大廈管理條例

『壹』 大廈物業有分紅嗎

有。《物業管理條例》第五十四條明確規定:「利用物業共用部位、共用設施設備進行伍顫經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的腔激敗同意後，按照規定辦理有關手續，業鉛塌主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。」也就是說大廈物業經營收益如何分配，應由業主決定，因此大廈物業有分紅。分紅是股份公司在贏利中每年按股票份額的一定比例支付給投資者的紅利。

『貳』 公寓管理條例 內容是

分類: 商業/理財 >> 財務稅務
問題描述:

中華人民共和國《公寓管理條例》是什麼內容？

解析:

第一條

本細則依中華人民共和國公寓管理條例（以下簡稱本條例）第五十一條規定訂定之。

第二條

本條例所定規約除應載明專有部分及共享部分范圍外，下列各款事項非經載明於規約者，不生效力：

一、約定專用部分、冊鉛約定共享部分之范圍及使用主體。

二、設有管理委員會者，其主任委員、管理委員之選任、解任、許可權與其委員人數、召集方式及事務執行方法。

三、各區分所有權人對建築物共享部分及其基地之使用收益權及住戶對共享部分使用之特別約定。

四、共享部分、約定共享部分管理、維護費用之特別約定。

五、禁止住戶飼養動物之特別約定。

六、違反義務之處理方式。

七、財務運作之監督規定。

八、區分所有權人會議決議應有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。

九、糾紛之協調程序。

十、其它不抵觸法令之特別約定。

第三條

本條例所定區分所有權比例，指區分所有權人之專有部分依本條例第四十四條第三項測繪之面積與公寓大廈專有部分全部面積總和之比。建物已完成登記者，依登記機關之記載為准。同一區分所有權人有數專有部分者，前項區分所有權比例，應予累計。但於計算出席區分所有權人會議之比例時，應受本條例第二十九條第三項規定之限制。

第四條

本條例所定區分所有權人之人數，其計算方式如下：

一、區分所有權已登記者，按其登記人數計算。但數人共有一專有部分者，以一人計。

二、區分所有權未登記者，依本條例第四十四條第一項圖說之標示，每一專有部分以一人計。

第五條

本條例第七條第一款所定公寓大廈本身所佔之地面，指建築物外牆中心線或其代替柱中心線以內之最大水平投影范圍。

第六條

本條例第十八條第一項第一款所定按工程造價一定比例或金額提列公共基金，依下列標准計算之：

一、新人民幣一千萬元以下者為千分之二十。

二、逾新人民幣一千萬元至新人民幣一億元者，超過新人民幣一千萬元部分為千分之十五。

三、逾新人民幣一億元至新人民幣十億元者，超過新人民幣一億元部分為千分之五。

四、逾新人民幣十億元者，超過新人民幣十億元部分為千分之三。

*** 興建住宅之公共基金，其它法令有特別規定者，依其規定。

第七條

本條例第二十二條第一項第一款所定區分所有權總價，指管理負責人或管理委員會向該區分所有權人或住戶催告時，建築物之評定價格及當期土地公告現值。

第八條

本條例第二十五條第三項所定互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上之書面推選，經公告十日後生效。前項被推選人為數人或公告期間另有他人被推選時，以推選之區分所有權人人數較多者任 之；人數相同時，以區分所有權比例合計較多者任之。新被推選人與原被推選人不為同一人時，公告日數應自新被推選人被推選之日起算。前二項之推選人或被推選人於推選或被推選後喪失區分所有權人資格時，除受讓人另為意 思表示者外，其所為或所受推選仍為有效。區分所有權人及住戶推選管理負責人時毀信，准用前三項之規定。前項推選管理負責人時，同一專有部分之區分所有權人及住戶共一推選權，區分所有權人及住戶意見不一致時，由區分所有權人行使之。

第九條

一、訂定規約時之全體區分所有權人名冊及出席區分所有權人名冊。

二、訂定規約時之區分所有權人會議會議記錄。

三、規約內容。

直轄市、縣（市）主管機關受理前項報備資料，應予建文件。

第十條

公寓大廈管理組織申請報備處理原則，由內政部定之。

第十一條

公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除本細則、區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得選舉、推選或被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。

第十二條

本條例第三十四條所定管理委員會之職務，除第六款、第八款及第九款外，經管理委員會決議或管理負責人以書面授權者，得由管理服務人執行之。但區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。

第十三條

本條例第四十一條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：

一、依建築法第纖姿輪十一條規定之一宗建築基地。

二、依山坡地開發建築管理辦法申請開發許可范圍內之地區。

三、其它經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。

第十四條

依本條例第四十三條第一項規定成立管理組織者，區分所有權人應依本條例第二十五條第三項規定，互推召集人一人召開第一次區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備。

第十五條

本條例所定之公告，應於公寓大廈公告欄內為之，未設公告欄者，應於主要出入口明顯處所為之。

第十六條

本細則自發布日施行。

『叄』 如何提升物業管理服務質量

一、物業管理服務質量的重要性
物業管理（台灣稱為建築物管理維護，俗稱大樓管理）質量（台灣稱為品質）的好壞，影響業主（台灣稱為區分所有權人）與物業使用人（台灣稱為住戶）的居住與生活質量、建築物的壽命、設備的正常運作、管理維護的生命周期成本、業主與物業使用人的安全衛生與舒適等，物業管理公司（台灣稱為公寓大廈管族陪大理維護公司）固應建立本身專業的質量標准，但服務質量主要系由顧客界定，因而物業管理公司應經常調查測量與管理顧客期望，最好一方面避免過度承諾，一方面將行銷與專業訊息告知顧客、教育顧客，及創造顧客的合理期望。
物業管理行業的進入障礙低，故同業競爭激烈，但物業管理公司的服務質量乃是其對抗其他競爭者的真正持久障礙。物業管理公司最應重視顧客的肯定及良好口碑，物業管理公司常因服務質量不符合顧客的期望而被迫降價或甚至丟失業務，進而影響到其員工的薪資、就業與生計，以及傷害公司的利益。若顧客屬品質導向，對管理質量的要求較高，則通常不會計較所給付的服務費用，因而物業公司不僅有較高的利潤，且能避開業者常難以避免的惡性價格競爭；反之若顧客屬價格導向，雖偏好選擇較低價格的物業管理公司，卻也愈來愈挑剔午夜管理公司的質量。因此服務質量低於同業平均水平的物業管理公司，將面臨日漸增加的壓力，只有迅速提升質量，才能免於被市場力量淘汰。
二、業者提升服務質量的一般方法
服務質量的提升將有助於提升物業管理公司的形象、降低營運成本、較少損害賠償與提高市場佔有率，提升服務質量的一般方法涉及標准化作業程式、服務有形化以及全面品質管制。具體而言，業者可努力的方向如下：
（一）提升管理水平，培育管理幹部業者需有良好的企業管理作法，才能建立與維持優良的物業管理服務質量，並能持續改善，物業管理專業的國際性研討會議的專題演講，亦均不斷強調企業管理對業者的重要性，業者務須吸引受過良好企業管理教育訓練的年輕人加入，或選派中高階主管參與企業管理的在職教育，以培育優秀管理幹部，引進最新企業管理概念，建立制度化的管理，從事改善服務，增進效率，回應顧客需求，並且超過顧客期望，提供顧客更快更好的良好訂做服務。
（二）推行作業標准化、建立質量和績效標准服務業的無形、易夫、異質與同時產銷的特性，需要採行各種方法，使服務看起來為有形化、同質化，包括建立企業識別體系，提供詳實的服務紀錄、報告與表單，穿著制服，配置相同的機具設備。表現一致的服務禮節等，另外亦是需要是營運流程的各項作業標准化。物業管理業是勞兆豎力密集的服務業，更因物業項目（台灣稱為駐點）分散各地、服務時間為二十四小時終年無休等，以致對從業人員的監督管理困難，因而物業管理公司在追求管理維護專業化的努力過程中，其作業標准化的程度以及所建立的質量和效績標准，除可顯示其管理維護專業知識技術水平的高低外，並可提供消費者評估其服務質量的重要參考。ISO不應只是噱頭，物業管理公司不論是否取得ISO品質管理管制系統驗證。重要的是，應與客戶建立密切夥伴關系，將顧客納入價值創造的流程中，和顧客共創經驗，共創價值，一起訂定標准作業程式准則，建立畫面的質量和效績標准，並經由激勵、嚴格督導、稽核與作業檢核，以確保落實實施，尤其作業檢核是確保服務質量的重要工具。
（三）實施全面品質管制，持續追求專業化全面品質管制乃是經由持續改善各種作業流程，以及不斷達成顧客滿意的管理哲學，其做法包括以顧客為焦點、全面支持改善、授權賦能、教育訓練、慎選人員等。而專業化需要有專業知識技術、證照和倫理規范，以及專業人員組成的團體（例如英國特許房屋經理學會亞太分會、台灣建築物業管理維護經理人協會）。專業知識技術可自行摸索學習，或與同亂族業共同砥礪，或尋求專業人員團體之協助，或與國際一流企業者交流、觀摩、學習，從新科技和作業流程，搜索新觀念和著手改善，不斷創新和挑戰傳統工作方法。
另外，物業管理公司的物業管理事項、服務內容和方式，均應依據行銷觀念、新知識和新技術，利用公司資源與核心能力，不斷彈性調整，發展成具差異化特色，增進顧客價值的物業管理服務。物業管理公司亦應充分運用外包和策略聯盟，以節省成本、降低風險，並經由分工整合而能發揮互補綜效。
（四）降低人事流動率、加強教育訓練同業常因所僱用員工的薪資過低，福利不佳，激勵不足，導致人事流動率偏高，因而管理維護經驗無法累計，亦無法經由組織學習來提升專業知識與技術能力，更不敢投資員工的教育訓練，因而使服務質量一直無法提升，因此物業管理公司改善待遇福利，提供誘因激勵以吸引素質較佳的從業人員，並力求穩定人事，更應增加教育訓練的課程，內容與實數，滿足從業人員追求成長專業知識技能的需求。
（五）利用新科技、增進作業績效物業管理公司應利用電腦化和網際網路，建立公司內部網路與所管理物業專案的網站，提供及時正確的資訊，從事有效的資訊管理和知識管理，或以機具、設備和材料用品，來降低成本及改善各種作業效率操作績效。
（六）熟悉法令、協助組織有效運作熟悉且能充分應用物業管理條例（台灣稱為公寓大廈管理條例）及相關法令，才能建立物業管理組織（即業主大會與業主委員會），凝聚住戶共識、化解紛爭沖突，並有效提升物業管理區域的管理維護質量。然而通常業主委員會（台灣稱為公寓大廈管理委員會）委員的任期不長，通常一兩年，且多半對法令缺乏認識，業主貨物業使用人大都也是不甚明了法令，因而物業管理公司亦扮演輔導角色，教育其所管理物業的業主，物業使用人與業主委員會委員，協助使其管理組織有效運作，並使管理維護工作正常執行，但不宜捲入業主或業主委員會常見的派系糾紛中。
三、專業人員團體與國際交流可發揮的功能
台灣建築物管理維護經理人致力於「建構法制環境，推廣專業技能，提升業界形象」，積極參與政府法規與修訂，以發展台灣物業管理知識技術，提升台灣物業管理服務質量為目標，例如台灣公寓大廈管理條例在2003年12月31日修訂的內容，大部分是依據本會政府委託研究的建議，目前亦委託本會修訂和擬定其相關的八項子法，多年來本會不斷辦理研討會、論文發布會、觀摩考察、並與兩岸三地（台灣、上海、香港）暨日本、英國、韓國交流，積極參與國際專業團體活動，包括世界不動產協會（FIABCI）和世界建築物服務廠商聯盟（），一方面擴增同業視野，並與世界一流業者接軌，另一方面增進新的管理維護知識技術，而能日益改善服務質量，台灣政府曾舉辦兩界評選優良物業管理公司，全部獲獎者均是台灣建築物管理維護經理人協會的會員公司，因此可證實台灣建築物維護經理人協會確能達成會務目標，發揮應有的功能。今後本會見全力協助政府制定物業管理公司的業務實行規范，編訂從事物業管理人員（台灣稱為管理服務人）培訓教材與測試題庫，協助政府有關物業管理的資訊輔導業務，並辦理至少二十場次的宣導回，使管理委員會與住戶了解公寓大廈管理條例，如何有效運作管理主旨如何提升管理維護質量。
四、結語
欲真正提升物業管理服務質量，主要是教育發展高質量專業化的從業人員，使其產生態度、信念和行為的改變，並能持續改善其工作和績效，並能以超越顧客期望的方式滿足顧客的需要。
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『肆』 上海市居住區、建築物名稱管理規定

第一條 為加強對本市居住區、建築物名稱的管理，根據《上海市地名管理條例》和有關法律、法規，特製定本細則。第二條 本規定適用於本市行政區域內居住區、建築物的命名、更名、使用及其相關的管理活動。第三條 居住區、建築物名稱的命名、更名除應當遵守《上海市地名管理條例》第七條規定外，還應當遵守下列規定：
(一)一般不以人名命名；
(二)一般不以外國地名命名；
(三)不得侵犯他人的名稱專用權；
(四)以本市行政區劃名、區片名作專名的，應位於該地域的范圍之內；
(五)一般不使用通名重疊；
(六)一般不使用「中國」、「中華」、「全國」、「國家」、「國際」、「世界」之類的詞語，確需使用時，申報人應當提供國家有關主管部門的意見書。
(七)使用'廣場'、'中心'等通名的，在通名前應當有表明主要功能的詞語。第四條 居住區、建築物使用以下通名的當符合下列規定：
(一)新村，指外環線內用地面積3萬平方米以上或者建築面積5萬平方米以上，以及外環線外相對獨立的居住用途的建築群。
(二)城，指用地面積2萬平方米以上且建築面積10萬平方米以上的居住、商業、辦公等用途的建築群。
(三)廣場，指用地面積1萬平方米以上或者佔地在8000平方米以上四周由道路圍成相對完整的非居住用途建築群，且有2000平方米以上集中的公共場地(不包括停車場、消防通道)。
(四)中心，指用地面積2萬平方米以上且建築面積10萬平方米以上，具有某種專門功能的非居住用途的建築物。
(五)大樓，指8層以上或者建築高度在24米以上的建築物。
(六)大廈，指12層以上或者建築高度在36米以上的建築物。
(七)公寓、園、苑，指居住用途搏閉告的建築物、建築群。
(八)花園、花苑，指綠地面積占整個用地面積百分之五十以上的居住用途的建築物、建築群。
(九)別墅，指容積率不超過0.35的居住用途的建築物、建築群。
(十)山莊，指地處靠山用地面積1萬平方米以上居住用途的建築物、建築群。
(十一)樓，指7層以下或者建築高度在24米以下的建築物。第五條 居住區、建築態滾物名稱使用本規定第四條以外的其它通名，由上海市地名管理辦公室(以下簡稱'市地名辦')另行制定。第六條 有下列情況之一的為重名：
(一)兩個名稱的漢字書寫完全一樣；
(二)在其它已批準的名稱前增加或者減少「上海」和「新」、「大」之類的詞(同一開發建設單位或者產權所有人申請命名、更名的除外)。第七條 兩個名稱的漢語拼音書寫完全一樣為同音。第八條 從建設工程籌建起至申領房地產權屬證件前，由開發建設單位申報地名。
取得房地產權屬證件後，由產權所有人申報地名。第九條 申報居住區、建築物名稱的，地名申報人應當向所在區、縣地名管理辦公室(以下簡稱'區、縣地名辦')申報，並提供以下材料：
(一)申請報告(寫明所在地點、用地面積、總建築面積、綠地面積、集中空地面積、幢數、層數、樓高、功能、特點、擬申報名稱、名稱由來與含義、合建的單位、產權情況、產權所有人的數量、注銷的地名等)。
(二)建設工程立項批准文件復印件；
(三)《建設用地規劃許可證(附圖)》復印件；
(四)《房地產權證》復印件；
(五)有關的證明文件(業主委員會或者其他產權人出具的同意命名或者更名的證明，並簽字蓋章)；
(六)該建設項目的城市分幅地形藍曬圖(市區1∶500；郊縣城鎮農村1∶1000或者1∶2000；用地面積在20萬平方米以上的1∶1000或者1∶2000；用地面基明積在2平方公里以上的1∶10000)；
(七)總平面設計圖(圖上應標有用地面積、建築面積、綠地面積等各項技術指標)；
(八)《建設工程命名征詢單》；
(九)景觀效果圖、模型照片或者實景照片。
上述資料除第(六)項一式三份外其餘為一式兩份，市和區、縣地名辦各留一份。第十條 地名申報人應當如實填寫《地名命名、更名申報表》(一式兩份、不得復印)，經單位蓋公章後(如是籌建處等臨時機構的，應加蓋其上級主管部門公章；兩個以上單位合建的，或者產權共有人共同申報的，應共同蓋章)，報送區、縣地名辦。第十一條 有下列情況之一的，命名、更名申報不予受理：
(一)產權所有人對命名、更名意見不一致的；
(二)房地產權屬爭議尚未解決的；
(三)不能提供有效的建設項目工程權屬或房地產權屬證明的。

『伍』 寫字樓物業管理常見問題處理辦法

寫字樓物業管理水平直接影響寫字樓的品質。下面是我精心為你們整理的寫字樓物業管理常見問題處理辦法的相關內容，希望你們會喜歡!

寫字樓物業管理常見問題處理辦法

(1) 寫字樓租戶在節假日的安全措施

通常在節假日或大假期中，一般寫字樓容易發生物品盜竊或火災消防等事故，假期

前租戶應做好以下安全措施：

A. 鎖好門窗，包括大門及各房間門窗

B. 關上室內電源，如復印機、電腦、空調等用電設備。

C. 將易燃物品，如酒精、天那水、油漆、廢紙、木屑及垃圾遷離或減少存放，以消除安全隱患。

D. 盡量不放置貴重物品，鎖好保險箱將貴重或大量財物存進銀行。 E. 建議與公安派出所進行聯動或設置自動報警系統。

F. 在假期內需搬出物品，應在管理處事前辦理好放行手續，確保財物的安全。

(2) 租戶/住戶疏忽無鎖好門窗，如何處理?由於租戶/住戶疏忽，引致不法分子有機可乘，造成財物的損失，管理人員應：

A. 應及時報告當值主管，守候門外，另安排拍照記錄。

B. 盡快通知該單位負責人反回家中處理。(事前應存放業戶緊急聯絡電話記錄)

C. 與主管同進入室內查察情況，有否失竊及翻亂情況。

D. 如聯系租戶/住戶不上，可利用備用鏈鎖代為鎖門，並貼上告示，事後提醒租戶/住戶小心門鎖，以保障財物安全。

E. 如發覺室內物品有翻亂現象，可迅速向派出所投案，由公安人員作進一步的處理及調查。

(3) 租戶因經濟糾紛引致追債者聚集大廈，如何處理?

大廈人流復雜，上述情況時會發生，亦會影響其他租戶的正常辦公或經營，擾亂大廈秩序，管理公司應採取：

A. 防範措施，立即增派保安人員在現場維持秩序，防止事件擴大，適當控制現場人群的情緒或行為。

B. 防止有人造出激烈行動，破壞大廈設施，事態嚴重時，立即通知派出所協助處理。

C. 將現場情況拍攝或用閉路監視系統記錄。

D. 適當引導人群至其他非辦指枝公的地方，勸喻人群或當事人應採取法律途徑，以解決糾紛，不要採取過激行為，影響到其他租戶，盡力將事件控制及平息。

(4) 大廈地面濕滑意外受傷的索賠處理?

上述情慧空況大廈管理處並不一定承擔責任，依據(消費者權益保護法)第十八條規定，對可能危及人身、財產安全的商品和服務，應當向消費者作出真實的說明及明確的警示，並說明正確使用商品或接受服務的方法及防止危害發生的辦法。

A. 管理公司在大堂或洗手間等地放置警示標志“地面濕滑、小心摔倒”字樣

B. 或放置防滑地氈等設施前逗瞎。

C. 受傷業主管理公司亦應負擔醫療費用。

D. 最後如情況嚴重時，管理公司可交由保險公司進行索賠的處理。

(5) 客戶進入大廈轄區不肯出示證件登記，如何處理?

部分大廈為加強治安防範，採用出進查證登記制度，為避免予盾事故，可採取：

A. 對熟悉業戶、租客可進行登記其單位及出入時間。

B. 對不熟悉客戶，管理人員應耐心解釋登記的原因及作用，防止客戶反感。

C. 或通知將造訪的租戶單位，查證實況，登記後准其進入。

(6) 如何防止推銷人員進入大廈干擾租戶?

因推銷人員擅自闖入，會影響租戶辦公，可採取：

A. 在大堂設立“謝絕推銷”告示牌，為勸阻推銷人員的在效依據。

B. 大堂保安人員應隨時提高警覺，有識辨推銷人員的能力，以對其進行適當的盤問，阻止其進入大廈。

C. 加強巡邏工作，留意各樓層的可疑人員走動的情況。

D. 在非辦公時間，要求來訪者出示證件登記，可有效地阻止推銷人員的進入。

(7) 停車場車輛被盜，責任誰負?

管理公司對上述情況，應承擔多少責任，目前，我國尚無明確的法規規定。車輛被盜的責任界定於法院的判決，不同地方法院，判決結果亦不盡一致。

A. 管理公司在停車場管理規定中告示車主，不承擔任何經濟賠償，並不能作出單方面的約定，不能成為管理公司免除責任的理由。

B. 車輛被盜不應由管理公司承提全部的賠償，車主所納的停車費，不是車輛保管費，又不是車輛保險費，實際上收取是車輛的場地使用費。

C. 以權利，義務對等的原則出發，車輛被盜，管理公司只承擔部分的賠償責任。最後應由法院的判決。

D. 建議政府立法部門對車輛被盜制定嚴格的賠償標准，而車主應購買車輛保險，如車輛被盜時，可向保險公司索賠。

E. 管理公司應做好停車場的車輛進出記錄。加設防盜監控系統，加

強巡查工作，以保障車輛安全的停放。

(8) 員工違法造成業戶損失，管理公司應承擔否?

管理公司為業戶提供服務，保障業戶人身及財產的安全，唯有部分員工“監守自盜”造出違法行為，使業戶蒙受財產損失：

A. 員工違法犯罪，管理公司難辭其責，在招聘員工入職，簽訂勞動合同，公司對員工應負監管義務，要監管及教育員工，約束其行為，作為員工的僱主應多或少承擔監管失當的責任。

B. 管理公司對業戶的財產損失要承擔賠償的責任，是部分而非全部，要視具體的情況而定，管理公司應對員工的品德思想進行教育，加強培訓工作，加強監管的工作，盡力防止員工違法犯罪，但不能保證所有員工都能遵紀守法。

寫字樓物業管理常見問題處理辦法

(9) 樓上單元地下水管滲漏或爆裂造成樓下受損，如保處理?

一般受損用戶往往直接要求滲漏單元賠償，但並非一定由其承擔，必須查明原因。

A. 漏水原因由於地面防水施工質量差，或水管質量不合格或破裂，或原有防水層遭破壞，或有水管破損不修等各種原因，以不同原因去區分不同的責任承擔人。

B. 在業主收樓，並無進行裝修前，在保修期內應由發展商承擔，保修期過後由業主自負。

C. 由於業主收樓後進行裝修改動，由於震動，改裝，改建都可能導致原有防水層破壞，該業主要承擔所有責任。

D. 如屬給排水管的質量問題，能證明為發展商原有的質量問題，在保修期內由發展商負責，保修期過後由業主負責。

(10) 地下水道堵塞造成下層業戶受損，誰負責任?

物業的地下水道，為相關各業主共用，由於設計或使用不當會發生堵塞，造成低層用戶污水倒灌現象或造成室內水浸或財產的損失：

A. 由於排水管設計不當，經國家技術質量監督部門監定，無論物業投入多長時間，保修期是否已過，應由發展商承擔維修及糾正設計的責任。

B. 如屬產品質量問題，保修期內由發展商承擔，已過保修期由業主自行維修。

C. 堵塞情況因上層用戶維修或使用時亂倒磚、沙石、垃圾等引致，應負疏通或賠償損失的責任。

D. 下水道為公用部份，原因不能查證時，應由大廈各業戶共同負維修的責任，費用可共攤。(維修費用包括由受損樓層及以上的樓層業主共同承擔。

(11) 對大廈“中央空調”溫度適當的處理?

由於商場/寫字樓中租戶辦公、餐飲、供應溫度等需求各有不同，而出現“眾口難調”的現象!管理公司應採取：

A. 合理安排中央空調系統主機的配置，因用戶不同的需求應合理配置空調主機的台數和功率。要考慮各種需求的時間性，白天與晚上或通宵供應量不同，可分別開啟大或小功率的主機以調節空調的供應量，以節省能源。

B. 合理安排空調供應系統的供應分布，對不同的用戶進行分別供應，

可分別計算用量和收費，以達到公平合理的管理目的。

C. 制定大多數人接受的供應溫度及標准，以符合節能及經濟原則，空調的供應以提高用戶的滿意率，降低投訴率，在不同地區不同大廈的情況有異，要根據上述的“滿意率/成本”的原則去結合大廈的實際情況，作出適當溫度標准，並向租戶說明該標準的制定理由，可依季節，天氣預告去調節室內的空調溫度。

D. 寫字樓內的空調溫度，一般控制范圍：

1) 冬季：溫度控制在18~22℃

相對濕度為40%~60%

2) 夏季：溫度控制在22~25℃

相對濕度為40%~65%

而商場在節假日內，人流量多的時間內適當將空調溫度調低，人流量少或平日則適當地調高。

(12) 遇意外觸電事件的處理?

發現有人觸電的處理方法

A. 應馬上關閉電源，在未關電源前切不可用人體接觸受傷者，以防自已亦觸電。

B. 利用絕緣物將電線或人拉開。

C. 立即進行人工急救，並電告醫院派員進行搶救。

(13) 大廈/商場迷失小童及客戶投案的處理?

小童迷失的處理：

A. 發現迷失小童，利用大廈緊急廣播，發布尋人消息。

B. 對迷失小童了解情況。

C. 利用女服務人員盡量安慰小童，靜待其家長認領。

客戶投案的處理：

A. 分析案件的性質，是屬刑事、意外或其他事故

B. 請示上級決定是否與警方聯系

C. 做好現場保護及記錄時間及情況的經過。

(14) 對醉酒鬧事及行乞、售賣、非法停留人員的處理：

對醉酒鬧事者的處理：

A. 對尚未完全失去理智的醉漢，可好言相勸或移到室內待酒醒。

B. 遇發“酒瘋”者，避免引致群眾圍觀或妨礙交通及治安秩序，可動員群眾將其移至室內，待其酒醒。

C. 如醉酒打人罵人，破壞公物，應立即報派出所處理。

D. 遇酒精中毒，生命危險情況，應立即送院搶救。

對行乞者，非法停留人仕的處理：

A. 將行乞、售賣或非法停留人仕，應禮貌地勸喻離開大廈現場。

B. 防止其停留及造出不雅的行為，而影響大廈/商場的形象。

C. 大廈/商場公共地方應適當設置“禁止行乞”或“禁止非法售賣”

等告示牌，以維護良好的秩序。

(15) 對租戶/用戶的裝修建築材料及建築垃圾的處理?

各類建築材料的管理：

A. 嚴禁放置公共地方阻塞通道

B. 將黃砂石子，以一定數量用鋼筋圍護網圍護，磚瓦以一定規格整齊堆放，紙筋、水灰以鐵皮箱裝載，進料不宜太多，而水泥應堆放在木板上，作整包堆放。

C. 防止有裝修人員在公共地面作業，應保持公共地方的清潔。

D. 裝修時適當加設圍牆，圍板，應造好維護設施。

建築垃圾的處理：

A. 嚴禁與生活垃圾混雜。

B. 應集中地點堆放，一定容積數量後應及時清除。

C. 堆放點應有人負責堆積，嚴禁平鋪或隨便亂倒亂放。

D. 可利用的建築垃圾應及時進行清理、分類進行加工處理或再利用。 E. 加強保安人員的巡查，防止有違章行為。

(16) 裝修期內對有關管道的保護?

在施工期間，往往有建築管道或下水道堵塞現象，施工時應注意：

A. 衛生間，浴室的平頂，牆面裝修前，必須浴缸加塞、瓷馬桶、水盤等加蓋，避免管道堵塞。

B. 泥工工具，如鐵板、泥桶等嚴禁在面盆、浴缸或水噴內洗刷，應在規定的大水桶或水池內洗刷，讓其灰漿沉澱 ，再作建築垃圾清除。

C. 翻修屋面後應由施工隊對落水管、水斗等進行一次檢查，清除內部垃圾及碎瓦塊。

D. 凡下水道蓋、如陰井蓋、必須遮蓋牢後，方能在其上進行外牆粉刷施工。

E. 定期檢查各下水道的疏通情況，包括在施工中及施工完成的場地，避免時間長，難以治理，堵塞下水道。

F. 注意腐蝕性強的廢液，如油漆用的鹼水、鹽酸液，應集中處理，防止對金屬管道受到損壞。

(17) 管理公司對空置房、空置商鋪如何管理?

一般物業項目的出售，會在不同時間內先後售出，如管理不善，會引致：

A. 影響發展商及物業項目的形象，及財物的受損。

B. 應對空置單位加強巡視，保持室內設備設施的完整及清潔。

C. 鎖好各類門窗，防止有人進入留宿，或大小便，影響地方及環境的清潔。

D. 下雨前後巡視室內情況，發現破壞及受損部位及早通知施工單位維修或更換。

E. 將未售出單位應每周向發展商及銷售部門報告情況。

(18) 對空置單位、空置商鋪管理費，應由誰承擔?

一般房產物業的租售，會在不同時間先後售出，對上述單位管理費的承

擔費用現階段仍有待國家的“物業管理”條例正式法例布後再決定。而現時可用過往習慣辦法收取。

A. 對空置單位房屋徵收管理費，應由發展商補貼50%的費用。(即單位面積*每平方米費用*50%計算。)

B. 對空置商鋪徵收管理費，應由發展商承擔100%的管理費用，因商場開始營業，整體物業管理的費用經已產生。

(19) 對房屋“維修費基金”如何徵收?

依據住宅物業管理條例實施後，在1999年以後入住的各物業項目業主必須繳納房屋“維修基金”，可依各省市、地區的不同，自訂徵收標准，一般房屋“維修基金”

A. 多層物業(不帶電梯)

其總房價的2%~3%計處算。

B. 高層物業(帶電梯)

其總房價2.5%~3.5%計算。

徵收“維修基金”的作用為物業項目日後進行大維修資金用途，公共部位包括：承重結構部位、外牆面、層面、樓梯、走廊通道、門廳、車庫、公共設備設施、消防設備、道路、燈具、池、井、渠道、游泳池、各類球場及其他公共設施等。

另外房屋所有權轉讓時，結余維修基金不予退還，可隨時同房屋所有權同時過戶。

20.房屋業主是否須加簽“前期物業管理服務協議”呢?

依據我國建設部於1999年10月所頒布條例，所有業主在收樓入住前須加簽“前期物業管理服務協議”。其作用是保障大部分業主的權益，各業主必須服從管理公司的合法管理，各自遵守業主的權利與義務，作業一個共同認可的管理標准，以保障小區有一個舒適、安全、方便的生活環境。

21.物業管理公司所提供的有償服務如何分類?

(1)物業管理公司提供的有償服務主要是以下幾類：

1). 向用戶提供內部設施安裝維修服務。

2). 向用戶提供內部專項清潔、洗衣服務。

3). 向用戶提供商務(如打字、復印等)、旅遊資源等服務。

4). 向用戶提供特種保安服務。

5). 向用戶提供會所、洗車場等配套服務。

(2)有償服務費的收取。

1) 用戶要求提供有償服務，如屬安裝或維修服務的，先由物業部發《工作單》給工程部，工程部持單施工，施工完成後應要求用戶對有償服務進行驗收並在《工作單》上簽字認可。

2) 有償服務的收費標准，如公司已制定有固定標準的，按標准執行。如沒有標準的，以物業公司與用戶協商的收費標准為收費依據。

3) 服務完成後，由物業部於當月發出《有償服務收費通知單》，通知用戶繳款。

22.業主/用戶收樓時應繳交哪些費用?

入住時一次性繳交費用：

(1) 水電周轉金：寫字樓、商場(鋪)不超過15元/平方米收取。水電費周轉金必須專戶儲存，專款專用，並定期公布使用情況，接受業(用)戶或業主委員會監督。業(用)戶直接通過銀行自動繳費的，可不收取。

(2) 裝修保證金：多層寫字樓、商場(鋪)最高不超過1500元/戶(50平方米以內)，超過部分加收15元/平方米;高層寫字樓、商場(鋪)最高不超過3000元/戶(50平方米以內)，超過部分加收30元/平方米。業(用)戶裝修完工，經物業管理公司驗收，沒有損壞公共部位、設備設施，裝修保證金應自檢查合格之日起15個工作日內退回業(用)戶。

(3) 裝修垃圾余泥清運費：原則上由業(用)戶自行清運，需由物業管理公司清運的，按實際發生費用收取，並報分管理價局備案。

『陸』 寫字樓禁止做飯的規定

法律分析：沒有那個法律規定營業場所不能做飯的，如果你們是在寫字樓，物業公司不讓做是有可能，但物業根據的也是你們之間的物業服務合同，法律不可能去管這個的。

法律依據：《中華人民共和國物業管理條例》

第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

第十條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府閉念慧的指導下成立業主大會，並選高迅舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十一條 下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）改建、轎答重建建築物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

『柒』 大樓消防安全管理措施

大樓很高，要注意好火災預防，樹立消防安全意識。以下是我整理的aa資料，僅供參考，歡迎閱讀。

一、 為切實加強xx大廈的消防安全工作，提高廣大業主和住戶消防安全意識，有效防止大廈內火警、火災事故發生，保護全體居民的生命、財產安全，維護公共安全，根椐<中華人民共和國消防法>和<湖北省消防條例>和有關法律、行政法規的規定，結合xx大廈具體實際，特製定本管理制度，大廈消防安全管理制度。並先交與大廈廣大業主和居民徵求相關意見修政後，再公告正式實施。

二、 本管理制度適合於xx大廈內全體業主住戶和租賃本大廈住房的公司、集體宿舍及外租戶。

三、xx大廈消防安全工作要認真貫徹預防為主、防消結合的方針，按照 *** 統一領導，公安消防機關依法監管與指導，業主委員會全面負責，全體居民積極參入的原則，實行消防安全責任制，建立、建全嚴格而和諧的安全生活環境。

四、 業主委員會對大廈消防安全工作負全面領導責任。業主委員會主管負責人對消防安全負直接領導責任。實行安全責任問責制。

五、 大廈內業主家庭中以房產所有權人為安全責任人。外來公司以公司法人及在大廈上班的公司負責人為安全責任人。外公司集體宿舍以公司法人及宿舍管理員為安全責任人。外租房所有權人按治安管理規定，同為外租房的安全責任人，安全責任與租戶共擔。

六、 大廈物業服務人員要經常進行消防安全宣傳工作，利用廣告和公告形式提高廣大居民的消防安全素質，提高大家的防火自救能力，管理制度《大廈消防安全管理制度》。

七、 業委會物業人員按管理規定配置消防器材、設施，設定消防安全標志，定期組織檢驗、檢修，，缺損的要逐步補置。

八、 業委會物業人員按安全規范設定安全疏散指示標記，設定火災事故或停電應急照明設施，火災報警系統要做到隨時可以發揮作用。

九、 在公安消防機關和社群的堅決支援下，徹底保障大廈各條緊急疏散通道和安全出口的無障礙暢通。

十、 物業服務人員樹立嚴謹的敬業精神，加強完善專人值班制度。加強並堅持每日的五巡查重點工作巡查各樓層配電箱、巡查大廈兩條主走火通道、巡查消防用水存量、巡查樓層消防設施、巡查電梯機房 。發覺異常情況，要及時處理，記錄備案。處理不了要及時向主管負責人報告，爭取隱患苗頭不過夜。

十一、萬一發生火災事故，物服人員要及時報警119並啟動大廈火災緊急報警系統。組織處置初起火災，通知水泵房供應消防用水，疏散大廈人員，保護火災現場，協助公安消防機構撲滅火災和配合火災事故調查工作。

十二、在認真抓好居民住戶的安全環境外，業委會物業服務人員要加強大廈內公司、集體宿舍及短期臨時住戶的安全管理與監督工作。物服人員有權定期與不定期的在集體宿舍管理人或公司員工的陪同下，共同檢查區域安全問圓判題。物服人員有權提出安全隱患問題和整改建議。

十三、大廈內嚴禁大量存放國家有關規定的易燃易爆的化學危險品。大廈內嚴禁生產、銷售各類危險物品。大廈通道里嚴禁燃放煙花、鞭炮之類危險品。

十四、無論新老住戶進行裝修工作，應由業主與裝修人事先與物服人員提出申請，並在物服人員依據有關規定指導下安全進行裝修。裝修中如需要進行電焊、氣割之類工作，必須在動明火前報告物服人員，並做好施工現場火災預防措施後方可進行，並接受物服人員監督。大廈物業將無償提供滅火器具現場備用。
辦公樓消防安全管理事項
一、定期進行防火巡查絕檔，巡查的內容應當包括：

1、用火、用電有無違章情況;

2、安全出口、疏散通道是否暢通，安全疏散指示標志、應急照明是否完好;

3、消防設施、器材和消防安全標志是否在位、完整;

4、消防安全重點部位的人員在崗情況;

5、其他消防安全情況。

二、防火巡查人員應當及時糾正違章行為，妥善處置火災危險，無法當場處置的，應當立即報告。發現初起火災應當立即報警並及時撲救。

三並腔亂、要保障辦公樓內安全疏散通道、安全出口暢通，嚴禁下列行為：

1、佔用疏散通道。

2、在安全出口或者疏散通道上安裝、放置等影響疏散的障礙物。

3、在營業、工作等期間將安全出口上鎖、遮擋或者將消防安全疏散標志遮擋、覆蓋。

4、其他影響安全疏散的行為。

四、應保證辦公樓內設定的防火門、疏散指示標志、火災事故照明等疏散、撲救用消防設施完整、好用，一旦發現損壞、丟失的，應及時修復、更換。
消防安全常識
【火災事故預防】

①不隨意亂扔菸頭和其他火種;不在酒後、疲勞狀態和臨睡前躺在床上或沙發上吸菸。 ②外出和臨睡前應關閉電器、燃氣爐具，熄滅火源。

③節慶時，應按規定安全燃放煙花爆竹，不能隨意讓兒童燃放煙花爆竹;也不要讓兒童玩火。 ④不能在草木繁茂的山林野炊。

⑤不在野外焚燒雜草或燒山。

⑥上山掃墓祭祖不能燒紙、燒香，以防發生山林火災。

【家庭預防火災】

①不能在家中放置汽油、酒精等揮發性易燃易爆物品。

②廚房塵垢油污、煙囪及排油煙機通風管道等，應隨時清理。

③煙囪距離屋頂須有適當高度，以免火屑飛散。

④廚房牆壁、天花板、灶台等，均應使用不燃性建築材料建造。

⑤嚴禁在家中進行爆竹加工和製作。

⑥嚴禁擅自安裝鐵門封堵樓房通道和安全出口。

⑦家庭和汽車應自備滅火器。

【公共場所預防火災】

①公共場所應制訂防火避難逃生方案，各樓層明顯處應懸掛緊急逃生路線圖，並進行演練。 ②注意用火場所及裝置的安全，並防範人為縱火。
火場逃生注意事項
火場逃生是直接與火魔鬥智，與死神較量，因此必須講究策略，才能戰勝火魔，贏得生命的勝利。

1、煙霧是火場的第一殺手你知道嗎?火災中，最恐怖的，不是那紅彤彤的火焰，而是因熱解、燃燒所產生的煙氣。火場中致人死亡的最主要元兇是煙霧，資料顯示，在火場中喪生的，有80%是由於吸入有毒或窒息而死，只有20%的人是被大火給燒死的。火災中受害者，絕大多數是倒在這輕飄飄的煙氣之下。當我們在煙霧彌漫的樓道里逃生時，要切記一點，一定要彎著腰，甚至是匍匐前進才能穿過煙霧區。有條件的話，可以用溼毛巾捂住口、鼻，呼吸必須小而淺，這樣煙霧就更不能侵擾你了，逃生之路就更安全了。

2、迅速逃離，不貪戀財物，最關鍵的是要逃離火場保住生命。當你安全逃離火場後，不要因為想起家中還藏著存摺、鈔票等有價證券，再重返險境。

3、奪路而逃，不東躲 *** 。如果發生火災，且火勢較大無法撲滅的情況下，就必須奪路而逃，不能耽擱。火災中，不能東躲 *** ，千萬不能躲進床底下，大衣櫃里，即使有人來救援，也發現不了你，大火燒進來只有死路一條。因此，在火場中切記拯救生命的最好方法就是逃離火場。

aa

『捌』 樓上漏水要怎做

如果閣下聯絡不到樓上的業主，或者無法與鄰居自行解決問題，您可向屋宇署及食物環境衛生署組成的「聯合辦事處 」求助。
您可以致電 *** 1823電話中心，該中心會轉介個案交「聯合辦事處」，或可直接聯絡閣下所在地區的區域辦事處要求協助。

wsd/tc/plumbing_and_engineering/maintenance_of_internal_plumbing/seepage_of_internal_plumbing/index

滲水投訴調查聯合辦事處
辦公時間、地址及聯絡號碼 聯合辦事處辦公時間星期一至五：上午8時45分至下午1時 下午2時至下午6時星期六、日及公眾假期：休息
聯合辦事處
(屋宇署 /
食物環境衛生署)地區地址電話號碼傳真號碼區域辦事處 1
(設於東區辦事處)東區中國香港柴灣道338號
柴灣市政大廈6字樓3589 4902
3589 49033589 4940灣仔區中國香港銅鑼灣渣甸街59號
燈籠洲街市三樓2577 76032577 5300觀塘區九龍觀塘瑞和街9號
瑞和街市政大廈7字樓3102 73462344 3967中西區中國香港皇後大道中345號
上環市政大廈10字樓2545 05062851 7653南區中國香港中國香港仔大道203號
中國香港仔市政大廈4字樓2552 84062580 9216離島區中國香港中環統一碼頭道38號
海港 *** 大瞎悄樓6字樓2852 32152545 2964黃大仙區九龍彩虹道121號
大成街街市大樓3字樓2328 65312351 5710元朗區新界元朗橋樂坊2號
元朗 *** 合署2字樓2475 34332477 5099北區新界上水智昌路13號
石湖墟市政大廈4字樓2679 28122679 5695大埔區新界大埔鄉事會街8號
大埔綜合大樓3字樓3183 91192650 1171沙田區新界沙田鄉事會路138號
新城市中央廣場第1座12字樓2634 01362634 0442西貢區新界將軍澳培成路38號
西貢將軍澳 *** 綜合大樓8樓3740 51002792 9937區域辦事處 2
(設於九龍城區辦事處)九龍城區九龍九龍城衙前圍道100號
九龍城市政大廈3字樓2382 5682
2718 11202382 5331深水埗區九龍磨滲渣深水埗基隆街333號
北河街市政大廈4字樓2729 14462958 9062旺角區九龍旺角花園街喊薯123號A
花園街市政大廈6字樓2749 36112391 8707油尖區九龍油麻地寶靈街17號
官涌市政大廈3字樓2302 12992735 5955葵青區新界葵涌興芳路166-174號
葵興 *** 合署9字樓2420 92042480 4023荃灣區新界荃灣楊屋道45號
楊屋道市政大廈3字樓2212 97012414 8809屯門區屯門屯喜路1號
屯門 *** 合署1字樓2146 86422452 6559

,樓上漏水要怎做：
case」

標題：有關頂樓漏水費用應由誰支付Q我住在一棟十二層大樓的頂樓,屋頂漏水而頂樓平台並未約定專用的情況下,請問修繕費用應由管委會或我個人負責?

ANS曾先生你好：有關來函尋問頂樓漏水維修問題，答復如下：一.依照公寓大廈管理條例第十條第二款之規定；共用部份之修繕．管理維護由管理委員會或管理負責人為之o其費用由公共基金支付......(詳全文)二.如果如你來函指出頂樓未約定專用即屬共用部份，除非貴大樓之規約或區分所有權人會議之決議另有規定(詳見條例第十條第三款)，否則其維修費用應由管理委員會支付o三.頂樓之使用於公寓大廈管理條例中規定甚嚴，應因此除非你有違規使用或可歸究於你之原因，否則其漏水修繕，由委員會負責是無庸置疑的o,