上海市租賃條例

『壹』 上海市居住房屋租賃管理辦法(2021修正)

第一條（目的和依據）

為了加強本市居住房屋租賃管理，規范居住房屋租賃行為，保護居住房屋租賃當事人的合法權益，促進居住房屋租賃市場的健康發展，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產管理法》《上海市房屋租賃條例》和其他有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。第二條（適用范圍）

本辦法適用於本市行政區域內的居住房屋租賃及其相關監督管理活動。第三條（定義）

本辦法所稱的居住房屋租賃，是指出租人將居住房屋交付承租人居住使用，並由承租人按照雙方協商確定的租金標准支付租金的行為。第四條（原則）

居住房屋租賃應當遵循平等、自願、合法和誠實信用的原則。

本市鼓勵和支持居住房屋租賃當事人建立長期、穩定的房屋租賃關系。第五條（管理部門）

市房屋行政管理部門是本市居住房屋租賃的行政主管部門。區房屋行政管理部門負責本轄區內居住房屋租賃的具體監督管理工作，業務上受市房屋行政管理部門領導。

公安部門負責居住房屋租賃的治安管理、消防管理和居住房屋租賃當事人的居住登記。

市場監管、衛生健康、文化旅遊等行政管理部門負責查處利用租賃居住房屋進行無證無照經營的行為。

本市稅務、民政、住房城鄉建設、規劃資源等行政管理部門按照各自職責，協同實施本辦法。第六條（屬地管理）

區人民政府應當將居住房屋租賃管理納入社區綜合管理的范圍。鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當負責協調和處理轄區內居住房屋租賃事務和糾紛，承擔居住房屋租賃合同（以下簡稱租賃合同）登記備案工作。

居民委員會或者村民委員會應當協助做好居住房屋租賃管理工作，督促居住房屋租賃當事人遵守國家和本市有關居住房屋租賃管理的規定。第七條（租賃當事人）

居住房屋的出租人應當是依法取得不動產權證或者其他合法權屬證明的房屋所有權人，以及法律、法規規定的其他權利人。

居住房屋的承租人可以是境內外的自然人、法人或者其他組織，但法律、法規另有規定的，從其規定。

出租人不得向不能提供身份證件的自然人、不能提供營業執照或者其他批准文件的法人和其他組織出租居住房屋。第八條（禁止出租房屋的情形）

出租的居住房屋及其附屬設施應當符合消防、治安、防災、衛生等方面的標准和要求，並具備供水、供電等必要的生活條件。

有下列情形之一的居住房屋，不得出租：

（一）屬於違法建築的；

（二）被鑒定為危險房屋的；

（三）違反規定，改變房屋使用性質的；

（四）法律、法規、規章規定不得出租的其他情形。第九條（最小出租單位）

出租居住房屋，應當以一間原始設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得分隔搭建後出租，不得按照床位出租。

原始設計為廚房、衛生間、陽台和地下儲藏室等其他空間的，不得出租供人員居住。第十條（最低人均承租面積和居住人數限制）

出租居住房屋，每個房間的居住人數不得超過2人（有法定贍養、撫養、扶養義務關系的除外），且居住使用人的人均居住面積不得低於5平方米。

前款所稱居住面積，是指原始設計為居住空間的房間的使用面積。第十一條（集中出租管理）

集中出租房屋供他人居住，出租房間達到10間以上或者出租房屋居住使用人達到15人以上的，出租人應當建立管理制度，明確管理人員，落實安全管理職責，建立信息登記簿或者登記系統，並將相關登記信息報送公安部門備案。

居住物業管理區域內的居住房屋，不得出租用作單位的集體宿舍。第十二條（租賃合同）

居住房屋租賃，租賃當事人應當依法訂立書面租賃合同。租賃合同包括下列主要內容：

（一）租賃當事人（包括居住使用人）的姓名、住所、有效身份證件的種類及號碼；

（二）房屋坐落、面積、結構、附屬設施和設備狀況；

（三）租賃用途；

（四）房屋交付日期；

（五）租賃期限和續租；

（六）租金標准、支付方式和期限；

（七）物業服務費及水、電、煤、通訊等公用事業費的承擔；

（八）房屋使用要求和維修責任；

（九）房屋返還時的狀態；

（十）違約責任和爭議解決方式；

（十一）租賃當事人約定的其他內容。

市房屋行政管理部門和市市場監管部門應當制定租賃合同示範文本，並在政府網站上公開。

『貳』 上海住房租賃條例草案徵求意見 多地出台新規規范租房市場

如今，住房租賃市場已經成為房地產市場的重要組成部分。根據「上海發布」微信公眾號的消息，上海市人大常委會對《上海市住房租賃條例（草案）》（以下簡稱《租賃條例（草案）》）公開徵求意見。
《租賃條例（草案）》從三個方面加強市場主體管理，規范住房租賃市場秩序。一是加大對個人「二房東」監管力度；二是加強對房地產經紀機構和住房租賃企業的管理，包括建立備案制度、從業人員實名從業、規范房源信息發布、實行合同網簽、資金監管要求等；三是對發布房源信息的網路信息平台經營者提出了一系列要求。
在規范租賃行為上，《租賃條例（草案）》明確「禁止群租」，鼓勵當事人訂立長期租賃合同，建立穩定的租賃關系。《租賃條例（草案）》還強調突出民生保障，發揮保障性租賃住房作用。一是確立目標定位，擴大保障性租賃住房供給；二是加強源頭規劃，明確編制專項規劃以及重點布局要求；三是明確建設和管理要求，合理設置准入條件和退出機制、優化申請審核流程、完善配租使用規范、規范租金和租期。
《租賃條例（草案）》還提出，建立健全全市統一的住房租賃公共服務平台，提供「一站式」服務，並加強信息共享和業務協同；建立租賃價格監測機制，穩定租金水平。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次條例明確了住房租賃體系的概念，尤其是增加了「經營服務規范」和「租賃關系穩定」兩條內容，這比傳統的「多主體供給、多渠道保障」的提法進了一層。從這個角度看值得全行業學習，尤其是說明對於經營層面和租賃關系方面的重視。
提到租賃，就不得不提到長租公寓。嚴躍進表示，對於長租公寓企業來說，後續也需要建立風控管理部門或風控監測小組，真正吻合上海當前對於租賃企業的新要求。
如今，多個城市通過市場監管、減稅、增加租賃用房供應、獎補等一系列措施，培育和發展住房租賃市場。與此同時，多個城市也陸續出台多項政策，規范住房租賃市場發展。近日，為促進房屋租賃市場平穩健康發展，提高租賃市場價格透明度，深圳還發布了《深圳市2022年度房屋租賃參考價格》。此外，過去多年深圳也曾發布擬實行「非居改保」，年度租金漲幅不超過5%的相關通知。「對租金進行管制，在國際上是普遍現象，很多國家都制定了住房租賃條例，並對資金及其漲幅進行限制。」廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進認為，《上海市住房租賃條例（草案）》是繼北京之後，又一個規范住房租賃、長租公寓等新興業態的地方性法規。特別的是，該條例利用單獨一章對保障性租賃住房的制度定位、布局要求、建設要求、管理要求等進行了規定，突出了保租房的重要地位。在北京、上海等城市的帶動下，未來或有更多城市出台住房租賃相關政策。

『叄』 上海住房租賃條例徵求意見

11月3日，澎湃新聞從官方微信公眾號「上海人大」獲悉，上海市第十五屆人大常委會第四十五次會議對《上海市住房租賃條例（草案）》進行了審議，現將《上海市住房租賃條例（草案）》公開徵求意見。
《上海市住房租賃條例（草案）》（徵求意見稿）共7章65條，主要內容包括健全治理機制、規范租賃行為、加強市場主體管理、突出民生保障、堅持服務監管並重等方面。此次公開徵求意見時間為2022年11月2日至11月16日。
中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進指出，《上海市住房租賃條例（草案）》是繼北京之後，又一個規范住房租賃、長租公寓等新興業態的地方性法規。與北京類似，條例對住房租賃價格管理、規模化租賃管理、租賃資金監管等方面都做了相關規定。特別的，條例利用單獨一章對保障性租賃住房的制度定位、布局要求、建設要求、管理要求等進行了規定，突出了保租房的重要地位。
徐躍進指出，上海市租房人口規模大，租金水平高。根據第七次人口普查數據，上海市約38.7%的家庭戶在租房住。根據中指50城住宅租賃價格指數，2022年10月上海住宅平均租金為83.7元/平方米/月，租金水平居50城前列；租金收入比超30%。
對於制定背景，《條例》有關事項說明顯示，為進一步貫徹落實黨中央、國務院決策部署要求，堅持「房住不炒」「租購並舉」，積極培育和發展住房租賃市場，加大保障性租賃住房籌措供應，扎實推進住房租賃工作，有必要從地方性法規層面，健全治理機制、規范市場秩序、優化服務水平、提升管理效能，為更好滿足人民群眾對美好生活的嚮往提供堅實的法治保障。
出租人不得停水、停電或採取暴力等非法方式解除租賃合同
此次《條例》規范租賃行為，平衡租賃雙方權利義務關系。嚴格住房出租要求，明確出租住房應當遵守的規定，禁止群租。
具體而言，《條例》明確，出租住房應當遵守下列規定：（一）房屋符合國家和本市建築、消防、治安、防災、衛生、環保等方面的標准和要求；（二）具備供水、供電等必要的生活條件；（三）以原始設計或者經有關部門批准改建的房間為最小出租單位；（四）廚房、衛生間、陽台、貯藏室以及其他非居住空間不得單獨出租用於居住；（五）每個房間的居住人數和人均居住面積符合本市相關規定；（六）法律、法規、規章的其他規定。
禁止違反前款第三、四、五項規定，將出租住房用於群租。同時，禁止將違法建築、擅自改變使用性質的房屋以及其他依法不得出租的房屋用於出租。
若違反第二款、第三款規定，出租住房不符合相關規定的，由區房屋管理部門責令限期改正，處一萬元以上五萬元以下罰款；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。
此外，上海市鼓勵租賃當事人訂立長期住房租賃合同，建立穩定的租賃關系。
《條例》規定，出租人不得採取停止供水、供電、供熱、供燃氣以及其他故意降低服務標准等方式，或者採取暴力、威脅等非法方式，強迫承租人變更、解除住房租賃合同，提前收回租賃住房。
租賃企業不得散布漲價信息，哄抬租金
在加強市場主體管理，規范住房租賃市場秩序方面，《條例》加大對個人「二房東」監管力度，同時加強對房地產經紀機構和住房租賃企業的管理，包括建立備案制度、從業人員實名從業、規范房源信息發布、實行合同網簽、資金監管要求等。
《條例》顯示，住房租賃企業、房地產經紀機構應當依法辦理市場主體登記。經營范圍應當註明「住房租賃」或者「房地產經紀」。個人以營利為目的轉租房屋達到規定數量，從事住房租賃經營活動的，應當依法辦理市場主體登記。
按照《條例》，住房租賃企業承租個人住房從事轉租業務的，應當按照規定，在商業銀行開立住房租賃交易資金監管專用賬戶，並通過住房租賃平台向社會公示。
住房租賃企業向承租人一次性收取租金超過三個月的部分，以及收取押金超過一個月租金的部分，應當存入住房租賃交易資金監管專用賬戶。
按照規定，住房租賃企業、房地產經紀機構不得有下列行為：（一）捏造、散布漲價信息，哄抬租金；（二）以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務，誘騙消費者交易或者強制交易；（三）泄露或者不當處理租賃當事人的個人信息或者商業秘密；（四）濫用市場支配地位，強制捆綁消費；（五）侵佔、挪用住房租賃交易資金；（六）法律、法規、規章禁止的其他行為。
同時，房地產經紀機構不得隱瞞真實的房屋交易信息，賺取租金差價；不得為禁止出租、轉租的住房提供經紀服務。
擴大保障性租賃住房供給，緩解特定群體的住房需求
在保障性租賃住房方面，《條例》顯示，市按照政府引導、市場運作原則，加快發展保障性租賃住房，擴大供需適配、租期穩定、租金優惠、公共服務配套的保障性租賃住房供給，有效緩解特定群體的住房需求，切實發揮保障性租賃住房在租賃市場中的示範引領作用。
《條例》顯示，保障性租賃住房重點在新城等人口導入區域、高校園區、產業和商務商業集聚區、軌道交通站點周邊等租賃需求集中、生產生活便利、交通便捷的區域進行布局。
按照國家和上海市有關規定，商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意願的前提下，可以改造為保障性租賃住房。
同時，上海市針對不同層次需求，建設住宅型、宿舍型保障性租賃住房，其中住宅型保障性租賃住房以小戶型為主。保障性租賃住房實行全裝修，配備必要的基本生活設施，並充分考慮承租人需求特點，合理配置公共服務和商業服務設施，適當增加公共活動和共享空間。
租金方面，保障性租賃住房出租人應當以低於同地段同品質市場租賃住房的租金水平確定租賃價格，向區房屋管理部門備案，並向社會公布。保障性租賃住房租金不得高於備案的租賃價格，並應當按月或者按季度收取；收取的押金不得超過一個月租金。
ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然表示，《條例》特別專章細化了保障性租賃住房的相關要求，在一線城市中尚屬首例。其明確了「政府引導、市場運作」基本定位，同時從加強源頭規劃，對保障性租賃住房的布局要求、建設要求給予了明確規定，基於「重點區域布局 全裝修配置 公共區域配套「的原則，結合規范租金和租期的舉措，強調了保障性租賃住房的「機構化管理」、民生兜底的屬性。此外，支持利用住房公積金計提用於相關保障性租賃住房建設、供應，也為上海保障性租賃住房籌集資金開通了綠色通道。