河南物業管理條例

A. 鄭州市物業管理條例

對於每位業主而言，物業的重要性自不言語。但是，對於鄭州市物業管理條例，了解的人並不多！小編今天為大家列出鄭州市物業管理條例全部內容，希望對大家有所幫助！

發布部門：河南省鄭州市人民代表大會常務委員會

發布文號： (2007年11月1日鄭州市第十二屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議通過 2007年12月3日河南省第十屆人民代表大會常務委員會第三十四次會議批准)

發布內容：

鄭州市物業管理條例

第一章 總 則

第一條 為規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等有關法律、法規規定，結合本市實際，制定本條例。

關聯法規：

第二條 本條例所稱物業，是指已建成投入使用的房屋建築及其附屬的設施、設備和相關場地。

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對物業進行的維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

本條例所稱業主，是指房屋的所有權人。

本條例所稱物業使用人，是指物業承租人或實際使用人。

本條例所稱物業服務企業，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質，從事物業管理活動的企業。

第三條 本條例適用於本市行政區域內的物業管理活動。

第四條 物業管理應當按照房地產開發與物業管理相分離、政府指導與業主自治相結合的原則，逐步實現市場化、專業化、科學化管理。

第五條 市、縣(市)、區人民政府應當加強對物業管理監督管理工作的領導，建立物業管理的協調機制。

第六條 市、縣(市)、上街區房地產管理部門負責本行政區域內物業管理的監督管理工作。

區(不含上街區)房地產管理部門按照本條例規定的許可權，負責本轄區內物業管理的監督管理工作。

城市規劃、建設、市政、園林綠化、城市管理行政執法、價格、民政、公安、環境保護、安全生產監督管理、工商行政等有關行政管理部門應在各自職責范圍內，共同做好物業管理的監督管理工作。

第七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責協調本轄區內物業管理與社區建設之間的關系，協助房地產管理部門做好本轄區內物業管理的監督管理工作。

居民委員會應當對業主大會、業主委員會的活動進行指導與監督，並依法調解本轄區內的物業管理糾紛。

第二章 業主、業主大會及業主委員會

第八條 已領取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業主。

新建商品房已交付使用但未進行房屋權屬登記的，經房地產管理部門登記備案的商品房買賣合同記載的買受人，在物業管理活動中視為業主。

第九條 物業管理區域的劃分，應當綜合考慮物業的共用設施設備、建設規模、社區建設等因素，按照方便管理、降低管理成本的原則確定。

第十條 已建成物業，其管理區域已經形成且無爭議的，可以繼續作為獨立的物業管理區域。

尚未劃分或者確需調整物業管理區域的，由縣(市)、區房地產管理部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府按照有關規定劃定或調整，並向業主公告。

第十一條 一個物業管理區域內的全體業主成立一個業主大會。

物業管理區域符合下列條件之一的，應當成立業主大會：

(一)商品房屋出售並交付使用建築面積占總建築面積百分之五十以上的；

(二)商品房屋出售並交付使用建築面積占總建築面積百分之三十以上百分之五十以下，且首套房屋交付使用已滿十二個月的；

(三)商品房屋出售並交付使用建築面積占總建築面積不足百分之三十，但首套房屋交付使用已滿二十四個月且業主總數在三十人以上的。

已出售公有住宅和非住宅物業，應當逐步成立業主大會，實行規范的物業管理。

第十二條 符合業主大會成立條件的物業管理區域，由縣(市)、區房地產管理部門會同街道辦事處或鄉(鎮)人民政府協調成立首次業主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。

第十三條 籌備組成員由業主代表、建設單位代表、居民委員會代表、轄區公安派出所代表組成。其中，業主代表應不少於成員總數的二分之一。

籌備組組長由居民委員會代表擔任。籌備組成員名單應當以書面形式在物業管理區域內的公告欄內公告，公告時間不得少於七日。

籌備組工作所需經費，由建設單位承擔。

第十四條 籌備組成立後，應當做好下列工作：

(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

(二)擬定業主大會議事規則草案和管理規約草案；

(三)登記業主有關資料，並確認業主在首次業主大會會議上的投票權數；

(四)確定業主委員會成員候選人產生辦法及名單草案；

(五)召開首次業主大會會議的其他准備工作。

籌備組應當自成立之日起四十五日內，組織業主召開首次業主大會會議。

籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，將本條第一款規定的有關事項在物業管理區域內公告。

第十五條 建設單位及其選聘的物業服務企業、業主應當配合籌備組開展工作。

建設單位及其選聘的物業服務企業應當向籌備組提供物業管理區域內業主名單、物業總建築面積、分戶建築面積、共用設施設備、前期物業服務合同等資料。業主應當協助籌備組核對房屋權屬證明和業主身份，提供聯系方式。

第十六條 一個物業管理區域內業主在一百人以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推選業主代表參加首次業主大會會議。業主代表應當於首次業主大會會議召開三日前就大會擬討論的事項書面徵求所代表業主的意見，並將經業主本人簽字的書面意見在業主大會上如實反映。

業主委託代理人參加業主大會會議的，應當出具書面委託書，明確委託許可權、委託期限等內容。

第十七條 首次業主大會會議應當對業主大會議事規則、管理規約和選舉業主委員會成員等事項進行表決。

第十八條 業主大會議事規則應當約定業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權的確定方法、業主委員會的組成和成員任期等事項。

第十九條 管理規約應當約定下列主要內容：

(一)共有或者共用物業的使用、維護要求；

(二)物業管理區域內各類公共費用的分擔、公共收益的分配；

（以上回答發布於2013-07-09，當前相關購房政策請以實際為准）

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B. 河南省物業管理條例

第一章總則第一條為規范物業管理行為，明確業主、使用人和物業管理企業的權利和義務，創造和保持安全、整潔、文明、舒適的生活、工作環境，根據國家有關法律、法規，結合本省實際，制定本條例。第二條本條例適用於本省行政區域內的物業管理活動。
由房地產開發商建設，出售、出租給兩個以上業主共同使用的物業，應當實行物業管理。
按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物業，業主自願實行物業管理。第三條本條例所稱物業，是指已建成投入使用的房屋建築及其附屬的設施、設備和相關場地。
本條例所稱物業管理，是指業主或業主組織對其物業的共有部分和共同事務委託物業管理企業進行管理的活動。
本條例所稱業主，是指物業的所有權人。已建成用於出售、出租但尚未售出、租出的物業的所有權人除外。
本條例所稱使用人，是指物業的承租人或者實際使用物業的其他人。
本條例所稱物業管理企業，是指依法設立能獨立承擔民事責任從事物業管理服務的組織。第四條物業管理實行政府行政主管部門監督、業主自治與物業管理企業專業服務相結合的體制。
鼓勵物業管理向社會化、專業化、市場化方向發展。第五條省人民政府建設行政主管部門監督管理全省的物業管理活動。
市、縣（市）人民政府的房地產管理部門監督、指導本行政區域內物業管理活動。第六條各級人民政府的有關部門按照各自的職責，做好物業管理區域內的有關工作。第二章業主、業主大會及業主委員會第七條業主對物業共有部分和共同事務進行監督、管理。業主享有下列權利：
（一）參加業主大會，享有表決權；
（二）享有業主委員會成員的選舉權和被選舉權；
（三）享有與所交納物業管理服務費用相應的服務；
（四）監督業主委員會的管理工作；
（五）監督物業管理企業的管理服務活動；
（六）法律、法規及規章規定的其他權利。
業主應當承擔下列義務：
（一）遵守物業管理法律、法規、規章；
（二）遵守業主公約；
（三）遵守所在物業管理區域的物業管理制度、規定；
（四）執行業主大會的有關決議、決定；
（五）按時、足額交納物業管理服務費用；
（六）法律、法規及規章規定的其他義務。第八條業主大會由本物業管理區域內的全體業主組成。業主大會履行下列職責：
（一）選舉、撤換業主委員會成員；
（二）審議通過或者修改業主委員會章程和業主公約；
（三）監督業主委員會的工作，聽取並審議業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；
（四）決定或者授權業主委員會選聘、解聘物業管理企業；
（五）討論決定共用部位、共用設施設備維修基金方案；
（六）決定本物業管理區域內物業管理的其他事項。第九條在一個物業管理區域內，已交付業主使用的房屋建築面積達到百分之五十以上，或者已交付業主使用的房屋建築面積達到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超過十二個月，尚未召開首次業主大會的，當地的房地產管理部門應當指導業主召開首次業主大會。第十條召開業主大會，應當由過半數以上有投票權的業主出席。業主可以委託代理人出席業主大會。無民事行為能力或者限制行為能力的業主由其法定代理人或者監護人出席。
業主大會由業主委員會負責召集。業主委員會認為必要，或者經百分之十五以上業主提議，應當召開業主大會。
業主公約和業主大會作出的決定，對全體業主有效。業主大會決定事項的程序，由業主大會制定。
召開業主大會，應當邀請已建成用於出售、出租但未售出、租出的物業的所有權人的代表列席，可以邀請居民委員會、物業使用人、物業管理企業的代表列席。第十一條業主的投票權數，可以按下列規定計算，法律、行政法規另有規定的，從其規定：
（一）住宅物業按一戶一投票權數計算；
（二）非住宅物業按建築面積計算。
確定業主投票權的具體辦法由業主大會制定。第十二條業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，並經房地產管理部門登記備案。
業主委員會依照國家有關法律、法規和本條例開展活動，具體履行下列職責：
（一）召集並主持業主大會；
（二）執行業主大會的決議、決定；
（三）聽取業主、使用人的意見和建議；
（四）業主大會賦予的其他職責。

C. 物業管理規定

法律分析：《物業管理條例》是根據《國務院關於修改<物業管理條例>的決定》修訂的，為的是規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境而制定的法律條例。 由國務院於2007年8月26日發布，自2007年10月1日開始施行。共7章70條。
《國務院關於修改部分行政法規的決定》國務院令第666號，已經2018年1月13日國務院第119次常務會議通過，現予公布，自公布之日起2018年3月1日施行。根據決定第三十五條之規定，刪去《物業管理條例》第三十三條、第六十一條。
《國務院關於修改和廢止部分行政法規的決定》(國務院令第698號)於2018年3月19日通過，並於2018年4月4日公布實施。《決定》 附件1第九條對《物業管理條例》的修改內容主要為取消了物業服務企業資質管理的相關規定，並增加了建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制的有關內容。 本次修改涉及第二十四條、第三十二條、第五十九條、第六十條和第六十一條。
法律依據：《物業管理條例實施細則》
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。
第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

D. 河南省人民代表大會常務委員會關於修改《河南省物業管理條例》《河南省大氣污染防治條例》的決定

一、對《河南省物業管理條例》作出修改

（一）將第一條修改為：「為了規范物業管理活動，維護業主、物業服務企業以及物業管理各方的合法權益，營造良好的生活和工作環境，構建共建共治共享的社會治理格局，促進社會和諧穩定，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》等法律、法規，結合本省實際，制定本條例。」

（二）增加一條作為第四條，內容為：「以黨建為引領，發揮中國共產黨黨組織的戰斗堡壘作用，建立健全社區黨組織領導下的居（村）民委員會、業主委員會或者物業管理委員會、物業服務企業協調運行機制，充分調動居民參與積極性，形成社區治理合力。」

（三）增加一條作為第九條，內容為：「搶險救災、疫情防控等公共突發事件應對期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府負責落實上級人民政府依法採取的各項應急措施，指導物業服務企業開展相應級別的應對工作。

「物業服務企業應當服從政府統一指揮，配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會開展工作，依法落實應急預案和各項應急措施，不得擅離職守。各級人民政府對物業服務企業在公共突發事件應對期間的活動給予物資和資金支持。

「業主委員會或者物業管理委員會應當依法落實政府的各項應急措施，積極開展自救。」

（四）將第二十二條第一款第七項修改為：「（七）使用物業專項維修資金；」

將第八項修改為：「（八）籌集物業專項維修資金；」

將第九項修改為：「（九）改建、重建建築物及其附屬設施；」

增加一項作為第十項，內容為：「（十）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；」

將該條第一款原第十項、第十一項、第十二項分別修改為第十一項、第十二項、第十三項。

將該條第二款修改為：「以上共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第八項至第十項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。」

（五）將第二十六條第一款修改為：「業主大會會議應當由物業管理區域內專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與，方為有效。」

（六）刪除第二十七條第一款第一項中「按時交納物業服務費等相關費用」的內容。

（七）增加一條作為第三十七條，內容為：「除業主自行管理外，物業管理區域有下列情形之一的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組建物業管理委員會，作為承擔業主委員會職責的臨時機構：

（一）未達到成立業主大會條件的；

（二）達到成立業主大會條件但未能自行成立，經街道辦事處、鄉鎮人民政府組織仍未能成立的；

（三）未能選舉產生業主委員會或者業主委員會未完成換屆選舉，經街道辦事處、鄉鎮人民政府組織仍未能選舉產生業主委員會或者新一屆業主委員會的。

「物業管理委員會應當組織業主共同決定物業管理事項，推動成立業主大會並選舉產生業主委員會。物業管理委員會自業主委員會選舉產生之日起自行解散。

「物業管理委員會的任期一般不超過三年。期滿仍未推動成立業主大會、選舉產生業主委員會的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組建物業管理委員會。」

（八）增加一條作為第三十八條，內容為：「物業管理委員會應當由業主代表和街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居（村）民委員會的代表組成。

「物業管理委員會由七至十一人單數組成。其中業主代表不得少於二分之一，由街道辦事處、鄉鎮人民政府在業主自薦或者推薦的基礎上確定。物業管理委員會主任由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者社區居（村）民委員會的代表擔任。

「街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自物業管理委員會成立之日起十個工作日內將成員名單在物業管理區域內顯著位置公布。

「物業管理委員會具體工作辦法，由省物業管理行政主管部門制定。」

（九）將第四十八條修改為：「物業服務收費應當遵循質價相符、公平公開、合理誠信的原則。物業服務企業不得向業主收取服務合同以外的任何未予標明的費用。物業服務收費應當保持相對穩定。確需調整的，物業服務企業應當與業主委員會協商，並經業主大會同意；沒有成立業主大會的，需由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決，並經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。」

（十）將第五十一條修改為：「業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿前九十日組織召開業主大會，決定續聘或者選聘物業服務企業。倡導業主大會採用招投標方式續聘或者選聘物業服務企業。

「物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在合同期限屆滿前九十日書面告知業主或者業主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外，同時報告街道辦事處、鄉鎮人民政府。

「物業服務合同期限屆滿，業主大會未作出選聘或者續聘決定，物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但應當提前六十日書面告知另一方當事人，並報街道辦事處、鄉鎮人民政府。」

（十一）將第六十二條第二款修改為：「利用物業管理區域內公共道路、場地劃定車位停放車輛的，車位劃定、分配方式、服務費、收益分配方式等，在業主大會成立前，需由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決，並經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意；業主大會成立後，由業主大會按照法律、法規、管理規約等要求決定。」

（十二）將第六十三條修改為：「利用物業共用部位、共用設施設備產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於全體業主所有，主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。」

E. 河南省物業管理條例(2017)

第一章總 則第一條為了規范物業管理活動，維護業主、物業服務企業以及物業管理各方的合法權益，營造良好的生活和工作環境，促進社會和諧穩定，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、法規，結合本省實際，制定本條例。第二條本條例適用於本省行政區域內的物業管理活動。

本條例所稱物業，是指已建成投入使用的建築物及其附屬設施設備和相關場地。

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業、其他管理人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式，對物業管理區域內的建築物及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生、安全防範和相關秩序的活動。第三條物業管理應當堅持以人為本、誠實信用，堅持依法依規、公開公正，堅持業主自我管理、企業市場競爭與政府監督管理相結合。第四條倡導綠色物業管理，鼓勵採用新技術、新方法推動物業管理區域內節能節水、垃圾分類、環境綠化、污染防治。

促進互聯網與物業管理的深度融合，物業服務企業、業主委員會等應當逐步運用新媒體，引導業主參與公共事務、開展協商活動、組織鄰里互助，實行網路化物業管理的新模式。

鼓勵和支持機關、企業事業等單位小區的物業管理向市場化、專業化、法治化方向發展。第五條縣級以上人民政府應當加強對物業管理工作的領導，將物業管理納入本地現代服務業發展規劃、城鄉建設和社會治理體系，制定扶持政策和激勵措施，建立物業管理綜合協調機制，促進物業服務行業發展和文明小區建設。第六條縣級以上人民政府住房城鄉建設或者房地產行政主管部門（以下簡稱物業管理行政主管部門）負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，依法履行下列職責：

（一）對物業服務質量進行監督管理；

（二）對物業服務企業及其從業人員、業主委員會成員進行業務指導、培訓和監督管理；

（三）對物業招投標活動進行監督管理；

（四）對物業承接查驗、物業服務企業退出交接活動進行指導和監督；

（五）處理物業管理中的投訴；

（六）對專項維修資金繳存、使用情況進行監督管理；

（七）建立健全物業管理電子信息平台；

（八）法律、法規規定的其他職責。

縣級以上人民政府其他有關行政部門按照各自職責，負責物業管理活動相關的監督管理工作。第七條街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、指導、協調本轄區內各物業管理區域成立業主大會或者業主代表大會（以下統稱業主大會），選舉業主委員會，監督業主大會、業主委員會依法履行職責，調解物業管理中的糾紛，協調和監督老舊小區物業管理，協調物業管理與社區建設之間的關系。

社區居（村）民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理的相關工作。第八條物業管理行業組織應當在主管部門的指導和監督下，履行聯絡、協調和服務職責，加強行業自律，規范行業行為，提高物業服務水平。第二章物業管理區域及設施第九條物業管理區域的劃分以有利於實施物業管理為原則，綜合考慮規劃條件、土地使用權屬范圍、建築物規模、共用設施設備、自然界限、社區建設等因素確定。

物業管理用房、供水、供電、消防等配套設施設備和相關場地共用不能分割的，應當劃為一個物業管理區域。第十條新建物業出售前，建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業所在地的縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門備案，並在商品房買賣合同中明示。

已投入使用但尚未劃定物業管理區域的，由物業所在地縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府徵求業主意見後予以劃定。

物業管理區域劃定後確需調整的，應當徵得專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。第十一條物業管理用房由建設單位無償配置，其費用列入開發建設成本，產權屬全體業主共有，任何單位和個人不得買賣、抵押，未經業主大會同意，不得改變用途。業主委員會辦公用房從物業管理用房中安排，其面積不低於二十平方米。

新建的物業，建設單位應當按照物業管理區域總建築面積一定比例配置物業管理用房，並符合下列要求：

（一）兩萬平方米以下的，物業管理用房面積不低於八十平方米；超過兩萬平方米至二十萬平方米部分，按照千分之四的比例配置；超過二十萬平方米至三十萬平方米部分，按照千分之三的比例配置；超過三十萬平方米以上部分，按照千分之二的比例配置；

（二）應當相對集中，具備通水、通電、通信、採光、通風等基本使用功能和辦公條件，配置獨立合格的水、電等計量裝置。

F. 找來新物業，老物業不肯走 咋辦

隆福國際小區業主提供的老物業管理下的小區一角

河南商報記者韓忠林/文受訪者供圖

物業服務好不好事關每一位業主切身利益。在鄭州很多小區甚至一些商場，因為物業達不到業主預期，會出現更換物業現象。

而在更換物業過程中，往往會出現一道難題，那就是老物業不肯離場。這該怎麼辦？新修訂的《鄭州市物業管理條例》給出了答案。

商場業主想更換物業，老物業提出疑問

「我們都找好新物業了，可老物業說啥都不肯走。」近日，鄭東新區一商業廣場的業主王麗（化名）向河南商報記者反映，商場業委會在更換物業時，遇到難題。

王麗介紹，商場採用的是託管租賃模式，就是業主們購買商鋪後，由物業統一代為出租、管理。

「旁邊商場生意很紅火，我們這邊很多商鋪閑置，租出去的商鋪，生意好的也不多。」王麗表示，商場慘淡的人流量加上落後的設施、管理，讓業主們對老物業失去信心，很多業主覺得，應該嘗試更換物業。

在業主們共同努力下，2020年商場召開業主大會，選舉產生了業主委員會，隨後便著手准備更換物業事宜。

「商場和小區不一樣，人住得比較分散。」王麗表示，業主委員會給業主們發了調查表，咨詢是否同意更換物業，業主們填表按手印後寄給業主代表，業主代表們召開會議對調查結果進行統計，最終決定更換物業。

「新物業是業委會找的。」王麗表示，確定更換物業後，大家通知了老物業，並准備於近期讓新物業入駐。

可新物業入駐時，老物業卻不肯離開。商場老物業相關負責人表示，按照法律規定，更換物業是需要經過業主大會流程的，新物業入駐，完全是由業主委員會自身運作的，並不是業主大會的意思，所以是不合理的。

新物業入駐究竟是否合理？雙方產生分歧，事件陷入僵持。

小區更換物業，不是一件容易的事

更換物業並不是一件容易的事情，鄭州很多小區都有類似經歷。

最近幾天，鄭州隆福國際小區居民，正在准備新物業入駐歡迎儀式。

「以前小區光垃圾問題都解決不了，我們都開玩笑說住在『垃圾』里。」業主雷女士告訴河南商報記者，小區老物業不僅管理方式差，而且幾乎不作為，「我們早就想更換物業了，可一直沒有實現。」

「長期如此，大家意見肯定很大。」雷女士表示，今年8月，業主們對物業的不滿集中爆發，大家自發在小區內拉橫幅，要求物業撤出小區。

「物業自己肯定不同意。」雷女士稱，最終還是由政府職能部門出面協調，老物業才同意自願撤出小區。

雷女士表示，確定老物業離開後，今年9月小區召開業主大會，投票選舉出了新物業公司。最近幾天新物業公司已經入駐，給小區帶來了很大變化。

同樣在近期更換物業的，還有清城美苑小區。

小區業委會負責人王先生介紹，今年早些時候，與老物業簽訂的服務合同到期，因為其服務質量不理想，所以很多業主想更換物業。

今年7月，小區召開業主大會，業主們投票決定不再與老物業續約，並委託業主委員會找新物業。

可當業主委員會找的新物業准備入駐時，老物業卻不肯搬離。

「業委會多次進行了溝通，他們依舊不肯離開。」王先生表示，最終大量業主聚集在老物業辦公地點，並聯繫到公司負責人，才艱難地辦理了交接手續。

「物業服務好不好，自己說了不算，業委會說了也不算，只能由業主來決定。」王先生表示，小區更換物業，的確是一件麻煩事，因為不僅要考慮業主們滿意度，還需要考慮物業公司盈利問題，畢竟賠錢的買賣，物業公司通常是不會接手的。

更換物業還要注意這些細節

小區想更換物業，究竟該怎麼做？

河南商報記者梳理發現，《河南省物業管理條例》規定，業主大會履行確定物業管理方式，選聘和解聘物業服務企業的職責。

而今年1月開始實施的《民法典》則明確，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人事項由業主共同決定。業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

10月1日起實施的《鄭州市物業管理條例》也提出，選聘和解聘物業服務人員由業主依法共同決定，而且應該在顯著位置公示。

「業主共同決定」的說法和「業主大會決定」是否一致呢？

河南天基律師事務所律師陸陽表示，由業主共同決定和由業主大會決定，是沒有區別的。

老物業不肯搬離，該怎麼辦？

是不是業主大會決定更換物業就直接可以更換了呢？

其實不然，《民法典》規定，在決定解聘老物業時，除合同另有規定外，應該提前60天書面通知物業服務人。解聘造成物業服務人損失的，除不可歸責於業主的事由外，業主應當賠償損失。

雖然業主應當賠償損失，但這並不意味著老物業可以以此為由，拒絕搬離。

即將實施的《鄭州市物業管理條例》規定，物業服務合同終止的，物業服務人應當退出物業服務區域，依法履行交接義務，不得以業主拖欠物業費、對業主共同決定有異議等為理由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業服務人進入物業服務區域提供服務。

當然新物業服務人也不得強行接管物業。

那麼雙方產生分歧時，該怎麼處理呢？新條例規定，業主委員會可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府、區縣（市）物業管理主管部門報告，或者依法向人民法院提起訴訟，要求原物業服務人退出物業服務區域。

老物業不肯搬離，可能面臨哪些處罰？

針對小區更換物業中出現的老物業不肯退出現象，社區治理專家黨鋒認為，其背後反映出的是行業不成熟。

黨鋒表示，新修訂的《鄭州市物業管理條例》，賦予了街道辦事處、鄉鎮人民政府等對物業管理活動的組織、指導、監督職能，想要化解新老物業交替中出現的問題，一定程度上需要政府部門發揮出相應職能。

針對遇到類似糾紛如何處理，黨鋒稱，新修訂的《鄭州市物業管理條例》，對投訴渠道進行了明確，雖然沒有直接提及具體處罰情況，但並不意味著無法進行處罰。

根據《河南省物業管理條例》，物業服務企業未按照規定辦理移交手續的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處二十萬元罰款。

「如果政府處罰後，老物業依舊不肯搬離，業委會可以走司法途徑。」河南省物業商會秘書長張國強表示，新修訂的《鄭州市物業管理條例》明確，老物業不肯搬離，是可以通過訴訟強制執行的。

G. 河南省人民代表大會常務委員會關於修改部分地方性法規的決定

一、對下列法規中與憲法、法律、行政法規不一致的規定作出修改

（一）對下列法規中與憲法、法律關於徵收、徵用不一致的規定作出修改

1.將《河南省水利工程管理條例》第二十七條中的「徵用」修改為「徵收」。

2.將《河南省城市房地產開發經營管理條例》第四十七條中的「徵用」修改為「徵收」。

3.將《河南省林地保護管理條例》第六條第（四）項、第四章章名、第二十三條、第二十四條第一款、第二十五條、第二十六條第一款、第二十八條、第二十九條、第三十二條第一款中的「徵用」修改為「徵收、徵用」。

4.將《河南省實施〈中華人民共和國歸僑僑眷權益保護法〉辦法》第十四條第二款中的「徵用」修改為「徵收、徵用」。

（二）對下列法規中與地方組織法、選舉法、監督法、立法法不一致的規定作出修改

5.刪去《河南省人民代表大會常務委員會任免地方國家機關工作人員辦法》第十八條第二款。

將第三十七條中的「省人大常委會組成人員五人以上聯名」修改為「省人大常委會組成人員五分之一以上書面聯名」。

6.刪去《河南省人民代表大會議事規則》第二十九條。

將第四十一條第二款、第三款中的「三十人以上的代表聯名」修改為「十分之一以上的代表聯名」。

7.將《河南省實施〈中華人民共和國全國人民代表大會和地方各級人民代表大會代表法〉辦法》第三十二條第三款修改為：「對於縣級人民代表大會代表，原選區選民五十人以上聯名，對於鄉級人民代表大會代表，原選區選民三十人以上聯名，可以向縣級人民代表大會常務委員會書面提出罷免要求，經原選區選民過半數通過。表決罷免要求，由縣級人民代表大會常務委員會派有關負責人員主持。」

（三）對下列法規中與刑法銜接的規定作出修改

8.將《河南省各級人民代表大會代表視察辦法》第二十四條第三款中的「依照刑法第一百五十七條的規定」修改為「依照刑法的規定」。

9.將《河南省〈中華人民共和國集會遊行示威法〉實施辦法》第三十一條第二款中的「比照刑法第一百六十三條的規定」修改為「依照刑法的規定」。

將第三十一條第三款、第四款中的「依照刑法第一百五十八條的規定」修改為「依照刑法的規定」。

將第三十一條第五款中的「依照刑法第一百五十九條的規定」修改為「依照刑法的規定」。

10.將《河南省地方鐵路管理條例》第三十七條中的「依照《鐵路法》的有關規定追究刑事責任」修改為「依照刑法的規定追究刑事責任」。

11.將《河南省嚴禁賣淫嫖娼條例》第九條中的「依照《中華人民共和國刑法》第一百六十條的規定」修改為「依照刑法的規定」。

將第十一條中的「依照《中華人民共和國刑法》第一百五十七條的規定」修改為「依照刑法的規定」。

（四）將下列法規中引用的「治安管理處罰條例」修改為「治安管理處罰法」、「行政復議條例」修改為「行政復議法」、「城市規劃法」修改為「城鄉規劃法」、「民事訴訟法（試行）」修改為「民事訴訟法」，刪去「中華人民共和國技術合同法」的內容

12.《河南省民兵預備役工作條例》第二十一條。

13.《河南省老年人保護條例》第四十五條、第四十六條。

14.《河南省城市人民警察巡察條例》第十二條、第二十二條第三款。

15.《河南省公共場所治安管理條例》第十九條。

16.《河南省信訪條例》第三十五條。

17.《河南省愛國衛生條例》第三十五條。

18.《河南省人口與計劃生育條例》第四十三條。

19.《河南省〈中華人民共和國集會遊行示威法〉實施辦法》第三十條第一款、第三十四條。

20.將《河南省各級人民代表大會代表視察辦法》第二十四條第三款中的「治安管理處罰條例第十九條」修改為「《中華人民共和國治安管理處罰法》」。

21.《河南省鹽業管理條例》第三十三條第三款。

22.《河南省商品交易市場監督管理條例》第三十八條。

23.《河南省地方鐵路管理條例》第三十八條。

24.《河南省實施〈中華人民共和國森林法〉辦法》第五十條、第五十三條。

25.《河南省實施〈中華人民共和國野生動物保護法〉辦法》第三十九條。

26.《河南省實施〈中華人民共和國人民防空法〉辦法》第三十條。

27.《河南省煙草專賣管理條例》第四十一條第三款。

28.《河南省公路管理條例》第五十九條。

29.《河南省實施〈中華人民共和國水土保持法〉辦法》第三十三條、第三十五條。

30.《河南省林地保護管理條例》第三十八條。

31.《河南省土地監察條例》第三十條第二款。

32.《河南省基本農田保護條例》第三十三條。

33.《河南省反不正當競爭條例》第三十八條。

34.《河南省建設工程質量管理條例》第五十一條。

35.《河南省企業負擔監督管理條例》第二十五條。

36.《河南省制止不正當價格行為和牟取暴利條例》第十七條第二款。

37.《河南省村莊和集鎮規劃建設管理條例》第二條第二款、第三十七條。

38.《河南省實施〈中華人民共和國義務教育法〉辦法》第三十六條第（八）項。

39.《河南省價格監督檢查條例》第三十八條。

40.《河南省嚴禁賣淫嫖娼條例》第一條、第十五條第一款。

將第九條、第十一條中的「《中華人民共和國治安管理處罰條例》第十九條」修改為「《中華人民共和國治安管理處罰法》」。

41.《河南省禁止賭博條例》第一條、第二條第二款。

將第十二條、第十三條中的「《中華人民共和國治安管理處罰條例》第三十二條」修改為「《中華人民共和國治安管理處罰法》」。

將第十七條中的「《中華人民共和國治安管理處罰條例》第十九條」修改為「《中華人民共和國治安管理處罰法》」。

42.《河南省少數民族權益保障條例》第四十七條、第五十條。

43.《河南省母嬰保健條例》第四十四條。

44.《河南省愛國衛生條例》第二十七條。

45.《河南省公路管理條例》第六十一條。

46.《河南省地方鐵路管理條例》第四十條。

47.《河南省預算外資金管理條例》第二十四條。

48.《河南省老年人保護條例》第四十六條。

49.《河南省歷史文化名城保護條例》第一條。

50.《河南省技術市場條例》第一條、第十九條。

51.將《河南省中醫條例》第二十九條中的「依照國務院《社會力量辦學條例》進行處罰」修改為「依法處罰」。

（五）對下列法規中關於行政許可的規定作出修改

52.刪去《河南省暫住人口管理條例》第二十條第（一）項。

將第二十三條中的「第（一）至（四）項」修改為「第（一）至（三）項」。

將第二十四條中的「第（五）至第（六）項」修改為「第（四）項、第（五）項」。

53.刪去《河南省公共場所治安管理條例》第八條、第十五條。

刪去第十三條第（一）項中的「核發《公共場所治安合格證》，並進行年度審查」的內容。

刪去第十七條第一款和第十八條第一款中「或者吊銷《公共場所治安合格證》」的內容。

54.刪去《河南省禁止賭博條例》第十五條中的「吊銷《公共場所治安合格證》」的內容。

（六）對下列法規中關於行政處罰的規定作出修改

55.將《河南省勞動保障監察條例》第二十條修改為：「用人單位自用工之日起超過一個月不滿一年未與勞動者訂立書面勞動合同的，應當向勞動者每月支付二倍的工資」。

56.將《河南省法律援助條例》第四十五條中「情節嚴重的，給予停止執業三個月以上一年以下的處罰」修改為「情節嚴重的，給予停止執業一個月以上三個月以下的處罰」。

57.刪去《河南省物業管理條例》第四十四條中的「未取得物業管理企業資質證書」的內容，同時，增加一款作為第二款，內容為：「未取得物業管理企業資質證書，從事物業管理服務的，責令停止從事物業管理服務，沒收違法所得，並處五萬元以上十萬元以下罰款」。

58.將《河南省節約能源條例》第二十九條中的「可以並處五千元以上三萬元以下罰款」修改為「並處五萬元以上十萬元以下罰款」。

59.將《河南省徵兵工作若干規定》第二十九條第二款修改為：「有服兵役義務的應征公民拒絕、逃避徵集，經教育不改的，鄉（鎮）人民政府、街道辦事處應當強制其履行兵役義務，令其繳納相當於當地一個義務兵三年優待金一至二倍的強制金；兩年內不得被錄取為國家公務員、國有企業職工，不得出國或者升學；國有、集體單位的臨時工予以除名；國家機關、團體、企事業單位的職工應予開除留用察看或者開除公職。」

（七）對下列法規中關於行政復議的規定作出修改

60.將《河南省徵兵工作若干規定》第三十五條中的「可在接到處理決定書之日起十五日內」修改為「可以自知道該具體行政行為之日起六十日內」。

61.將《河南省暫住人口管理條例》第二十六條中的「可在收到處罰決定書之日起十五日內」修改為「可以自知道該處罰決定之日起六十日內」、將該條中的「復議機關應當在收到復議申請書之日起三十日內作出復議決定」修改為「復議機關應當自受理復議申請之日起六十日內作出復議決定」。

62.將《河南省技術市場條例》第二十九條中的「可在接到行政處理決定書之日起十五日內」修改為「可在自知道該行政處理決定之日起六十日內」。

63.將《河南省實施〈中華人民共和國水土保持法〉辦法》第三十六條第一款中的「可以在接到處罰通知之日起十五日內」修改為「可以自知道該處罰決定之日起六十日內」；將第二款第一句中的「接到」修改為「受理」。

64.將《河南省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓管理規定》第五十三條中的「可以在接到處理決定書之日起15日內」修改為「可以自知道該處理決定之日起六十日內」。

65.將《河南省反不正當競爭條例》第四十條中的「可以自收到處罰決定之日起十五日內」修改為「可以自知道該處罰決定之日起六十日內」。

66.將《河南省制止不正當價格行為和牟取暴利條例》第十九條中的「可以在收到處罰決定書之日起十五日內」修改為「可以自知道該處罰決定之日起六十日內」；將「收到復議申請之日起三十日內作出復議決定」修改為「受理復議申請之日起六十日內作出復議決定」。

67.將《河南省價格監督檢查條例》第二十七條中的「可以在接到《處罰決定書》之日起十五日內」修改為「可以自知道該處罰決定之日起六十日內」；將「收到復議申請書之日起三十日內作出復議決定」修改為「受理復議申請之日起六十日內作出復議決定」。

68.將《河南省實施〈中華人民共和國礦山安全法〉辦法》第四十八條中的「可以在接到處罰決定通知之日起十五日內」修改為「可以自知道該處罰決定之日起六十日內」。

69.將《河南省計劃免疫條例》第三十條第一款中的「可以在接到處罰決定書之日起十五日內」修改為「可以自知道該處罰決定之日起六十日內」。

70.將《河南省母嬰保健條例》第四十五條第一款中的「可以在接到處罰決定書之日起十五日內」修改為「可以自知道該處罰決定之日起六十日內」。

71.將《河南省少數民族權益保障條例》第五十一條中「可以在接到處罰通知之日起十五日內」修改為「可以自知道該處罰決定之日起六十日內」。

（八）對下列法規中與其他法律、行政法規不一致的規定作出修改

72.將《河南省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓管理規定》第四條第一款第（一）項「國家機關、事業單位辦公用房和住宅建設用地」修改為「國家機關用地」。

刪去第五十五條第二款。

73.刪去《河南省土地監察條例》第三十四條。

74.將《河南省水文條例》第十二條第二款修改為：「水文情報預報由縣級以上人民政府防汛抗旱指揮機構、水行政主管部門或者水文機構按照國家和省有關規定向社會統一發布，其他單位和個人不得發布」。

刪去第二十六條。

75.將《河南省林地保護管理條例》第三條第一款中的「零點三」修改為「零點二」。

H. 小區物業管理制度條例

法律分析：物業管理，是指物業管理企業受業主、使用人的委託，依據物業管理委託合同，對物業的房屋建築及其配套設施、設備、綠化、衛生、治安和環境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，並向業主和使用人提供綜合性的有償服務。

法律依據：《物業管理條例》

第五十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。 業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。

第五十一條 業主、物業服務企業不得擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。 因維修物業或者公共利益，業主確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會的同意。 業主、物業服務企業應當將臨時佔用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

I. 河南省物業管理條例收費標准

物業管理條例收費標准如下：
1.一級收費標准為每月1.00元/平方米；
2二級收費標准為每月0.75元/平方米；
3.三級收費標准為每月0.50元/平方米；
4.四級收費標准為每月0.35元/平方米。物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
業主通過選聘物業服務企業、其他管理人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式，對物業管理區域內的建築物及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生、安全防範和相關秩序的活動。物業管理應當堅持以人為本、誠實信用，堅持依法依規、公開公正，堅持業主自我管理、企業市場競爭與政府監督管理相結合。倡導綠色物業管理，鼓勵採用新技術、新方法推動物業管理區域內節能節水、垃圾分類、環境綠化、污染防治。促進互聯網與物業管理的深度融合，物業服務企業、業主委員會等應當逐步運用新媒體，引導業主參與公共事務、開展協商活動、組織鄰里互助，實行網路化物業管理的新模式。鼓勵和支持機關、企業事業等單位小區的物業管理向市場化、專業化、法治化方向發展。縣級以上人民政府應當加強對物業管理工作的領導，將物業管理納入本地現代服務業發展規劃、城鄉建設和社會治理體系，制定扶持政策和激勵措施，建立物業管理綜合協調機制，促進物業服務行業發展和文明小區建設。
物業需要旅行哪些職責
負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，依法履行下列職責:
(一)對物業服務質量進行監督管理;
(二)對物業服務企業及其從業人員、業主委員會成員進行業務指導、培訓和監督管理;
(三)對物業招投標活動進行監督管理;
(四)對物業承接查驗、物業服務企業退出交接活動進行指導和監督;
(五)處理物業管理中的投訴;
法律依據：
《物業服務收費管理辦法》
第十五條業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。