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城市房地產開發經營管理條例第三十三條

發布時間: 2022-09-19 11:22:03

『壹』 開發商必須退房條件有哪些法律法規來幫忙

現實生活中買房子不是一件容易事,因為房子涉及資金大出現問題肯定要維權,開發商也不願意退房。那麼哪些情況開發商必須滿足消費者要求退房呢?法律規定退房條件有哪些呢?

現實生活中 買房 子不是一件容易事,因為房子涉及資金大出現問題肯定要維權,開發商也不願意 退房 。那麼哪些情況開發商必須滿足消費者要求退房呢?法律規定退房條件有哪些呢?

一、從我國現有法律、法規等規定來看, 購房 者可以退房的法定理由

(一) 出賣人未告知買受人而將 房屋抵押 給第三人;

根據《高人民法院關於審理 商品房買賣合同 糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條第1項之規定,商品房買賣合同訂立後,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人,導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同;

如果開發商在商品房買賣合同訂立後“告知”了買受人,即開發商履行了通知義務(無論買受人是否同意),然後又將該房屋抵押給第三人,購房者能否請求解除合同呢?根據該條款之規定,顯然不能。

如此看來,此條款形同虛設,立法目的無法實現。其實,筆者認為,此條款完全違反了我國法律的有關規定。因為在商品房買賣合同訂立後,雖然法律規定購房者在辦理了 房產證 後,房屋的所有權才發生轉移,但是在商品房買賣合同訂立後,如果雙方無特殊約定,那麼合同就已經生效,開發商就不能對該房屋行使處分權(包括抵押、出售、 贈與 等)。因此,在商品房買賣合同訂立後,開發商將該房屋抵押給第三人不僅僅需要履行“告知”的義務,而關鍵是必須經過買受人同意才合法。否則,對購房者的合法權益無法得到保護。

(二) 一房兩賣;

根據《高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條第2項之規定,商品房買賣合同訂立後,出賣人又將該房屋出賣給第三人,導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同;

因為 房屋買賣 屬於不動產買賣,而根據民法原理,不動產 物權 的公示方法為登記,這就使開發商在已售商品房的價格出現大幅上漲時有條件“一房兩賣”,以牟取更多的利潤。

另外,如果開發商與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用,導致購房者無法取得房屋,購房者可以請求法院或仲裁機構確認開發商與第三人訂立的商品房買賣合同無效。

(三) 商品房預售許可證 存在欺詐;

根據《高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第1項之規定,出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明,買受人可以請求解除合同;

根據相關法律規定,開發商在預售商品房前必須取得商品房預售許可證,否則不得預售商品房。

(四) 出賣人故意隱瞞所售房屋存在抵押的事實;

根據《高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第2項之規定,出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實,買受人可以請求解除合同;

(五) 出賣人故意隱瞞所售房屋已出售事實;

根據《高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第3項之規定,出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償 安置房 屋的事實,買受人可以請求解除合同;

(六) 出賣人故意隱瞞所售房屋為拆遷補償安置房屋的事實;

根據《高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第3項之規定,出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實,買受人可以請求解除合同;

(七) 房屋存在質量問題嚴重影響正常居住使用;

根據《高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條之規定:“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。”

(八) 遲延交付房屋超過法定期限;

根據《高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條之規定:“根據《合同法》第九十四條的規定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告後在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。”;

(九) 遲延辦理房產證超過法定期限;

根據《高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第19條之規定:“商品房買賣合同約定或者 《城市 房地產開發經營 管理條例》第三十三條規定的辦理 房屋所有權 登記的期限屆滿後超過一年,由於出賣人的原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。”

《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定:“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內,辦理 土地使用權 變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內,辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。 房地產開發企業 應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續,並提供必要的證明文件。”

由於開發商的原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記一般是指以下原因:開發商未交齊 土地出讓金 ,導致開發項目的 大產權 辦理不下來;開發商為了籌措資金,將開發的項目抵押給銀行,以取得貸款,在未還清 銀行貸款 之前,開發商的大 產權證 押在銀行,不能辦理過戶手續等。上述原因造成購房者不能使購房者拿到產權證,超過法定時間購房人可以退房。

(十) 擔保貸款合同不能訂立;

根據《高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條之規定:“商品房買賣合同約定,買受人以擔保 貸款方式 付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的,對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的,當事人可以請求解除合同,出賣人應當將收受的購房款本金及其 利息 或者 定金 返還買受人”;

(十一) 所售房屋主體結構質量不合格;

根據《城市房地產開發經營管理條例》第32條之規定:“商品房交付使用後,購買人認為主體結構質量不合格的,可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗,確屬主體結構質量不合格的,購買人有權退房;給購買人造成損失的,房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。”

同時,《高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條也規定:“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用後,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。”

(十二) 房屋的產權面積與合同約定 面積誤差比 絕對值超出3%;

根據《 商品房銷售管理辦法 》第20條第2款第2項之規定,按套內建築面積或者建築面積計價的房屋,當事人在合同中對合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式沒有約定的,面積誤差比絕對值超出3%時,買受人有權退房;

二、現實中常見退房條件有哪些?

1、 開發商延期交房

現實中購 買期房 的購房者遇到開發商延期交房屢見不鮮,甚至還有開發商跑路現象。根據現在《司法解釋》的規定,開發商經購房人催告後的三個月的合理期限內仍未履行的,購房人就有權要求開發商退房,並要求返還訂金或支付房款利息。

2、開發商開發手續不全

開發商只有在證件齊全也就是五證齊全的情況下才能開工建樓賣房。如果開發商本身證件不全,就屬於違法操作,那麼與購房者簽署的合同屬於無效合同。所以開發商應當返還購房人交納的房款。

3、開發商擅自變更設計

購房合同中一般都約定開發商在變更設計之前必須經過購房人同意。否則開發商就構成違約,購房人有權退房。發生開發商未經購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關設計的情況,購房人可以依據合同約定,要求開發商退房。

4、房屋面積誤差超過3%

如果交房時購房者發現房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值大於3%,購房人可以提出退房並要求退賠利息。

5、房屋質量不合格嚴重影響使用

根據相關司法解釋,因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,購房人可以提出退房並要求開發商賠償損失。認為主體結構質量不合格的,可以依照有關規定委託工程質量檢測機構重新核驗。

6、房子產權不清楚,如存在抵押、聯建或其他經濟糾紛

開發商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或賣給購房人後,又把房子抵押給他人,購房人查明後,就可認定購房合同無效,要求退房。此外,造成購房合同無效的常見情形還有,開發商未取得預售許可;房屋為共有財產而未經其他共有權人書面同意的;該房屋權屬有爭議,司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權利等情形。

7、遲延辦理房屋所有權登記

根據買賣合同約定或法律規定應當辦理房屋所有權登記屆滿後超過一年,由於開發商的原因導致無法辦理房屋所有權登記的。

8、按揭合同辦理不下來

因不歸責於當事人雙方的事由未能訂立按揭合同,辦理不下按揭貸款的。

『貳』 最高人民法院關於房屋買賣合同的司法解釋是什麼

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已於2003年3月24日由最高人民法院審判委員會第1267次會議通過。現予公布,自2003年6月1日起施行。
2003年4月28日
為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件,根據《民法典》,結合民事審判實踐,制定本解釋。
第一條
本解釋所稱的商品房買賣合同,是指房地產開發企業(以下統稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人,買受人支付價款的合同。
第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。
第三條
商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。
第四條
出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。
第五條
商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,並且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協議應當認定為商品房買賣合同。
第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由,請求確認合同無效的,不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的,從其約定,但當事人一方已經履行主要義務,對方接受的除外。
第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議,明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置,如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人,被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的,應予支持。
被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的,按照本解釋第八條的規定處理。
第八條
具有下列情形之一,導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:
(一)商品房買賣合同訂立後,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
(二)商品房買賣合同訂立後,出賣人又將該房屋出賣給第三人。
第九條
出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一,導致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:
(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;
(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;
(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
第十條
買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用,導致其無法取得房屋為由,請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,應予支持。
第十一條 對房屋的轉移佔有,視為房屋的交付使用,但當事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風險,在交付使用前由出賣人承擔,交付使用後由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知,無正當理由拒絕接收的,房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第十二條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用後,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。
第十三條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。
交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
第十四條
出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:
(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%),按照合同約定的價格據實結算,買受人請求解除合同的,不予支持;
(二)面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予支持。買受人同意繼續履行合同,房屋實際面積大於合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權歸買受人;房屋實際面積小於合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告後,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的,解除權消滅。
第十六條
當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標准適當減少;當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數額。
第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法,違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標准確定:
逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。
逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。
第十八條 由於出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任:
(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;
(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。
第十九條
商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年,由於出賣人的原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。
第二十條
出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同,約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的,包銷期滿未銷售的房屋,由包銷人按照合同約定的包銷價格購買,但當事人另有約定的除外。
第二十一條 出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋,包銷人請求出賣人賠償損失的,應予支持,但當事人另有約定的除外。
第二十二條
對於買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛,人民法院應當通知包銷人參加訴訟;出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的,按照約定的內容確定各方的訴訟地位。
第二十三條
商品房買賣合同約定,買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的,對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的,當事人可以請求解除合同,出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除,致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現,當事人請求解除商品房擔保貸款合同的,應予支持。
第二十五條
以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的,如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求,應當與商品房擔保貸款合同糾紛合並審理;未提出訴訟請求的,僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的,可以與商品房買賣合同糾紛合並審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後,商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
第二十六條
買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款,亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續,擔保權人起訴買受人,請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的,應當通知出賣人參加訴訟;擔保權人同時起訴出賣人時,如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的,應當列為共同被告。
第二十七條
買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款,但是已經取得房屋權屬證書並與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續,抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的,不應當追加出賣人為當事人,但出賣人提供保證的除外。
第二十八條 本解釋自2003年6月1日起施行。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件,本解釋公布施行後尚在一審、二審階段的,適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件,在本解釋公布施行前已經終審,當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的,不適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為,適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。

『叄』 城市房地產開發經營管理條例(2018修訂)

第一章總則第一條為了規范房地產開發經營行為,加強對城市房地產開發經營活動的監督管理,促進和保障房地產業的健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定,制定本條例。第二條本條例所稱房地產開發經營,是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設,並轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。第三條房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則,實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定,負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。第二章房地產開發企業第五條設立房地產開發企業,除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外,還應當具備下列條件:
(一)有100萬元以上的注冊資本;
(二)有4名以上持有資格證書的房地產專業、建築工程專業的專職技術人員,2名以上持有資格證書的專職會計人員。
省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況,對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高於前款的規定。第六條外商投資設立房地產開發企業的,除應當符合本條例第五條的規定外,還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定,辦理有關審批手續。第七條設立房地產開發企業,應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的,應當自收到申請之日起30日內予以登記;對不符合條件不予登記的,應當說明理由。
工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時,應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。第八條房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內,持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案:
(一)營業執照復印件;
(二)企業章程;
(三)驗資證明;
(四)企業法定代表人的身份證明;
(五)專業技術人員的資格證書和聘用合同。第九條房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等,對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級,承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。第三章房地產開發建設第十條確定房地產開發項目,應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求;按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的,還應當報計劃主管部門批准,並納入年度固定資產投資計劃。第十一條確定房地產開發項目,應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則,注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域,保護和改善城市生態環境,保護歷史文化遺產。第十二條房地產開發用地應當以出讓方式取得;但是,法律和國務院規定可以採用劃撥方式的除外。
土地使用權出讓或者劃撥前,縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見,作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一:
(一)房地產開發項目的性質、規模和開發期限;
(二)城市規劃設計條件;
(三)基礎設施和公共設施的建設要求;
(四)基礎設施建成後的產權界定;
(五)項目拆遷補償、安置要求。第十三條房地產開發項目應當建立資本金制度,資本金占項目總投資的比例不得低於20%。第十四條房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施,並根據先地下、後地上的原則實施。第十五條房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的,可以徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發的,可以無償收回土地使用權。但是,因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。

『肆』 買房合同有哪些無效情形

購房合同無效對於想退房的購房者是件利器,抓住開發商的貓膩就能夠有效的避免糾紛和經濟損失。購房者知道這些合同無效的情形也能避免自己在買房過程中簽訂無用的合同進而房子最終也沒能買到。

無效情形:

1、開發商違反法律法規

如果開發商在沒有取得預售證的情況下就像購房者出售房屋簽訂商品房買賣合同,則購房合同無效。

2、開發商存在欺詐、脅迫購房者簽訂合同

對於開發商誤導導致購房人產生重大誤解,或者開發商脅迫購房者違背真實意思而簽訂房屋買賣合同是無效的。但是購房者需要進行舉證來申請法院和仲裁機構予與變更或者撤銷。

3、交付房屋的套型和設計不符

開發商私自變更設計包括戶型、面積朝向等事先沒有經過購房者同意的,購房者有權要求退房,購房合同無效。

4、房屋面積誤差超過3%

開發商實際交付的房屋實測面積與合同該約定的建築面積或者套內面積誤差絕對值超過3%,購房者有權要求退房,購房合同無效。

5、房屋主體結構質量不合格

房屋主體結構指的是承重牆、梁、柱等,經工程質量檢測機構核驗,確屬主體結構不合格的,購房人有權退房,購房合同無效。

6、無民事行為能力或者限制行為能力人簽訂房屋買賣合同

無民事行為能力的人或者限制行為能力的人需要由法定代理人簽訂購房合同,否則合同無效。這里主要是在二手房買賣中比較常見。

7、出賣人未告知買受人買房再次抵押

簽訂買賣合同後,出售人未告知買受人又將房屋抵押給第三方,合同無效。或者一房多賣的行為,購房合同是無效的。

8、開發商隱瞞事實出售拆遷安置房

開發商將拆遷安置房出售給購房者,簽訂的購房合同無效。

9、延期交房超過合理期限

出賣人遲延交付房屋,三個月的合理期限內仍未能履行交付房屋任務的,購房合同無效;

10、出賣方原因導致無法辦理房產證

商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年,由於出賣人的原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記。

法律依據

《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條

違反本條例規定,未取得營業執照,擅自從事房地產開發經營的,由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動,沒收違法所得,可以並處違法所得5倍以下的罰款。

『伍』 商品房買賣合同司法解釋

《商品房買賣合同司法解釋》:

為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件,根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律,結合民事審判實踐,制定本解釋。

第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同,是指房地產開發企業(以下統稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人,買受人支付價款的合同。

第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。

第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。

第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。

第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,並且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協議應當認定為商品房買賣合同。

第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由,請求確認合同無效的,不予支持。

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第二十八條 本解釋自2003年6月1日起施行。

《中華人民共和國城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件,本解釋公布施行後尚在一審、二審階段的,適用本解釋。

《中華人民共和國城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件,在本解釋公布施行前已經終審,當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的,不適用本解釋。

《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為,適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。

『陸』 房產證辦理有時間規定嗎

預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內,辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內,辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。

《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條:預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內,辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內,辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續,並提供必要的證明文件。

『柒』 撫順市城市房地產開發經營管理條例

第一章 總則第一條 為規范房地產開發經營和管理行為,保障當事人合法權益,促進房地產業發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》,結合本市實際,制定本條例。第二條 房地產開發企業在本市城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設,並轉讓房地產開發項目、銷售商品房的經營活動和有關部門實施房地產開發經營監督管理,適用本條例。第三條 房地產開發經營應統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設,堅持經濟效益、社會效益、環境效益相統一。
確定房地產開發項目,應堅持新區開發與舊區改造相結合的原則,注重開發基礎設施薄弱和危舊房屋集中區域,保護和改善城市生態環境,保護歷史文化遺產。第四條 市房產行政主管部門負責本市房地產開發經營活動的監督管理。
市政府有關部門依照有關法律、法規和本條例的規定,負責與房地產開發經營活動有關的管理工作。第二章 房地產開發企業第五條 設立房地產開發企業,應符合有關法律、法規規定的企業設立條件,其流動資金不少於注冊資本的70%,注冊資本金不得抽逃。第六條 設立房地產開發企業,應到工商行政管理部門辦理企業法人營業執照。工商行政管理部門對設立房地產開發企業申請登記審查時,應聽取市房產行政主管部門的意見。
房地產開發企業自領取企業法人營業執照之日起30日內,到市房產行政主管部門備案並辦理房地產開發企業暫定資質證書;房地產開發企業在暫定資質證書有效期滿前30日內,向市房產行政主管部門申請核定資質等級,取得相應等級的資質證書。
外埠房地產開發企業進入本市從事房地產開發經營,須向市房產行政主管部門出示資質證書。
未取得房地產開發企業資質證書的,不得從事房地產開發經營活動。第七條 房地產開發企業的開發建設規模,應符合相應的資質等級,不得超資質等級開發建設。第八條 房地產開發企業資質證書實行年度審驗制度。未參加年度審驗的,不得承擔新的開發項目;不符合原定資質條件的,予以降級或注銷資質證書。
任何單位和個人不得塗改、出租、出借、出賣、轉讓資質證書。第九條 房地產開發企業分立、合並、終止的,應經市房產行政主管部門同意,在工商行政管理部門辦理變更登記手續後30日內,到原資質審批部門重新辦理資質證書或注銷資質證書。
房地產開發企業變更法定代表人、企業名稱的,應在變更後30日內,到原資質審批部門辦理資質證書變更手續。第十條 房地產開發企業應定期向市房產行政主管部門報送統計資料,填寫房地產開發項目手冊。第三章 房地產開發建設第十一條 市房產行政主管部門應根據土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃,會同有關部門編制房地產開發規劃和年度計劃。第十二條 市政府有關部門應對房地產開發項目的下列事項提出書面意見,由市房產行政主管部門列入撫順市房地產開發項目建設條件意見書:
(一)項目的性質、規模和開發期限;
(二)城市規劃設計條件;
(三)基礎設施和公共設施的建設要求;
(四)基礎設施建成後的產權界定;
(五)項目拆遷補償和安置要求;
(六)工程質量等級要求。
房地產開發企業須按要求開發建設。第十三條 房地產開發項目實行資本金制度,項目資本金占項目總投資的比例不得低於25%,流動資金占項目資本金的比例不得低於80%。
項目資本金由市房產行政主管部門監督使用,不得挪作它用。第十四條 房地產開發項目的供電、供水、供暖、燃氣、排水和電訊等配套工程,由房地產開發企業委託具有相應資質的單位設計和施工,不得實行行業壟斷。第十五條 住宅小區竣工後,市房產行政主管部門應會同有關部門按下列要求進行綜合驗收:
(一)符合城市規劃設計條件;
(二)主體及分項工程質量驗收合格;
(三)供電、供水、供暖、燃氣、排水、環衛和電訊等配套工程達到使用條件;
(四)施工機具、材料、構件全部撤出,暫設工程、殘土垃圾全部清除,施工場地平整;
(五)按照審批的小區環境設計完成了綠化、硬化和各項建設;
(六)拆遷安置方案已經落實;
(七)住宅小區門牌已設置;
(八)物業管理方案已落實,並實行了前期管理。
因季節原因,綠化和硬化達不到設計要求的,經市房產行政主管部門同意後,待下一年完成綠化、硬化後予以補驗。
未經驗收或驗收不合格的,不得交付使用。

『捌』 交房後'開發商多長時間給辦理房產證'有法律規定嗎

一、《城市房地產開發經營管理條例》
第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內,辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內,辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續,並提供必要的證明文件。
二、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第十八條由於出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任:
(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;
(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。
第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年,由於出賣人的原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。

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