營中的最重要的職能就是領導。組織開展城市經營活動，運用各種政策措施引導、啟動城市經營戰略，著力吸引國內外投資者參與到城市建設與發展中來。
4．規范監督
城市經營是一種市場化的運作方式，是城市政府將城市資源採取市場化配置方式，來實現城市功能提升和形象改善的一種途徑，這就涉及到利益再分配問題，由此就會因趨利而產生不公平現象。如何創造公平、公開、公正的城市經營環境，規范監督市場秩序就成為城市政府的一項重要職能。
5．打造品牌
城市的品牌是一個城市物質文明和精神文明的綜合體現，是這個城市特色和優勢的集中反映。而品牌的成功塑造，對於提升城市的競爭力和吸引力有著重要的意義。因此政府在城市經營中的另一項重要工作，就是如何包裝、宣傳、推銷，打造城市品牌，樹立城市形象。
五、核心城市經營主體——政府在城市經營中應該注意的事項
1．樹立先進的經營理念
在開展城市經營的工作中，城市政府首先要解決觀念意識上的問題，只有用先進理念作指導，才能正確理解、科學把握城市經營的豐富內涵，才能正確組織和實施城市經營戰略。
1）主體觀念城市政府作為城市的管理者和發展的領導者，在城市經營中必然處於規劃、領導、指揮、協調的主導地位。雖然從運作機制上來講，城市經營強調運用市場經濟手段，但是從城市經營的管理與組織角度看，政府的主導作用是毋庸置疑的。因此，城市政府要有主體意識，積極運用法律規范、經濟手段和政策杠桿來高效有序地組織開展好城市經營工作。
2）經營觀念在市場經濟條件下，政府的管理方式和行政方式必須要有根本性的轉變，才能適應市場規律的要求。特別是在城市經營這一層面，政府應注意將成功企業的經營理念和管理模式，嫁接改造到行政管理中來，以此來降低行政成本，減少行政失誤，提高行政工作的效率和效益，卓有成效地開展好城市經營工作。
3)系統觀念從城市經營的角度來看，城市的所有資源(有形資源和無形資源)都是經營的內容，物質文明建設和精神文明建設都是重要組成部分，城市政府、企事業單位、社會團體及全體市民都是參與者，所以這是一項龐大的系統工程。因此，城市政府在組織實施城市經營的過程中，一定要樹立全局觀念和系統觀念，通盤考慮，綜合規劃，以確保城市經營戰略的有效實施和系統效果。
4）特色觀念城市經營是市場經濟條件下許多城市都在探索的一條城市發展的路子，在對城市經營的概念和內涵的把握上基本上是一致的，但每個地區、每個城市的自然、社會和歷史條件是不同的。因此，在實施經營城市戰略中，要找准自身的特色優勢，根據經濟與社會發展的現狀，選准突破點，採取適合本地區實際情況的方式來進行操作，切忌不顧本地實際情況，盲目照搬照抄。
2．建設經營型的政府
政府作為城市經營的主體，不僅要在觀念上適應市場經濟的要求，而且要在機構設置、行政職能發揮以及行政產品和服務的提供上，導入經營理念。不但要講效率，還要講效益，從這個意義上講，現代政府不但是管理型的而且應該是經營型的，只有把經營型政府的建設作為城市經營戰略一項重要內容，才能實現政府行為與城市經營戰略實施的協調一致性。經營型政府的建設應該包括以下幾個方面的內容：
1）機構設置要經濟合理目前，我國正在進行行政體制改革，以適應市場經濟的要求，從經營城市角度來看，同樣也存在著要求行政體制改革的問題。政府職能部門設置是否科學合理，直接決定著經營城市的效果。首先，政府要有綜合的部門來協調城市經營工作，防止政出多門、職能交叉、協調不力、力量無法集中等問題出現。其次，要實行政府職能合並，把相關相近的職能集中到一個部門來行使，這樣既有利於集中調度，又因為行政部門的減少而減少行政開支，降低行政成本。再者，就是把政府的某些非行政職能市場化、社會化，把本該由市場調節的職能交還給市場，把應由中介機構來進行的工作交由中介機構去做，這樣政府就因職能的專業化、專門化，而高效地發揮其職能。
2）行政環節要快捷順暢行政環節快捷順暢，可以從兩個方面來理解：一方面是政府決策的有效貫徹執行，確保決策的實效性；另一方面就是簡化辦事程序，如何快捷高效地提供服務的問題。這兩個方面問題的解決，關鍵就是減少中間環節，簡化行政審批。行政審批制度改革是行政體制改革的核心，只有減少了政府行政審批事項，才能實現政府機構的精簡，才能實現政府職能的轉變。從城市經營角度來講，既然是經營，就要追求效率和效益，而體現政府效率效益的一個重要方面，就是手續的簡化、辦事的快捷、時間的縮短。由於公務人員服務水平的挖掘是有限的，因此最根本的還是簡化審批環節，減少政府的制約性行為。
3）產品服務要優質高效政府在市場經濟條件下的主要職能包括兩個方面，一是提供公共產品，二是提供公共服務。產品的質量優劣、服務的水平高低，拋開體制性因素不談，主要是機關效能以及政府工作人員的職業素質和職業道德水平問題。強化機關效能建設主要措施有：一是提高機關工作人員的整體素質。市場經濟條件下的城市政府，應當十分重視人力資源的科學開發與有效利用問題。政府部門要採取多種措施，吸引優秀人才進入政府，不斷提高政府機關的人才管理水平。只有這樣，才能使城市經營活動高水平地開展。二是建立健全規章制度。靠制度來激勵約束行政行為，確保工作的良性開展，消除人為因素造成的不良影響，使行政工作走上規范化與制度化的軌道。
4）行政行為要效益為本城市政府的決策，行政行為的做出，都涉及到效益問題，效益的好壞是政府政績的最終體現，也是對一個城市的發展起根本性推動作用的因素。所以，城市政府要充分考慮行政的效益問題，不僅要考慮經濟效益，還要考慮社會效益、環境效益；不僅要考慮近期效益，還要考慮長遠效益。只有綜合平衡後的凈剩值最大，才能實現效益最大化。要確保行政行為的效益最佳，首先就要科學確定組織目標。不要盲目攀比，既要切合實際，又有一定的創造空間；既要有數字目標，又要有質量目標，切忌盲目追求數字而造成的低層次量的增長。同時採取措施要得力，不能照搬照抄，既要借鑒先進經驗做法，又要結合本區實際情況進行，這樣才能產生良好效果。
要做好上述工作，城市政府應在決策之前進行大量的比較研究，還要引進外腦參與策劃，調動全社會力量參與進行，才能確保決策的最優化和措施的實效性，才能在城市經營與社會發展中發揮重要作用。（劉文儉、馬永敬《現代城市研究》）
六、核心經營主體的演變過程
核心城市經營主體是伴隨中國改革開放和中國地產業的逐步形成而誕生的。因此，在我們談城市經營核心主體的同時，必須回顧中國房地產業所經歷的風風雨雨，總結中國房地產業在逐步走向成熟的這一歷史時期，是如何完成由「建築商—開發商—核心城市經營主體」的三次飛躍。
1．與建築業剝離----建築商
1980年鄧小平在《關於建築業和住宅問題》中談到了「建築業作為國民經濟的支柱產業」的問題，當時所指的建築業實際上是指房地產業與建築業之和。因為那時國內尚未引進「房地產業」概念，地產業、住宅業都用「建築業」統稱，GNP中也將地產業與建築業一並計算。
同年，全國「住宅建設與房地產管理工作會議」提議要求各地設立房地產管理局，各種形式的房地產開發公司相繼成立，房地產業開始復甦，並迅速走向商品化、市場化經營，1984年國家《國民經濟行業分類標准和代碼》將房地產業列為獨立的行業。
1987年，黨的十三大報告指出：房地產市場是社會主義市場體系的重要組成部分。至此，房地產業宣告從建築業中剝離，迅速進入大發展階段。與此相適應，本階段包括中國建築工程總局在內的各省市建工局、也逐步從政企一家轉變為中建集團和建築工程總公司。經營主體也第一次由官商轉變為建築商。房地產業剛剛有一些市場氣息，少部分還不能完全稱為發展商的企業，在半計劃半市場環境下獲得土地，定向建房。購房者均為集體，當時正處於短缺經濟狀態，房屋銷售是完全的賣方市場。此時的發展商雖無理念可言，卻把房地產引向商品化。第一代發展商的主要行為表現是建房，其本質上是建築商。（鄔文康《第四代開發商盡顯「新房地產運動」魅力》）因此，本階段的產業仍是停留在第二產業-----建築業上。作為建築業派生出來的房地產業只是處在萌芽狀態，遠未達到房地產業的內涵要求。
2．地產產業化形成-----開發商
20世紀90年代初，由於改革開放的需要，出現了一批土地開發的熱點城市，同時，正是中華人民共和國歷史上首次有償出讓土地的時候。由於當時市場化程度不高，土地本身潛藏著巨額利潤。一些企業在獲得了政府出讓土地的批准後，就開始轉讓土地。因此，土地炒作成為發展商的主要行為，這就導致了90年代初的房地產泡沫。發展商以大無畏的商業壯舉，把房地產業完全推向了市場。（鄔文康《第四代開發商盡顯「新房地產運動」魅力》）
與此相適應，包括建設部下屬的中房集團和各省市建設廳、建設委員會下屬的房屋建設開發公司，以及各級地方建設部門下屬的房屋建設開發公司都屬於次類型主體。它們都屬於真正意義上的「開發商」，因為它們既承擔著定向房屋和土地的開發建設，又參與部分房產的經營，但其本質上只是開發商，離真正意義上的經營商還有很長的距離。此時的地產業基本上達到地產業的硬體要求。
3．大盤時代的出現催生「授權型」城市核心經營主體
20世紀90年代中期以後，繼華南板塊誕生以來全國各地陸續出現了地產大盤，特別是各地的高新技術產業開發區的迅速成長，對土地用途規劃、建築設計、基礎設施的配套的審批，以及大面積地產開發、資金籌措等方面都提出了更高層次的要求，這是一般的開發商根本達不到的。因此，全國各地陸續出現了像南油集團、中關村建設集團、西安高科集團這一類型的既擁有大量的土地儲備，又擁有相應的土地規劃與建築設計及配套規劃的政府審批權力，同時又可以憑借政府信用來擔保貸款進行大盤地產開發經營的集政府權力、產權國有、土地經營於一體的三維城市經營主體（《從政治高度看地產策劃》2003年5月21日《西安晚報》）這一新型的官商。這些集團的負責人大部分是開發區的管委會主任或副主任，甚至是市長助理。這種三位一體的官商就是我們前面所分類的「授權型」核心經營主體。也正是在這些核心經營主體的引領下，帶動了其他城市經營主體的熱切參與，才迅速誕生了全國許許多多的大盤和高新技術產業開發區。
七、核心經營主體與「城市運營商」
在前面的城市經營概念論述中，我們曾經說過一個城市的資源要素很多，比如，土地、基礎設施、文化、科技、能源等等。像城市的電訊業其經營的主體就是電訊運營商，電業的經營主體是電業運營商。既然是這樣，那麼有的學者肯定要問：城市運營商究竟是一個什麼概念？他的運營客體是什麼？是不是一個城市的所有資源？如果不是那就應該叫土地運營商或基礎設施運營商、文化運營商、科技運營商。因此，問題就出在這里，這就是我們現在要談的目前有很多學者都提出的「城市運營商」概念問題。
眾所周知城市經營作為一種行為體系它必須包含三個要素；第一是行為的主體要素，第二是行為的客體要素，第三是行為的過程。因為「城市運營商」這一概念極不準確。
其一，它並未指出「城市運營商」的種類、地位和特徵；
其二，未指出具體的城市經營客體；
其三，未指明「城市運營商」與其他城市經營主體的職能分工和相互關系；
其四，未反映出「城市運營商」的階段性使命，城市經營是在城市發展的初級階段和體制轉型這一特殊歷史階段下的產物，到了城市發展的中期和成熟期以後城市經營的重點則轉變為產業或城市文化、品牌，甚至是成熟市場經濟下的城市行政管理或服務，城市經營主體的階段性使命特徵就不能在「城市運營商」概念里反映出來，而成熟市場經濟下也用不著叫城市經營了；
其五，因為城市是一個小社會，土地和基礎設施、文化、科技、能源只是城市資源要素的一部分，並不能代表一個城市資源要素的一切。所以，就不能因為只經營了城市資源要素中的地產，就將其稱之為「城市運營商」。因為，這樣容易讓人產生一種以偏概全和嘩眾取寵的感覺。
綜上所述，我們認為城市運營商的概念是極不科學和難以自圓其說的。
第四節從屬城市經營主體的基本概念和地位
一、從屬城市經營主體的基本概念
所謂從屬城市經營主體是指在中國體制轉型過程中和城市發展初期的特定時期下，以及國家法律、法規或政策的調整下和核心城市經營主體的引領下，與核心城市經營主體共同參與對城市的土地、基礎設施、科技文化、能源等城市資源要素進行開發經營的法人、自然人或其他機構。
二、從屬城市經營主體的特徵
1．從屬性
從屬城市經營主體是在國家法律、法規或政策的調整下和核心城市經營主體的引領下，進行城市資源要素經營開發，是被動和被引導的，地位是處於從屬的。他們是純粹的企業法人或自然人，他們不具有政府職能，也不擁有大片的土地或基礎設施等城市資源要素。
2．私有性
因其投資主體是企業法人或自然人，所以收益必然歸企業或個人。
3．多元性
從屬城市經營主體構成比較復雜，有外商獨資企業、私營企業、中外合資企業、集體所有制企業、個人或其他組織機構。
4．階段性
從屬城市經營主體的從屬地位是源於城市經營的階段性，是中國特定的轉型時期和城市經營初期下的時代產物。到中國城市發展到成熟期以後，各種主體的地位就會同處一個平台，也自然就不會有核心與從屬之分了。
第五節各類城市經營主體之間的相互關系
首先，在城市經營的初期，需要用政府權力去拉開序幕，把原來分散在城市各職能部門有限的國有資產集中起來，統一調度處理，發揮有限的城市資源優勢。
其次，由於是處於轉型階段，政府各職能及公用部門的協調工作也只有政府本身才能去完成，其他非國有資本型經營主體是無法也不可能完成這一歷史使命的。
再次，也只有這種官商結合的城市核心經營主體，才能在城市開發建設到城市經營的連接與市場的練兵之後，根據市場的具體情況制定「統一規劃、合理布局、綜合開發」這一更加具體的戰略規劃和政策法規，並引導和監督其他經營主體積極參與和規范運作，確保城市發展規范有序。
最後，也只有在城市經營核心主體親自率先投入到具體的市場開發和經營中去並且獲得收益時，讓從屬城市經營主體看到城市經營中的公共事業領域蘊藏著巨大的經濟效益，才能吸引和鼓勵更多的經營主體共同參與城市的經營和發展。從西安高科集團新西部實業發展公司引領開發和共同建造的紫薇田園都市180萬平米大型綜合社區和5平方公里的長安科技產業園來看，也只有這種核心經營主體才能操作大盤，才能進行「造城運動」，才能擔當城市經營的核心重任。 《中國城市經營學》 第一部分 第三章 城市經營的主體