不動產登記暫行條例徵求意見稿

A. 不動產登記暫行條例徵求意見稿共多少條

正式的《抄條例》比之前的征襲求意見稿有6處修改：一是明確了不動產登記員制度；二是增加了對不動產登記類型的規定；三是調整了登記審查要求；四是把《徵求意見稿》中的「登記申請是否違反法律、行政法規的強制性規定」改成了「登記申請要符合法律、行政法規的規定」；五是增加了登記錯誤的賠償責任規定；六是增加了單位和個人查詢信息時要告知目的的規定。

B. 不動產登記五大熱點問題全解析 買房必知

如今，不動產登記在京全面開啟，再次成為網友關注焦點，很多購房者或者是賣房的出賣人都對不動產登記存在疑問，不知道不動產登記對房屋買賣交易有哪些影響，哪些房產要登記，房價是否受其影響。下面就隨搜房網房天下小編一起來看看不動產登記相關熱點問題，買賣房屋別再發愁了。

不動產登記熱點一：新政施行後，哪些不動產權利需登記？

根據《條例》，土地、海域以及房屋、林木等定著物都屬於不動產。具體而言，共有十項不動產權利需要辦理登記：集體土地所有權；房屋等建築物、構築物所有 權；森林、林木所有權；耕地、林地、草地等土地承包經營權；建設用地使用權；宅基地使用權；海域使用權；地役權；抵押權；法律規定需要登記的其他不動產權利。

根據條例，不動產登記簿主要記載四類事項：不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況；涉及不動產權利限制、提示的事項；其他相關事項。（據華西都市報）

不動產登記熱點二：11月9日不動產登記新政與以往相關舉措有何不同？

從2015年3月1日起，《不動產登記暫行條例》將正式實施，標志著徘徊七年多的不動產登記終於進入實際操作階段；而11月9日期，不動產登記在京全面展開，這是不動產統一登記全面實施的標志，意味著基層不動產統一登記的鋪開。

不動產登記步伐一覽：第一步，2007年《物權法》規定：國家對不動產實行統一登記制度，統一登記的范 圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定；第二步：2013年3月，全國人大通過《國務院機構改革和職能轉變方案》，明確「建立不動產統一登記制 度；第三步：2014年7月，國務院常務會討論《不動產登記暫行條例(徵求意見稿)》，決定向社會公開意見；第四步：國務院公布《不動產登記暫行條例》， 自2015年3月1日起施行；第五步，2015年11月9日，北京16個區縣全面向社會提供不動產登記服務。

不動產登記熱點三：「不動產登記」對「房價」影響有多大?

住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌說，很多人預測，不動產登記制度出台後，會導致房價大幅下跌，但實際上該制度的出台對房價的影響沒有想像中那麼大。

因為不動產登記制度並不直接影響房價，只是以它為基礎的房產稅、遺產稅會影響，但如果3月開始登記，完成登記還要好幾年，房產稅、遺產稅怎麼收，更不知 道，因此，現在談不動產登記對房價的影響為時過早。另外，即使有影響，作用也有限，因為影響房價的因素很多，最主要的是市場供求關系，還有稅收法律、國家 宏觀經濟走向等。

不動產登記熱點四：誰可以查詢不動產信息？

不動產登記對老百姓享有不動產權利無影響，這是否就意味著可以隨便查詢別人的不動產信息？

國土資源部不動產登記中心副總登記師、產權登記處處長劉燕萍說，只有權利人和利害相關人才能夠查詢信息；相關部門，如司法部門、司法機關需要查詢權利人的財產時是可以查詢的，但必須提供查詢目的和查詢的證件。

不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員，查詢不動產登記資料的單位或者個人違反國家規定，泄露不動產登記資料、登記信息，或者利用不動產登記資料、登記信息進行不正當活動，給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；對有關責任人員依法給予處分；有關責任人員構成犯罪的，依法追究刑事責任。

不動產登記熱點五：「小產權房」可以登記嗎?

在廣大的農村地區，以農村承包地為大頭，農村宅基地、農村集體建設用地的流轉、改革，會使農村土地「活」起來，使農民獲得更多財產權。而這些改革的前提，就是明確的權屬關系，也就是不動產統一登記。就是要明確這座房產地是誰家的，把權屬證書發到承包經營權或使用權人手裡，這塊地才能更順利、完整地流轉，所有權、承包權、經營權才談得上清晰分離。土地流轉、農地「入市」就具備了前提條件。這樣，農村不動產就值錢了。

但小編還是得告訴您，「小產權房」不得進行不動產登記。不動產登記，並不能改變全世界都通行的土地用途管制，也不可能改變憲法規定的土地所有制，所以不要進行買賣哦。

（以上回答發布於2015-11-10，當前相關購房政策請以實際為准）

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C. 不動產統一登記制度的專家意見

專家稱不動產登記條例將很快出台主要涉及5處修改
延宕5個月的不動產登記條例有望正式出台。參與不動產登記條例起草制定工作的清華大學法學院副教授程嘯向中新網記者透露，不動產登記條例年內出台應該沒有問題，將於2015年3月1日起實施。
「按照國務院要求本來今年6月底就要出台，但拖了半年。如今條例已經通過公開徵求意見並修改，預計在元旦之前，甚至在本周或者下周就要頒布。」程嘯說。國務院2013年明確要求，2014年6月底前出台不動產登記條例，但這一條例並未如期面世，直至2014年8月15日，《不動產登記暫行條例（徵求意見稿）》才公布，向社會公開徵求意見，如今徵求意見結束兩個多月的時間。
即將頒布的條例較《徵求意見稿》會有哪些變化?據程嘯透露，主要涉及5處修改，一是明確了不動產登記員制度。不動產登記涉及到的法律問題非常復雜，必須要具備專業的知識，尤其是法律知識。修改後的《暫行條例》明確要求不動產登記人員應當具備與不動產登記工作相適應的專業知識、業務能力，並要求登記機構加強管理和業務培訓。
二是增加了對不動產登記類型的規定。修改後的《暫行條例》明確了不動產登記分為首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、查封登記等類型。「不同類型登記的程序和審查都有很大的差別，將來出台的登記細則可依此將各類登記規范好。」
三是調整了登記審查要求。《徵求意見稿》規定「不動產登記機構要查驗申請登記的不動產是否存在權屬爭議」，但這一條被刪掉。程嘯說，「登記審查是整個登記的核心，權屬爭議審查容易導致登記機構陷入大量民事爭議中，這對登記機構沒有任何好處，也容易使登記效率低下。權屬爭議將改為消極要件，也就是出現爭議可以不登記，但審查的時候不查這個。」
四是把《徵求意見稿》中的「登記申請是否違反法律、行政法規的強制性規定」改成了「登記申請要符合法律、行政法規的規定」，程嘯說，「因為現實中，登記機構難以區分強制性、任意性規定。」
五是增加了登記錯誤的賠償責任規定。修改後的《暫行條例》明確登記機構登記錯誤對他人造成損害，應當按照《物權法》規定承擔賠償責任。

D. 房產最新政策解讀

房市動盪，局勢不定已經不是一天兩天的事情。國家有關部門和專業人士也為此發布了不少政策，企圖把控房市大方向的發展趨勢。而作為普通市民，了解一些房產最新政策對我們自己而言也是十分重要的。那麼接下來不放就隨小編一起來學習幾則房產最新政策，我們將從它們的解讀等等幾個方面入手為大家做一個全面系統的介紹，希望以下篇幅的相關內容能夠對大夥兒有所幫助。

一、雙向調控

熱詞來源：兩會召開，面對記者有關房價問題的提問，全國政協委員、住建部副部長齊驥透露了房地產市場「雙向調控」的政策信號。一時間，「雙向調控」成為一個「四字謎」，引發業界熱烈討論。

新政解讀：對於「雙向調控」的具體思路，各方人士給出了多種解讀，但大致不外乎三個方面的內容：其一，樓市調控政策將呈現出「差別化」的特徵，熱點城市的投資投機需求將繼續被抑制，非熱點城市的調控則會相對放鬆;其二，繼續強調保障房工作，強化共有產權房在保障房領域的市場地位，通過「雙軌制」解決城鎮化後顧之憂;其三，在長效調控機制尚未出台之前，以限購為主的行政化手段與經濟手段、市場手段仍會並存，但前者將會日益弱化，後兩種手段會逐漸突出。

綜觀樓市調控政策，「雙向調控」確實起到了提綱挈領的作用。在這個基本思路的指導下，中國樓市逐漸進入「新常態」。

二、新型城鎮化

熱詞來源：國務院發布《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》。規劃提出，未來，我國將推進以人為核心的城鎮化，並提出到2020年，常住人口城鎮化率達到60%左右、城鎮化格局更加優化、城市發展模式科學合理等具體目標。

新政解讀：住建部政策研究中心主任秦虹曾經分析認為，《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》可能會給房地產業帶來3個新變化：其一，房地產市場將會出現分化，從過去的總體上漲到未來有的地方上漲，有的地方平衡，有的地方可能出現一段時間內的低迷甚至是負增長;其二，新房市場的增速將會下降，二手房市場的需求將會增加;其三，商務辦公、產業地產、旅遊休閑、度假、養生、養老等非傳統房地產，將面臨新的發展機遇。有鑒於此，她大膽預測，新規劃將會帶來60%的新增住房需求。

應該說，秦主任的分析很有道理，但預測能否實現還要打上一個問號。因為農業轉移人口能否在城市買得起房是個問題，農業轉移人口能給哪些城市帶來住房需求也還有待觀察。不過，新型城鎮化對樓市來說是個巨大的利好，那是一定的。

三、房企再融資解凍

熱詞來源：綠地集團、中茵股份、天保基建等多房地產企業的股票再融資申請獲得通過，冰封四年的房企再融資宣告解凍。

新政解讀：房企再融資瓶頸被突破，將直接優化企業的資產負債結構，降低整體融資成本，提升房企盈利能力。不過，多位房地產業內人士直言，整體而言，優先股、再融資等政策的試行主要集中在優質企業，大部分中小地產尚難很快實現。長遠來看，房企再融資仍將是結構性開閘，這意味著行業分化將進一步加大。

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四、不動產登記

熱詞來源：國土部正式掛牌成立不動產登記局，不動產登記工作整合歸一，此後各項工作進展迅速。不動產登記信息平台建設的研究和設計工作正式啟動;國務院法制辦公布《不動產登記暫行條例(徵求意見稿)》……中華人民共和國總理李克強2014年11月12日簽署第656《中華人民共和國國務院令》，公布《不動產登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。目前，各個省份的不動產統一登記工作已在密集展開。

新政解讀：不動產登記制度的推進，等於給不動產上了戶口，有利於對不動產目前的存量和潛在供應有清晰把握。但是，不動產登記制度並不直接瞄準房地產市場調控，更不能簡單地理解為房屋登記。新的不動產登記制度只是在信息系統方面的整合，不涉及房地產市場整體供求，即使登記會引起少數拋房現象，也不會撼動當前市場基本面。

五、其它相關政策

對奢侈性住宅轉讓後的增值收益，一律徵收20%個人所得稅。

轉讓家庭人均建築面積80平方米以上的住宅，房主找不到原始購房發票的，依照最新房產政策，稅務機關委託擁有國家一級資質的房地產評估機構(建立機構名庫隨機抽取)，參照有市場成交記錄的同地段同類房屋，或查閱當地住房信息系統，對其房產的原購買價進行評估，作為計稅依據。從低收取評估費，但評估費用由賣房人承擔，作為丟失原始購房發票的懲罰。

當地政府每年公布分類住宅的市場指導價(即房產現值)，成交價明顯低於市場指導價的，以市場指導價作為房產稅的計稅依據(類似北京、深圳、成都等城市現在執行的二手房過戶指導價)。個人出租住宅，其租金收入須按20%繳納個人所得稅;按照最新房產政策，個人或企事業單位的經營性房產(商鋪、寫字樓、酒店等)，按租金收入的12%繳交房產稅，稅務部門另有規定的從其規定。

取消現行對轉讓個人住宅徵收5.5%營業稅的規定。房產所有人(業主)必須持有以上所有完稅證明，房屋權屬管理部門方可為其辦理房產過戶手續。各城鎮的房產稅收入和個人轉讓住宅增值收益的個人所得稅收入，由地方政府支配，專項用於保障房建設;盈餘部分擬用於其他社會保障類支出的，須經省級人民政府批准，並報中央政府主管部門備案。

以上我們為大家介紹了幾條房產最新政策，其中不動產登記、新型城鎮化等等大家在日常的新聞報道中已經不止一次聽說過的名詞，但也有房企再融資解凍之類的陌生詞彙。通過小編較為詳細系統的介紹，相信大家對房產最新政策有了一個相對全面的了解，通過上文相關文字信息的分析，希望大家能夠把握房市動態，避免不必要的財產損失。

E. 不動產登記錯誤,工作人員有被追償的案例嗎

可以追償。
不動產登記法律責任是不動產登記制度中不可忽視的重要一環，登記的准確性與權威性十分重要。我國物權法第21條僅對不動產登記錯誤的賠償責任作了原則性規定，具體問題留待不動產登記的專門法律去解決。3月1日，《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)已正式施行，然而《條例》只對一些原則性的內容作了規定，具體操作仍需要一些詳細的制度設計進行規范。
登記錯誤賠償責任的性質：
關於登記錯誤賠償責任的性質，我國法律並未明確，司法適用上也存有分歧，主要存在國家賠償責任說與民事責任說的爭議。兩種定位對於責任承擔有著諸如歸責原則、賠償范圍、訴訟時效期間等實體與程序上的諸多差異。一種觀點認為：登記機構是國家機關，登記行為屬於具體行政行為的范疇，因此登記機構因登記錯誤應承擔的責任應該是國家賠償責任。另一種觀點認為：不動產登記盡管是國家機關的行政行為，但不動產登記是一種民事權利變動行為，屬於私法范疇，因此登記錯誤的賠償責任應定位為民事責任。最高人民法院民一庭起草《關於使用物權法若干問題的解釋(一)》的討論過程中，也提供了受理登記錯誤賠償的民事訴訟的意見。雖然學界主流的觀點更加傾向於將登記錯誤賠償責任的性質定位為民事責任，以此解決登記機構與登記申請人等承擔共同責任時的責任形態及訴訟程序問題，此觀點對登記錯誤責任的相關制度設計具有一定的借鑒與指導意義。但是徵求意見稿未明晰責任性質，而《條例》在第29條規定：「不動產登記機構登記錯誤給他人造成損害，或者當事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的，依照物權法的規定承擔賠償責任。」這一規定基本上排除了國家賠償責任，而具體的操作路徑仍待進一步研究。

F. 2019年不動產登記暫行條例實施細則看點解讀

1、細則昨起公開徵求意見

《不動產登記暫行條例》自3月1日起正式實施已近一個月。昨日，國土資源部在國務院法制辦網站上公布了《不動產登記暫行條例實施細則(草案徵求意見稿)》，向社會公開徵求意見，意見反饋截止時間為4月25日。

該細則被視為不動產統一登記制度建設的重要環節，相比只有35條規定的暫行條例，細則徵求意見稿增加到8章137條，對於登記程序、登記類型、登記的辦理、不動產登記資料的查詢保護和利用、法律責任等，都作出了詳細規定。

曾參與不動產登記暫行條例及實施細則起草工作的清華大學法學院副教授程嘯對中新網記者表示，不動產登記暫行條例規定的是不動產統一登記中重大的、原則性的和方向性的問題，但僅僅是粗線條、大而化之的條文，顯然不足以解決 實踐 中的具體問題，因此迫切需要細則作出具體規定。

「細則徵求意見後，國土資源部會對反饋上來的意見進行相應的歸納梳理，然後進行一定調整或修改，預計最快也要到今年5月份才可能正式公布。」程嘯說。

2、申請不動產登記分4步走

「《實施細則》最大亮點是對不動產登記的具體程序做了更加科學合理、詳細明確的規定。」程嘯表示，這對於真正落實統一登記、保護廣大民事主體的不動產權利、維護交易安全非常重要。

細則對不動產登記程序的全流程進行了概括性規定，其中，明確了登記的一般程序分四步走，即申請、受理、審核、登簿。

根據細則，申請不動產登記，申請人應當填寫登記申請書，向不動產登記機構提出申請。申請登記材料應當提供原件。

「除了依囑托登記和依職權登記，其他登記都是依申請登記。也就是說當事人不申請，登記機構不會主動或強制登記。但是，只有辦完不動產登記，不動產物權變動效果才發生，交易在法律上才真正安全。」程嘯指出，不同登記類型需要提交材料也不同，例如房產買賣，就要提供雙方的身份證明、房屋所有權證書、合同等材料的原件。

3、三類主體可查詢不動產資料

對於外界最為關注的不動產登記資料查詢，細則規定，三類主體可以查詢、復制其不動產登記資料，但查詢的范圍有所不同。

根據細則，權利人可以查詢、復制其不動產登記資料。因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人可以查詢、復制不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況。有關國家機關可以查詢、復制與調查和處理事項有關的不動產登記資料。

「細則依據物權法和條例的規定，將查詢主體限制在權利人、利害關系人、有關國家機關，這意味著不是任何人不需要任何條件就可以隨意查詢不動產登記資料。」程嘯表示。

程嘯指出，三類主體查詢的范圍也有所不同，權利人可以查詢復制其不動產登記資料;而那些涉及不動產交易、繼承、訴訟等的利害關系人，則可以查詢復制不動產的自然狀況、不動產的權利人以及不動產上面的權利負擔與限制，如有沒有被查封、抵押、預告登記等;有關國家機關則限於與調查和處理事項有關的資料。

4、利害關系人查詢需提交證明

細則還規定，查詢不動產登記資料應當提交查詢申請書，申請人、代理人身份證明材料，授權委託書，境外委託人應當提交經過公證或者認證的授權委託書。

其中，利害關系人查詢的，提交存在利害關系的證明材料。有關國家機關查詢的，應當提供本單位出具的協助查詢證明材料、工作人員的工作證。

程嘯表示，所謂利害關系的證明材料，是指買賣合同、法院受理案件通知書、繼承證明文件等。

「不動產登記是以不動產單元為基本單位進行登記的，例如，一套房子就是一個登記單元，因此，對不動產的查詢也是依據不動產單元來查的。」程嘯舉例稱，「比如甲有A、B、C三套房屋，賣了A房給乙，雙方在買賣過程中發生糾紛打官司，作為利害關系人的乙，只能申請查詢跟自己有利害關系的那套房產，即A房的資料，但沒有權利去查甲的另外2套。」

此外，細則規定不予查詢的情形之一是「申請查詢的不動產不屬於不動產登記機構管轄范圍的」，程嘯表示，這就要求申請人要提供不動產具體信息，登記機構才能判斷屬不屬於管轄范圍，只提具體的一個人名字，這樣將不給查詢。

5、欺詐手段申請查詢將被追責

細則對查詢場所與查詢時限等做出規定。其中，對符合本辦法規定的查詢申請，查詢機關應當當場提供查詢;因情況特殊，不能當場提供查詢的，應當在5個工作日內提供查詢。

細則明確：查詢人查詢不動產登記資料，應當在查詢機關設定的場所進行。任何單位和個人不得將不動產登記資料帶離設定的場所。

細則還規定，「採用欺詐手段申請查詢、復制登記資料」等8種情形將會被追責。其中，構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;給他人造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

程嘯表示，「採用欺詐手段申請查詢、復制登記資料將被追責，這是針對實踐中出現的一種情況，即在沒有經過合法程序情況下，里應外合，擅自查詢別人的不動產並泄露他人個人信息，將之公開或者用作其他非法用途，嚴厲追責有利於加強對個人隱私、商業秘密、人身財產安全的保護。」

G. 石家莊居住權登記辦法公開徵求意見

4月15日，鳳凰網房產從石家莊自然資源和規劃局獲悉，市局確權登記局起草的《石家莊市自然資源和規劃局不動產居住權登記辦法（試行）（徵求意見稿）》公開徵求社會公眾意見。請社會各界群眾提出寶貴意見和建議，如有意見請於2022年4月29日前，將意見反饋至石家莊市自然資源和規劃局確權登記局。

《民法典》第三百六十六條對居住權是這樣定義的：居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。居住權制度的建立，進一步為特殊群體「住有所居」提供了法律途徑和法律保障，有著重要的民生價值。

石家莊市自然資源和規劃局

不動產居住權登記辦法（試行）

（徵求意見稿）

第一章 總 則

第一條 為加強不動產登記工作，規范不動產居住權登記業務，保障不動產居住權人合法權益，依據《中華人民共和國民法典》《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記操作規范（試行）》和工作實際，制定本辦法。

第二條 石家莊市轄范圍內國有土地上的住宅，申請人可以按照本辦法的相關條款辦理不動產居住權登記。

第三條 本辦法規定的居住權是指居住權人以滿足生活居住的需要為目的，以書面合同方式、遺囑方式或生效的法律文書方式設立、確認的，對他人的住宅享有佔有、使用的權利。

第四條 不動產居住權應當遵循自願申請的原則，並提供真實、合法、有效的申請材料。

第五條 按照合同約定、遺囑設立、人民法院或仲裁委員會生效的法律文書設定不動產居住權的，申請人應當向不動產登記機構申請不動產居住權登記。

因遺囑設立不動產居住權的，不動產居住權登記可以先於繼承、受遺贈不動產的轉移登記辦理，也可以一並辦理，或者在繼承、受遺贈辦理不動產轉移登記後辦理，但應當在該不動產辦理再次轉移登記之前。

第二章 首次登記

第六條 有下列情形之一的，當事人可以申請居住權首次登記：

1．合同約定設立的；

2．遺囑設立的；

3．人民法院、仲裁委員會的生效法律文書設立的。

第七條 以合同約定方式設立不動產居住權申請首次登記的，申請人應當是設立不動產居住權合同的雙方當事人，其中一方是不動產登記簿記載的全部不動產所有權人。

第八條 因合同約定設立不動產居住權申請首次登記的，應當提交以下材料：

1.不動產登記申請書；

2.申請人的身份證明；

3.不動產權證書；

4.不動產居住權合同（或者有居住權約定條款的其他協議）。

第九條 以遺囑方式設立不動產居住權申請首次登記的，申請人應當是遺囑設立的不動產居住權人；不動產共有的，申請人還應當包括不動產登記簿記載的其他不動產共有權人。

以遺囑方式設立不動產居住權首次登記，與繼承、受遺贈不動產的轉移登記一並申請辦理的，由遺囑設立的居住權人與全體繼承人、受遺贈人共同申請。

以遺囑方式設立不動產居住權首次登記，在繼承、受遺贈辦理轉移登記之後，但在辦理再次轉移登記之前辦理的，由遺囑設立的不動產居住權人和現不動產登記簿記載的全部不動產所有權人共同申請。

第十條 因遺囑設立不動產居住權申請首次登記的，應當提交以下材料：

1.不動產登記申請書；

2.申請人身份證明；

3.不動產權證書；

4.生效的遺囑。

生效的遺囑可以提交記載不動產居住權的繼承公證書，也可以提交全部繼承人確認遺囑生效的書面材料和遺囑人死亡證明。

第十一條 以人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書設定不動產居住權申請首次登記的，申請人應當是人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書確定的不動產居住權人。

第十二條 因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書設定不動產居住權申請首次登記的，應當提交下列材料：

1.不動產登記申請書；

2.申請人身份證明；

3.人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書。

第十三條 申請不動產居住權登記的不動產有預告登記的，申請人還應當提交預告登記權利人同意的書面材料。

申請不動產居住權登記的不動產有抵押登記的，申請人還應當提交抵押權人同意的書面材料，但持生效的法律文書除外。

第十四條 不動產登記機構受理居住權首次申請後，還應當對下列內容進行查驗：

1、居住權申請人是否為自然人；

2、申請設立居住權的不動產是否已經辦理不動產權證（土地使用證和房屋所有權證）；

3、不動產登記申請書、不動產權屬證書、居住權合同、遺囑等材料記載的主體是否一致；

4、申請設立居住權的不動產用途是否為住宅；

5、以遺囑方式設立居住權的，是否在繼承登記後又辦理了轉移登記；

6、居住權是否在一個不動產單元的全部或部分上重復設立；

7、申請設立居住權的不動產是否存在預告登記、抵押登記、查封登記、異議登記等情形。存在查封登記、異議登記的，不予登記；存在預告登記、抵押登記的，按本辦法規定審查相關材料；

8、按照遺囑設立居住權登記，與繼承、受遺贈不動產的轉移登記一並申請辦理或者已辦理不動產繼承、受遺贈轉移登記的，不再重復提交遺囑人的死亡證明；在繼承、受遺贈不動產的轉移登記之前申請辦理的，申請人應當召集全體繼承人到場，提交死亡證明材料、遺囑、與被繼承人的親屬關系材料等，書面確認遺囑是否為生效的遺囑。

第三章 變更登記

第十五條 已經登記的不動產居住權，有下列情形之一的，可以申請不動產居住權變更登記：

1、權利人姓名、身份證明類型或者身份證明號碼發生變化的；

2、居住權的住宅范圍發生變化的；

3、居住權期限發生變化的；

4、居住權變更的其他情形。

第十六條 不動產居住權申請變更登記的，應當由不動產居住權人和不動產所有權人共同申請。因權利人姓名、身份證明類型或者身份證明號碼發生變化的，可由發生變化的當事人單方申請。

第十七條 申請不動產居住權變更登記的，應當提交下列材料：

1、不動產登記申請書；

2、申請人身份證明；

3、不動產權證書；

4、不動產登記證明；

5、不動產居住權變更的材料，包括：

（1）權利人姓名、身份證明類型或者身份證明號碼發生變化的，提交能夠證實其身份變更的材料；

（2）居住權的住宅范圍、居住權期限等發生變化的，提交能夠證實變化的材料。

6、其他應當提供的材料。

第十八條 不動產登記機構受理居住權變更登記申請後，還應當對下列內容進行查驗：

1、申請變更登記的居住權是否已經登記；

2、居住權的變更材料是否齊全、有效；

3、申請變更事項與變更登記文件記載的變更事實是否一致；

4、因權利人姓名、身份證明類型或者身份證明號碼發生變化的，不再提交不動產權證書；

5、不動產存在異議登記、預告登記、抵押登記、查封登記等情形的，因權利人姓名或身份證明類型及號碼、不動產坐落發生變化而申請的變更登記，可以辦理；因居住權的住宅范圍、期限發生變化申請變更登記，不動產存在異議登記、查封登記的，不得辦理；不動產存在預告登記、抵押登記的，應當出具預告登記權利人或者抵押權人同意變更的書面材料，但持生效的法律文書除外。

第四章 注銷登記

第十九條 已經登記的不動產居住權，有下列情形之一的，當事人應當及時申請辦理不動產居住權注銷登記：

1、不動產居住權人死亡的；

2、居住權期限屆滿的；

3、不動產居住權人放棄居住權的；

4、居住權合同解除的；

5、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書導致居住權消滅的；

6、不動產滅失或者被徵收的；

7、居住權消滅的其他情形。

第二十條 因不動產居住權人死亡申請居住權注銷登記的，申請人應當是不動產所有權人；

因居住權期限屆滿申請不動產居住權注銷登記的，申請人可以是居住權人，也可以是不動產所有權人；

因不動產居住權人放棄居住權申請不動產居住權注銷登記的，申請人應當是不動產居住權人；

因解除不動產居住權合同申請不動產居住權注銷登記的，由不動產居住權人和不動產所有權人雙方共同申請；

因不動產滅失，申請不動產居住權注銷登記的，申請人應當是不動產所有權人；

因不動產權利被徵收或收回，申請不動產居住權注銷登記的，由做出徵收或收回決定的政府部門申請；

因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書導致不動產居住權消滅，申請不動產居住權注銷登記的，由生效法律文書確認的權利人單方申請。

第二十一條 申請不動產居住權注銷登記，應當提交以下材料：

1、不動產登記申請書；

2、申請人身份證明；

3、不動產登記證明；

4、居住權消滅的材料，包括：

（1）不動產居住權人死亡的，提交死亡證明；

（2）居住權期限屆滿的，提交期限屆滿的材料；

（3）不動產居住權人放棄居住權的，提交不動產居住權人放棄居住權的書面材料；

（4）居住權合同解除的，提交居住權合同解除的材料；

（5）不動產徵收或收回的，提交人民政府依法做出的徵收或收回決定；

（6）人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書。

第二十二條 不動產居住權登記證明無法收回的，登記機構應當將注銷登記事項記載於不動產登記簿後，在門戶網站上刊登作廢公告。

第二十三條 不動產登記機構受理居住權注銷登記申請後，還應當對下列內容進行查驗：

1、申請注銷的居住權是否已經登記；

2、居住權消滅的材料是否齊全、有效。

第五章 附 則

第二十四條 本辦法中委託他人辦理居住權相關登記、居住權查詢等未盡事宜，適用《不動產登記操作規范（試行）執行。

第二十五條 本辦法自2022年 月 日施行，有效期二年。本辦法未做規定，或者與國家相關法律、法規相沖突的，按照國家相關法律、法規執行。

H. 2019年12月不動產登記暫行條例公布

在11月30日舉行的新時期土地流轉中的法律問題研討會上，來自國土部和學界的消息稱《不動產登記暫行條例》已通過總理簽署，將於12月出台。

目前，中央編辦已就國土資源部不動產登記中心等事業單位機構編制調整，向國土資源部、住房和城鄉建設部、農業部、國家林業局發送了批復文件。

「國土部目前正在研究起草暫行條例的操作細則」，國土部原法律中心戶權戶籍處總登記師劉燕萍在研討會上說。研討會由北京煒衡律師事務所主辦，同時成立了煒衡律師(集團)中國土地開發與流轉法律研究中心。

「相比於徵求意見稿，暫行條例增加了幾條內容，但變動不大」，參與了暫行條例起草工作的 北京大學 法學院教授常鵬翱說。

盡管暫行條例即將出台，但我國的不動產登記面臨諸多復雜的歷史問題。常鵬翱介紹，江浙、廣東地區曾有大量戴著集體企業「紅帽子」的私營企業，並因此獲得了集體土地。這些企業「脫帽」變成私營企業後，由於法律規定集體土地由集體所有，這些土地如何估價、流轉，長期是個難題。

甚至一些地方形成了與法律不符的潛規則。研究中心主任、煒衡律師事務所律師肖軍介紹，被北方某市，當出租給外來企業的集體土地在征地拆遷時，雙方並未就補償歸誰所有達成協議時，當地政府默認土地經營者和土地所有者「二八分成」。但他認為，這對長期租用土地的經營者不公。

這些問題已擺在國土部面前，按照不動產登記登記生效的原則，暫行條例出台後，現實中大量通過生效合同承包土地，在政府確認並登記發證前將面臨潛在的產權糾紛。甚至在土地出讓過程中，購入土地使用權一方已經交費、交稅，但只要尚未變更登記，同樣存在潛在的所有權問題。劉燕萍介紹，這些問題已經擺上了正在研究的國土部操作細則的工作日程。

接下來我們回顧一下不動產登記暫行條例的頒布歷程：

中華人民共和國國務院令第656號公布《不動產登記暫行條例》，自3月1日起施行。

從已經公布的條例全文來看，共分為六章三十五條，內容涉及不動產登記簿、登記程序、登記信息共享與保護以及法律責任等。

其中第二十三條規定，國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平台。各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平台，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。

業內人士指出，多層次信息共享制度的建立，將解決不動產登記信息的全國聯網問題，並為未來部分政策實施提供基礎數據來源。但制度發揮作用還有賴於信息共享制度執行細則的落地和完善。

不動產登記條例出台艱難

目前中國的不動產登記較為分散，土地使用權在土地管理部門登記，房屋在房產管理部門登記，草原、灘塗在農業部登記，林業資源在林業局登記等。這種分散登記的做法，信息不公開、不透明、不對稱，被管理部門認為不再適應社會發展的需要。

早在2013年3月底，《國務院機構改革和職能轉變方案》就要求出台並實施不動產統一登記制度，並且在6月底前出台不動產登記條例。

2013年11月20日，國務院召開常務會議，正式宣布整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度，將分散在多個部門的不動產登記職責整合由國土部承擔。

今年兩會期間，國土部再次明確將盡快出台不動產登記條例。3月底，不動產統一登記工作領導小組成立;5月，國家不動產登記局正式掛牌。6月，針對不動產登記信息平台的研究設計正式啟動。今年8月15日，國務院法制辦公室就《不動產登記暫行條例(徵求意見稿)》公開徵求意見，《徵求意見稿》共6章30條。

11月，國土資源部不動產登記中心成立，主要承擔不動產登記相關政策、業務、技術等方面支撐工作和國土資源法律事務工作。

12月3日，中新網報道，據參與制定條例的專家透露，《不動產登記暫行條例》很快就要公布，最快年底前。如無意外，將於明年3月1日起實施。

而今天(12月23日)，《不動產登記暫行條例》在醞釀多時後，終於正式公布。

四級登記信息實時共享明年3月起施行

據悉，與徵求意見稿相比，已公布的條例主要涉及明確不動產登記類型、調整了登記審查要求、增加了登記錯誤的賠償責任規定等5處修改。

該條例共6章35條，將於3月1日起正式施行。內容包括不動產登記適用對象、執行部門以及登記程序、信息共享和法律責任。條例規定，集體土地所有權、房屋等建築物、構築物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經營權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權，地役權，抵押權和法律規定需要登記的其他不動產權利等均為不動產登記適用對象。

據權威人士稱，條例在登記程序、法律責任方面沒有明顯改動。但在信息共享方面，條例提出，未來各級不動產信息將統一納入國土部牽頭建立的不動產登記信息管理平台，並確保國家、省、市、縣四級登記信息實時共享，這意味著不動產信息將在國土系統內部各級共享。此外，國土、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門也應加強彼此之間不動產登記有關信息的互通共享。

業內人士指出，多層次信息共享制度的建立，將解決不動產登記信息的全國聯網問題，並為未來部分政策實施提供基礎數據來源。但制度發揮作用還有賴於信息共享制度執行細則的落地和完善。

據《21世紀經濟報道》消息，參與制定該條例的中國社會科學院法學研究所研究員孫憲忠稱，「條例」的出台對於推進不動產統一登記的作用很大，條例只是原則性條款，真正落地需要具體的操作細則。

國土部法律中心戶權戶籍處總登記師劉燕萍也在一次專家研討會上透露，國土部目前正在研究起草暫行條例的操作細則。

東方證券預期不動產登記條例出台對房地產市場影響中性。條例的出台導致投資者預期反腐風暴可能帶來樓盤拋售，以及房產稅可能進一步擴大范圍。

「不動產統一登記一方面可以為房產稅的開征做鋪墊;另一方面，不動產統一登記後也可以更清楚的了解全國不動產的數據和分布、閑置情況，也將成為長效機制的權威基礎資料。」北京大岳咨詢有限責任公司總經理金永祥如是表示。

中國人民大學 財政金融學院副院長趙錫軍則表示，「房產是各界民眾都很關注的焦點問題，不動產統一登記將摸清房產底數，為房產稅、遺產稅的開征奠定基礎，對於規范房地產市場和房地產調控有重要意義。」

不動產登記已經開啟試點

雖然不動產登記條例條例於明年3月才正式實行，但各地不動產登記的准備工作已經鋪開，多地出台了總體方案，並開展不動產統一登記試點。

根據國土部的數據，全國106個重點城市中，已經有約50%的城市啟動了不動產統一登記相關工作。在30個啟動相關工作的省份中，河北、山東、江蘇、山西、遼寧、陝西、青海等11省已基本完成不動產登記省級職責整合。其中，北京、遼寧、黑龍江、廣東、四川、甘肅、貴州、上海、青海等9個省份明確成立了不動產統一登記領導小組。

廣西11月13日發布《廣西壯族自治區不動產統一登記工作方案》，明確2017年實行信息共享，依法公開查詢;福建出台的《福建省不動產統一登記工作實施方案》提出，6月底前，全省市、縣(區)要基本完成不動產登記職責的整合，並按照國家和省里的部署，做好機構組建、工作融合、平台建設等工作，實施不動產統一登記。

更值得一提的是，根據國土部的部署，不動產統一登記已經啟動試點，並將在執行層面上探討如何落地不動產統一登記。

例如貴州將在仁懷市、威寧縣、白雲區、七星關區、都勻市、松桃縣、思南縣等7個縣(市、區)開展縣級不動產統一登記制度試點工作;湖南則決定在長沙瀏陽市、常德澧縣、懷化芷江侗族自治縣先行啟動不動產統一登記試點。

《21世紀經濟報道》刊文稱，10月下旬，國土資源部地籍司司長、不動產登記局局長王廣華一行到瀘州市調研不動產統一登記工作透露，四川瀘州市被國土部列為全國不動產統一登記試點市之一。

瀘州市國土局的人士稱，，將在國土部和省國土廳的指導下，搭建並試運行不動產統一登記信息平台，明年下半年，試運行的信息平台計劃進入模擬登記，即測試階段。

這似乎也和國土部明確的不動產統一登記制度時間表相近，建立統一登記的基礎性制度，推進統一登記制度的實施過渡，全面實施統一登記制度，2018年前，不動產登記信息管理基礎平台投入運行，不動產統一登記體系基本形成。

I. 深圳取消樓花抵押！不動產登記條例來了，舊改業主不能一房多賣了

近日，深圳市規劃和自然資源局公示《深圳經濟特區不動產登記條例》（徵求意見稿），公開徵求意見（以下簡稱《條例》）。

《條例》起草說明表示，《條例》共七章122條，包括：總則、不動產登記簿與不動產登記證、登記程序、不動產權利登記與其他登記（一般規定、所有權用益物權的登記、抵押權登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記）、不動產登記資料管理與利用、法律責任、附則。

主要內容涉及不動產登記目的、概念、登記對象、登記權利類型、登記程序、登記資料管理與利用、法律責任等多方面的內容。

《條例》表示：

1、本《條例》將海域使用權、海島使用權、林地使用權及森林林木所有權均予以規定，從而從根本上確認了海域、林權等不動產的物權地位。

2、明確深圳市不動產登記中心具有土地、房屋、林地、海域等各類不動產登記的登記主體資格，確認市不動產登記中心的法律地位。

3、引入第三方審查機構，明確申請人在辦理繼承權轉移登記時，可以委託公證機構或具有遺囑管理人資質的律師為登記所涉及的法律事實進行調查或者核實。

4、《條例》規定，申請居住權登記的房屋已設立抵押權登記的，房屋所有權人應當通知抵押權人。

5、《條例》取消了樓花抵押，按照國家體例為預售商品房辦理抵押權預告登記。

6、以預告登記的方式限制了已經簽訂了搬遷補償協議城市更新項目不能轉移、抵押或者變更，從而避免一房二買，擾亂更新市場秩序。

本《條例》將搬遷補償協議進行預告登記的程序進一步細化，並明確除更新外，土地整備、舊住宅區改造等項目簽訂的搬遷補償協議也可以辦理預告登記。

7、要求登記機構進一步加強信息共享，不斷延申登記信息平台，盡快實現抵押權、查封網上辦理。

8、本《條例》規范了不動產登記資料查詢與利用，規定登記簿信息公開、夫妻查房、利害關系人查驗的條件與要求，嚴格限制「以人查房」。

9、規定了【綠本強制過戶】、【歷史遺留房屋登記內容】等內容，解決登記疑難遺留問題。《條例》規定，在處理不動產登記歷史遺留問題過程中，可以結合實際情況對登記簿的非必要事項進行預設記載；在辦理建築物區分所有權登記的，不動產登記簿可以僅記載專有建築面積，不記載分攤建築面積。

【預購商品房預告登記】商品房預售人應當自預售商品房買賣合同備案後十日內申請辦理預購商品房的預告登記。

申請預購商品房預告登記的，應當提交下列材料：

（一）已備案的商品房預售合同；

（二）預購人單方申請預購商品房預告登記，預售人與預購人在商品房預售合同中對預告登記附有條件和期限的，預購人應當提交相應材料。

申請預告登記的預購商品房已經辦理在建建築物抵押權首次登記的，當事人應當一並申請在建建築物抵押權注銷登記和預購商品房預告登記。

【預購商品房抵押權預告登記】申請預購商品房抵押權預告登記的，應當提交下列材料：

（一）已辦理預購商品房預告登記的證明材料；

（二）抵押合同；

（三）當事人關於預告登記的約定；

預購商品房辦理房屋所有權首次登記後，當事人應當申請將預購商品房抵押預告登記轉為商品房抵押權首次登記。

【城市更新等預告登記】申請城市更新、土地整備、舊住宅區改造所涉不動產預告登記的，應當提交下列材料：

（一）經備案的搬遷安置補償協議；

（二）當事人關於預告登記的約定。

查封登記：

【輪候查封登記】兩個以上人民法院查封同一不動產的，不動產登記機構應當為先送達協助執行通知書的人民法院辦理查封登記，對後送達協助執行通知書的人民法院辦理輪候查封登記。查封登記失效的，排列在先的輪候查封自動轉為查封，查封期限自輪候查封轉為查封時起算。

輪候查封登記的順序按照人民法院協助執行通知書送達不動產登記機構的時間先後進行排列。

不動產登記資料管理和利用

【公開查詢】自然人、法人、非法人組織可以憑身份證明查詢不動產登記簿記載的下列信息：

（一）不動產的自然狀況；

（二）不動產是否存在抵押權登記、預告登記或者異議登記情形；

（三）不動產是否存在查封登記或者其他限制處分的情形。

【夫妻查詢】夫妻一方可以持申請書、身份證明和結婚證明材料查詢配偶不動產登記結果。

【利害關系人查詢】因不動產存在相關民事糾紛的利害關系人可以持申請書、身份證明以及利害關系證明材料查詢與民事糾紛有利害關系的不動產登記結果。

委託律師處理該糾紛的，受託律師可以持律師執業證書以及律師事務所出具的委託處理不動產民事糾紛證明查詢與糾紛有利害關系的不動產登記結果。

【潛在利害關系人核驗】擬買賣、互換、贈與、租賃、抵押不動產的利害關系人可以持申請書、身份證明以及擬核驗的不動產登記結果申請核驗所提供的被查詢不動產登記結果與登記簿的記載是否一致。