上海房屋租賃條例

Ⅰ 單位自有公房承租權繼承子女中已有人過世，其子女的子女是否繼續享有承租權

公產房承租權的繼承問題

公產房承租權能否繼承？按照以往的政策規定，公產房是國家或集體財產，作為承租人其享有的是「公房居住權」，不能作為私有財產被繼承。根據《繼承法》，遺產是指「公民死亡時遺留的個人合法財產」，包括其收入、房屋、儲蓄、生活用品和生產資料等等。公產房承租權是對他人的房屋以居住為目的而加以使用的權利，不能隨意的讓渡和繼承。同時公有住房使用權的取得是基於計劃經濟時代職工低收入的特殊狀況而享受的「高福利」，如果任意將公有住房列入遺產繼承，勢必造成國有資產流失。

然而隨著市場化的不斷發展，公有住房的承租權也產生了越來越多的經濟價值，在政策上日趨「私有化」。例如，《天津市公有住房變更承租人管理辦法》第5條第1款規定：「公有住房承租人死亡或者戶籍遷出本市的，承租人的配偶、子女、父母等親屬，可以申請辦理變更承租人過戶手續。」這一規定確定的有權繼續承租的主體范圍與法定繼承第一順位繼承人的范圍完全一致。第7條又規定：「公有住房承租人死亡後沒有符合第五條規定過戶條件人員的，承租人的兄弟姐妹可以在本市主要報紙刊登公告，公告三個月期滿無異議的，可以申請過戶。」第9條規定：「承租人死亡的，其配偶、子女、父母以外同戶籍的其他親屬，出具經公證的符合過戶條件人員放棄承租權、同意過戶給其他親屬的協議書，也可以申請過戶。符合過戶條件的人員僅有一人的，可以出具經公證的過戶聲明。」這兩個條文規定將繼續承租人的范圍擴展至原承租人的兄弟姐妹以外同戶籍的其他親屬，而兄弟姐妹正是法定繼承中第二順位繼承人之一。《天津市公有住房變更承租人管理辦法》第6條規定：「公有住房承租人死亡的，新的承租人通過以下方式確定：（一）公有住房承租人生前可以指定其配偶、子女、父母或者其他同戶籍親屬在其死亡後繼續承租公有住房；（二）公有住房承租人生前未指定承租人的，其配偶、子女、父母可以申請過戶。承租人子女已故的，已故子女的子女可以申請過戶。」這條規定實際上承認了公產房承租權可以通過遺囑來繼承，並在事實上承認了代為繼承。可以說，天津市的規定在公產房承租權的保護上已趨近於私產房。此外，有的法院在司法政策中直接承認了公產房承租權的可繼承性。例如，《沈陽市中級人民法院關於審理房地產案件若干問題的處理意見（之二）》規定：「根據公有住房使用權的性質，可以作為遺產進行繼承。無論是基於單位分配而獲得的公房使用權還是通過市場交易而取得的使用權，均應允許其所體現的財產權益繼承。在發生繼承爭議時可參照《最高法院關於適用婚姻法若干問題的解釋（二）》第二十條的規定精神處理。即：各繼承人就作為遺產的使用權房屋的價值及歸屬達成協議，按協議處理；無法達成協議的，人民法院可按以下情形分別處理：1、各方均主張作為承租代表方承租房屋的並且同意競價取得的，應當准許；2、一方主張房屋使用權的，就價值不能達成一致的，可由評估機構按市場價格對房屋使用權作出評估，取得房屋使用權的一方應按繼承份額給予另一方相應的補償；3、雙方均不主張房屋使用權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。」

大部分地區對公產房承租權的保護尚未達到這一高度，但對繼續承租人范圍的規定仍是比較寬松。例如，《上海市房屋租賃條例》第41條規定：「房屋租賃期間租賃當事人死亡或者依法變更、終止的，租賃關系按照下列規定處理：（一）出租人死亡或者依法終止的，由房屋所有權的繼承人或者繼受人繼續履行租賃合同。（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以繼續履行租賃合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的，可以繼續履行租賃合同；其生前的共同居住人在該承租房屋房屋處無本市常住戶口或者其生前無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續履行租賃合同。（三）非居住房屋承租人死亡或者依法終止的，租賃合同依法變更或者終止。（四）租賃當事人依法分立、合並的，由變更後的當事人繼續履行租賃合同。前款第（二）項規定中可以繼續履行租賃合同者有多人的，應當協商確定承租人。協商一致的，出租人應當變更承租人；協商不一致的，由出租人在可以繼續履行租賃合同者中確定承租人。租賃關系變更後，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權。」

《上海市房地資源局關於貫徹實施<上海市房屋租賃條例>的意見（二）》對「公有居住房屋承租戶名的變更」作了進一步規定：「《上海市房屋租賃條例》中所稱公有居住房屋的』共同居住人』是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關系時，在該承租房屋處實際居住生活一年以上（特殊情況除外）而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人，結婚、出生可以不受上述條件的限制。··……承租人死亡的，其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致，要求變更承租戶名的，出租人應予同意。協商不一致的，出租人應當按照上款規定書面確定承租人。承租人死亡，其生前在本處無本市常住戶口的共同居住人的，其生前具有本市常住戶口的配偶和直系親屬協商一致，要求變更租賃戶名的，出租人應予同意。協商不一致的，出租人應當按照下列順序書面確定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他處住房情況）；（三）原承租人的父母；（四）原承租人的其他直系親屬（按他處住房情況）……」

這些規定雖然體現了各地在否定公有住房承租權作為遺產上面的動搖，但也應當看到，規定公有住房使用權過戶只能由一人申請過戶，符合過戶條件的家庭成員有兩人以上（含兩人）的，應當達成一致意見後方可申請過戶，這也反映出了其對是否適用《繼承法》等法律法規時的猶豫與困惑。至少，現在我國在立法上還沒有確定公產房承租權的私有屬性，我們也期待公產房承租權作為「物權客體」被立法所承認。

司法實踐中，在公產房承租人死亡後因為家庭成員之間無法達成一致意見而成訟的情況較為普遍。對於原承租人死亡後公產房變更承租人過程中家庭成員之間存在承租權糾紛的民事案件，各法院的處理方式差別較大：有的法院認為，此類案件應為行政訴訟受案范圍，不予受理；有的法院給予立案，但在案件審理過程中對於不能經過調解達成一致意見的，駁回原告起訴；少數法院對此類案件依照繼承法的相關規則進行處理。

應當說，對於此類案件，目前大部分法院的處理方式是作為行政案件立案受理，而駁回民事案件的起訴。部分地區的司法政策也持同樣立場。

Ⅱ 上海市人民政府關於修改《上海市居住房屋租賃管理辦法》等3件市政府規章的決定

一、對《上海市居住房屋租賃管理辦法》的修改

（一）將第一條中的「中華人民共和國合同法」修改為「中華人民共和國民法典」。

（二）將第五條中的「衛生」修改為「衛生健康」，「文廣影視」修改為「文化旅遊」，「建設」修改為「住房城鄉建設」，「規劃」修改為「規劃資源」；刪去「質量技監」「食品葯品監督」「人口計生」。

（三）將第七條中的「房地產權證」修改為「不動產權證」。

（四）將第十二條中的「市工商行政管理部門」修改為「市市場監管部門」。

（五）將第十八條修改為：

居住房屋在租賃期限屆滿後繼續出租的，承租人在同等條件下享有優先承租權。

租賃合同對續租已經作出約定的，從其約定。未約定的，出租人不再繼續出租的，應當在租賃期限屆滿前1個月通知承租人。

租賃期限屆滿，承租人繼續使用房屋，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。出租人提出解除不定期租賃合同的，應當至少提前1個月書面通知承租人。

（六）將第二十條第一款修改為兩款，作為第一款、第二款：

房屋租賃期間，出租人出售房屋的，應當根據租賃合同約定的期限事先通知承租人；未約定的，應當至少提前3個月通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出售給近親屬的除外。出租人履行通知義務後，承租人在15日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。

出租人委託拍賣人拍賣房屋的，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優先購買權。

原第二款作為第三款。

（七）其他修改：將本辦法中的「工商行政」均修改為「市場監管」，「區、縣」均修改為「區」。二、對《上海市海域使用管理辦法》的修改

（一）將第三條中的「規劃、房地資源」修改為「規劃資源」，「港口」修改為「交通」，「環保」修改為「生態環境」，「漁業」修改為「農業農村」。

（二）刪去第七條第三款中的「海域使用論證報告書或者報告表應當由具有相應海域使用論證資質的單位編制。」

（三）將第十一條條標修改為：「海域使用權登記」，條文修改為：「海域使用權登記按照國家和本市不動產登記的有關規定辦理」。

（四）刪去第十二條、第十三條、第十四條、第十五條。三、對《上海市停車場（庫）管理辦法》的修改

將第十二條條標修改為「驗收」，條文修改為：建設單位自行組織建設工程竣工驗收後，市、區交通行政主管部門應當按照國家和本市綜合驗收有關規定，做好配建停車場（庫）驗收相關工作。

本決定自2021年5月8日起施行。《上海市居住房屋租賃管理辦法》等3件市政府規章根據本決定作相應修改並對部分條文順序及文字作相應調整後，重新公布。

Ⅲ 上海公共租賃住房管理辦法文件

上海市房屋租賃條例
（上海市人民代表大會常務委員會公告第23號，上海市人民代表大會專常務委員會屬公告第二十三號，《上海市房屋租賃條例》已由上海市第十一屆人民代表大會常務委員會第十五次會議於1999年12月27日通過，現予公布，自2000年7月1日起施行。上海市人民代表大會常務委員會，1999年12月30日。）

Ⅳ 出租房屋未登記報備觸犯哪些相關規定

出租房屋未登記報備違反了商品房屋租賃管理辦法。
房屋租賃合同的登記備案雖然也是一種行政登記行為，但其本質上並不屬於行政許可，而是一種行政確認中的登記。由於租賃登記備案的行政行為本身並不影響租賃合同的產生、履行和消滅，因此可以認為租賃登記備案主要是明確房屋租賃權的物權性質。
1、審查租賃合同的主客體是否適格，出租人和承租人是否具備相應的條件，租賃房屋是否可以出租、是否侵害其他民事主體的權益；
2、審查租賃的合同形式是否符合法律規定，內容是否齊全、完備；
3、了解掌握當前租賃市場的基本信息，租賃費用的大致水平，並對租賃市場存在的非法轉租、非法群租等行為進行制止；
4、房屋管理部門在房屋登記備案過程中可以增加相關稅收收益，如房產稅、印花稅等。
房屋租賃合同不辦理登記備案手續的法律後果如下：
1、對出租合同效力的影響；
2、不能對抗善意第三人。如果房屋出租未經備案登記，可能影響承租人權益；
3、在一房數租的情形下，可能影響租賃合同的繼續履行。
《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條 出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
（一）已經合法佔有租賃房屋的；
（二）已經辦理登記備案手續的；
（三）合同成立在先的。第八條 因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：
（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；
（二）租賃房屋權屬有爭議的；
（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規關於房屋使用條件強制性規定情況的。

Ⅳ 上海市居住房屋租賃管理辦法(2014修正)

第一條（目的和依據）

為了加強本市居住房屋租賃管理，規范居住房屋租賃行為，保護居住房屋租賃當事人的合法權益，促進居住房屋租賃市場的健康發展，根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《上海市房屋租賃條例》和其他有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。第二條（適用范圍）

本辦法適用於本市行政區域內的居住房屋租賃及其相關監督管理活動。第三條（定義）

本辦法所稱的居住房屋租賃，是指出租人將居住房屋交付承租人居住使用，並由承租人按照雙方協商確定的租金標准支付租金的行為。第四條（原則）

居住房屋租賃應當遵循平等、自願、合法和誠實信用的原則。

本市鼓勵和支持居住房屋租賃當事人建立長期、穩定的房屋租賃關系。第五條（管理部門）

市房屋行政管理部門是本市居住房屋租賃的行政主管部門。區、縣房屋行政管理部門負責本轄區內居住房屋租賃的具體監督管理工作，業務上受市房屋行政管理部門領導。

公安部門負責居住房屋租賃的治安管理、消防管理和居住房屋租賃當事人的居住登記。

工商行政、衛生、質量技監、食品葯品監督、文廣影視等行政管理部門負責查處利用租賃居住房屋進行無證無照經營的行為。

本市稅務、民政、人口計生、建設、規劃等行政管理部門按照各自職責，協同實施本辦法。第六條（屬地管理）

區、縣人民政府應當將居住房屋租賃管理納入社區綜合管理的范圍。鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當負責協調和處理轄區內居住房屋租賃事務和糾紛，承擔居住房屋租賃合同（以下簡稱租賃合同）登記備案工作。

居民委員會或者村民委員會應當協助做好居住房屋租賃管理工作，督促居住房屋租賃當事人遵守國家和本市有關居住房屋租賃管理的規定。第七條（租賃當事人）

居住房屋的出租人應當是依法取得房地產權證或者其他合法權屬證明的房屋所有權人，以及法律、法規規定的其他權利人。

居住房屋的承租人可以是境內外的自然人、法人或者其他組織，但法律、法規另有規定的，從其規定。

出租人不得向不能提供身份證件的自然人、不能提供營業執照或者其他批准文件的法人和其他組織出租居住房屋。第八條（禁止出租房屋的情形）

出租的居住房屋及其附屬設施應當符合消防、治安、防災、衛生等方面的標准和要求，並具備供水、供電等必要的生活條件。

有下列情形之一的居住房屋，不得出租：

（一）屬於違法建築的；

（二）被鑒定為危險房屋的；

（三）違反規定，改變房屋使用性質的；

（四）法律、法規、規章規定不得出租的其他情形。第九條（最小出租單位）

出租居住房屋，應當以一間原始設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得分隔搭建後出租，不得按照床位出租。

原始設計為廚房、衛生間、陽台和地下儲藏室等其他空間的，不得出租供人員居住。第十條（最低人均承租面積和居住人數限制）

出租居住房屋，每個房間的居住人數不得超過2人（有法定贍養、撫養、扶養義務關系的除外），且居住使用人的人均居住面積不得低於5平方米。

前款所稱居住面積，是指原始設計為居住空間的房間的使用面積。第十一條（集中出租管理）

集中出租房屋供他人居住，出租房間達到10間以上或者出租房屋居住使用人達到15人以上的，出租人應當建立管理制度，明確管理人員，落實安全管理職責，建立信息登記簿或者登記系統，並將相關登記信息報送公安部門備案。

居住物業管理區域內的居住房屋，不得出租用作單位的集體宿舍。第十二條（租賃合同）

居住房屋租賃，租賃當事人應當依法訂立書面租賃合同。租賃合同包括下列主要內容：

（一）租賃當事人（包括居住使用人）的姓名、住所、有效身份證件的種類及號碼；

（二）房屋坐落、面積、結構、附屬設施和設備狀況；

（三）租賃用途；

（四）房屋交付日期；

（五）租賃期限和續租；

（六）租金標准、支付方式和期限；

（七）物業服務費及水、電、煤、通訊等公用事業費的承擔；

（八）房屋使用要求和維修責任；

（九）房屋返還時的狀態；

（十）違約責任和爭議解決方式；

（十一）租賃當事人約定的其他內容。

市房屋行政管理部門和市工商行政管理部門應當制定租賃合同示範文本，並在政府網站上公開。

Ⅵ 上海群租房認定標准

上海群租房認定標准如下：
1、將單位集體宿舍設在住宅小區內。
2、將一間原始設計為居住空間的房間分割，搭建後出租，或按床位出租。
3、將原始設計為廚房，衛生間，陽台和地下儲藏室等非居住空間出租供人員居住。
4、任一出租房間的人均居住面積低於五平方米。
5、任一出租房間的居住人數超過2人(有法定贍養，撫養，撫養義務關系的除外)。
《上海市房屋租賃條例》第八條規定，有下列情形之一的房屋不得出租：
1、未依法登記取得房地產權證書或者無其他合法權屬證明的。
2、共有的房屋，未經全體共有人書面同意的。
3、改變房屋用途，依法須經有關部門批准而未經批準的。
4、被鑒定為危險房屋的。
5、法律、法規規定不得出租的其他情形。
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Ⅶ 上海市私有居住房屋租賃管理暫行辦法

第一條為了加強本市私有居住房屋租賃的管理，維護租賃雙方的合法權益，建立正常的租賃秩序，根據國務院《城市私有房屋管理條例》，結合本市實際情況，制定本辦法。第二條本辦法適用於本市市區、郊縣城鎮私有居住房屋。第三條出租私有居住房屋必須是出租人自住有餘的房屋，產權必須明確。
私有房屋的出租人，必須是房屋所有人。共有房屋的出租人，須提交共有人同意出租的證明書或委託書。代理人代理出租，應具有房屋所有人委託的證件。房屋所有人已死亡的，房屋繼承人應按《中華人民共和國繼承法》的規定，辦妥房產繼承過戶手續後，方可出租私有房屋。第四條租賃私有居住房屋，須由出租人與承租人簽訂租賃合同，明確雙方的權利和義務。租賃合同應載明房屋的座落地點、建築結構、附屬設備、租賃部位與面積、租賃用途、租賃年限、房租金額、交付方法、維修責任等。
租賃私有居住房屋，須由租賃雙方填寫《上海市私有居住房屋租賃登記表》，並連同租賃合同報房屋所在地的區、縣房管機關審核，並報稅務機關備案。
房管機關審核租賃合同可按月租金百分之十收取手續費，手續費低於三元的，按三元收取。第五條機關、團體、部隊、企事業單位因特殊需要承租私有房屋作為居住使用的，須經房屋所在地的區、縣房管機關批准。
凡私有房屋出租給外國或港澳地區駐本市機構使用的，須事先經市房管機關批准，並由市房管機關指定的部門辦理代理租賃。任何人不得直接將私有房屋出租給外國或港澳地區駐本市機構。第六條私有居住房屋的租賃合同發生變更、終止，或產權發生轉移時，出租人應在行為發生之日起三十天內，向房管機關、稅務機關辦理變更登記、重新登記或注銷登記手續。逾期不申報或申報不實的，由稅務機關按《中華人民共和國稅收徵收管理暫行條例》的規定處理。第七條在本市房屋租金標准統一前，新建立租賃關系的租賃雙方可參照《上海市私有居住房屋月租金暫行單價》（見附表）協商議定房屋租金。
私有居住房屋的租金，可按照暫行單價的標准適當浮動；其中鋼筋混凝土、混一、磚一結構房屋的浮動幅度不得超過百分之三十；混二、磚二結構房屋的浮動幅度不得超過百分之四十；磚三、簡屋結構房屋的浮動幅度不得超過百分之五十。
本辦法實施前已由租賃雙方議定的租金，高於暫行單價的，可由雙方協商降低；低於暫行單價的，可由雙方協商在暫行單價的范圍內適當調整，但每年的調整幅度不得超過調整前租金的百分之五十。第八條私有居住房屋的出租人除收取房租外，不得收取押租或其他額外費用，不得將稅款轉嫁給承租人。凡出租人超過規定標准收取的租金，或向承租人收取押租、轉嫁稅款及其他額外費用，均作為非法所得，由區、縣房管機關予以沒收，並可視情節輕重，處以非法所得兩倍以下的罰款。第九條租賃雙方應信守租賃合同，履行各自的權利義務。
承租人應按期交付房租，對承租的房屋設備等負有愛護、保管的責任。未經出租人同意，不得擅自拆建房屋設備或改變用途。因承租人保護不善，使用不當，亂拆亂搭，以及其他過失造成房屋損壞的，應負責修復或賠償。
出租人對房屋建築及其設備，應及時檢查修繕，保障承租人的居住安全。因出租人不及時修繕而發生房屋損壞、倒塌，致使承租人遭受損失的，出租人應賠償損失。第十條承租人有正當理由需要與他人交換住房時，須事先徵得出租人的書面同意，出租人對承租人調近工作單位、調換居住環境等合理要求應予支持。交換住房不得造成人為的居住困難，更不得從中牟利。
有關單位對承租人另配住房，要求保留使用權另配新住戶的，應事先徵得出租人的書面同意；出租人如居住不困難，應支持配房單位的合理要求。
交換房屋或另配新住戶後，原租賃合同即行終止，新承租人與出租人應另行簽訂租賃合同。第十一條房屋租賃期滿，租賃雙方可協商繼續租賃或終止租賃。出租人因居住困難等原因，需要收回部分或全部房屋自用時，承租人應積極設法另找住房，將房屋退還出租人。承租人的所在單位在分配住房時，應優先安排承租人。如承租人確實一時無法找到房屋，出租人應酌情延長租賃期限。在承租人未找到房屋前，出租人不得強行逼遷。

Ⅷ 群租房違不違法，違的是什麼法

嚴格說，群租房是違規，違反法規的規定。

如《上海市房屋租賃條例》第35條規定：租房不得破壞原有結構，不得改變用途；至少以一間房間為出租最小單位；租房內人均面積不得小於5平米等。

如果發現群租房可以去當地房管部門投訴。其他地方應該也有這樣的租賃條例。

(8)上海房屋租賃條例擴展閱讀：

租房的注意事項

注意事項

（一）多了解一下當地的地理位置和租賃市場情況。

如大致的租房價格，出租的熱點位置在哪裡，自己想要租房的位置的周圍環境如何，方圓一帶的價位如何，有哪些公共交通設施。

（二）分析一下自己的需求情況。

是位置最重要還是價格最重要，如果找不到滿意自己的房子，可以考慮交通便利但位置相對較遠的房子。

（三）陌生的環境去租房，最好通過中介機構。

因為中介機構可以提供非常完備的租賃合同，有利於保護您的合法權益，但是在選擇中介公司的時候，也請您事先了解一下中介公司的可靠度和信譽度，在多方收集了中介公司相關信息的情況下，選擇一家或兩家可靠的，在自己親自接觸後，再決定是否可以委託。

租二手房

（一）轉租必須取得出租方書面同意

不管是「轉租」或「承租權轉讓」，都要徵得出租方書轉租必須取得出租方書面同意。房屋轉租的期限是否超過出租人與轉租人之間原合同的租賃期限。

（二）核實出租方與產權證書登記的所有權人是否一致；查詢該房屋是否設立抵押；房屋是否已經被他人注冊營業執照

如果出租方非產權人，應要求出租方提供其有權出租房屋的證明；如果房屋出租後設立抵押的，該租賃關系不受影響；如果房屋已被他人注冊營業執照，而營業執照仍未注銷的，會導致我司無法辦理營業執照。

（三）查詢房屋的用途和土地用途

查詢房屋的用途和土地用途、同時還要明確該房屋是否系違章建築。如系違章建築的，將面臨拆遷等問題，有可能導致合同無法履行。