濟南物業管理條例

A. 濟南市物業管理條例

第一章總則第一條為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人及相關物業服務人的合法權益，營造良好的生活和工作環境，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》、《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。第二條本市行政區域內物業管理以及相關監督管理活動，適用本條例。

本條例所稱物業管理，是指業主對物業管理區域內的建（構）築物及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

物業管理可以通過選聘物業服務人或者自行管理的方式實施。第三條本市物業管理工作應當納入基層社會治理體系，構建共建共治共享社會治理格局，堅持黨建引領、業主自治、政府監管、多方參與、協商共建、公開透明的工作原則，實施年度考核。

市、區縣人民政府應當加強對物業管理工作的組織領導，建立物業管理綜合協調機制，研究解決物業管理重大問題，統籌推進物業管理工作。第四條市住房和城鄉建設主管部門負責本市行政區域內物業管理活動的統一監督管理工作。

區縣住房和城鄉建設主管部門負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作。

政府相關部門按照各自職責做好物業管理相關工作。第五條街道辦事處、鎮人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會選舉、換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，建立轄區物業管理聯席會議制度，協調處理物業管理中的重要問題和事項。

居民委員會協助街道辦事處、鎮人民政府開展社區管理以及社區服務中與物業管理有關的工作，負責指導和監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理。第六條市住房和城鄉建設主管部門應當建立完善全市統一的物業管理服務信息系統，提供信息查詢、服務質量評價、電子投票、信用監管等服務，提升物業管理質量和服務水平。第七條開展物業管理活動，應當依法保護業主、物業使用人的隱私和個人信息。第八條物業服務人、業主委員會可以申請加入物業服務行業協會，並組成相應的專門委員會。物業服務行業協會應當按照章程開展行業自律管理，接受住房和城鄉建設主管部門的業務指導和民政部門的監督管理。第九條業主委員會、物業服務人、建設單位以及街道辦事處、鎮人民政府和居民委員會，依照本條例的規定負有向業主公開信息義務的，應當以書面形式在物業管理區域主要出入口、公示欄、物業服務用房等顯著位置公布，或者按照管理規約、業主大會議事規則約定的其他方式公開信息，公開期限不得少於七日，並同時向市物業管理服務信息系統填報有關信息，但是本條例另有規定的從其規定。第二章物業管理區域第十條物業管理區域的劃分，應當由市、縣住房和城鄉建設主管部門以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，並結合建（構）築物規模、共用設施設備、社區建設等因素劃定。

建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍內，物業服務用房、供水、供氣、供熱、供電、消防、人防等配套設施設備和相關共用場地不能分割的，應當劃分為一個物業管理區域；配套設施設備和相關共用場地能夠分割獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域；被道路、河道等分割為兩個以上自然街坊或者封閉小區，配套設施設備和相關共用場地雖不能分割，但能夠明確共用配套設施設備維護管理責任的，也可以劃分為不同的物業管理區域。

紅線圖范圍內的城鎮公共道路、城鎮公共綠地、城鎮河道等不得劃入物業管理區域。第十一條建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當向所在區縣住房和城鄉建設主管部門申請劃分物業管理區域，由市、縣住房和城鄉建設主管部門在二十日內依照本條例第十條規定劃定。物業管理區域劃定前，都應當徵求街道辦事處、鎮人民政府的意見。其中，屬於市區范圍的，由區住房和城鄉建設主管部門初步劃定後報市住房和城鄉建設主管部門核准劃定。

已劃定的物業管理區域確需合並或者分割的，經物業管理區域內業主依法表決同意後，向區縣住房和城鄉建設主管部門提出劃分登記申請。

尚未劃分物業管理區域的建成居住區需要劃定物業管理區域的，可以由建成居住區內的業主根據建設用地規劃許可證紅線圖或者其他土地使用權權屬證明向區縣住房和城鄉建設主管部門申請劃定。

本條第二款、第三款規定的情形，應當依照本條第一款規定的程序劃定。

物業管理區域劃定後，市、縣住房和城鄉建設主管部門應當及時將相關信息錄入全市統一的物業管理服務信息系統，並向相關街道辦事處、鎮人民政府推送信息。

B. 濟南市物業管理條例「全文」(3)

濟南市物業管理條例「全文」

第四十四條 物業管理區域內，業主、物業使用人不得實施賭博、利用迷信活動等危害社會的行為;不得違反規定飼養動物干擾他人正常生活;不得存儲易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品;不得佔用阻塞消防通道、挪用損毀消防設施。

第四十五條 業主、物業使用人在住宅裝飾裝修開工前，應當與物業服務企業簽訂裝飾裝修服務協定。

業主、物業使用人未簽訂裝飾裝修服務協定的，物業服務企業可限制施工人員進入物業管理區域。

物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業主、物業使用人應當給予配合。

第四十六條 物業保修期滿後，業主所有的房屋、車位等專有部分的維修、更新由業主負責，所需費用由業主承擔。

第四十七條 物業保修期滿後，物業管理區域內共用部位、共用設施設備的維修、更新，由業主共同承擔。

物業共用部位、共用設施設備由於人為原因損壞的，責任人應當及時修復，並對造成的損失承擔賠償責任。

第四十八條 物業服務企業應當健全物業共用部位、共用設施設備管理養護制度，按照合同的約定加強對共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查、養護，並做好記錄。

電梯、鍋爐等特種設備和自動消防設施，由業主或者物業服務企業根據物業服務合同約定，委託專業服務單位負責維護、保養，並明確各方安全管理責任。

第四十九條 供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位，對物業管理區域內專業經營設施設備和相關管線依法承擔維修、更新責任。

第五十條 物業管理區域內有兩戶以上業主的，應當建立物業專項維修資金制度。

物業專項維修資金專項用於物業共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造。

第五十一條 住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期物業專項維修資金存入商品住宅維修資金專戶，尚未交存物業專項維修資金的房屋，房地產開發企業應當在辦理房屋產權初始登記時一次性交存。

公有住房售房單位應當按照有關規定從售房款中提取物業專項維修資金，並存入售後公有住房維修資金專戶。

第五十二條 共用部位、共用設施設備維修和更新、改造使用物業專項維修資金的，應當由相關業主表決通過。

有下列情形之一，可能危及業主生命和財產安全的，可以按應急維修程序支取使用維修資金：

(一)屋面漏雨、外牆滲水、下水管道破裂、外牆面脫落、道路塌陷等經業主委員會或者社區居民委員會核實的;

(二)電梯運行存在安全隱患的;

(三)消防設施出現故障，公安機關消防機構下達消防監督檢查記錄或者出具責令限期整改通知書的。

按應急維修程序支取維修資金的，待安全隱患處置妥當後，維修資金使用情況應當在物業管理區域內向業主公示。

第五十三條 物業專項維修資金賬面余額不足首期交存額百分之三十或者商品住宅已經出售但未建立物業專項維修資金的，業主委員會應當組織相關業主續交或者補交。業主未續交、補交物業專項維修資金，發生共用部位、共用設施設備維修時，相關業主應當共同承擔維修責任。

物業專項維修資金管理辦法由市住房保障管理部門、市財政部門制定。

第五十四條 物業管理區域內的車庫(含共用車庫車位和專用車庫)應當通過出售或者租賃形式，優先滿足業主的停車需要。共用車庫車位租賃費的標准按照物價部門發布的指導價確定。

在滿足業主需要後，房地產開發企業可以將車庫對外出租，但租賃期限最長不得超過六個月。

第五十五條 因規劃建設車庫不足，業主大會可以決定佔用物業管理區域內共有道路或者其他場地設置停車泊位，但是不得佔用消防通道、妨礙道路通行。

利用停車泊位停車的，應當交納車位場地使用費，車位場地使用費屬於全體業主共有。

第五十六條 業主不得擅自佔用物業管理區域內的道路、綠地或者其他共有場地停放車輛。

第五十七條 未確定停車位的車輛，物業服務企業可限制其進入物業管理區域，公安、消防、搶險、救護等特殊車輛執行公務以及臨時停車除外。

第五十八條 物業管理區域內利用業主共用部位、共用設施設備從事經營活動所得收益屬於全體業主共有，其使用、分配、管理由業主大會決定。

第六章 監督與管理

第五十九條 住房保障管理、城管執法、公安、質監、市政公用、物價、城鄉建設等部門應當建立投訴、舉報受理制度，並在物業管理區域內公布投訴電話，對物業管理區域內的違法行為及時進行查處。

第六十條 物業服務企業有下列行為之一的，向住房保障管理部門投訴：

(一)未按照物業服務合同約定提供服務的;

(二)未取得資質證書從事物業管理的;

(三)將物業管理區域內的全部物業管理一並委託其他單位或者個人管理的;

(四)擅自改變物業服務用房用途的;

(五)擅自撤離物業管理區域、停止物業服務的;

(六)套取、挪用物業專項維修資金的。

第六十一條 物業服務管理區域內有下列情形的，可以按照下列途徑投訴：

(一)違反本辦法第四十三條第(一)至(七)項的，向城管執法部門投訴;

(二)物業保修期內出現工程質量缺陷得不到及時維修的，向城鄉建設部門投訴;

(三)佔用阻塞消防通道、挪用損毀消防設施，影響消防安全的，向公安機關消防機構投訴;

(四)賭博、利用迷信活動危害社會的，違反規定飼養動物干擾他人正常生活的，存儲易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品的，向公安機關投訴;

(五)電梯、鍋爐等特種設備存在事故隱患的，向質監部門投訴;

(六)物業服務企業違規收費的，向物價部門投訴;

(七)供水、供暖、供氣專業經營單位未依法承擔專業經營設施設備和相關管線維修養護責任的，向市政公用部門投訴;

(八)電力專業經營單位未依法承擔電力線路、設施及相關設備維修養護責任的，向經濟和信息化部門投訴。

第六十二條 各縣(市)、區人民的政府應當建立物業管理聯席會議制度，研究、部署、推進物業管理各項工作，解決本轄區內物業管理重大矛盾糾紛。

第六十三條 街道辦事處、鄉(鎮)人民的政府負責召集由住房保障管理和城管執法部門、公安派出所、社區居民委員會、業主委員會或者業主代表、物業服務企業等參加的物業管理項目聯席會議。

物業管理項目聯席會議協調處理下列事項：

(一)業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況;

(二)物業服務企業在履行退出程序以及交接工作中出現的問題;

(三)物業管理區域內發生的突發事件;

(四)物業管理與社區管理銜接和配合中出現的問題;

(五)需要協調的其他物業管理事項。

涉及協調處理物業管理區域內供水、供電、供氣、供暖、環衛等事項的，應當通知相關專業經營單位參加。

物業管理項目聯席會議召集單位應當整理並保管物業管理項目聯席會議記錄。

第六十四條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民的政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。

第六十五條 市住房保障管理部門應當建立物業服務企業信用信息管理制度，加強對物業服務企業的監督管理。物業服務企業信用信息，應當向社會公示，並作為企業業績評價的依據。具體辦法由市住房保障管理部門制定。

第六十六條 市物業服務行業協會應當加強行業自律，規范行業行為，制定、完善行業服務標准，推進標准化服務，促進誠信經營，維護物業服務企業合法權益。

市物業服務行業協會應當建立本市統一的物業服務項目經理及注冊物業管理師等相關專業服務人員的執業名冊，向公眾提供查詢。

第七章 法律責任

第六十七條 違反本辦法規定的行為，法律、法規和其他規章已作出處罰規定的，按照其規定執行;未作出處罰規定的，按照本辦法的規定執行。

第六十八條 業主委員會、業主委員會委員違反本辦法第二十七條第二款、第二十八條第三款規定，拒不移交或者不及時移交相關資料和財物的，由物業管理區域所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民的政府責令其限期整改。

第六十九條 物業服務企業違反本辦法第三十四條規定，未及時辦理物業服務合同備案手續的，由縣(市)、區住房保障管理部門責令其限期改正，並將該違規行為記入物業服務企業信用檔案;逾期未改正的，由城管執法部門處以一千元罰款。

第七十條 物業服務企業違反本辦法第四十二條第二款規定，在經業主大會決定選聘新的物業服務企業後拒絕辦理交接的，由縣(市)、區住房保障管理部門責令其限期改正，將其違規行為記入物業服務企業信用檔案;逾期未改正的，由城管執法部門處以一千元罰款。

第七十一條 住房保障管理部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民的政府和其他有關部門的工作人員在工作中有挪用物業質量保修金或者物業專項維修資金行為，或者利用職務上的便利收受他人財物或者其他好處的，由監察機關依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

其他國家機關工作人員不依法履行物業管理活動監督管理職責，或者對投訴的違法違規行為不予查處造成惡劣影響的，由監察機關依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章 附 則

第七十二條 已交付使用、配套設施不齊全的開放式舊住宅區，由縣(市)、區人民的政府組織街道辦事處、鄉(鎮)人民的政府進行改造整治。

改造整治完成後，符合專業化管理條件的，按本辦法執行。

第七十三條 本辦法自2015年2月1日起施行。1999年7月30日施行的《濟南市物業管理辦法》(濟南市人民的政府令第149號)同時廢止。