上海物業管理條例

⑴ 上海市住宅物業消防安全管理辦法

第一章總則第一條（目的和依據）

為了加強本市住宅物業消防安全管理，預防和減少火災危害，保護人身、財產安全，根據《中華人民共和國消防法》《物業管理條例》《上海市消防條例》《上海市住宅物業管理規定》等有關法律、法規，制定本辦法。第二條（適用范圍）

本市行政區域內與住宅物業（含與其他功能空間處於同一建築中的住宅部分）有關的消防安全責任、消防設施器材和標志的設置維護、日常消防安全管理及其監督活動，適用本辦法。第三條（政府職責）

區人民政府應當加強對本行政區域內住宅物業消防安全管理工作的領導，組織實施有關住宅物業消防安全的政府實事工程並提供財政保障，督促區人民政府有關部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府履行住宅物業消防安全管理職責。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將住宅物業消防安全管理納入基層社會治理和城市網格化綜合管理范圍，協調和處理轄區內住宅物業消防安全管理綜合事務和糾紛。第四條（部門職責）

市公安局是本市住宅物業消防安全管理工作的主管部門。市、區公安機關消防機構對住宅物業消防安全管理實施指導和監督。公安派出所對轄區內住宅物業消防安全管理進行日常監督檢查。

住房城鄉建設管理部門配合公安機關及其消防機構，對物業服務企業履行住宅物業消防安全責任進行行業指導和監督。

城管執法部門在其職責范圍內，做好與住宅物業消防安全相關的執法工作。

規劃國土資源、民防等部門按照各自職責，做好住宅物業消防安全相關工作。第五條（行業協會自律）

物業管理行業協會應當發揮行業自律作用，制定住宅物業消防安全管理行業公約，督促物業服務企業遵守與住宅物業消防安全有關的技術標准，將物業服務企業履行消防安全責任情況納入行業誠信懲戒和項目評優范圍。第六條（宣傳教育）

公安機關及其消防機構應當加強住宅物業消防安全法律、法規、規章的宣傳，督促、指導有關單位做好住宅物業消防安全宣傳教育工作。

廣播、電視、報刊、互聯網等新聞媒體應當開設消防安全教育欄目，開展公益性的住宅物業消防安全知識宣傳，對涉及住宅物業的火災隱患整治情況進行輿論監督。

居（村）民委員會應當開展經常性的住宅物業消防安全管理宣傳教育。

物業服務企業應當配合居（村）民委員會和業主委員會，在住宅物業管理區域內設置消防安全知識宣傳設施，開展消防安全知識宣傳。第七條（誠信管理）

對違反住宅物業消防安全管理規定的單位和個人，公安機關及其消防機構按照規定，將其違法信息提供至本市公共信用信息服務平台。違法信息已經納入本市公共信用信息服務平台的，公安機關及其消防機構和其他行政機關可以依法採取相應的懲戒措施；鼓勵市場主體採取相應的制約措施。第八條（保險）

鼓勵區人民政府和街道辦事處、鄉鎮人民政府完善保險經濟補償機制，將保險納入住宅物業災害事故防範救助體系，發揮保險化解住宅物業火災事故善後矛盾糾紛的功能。

鼓勵物業服務企業、業主和物業使用人投保火災公眾責任保險或者家庭財產險。

鼓勵保險公司承保火災公眾責任保險和家庭財產險。第九條（文明小區）

本市將住宅物業消防安全情況作為文明小區評選的參考依據。存在重大火災隱患或者發生重大火災責任事故的小區，不得參加文明小區評選。第二章消防安全責任第十條（委託管理和自行管理）

住宅物業委託物業服務企業管理的，物業服務合同應當對消防安全防範服務事項進行約定。物業服務合同約定消防安全防範服務事項，不得違反法律、法規、規章有關消防安全義務的規定。

住宅物業由業主自行管理的，負責自行管理的執行機構（以下簡稱業主自行管理機構）應當履行本辦法第十三條規定的相關消防安全責任。

業主、業主大會、業主委員會和物業服務企業、業主自行管理機構應當依法履行各自的消防安全義務或者責任。第十一條（業主、物業使用人義務）

業主、物業使用人應當履行下列住宅物業消防安全義務：

（一）遵守住宅小區臨時管理規約、管理規約約定的消防安全事項，執行業主大會和業主委員會有關消防安全管理的決定；

（二）按照規劃國土資源部門批准或者不動產權屬證書載明的用途使用物業；

（三）配合物業服務企業或者業主自行管理機構做好消防安全工作；

（四）按照規定承擔消防設施維修、更新和改造的相關費用；

（五）做好自用房屋、自用設備和場地的消防安全工作，及時消除火災隱患；

（六）法律、法規、規章和消防技術標准規定的其他消防安全義務。

⑵ 《上海市物業管理條例》全文(2)

《上海市物業管理條例》全文

第三章物業管理服務

第三十二條物業服務企業應當按照國家有關規定，取得相應資質。

房屋行政管理部門應當依法對物業服務企業的服務活動實施監督檢查。

第三十三條物業服務項目經理應當取得相應的資格證書。

物業服務項目經理承接物業管理區域數量和建築面積的規范，由市房屋行政管理部門制定。

第三十四條市房屋行政管理部門應當根據物業服務合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業服務企業信用檔案庫和物業服務項目經理信用檔案庫。

第三十五條選聘物業服務企業前，業主委員會應當擬定選聘方案。選聘方案應當包括擬選聘物業服務企業的資質、管理實績要求、物業服務內容和收費標准、物業服務合同期限和選聘方式等內容。

選聘方案經業主大會會議表決通過後，業主委員會應當在物業管理區域內公告。

第三十六條選聘物業服務企業的，應當通過本市統一的物業管理招投標平台公開招標，但業主大會決定繼續聘用原物業服務企業或者業主大會決定採用協議選聘等其他方式的除外。

市房屋行政管理部門負責建立本市統一的物業管理招投標平台，為選聘物業服務企業提供指導和服務。

第三十七條建設單位在申請房屋預售許可前，應當參照市房屋行政管理部門製作的示範文本，制定臨時管理規約和房屋使用說明書，作為房屋銷售合同的附件。

臨時管理規約應當對物業的使用和維護管理、業主義務、違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項作出規定，但不得與法律、法規、規章相抵觸，不得侵害物業買受人的合法權益。臨時管理規約應當報區、縣房屋行政管理部門備案。

房屋使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備，註明房屋承重結構的房屋結構圖，不得佔用、移裝的共用部位、共用設備，以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項。

建設單位與物業買受人簽訂的房屋銷售合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容，以及建設工程規劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，並在房屋交接書中列明物業管理區域內歸全體業主所有的配套設施設備。

建設單位不得將物業共用部分的所有權或者使用權單獨轉讓。

第三十八條建設單位應當在物業管理區域地面上配置獨用成套的物業管理用房，其中物業服務企業用房按照物業管理區域房屋總建築面積的千分之二配置，但不得低於一百平方米；業主委員會用房按照不低於三十平方米配置。在物業交付時，物業管理用房由建設單位交付物業服務企業代管，並在業主大會成立後三十日內無償移交給業主大會。

規劃行政管理部門在核發建設工程規劃許可證時，應當在許可證附圖上註明物業管理用房的具體部位。

區、縣房屋行政管理部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當註明物業管理用房室號。

物業管理用房不得擅自變更位置，也不得分割、轉讓、抵押。

第三十九條物業管理區域內的下列配套設施設備歸業主共有：

(一)物業管理用房；

(二)門衛房、電話間、監控室、垃圾箱房、共用地面架空層、共用走廊；

(三)物業管理區域內按規劃配建的非機動車車庫；

(四)物業管理區域內的共有綠化、道路、場地；

(五)建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的物業；

(六)其他依法歸業主共有的設施設備。

建設單位申請房屋所有權初始登記時，應當提出前款規定的配套設施設備登記申請，由房地產登記機構在房地產登記冊上予以記載，但不頒發房地產權證書。

第四十條物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務合同可以約定下列服務事項：

(一)物業共用部位、共用設施設備的使用管理和維護；

(二)共有綠化的維護；

(三)共有區域的保潔；

(四)共有區域的秩序維護；

(五)車輛的停放管理；

(六)物業使用中對禁止性行為的管理措施；

(七)物業維修、更新、改造和養護費用的賬務管理；

(八)物業檔案資料的保管；

(九)業主大會或者業主委託的其他物業服務事項。

物業服務企業可以將物業服務合同中的專項服務事項委託給專業性服務企業，但不得將物業服務合同約定的全部事項一並委託給他人。

第四十一條物業服務企業提供物業服務，應當遵守下列規定：

(一)符合國家和本市規定的技術標准、規范；

(二)及時向業主、使用人告知安全合理使用物業的注意事項；

(三)定期聽取業主的意見和建議，改進和完善服務；

(四)配合居民委員會、村民委員會做好社區管理相關工作。

物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。

第四十二條物業服務合同期限屆滿的三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會，作出續聘或者另聘物業服務企業的決定，並將決定書面告知物業服務企業。業主大會決定續聘且物業服務企業接受的，業主委員會與物業服務企業應當在物業服務合同屆滿前重新簽訂物業服務合同。

物業服務企業決定物業服務合同期限屆滿後不再為該物業管理區域提供物業服務的，應當提前三個月書面告知業主委員會。

物業服務合同期限屆滿後，業主大會沒有作出續聘或者另聘物業服務企業決定，物業服務企業按照原合同繼續提供服務的，原合同權利義務延續。在合同權利義務延續期間，任何一方提出終止合同的，應當提前三個月書面告知對方。

第四十三條物業服務企業應當建立和保存下列檔案和資料：

(一)小區共有部分經營管理檔案；

(二)小區監控系統、電梯、水泵、電子防盜門等共用設施設備檔案及其運行、維修、養護記錄；

(三)水箱清洗記錄及水箱檢測報告；

(四)住宅裝飾裝修管理資料；

(五)業主清冊；

(六)物業服務企業或者建設單位與相關公用事業單位簽訂的供水、供電、垃圾清運、電信覆蓋等書面協議；

(七)物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他重要資料。

物業服務合同終止時，物業服務企業應當向業主委員會移交本規定第十條第一款和前款規定的檔案和資料，以及物業管理用房。

第四十四條物業服務收費應當遵循合理、公開、質價相符的原則。

物業服務收費實行政府指導價和市場調節價，同一物業管理區域內實施同一物業服務內容和標準的，物業服務收費執行同一價格標准。具體辦法由市人民政府另行制定。

物業服務企業可以根據業主的委託提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。

物業服務企業應當在物業管理區域內書面公布物業服務項目及其收費標准。

第四十五條前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。

出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業服務收費標准承擔；房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。

業主應當根據物業服務合同約定，按時交納物業服務費；業主逾期不交納物業服務費的，業主委員會應當督促其交納；物業服務企業可以依法向人民法院起訴。

業主轉讓物業時，應當與物業服務企業結清物業服務費；未結清的，買賣雙方應當對物業服務費的結算作出約定，並告知物業服務企業。

第四十六條利用物業共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業的業主所有，主要補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用於業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要。

第四十七條經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主可以自行管理物業，並對下列事項作出決定：

(一)自行管理的執行機構；

(二)自行管理的內容、標准、費用和期限；

(三)聘請專業機構的方案；

(四)其他有關自行管理的內容。

電梯、消防、技防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備管理，應當委託專業機構進行維修和養護。

業主大會可以委託具有資質的中介機構對管理費用、專項維修資金、公共收益等進行財務管理，根據委託財務管理合同開通專項維修資金賬戶，並應當向業主每季度公布一次自行管理賬目。

業主自行管理物業的具體范圍和實施辦法由市人民政府另行制定。

第四章物業的使用和維護

第四十八條物業服務企業承接物業時，應當對移交的房屋及配套設施設備和相關場地進行檢查驗收，並對相關資料進行核對接收。

物業服務企業應當自承接驗收之日起七日內簽署驗收確認書。

第四十九條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位委託物業服務企業維修的，應當與物業服務企業另行簽訂委託協議。

建設單位應當在房屋所有權初始登記前，將物業保修金交存至指定專戶，專項用於保修期內物業維修的保障。保修期內，物業保修金不足的，建設單位應當補足；保修期滿後，物業保修金有餘額的，應當返還建設單位。

物業保修金監管實行統一交存、資金歸屬不變、專款專用、政府監管的原則。

第五十條業主、使用人應當遵守國家和本市的規定以及臨時管理規約、管理規約，按照房屋安全使用規定使用物業。

禁止下列損害公共利益及他人利益的行為：

(一)損壞房屋承重結構；

(二)違法搭建建築物、構築物；

(三)破壞房屋外貌；

(四)擅自改建、佔用物業共用部分；

(五)損壞或者擅自佔用、移裝共用設施設備；

(六)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品；

(七)排放有毒、有害物質；

(八)發出超過規定標準的雜訊；

(九)法律、法規和規章禁止的其他行為。

⑶ 上海市住宅物業管理規定

第一章總則第一條為了規范住宅物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和其他有關法律、行政法規，結合本市實際情況，制定本規定。第二條本市行政區域內住宅物業管理、使用及其監督管理，適用本規定。第三條本規定所稱住宅物業管理（以下簡稱物業管理），是指住宅區內的業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
本規定所稱業主，是指房屋的所有權人。
本規定所稱使用人，是指房屋的承租人和實際使用人。
本規定所稱物業管理企業，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質，從事物業服務的企業。第四條上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）負責全市物業管理的監督管理工作；區（縣）房地產管理部門負責本轄區內物業管理的監督管理工作。
有關行政管理部門按照各自職責，協同實施本規定。
街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責協調物業管理與社區建設之間的關系。第二章業主及業主大會第五條新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。但該住宅區內已分割成多個自然街坊或者封閉小區的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。
建設單位在申請辦理住宅建設工程規劃許可證的同時，應當向區（縣）房地產管理部門提出劃分物業管理區域的要求。區（縣）房地產管理部門應當按照本條第一款的規定劃分物業管理區域，並在地籍圖和房地產登記冊上注記。
尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，區（縣）房地產管理部門應當會同街道辦事處（鄉鎮人民政府），按照本條第一款的規定，結合當地居（村）民委員會的布局劃分物業管理區域，並在地籍圖和房地產登記冊上注記。第六條業主在物業管理中，除享有國務院《物業管理條例》規定的權利外，還有權提議召開首次業主大會會議，有權推選業主代表，並享有被推選權。
業主在物業管理中，應當履行國務院《物業管理條例》規定的義務。
業主應當通過建設單位、物業管理企業或者直接向業主委員會提供聯系地址、通訊方式。第七條業主大會由一個物業管理區域內的全體業主組成。
一個物業管理區域內，房屋出售並交付使用的建築面積達到百分之五十以上，或者首套房屋出售並交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。第八條物業管理區域符合本規定第七條第二款所列條件之一的，建設單位應當書面報告區（縣）房地產管理部門，並提供業主清冊、物業建築面積、物業出售並交付使用時間、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料；建設單位未及時書面報告的，業主可以向區（縣）房地產管理部門提出成立業主大會的書面要求。
區（縣）房地產管理部門接到建設單位的書面報告或者業主的書面要求後，應當和街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織業主推薦產生業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員。籌備組由業主代表組成，其成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域內書面公告。
籌備組自成立之日起三十日內，在區（縣）房地產管理部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導下，應當召開首次業主大會會議。第九條業主在首次業主大會會議上的投票權，按其擁有的住宅套數計算，每套計一票。住宅區內的非住宅物業業主在首次業主大會會議上的投票權，按其擁有的物業建築面積計算，每滿一百平方米計一票；不足一百平方米有單獨房地產權證書的，可與其他業主合並計票，每滿一百平方米計一票。單個業主在首次業主大會會議上所持的投票權，最高不超過全部投票權的百分之三十。
首次業主大會會議通過的議事規則，應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權的確定方法、業主小組的設立、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。第十條業主大會除履行國務院《物業管理條例》規定的職責外，還可以決定業主委員會的工作經費、撤銷業主小組不適當的決定。第十一條業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式。業主大會會議應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主參加。採用集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業主代表參加業主大會會議，也可以由業主決定以其他方式推選業主代表參加業主大會會議。業主大會會議以業主代表參加的形式召開的，到會業主代表應當能夠代表物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主。業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過。
業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。
召開業主大會會議，籌備組或者業主委員會應當事先將會議時間、地點、議題和議程通知所在地區（縣）房地產管理部門和居（村）民委員會，邀請區（縣）房地產管理部門和居（村）民委員會派代表參加，並認真聽取區（縣）房地產管理部門和居（村）民委員會的意見、建議。

⑷ 上海市住宅物業管理區域機動車停放管理規定

法律分析：為規范住宅物業管理區域停車秩序，保障停車管理雙方的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》和《上海市住宅物業管理規定》等有關規定，市房屋管理局制定了《上海市住宅物業管理區域機動車停放管理規定》，將自2021年10月1日起施行，有效期至2026年6月30日。增加停車管理單位應當履行前期物業服務合同、物業服務合同、業主管理規約、臨時管理規約、小區停車管理制度或者停車管理服務合同中相關停車管理的約定；在物業管理區域內顯著位置公示停車收費標准；制定停車管理人員的職責、發生緊急情況的遷移車輛處置預案、停車收費管理制度等；根據業主大會通過的方案劃設非原始規劃設計停車位，劃設車位應當符合消防等相關規定；設置機械式停車設施的，必須配備持有特種設備操作證書的車輛管理人員等相關職責。
法律依據：《上海市住宅物業管理區域機動車停放管理規定》
第一條 關於停車位的使用、分配、轉讓。根據新修正的《上海市住宅物業管理規定》第六十一、六十二條內容予以修改。
第二條 關於固定停車位設置。明確利用小區原始規劃設計停車位之外的區域設置停車位的，不得作為固定停車位出租給特定業主、使用人使用。
第三條 關於停車管理服務約定。明確停車管理單位提供住宅物業管理區域內停車管理服務的，應當在前期物業服務合同、物業服務合同或者停車管理服務合同中約定服務內容和收費標准等事項。合同約定的相關內容不得與臨時管理規約、管理規約和小區停車管理制度沖突。

⑸ 上海同一個小區有住宅和商住樓，請問可以分別成立各自的業委會和物業管理公司嗎

不能。根據國務院《物業管理條例》第34條之規定，一個物業管理區域由一個物業管理企業實施管理。同上第9條之規定，一個物業管理區域成立一個業主大會。根據民法典278條，物業公司的選聘乃全體業主之共決事項。同一個物業管理區域要分割成兩個，除非由全體業主共決通過後，向有關部門申請批准。有關公共設施如果無法分割，還要訂立特殊約定。但根據《上海市住宅物業管理規定》，在同一物業管理區域，在一個業主委員會或業主大會領導下，可以分別設置住宅區業主小組和商務區業主小組，業主小組可以就各自業主小組的相關事項作出決定。但選聘物業管理公司屬於民法典278條規定的全體業主共決之事項，而不是業主小組之部分共有之部分共決事項。

⑹ 違反了上海市住宅物業管理規定第五十條規定該怎麼處理

物業管理違規如何處理。

《物業服務管理條例》第五十六條規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批准，擅自採用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以並處10萬元以下的罰款。

第五十七條規定，建設單位擅自處分屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五十八條規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報。

(6)上海物業管理條例擴展閱讀：

業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用。

⑺ 上海市居住物業管理條例實施細則

上海市居住物業管理條例實施細則

為貫徹《上海市住宅物業管理規定》(以下簡稱《規定》)，現就有關實施問題提出如下意見，請遵照執行。

一、關於物業使用與維護中若干損害公共利益行為的認定

(一)擅自改變房屋的基礎、承重牆體、樑柱、樓蓋、屋頂等房屋原始設計承重構件，以及擴大承重牆上原有的門窗尺寸，拆除連接房屋與陽台的磚、混凝土牆體的，屬於損壞房屋承重結構的行為。

(二)在住宅物業管理區域內已交付使用的物業，有下列情形之一的，屬於違法建築物、構築物：

1、未取得建設工程規劃許可證建造的建築物、構築物;

2、未按照建設工程規劃許可證核準的圖紙及相關技術規定建造的建築物、構築物;

3、其他違法的建設工程。

上述違法建築物、構築物包括擅自在天井、庭園、平台、曬台(露台)、屋頂、道路或其他場地搭建的建築物、構築物，開挖地坪、以及在房屋內部插層增加的建築面積等。

(三)擅自改變房屋原始設計外立面及其色調、擅自在非承重外牆上開門、窗的，屬於破壞房屋外貌的行為。

二、關於改變物業使用性質的認定

在住宅物業管理區域內有下列情形之一的，屬於擅自改變物業使用性質的行為：

(一)未經規劃管理部門批准，將住宅改為非住宅使用、將非住宅改為住宅使用，以及改變非住宅的規劃批准用途使用的。

(二)將房屋內卧室、起居室等部位改為衛生間或廚房間，或者改變衛生間、廚房間的原始設計位置。

三、關於物業管理企業對違法行為的勸阻制止義務

物業管理企業發現業主、使用人在物業使用、裝修過程中有違反國家和本市有關規定以及《業主(臨時)公約》的行為，應當及時採取積極有效措施予以勸阻、制止，直至向其發出《違法(規)行為整改通知書》;經勸阻、制止無效的，物業管理企業應在24小時內書面報告相關行政管理部門及業主委員會(《違法(規)行為整改通知書》及《違法(規)行為報告單》樣張詳見附件一)。

四、關於違法行為處理中法規適用問題

(一)2004年11月1日前發生的物業使用禁止行為的事實認定和處理，適用《上海市居住物業管理條例》(以下簡稱《條例》)的相關規定。但違法行為自發生之日起超過兩年的，不予行政處罰，應通過責令限期改正等其他行政執法方式予以處理。

(二)2004年11月1日前發生的物業使用方面行為，按《條例》和《規定》的規定均屬違法行為的，違法事實的認定適用《條例》，處理罰種和幅度可按《條例》與《規定》中較輕的掌握。

在處理上述違法行為過程中，行政執法程序適用《規定》。

五、關於附有違法建築並結構相連房屋的認定和處理程序

違法搭建的.建築物、構築物依附於房屋的，屬附有違法建築並結構相連的房屋。

“附有違法建築並結構相連的房屋，房地產機構不予辦理房地產轉移、抵押登記”，按下列程序處理：

(一)區、縣房地產管理部門經查證認定後，製作附有違法建築並結構相連房屋的認定書(詳見附件二)，並送達當事人及房地產登記機構;認定書中可要求當事人限期自行拆除違法建築。

(二)房地產登記機構收到認定書後，應在房地產登記冊予以注記，並不予辦理房地產轉移、抵押登記。

當事人自行拆除違法建築的，應及時告知區、縣房地產管理部門;區、縣房地產管理部門經核實後通知房地產登記機構注銷附有違法建築並結構相連房屋的注記;違法建築被依法執行拆除的，區、縣房地產管理部門應通知房地產登記機構注銷附有違法建築並結構相連房屋的注記。

事實認定不清或違法建築已被依法拆除，區縣房地產管理部門未及時告知登記機構注銷限制處分注記的，由區縣房地產管理部門承擔相應責任。屬當事人未及時告知造成後果的，由當事人承擔相應責任。

六、關於物業管理用房

建設單位在辦理房屋預售許可證和房地產初始登記時，應當將物業管理用房的座落、面積、室號在預測面積(實測面積)報告中予以註明，並加蓋建設單位公章;建設單位提交的資料符合《關於實施〈上海市住宅物業管理規定〉的若干意見》規定的物業管理用房配置條件的，市或者區縣房地產管理部門方可核發房屋預售許可證和辦理房地產初始登記，並按規定予以注記。

七、關於物業的驗收

物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備，包括房屋的主體結構、外牆、屋面、樓地面、裝飾、水、電、氣、衛、消防、電梯等進行查驗。查驗中發現房屋質量和配套設施等問題，應書面告知建設單位或業主委員會，並就存在問題及解決方案形成共識後按規定辦理交接手續。

物業管理企業與建設單位辦理物業驗收的具體程序和標准按照建設部有關房屋接管驗收標准執行。

建設單位或業主委員會應當按照《物業管理條例》第二十九條第一款的相關規定向物業管理企業移交物業管理資料。

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⑻ 上海市住宅物業管理規定(2018修正)

第一章總則第一條為了規范住宅物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和其他有關法律、行政法規，結合本市實際情況，制定本規定。第二條本市行政區域內住宅物業管理、使用及其監督管理，適用本規定。第三條本規定所稱住宅物業管理（以下簡稱物業管理），是指住宅區內的業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，或者通過其他形式，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

本規定所稱業主，是指房屋的所有權人。

本規定所稱使用人，是指房屋的承租人和實際居住人。第四條市房屋行政管理部門負責全市物業管理的監督管理工作。區房屋行政管理部門負責本轄區內物業管理的監督管理，指導和監督鄉、鎮人民政府和街道辦事處實施與物業管理相關的行政管理工作。

市房屋行政管理部門履行以下職責：

（一）制定本市物業管理相關政策；

（二）建立完善本市物業管理分級培訓體系；

（三）指導區房屋行政管理部門開展轄區內物業管理的監督管理工作；

（四）指導物業管理行業協會開展自律性規范的制定和實施工作；

（五）建立全市統一的物業管理監管與服務信息平台；

（六）實施對物業服務行業及其他物業管理相關工作的監督管理。

區房屋行政管理部門履行以下職責：

（一）組織實施物業管理相關政策和制度；

（二）實施轄區內物業服務企業和從業人員的監督管理；

（三）指導和監督物業管理招投標活動；

（四）實施業主大會成立前專項維修資金的歸集和日常使用管理；

（五）實施物業管理區域核定、物業服務企業用房和業主委員會用房（以下合稱物業管理用房）確認等事項；

（六）指導鄉、鎮人民政府和街道辦事處對業主大會、業主委員會的工作以及其他物業管理工作實施監督管理；

（七）指導鄉鎮人民政府和街道辦事處開展物業管理業務培訓；

（八）落實物業管理方面的其他監督管理職責。

本市發展改革、建設、交通、公安、水務、綠化市容、民政、規劃、財政、稅務、司法行政、城管執法、市場監督管理、應急管理等行政管理部門，按照各自職責協同實施本規定。第五條區人民政府應當建立住宅小區綜合管理工作制度，組織區相關行政管理部門，鄉、鎮人民政府和街道辦事處以及相關單位，部署、推進和協調轄區內物業管理各項工作。

鄉、鎮人民政府和街道辦事處應當建立本轄區住宅小區綜合管理工作制度，協調和處理轄區內物業管理綜合事務和糾紛；其設立的房屋管理事務機構（以下簡稱房管機構）承擔房屋管理的相關具體事務。

鄉、鎮人民政府和街道辦事處履行以下職責：

（一）指導和監督業主大會、業主委員會的組建和換屆改選，辦理相關備案手續；

（二）指導和監督業主大會、業主委員會的日常運作，對業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員、業主委員會委員和業主委員會換屆改選小組成員進行培訓；

（三）參加物業承接查驗，指導和監督轄區內物業管理項目的移交和接管工作；

（四）辦理物業服務合同備案，對物業管理區域內的物業服務實施日常監督檢查，指導和監督物業服務企業履行法定的義務；

（五）監督業主、使用人按照規定使用和維護物業；

（六）建立物業管理糾紛調解和投訴、舉報處理機制，調解物業管理糾紛，處理物業管理相關投訴和舉報；

（七）建立物業應急服務保障機制；

（八）法律、法規、規章規定的其他職責。第六條本市建立健全以居民區黨組織為領導核心，居民委員會或者村民委員會、業主委員會、物業服務企業、業主等共同參與的住宅小區治理架構，推動住宅物業管理創新。

居民委員會、村民委員會依法協助鄉、鎮人民政府和街道辦事處開展社區管理、社區服務中與物業管理相關的工作，加強對業主委員會的指導和監督，引導其以自治方式規范運作。第七條市物業管理行業協會是實行行業服務和自律管理的社會組織，依法制定和組織實施自律性規范，組織業務培訓，對物業服務企業之間的糾紛進行調解，維護物業服務企業合法權益。

本市鼓勵物業服務企業加入市物業管理行業協會。

⑼ 上海市物業管理條例

為了推進《上海市住宅小區綜合管理三年行動計劃（2007-2009）》，更好地樹立典型，進一步提升本市物業管理水平，現將開展2007年度全國物業管理示範項目申報和對歷年獲得建設部示範項目復驗的有關事項通知如下：
一、申報2007年度示範項目
（一）申報條件
1、住宅小區面積8萬平方米以上，其中別墅小區2萬平方米以上，住宅小區成立業主大會。
工業區建築面積8萬平方米以上，大廈3萬平方米以上且非住宅建築面積佔60％以上，大廈（工地）使用率達85％以上。
2、取得「上海市物業管理優秀小區（大廈、工業區）」稱號一年以上。
3、物業管理企業建立健全管理規章制度，近三年內無重大責任事故，無有關收費、服務質量等方面的重大投訴。
（二）評選標准
考評嚴格執行建設部（2000）008號《全國物業管理示範住宅小區（大廈、工業區）標准及評分細則》，項目預評分值不得低於98分。
（三）評選程序及要求
1、企業自評申報階段
各物業管理企業對已獲得市級物業管理優秀項目，根據申報條件經自評符合條件的，在8月30日之前向項目所在地區縣房地局申報並提供申報項目的相關資料：
（1）申報項目的文字說明介紹；
（2）申報項目的建築總平面圖；
（3）反映物業管理服務特色的照片20張以上（包括小區大門、環境綠化、房屋立面、車輛管理、技防設施、管理制度、小區管理處、保潔、維修、保安的作業場景等），照片統一採用JPG格式，刻製成光碟；
（4）物業管理企業填寫《2007年度全國物業管理示範住宅小區（大廈、工業區）申報簡表》（見附件一）、《2007年度全國物業管理示範住宅小區（大廈、工業區）申報表》（企業可從「上海房地資源網」（）下載）各一式三份，由項目所在地區縣房地局初審通過後推薦上報。
2、區縣房地局初審階段
各區縣房地局9月1日～9月10日，對物業管理企業的申報項目進行初審，於9月15日前，將初審合格的申報項目進行匯總後報市局物業處（見附件二）。
3、市局預評階段
9月16日～30日，市局物業處將組織市物業行政事務中心、市物業管理行業協會的有關專家，對申報項目進行預評，通過預評的項目推薦上報。
二、對歷年來已獲得部示範項目進行復驗
1、各區縣房地局要對本區內歷年獲得部示範的項目，按照《全國物業管理示範住宅小區（大廈、工業區）標准及評分細則》進行復驗並填寫復驗表（見附件三），同時要求物業管理企業提交獲得部示範項目後，鞏固和提高管理服務的情況簡述，並提供20張住宅小區或大廈、工業區現狀照片，照片統一採用JPG格式，刻製成光碟，於9月15日將復查匯總情況報市局物業處（見附件四）。
2、對檢查中發現管理水平下降、業主意見較大的項目，要督促物業管理企業在一周內提出整改方案限期整改，並做好回訪復查工作。
3、對整改不力，已不能起到先進示範作用的物業管理項目，區縣房地局匯總情況報市局物業處復驗後，報建設部建議撤消其示範項目稱號。

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⑽ 上海市住宅物業管理條例新版是什麼

第一章總則第一條為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。第二條本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。第三條國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。第四條國家鼓勵物業管理採用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。第五條國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。第二章業主及業主大會第六條房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中，享有下列權利：(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務;(二)提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議;(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;(四)參加業主大會會議，行使投票權;(五)選舉業主委員會委員，並享有被選舉權;(六)監督業主委員會的工作;(七)監督物業管理企業履行物業服務合同;(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;(十)法律、法規規定的其他權利。第七條業主在物業管理活動中，履行下列義務：(一)遵守業主公約、業主大會議事規則;(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制;(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;(五)按時交納物業服務費用;(六)法律、法規規定的其他義務。第八條物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。第九條一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。第十條同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建築面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。第十一條業主大會履行下列職責：(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則;(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;(三)選聘、解聘物業管理企業;(四)決定專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施;(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。第十二條業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式;但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。業主可以委託代理人參加業主大會會議。業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。第十三條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。第十四條召開業主大會會議，應當於會議召開15日以前通知全體業主。住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。業主委員會應當做好業主大會會議記錄。第十五條業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;(四)監督業主公約的實施;(五)業主大會賦予的其他職責。第十六條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。第十七條業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。業主公約對全體業主具有約束力。第十八條業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。第十九條業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。第二十條業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，並接受其指導和監督。住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，並認真聽取居民委員會的建議。第三章前期物業管理折疊第二十一條在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。第二十二條建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業主臨時公約，得侵害物業買受人的合法權益。第二十三條建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，並予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。第二十四條國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。第二十五條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。第二十六條前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。第二十七條業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。第二十八條物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。第二十九條在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;(四)物業管理所必需的其他資料。物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。第三十條建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。第三十一條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。