關於貫徹上海市房屋租賃條例的意見

① 上海住房租賃條例草案徵求意見 多地出台新規規范租房市場

如今，住房租賃市場已經成為房地產市場的重要組成部分。根據「上海發布」微信公眾號的消息，上海市人大常委會對《上海市住房租賃條例（草案）》（以下簡稱《租賃條例（草案）》）公開徵求意見。
《租賃條例（草案）》從三個方面加強市場主體管理，規范住房租賃市場秩序。一是加大對個人「二房東」監管力度；二是加強對房地產經紀機構和住房租賃企業的管理，包括建立備案制度、從業人員實名從業、規范房源信息發布、實行合同網簽、資金監管要求等；三是對發布房源信息的網路信息平台經營者提出了一系列要求。
在規范租賃行為上，《租賃條例（草案）》明確「禁止群租」，鼓勵當事人訂立長期租賃合同，建立穩定的租賃關系。《租賃條例（草案）》還強調突出民生保障，發揮保障性租賃住房作用。一是確立目標定位，擴大保障性租賃住房供給；二是加強源頭規劃，明確編制專項規劃以及重點布局要求；三是明確建設和管理要求，合理設置准入條件和退出機制、優化申請審核流程、完善配租使用規范、規范租金和租期。
《租賃條例（草案）》還提出，建立健全全市統一的住房租賃公共服務平台，提供「一站式」服務，並加強信息共享和業務協同；建立租賃價格監測機制，穩定租金水平。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次條例明確了住房租賃體系的概念，尤其是增加了「經營服務規范」和「租賃關系穩定」兩條內容，這比傳統的「多主體供給、多渠道保障」的提法進了一層。從這個角度看值得全行業學習，尤其是說明對於經營層面和租賃關系方面的重視。
提到租賃，就不得不提到長租公寓。嚴躍進表示，對於長租公寓企業來說，後續也需要建立風控管理部門或風控監測小組，真正吻合上海當前對於租賃企業的新要求。
如今，多個城市通過市場監管、減稅、增加租賃用房供應、獎補等一系列措施，培育和發展住房租賃市場。與此同時，多個城市也陸續出台多項政策，規范住房租賃市場發展。近日，為促進房屋租賃市場平穩健康發展，提高租賃市場價格透明度，深圳還發布了《深圳市2022年度房屋租賃參考價格》。此外，過去多年深圳也曾發布擬實行「非居改保」，年度租金漲幅不超過5%的相關通知。「對租金進行管制，在國際上是普遍現象，很多國家都制定了住房租賃條例，並對資金及其漲幅進行限制。」廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進認為，《上海市住房租賃條例（草案）》是繼北京之後，又一個規范住房租賃、長租公寓等新興業態的地方性法規。特別的是，該條例利用單獨一章對保障性租賃住房的制度定位、布局要求、建設要求、管理要求等進行了規定，突出了保租房的重要地位。在北京、上海等城市的帶動下，未來或有更多城市出台住房租賃相關政策。

② 上海變更公房承租人

上海的公房按照《上海市房屋租賃條例》來管理。
房地局 在【貫徹實施上海市房屋租賃條例的意見(二)】中這樣規定：
十二、公有居住房屋承租戶名的變更 《上海市房屋租賃條例》中所稱公有居住房屋的"共同居住人"是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關系時，在該承租房屋處實際居住生活一年以上（特殊情況除外）而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人，結婚、出生可以不受上述條件的限制。 承租人戶口遷離本市，其本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致，要求將承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的，出租人應予同意。協商不一致的，出租人應當從在本處有本市常住戶口的共同居住人中，按照下列順序書面確定承租人：

（一）原承租人的配偶；

（二）原承租人的子女（按他處住房情況，本處居住時間長短）；

（三）原承租人的父母；

（四）其他人（按他處住房情況，本處居住時問長短）。

承租人死亡的，其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致，要求變更承租戶名的，出租人應予同意。協商不一致的，出租人應當按照上款規定書面確定承租人。 承租人死亡，其生前在本處無本市常住戶口的共同居住人的，其生前具有本市常住戶口的配偶和直系親屬協商一致，要求變更租賃戶名的，出租人應予同意。協商不一致的，出租人應當按照下列順序書面確定承租人：

（一）原承租人的配偶；

（二）原承租人的子女（按他處住房情況）；

（三）原承租人的父母；

（四）原承租人的其他直系親屬（按他處住房情況）。
你可以再去物業管理部門申訴，也可以向其上級區縣房地局申訴反映。

③ 房屋租賃操作實務的內容簡介

房地產作為房屋和土地的社會經濟形態，是人類活動的空間和重要的重產要素。隨著我國社會主義市場經濟的逐步深入，房地產業也得到了前所未有的突飛猛進的發展，成為一項基礎性和先導型的產業。再加上銀行按揭貸款業務的廣泛開展，也大大加強了城市居民住房消費購買能力，買房亦逐漸成為市民們關注的日常生活中的第一件大事。然而，在房地產市場總體健康發展的同時，也出現了一些新的問題和糾紛，如房地產開發商違約、房屋買賣欺詐、房屋違規拆遷、野蠻拆遷、物業管理滯後等糾紛層出不窮。蘊含著巨大商機的房地產業同時也因法律、法規制度性缺陷而潛伏著種種陷阱和危機，加之購房的種種環節又紛繁復雜，處於弱勢一方的購房者的合法權益易於遭到侵害。
本書目錄
第一部分房屋租賃當事人
實務問答
1.何謂房屋租賃以及房屋租賃作為一種民事法律行為應當具有哪些方面的內容？
2.在房屋租賃關系中，房屋租賃主要有哪幾種形式?
3.在房屋租賃關系中，哪些房屋可以用於出租？在哪些情況下，應視為房屋租賃的行為？
4.在房屋租賃過程中，出租人出租房屋時應當具備哪些條件以及哪些房屋不得出租？
5.房屋出租人在出租房屋時，尋找承租人的常見渠道和方式有哪些?
6.出租人在出租房屋時，應當繳納哪些稅費以及如何辦理納稅手續?
7.在房屋租賃過程中，出租人未取得房屋產權證的房屋是否可以出租?8.出租人在出租房屋時，租房的承租人通常是哪些人群？
9.出租人在出租房屋時，可以通過哪些方面洽談選擇更合適的房屋承租人?
10.在房屋租賃關系存續期間，出租人對租賃物負有哪些維修義務?
11.在房屋租賃關系中，出租人對租賃物承擔哪些瑕疵擔保責任?
12.在房屋租賃關系中，出租人有哪些主要權利和義務？
13.在房屋租賃關系中，承租人有哪些主要權利和義務？
14.房屋出租人在向外來務工人員出租房屋時，應當履行哪些義務?
15.房屋承租人如何才能租到合適的房子?
16.房屋承租人在簽訂租賃合同前看房時，應當注意哪些問題?
17.在房屋租賃過程中，承租人應當了解出租房屋哪些權利狀態?
18.承租人在租房過程中如何殺價?
19.承租人在承租房屋時，應當如何辨別真假出租人?
20.房屋承租人在承租房屋時，怎樣識別真假房屋權屬證書?
21.房屋出租人在出租房屋前，應當辦理哪些法律手續?
22.出租人在出租房屋時，怎樣裝修才算合適?
23.在房屋租賃過程中，住宅用房和經營性房屋的租賃有何不同?
24.在房屋租賃過程中，我國法律法規對租賃房屋的流程是如何規定的？
25.出租房屋如遇拆遷應當如何安置？
26.房屋租賃當事人違反房屋租賃法律法規，應當如何追究法律責任？
案例現場
1.房屋承租人在共居人購買房屋後未表示異議，是否可以認定為該房屋由承租人委託購買?
2.在房屋租賃期間，夫妻離婚後原租賃公房的使用權應當歸誰所有?
3.出租人在房屋租賃期限內將租賃房屋出賣，承租人是否仍享有房屋承租權?
第二部分房屋租賃合同與登記備案
實務問答
1.何謂房屋租賃合同以及房屋租賃合同具有哪些方面的特徵？2.在房屋租賃關系中，房屋租賃合同通常具備哪些主要條款？
3.房屋租賃雙方當事人在簽訂房屋租賃合同時，如何審查房屋租賃合同當事人的主體資格?
4.房屋租賃雙方當事人在簽訂房屋租賃合同時，是否必須要以書面的形式訂立?
5.房屋租賃當事人在簽訂房屋租賃合同時，應當准備哪些證件?
6.房屋租賃雙方當事人在簽訂房屋租賃合同時，應當注意哪些事項?
7.房屋租賃合同簽訂後，如何審查房屋租賃合同是否具有相應的法律效力？
8.在房屋租賃關系存續期間，租賃雙方當事人是否可以變更或解除房屋租賃合同？
9.在哪些情形下，出租人或承租人可以解除房屋租賃合同以及房屋租賃合同解除後產生何種法律效果？
10.在哪些情況下，房屋租賃合同的當事人可以終止房屋租賃合同？
11.在房屋租賃期限內，房屋出租當事人變更或者死亡的，應當如何處理？
12.房屋租賃雙方當事人是否可以訂立無限期的房屋租賃合同以及法律對不定期房屋租賃合同有什麼特殊規定?
13.在房屋租賃合同中，如何約定房屋的租金以及對於租金以外的其他費用的負擔應當如何約定?
14.在房屋租賃合同中，租賃當事人應當如何約定房屋修繕責任?
15.在房屋租賃合同中，當事人約定違約責任應當注意哪些事項?
16.在房屋租賃合同中，當事人約定違約金應當注意哪些事項?
17.出租人在採用格式條款訂立房屋租賃合同時，應當注意哪些事項?
18.在採用格式條款訂立房屋租賃合同時，在哪些情形下導致房屋租賃合同無效?
19.何謂房屋租賃登記備案制度以及我國法律法規對房屋租賃登記備案制度有哪些規定？
20.房屋租賃合同簽訂後是否需要登記備案以及出租時未取得房屋所有權證和未登記備案的房屋租賃合同是否有效?
21.房屋租賃雙方當事人在辦理房屋租賃登記備案時有哪些流程?
22.在辦理房屋租賃登記備案時，如何繳納手續費?
23.未辦理登記備案手續，是否影響房屋租賃合同的效力?24.房屋租賃合同變更或者期滿、解除的，是否需要到房地產管理部門辦理備案登記手續?
25.涉外房屋租賃的登記備案是否有特殊的要求?
26.申領《房屋租賃證》需准備哪些材料?
27.辦理房屋租賃合同公證有哪些益處以及辦理房屋租賃合同公證有哪些流程？
28.違反租賃房屋登記備案制度，將受到哪些處罰?
案例現場
1.出租人將違章建築房屋出租給承租人使用，出租人與承租人之間簽訂的房屋租賃合同是否有效？
2.出租人與承租人簽訂的房屋租賃合同未經房產管理部門登記備案，其簽訂的房屋租賃合同是否有效？
3.未取得房屋所有權證，所簽訂的房屋租賃合同是否具有法律效力？
4.承租人擅自改變房屋租賃用途並長期拖欠房租，出租人是否有權單方解除房屋租賃合同？
附（1）房屋租賃合同規範文本(普通常用版)
附（2）房屋租賃合同規範文本(大眾簡裝版)
附（3）城市房屋租賃合同規範文本
附（4）商住樓租賃合同規範文本
附（5）上海市居住房屋租賃合同示範文本（2006版）
附（6）北京市房屋租賃合同
附（7）廣州市房屋租賃合同示範文本
第三部分房屋租賃、公房租賃、
廉租住房租賃
實務問答
1.在房屋交驗前，出租人或承租人應該做好哪些准備工作?
2.何謂租賃房屋交付以及出租人不能按時交付出租房屋，應當如何進行處理？
3.承租房屋被他人佔用且已到期，但佔有人仍拒絕搬遷的，承租人應該如何維護自己的租賃權益?
4.在房屋租賃期間如遇房價或物價上漲，出租人是否可以要求增加租金?
5.碰到「一屋兩租」的情形時，承租人應當如何維護自己的合法租賃權益?6.租賃房屋在交付時沒有達到合同約定的交付條件，應當如何進行處理？
7.在租賃房屋上設定抵押，對房屋租賃合同與租賃各方當事人之間的權利有何影響?
8.出租人遲遲不履行房屋維修的義務，承租人是否可以拒付房屋租金?
9.在房屋租賃期間，哪些情形下租賃雙方可以解除合同且均不需承擔違約責任?
10.房屋租賃期間，第三人對房屋進行侵害，承租人是否可以直接向侵權人主張權利?
11.在房屋租賃期間，出租房屋的修繕義務應當由誰承擔？
12.在房屋租賃期間，承租人對承租房屋進行改建、擴建或增添附屬物有哪些規定？
13.在房屋租賃合同履行過程中，出租人發現承租人資信出了問題，應當如何進行處理?
14.房屋交付後，承租人延期交付租金或不支付租金，出租人可以採取哪些措施維護自己的租賃權益?
15.在房屋租賃期間，出租房屋出賣後，原租賃合同是否繼續有效？
16.產生房屋租賃糾紛後，出租人對租賃房屋斷電、斷水，其行為是否正當合法?
17.在房屋承租期間，如果遇到承租房屋需要拆遷，應當如何進行處理?
18.何謂公房租賃？公房租賃與私房租賃有哪些區別?
19.租賃公有住房，應當遵循哪些規定？
20.已購公房在符合哪些條件下可以對外進行出租以及在哪些情況下，已購公房是不能對外出租的?
21.租賃經營性公有房屋，應當履行哪些手續？
22.在哪些情形下，離婚的夫妻均可承租共同居住的公房以及對夫妻雙方均可承租的公房，離婚時應當按照什麼原則進行處理?
23.在哪些情形下，公有住房租賃合同可以提前終止？
24.公有住房租賃期限屆滿後應當如何處理以及公有住房承租人在租賃期限內死亡的，應當如何進行處理？
25.承租人擅自轉租公有住房應當如何處理以及公有住房在租賃期限內是否可以提前收回？
26.承租的公房是否可以繼承?27.何謂城鎮廉租住房以及城鎮廉租住房由哪些主管部門負責監管?
28.申請廉租住房的家庭，應當具備哪些條件?
29.申請城鎮廉租住房有哪些程序規定?
30.根據《城鎮廉租住房管理辦法》的有關規定，我國城鎮廉租住房保障資金有哪些來源?
31.享受廉租住房待遇的最低收入家庭應當如實申報哪些內容以及已准予租賃住房補貼的家庭應當如何辦理手續?
32.出現不再符合租住廉租住房條件的家庭需要繼續租住的，應當如何進行處理?
33.在哪些情況下，可以由房地產行政主管部門作出取消保障資格的決定，收回承租的廉租住房，或者停止發放租賃補貼，或者停止租金核減?
34.我國法律法規對城鎮廉租住房的租金有什麼具體規定?
35.違反承租廉租住房的有關規定，應當受到哪些處罰?
36.何謂經濟適用住房以及申請承租經濟適用住房的條件是什麼?
37.申請承租經濟適用住房的程序有哪些規定?
38.軍隊擁有的產權房屋是否可以對外出租?
39.何謂優先購買權以及優先購買權有何法律特徵？
40.我國對房屋優先購買權作出了哪些規定以及房屋承租人和房屋共有人都主張房屋優先購買權，應當如何進行處理?
41.在房屋租賃期間，局部承租人是否可以主張整個租賃房屋的優先購買權?
42.出租房屋如需拍賣，應當如何保護承租人的優先購買權?
43.何謂房屋轉租以及承租人如何才能轉租房屋?
44.在房屋租賃期間，轉租和承租權的轉讓有何區別?
45.房屋在轉租的過程中有哪些限制性規定？
46.房屋在轉租的過程中有哪些程序和手續規定？
47.在房屋租賃期間，承租人是否可以對承租的房屋進行裝修以及承租人在對租賃房屋進行裝修時，需要注意哪些問題？
48.當房屋租賃關系終止時，承租房屋內的裝修物應當如何處理?49.在房屋租賃期限到期後，承租人逾期不返還承租的房屋，應當如何進行處理?
50.在房屋租賃過程中涉及哪些行政管理部門?
51.在房屋租賃期間，房屋出租人有哪些治安責任?
52.在房屋租賃期間，房屋承租人有哪些治安責任?
53.在房屋租賃期間，出租人拒不承擔治安責任的，應當受到哪些處罰?
54.在房屋租賃期間，有哪些與房屋租賃相關的違法犯罪行為需要租賃當事人警惕?
55.在房屋租賃期間，租賃當事人對承租房屋內進行裝飾裝修活動，哪些行為應當被禁止?
56.在房屋租賃期間，租賃當事人違規裝修，將會受到哪些處罰?
57.在房屋租賃期間，對承租房屋進行裝修時，裝修的相關單位與個人，需要注意哪些法律問題?
58.租賃的房屋因有瑕疵給承租人造成損害，責任應當如何分擔？
59.因租賃的房屋存在缺陷給第三人造成損害，其責任應當如何承擔?
60.何謂房地產價格評估制度以及房地產價格評估的程序有哪些規定?
61.在房屋租賃期間，承租人擅自變動承租房屋結構的，應當如何進行處理?
62.在房屋租賃期間，因承租房屋的裝潢問題產生糾紛，在法律上有何規定?
63.何謂承租人互換出租房屋以及承租人在互換出租房屋時應當注意哪些事項？
案例現場
1.未經承租人同意，亦未提前通知承租人，出租人能否將房屋出售給第三人?
2.承租人在租賃期間未經出租人同意，對租賃物的房屋進行裝修改造，出租人是否可以解除房屋租賃合同？
3.房屋租賃協議中未約定租期，在房屋租賃期間，房主要求收回房屋，其請求是否合法？
4.在房屋租賃期限內，保障房屋安全是承租人或出租人的單方義務還是雙方共同承擔的義務?
第四部分房屋租賃中介服務
實務問答
1.房地產中介服務機構可以提供哪些中介服務以及在提供服務時必須遵守哪些規定?
2.設立房地產中介服務機構應當具備哪些條件?
3.我國法律法規對房地產中介服務機構的管理有哪些規定?
4.如何辦理申請設立房地產中介服務機構以及房地產中介服務機構的主管機關是誰?
5.合格的房屋租賃中介機構應當具備哪兩證?
6.在房屋租賃市場上，中介租賃的陷阱有哪些常見的情形？
7.房屋租賃中介服務合同，應當包括哪些主要內容?
8.在與房屋租賃中介公司簽訂房屋代理合同時，應當如何細化代理合同的條款？
9.在房屋租賃過程中，房屋租賃中介機構應當履行哪些義務?
10.房屋租賃中介機構的服務人員在中介活動中不得從事哪些行為?
11.出租人與房屋租賃中介機構之間存在何種關系?
12.承租人與房屋租賃中介機構之間存在何種關系?
13.房屋租賃中介機構可以收取哪些費用?
14.在與房地產中介公司簽訂房屋租賃中介服務合同時，應當注意哪些問題?
15.在房屋租賃市場上，如何有效地防範房屋中介租賃陷阱？
16.何謂房屋租賃居間以及房屋租賃居間有哪些特點?
17.在房屋租賃過程中，對房屋出租居間的操作流程是如何規定的?
18.何謂房屋租賃代理以及房屋租賃代理有哪些特徵?
19.在現房租賃代理過程中，應當注意哪些問題?
20.房屋租賃代理合同主要包括哪些內容?
21.房屋租賃中介機構是否可以代表出租人與承租人訂立房屋租賃合同?
22.房屋租賃中介機構是否可以將中介業務轉委託給其他的房屋租賃中介機構行使?
23.房屋租賃當事人應當如何防範非法房屋租賃中介機構?24.如何防範房屋租賃中介機構利用虛假廣告欺騙房屋租賃當事人?
附（1） 北京市房屋出租代理合同
附（2）北京市房屋承租居間合同
附（3）北京市房屋出租居間合同
附(4)上海市房屋出租代理合同
附錄
（一）房屋租賃相關法律法規
城市房屋租賃管理辦法
城市私有房屋管理條例
城市房地產中介服務管理規定
城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法
城鎮最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法
財政部、建設部、國土資源部關於切實落實城鎮廉租住房保障資金的通知
北京市國土資源局關於加強北京市房地產經紀行為管理的通知
上海市房屋租賃條例
上海市房地資源局關於貫徹實施《上海市房屋租賃條例》的意見（一）
上海市房地資源局關於貫徹實施《上海市房屋租賃條例》的意見（二）
上海市居住房屋租賃管理實施辦法
上海市高級人民法院關於處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答（一）
上海市高級人民法院關於處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答（二）
上海市高級人民法院關於處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答（三）
廣州市房屋租賃管理規定
深圳經濟特區房屋租賃條例
《深圳經濟特區房屋租賃條例》實施細則
南寧市城市房屋租賃管理辦法
浙江省房屋租賃管理條例
鄭州市城市房屋租賃管理辦法
鄭州市城市房屋租賃管理條例
天津市房屋租賃管理規定
哈爾濱市城市房屋租賃管理辦法
西安市城市房屋租賃條例
南昌市城市房屋租賃管理條例
海口市房屋租賃管理辦法
（二）各地房地產交易管理網址
（三）各地建設部門網址
（四）各地建設部門聯系方式
後記

④ 房屋出租競價招租的相關法規(急，在線等)

沒有競價招租的相關法規，可以當事人協商議價，價高的成交並簽訂書面協議。
關於房屋租憑合同，可以查閱<合同法>第十三章、租賃合同的有關內容參考。
網友建議，僅供參考。祝你好運！

⑤ 承租人死了誰做承租人

法律分析：公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的，可以繼續履行租賃合同；其生前的共同居住人在該承租房屋處無本市常住戶口或者其生前無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續履行租賃合同。在該承租房屋處有本市常住戶口的共同居住人，應當協商確定承租人；無法協商一致的，出租人應當在原承租人的配偶、子女、父母和其他直系親屬之間，按順序確定承租人。

法律依據：《關於貫徹實施（上海市房屋租賃條例）的意見（二）》 承租人死亡後，繼續承租人按以下兩種情況來確定：一、房屋裡有本市常住戶口的共同居住人的，承租人死亡後，由共同居住人協商一致，確認由誰繼續承租，出租人應當同意。協商不一致的，出租人應當按以下順序書面確定承租人。（一）原承租人的配偶;（二）原承租人的子女，一般按他處的住房情況和在本處居住的時間長短來選擇;（三）原承租人的父母;（四）其他人。二、房屋裡無本市常住戶口的共同居住人的，由承租人有本市常住戶口的配偶和直系親屬協商一致，確定由誰繼續承租，出租人應予同意。協商不一致的，出租人應當按照下列順序書面確定承租人：（一）原承租人的配偶;（二）原承租人的子女;（三）原承租人的其他直系親屬。

⑥ 單位自有公房承租權繼承子女中已有人過世，其子女的子女是否繼續享有承租權

公產房承租權的繼承問題

公產房承租權能否繼承？按照以往的政策規定，公產房是國家或集體財產，作為承租人其享有的是「公房居住權」，不能作為私有財產被繼承。根據《繼承法》，遺產是指「公民死亡時遺留的個人合法財產」，包括其收入、房屋、儲蓄、生活用品和生產資料等等。公產房承租權是對他人的房屋以居住為目的而加以使用的權利，不能隨意的讓渡和繼承。同時公有住房使用權的取得是基於計劃經濟時代職工低收入的特殊狀況而享受的「高福利」，如果任意將公有住房列入遺產繼承，勢必造成國有資產流失。

然而隨著市場化的不斷發展，公有住房的承租權也產生了越來越多的經濟價值，在政策上日趨「私有化」。例如，《天津市公有住房變更承租人管理辦法》第5條第1款規定：「公有住房承租人死亡或者戶籍遷出本市的，承租人的配偶、子女、父母等親屬，可以申請辦理變更承租人過戶手續。」這一規定確定的有權繼續承租的主體范圍與法定繼承第一順位繼承人的范圍完全一致。第7條又規定：「公有住房承租人死亡後沒有符合第五條規定過戶條件人員的，承租人的兄弟姐妹可以在本市主要報紙刊登公告，公告三個月期滿無異議的，可以申請過戶。」第9條規定：「承租人死亡的，其配偶、子女、父母以外同戶籍的其他親屬，出具經公證的符合過戶條件人員放棄承租權、同意過戶給其他親屬的協議書，也可以申請過戶。符合過戶條件的人員僅有一人的，可以出具經公證的過戶聲明。」這兩個條文規定將繼續承租人的范圍擴展至原承租人的兄弟姐妹以外同戶籍的其他親屬，而兄弟姐妹正是法定繼承中第二順位繼承人之一。《天津市公有住房變更承租人管理辦法》第6條規定：「公有住房承租人死亡的，新的承租人通過以下方式確定：（一）公有住房承租人生前可以指定其配偶、子女、父母或者其他同戶籍親屬在其死亡後繼續承租公有住房；（二）公有住房承租人生前未指定承租人的，其配偶、子女、父母可以申請過戶。承租人子女已故的，已故子女的子女可以申請過戶。」這條規定實際上承認了公產房承租權可以通過遺囑來繼承，並在事實上承認了代為繼承。可以說，天津市的規定在公產房承租權的保護上已趨近於私產房。此外，有的法院在司法政策中直接承認了公產房承租權的可繼承性。例如，《沈陽市中級人民法院關於審理房地產案件若干問題的處理意見（之二）》規定：「根據公有住房使用權的性質，可以作為遺產進行繼承。無論是基於單位分配而獲得的公房使用權還是通過市場交易而取得的使用權，均應允許其所體現的財產權益繼承。在發生繼承爭議時可參照《最高法院關於適用婚姻法若干問題的解釋（二）》第二十條的規定精神處理。即：各繼承人就作為遺產的使用權房屋的價值及歸屬達成協議，按協議處理；無法達成協議的，人民法院可按以下情形分別處理：1、各方均主張作為承租代表方承租房屋的並且同意競價取得的，應當准許；2、一方主張房屋使用權的，就價值不能達成一致的，可由評估機構按市場價格對房屋使用權作出評估，取得房屋使用權的一方應按繼承份額給予另一方相應的補償；3、雙方均不主張房屋使用權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。」

大部分地區對公產房承租權的保護尚未達到這一高度，但對繼續承租人范圍的規定仍是比較寬松。例如，《上海市房屋租賃條例》第41條規定：「房屋租賃期間租賃當事人死亡或者依法變更、終止的，租賃關系按照下列規定處理：（一）出租人死亡或者依法終止的，由房屋所有權的繼承人或者繼受人繼續履行租賃合同。（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以繼續履行租賃合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的，可以繼續履行租賃合同；其生前的共同居住人在該承租房屋房屋處無本市常住戶口或者其生前無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續履行租賃合同。（三）非居住房屋承租人死亡或者依法終止的，租賃合同依法變更或者終止。（四）租賃當事人依法分立、合並的，由變更後的當事人繼續履行租賃合同。前款第（二）項規定中可以繼續履行租賃合同者有多人的，應當協商確定承租人。協商一致的，出租人應當變更承租人；協商不一致的，由出租人在可以繼續履行租賃合同者中確定承租人。租賃關系變更後，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權。」

《上海市房地資源局關於貫徹實施<上海市房屋租賃條例>的意見（二）》對「公有居住房屋承租戶名的變更」作了進一步規定：「《上海市房屋租賃條例》中所稱公有居住房屋的』共同居住人』是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關系時，在該承租房屋處實際居住生活一年以上（特殊情況除外）而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人，結婚、出生可以不受上述條件的限制。··……承租人死亡的，其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致，要求變更承租戶名的，出租人應予同意。協商不一致的，出租人應當按照上款規定書面確定承租人。承租人死亡，其生前在本處無本市常住戶口的共同居住人的，其生前具有本市常住戶口的配偶和直系親屬協商一致，要求變更租賃戶名的，出租人應予同意。協商不一致的，出租人應當按照下列順序書面確定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他處住房情況）；（三）原承租人的父母；（四）原承租人的其他直系親屬（按他處住房情況）……」

這些規定雖然體現了各地在否定公有住房承租權作為遺產上面的動搖，但也應當看到，規定公有住房使用權過戶只能由一人申請過戶，符合過戶條件的家庭成員有兩人以上（含兩人）的，應當達成一致意見後方可申請過戶，這也反映出了其對是否適用《繼承法》等法律法規時的猶豫與困惑。至少，現在我國在立法上還沒有確定公產房承租權的私有屬性，我們也期待公產房承租權作為「物權客體」被立法所承認。

司法實踐中，在公產房承租人死亡後因為家庭成員之間無法達成一致意見而成訟的情況較為普遍。對於原承租人死亡後公產房變更承租人過程中家庭成員之間存在承租權糾紛的民事案件，各法院的處理方式差別較大：有的法院認為，此類案件應為行政訴訟受案范圍，不予受理；有的法院給予立案，但在案件審理過程中對於不能經過調解達成一致意見的，駁回原告起訴；少數法院對此類案件依照繼承法的相關規則進行處理。

應當說，對於此類案件，目前大部分法院的處理方式是作為行政案件立案受理，而駁回民事案件的起訴。部分地區的司法政策也持同樣立場。

⑦ 公房承租人死亡後如何確定新承租人

案情幾年前，在徵得爺爺的同意下，王某將戶口從山西老家遷到由爺爺承租的、位於本市某區的一套公房內，並隨爺爺和叔叔共同在此公房內生活了多年。去年爺爺去世後，叔叔提出自己作為唯一的、合法的繼承人，應當成為該公房新的承租人，並要求王某搬出。王某認為，自己來上海後，一直生活在爺爺承租的公房內，應該享有合法的居住權。 為此，雙方爭執不下，叔叔將王某訴至法院，要求確認自己是涉案公房唯一的、合法的承租人。法院審理後認為，公房租賃關系是一種合同關系，應當由合同雙方自行協商確定。因此，叔叔提出確認該公房承租人的請求不屬於人民法院受理民事案件的范圍，依法予以駁回起訴。 分析 這是一起因公房承租人死亡而引發的承租戶名變更糾紛。公房租賃關系是一種特殊的合同關系，是我國在計劃經濟時代實施的一種政府福利行為，由此決定了合同雙方的權利義務具有非自由、非等價的特點。依據《上海市房屋租賃條例》和上海市房屋土地資源管理局《關於貫徹上海市房屋租賃條例的意見(二)的通知》的相關規定，公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的，可以繼續履行租賃合同；其生前的共同居住人在該承租房屋處無本市常住戶口或者其生前無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續履行租賃合同。在該承租房屋處有本市常住戶口的共同居住人，應當協商確定承租人；無法協商一致的，出租人應當在原承租人的配偶、子女、父母和其他直系親屬之間，按順序確定承租人。 因此，依據上述規定，王某和其叔叔都具有承租該公房的資格，應當協商確定承租人。本案中兩人無法協商達成一致意見，出租人應當依據相關規定，在他們之間確定承租人。王某的叔叔作為原承租人的兒子，優先於王某成為承租人。但是，由於公房租賃的福利性質，叔叔在成為承租人後，沒有權利要求王某搬出該房屋，因為王某的戶口仍在該公房內並實際居住於此，屬於共同居住人，其居住權受到法律保護，任何人不得剝奪和限制。 提示 本案中，王某的叔叔正確的做法是，持《租用公房憑證》和其他相關資料，向出租人提出變更承租戶名的申請，經出租人審查後予以確認。如認為出租人變更承租戶名的行為侵犯了自身合法權益的，依法可向人民法院提起訴訟。同時，不得擅自要求王某搬離該公房。

⑧ 關於<上海市公房管理條例>中的問題

具體你可以看《實施意見》：

上海市房地資源局關於貫徹
實施《上海市房屋租賃條例》的意見(二)
（2001年6月28日 滬房地資公[2000]98號）

十二、公有居住房屋承租戶名的變更

⑨ 上海住房租賃條例徵求意見

11月3日，澎湃新聞從官方微信公眾號「上海人大」獲悉，上海市第十五屆人大常委會第四十五次會議對《上海市住房租賃條例（草案）》進行了審議，現將《上海市住房租賃條例（草案）》公開徵求意見。
《上海市住房租賃條例（草案）》（徵求意見稿）共7章65條，主要內容包括健全治理機制、規范租賃行為、加強市場主體管理、突出民生保障、堅持服務監管並重等方面。此次公開徵求意見時間為2022年11月2日至11月16日。
中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進指出，《上海市住房租賃條例（草案）》是繼北京之後，又一個規范住房租賃、長租公寓等新興業態的地方性法規。與北京類似，條例對住房租賃價格管理、規模化租賃管理、租賃資金監管等方面都做了相關規定。特別的，條例利用單獨一章對保障性租賃住房的制度定位、布局要求、建設要求、管理要求等進行了規定，突出了保租房的重要地位。
徐躍進指出，上海市租房人口規模大，租金水平高。根據第七次人口普查數據，上海市約38.7%的家庭戶在租房住。根據中指50城住宅租賃價格指數，2022年10月上海住宅平均租金為83.7元/平方米/月，租金水平居50城前列；租金收入比超30%。
對於制定背景，《條例》有關事項說明顯示，為進一步貫徹落實黨中央、國務院決策部署要求，堅持「房住不炒」「租購並舉」，積極培育和發展住房租賃市場，加大保障性租賃住房籌措供應，扎實推進住房租賃工作，有必要從地方性法規層面，健全治理機制、規范市場秩序、優化服務水平、提升管理效能，為更好滿足人民群眾對美好生活的嚮往提供堅實的法治保障。
出租人不得停水、停電或採取暴力等非法方式解除租賃合同
此次《條例》規范租賃行為，平衡租賃雙方權利義務關系。嚴格住房出租要求，明確出租住房應當遵守的規定，禁止群租。
具體而言，《條例》明確，出租住房應當遵守下列規定：（一）房屋符合國家和本市建築、消防、治安、防災、衛生、環保等方面的標准和要求；（二）具備供水、供電等必要的生活條件；（三）以原始設計或者經有關部門批准改建的房間為最小出租單位；（四）廚房、衛生間、陽台、貯藏室以及其他非居住空間不得單獨出租用於居住；（五）每個房間的居住人數和人均居住面積符合本市相關規定；（六）法律、法規、規章的其他規定。
禁止違反前款第三、四、五項規定，將出租住房用於群租。同時，禁止將違法建築、擅自改變使用性質的房屋以及其他依法不得出租的房屋用於出租。
若違反第二款、第三款規定，出租住房不符合相關規定的，由區房屋管理部門責令限期改正，處一萬元以上五萬元以下罰款；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。
此外，上海市鼓勵租賃當事人訂立長期住房租賃合同，建立穩定的租賃關系。
《條例》規定，出租人不得採取停止供水、供電、供熱、供燃氣以及其他故意降低服務標准等方式，或者採取暴力、威脅等非法方式，強迫承租人變更、解除住房租賃合同，提前收回租賃住房。
租賃企業不得散布漲價信息，哄抬租金
在加強市場主體管理，規范住房租賃市場秩序方面，《條例》加大對個人「二房東」監管力度，同時加強對房地產經紀機構和住房租賃企業的管理，包括建立備案制度、從業人員實名從業、規范房源信息發布、實行合同網簽、資金監管要求等。
《條例》顯示，住房租賃企業、房地產經紀機構應當依法辦理市場主體登記。經營范圍應當註明「住房租賃」或者「房地產經紀」。個人以營利為目的轉租房屋達到規定數量，從事住房租賃經營活動的，應當依法辦理市場主體登記。
按照《條例》，住房租賃企業承租個人住房從事轉租業務的，應當按照規定，在商業銀行開立住房租賃交易資金監管專用賬戶，並通過住房租賃平台向社會公示。
住房租賃企業向承租人一次性收取租金超過三個月的部分，以及收取押金超過一個月租金的部分，應當存入住房租賃交易資金監管專用賬戶。
按照規定，住房租賃企業、房地產經紀機構不得有下列行為：（一）捏造、散布漲價信息，哄抬租金；（二）以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務，誘騙消費者交易或者強制交易；（三）泄露或者不當處理租賃當事人的個人信息或者商業秘密；（四）濫用市場支配地位，強制捆綁消費；（五）侵佔、挪用住房租賃交易資金；（六）法律、法規、規章禁止的其他行為。
同時，房地產經紀機構不得隱瞞真實的房屋交易信息，賺取租金差價；不得為禁止出租、轉租的住房提供經紀服務。
擴大保障性租賃住房供給，緩解特定群體的住房需求
在保障性租賃住房方面，《條例》顯示，市按照政府引導、市場運作原則，加快發展保障性租賃住房，擴大供需適配、租期穩定、租金優惠、公共服務配套的保障性租賃住房供給，有效緩解特定群體的住房需求，切實發揮保障性租賃住房在租賃市場中的示範引領作用。
《條例》顯示，保障性租賃住房重點在新城等人口導入區域、高校園區、產業和商務商業集聚區、軌道交通站點周邊等租賃需求集中、生產生活便利、交通便捷的區域進行布局。
按照國家和上海市有關規定，商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意願的前提下，可以改造為保障性租賃住房。
同時，上海市針對不同層次需求，建設住宅型、宿舍型保障性租賃住房，其中住宅型保障性租賃住房以小戶型為主。保障性租賃住房實行全裝修，配備必要的基本生活設施，並充分考慮承租人需求特點，合理配置公共服務和商業服務設施，適當增加公共活動和共享空間。
租金方面，保障性租賃住房出租人應當以低於同地段同品質市場租賃住房的租金水平確定租賃價格，向區房屋管理部門備案，並向社會公布。保障性租賃住房租金不得高於備案的租賃價格，並應當按月或者按季度收取；收取的押金不得超過一個月租金。
ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然表示，《條例》特別專章細化了保障性租賃住房的相關要求，在一線城市中尚屬首例。其明確了「政府引導、市場運作」基本定位，同時從加強源頭規劃，對保障性租賃住房的布局要求、建設要求給予了明確規定，基於「重點區域布局 全裝修配置 公共區域配套「的原則，結合規范租金和租期的舉措，強調了保障性租賃住房的「機構化管理」、民生兜底的屬性。此外，支持利用住房公積金計提用於相關保障性租賃住房建設、供應，也為上海保障性租賃住房籌集資金開通了綠色通道。