上海拆遷條例
1. 上海市私有房屋動遷拆遷補償辦法條例!
上海市靜安區城市房屋拆遷管理暫行辦法
第一條 為加強本區城市房屋拆遷的管理工作,維護拆遷當事人的合法權益,根據《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》(以下簡稱《細則》),結合本區實際情況,制訂本辦法。
第二條 凡在本區范圍內依照房屋拆遷管理規定實施房屋拆遷的,適用本辦法。
第三條 靜安區動遷管理領導小組(以下簡稱領導小組)是本區房屋拆遷管理的領導機構,下設區動遷管理辦公室。區動遷管理辦公室行使領導小組日常管理工作的職責,並代表區人民政府指導、監督、協調拆遷管理過程中的各項事務,負責組織房屋拆遷裁決後的行政強制執行實施工作和司法強制執行配合工作。
第四條 上海市靜安區房屋土地管理局(以下簡稱區房地局)在上海市房屋土地資源管理局與領導小組的領導下,依照《細則》與本辦法,對本區房屋拆遷工作實施監督管理。
區建委、公安靜安分局、各街道辦事處、區政府法制辦、區政府信訪辦等部門和單位應依照《細則》與本辦法規定,相互配合,共同做好本區房屋拆遷工作。
第五條 建設單位憑建設用地規劃許可證,向區房地局申請暫停辦理改變房屋和土地用途的審批手續及房屋租賃合同的登記備案手續時,還需提交暫停辦理有關手續的申請報告、申請范圍的詳細地址和1/500的范圍地形圖。
區房地局在受理申請後的五個工作日內應書面通知相關房管辦事處,由房管辦事處書面通知物業公司,暫停辦理有關手續。
第六條 房屋拆遷申請單位必須提交《細則》及市房地資源局規定的文件與資料,向區房地局申請辦理《房屋拆遷許可證》。區房地局受理時必須出具受理單,並在規定期限內核發《房屋拆遷許可證》。
第七條 拆遷人在實施房屋拆遷前,必須召開有所屬街道辦事處、警署、居民委員會等有關單位參加的聯席會議,通報拆遷計劃和拆遷方案,並會同有關單位召開拆遷居民動員大會、拆遷居民座談會或拆遷政策咨詢會,向被拆遷范圍的單位和居民做好宣傳解釋工作。
第八條 根據《細則》第三十三條"已購公有居住房屋上市交易的平均市場單價,由各區、縣政府按其劃定的區域范圍定期公布"的規定,本區的平均市場單價按A、B、C三個等級區域分別公布。
三個區域的具體范圍為:
A級區域:北京西路、愚園路以南區域;
B級區域:長寧路(江蘇路-萬航渡路)、康定路(萬航渡路-武寧南路)、昌平路(武寧南路-西蘇州路)以南區域;
C級區域:康定路(萬航渡路-武寧南路)、昌平路(武寧南路-西蘇州路)以北區域。
三個區域已購公有居住房屋上市交易的平均市場單價分別以上一年度相應區域的平均市場單價為依據,並於每年1月份公布。
房屋拆遷基地已購公有居住房屋上市交易的平均市場單價,以房屋拆遷公告頒布之日的年度公布的平均市場單價為准;跨年度拆遷安置的,依照公告日年度公布的平均市場單價為准。
本區價格補貼系數暫定為被拆除房屋房地產平均市場單價的20%,統一適用於以上三個區域。
第九條 為保障當事人的合法權益,對已確定的區域劃分、公布的已購公有房屋上市交易的平均市場單價以及價格補貼系數,未經區政府有關部門書面同意不得變更。拆遷人應嚴格按照規定標准對被拆遷人、房屋承租人實施貨幣補償、價值標准房屋調換、面積標准房屋調換。
第十條 根據《細則》第三十九條第一款(一)、(二)、(三)項關於選擇面積標准房屋調換的條件可由區、縣人民政府規定的精神,本區確定被拆遷人或房屋承租人每戶被拆遷房屋建築面積在30平方米以下(含30平方米)的,可以選擇面積標准換房。
第十一條 根據《細則》第三十九條第四款關於安置面積最低標准由區、縣人民政府制定的精神,本區確定四級地段每戶最低安置建築面積為35平方米(含35平方米)、五級地段每戶最低安置建築面積為40平方米(含40平方米)。
第十二條 被拆遷人(不包括出租房屋的產權所有人)如因居住面積小、人口多,依據《細則》實行價值標准房屋調換或面積標准房屋調換後居住仍有困難的,本區增設人均保底面積的安置方案,具體規定如下:
(一)保底面積安置標准:人均安置不足16平方米建築面積的,可照顧安置至人均16平方米建築面積。
(二)保底面積安置地段:一、二、三、四級以外地段。
(三)保底面積收費標准:按照《細則》第三十九條和本辦法第十條實施面積標准房屋調換安置後,增加的面積在人均16平方米建築面積以內的,按安置房平均市場單價10%收取補足保底面積的購房款。
(四)保底面積安置的人口計算:
1.從未接受任何方式的實物或貨幣住房分配並於拆遷公告頒布之日三年前遷入的常住戶口,計入安置人口。
2.父母在拆遷范圍內並符合安置條件,無戶籍且未滿16周歲的子女,計入安置人口。
3.有戶籍但未滿16周歲,且父母在滬另有住房的,不計入安置人口。
第十三條 選擇面積標准房屋調換安置方式或保底面積安置方案的,因房型規格因素或兩對以上平輩夫婦同居一室等原因確需分戶,且安置房的建築面積超過本規定第十條、第十一條規定安置面積的,超安置面積10平方米以內部分按安置房市場單價的10%支付購房款;超安置面積10平方米以上部分,被拆遷人、房屋承租人應當按照安置房的市場單價支付房款。
第十四條 拆遷廉租住房或被拆遷人、房屋承租人屬於孤老、孤殘、孤幼的,參照本規定第十一條、第十二條執行。
第十五條 拆遷人應准備部分四、五級地段的商業用房,對在被拆遷的非居住用房中經營,按《細則》規定應予補償安置,且在拆遷後確實需要繼續營業的個體工商戶,實行價值標准換房。
第十六條 凡被市認定為新一輪舊區改造的拆遷許可地塊,被拆遷人、房屋承租人在按照《細則》規定選擇貨幣安置方式的同時,可以在本區出資回購一套相應面積的商品住宅房,具體規定如下:
(一)被拆除房屋建築面積的計算標准依據市房地資源局的有關規定執行。
(二)拆遷人必須提供本區大於原拆除建築面積的商品住宅的兩套回購方案供被拆遷人、房屋承租人選擇。
(三)出資回購商品住宅房的面積,在原拆除建築面積以內的,銷售價格以該商品住宅市場銷售價的七折計算,面積在原拆除建築面積以外的,以該商品住宅的市場銷售價計算。回購房的市場銷售價格由開發單位向區物價部門申報備案,區房地局監督。
(四)被拆遷人應先用拆遷貨幣安置款抵扣出資回購的購房款,餘款可一次或分期支付。被拆遷人餘款一次性支付的,餘款部分購房人可享受九折優惠。
第十七條 拆除居住和非居住兼用的房屋,被拆遷人、房屋承租人選擇本區出資回購的,只能回購居住用房。
第十八條 拆遷執行政府規定租金標準的私有出租房屋的產權所有人、非居住房屋的被拆遷人和房屋承租人,其房屋拆遷補償安置方式按《細則》第三十八條規定執行,不享受本辦法第十五條的規定。
第十九條 拆遷人應向按期搬出被拆遷居住房屋並遷移出戶口的被拆遷人、房屋承租人發放搬遷獎勵費。獎勵費發放按戶計算:原建築面積25平方米以下(含25平方米)的獎勵費最低為6000元;原建築面積25至40平方米(含40平方米)的獎勵費最低為8000元;原建築面積超過40平方米的獎勵費最低為10000元。
搬遷獎勵期一般為拆遷公告頒布後60天內,可分為三期實施。
第二十條 拆遷人與被拆遷人達不成補償安置協議需要申請裁決的,拆遷人必須向有關部門通報基地拆遷進展情況和簽約情況,並提出申請裁決的理由。經有關部門審核同意後,方可受理拆遷人的裁決申請。
第二十一條 拆遷人申請裁決後,應確定一名基地負責人和一名聯絡員負責與區房地局聯系裁決事宜,及時送達材料,保持信息暢通,隨時做好矛盾化解工作。對准備實施強遷的居民,有關單位要事先作出預案,報區動遷管理辦公室。
第二十二條 拆遷人在獎勵期結束後的五天內,應將已簽訂的房屋拆遷補償安置協議書送交區房地局。在申請裁決時,應補交尚未送交的房屋拆遷補償安置協議書。拆遷人應在完成拆遷工作後兩周內認真進行總結,並將總結報告和所有未交的房屋拆遷安置協議書一起上交區房地局。由區房地局在聽取有關部門意見後對基地的拆遷工作作出評價。
第二十三條 拆遷基地要根據檔案管理規定,建立房屋拆遷檔案,並接受有關部門的監督檢查。
第二十四條 本辦法由上海市靜安區房屋土地管理局負責解釋。
第二十五條 本辦法自發布之日起施行。
靜安區人民政府
2. [1991年]上海市城市房屋拆遷管理條例
*註:本篇法規已被《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》(發布日期:2001年10月29日 實施日期:2001年11月1日)廢止
上海市城市房屋拆遷管理實施細則
(1991年7月19日上海市人民政府發布)
第一章 總則
第一條 為加強城市房屋拆遷管理,保障城市建設順利進行,保護拆遷當事人的合法權益,根據《城市房屋拆遷管理條例》,結合本市實際情況,制定本細則。
第二條 凡在本市國有土地上,因城市建設需要拆遷房屋及其附屬物的,適用本細則。
第三條 本細則所稱拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的建設單位或者個人。
本細則所稱被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的所有人(包括代管人、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人,下同)和被拆除房屋及其附屬物的使用人。
第四條 城市房屋拆遷必須符合城市規劃和有利於城市舊區改建。
第五條 拆遷人必須依照本細則規定,對被拆遷人給予補償和安置;被拆遷人必須服從城市建設需要,在規定的搬遷期限內完成搬遷。
第六條 上海市房產管理局(以下簡稱市房管局)主管本市的房屋拆遷工作:
區、縣房產管理局(以下簡稱區、縣房管局)主管本行政區域內的房屋拆遷工作,業務上受市房管局領導。
第七條 市或區、縣房管局對房屋拆遷管理的主要職責是:
(一)執行房屋拆遷管理的法律、法規、規章和規范性文件;
(二)制訂本市房屋拆遷的規范性文件;
(三)審核房屋拆遷計劃和拆遷方案,核發房屋拆遷許可證,發布房屋拆遷公告;
(四)負責對房屋拆遷被委託人的資質審查,核發房屋拆遷資格證書;
(五)負責對房屋拆遷活動的監督檢查;
(六)裁決拆遷房屋的補償、安置爭議;
(七)對無正當理由拒絕拆遷的被拆遷人,申請人民法院強制拆遷;
(八)對違反本細則的行為進行處罰。
第八條 市建設委員會(以下簡稱市建委)和區、縣人民政府應當加強對房屋拆遷工作的領導。對在房屋拆遷工作中有突出貢獻的單位或者個人給予獎勵。各有關單位應當積極協助做好房屋拆遷的安置工作。
第二章 拆遷管理一般規定
第九條 規劃管理部門在核發建設用地規劃許可證,確定拆遷范圍後,應通知拆遷范圍內已取得建設工程規劃許可證件的被拆遷人停止房屋及其附屬物的改建、擴建等工程,並通知被拆遷房屋所在地的區、縣房管局。
第十條 區、縣房管局接到規劃管理部門的通知後,應在拆遷范圍內做好下列工作,並以公告形式予以公布:
(一)通知有關部門暫停辦理房屋的買賣、交換、析產、分割、贈與、分戶、出租、調配等手續;
(二)通知公安部門暫停辦理居民常住戶口的遷入和分戶手續;
(三)通知工商行政管理部門暫停核發營業執照。
第十一條 在暫停居民常住戶口遷入的拆遷范圍內,有下列情況之一的,經區、縣人民政府批准後,可准予辦理常住戶口遷入手續:
(一)居住在拆遷范圍內,有常住戶口的婦女所生的嬰兒;
(二)按規定分配的高等院校、中等學校的畢業生和批准退學、休學以及取消畢業分配資格的學生遷回拆遷范圍家中的;
(三)未安置住房的軍隊轉業幹部、復員退伍軍人遷回拆遷范圍家中的;
(四)公派或因私出國(境)人員遷回拆遷范圍家中的;
(五)遠洋海員遷回拆遷范圍家中的;
(六)經市人事勞動部門批准從市外調回本市或從郊縣調入市區的幹部、職工及其隨遷家屬,需在拆遷范圍內直系親屬處落戶的;
(七)幹部、職工因離休、退休、退職從市外遷回拆遷范圍家中的;
(八)歸國華僑、港澳台同胞遷回拆遷范圍直系親屬處定居的;
(九)被撤銷失蹤、死亡宣告的人員,返回拆遷范圍家中的;
(十)刑滿釋放人員和解除勞教、少管人員遷回拆遷范圍家中的;
(十一)在暫停辦理居民常住戶口遷入手續前,已辦理完房屋的買賣、交換、析產、分割、贈與、分戶、調配等手續,尚未辦理戶口登記手續的;
(十二)市人民政府規定準予辦理戶口遷入手續的其他情況。
第十二條 本細則第十條規定暫停辦理有關手續的期限為十二個月。需要延長暫停辦理有關手續期限的,拆遷人應在期滿之日的二十日前向拆遷房屋所在地的區、縣房管局提出申請;經批准同意的,由區、縣房管局在期滿之日的十日前通知有關部門。延長時間一般不超過六個月;超過六個月的,必須經市房管局批准。
暫停期滿或者拆遷人逾期未申請辦理延長手續的,暫停措施自行解除。
第十三條 需要拆遷房屋的建設單位和個人必須持下列文件和材料,向拆遷房屋所在地的區、縣房管局提出申請,領取房屋拆遷許可證後,方可拆遷房屋:
(一)建設項目的計劃批准文件;
(二)規劃管理部門核發的建設用地規劃許可證;
(三)區、縣以上人民政府的土地使用批准文件;
(四)拆遷計劃和拆遷方案。
第十四條 拆遷房屋申請有下列情況之一的,應報市房管局審核後,由區、縣房管局核發房屋拆遷許可證:
(一)拆遷居民超過三百戶或臨時過渡安置超過一百戶的;
(二)拆遷居民自行臨時過渡超過十戶的;
(三)拆遷外國組織和外國人、外商投資企業的房屋及其附屬物的。
第十五條 區、縣房管局接到申請後,應驗證建設項目的計劃批准文件、建設用地規劃許可證、使用土地批准文件;審核拆遷計劃和拆遷方案,在收到申請之日的二十日內發給房屋拆遷許可證,或作出暫緩發證的書面決定,並說明理由。
第十六條 區、縣人民政府可以組織統一拆遷,也可由拆遷人自行拆遷或者委託拆遷。拆遷人委託拆遷的,被委託人應當是取得市房管局頒發的房屋拆遷資格證書的單位。
市和區、縣房管局不得接受房屋拆遷委託。
第十七條 區、縣房管局在核發房屋拆遷許可證後,應在拆遷區域范圍內將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等以房屋拆遷公告或者其他形式予以公布。區、縣房管局和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。
第十八條 拆遷人與被拆遷人應依照本細則的規定簽訂房屋拆遷補償、安置協議。協議應當規定補償形式,補償金額,應安置人口,安置用房的面積、地點、層次、搬遷過渡方式、過渡期限,違約責任和當事人認為需要訂立的其他內容。
補償、安置協議訂立後,可以向公證機關辦理公證。
拆除依法代管的房屋,補償、安置協議必須經公證機關公證,並辦理證據保全。
第十九條 拆遷私有房屋,拆遷人應事先書面通知被拆遷房屋的所有人徵求是否保留房屋產權的意見。通知書應包括互換房屋的地點、價格。私房所有人應在接到書面通知的兩個月內,提交房屋產權和土地使用的有關證件,提出是否保留房屋產權的書面意見。無正當理由逾期不作答復的,作放棄保留房屋產權處理。
第二十條 私房所有人在境外(包括在港、澳、台)的,由代理人負責通知私房所有人徵求對私房產權是否保留的意見;無代理人的,由使用人負責通知私房所有人徵求對私房產權是否保留的意見。超過三個月未予答復,或無法通知私房所有人的,經區、縣房管局審核,拆遷人向公證機關申請辦理證據保全後,可先行拆遷騰地,對使用人給予臨時安置。被先行拆遷騰地的私房所有人是否保留房屋產權的答復期限可適當延長。
前款規定的被拆遷私房的補償費由拆遷人向公證機關辦理提存公證;有關被拆私房資料,由拆遷人移送區、縣房管局保存備查。
第二十一條 實施房屋拆遷不得超越經批準的拆遷范圍。因特殊情況需擴大拆遷范圍,應按規定辦理規劃、土地批准手續後,向區、縣房管局申請辦理房屋拆遷調整手續。
第二十二條 拆遷期限自公告之日起計算,不超過一年。
拆遷工業企業,被拆遷人因遷建等情況需延長拆遷期限的,應經批准拆遷的區、縣房管局批准,報市房管局備案。
第二十三條 拆遷人與被拆遷人經協商達不成協議的,由批准拆遷的區、縣房管局裁決。被拆遷人是批准拆遷的區、縣房管局的,由同級人民政府裁決。其中,市政建設拆遷非居住房屋,協商達不成協議的,由市房管局裁決。
當事人對裁決不服的,可以在接到裁決書之日起十五日內向人民法院起訴。在訴訟期間,如拆遷人已給被拆遷人作了安置或者提供了周轉用房的,不停止拆遷的執行。
第二十四條 在按本細則第二十三條作出裁決規定的搬遷期限內或在房屋拆遷公告規定的搬遷期限內已簽訂協議,被拆遷人無正當理由拒絕拆遷的,拆遷人可向區、縣房管局申請限期拆遷,由區、縣房管局報請同級人民政府作出責令限期拆遷的決定。
被拆遷人逾期不拆遷的,由區、縣人民政府責成區、縣房管局和區、縣公安局等有關部門強制拆遷,或者由區、縣房管局申請人民法院強制執行。
第二十五條 法律、法規對拆遷使(領)館房屋、軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡等另有規定的,依照有關的法律、法規執行。
第二十六條 市或區、縣房管局應當對房屋拆遷活動進行檢查。被檢查者應當如實提供情況和資料。檢查者有責任為被檢查者保守技術和業務秘密。
第二十七條 市或區、縣房管局應當建立、健全拆遷房屋檔案制度,加強對房屋拆遷檔案資料的管理。
第三章 拆遷補償
第二十八條 拆遷人應當對被拆除房屋及其附屬物的所有人,依照本細則規定給予補償。
拆遷補償實行產權調換、作價補償、或者產權調換和作價補償相結合的形式。
產權調換的面積按照所拆房屋的建築面積計算。
作價補償的金額按照所拆房屋建築面積計算。具體估價標准由市建委會同市物價局等部門按重置價格結合成新的原則制定。
第二十九條 拆除用於公益事業的房屋及其附屬物,拆遷人應當按照其原性質、原規模予以重建,或者按照重置價格給予補償,或者按照城市規劃統籌安排。
第三十條 拆遷公有非居住房屋的,凡新建安置房屋產權交給所有人的,不另行補償;新建安置房屋擴大建築面積和提高房屋結構質量所增加的費用,由被拆遷人負擔。
經協商新建安置房屋產權不交給所有人的,拆遷人應按估價標准作價補償給所有人。
第三十一條 拆遷出租的公有居住房屋,實行產權調換,新建或調換安置的房屋產權交給所有人,新建或調換安置房屋擴大面積和提高結構質量所增加的費用不另行補償。原租賃關系繼續保持,按規定重新辦理租賃手續。
第三十二條 拆除違章建築、超過批准期限的臨時建築或雖未規定期限但使用兩年以上的臨時建築,不予補償,也不計算建築物面積和土地面積。拆除未超過批准期限的臨時建築給予適當補償。
被拆遷人接到規劃管理部門暫停建設通知後,繼續進行房屋及其附屬物改建、擴建等工程的部分和房屋裝飾,不予補償。
第三十三條 拆遷單位的非居住房屋,拆遷人應補償下列費用:
(一)被拆除的房屋及其附屬物按估價標准結算的費用和無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用;
(二)因移地遷建而發生的徵用或調撥原面積土地所需費用;
(三)按國家和本市規定的貨物運輸價格和設備安裝價格計算的設備搬遷費用;
(四)企業因拆遷而停產待工人員按實際停產時間結算的工資性補貼;
(五)法律、法規規定補償的其他費用。
補償費按被拆遷人移地遷建的工程進展分期支付,前期工程開始時支付百分之三十;工程開工時支付百分之七十。但對原基地上房屋及其附屬物已全部拆除的,補償費可一次付給。
第三十四條 按照規劃要求,調整產業結構或工業布局而關、停、並、轉的被拆遷人,其上級主管部門應在本系統內部做好調整安置工作。拆遷人應按規定的標准給予補償。
第三十五條 被拆遷人委託拆遷人代建的,補償費不再支付給被拆遷人。擴大建築面積、用地面積和提高房屋結構質量而增加的費用,由被拆遷人支付給拆遷人。
第三十六條 拆遷私有房屋作價補償的金額應補償給所有人。拆遷人應將被拆遷私房的房屋所有權證移送原發證部門予以注銷,土地使用證移送土地管理部門注銷。
第三十七條 被拆遷私房所有人保留房屋產權的,拆遷人可參照被拆除房屋建築面積,用新建房屋或其他住房互換產權。私房所有人與拆遷人應按照互換房屋面積、質量的差異結算差額價款。互換的新房在人均建築面積二十四平方米以內、不超過原建築面積的,按新房成本價的三分之一出售;人均建築面積二十四平方米以上、不超過原建築面積的,二十四平方米以上的部分按新房的成本價出售。互換房屋的差額價款應一次付清。
私房所有人須付清互換房屋差額價款方能取得房屋所有權,並向區、縣房產登記機關和土地管理部門申請領取房屋產權證和土地使用證。
第三十八條 按照原面積互換房屋後,私房所有人居住仍有困難的,可按下列規定超面積購房,超過原面積的部分按成本價計算:
(一)原人均建築面積八平方米以下,可照顧到人均建築面積十至十二平方米;
(二)原人均建築面積八至十二平方米的,可照顧到人均建築面積十四到十六平方米。
第三十九條 被拆遷私房所有人不保留產權,要求用公房安置的,按估價標准給予補償;私房所有人不保留產權,也不要求用公房安置的,除按估價標准給予補償外,再給予補償標准百分之五十的獎勵。
屬兩人以上共有的被拆遷私房,仍按共有財產予以保留產權;不要求保留產權的按估價標准給予補償。
第四十條 拆遷補償協議簽訂後或經區、縣房管局裁決後,被拆遷人拒絕受領補償費的,拆遷人可向公證機關辦理提存公證。
第四十一條 拆除有產權糾紛的房屋,在區、縣房管局公布的規定期限內糾紛未解決的,由拆遷人提出補償安置方案,報區、縣房管局批准後實施拆遷。區、縣房管局在拆遷前應當組織拆遷人對被拆遷房屋作勘察記錄,並向公證機關辦理證據保全。
第四十二條 對拆遷設有抵押權的房屋實行產權調換的,由抵押權人和抵押人重新簽訂抵押協議。抵押權人和抵押人在區、縣房管局公布的規定期限內達不成抵押協議的,由拆遷人參照前條的規定實施拆遷。
對拆遷設有抵押權的房屋實行作價補償的,由抵押權人和抵押人重新設立抵押權或者由抵押人清償債務後,方可給予補償。
第四章 拆遷安置
第四十三條 拆遷人對應當安置的被拆除房屋使用人,依照本細則規定給予安置。安置用房不能一次解決的,可用周轉房過渡或自行臨時過渡,過渡期限應當在協議中明確。但非公益事業的建設項目拆遷房屋不得採取自行臨時過渡形式。
臨時過渡周轉房應具備正常的居住條件和基本生活設施。
被拆遷房屋使用人是指在拆遷范圍內具有常住戶口的公民和拆遷范圍內具有營業執照或者作為正式辦公地的機關、團體、企業、事業單位。
第四十四條 拆遷居住房屋應安置人口,以拆遷公告公布之日拆遷范圍內常住戶口為計算標准,但有下列情況之一的,不予計入:
(一)他處另有住房且居住不困難的;
(二)因入托、入學等原因,戶口報在拆遷范圍內親屬處,而父母在本市有住房的。
第四十五條 拆遷范圍內有下列非常住戶口的居民應予計入安置人數,但不分戶安置:
(一)原有常住戶口,已應征入伍的現役軍人(不包括已在外地結婚的);
(二)夫婦一方支援外地單位工作的;
(三)按規定戶口報在大、中專學校的學生和報在本市工作單位的海員、船員、野外勘測人員;
(四)未在當地結婚的農村插隊和市郊農場的知識青年;
(五)夫婦一方住在工作單位集體宿舍的;
(六)出國留學在簽證期內的(包括自費留學,但不包括在國外定居的);
(七)未成年子女因入托入學等原因,常住戶口不在父母或監護人處的;
(八)符合晚婚年齡的夫婦,一方居住在拆遷范圍內,另一方居住在拆遷范圍外且居住有困難的;
(九)市人民政府規定應予計入安置人數的其他情況。
第四十六條 被拆遷房屋使用人中凡已領取本市獨生子女證的獨生子女,根據建設單位房屋規格,安置時可增加二至四平方米;但獨生子女已結婚的除外。
第四十七條 用公房安置的被拆遷房屋使用人,原租住公房的,按《租用公房憑證》計戶;原私房所有人按《房屋所有權證》計戶;原租住私房的,按常住戶口計戶;一般不分戶安置。但三對以上夫婦同住一處生活不便,要求分戶的,在符合規定標准安置的居住面積內,可分戶安置。原已分列的常住戶口,可分戶遷入。
第四十八條 對被拆除房屋使用人的安置地點,應當根據城市規劃對建設地區的要求和建設工程的性質,按照有利於實施城市規劃和城市舊區改建的原則統籌安排,被拆遷人應當服從。
拆遷人應向被拆遷人公布安置房屋地點。
第四十九條 按市建設委員會批準的地區規劃進行的舊區改建項目,凡原址建造非居住房屋的,被拆遷的居住房屋所有人、使用人應遷移到市區的邊緣地區安置;凡原址建造商品居住房屋的,被拆遷的居住房屋所有人、使用人一般應遷移到市區邊緣地區安置;如所有人、使用人要求原地安置的,應按原址建造的商品居住房屋成本價與邊緣地區建造的商品居住房屋成本價之間的差價購買居住房屋。
第五十條 拆除公有居住房屋,安置房屋的結構、質量、設備條件等和被拆遷房屋類型相似的,按照被拆遷房屋使用人原建築面積予以分配。對從市中心建成區遷到市區邊緣地段的被拆遷房屋使用人,分配的房屋面積可以酌情增加,但每人平均增加的建築面積不超過二平方米。
第五十一條 拆遷棚戶、簡屋或舊式里弄的公有居住房屋,因新建房屋輔助面積增加,設備條件改善,其安置被拆遷房屋使用人的標准為:
被拆遷房屋使用人原有 分配給被拆遷房屋使用人的
居住面積(平方米/人) 居住面積(平方米/人)
在市中心建成 由市中心建成區
區內或在拆房 內遷出安排在市
原址和就近地 區邊緣地段安置
段安置的 的
小於四 維持原面積 四
大於四小於七 四至五 五至六
大於七小於十 五至六 六至七
大於十小於十三 六至七 七至八
大於十三小於十六 七至八 八至九
大於十六小於十九 八至九 九至十
大於十九小於廿二 九至十 十至十一
大於廿二小於廿五 十至十一 十一至十二
大於廿五小於三十 十一至十二 十二
原人均居住面積大於三十平方米的,分配新建住房的居住面積人均不得超過十二平方米。
被拆遷居住房屋使用人去郊縣城鎮或獨立工業區安置的,按人口分配的平均居住面積可按上述標准增加一至二平方米。
第五十二條 被拆遷私房所有人要求用公有房屋安置的,安置標准按本細則第五十條和第五十一條執行。
第五十三條 被拆遷私房的所有人和使用人分屬兩人的,拆遷人應按下列規定分別對所有人和使用人進行安置:
(一)部分出租、部分自住的私房所有人不保留產權的,應按實際居住狀況和規定標准分別對所有人和使用人進行安置。
(二)私房所有人要求保留自住或空關部分產權的,按保留產權部分的面積互換房屋。對放棄產權的出租部分予以估價補償;並按規定安置房屋使用人。
(三)私房所有人保留自住和出租私房全部產權的,所有人與使用人應繼續保持原租賃關系,並應按照《上海市私有居住房屋租賃管理暫行辦法》重新協商簽訂租賃合同。
(四)全部出租的私房所有人不保留產權的,按規定安置房屋使用人;對私房所有人僅作價補償,不再安置。
第五十四條 用新建房屋互換產權安置被拆遷私房使用人的,應相對集中,盡可能安置在一個單元。
第五十五條 拆遷個體工商戶作為固定營業點的自用私有房屋或租用的公有房屋,可以按照本規定用適宜於營業的沿街底層房屋安置;也可以由區、縣人民政府統一安排營業場所,按照本規定用其他居住房屋安置。
對以經營為生的六十周歲以上的個體工商戶,因拆遷不能繼續營業並繳銷營業執照的,拆遷人可按本市養老規定安置。
第五十六條 被拆除房屋使用人因拆遷而遷出的,由拆遷人付給搬家補助費。
在規定的過渡期限內,被拆除房屋使用人自行臨時過渡的,拆遷人應當付給臨時安置補助費;由拆遷人提供周轉房過渡的,不付給臨時安置補助費。
搬家補助費、臨時安置補助費的標准,由市房管局另行規定。
第五十七條 拆遷人、被拆除房屋使用人應當遵守協議約定的過渡期限,拆遷人不得擅自延長過渡期限。由拆遷人提供周轉房的被拆除房屋使用人到期不得拒絕遷往安置用房、騰退周轉房。
第五十八條 由於拆遷人的責任使被拆除房屋使用人延長過渡期限的,對自行過渡的被拆除房屋使用人,從逾期之月起增加臨時安置補助費。增加標准為:逾期半年以內的增加25%;逾期半年到一年以內的增加50%;逾期一年到二年以內的增加75%;逾期二年以上的增加100%;逾期三年以上的,拆遷人應採取措施予以安置。
第五十九條 由於拆遷人的責任使被拆除房屋使用人延長過渡期限的,對由拆遷人提供周轉房的被拆除房屋使用人,從逾期之月起應當付給臨時安置補助費;逾期一年以內的付給25%;逾期一年到二年以內的付給50%;逾期二年以上的付給75%;逾期三年以上的,拆遷人應採取措施予以安置。
第五章 市政建設拆遷
第六十條 市政建設項目系指已批准列入計劃的道路交通,上水、雨水、污水、煤氣、供熱、供電、通訊、公交的管網和輸變電站,電話局房,排水泵站,公共停車場、站,公交、環衛、消防設施,公共綠地及其相關的動遷用房等為社會各方面服務的市政基礎設施項目。
市政建設項目拆遷房屋,按照先拆遷騰地、後處理糾紛的原則辦理。被拆遷人及其上級主管部門必須服從建設需要,按工程建設要求,保證按期搬遷、安置。
第六十一條 重大市政建設項目因工程需要,可憑市計劃委員會或市建委批準的文件在拆遷范圍內提前按本細則第十條規定暫停辦理有關手續。
3. 上海拆遷補償
若是房屋拆遷,根據評估,參照房屋的結構以及新舊,以每平米多少錢來計算補償金。另外還可選擇產權換置,以拆遷房屋面積換得拆遷方旗下相同面積的房產。而土地補償,則是根據它的性質分檔次,按每畝多少錢來算補償金。房屋估價往往是由被拆遷房屋的市場單價和它的建築面積相乘,若得出的房屋市場單價低於標準的話,則按同等房屋均價來算。
法律依據《城市房屋拆遷管理條例》第二十二條規定,拆遷人應當依照本條例規定,對被拆遷人給予補償。拆除違章建築和超過批准期限的臨時建築,不予補償;拆除未超過批准期限的臨時建築,應當給予適當補償。
4. 上海的一級舊里和二級舊里動遷補償差多少
摘要 上海市拆遷條例分為兩套:一套是常規的上海市拆遷條例(111號令);另一套則針對二級舊里特頒的上海市拆遷條例。
5. 上海拆遷政策
法律分析:房屋拆遷,根據評估,參照房屋的結構以及新舊,以每平米多少錢來計算補償金。另外還可選擇產權換置,以拆遷房屋面積換得拆遷方旗下相同面積的房產。而土地補償,則是根據它的性質分檔次,按每畝多少錢來算補償金。
房屋估價往往是由被拆遷房屋的市場單價和它的建築面積相乘,若得出的房屋市場單價低於標準的話,則按同等房屋均價來算。
貨幣補償通常聘請專門的評估機構來完成房屋的估價,從而根據結果來進行補償金的計算,做到有據可循。同時還對會市場房價加以分析,對所拆遷的房屋進行估算,從而算出房產均價。
同時產權置換也需進行房屋評估,根據它的價值,再來實行等價置換。也就是說根據拆遷房屋大小,在拆遷方所提供安置區域,獲得相應面積大小的房屋。但置換還需根據它的價值,來進行折算,實行調換。
由於大部分地區都在不斷建設和發展,因此拿地成本和房價一直走高,因此拆遷補償,不能單單使用一種方式。像一些特殊情況,就需要將貨幣補償和產權置換組合實行,例如拆遷的房屋,和置換房屋面積相差太大。
法律依據:《國有土地上房屋徵收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需要徵收房屋的,由市、縣級人民政府作出房屋徵收決定:
(一)國防和外交的需要;
(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;
(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;
(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;
(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要;
(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
6. 上海市人民政府關於修改《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》的決定
一、第三十七條修改為:
被拆遷私房所有人保留房屋產權的,拆遷人可參照被拆除房屋建築面積,用新建房屋或其他住房互換產權。私房所有人與拆遷人應按照互換房屋面積、質量的差異結算差額價款。互換的新房在人均建築面積二十四平方米以內、不超過原建築面積的,按新房成本價的三分之一出售;人均建築面積二十四平方米以上、不超過原建築面積的,二十四平方米以上的部分按新房的市場價格出售。互換房屋的差額價款應一次付清。
私房所有人須付清互換房屋差額價款方能取得房屋所有權,並向區、縣房產登記機關和土地管理部門申請領取房屋產權證和土地使用證。二、第三十九條修改為:
被拆遷私房所有人不保留產權,要求用公房安置的,按估價標準的百分之六十給予補償;私房所有人不保留產權,也不要求用公房安置的,除按估價標准給予補償外,再給予估價標准百分之五十的獎勵;被拆遷私房所有人對自住的私房按人均建築面積二十四平方米保留產權後,其餘部分不保留產權的,按估價標准給予補償。
屬兩人以上共有的被拆遷私房,仍按共有財產予以保留產權;不要求保留產權的,按本條第一款規定執行。
本決定自一九九三年七月一日起施行。在本決定施行前,已簽訂協議的,按照協議執行。對被拆遷私房所有人不保留產權也不要求用公房安置的,市建委、市物價局一九八七年六月發布的《關於調整本市房屋估價暫行標準的批復》所附《估價標准說明》中有關「按本估價標准提高百分之三十估算」的規定,不再執行。
7. 上海市動遷安置面積政策條例
法律分析:被拆遷私房所有人保留房屋產權的,拆遷人可參照被拆除房屋建築面積,用新建房屋或其他住房互換產權。私房所有人與拆遷人應按照互換房屋面積、質量的差異結算差額價款。互換的新房在人均建築面積二十四平方米以內、不超過原建築面積的,按新房成本價的三分之一出售;人均建築面積二十四平方米以上、不超過原建築面積的,二十四平方米以上的部分按新房的成本價出售。互換房屋的差額價款應一次付清。私房所有人須付清互換房屋差額價款方能取得房屋所有權,並向區、縣房產登記機關和土地管理部門申請領取房屋產權證和土地使用證。
法律依據:《上海市房屋拆遷管理條例及拆遷補償標准》
第三十七條 被拆遷私房所有人保留房屋產權的,拆遷人可參照被拆除房屋建築面積,用新建房屋或其他住房互換產權。私房所有人與拆遷人應按照互換房屋面積、質量的差異結算差額價款。互換的新房在人均建築面積二十四平方米以內、不超過原建築面積的,按新房成本價的三分之一出售;人均建築面積二十四平方米以上、不超過原建築面積的,二十四平方米以上的部分按新房的成本價出售。互換房屋的差額價款應一次付清。私房所有人須付清互換房屋差額價款方能取得房屋所有權,並向區、縣房產登記機關和土地管理部門申請領取房屋產權證和土地使用證。
第三十八條 按照原面積互換房屋後,私房所有人居住仍有困難的,可按下列規定超面積購房,超過原面積的部分按成本價計算:(一)原人均建築面積八平方米以下,可照顧到人均建築面積十至十二平方米;(二)原人均建築面積八至十二平方米的,可照顧到人均建築面積十四至十六平方米。第三十九條被拆遷私房所有人不保留產權,要求用公房安置的,按估價標准給予補償;私房所有人不保留產權,也不要求用公房安置的,除按估價標准給予補償外,再給予補償標准百分之五十的獎勵。屬兩人以上共有的被拆遷私房,仍按共有財產予以保留產權;不要求保留產權的按估價標准給予補償。
8. 上海市城市房屋拆遷管理實施細則(2001)
第一章總則第一條(目的和依據)
為了加強對城市房屋拆遷的管理,維護拆遷當事人的合法權益,保障建設項目順利進行,根據《城市房屋拆遷管理條例》,結合本市實際情況,制定本細則。第二條(適用范圍)
凡在本市國有土地上實施房屋拆遷,並需要對被拆遷人補償、安置的,適用本細則。第三條(有關用語的含義)
下列用語在本細則中的含義:
(一)拆遷人,是指取得房屋拆遷許可證的單位。
(二)被拆遷人,是指被拆除房屋的所有人。
(三)房屋承租人,是指與被拆遷人具有合法租賃關系的單位和個人。第四條(基本原則)
城市房屋拆遷必須符合城市規劃,有利於城市舊區改造和生態環境改善,保護文物古跡。第五條(拆遷當事人的權利義務)
拆遷人應當依照本細則規定,對被拆遷人、房屋承租人給予補償安置;被拆遷人、房屋承租人應當在搬遷限期內完成搬遷。第六條(拆遷管理部門)
上海市房屋土地資源管理局(以下簡稱市房地資源局)對本市房屋拆遷工作實施監督管理。
區、縣房屋土地管理部門(以下簡稱區、縣房地局)對本行政區域內的房屋拆遷工作實施監督管理,業務上受市房地資源局的領導。第七條(協同實施)
市和區、縣人民政府有關部門依照本細則的規定,互相配合,保證房屋拆遷工作的順利進行。第二章拆遷管理第八條(拆遷范圍內不得進行的活動)
規劃管理部門核發建設用地規劃許可證,確定拆遷范圍後,拆遷范圍內的單位和個人不得進行下列活動:
(一)新建、改建和擴建房屋及其附屬物;
(二)改變房屋和土地用途;
(三)建立新的房屋租賃關系;
(四)分列房屋租賃戶口。第九條(停止建設的通知和暫停辦理有關手續的申請和公告)
規劃管理部門核發建設用地規劃許可證後,應當通知拆遷范圍內已取得建設工程規劃許可證的單位和個人停止房屋及其附屬物的新建、改建和擴建。
建設單位可以憑建設用地規劃許可證,向拆遷房屋所在地的區、縣房地局申請暫停辦理改變房屋和土地用途的審批手續、以及房屋租賃合同的登記備案手續。暫停辦理有關手續的期限不超過一年。
區、縣房地局收到建設單位申請後,應當在拆遷范圍內以公告形式公布本細則第八條規定的事項和暫停辦理有關手續的期限。第十條(重大市政建設項目暫停辦理有關手續的申請)
因重大市政建設項目拆遷房屋的,建設單位可以憑市發展計劃委員會或者市建設和管理委員會(以下簡稱市建委)的批准文件,向規劃管理部門申請辦理停止房屋及其附屬物的新建、改建和擴建的通知手續,並向拆遷房屋所在地的區、縣房地局申請暫停辦理改變房屋和土地用途的審批手續,以及房屋租賃合同的登記備案手續。第十一條(暫停辦理有關手續的期限順延、解除和延期)
暫停辦理有關手續的期限內,建設單位取得房屋拆遷許可證的,暫停辦理有關手續的期限順延至擴遷期限屆滿日;暫停辦理有關手續的期限屆滿時,建設單位未取得房屋拆遷許可證的,暫停措施自行解除。
建設單位需要延長暫停辦理有關手續的期限,應當在期限屆滿日的30日前向拆遷房屋所在地的區、縣房地局提出申請。經審核批準的,由區、縣房地局在期限屆滿日的10日前予以公告。
延長暫停辦理有關手續的期限累計不超過六個月的,由區、縣房地局審批;累計超過六個月的,由區、縣房地局報經市房地資源局審核後批准。第十二條(房屋拆遷許可證的申請)
需要拆遷房屋的建設單位應當向拆遷房屋所在地的區、縣房地局提出申請,取得房屋拆遷許可證後,方可拆遷房屋。重大市政建設項目拆遷房屋的,應當向市房地產資源局提出申請。
建設單位申請領取房屋拆遷許可證時,應當提交下列文件:
(一)建設項目批准文件;
(二)建設用地規劃許可證;
(三)國有土地使用權批准文件;
(四)拆遷計劃和拆遷方案;
(五)本市銀行出具的補償安置資金專用存款帳戶的存款證明;
(六)產權清晰、無權負擔的安置用房證明。
本條第二款第五項規定的存款金額不得低於補償安置資金總額的30%。該存款金額與安置用房價值之和不足補償安置資金總額的,建設單位應當在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。
本條第二款第六項規定的安置用房應當符合國家質量安全標准和本市公共建築設施配套要求。