黑龍江省物業管理條例

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齊齊哈爾市人民政府令
（第2號）

《齊齊哈爾市城鎮住宅區物業管理辦法》已經二00一年一月九日市人民政府第五十八次常務會議通過，現予以發布，自二00一年一月二十日起施行。

代市長 楊信
二00一年一月二十日
齊齊哈爾市城鎮住宅區物業管理辦法
第一章 總則

第一條 為加強城鎮住宅區管理，規范物業管理服務活動，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，根據國家《城市新建住宅小區管理辦法》等有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於本市城鎮規劃區域內住宅區的物業管理活動。
第三條 本辦法所稱物業，是指已建成投入使用的各類房屋及其相配套的公用設備、設施和相關連的場地等。
本辦法所稱業主，是指物業的所有人。
本辦法所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。
本辦法所稱物業管理，是指依法設立的物業管理企業受業主和業主委員會的委託，按照合同對物業進行有償維護、修繕、管理以及提供相關服務。
第四條 凡具備條件的本市城鎮住宅區均應實行物業管理。物業管理實行業主自治管理與委託物業管理企業專業管理相結合的原則。
第五條 市房產行政主管部門（以下簡稱市房產部門）是本市物業管理工作的行政主管部門，其主要職責是：
（一）貫徹執行國家、省和本市有關住宅區物業管理的法律、法規和規章，制定本市有關住宅區物業管理的辦法和規定。
（二）對本市住宅區物業管理進行行業指導、監督與檢查。
（三）對住宅區物業管理企業進行資質審查和業務指導。
（四）對住宅區物業管理資金使用情況進行監督、檢查並負責管理維修專項資金。
（五）對住宅區物業管理人員進行培訓，發放物業崗位證。
（六）組織查處住宅區物業管理中的違法、違章行為，受理有關投訴。
縣（市）房產管理部門是其所在行政區域的住宅區物業管理工作的行政主管部門。
城建、工商、規劃、市政、公安、交通等行政主管部門應按照各自的職責，做好物業管理工作中相關工作的指導和協調。
第二章 業主大會與業主委員會

第六條 一個物業管理區域成立一個業主委員會。業主委員會是在物業管理區域內，代表全體業主以及使用人對物業實施自治管理的組織。業主委員會委員由業主大會或業主代表大會選舉產生。業主委員會應當由業主及業主代表組成。
業主委員會是業主大會和業主代表大會的執行機構。
第七條 業主大會由物業管理區域內全體業主及吸收的若干使用人組成。業主人數比較多的區域，應按比例推選業主代表，組成業主代表大會。住宅按戶推選代表；辦公、企業和商業用房以每100平方米為一個單位推選一名代表。
業主大會或業主代表大會應當有過半數業主或業主代表出席。業主大會和業主代表大會作出的決定，應當經過半數業主或者過半數業主代表通過。
業主大會或者業主代表大會應當邀請所在地派出所、居民委員會和使用人代表列席。
第八條 業主大會或者業主代表大會行使下列職權：
（一）選舉或罷免業主委員會。
（二）審議通過業主委員會章程和業主公約。
（三）聽取和審議物業管理服務報告。
（四）決定物業管理的其他重大事項。
第九條 業主委員會應當自選舉產生15日內持下列文件向市（縣）房產部門備案：
（一）業主委員會成立申請書。
（二）業主委員會成員名單。
（三）業主委員會章程。
第十條 業主委員會應當維護全體業主以及使用人的合法權益，履行下列職責：
（一）召開業主大會或業主代表大會，報告物業管理實施情況，制定業主委員會章程。
（二）選聘物業管理企業，簽訂物業管理服務合同。
（三）制定業主公約。
（四）聽取業主以及使用人的意見和建議，監督物業管理企業的服務活動。
（五）審議物業管理企業對房屋大中修或其他重大改修項目的報告，監督檢查本款前列項目費用支出情況並協助物業管理企業籌集資金。
（六）審議物業管理企業提出的物業管理服務年度計劃、財務預算和決算。
（七）配合物業管理企業監督檢查業主遵守物業管理的規章制度和履行義務情況。
（八）業主大會或業主代表大會賦予的其他職責。
第十一條 業主公約自業主大會或業主代表大會審議通過之日起生效。
業主委員會應當自業主公約生效之日起十五日內，將業主公約報所在地房產部門備案。
業主公約示範文本由市房產部門制定。
第十二條 業主大會、業主代表大會和業主委員會作出的決定，對物業管理區域內的業主、使用人具有約束力，但不得與法律、法規、規章相抵觸。
第三章 物業管理

第十三條 具備下列條件之一的住宅區，可劃定為一個物業管理區域，實行物業管理：
（一）公有住宅建築面積出售達35％以上的。
（二）新建商品住宅入住率達60％以上的。
（三） 已交付使用的物業建築面積達35％以上、不足60％，但使用期限已超過一年以上的。
單棟樓房或數量較少的住宅區，可根據實際情況成立業主小組，實行自治管理。
第十四條 從事物業管理的企業應經市房產部門物業管理資質審查批准後，持物業管理資質證書到工商行政管理機關核准登記注冊並領取營業執照，向物價部門申領收費許可證。
未取得物業管理資質證書、營業執照和收費許可證的企業，不得從事物業管理服務活動。
外地企業在本市從事物業管理服務的，應當取得本市的物業管理資質，辦理工商登記和領取收費許可證。
第十五條 物業管理范圍：
（一）房屋管理
1、維護規劃、設計的嚴肅性，禁止使用單位或個人破壞、改造房屋結構、平面布局。
2、對房屋定期進行檢查、維修，禁止在公共場地、樓房共用部位私建、亂建以及擅自鑿門開窗。
（二）環境管理
管理和保護住宅區的環境，制止亂貼亂畫、亂拋、亂堆、亂放行為和雜訊污染，做好美化環境工作。
（三）衛生管理
1、清掃住宅區的道路、綠化帶和公共場所並保持整潔。
2、及時清運垃圾，對衛生設施進行清理、保潔，保持住宅區衛生。
3、制止飼養家禽、家畜行為（經有關部門批准飼養的犬類除外）。
（四）綠化管理
1、對住宅區進行綠化，對綠化帶、園林小品以及樹木、花草等進行專業化管理養護。
2、制止破壞住宅區綠化工作行為。
（五）治安管理
1、住宅小區設巡邏隊。接受公安部門指導，建立住宅安全110報警聯網。
2、建立住宅小區安全、防護檔案。
（六）車輛管理
1、設車輛看護站，為用戶提供服務。
2、制止車輛亂停亂放。
（七）市政設施管理
對住宅區內道路、上下水管道、水井、消防等市政設施進行管理和養護。
（八）市場管理
對住宅區內的市場進行管理，防止商販場外經營和亂擺亂賣及破壞環境衛生。
（九）提供有償便民服務。
（十）對住宅區附屬配套設施實施租賃經營管理。
第十六條 物業管理企業接受委託從事物業管理服務活動，應與業主或者業主委員會簽訂物業管理合同。物業管理合同應當載明下列內容：
（一）業主委員會和物業管理企業名稱、住所。
（二）物業管理區域的范圍和管理項目。
（三）物業管理服務內容。
（四）有關物業管理服務的要求和標准。
（五）物業管理服務費用。
（六）物業管理服務期限。
（七）違約責任。
（八）合同終止和解約的約定。
（九）當事人雙方約定的其他事項。
第十七條 物業管理企業應遵守下列規定：
（一）接受房產部門的管理和業主、業主委員會的監督。
（二）在業主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、設備和公共設施的使用維護方法、要求、注意事項及法規、規章的有關規定，書面通知業主和使用人。
（三）執行物業管理服務合同。
（四）按時公布物業管理服務費用價格以及收支情況。
（五）定期聽取業主、業主委員會和使用人的意見及要求，改進管理服務工作。
第十八條 物業管理企業在接受委託期間，按規定在受委託的物業管理區域內收取下列物業管理服務費用：
（一）住宅自用部位和自用設備的維修、更新費。
（二）住宅共用部位、公共設備維修、更新費。
（三）公共設施維修、更新費。
本條第（一）項費用由業主支付，第（二）項費用由整棟住宅的業主按照各自擁有的住宅建築面積按比例承擔，第（三）項費用由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的住宅建築面積按比例承擔。
第十九條 以預付形式或委託物業管理企業收取房租的形式交付物業管理費用的，在進行物業維修、更新時，按預交款規定支付形式或者以房租提取維修費用的形式支付維修更新費用，其不足部分仍按本辦法第十八條規定的承擔形式繳納。
第二十條 按規定收取的專項維修資金應存儲到市房產部門指定的銀行，專款專用。
第二十一條 業主自管、自修的房屋、設施和場地整體或部分影響市容、危害毗連房屋安全及公共安全的，業主應及時進行維修或改造。拒不維修或改造的，業主委員會可授權物業管理企業進行維修或改造，費用由業主承擔。
第二十二條 毗連房屋、設施、場地確需維修的，有關業主不得以任何理由阻礙物業管理企業進行施工。
第二十三條 業主和使用人發現室內共用設備損壞時，有責任報修。延誤報修時間或人為造成損失的，由責任人承擔相應責任。
第二十四條 物業管理企業應當在物業管理合同終止或解除後的十日內，在房產部門的監督下，向業主委員會移交財務收據帳冊，各類物業管理帳、籍、卡以及各種資料，共有和政府所有的房屋、場地和其他財物。
第二十五條 由物業權屬單位整棟或者整單元自管的房屋，由權屬單位每年按每平方米使用面積3．5元的標准繳納環境配套維修改造費。其中，住宅房屋可委託物業管理企業收取房租，由其代管代修，產權隸屬關系不變。
第二十六條 新建住宅移交時，開發建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：
（一）住宅小區規劃圖。
（二）單體建設的結構、設備竣工圖和採暖、供氣、供水等系統圖、平面圖。
（三）各類地下設施竣工圖。
（四）其他有關資料。
物業管理企業應在兩個月內，將圖紙及資料整理完畢，不得遺失和損毀。
第二十七條 物業管理原則上通過公開招標選聘物業管理企業的方式實施。新住宅小區物業管理必須招投標，舊住宅小區可採取招投標和選聘相結合的方式。
第四章 使用與維修

第二十八條 業主、使用人應當遵守法律、法規的有關規定，按照有利於房屋、設施、場地的使用和安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、供熱、供氣、排水、通行、維修、環境衛生等方面的關系。
第二十九條 業主或者使用人裝修住宅，應當事先通知物業管理企業。其中，改變平面布局的，應經房產部門批准。
第三十條 供水、供電、供氣、供熱、電信、市政等部門在已實施物業管理的區域內進行施工，應在施工前通知物業管理企業並負責竣工後恢復原狀。緊急搶修未及通知物業管理企業的，應在事後向其補報；造成損失的，應予以賠償。
第三十一條 物業管理區內禁止下列行為：
（一）擅自改變房屋結構、外立面、內部平面布局、用途，隨意拆損門窗和私搭濫建；改動採暖、供水、排水、供氣等設施。
（二）高空丟拋雜物以及亂堆、亂倒垃圾雜物和在建築物上隨意吊掛、張貼、寫畫各種廣告。
（三）踐踏綠地，攀折樹木，折花，佔用場地、小區道路、自行車棚、停車場和其他共用設施。
（四）損壞、塗刻園林小品。
（五）機動車輛隨意進入，自行車等車輛隨意停放。
（六）堆放易燃、易爆和有放射性物質，排放易燃、有毒、有害物質。
（七）設置影響居民正常生活或不符合環保要求的飲食、服務業店（點）等。
（八）私設攤點、棚廈從事經營和其他活動。
（九）法律、法規、規章禁止的其他行為。
第三十二條 利用物業設施設置廣告等進行經營性活動的，應徵得物業管理企業的同意並辦理各項審批手續，支付設置費用。該項費用列入物業管理維修費用。
第五章 前期物業管理

第三十三條 本章所稱前期物業管理，是指使用人入住住宅後至業主委員會成立前的物業管理。
新建房屋出售單位應當在出售住宅前制定住宅使用公約，在房產部門監督下選聘物業管理企業並與之簽訂前期物業管理服務合同。合同副本報市房產部門備案。
第三十四條 新建房屋出售單位與房屋銷售人簽訂住宅買賣合同時，應將住宅使用公約、前期物業管理服務合同作為銷售合同的附件。
第三十五條 開發建設單位以及其他建設住宅的單位，不得將住宅的共用部位、設備或者公共設施（包括自行車棚以及批建公共設施場地及室內外樓梯間、廳間、走廊）的所有權、使用權單獨轉讓、轉賣。
第三十六條 動遷的無償安置住宅產權歸政府所有，由市房產部門明確產權並進行產權登記後，委託物業管理企業管理。
第三十七條 開發建設單位以及其他住宅出售單位應當按照國家和省、市規定的保修期限、保修范圍承擔住宅設備、設施的保修責任。
第三十八條 新建住宅入住前應由物業管理企業進行接管驗收。
住宅建設期間遺留的質量問題及丟失的設備由建設單位負責解決以及維修和配置。
第三十九條 前期住宅使用公約至業主大會或者業主代表大會審議通過新的業主公約生效時終止。
第四十條 公有住宅出售後的前期物業管理由公房出售前的管理單位實施。
第六章 物業經費與管理用房

第四十一條 物業管理經費的主要來源：
（一）住宅共用部位、公共設施設備維修基金。
1、商品房屋（包括經濟適用住房）購買者按購房款的2％的比例繳納的維修基金；集資建房以及以其他形式建設，的房屋的購買者按集資房款的3％繳納的維修基金（暫不收取）。
2、公房按房改政策出售後，由售房單位按售房款的25％的比例提取的共用部位、公共設備設施管理維修基金，購房者按購房款2％的比例繳納的維修基金。
（二）按有關規定收取的物業管理費用。
（三）專項委託服務收入。
（四）特約服務收入。
（五）其他合法收入。
第四十二條 按本辦法第四十一條第（一）、（二）項規定收取的維修基金由市、縣（市）物業行政主管部門代管，存儲到指定銀行，專款專用。主要用於住宅共用部位、公共設備、設施保修期滿後的大修、更新和改造。
第（二）、（三）、（四）、（五）項規定的收費項目及收取標准按省、市規定執行。
第四十三條 物業管理費用分等級收取，按物業管理企業等級和住宅小區等級劃分，由物業主管部門會同物價部門核定。物業管理企業收費項目和標准應當按物價部門規定執行並在收費地點公布，已按照本辦法規定向業主或者使用人收取物業管理服務費用的，其他任何單位和個人不得重復收取。
第四十四條 開發建設單位在移交住宅小區時，應以成本價按住宅小區建築面積0．1。％的比例提供物業管理用房，最低不得少於70平方米。
管理用房未經市房產部門批准不得改變用途。
第七章 罰則

第四十五條 違反本辦法規定，有下列行為之一的，由市房產部門予以處罰：
（一）違反本辦法第十四條第一款、第四十二條規定的，責令限期改正，可並處500元－3000元罰款。
（二）違反本辦法第十四條第二款規定的，責令停止一切經營活動，可並處2000元－5000元罰款。
（三）違反本辦法第二十五條規定的，責令限期繳納。逾期不繳的，由市房產部門申請人民法院強制執行並按年費用總額的0．5％收取滯納金。
（四）違反本辦法第二十六條規定的，責令限期移交或整理，可並處500元－1000元罰款。
（五）違反本辦法第二十九條、第三十一條正第（七）項除外）、第三十二條規定的，由市房產部門責令限期改正，恢復原狀和賠償損失，可並處500元－2000元罰款。
第四十六條 違反本辦法第三十一條第（七）項規定的，由環保部門按有關規定予以處罰。
第四十七條 違反本辦法第四十一條第（二）項、第 （三）項、第（四）項
、第（五）項，第四十三條規定的，由物價部門按有關規定予以處罰。
第四十八條 罰款應使用省財政部門印製的統一票據並按本市有關罰沒規定執行。
第四十九條 對行政處罰不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
第五十條 違反本辦法規定，情節嚴重的，依法追究刑事責任。
第五十一條 房產部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分。構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章 附則

第五十二條 本辦法由市政房產管理局負責解釋。
第五十三條 本辦法自二00一年一月二十日起實施。
發布部門：齊齊哈爾市政府 發布日期：2001年01月20日 實施日期：2001年01月20日 (地方法規)

㈡ 黑龍江省小區物業等級的收費標准和管理范圍是哪些呢

黑龍江省城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法 第一條根據國家計委、建設部關於《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》和我省的實際情況制定本辦法。 第二條本辦法適用於經省建設行政主管部門對住宅小區物業管理資質認證取得《資質證書》和物價部門進行物業收費資格審查，取得《收費許可證》，工商行政管理機關登記注冊的物業管理企業，按照國家有關規定，對城市住宅小區內的住宅和非住宅房屋提供社會化、專業化服務的收費管理。 本辦法所稱的物業管理服務收費，是指物業管理企業接受物業產權人、使用人委託，對城市住宅小區內的房屋建築及其附屬設備、共用部位、共用設施、綠化、衛生、交通、保安、環境容貌等項目，開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。 第三條各級物價部門是本轄區城市（鎮）住宅小區物業管理服務收費的主管機關。物價部門應會同政府房地產行政主管部門加強對物業管理服務收費的監督和指導。 第四條物業管理企業開展物業管理服務收費應當遵循合理、公開及物業產權人、使用人的承受能力相適應的原則。 國家鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格壟斷和牟取暴利行為。 第五條物業管理服務收費屬為全體住（用）戶提供公共性服務的收費，實行政府定價，屬為公眾代收代辦性質的大眾性服務收費實行政府指導價，屬為滿足部分住（用）戶需要而提供的特約服務，除物價部門規定 有統一收費標准外，由經營者自主定價。 第六條政府定價的公共性服務項目的主要內容包括： （一）清潔衛生管理。包括小區內庭院、道路以及樓宇內公共樓道在內的公共部位的衛生清潔，生活垃圾清運以及經常性的保潔。 （二）綠化養護管理。對綠化物進行定期的修剪、施肥、更新、保護綠化物生長。 （三）保安管理。設專職保安人員堅持24小時的巡邏值班，維持小區的公共秩序。 （四）共用部位日常維修養護。屋面、梁板、柱、基礎、樓道、樓道內外門窗等。 （五）水電設施管理。對配電設備、水泵房及水泵設施進行日常管理維修。樓內公共蓄水池定期清洗消毒。 （六）排污設施管理。清疏和維修排水管道、化糞池。 （七）供暖設施的維護。每年定期維護維修供暖設施。 （八）小區內的道路、景點、護欄等日常維護。 （九）高層樓宇增設的服務項目。配備電梯管理人員，搞好電梯維護和保養。 （十）根據需要增設的其他服務項目。 第七條公共服務項目實行綜合服務收費，費用構成如下： （一）管理服務人員工資和按規定提取的福利費； （二）共用部位、公用設施、設備日常運行、維修及保養費； （三）綠化管理費； （四）保潔衛生費； （五）保安費； （六）辦公費； （七）直接用於物業管理的固定資產折舊費； （八）法定稅費 本條第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物資損耗補償和其它費用支出。 物業管理的收費逐步達到成本收費和一定的利潤。 第八條政府定價的公共服務收費，全省現階段的最高收費標准（每月每平方米使用面積）為： （一）普通多層住宅0.25元； （二）高檔住宅區、別墅區0.5—1.00元。 獲得省級或國家級的城市物業管理優秀住宅小區可分別上浮10%和20%。住宅小區內的辦公、工商業用房按建築面積收費，收費標准可高於同類住宅，具體幅度由各地確定。 各地物價部門可按照上述標准，根據本地區群眾承受能力、小區規模、環境、設施、服務項目的多少和服務的質量，以獨立小區為單位核定。 電梯運行費可根據單獨樓寓，獨立核算，另行收取。供暖設施的維護費根據各市縣熱費（包燒費價格是否含供暖設施維護費的實際情況，由各市縣確定。 第九條實行政府指導價的服務主要是，代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質的服務收費。 指導價的服務收費，由各市縣物價部門會同房地產行政主管部門確定指導價格，物業管理企業可在政府指導價格規定幅度內確定具體收費標准。 第十條實行經營者定價的服務主要是，物業產權人、使用人、房屋自管部位、設備、設施維修維護；物業產權人、使用人個別需求提供的特約服務；物業企業利用住宅小區的場地、設備等條件，開展的多種經營活動。 經營者定價的物業管理服務收費標准由物業管理企業與小區管理委員會（業主管理委員會）或產權人代表、使用人代表協商議定，並應將收費項目和收費標准向當地物價部門備案。 第十一條物業管理服務的收費項目、收費標准、服務內容和服務質量應當在物業管理合同中明文約定。 第十二條物業管理服務收費實行明碼標價制度。應在收費地點或經營場所公布收費項目、收費標准、服務內容等。物業管理服務收費實行收費許可證制度 ，物業管理單位應到當地物價部門辦理《物業服務收費許可證》，持證收費。 第十三條物業管理企業應以6個月為期在小區公共場所公布收費的收入和支出帳目，公布物業管理年度計劃和小區管理的重大措施，接受業主管理委員會或物業產權人、使用人的監督。 第十四條物業管理企業應當嚴格遵守國家的價格法規和政策，執行規定的收費辦法和收費標准，努力提高服務質量，向住戶提供質價相稱的服務。不得只收費不服務或多收費少服務。 第十五條物業管理企業在不影響住（用）戶利益的前提下利用住宅小區的場地、設備等條件，開展的多種經營活動，其收益要全部用於補充物業管理費用，並接受住（用）戶的監督，不得挪用。 第十六條實行物業管理的住宅小區物業產權人、使用人，應按照物價部門核定的收費項目和收費標准，向物業管理單位繳納物業管理服務費，不按規定 繳納管理服務費的，物業管理單位有權按照所簽訂的服務合同要求追償。 第十七條物業管理企業應按國家規定建立有關財務會計核算制度，接受物價、審計，財稅部門的監督。任何單位、團體、個人，不得巧立名目向物業管理單位亂收費。在現階段核定的收費標准未達到成本的情況下，按照國家有關規定，給予減免費稅政策，以支持物業管理的發展，降低物業管理成本、減輕住用戶的負擔，促進住房制度的改革。物業管理收費原則上按月或按季收繳。 第十八條物業管理企業與物業產權人、使用人之間發生收費糾紛，由物價部門會同政府房地產行政主管部門進行調處，也可通過促、仲裁或訴訟程序解決。 第十九條物業管理企業已接受委託對住宅小區實施物業管理，並收取 公共性服務費的，其它公安、街道等部門不得再行收取治安、衛生等重復性質和內容相同的費項。 第二十條對單棟大廈、寫字樓、工業區委託物業管理的，也可參照本辦法執行。 第二十一條凡有下列違反本辦法行為之一者，由政府價格主管部門依照國家有關規定予以處罰。 （一）越權定價、擅自提高收費標準的； （二）擅自設立收費項目，亂收費用的； （三）不按規定實行明碼標價的； （四）提供服務質價不符的； （五）只收費不服務或多收費少服務的； （六）其它違反本辦法的行為。 第二十二條本辦法發布前的有關規定，凡與本辦法相抵觸的，以本辦法為准。各市、縣物價部門、房地產行政主管部門可依據本辦法制定具體實施細則。 第二十三條本辦法由省物價局負責解釋。

㈢ 物業法中關於下水管道堵了該誰負責

公共下水管屬於公共設施，出現堵塞，由物業負責疏通。如果損壞則由責任人負責維修，沒有責任人的，由物業公司用公共維修金維修。

物業管理實施細則一第五十四條：住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

根據《中華人民共和國物權法》第九十二條：不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管等利用相鄰不動相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害;造成損害的，應當給予賠償。如果協商不成可以向法院提起訴訟，會獲得支持。

(3)黑龍江省物業管理條例擴展閱讀

物業管理合同的違約責任具體的形式就是指業主、業主大會、物業管理公司違反物業管理服務合同所應承擔的繼續履行、採取補救措施、支付違約金、賠償損失等民事責任。

1、繼續履行合同，即強制履行合同，是指業主、業主大會或物業管理公司違約後，另一方得請求強制違約方繼續履行未履行的物業管理服務合同的合同義務，以實現物業管理服務合同預期目標。從合同的本質看，合同之所以存在，主要在於促進交易、保護交易、救助交易。當一項交易出現問題時，合同的作用就象醫生治病一樣盡力使交易脫離危險及重新獲得新生，而不是動輒將其扼殺。繼續履行合同是合同當事人不履行或不完全履行下的一種補救方法。在合同當事人一方違約後，請求強制履行合同是法律賦予另一方當事人的一項權利。

2、採取補救措施，是指合同當事人一方違約，另一方有權要求違約方採取補救措施予以補正。例如，物業管理公司未按物業管理服務合同的規定作好公用設施維修養護，業主、業主大會可以要求採取補救措施對公用設施重新進行維修養護或者進行修理、更換等等。合同當事人採取補救措施若於履行期內完成予以補正的，不承擔其他違約責任;若於履行期屆滿後完成的，違約的合同當事人還應承擔延遲履行的違約責任。

3、違約金，是指合同當事人在合同中約定的或者法律規定的一方違約後應向另一方支付的金額。例如，業主、業主大會違反招投標法的規定，不與中標的物業管理公司簽署物業管理服務合同，或者在中標後要更改物業管理費這種招投標的核心內容，物業管理公司就有權按照招投標的約定要求違約的業主、業主大會支付違約金。又例如，在物業管理服務合同中雙方約定，經過約定的期限，物業管理服務要達到某種程度的水平，而在期限屆滿後未達到，則應按照合同的約定，由違約方支付違約金。

4、賠償損失，是指一方違約給對方造成損失時依法應承擔的賠償對方損失的違約責任。賠償損失是最常用的重要救濟措施。它既可以與其他責任形式並用，也可以單獨適用。

綜上所述，物業管理法是一部針對物業管理方面詳細的法律規定，其中根據物業法下水管道規定，下水道屬於公共設施，如果發生損壞，則物業公司應當承擔維修責任。如果是業主個人原因導致下水道損壞的，業主要承擔維修費用，由物業公司找人維修。業主自行維修的話，要注意不得對臨近住戶的居住環境造成破壞。

㈣ 黑龍江省小區物業等級的收費標准和管理范圍是哪些呢

第一：黑龍江省的各市（區）有相應的收費標准，整改黑龍江省沒有統一的收費標准；

第二：管理范圍：依據：《黑龍江省物業服務收費管理辦法》

第十一條 物業管理區域內的物業服務內容
一、實行政府指導價的住宅小區物業服務項目內容包括：
1、清潔衛生管理。包括小區內庭院、道路以及樓宇內公共樓道在內的公共部分衛生清潔、生活垃圾清運及經常性的保潔。
2、綠化養護管理。對綠化物進行定期修剪、施肥、澆水、噴葯、更新、保護綠化物生長。
3、保安管理。設專職保安人員堅持24小時的巡邏值勤，維護小區的公共秩序。
4、屋頂、樓道、梁板、柱、內外牆體、煙囪、基礎、樓道內外門（含電子門）窗、聲控燈日常維護養護，樓內公共蓄水池定期清洗消毒，清疏和維修上下水管道、化糞池。
5、小區內的道路、景點、護欄、路燈（含電費）、公益性文體設施等日常維護。
6、高層樓宇增設的消防、通風、監控管理服務項目。
二、實行政府指導價的住宅非小區的物業服務項目內容包括：
屋頂、樓道、梁板、柱、內外牆體、基礎、樓道內外門（含電子門）窗、聲控燈的日常維修，清疏和維修上下水管道、垃圾道、煙囪、化糞池，公共蓄水池清洗消毒及樓內公共衛生的清潔和垃圾清運，高層樓宇增設的消防、通風、監控設備的維修管理。
三、住宅電梯運行費（含電費），可核定到物業服務費用中，也可根據單獨樓寓，獨立核算，在物業服務費之外另行收取。

第三：拓展閱讀：
依據：《黑龍江省物業服務收費管理辦法》

第七條 物業服務收費實行政府指導價的，由市（地）、縣政府價格主管部門會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標准等因素，提出本城市物業服務基準價格及其浮動幅度，報當地政府確定。具體收費標准由業主與物業管理企業根據經批準的基準價格和浮動幅度在物業服務合同中約定。
實行市場調節價的物業服務收費，根據服務內容和質量由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。

第十一條 物業管理區域內的物業服務內容
一、實行政府指導價的住宅小區物業服務項目內容包括：
1、清潔衛生管理。包括小區內庭院、道路以及樓宇內公共樓道在內的公共部分衛生清潔、生活垃圾清運及經常性的保潔。
2、綠化養護管理。對綠化物進行定期修剪、施肥、澆水、噴葯、更新、保護綠化物生長。
3、保安管理。設專職保安人員堅持24小時的巡邏值勤，維護小區的公共秩序。
4、屋頂、樓道、梁板、柱、內外牆體、煙囪、基礎、樓道內外門（含電子門）窗、聲控燈日常維護養護，樓內公共蓄水池定期清洗消毒，清疏和維修上下水管道、化糞池。
5、小區內的道路、景點、護欄、路燈（含電費）、公益性文體設施等日常維護。
6、高層樓宇增設的消防、通風、監控管理服務項目。
二、實行政府指導價的住宅非小區的物業服務項目內容包括：
屋頂、樓道、梁板、柱、內外牆體、基礎、樓道內外門（含電子門）窗、聲控燈的日常維修，清疏和維修上下水管道、垃圾道、煙囪、化糞池，公共蓄水池清洗消毒及樓內公共衛生的清潔和垃圾清運，高層樓宇增設的消防、通風、監控設備的維修管理。
三、住宅電梯運行費（含電費），可核定到物業服務費用中，也可根據單獨樓寓，獨立核算，在物業服務費之外另行收取。

《黑龍江省物業服務收費管理辦法》全文如下：

第一條 為規范物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《物業管理條例》和《物業服務收費管理辦法》，結合我省實際制定本管理辦法。
第二條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業，鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第四條 省政府價格主管部門會同省政府建設行政主管部門負責全省物業服務收費的監督管理工作。
縣級以上地方政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。
第五條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第六條 全省物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。
住宅以及與住宅配套使用的電梯、車庫、地下停車位的物業服務收費實行政府指導價，非住宅的物業服務收費實行市場調節價。
第七條 物業服務收費實行政府指導價的，由市（地）、縣政府價格主管部門會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標准等因素，提出本城市物業服務基準價格及其浮動幅度，報當地政府確定。具體收費標准由業主與物業管理企業根據經批準的基準價格和浮動幅度在物業服務合同中約定。
實行市場調節價的物業服務收費，根據服務內容和質量由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。
第八條 物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標准以及收費項目、收費標准等有關情況進行公示。
第九條 業主與物業管理企業可以採取包干制或者酬金制形式確定物業服務費用。根據我省情況，實行政府指導價的暫採用包干制，實行市場調節價的由業主選擇實行包干制或酬金制。
包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用。盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業。其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3、物業管理區域清潔衛生費用；
4、物業管理區域綠化養護費用；
5、物業管理區域秩序維護費用；
6、辦公費用；
7、物業管理企業固定資產折舊；
8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9、經業主委員會同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
第十一條 物業管理區域內的物業服務內容
一、實行政府指導價的住宅小區物業服務項目內容包括：
1、清潔衛生管理。包括小區內庭院、道路以及樓宇內公共樓道在內的公共部分衛生清潔、生活垃圾清運及經常性的保潔。
2、綠化養護管理。對綠化物進行定期修剪、施肥、澆水、噴葯、更新、保護綠化物生長。
3、保安管理。設專職保安人員堅持24小時的巡邏值勤，維護小區的公共秩序。
4、屋頂、樓道、梁板、柱、內外牆體、煙囪、基礎、樓道內外門（含電子門）窗、聲控燈日常維護養護，樓內公共蓄水池定期清洗消毒，清疏和維修上下水管道、化糞池。
5、小區內的道路、景點、護欄、路燈（含電費）、公益性文體設施等日常維護。
6、高層樓宇增設的消防、通風、監控管理服務項目。
二、實行政府指導價的住宅非小區的物業服務項目內容包括：
屋頂、樓道、梁板、柱、內外牆體、基礎、樓道內外門（含電子門）窗、聲控燈的日常維修，清疏和維修上下水管道、垃圾道、煙囪、化糞池，公共蓄水池清洗消毒及樓內公共衛生的清潔和垃圾清運，高層樓宇增設的消防、通風、監控設備的維修管理。
三、住宅電梯運行費（含電費），可核定到物業服務費用中，也可根據單獨樓寓，獨立核算，在物業服務費之外另行收取。
第十二條 實行酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算並每年不少於一次公布物業服務資金的收支情況。
業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。
第十三條 物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。
第十四條 業主應當按照物業管理服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。
物業發生產權轉移時，業主或物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。
第十五條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。
第十六條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委託代收上述費用的，可向委託單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。
二次加壓供水收費。由城市供水企業負責二次加壓供水的，其費用應核定到供水成本當中；由物業公司負責二次加壓供水，但已享受城市供水企業躉售價格的，用水戶繳納的是終端水價，其費用不得核定到物業服務費中，用水戶不再負擔二次加壓供水費用。二次加壓供水目前仍由物業公司（含房管所或房屋產權單位）管理，但未享受城市供水企業躉售價格的，其費用可核定到物業服務費中，由用水戶承擔。今後，隨著城市供水價格的調整，二次加壓供水所發生的費用應逐步理順到城市供水成本中。
第十七條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第十八條 物業管理企業已接受委託實施物業服務並相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第十九條 物業管理企業根據業主的委託提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
第二十條 政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應當加強對物業管理企業的服務內容、標准和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。
第二十一條 各市、縣政府價格主管部門會同房地產行政主管部門在制定本地物業服務基準價格和浮動幅度時，要召開價格聽證會，充分聽取各方面意見，考慮業主的承受能力。
第二十二條 本辦法由黑龍江省物價局會同黑龍江省建設廳負責解釋。
第二十三條 本辦法自2004年12月1日起執行，省物價局、省建委印發的《黑龍江省城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》（黑價聯字[1998]45號）和《黑龍江省非住宅小區房屋物業管理服務收費暫行辦法》（黑價聯字[1999]44號）同時廢止。