太原市物業管理條例

A. 太原市市容和環境衛生管理辦法(2010修正)

第一章總 則第一條為了加強市容和環境衛生管理，創造清潔優美的環境，根據國務院《城市市容和環境衛生管理條例》和有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。第二條本市各級城市規劃區內的一切單位和個人都應當遵守本辦法。第三條市人民政府市容環境衛生主管部門負責全市市容和環境衛生管理工作。

縣（市、區）人民政府市容環境衛生主管部門負責本行政區域內的市容和環境衛生管理工作。

鎮（鄉）人民政府、街道辦事處負責本轄區內的市容和環境衛生管理工作。

政府有關部門按照各自的職責做好市容和環境衛生管理工作。第四條各級人民政府應當把市容和環境衛生事業納入國民經濟和社會發展計劃及城市總體規劃。第五條市容管理和環境衛生事業所需經費，由各級人民政府根據經濟發展予以安排。

政府應當支持、鼓勵單位和個人投資經營市容和環境衛生服務業，逐步實行環境衛生有償服務。第六條各級人民政府應當加強市容和環境衛生方面的科學研究，推廣先進技術，提高城市市容和環境衛生水平。第七條新聞、出版、文化、教育等部門應當加強市容和環境衛生法律、法規和科學知識的宣傳教育，提高公民維護市容和環境衛生的自覺性。第八條一切單位和個人都應當尊重環境衛生工作人員的勞動，自覺維護市容和環境衛生。第九條市容環境衛生主管部門及其依法委託的單位的工作人員在履行公務時，應當出示證件，文明執法。從事市容和環境衛生作業的人員，應當遵守職業道德和操作規范，文明作業。第十條政府對在市容和環境衛生工作中做出突出貢獻的單位和個人應當給予表彰、獎勵。第二章市容環境衛生責任區制度第十一條市容環境衛生管理實行責任區制度。有關單位和個人應當按照本辦法的規定，作好責任區內的市容環境衛生工作。第十二條市容環境衛生責任區的責任人按照下列規定確定：

（一）城市道路、橋梁、廣場和公共廁所，由環境衛生作業單位負責；

（二）各類開發區、風景旅遊區、文化體育娛樂場所、公共綠地、公園、飛機場、車站、停車場、集貿市場，由經營或者管理單位負責；

（三）各機關、團體、學校、部隊、企事業單位，由本單位負責；

（四）鎮（鄉）、村由鎮（鄉）人民政府、村民委員會負責；

（五）實行物業管理的居住區，由物業管理企業負責，未實行物業管理的居住區，由社區居民委員會負責；

（六）沿街門店的衛生責任區，由經營單位或者個人負責；

（七）建設工程單位施工現場，由施工單位或者建設單位負責；

（八）新建道路、養護中的道路、河道、緩洪池、汾河沿線，由使用或者管理單位負責；

（九）鐵路、公路沿線，由鐵路、公路部門負責；

（十）已征地並取得土地使用權未開工建設的，由土地使用單位負責。

按照前款規定責任不清的地區，由所在地的縣（市、區）市容環境衛生主管部門確定責任人。

城鄉結合部或者行政轄區的接壤地區責任不清的，以及對責任人的確定存在爭議的，由市市容環境衛生主管部門予以確定。第十三條市容環境衛生責任區應當保持市容整潔，無亂設攤、亂搭建、亂張貼、亂塗寫、亂刻畫、亂吊掛、亂堆放等現象；保持環境衛生整潔，無積存垃圾、暴露垃圾，無污跡、無渣土，無蚊蠅孳生地。

市容環境衛生責任區的責任人對責任區內違反市容環境衛生規定的行為，有權予以制止並要求其改正；制止無效時，可以要求市或者縣（市、區）市容環境衛生主管部門予以處理。第十四條市容環境衛生責任區的具體范圍和責任要求，由市或者縣（市、區）市容環境衛生主管部門書面通知責任人。第三章市容管理第十五條城市中的建築物、構築物和設施應當符合國家規定的城市容貌標准。

臨街新建、改建建築物、構築物或者設施的單位、個人，應當在建設前將建築物、構築物或者設施的外觀造型、裝飾及色彩設計方案報市容環境衛生主管部門備案。第十六條政府劃定的主要街道兩側建築物的屋頂、陽台、窗外和外走廊，不得堆放、吊掛有礙觀瞻的物品。封閉陽台、安裝護網或者搭建其他附屬設施，應當遵守市容環境衛生主管部門的規定。

B. 太原物業費收費標准2021新政策是什麼

1、基本要求
按照物業管理單位的資質、管理水平、服務水平等標准，共分為五級，收費金額從高到低為0.08-0.04元/平方米·月，同時可以根據具體的小區條件上下浮動20%。
2、公共設施設備運行維修保養
按照小區內公共設施的完善程度、科技程度以及維護水平，共分為五級，收費金額從高到低為0.30-0.10元/平方米·月，同時可以根據具體的小區條件上下浮動20%。
3、共用部位維護及管理
按照對共用部位的日常管理和維修保養，共分為五級，收費金額從高到低為0.12-0.05元/平方米·月，同時可以根據具體的小區條件上下浮動20%。
4、協助維護公共秩序
按照公共安全保衛程度、對突發事件的處理水平，共分為五級，收費金額從高到低為0.21-0.05元/平方米·月，同時可以根據具體的小區條件上下浮動20%。
5、保潔服務
按照對住宅區域內的保潔水平、日常清潔能力，共分為五級，收費金額從高到低為0.20-0.06元/平方米·月，同時可以根據具體的小區條件上下浮動20%。
6、綠化養護管理
按照小區內的綠化覆蓋率及日常養護程度，共分為五級，收費金額從高到低為0.15-0.04元/平方米·月，同時可以根據具體的小區條件上下浮動20%。
《物業管理條例》 第十七條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
管理規約對全體業主具有約束力。

C. 《太原市物業管理條例》出台了，可是具體的監管部門是哪一個呢該找哪個部門去投訴

物業公司監管部門是所在市房管局物業投訴科

D. 民法典和太原市物業管理條例規定內容以哪個為主

難道這兩個還不一樣嗎？誰敢違背民法典，可以告他。

E. 太原物業的現狀及存在的問題

房地局局長張雙娥：太原物業的調查與思考

來源：12319房產網 發布時間：2011-03-14 12:49:39 【發表評論】

物業管理是城市管理部分，是一項關系民生的系統工程、窗口工程，是政府綜合管理水平、城市居民素質和文明程度的具體體現，更是科學發展觀與政府執政能力的完美體現。它的優劣，直接反映著一座城市人居環境狀況，影響著城市建設與房地產業的發展，也折射著一座城市的管理水平，是城市居民和人民政府都十分關注的問題。從其一誕生便成為廣大群眾關注的焦點，但由於市場機制不完善，企業經營者的短視行為等已成為消費者投訴的熱點之一。在貫徹落實科學發展觀、構建和諧社會的背景下，在這樣一個既是與百姓相關、又是熱點、同時又存在諸多不足的行業中，樹立科學發展觀，堅持用科學的發展觀為指導，促進其穩定、健康發展，不僅十分重要，而且十分迫切。

一、我市物業管理工作的其本情況

我市的物業服務從九十年代後期起步，從無到有，從小到大，到十一五末，我市的物業管理企業227家，從業人數達2.8萬人，各類物業管理項目986個，管理面積約6049.87萬平方米，主營業務收入2010年的6.75億元（占當年GDP的0.4%），其中住宅物業管理項目836個，約4999.28萬平方米；成立業主委員會72個。物業的發展為居民、機關、廠礦、學校、軍隊、醫院等各行各業提供了優質的服務，為太原的經濟、社會發展做出了貢獻，同時也為自身的生存創造了條件，取得了經濟社會效益雙贏。目前，市區物業管理行業發展勢頭良好，行業管理取得了顯著成效，主要表現在：一是建立了投訴處理機制，物業管理市場化的機制正在形成；二是制定印發了住宅專項維修資金管理有關規定的通知，物業管理維修難的矛盾得以緩解；三是加大了對物業管理行業的指導與監督力度，物業管理企業的經營行為逐漸規范。

二、我市物業管理存在的問題及原因分析

（一）相關配套政策相對滯後。

近幾年，國家連續出台了《物權法》、《物業管理條例》等多部法規政策，而我市制定了《關於太原市住宅專項維修資金管理有關規定的通知》等文件，從實際情況而言，仍然有一些實際工作缺乏政策依據，我市至今用於指導物業行業管理的基本法規現尚未出台，使政府、職能部門、物業公司、業主之間的責、權、利不清，物業企業與業主之間常常出現矛盾和糾紛，而同處我省的大同等地市早已出台了物業管理條例。特別是我市2005年出台的物業服務收費辦法已經相對滯後，收費模式和收費標准已不適應市場發展需要，需要及時修改完善。同時政府缺乏對物業管理發展的扶持政策，影響了物業管理的健康發展。此外，前期物業管理、業主委員會建設、維修資金使用等方面的文件也需要進一步完善。

（二）規范有效的物業管理運行機制尚未完全建立。

物業管理貫穿於房地產項目立項、規劃、建設、驗收、管理等各個環節，時間跨度大，涉及建管、規劃、環境保護、行政執法、園林、環衛、工商、物價、市政公用、公安、消防等多個部門及供水、供電、供氣、供暖等多個市政公用事業單位。由於物業管理前期介入、招投標、承接驗收等方面還沒有建立起規范有效的運行機制，物業管理和規劃、建設環節不能較好地銜接，導致了物業管理工作中發現的問題不能有效解決。在每年的12319熱線的物業投訴中，應由開發商承擔的責任認定為物業服務企業的責任佔40%，應由市政公用部門負責解決的供水、供電、供氣、供暖方面的問題，認定為物業服務的范圍佔40%；應由行政執法部門和業主大會決定解決的問題，如小區違章搭建、住房違規改裝修等也推給物業服務企業解決佔10%；因物業管理服務不規范等原因引發的投訴佔10%。因此光靠行業主管部門難以協調各方。

（三）區域供暖日益成為社會穩定的主要問題。

《條例》明確規定物業管理區域內，水、電、暖等單位應當向最終用戶收取有關費用。但是，目前我市很多小區用戶都未實行「一戶一表」的最終收費，而水、電、暖等單位只針對注冊的表（包括總表）服務，按總表的度量計費。因水、電的損耗和房屋空置出現差額部分的分攤，有些業主覺得分攤不合理而拒繳各種費用。物業企業處於業主與水、電、暖部門的夾縫之間，左右為難，有些物業公司就自行提高價格，最後導致對住戶停水、停電、停暖，從而引發矛盾升級。特別是我市現有46個物業企業承擔92個物業小區、581.29萬㎡的區域供暖。2008年，由於受煤炭價格上漲等因素的影響，按3.50元/㎡的收費標准，使供暖企業每供1m?暖氣虧損2?--3元左右。鴻辰小區、橋東小區等9個靠自備鍋爐供暖小區的老百姓先後7次集體上訪市政府，3次圍堵道路。我們積極配合市建管委協調各物業公司，通過及時發放供暖補貼解決了上訪問題。各物業公司也積極響應市政府號召，克服各種困難，按時保質送暖，確保老百姓度過了一個溫暖的冬季。而今冬季供暖期已過，政府承諾給予物業企業冬季區域供暖補貼未足額到位，物業服務企業購買鍋爐用煤、維修設施設備等費用還未全部支付，很多企業已入不敷出，難以運作。

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G. 太原一家物業亂收費給商戶復工「添堵」

停車幾分鍾，費用按月「充」
太原一家物業亂收費給商戶復工「添堵」
在國家聚力「六穩」「六保」，為中小微企業、個體工商戶紓困之時，山西省太原市一家物業公司，卻「豪橫」地向小區內的商戶收取每月120元的送貨車輛臨時通行費，且不提供收據或發票。對此，剛剛走出疫情陰霾的商戶們有苦難言、投訴無門。
停車幾分鍾，費用按月「充」
太原市金剛堰小區和旱西門小區是兩個相鄰的老舊小區，分別有3700多戶、1500多戶居民，各有商家60多家和10多家，主要是便利店、燒烤店、肉食店、蔬菜水果店等，幾乎每日都有車輛進入小區為商家送貨。去年，太原市開展「三供一業」改造，這兩個小區被太原市辰居物業公司接管。
張明（化名）和妻子在金剛堰小區內開了一家便利店。今年5月份，給他們送貨的車突然不讓進小區了。「保安告訴我們，要辦臨時通行證才能讓車進來。」
張明找到物業公司，工作人員告訴他，一張臨時通行證120元，有效期一個月。
張明表示不解，「送貨的車進來就停幾分鍾，況且不是每天都要來送貨，為什麼交那麼多錢！」
受疫情影響，他家的便利店一直入不敷出，近來情況有所好轉，但營業額也只有往常的三分之一。因為捨不得花這120元，他決定不辦通行證，而是「另闢蹊徑」——與貨車司機「隔牆收遞」貨物。
對於物業公司的收費「新政」，商戶們大都不願出錢，有的只能自己開電動車、推平板車出門外搬貨，但也有一些商戶實在沒有辦法，只能交錢。
武斌（化名）在旱西門小區內經營一家燒烤店，每天晚上營業3個小時左右，顧客大多來自小區外。
按物業的說法，他只有每月花120元辦理通行證後，開車的客人才能進來。「不交錢，車進不來沒生意。不開發票，也沒收據，稀里糊塗就交了錢。」武斌說，感覺自己像吃了啞巴虧。
記者在兩家小區門口看到，不時有駕車要進入的司機與保安發生爭執，而在門口並沒有任何收費公示。
「不想進也沒人強迫你」
這兩個小區原是開放型小區，入口多年不設門禁，車輛可以自由出入。為了加強車輛管理，辰居物業公司在小區設立了門崗，保安值守。在大家眼裡，這本是一件好事。一些商戶也說，車輛進入，物業並不是不可以收費，但要收得「明明白白」。
而讓商戶每月花120元辦理臨時通行證，是何名目？有何依據呢？
記者隨同商戶來到金剛堰小區的辰居物業辦公地點。一位工作人員說，收費是「上頭」定的，至於什麼名目，他避而不談。「你想進就進，不想進也沒人強迫你進。」這位工作人員說。
一些商戶說，針對這種情況，他們也曾向社區進行反映，但社區工作人員說，這是物業公司的行為，他們管不了。記者也向金剛堰東社區反映此事，一工作人員說，社區對於臨時進入車輛收費並不知情，他們也左右不了物業收費。
不僅如此，這家物業公司還要求給小區進行供電改造的施工車每月交納1500元的停車費。
負責旱西門小區供電改造的是一家名為瑞坤電力建設工程有限公司的民營企業。工程負責人李陸陽說：「在別的小區做工程並沒有出現這種情況。」
針對這些情況，記者再次來到辰居物業辦公室。在表明記者身份後，在場的物業工作人員說，負責此事的王經理不在，並稱沒有其聯系方式。
針對為何收費、為何不提供收據或發票以及有無收費書面通知等商戶比較關切的問題，兩位現場辦證的工作人員一概避而不答。記者多方要到王經理電話後，無人接聽。其中一位工作人員聲稱去尋找王經理，之後不見蹤影。
警惕有人消解國家政策紅利
對於住宅區域車輛停放收費，太原市有明確規定。對於車輛臨時停放：前半小時為免費時段，半小時後每輛車開始按1元/30分鍾計費。
建成三年以上的居民小區物業收費和停車收費需要到所在區的發改部門備案。記者采訪太原市杏花嶺區發改局，該局工作人員回復稱，辰居物業停車收費未在該局備案。
山西乾寧律師事務所執業律師趙曉芳說，《山西省物業管理條例》規定，「車輛在物業管理區域內停放、收費和管理等事項，由業主大會決定。業主大會決定對車輛停放收費的，參照價格主管部門的規定確定收費標准。」物業公司沒有法定的收費權，其所有收費的權利來源於物業服務合同和業主大會，不得擅自收費，即使收了也屬於不當得利，應當退還。根據業主和商戶反映的情況，臨時通行證收費並沒有和業主進行溝通，沒有權利來源和法律依據，另外與太原市車輛停放收費相關規定不符。
山西財經大學經濟學院教授張華明說，在疫情期間，中小微企業和個體工商戶受到很大沖擊。國家提出「六穩」「六保」，從國家到地方，出台了很多措施幫助他們渡難關。這家物業公司的做法與國家政策相悖，既不合情又不合規。「要警惕一些基層單位消解國家政策紅利。」
（記者 王菲菲、劉翔霄、馬志異）

H. 兩個二分之一破解難題 住宅專項維修資金即將醒來

"一平方米需要繳納90元，這個住宅專項維修資金究竟是干什麼用的？"這兩天，正在辦理房產手續的市民閆先生對需要交存的10620元住宅專項維修資金犯了嘀咕。像閆先生這樣犯嘀咕的購房者不在少數，記者了解到，目前全市范圍內歸集的住宅專項維修資金規模已達五六十億元。然而，住宅專項維修資金的使用率卻不高，大量資金沉睡在銀行專有賬戶中。業內人士介紹，這筆錢的使用難在"兩個三分之二"，即住宅專項維修資金列支范圍內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過，就是這個硬指標，把很多小區擋在了門外。現在，好消息來了，《中華人民共和國民法典》將使用建築物及其附屬設施的維修資金難度進行了降低，只需要經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意即可。也就是說，原來的"兩個三分之二"變成了"兩個二分之一"，沉睡的維修資金即將醒來。

什麼是住宅維修資金

住宅專項維修資金是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。維修資金基本都是在購房時繳納，專項維修資金標准為：高層(含帶電梯的多層)90元每平方米、多層(含別墅)50元每平方米。目前我市的維修資金存量約五六十億元。

「按照《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，住宅共用部位是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。供應設施設備一般包括電梯、天線、照明、消防設施等。維修資金設專戶，並以房屋戶門號設分戶賬。」太原市房屋專項維修資金管理中心鄭培軍稱，「我市的維修資金是從2002年開始歸集的，每年10個億元左右，使用率不算太低，能達到7%到8%。只要符合條件的小區，通過正常程序申請都可以使用。」房屋維修資金就是房子的養老金，跟著房子走。如果房屋交易，公共維修基金就跟隨房屋自動轉移。如果房屋拆遷、滅失，房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金將返還業主。

「兩個三分之二」成攔路虎

盡管符合程序就可以使用維修資金，但是采訪中，仍有不少市民表示維修資金使用難。究竟難在哪兒？鄭培軍稱，「兩個三分之二」是堵住申請通道的關鍵。按照《太原市物業管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，如果小區需要使用維修資金，第一步是物業服務企業可根據維修和更新、改造項目提出使用建議，如果沒有物業，由相關業主提出使用建議。第二步是住宅專項維修資金列支范圍內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占人數三分之二以上的業主討論通過使用建議。第三步物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案。第四步物業或者相關業主持有關材料到房地產主管部門申請列支。之後由房地產主管部門審核同意後，向專戶管理銀行發出劃轉住宅維修資金的通知，銀行將所需資金劃轉到維修單位。這其中，最難的部分就是「兩個三分之二」。「『兩個三分之二』的指標操作起來比較困難：有的業主積極性不高，認為事不關己不願簽字，有的業主不在當地居住，難以書面簽字。」福潤家園小區的業主陳先生表示，他們使用維修資金維修小區電梯時，當時就卡在「三分之二」上。漪汾街一大型小區的物管人員告訴記者：「如果是幾幢樓的小區要收集三分之二業主同意還比較容易,畢竟戶數比較少。但如果是大小區，要徵得這『兩個三分之二』的同意非常難。」

"兩個二分之一"破解難題

如今這兩個「三分之二」的難題馬上就可以破解，最新通過的《中華人民共和國民法典》中將使用建築物及其附屬設施的維修資金的難度進行了降低，只需要經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意即可。也就是說，業主投票權包括業主戶數和面積數，比如一個小區有900戶業主，建築總面積為90000平方米，使用維修資金需要有600戶以上業主及60000平方米以上參與表決，參與表決的600人中過半數同意，也就是最低只要有業主300戶以上及30000平方米以上就可以了，很明顯降低了門檻。

對於公共維修資金使用，《民法典》還增加了一條規定，「緊急情況下需要維修建築物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用維修資金。」此外，按照規定，這筆維修資金屬於業主共有，經業主共同決定，可以用於電梯、屋頂、外牆、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造，而且維修資金的籌集、使用情況也應當公布。對此，省房協相關負責人稱，此前的規定要求較高，實踐中操作難度較大，給居民的日常生活帶來很大的不便。《民法典》將這一事項的表決要求降至面積和人數的「半數」，有利於喚醒公共維修資金，讓其真正為民服務。

來源：太原晚報

I. 5月一大波新規將影響山西人的生活是什麼意思

山西醫養結合5月15日起實施《養老機構服務規范》《醫療養老結合基本服務規范》兩項地方標准自5月15日起實施包括生活照料、護理服務、心理/精神支持醫療保健、居家生活照料、膳食教育、送餐、交通及安寧等服務對每項服務均有具體的操作和量化指標。

修訂後的《殘疾人教育條例》5月1日起施行禁止任何基於殘疾的教育歧視普通高級中等學校、高等學校、繼續教育機構應當招收符合國家規定的錄取標準的殘疾考生入學。