公共配套設施交付的法律法規

⑴ 廣州市居住區配套公共服務設施管理暫行規定

第一條 為規范居住區配套公共服務設施管理，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》和《中華人民共和國房地產管理法》等有關法律法規，結合本市實際，制定本規定。第二條 本規定所稱居住區，是指城市不同居住人口規模的居住生活聚居地，包括房地產開發項目居住區和保障性住房居住區。

本規定所稱居住區配套公共服務設施，是指與居住人口規模相對應配建的、能滿足居住區居民物質與文化生活需要、提供公共服務的設施總稱，包括教育、醫療衛生、文化、體育設施和行政管理設施、服務設施、福利設施、公園及市政公用設施等。居住區配套公共服務設施具體類別按照本市居住區配套公共服務設施的設置標准確定。第三條 本市行政區域內新建居住區的配套公共服務設施規劃、建設、移交、登記和使用管理，適用本規定。

本規定實施前已完成國有建設用地使用權出讓手續的，不適用本規定。第四條 市住房和城鄉建設行政主管部門負責本市居住區配套公共服務設施的組織協調工作，並組織實施本規定。

區住房和城鄉建設行政主管部門負責本轄區范圍內居住區配套公共服務設施的監督管理工作。

國土規劃、城管、教育、衛生、文化、民政、交通、公安、工業和信息化、郵政等行政管理部門和殘聯等單位，按照各自職責，依法做好居住區配套公共服務設施的管理工作。第五條 居住區配套公共服務設施建設應當堅持以人為本、科學規劃、因地制宜、節能省地的原則。

居住區配套公共服務設施應當與規劃地塊主體建設工程同步規劃、同步設計、同步建設，按照規定驗收並交付使用。第六條 居住區配套公共服務設施應當按照下列方式建設移交：

（一）配套公共服務設施中的幼兒園、小學、中學、社區衛生服務中心、社區衛生服務站、殘疾人康復服務中心、社區管理公共中心、星光老年之家、文化站、文化室、居委管理中心、社區服務站、派出所、公共廁所、垃圾收集站、垃圾壓縮站、再生資源回收點、消防站、公交首末站等符合劃撥用地條件的公益性配套公共服務設施，不計入房地產開發項目用地的土地出讓金，由建設單位統一代建，建成後無償移交給市、區住房和城鄉建設行政主管部門。國土資源和規劃行政管理部門在土地出讓底價評估時應當綜合考慮上述配套公共服務設施的建設成本。

（二）群眾性體育運動場地、居民健身場所、社區少年宮、家庭綜合服務中心、社區日間照料中心、托兒所、農貿（肉菜）市場、再生資源回收站、老年人福利院、社會停車場和其他商業服務設施等，由建設單位建成後按照規劃確定的使用功能進行使用和組織經營管理；社區公園、小區游園、物業管理用房（含業主委員會）等，由建設單位建成後按照規劃確定的使用功能和《廣東省物業管理條例》的規定使用。

（三）配套公共服務設施中的變電站、郵政所，由電力、郵政企業按照建設成本出資委託建設單位代建。建設單位應當在領取建築工程施工許可證之前與電力、郵政企業簽訂委託建設協議，約定委託建設內容、開工及竣工期限、結算方式、分期交付使用的批數及期限、違約責任等內容；獨立用地的變電站，可以由建設單位代徵用地後移交給電力企業自行組織建設。符合劃撥用地條件的，不計入房地產開發項目用地的土地出讓金。

前款所稱建設成本，由土建成本、土地成本和相關稅費等構成。第七條 居住區配套公共服務設施建設應當滿足以下建設時序要求：

（一）全部配套公共服務設施應當在規劃地塊建設總量（不含居住區配套公共服務設施的建築面積）完成80％前建設完成，並按照規定取得建設工程規劃驗收合格證。其中，獨立設置的居住區配套公共服務設施應當單獨取得建設工程規劃驗收合格證；非獨立設置的居住區配套公共服務設施應當與主體工程同步驗收並取得建設工程規劃驗收合格證。

（二）居住用地內獨立設置的居住區配套公共服務設施應當在規劃地塊建設總量（不含居住區配套公共服務設施的建設面積）完成50％前建設完畢，並取得建設工程規劃驗收合格證。其中，垃圾壓縮站、變電站、公共廁所、社區衛生服務中心、社區衛生服務站、消防站、派出所、公交首末站、老年人福利院等設施應當先於住宅首期工程或者與其同時申請建設工程規劃許可證，並在住宅首期工程預售前先行驗收，取得建設工程規劃驗收合格證；城市更新改造的安置房項目經市人民政府批準的除外。

⑵ 小區配套設施國家規定有哪些

第一類是與基本居住有關的各種公用管線以及設施，包括水、電、天然氣、有線電視、電話、寬頻網路、供暖、雨水處理、污水處理等，這些設施保障基本居住需求的滿足;

第二類是與家庭生活需求有關的各種公共設施，包括教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、行政管理等設施，這些設施是對基本居住需求之上的更高生活需求的滿足。

一般來說，配套設施是指與小區住宅規模或者人口規模相對應的配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。道路主要是指小區內的道路以及小區與城市公共交通路線相連接的道路以及相關設施。公共綠地是指小區內的綠地建設。

《民法典》第二百七十四條 建築區劃內的道路，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

⑶ 住宅區的配套設施和公共設施所有權主體的法律責任

住宅區的配套設施和公共設施所有權主體是業主

業主的法律責任也即義務。按照《物業管理條例》的規定，業主在物業管理活動中，履行下列義務：
1、遵守業主公約、業主大會議事規則；
2、遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
3、執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
4、按照國家有關規定交納專項維修資金；
5、按時交納物業服務費用；
6、法律、法規規定的其他義務。

業主的權利包括：
1．依法享有對自己所擁有物業的各項權利；
2．依法合理使用房屋本體公用設施（樓梯、通道、電梯、上下水管道、加壓水泵、公用天線、陽台、消防設備等）和住宅區公用設施和公共場所（地）（道路、文化娛樂場所、體育設施、停車場、單車房等）的權利；
3．有權按有關規定在允許的范圍內進行室內裝修、維修和改造；
4．有權自己或聘請他人對房屋自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設施進行合法維修養護；
5．有權根據房屋的外牆面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施的狀況，建議物業管理公司及時組織維修養護，其費用從住宅維修基金中支出；
6．有權根據住宅區的道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育設施、停車場、連廊、自行車房�棚等住宅區公用設施及公共場所�地的狀況，建議物業管理公司及時進行維修養護，其費用從管理服務費中支出；
7．有權要求物業管理公司對住宅區內各種違章建築、違章裝修以及違反物業管理規定的其他行為予以制止、糾正；
8．有權參加業主大會，並對住宅區的各項管理決策擁有表決權；
9．有權對本住宅區物業管理的有關事項向管委會、物業管理公司提出質詢，並在三日內得到答復；
10．有權要求管委會和物業管理公司按照市政府規定的期限定期公布住宅區物業管理收支賬目；
11．有權對住宅區的物業管理提出建議、意見或批評，可要求管委會對物業管理公司的違反合同或有關規定的行為進行干預、處罰；
12．有權會同其他業主就某一議題要求管委會召集業主大會；
13．有權就本住宅區的物業管理向市住宅主管部門和區住宅管理部門投訴或提出意見與建議；
14．有權要求毗連部位的其他維修責任人承擔維修責任，對方不維修的，可要求物業管理公司代為維修養護，並按規定分攤維修費用。

業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；
(二)提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；
(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；
(四)參加業主大會會議，行使投票權；
(五)選舉業主委員會委員，並享有被選舉權；
(六)監督業主委員會的工作；
(七)監督物業管理企業履行物業服務合同；
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；
(十)法律、法規規定的其他權利。

【釋義】 本條主要規定了業主的權利。
本條可分為兩個層次進行分析：
(一)房屋的所有權人為業主。
業主，從一般意義上是指物業的所有權人。業主既是業主個體自治法律關系的基本主體，又是業主團體自治法律關系的構成主體。
關於業主的分類如下：
1.按業主是自然人還是法人，可以分為自然人業主和非自然人業主。
所謂自然人業主，就是指擁有物業的所有權的是自然人。如果買房人支付房款並未登記，不能稱為房屋的業主。只有登記過戶之後，才能成為房屋的業主．
所謂非自然人業主，就是指擁有對物業的所有權的是自然人以外的主體，包括法人和非法人組織。如某公司支付房款並到房產部門登記後，就成為房產部門所登記的房屋的業主。
2.按業主是單獨擁有物業還是與他人共同擁有物業，可以分為獨立產權的業主和共有產權的業主。
這類區分根據不同的標准有不同的分法。第一，可以從形式上進行區分，也就是從房屋的產權證上進行區分。凡是房屋產權證上只寫明一個所有人享有房屋產權的，這個所有人就是獨立產權的業主。凡是房屋產權證書上寫明房屋產權是共有的，那麼房屋產權證標明的這些個所有人就是共有產權的業主。第二，可以從實質上進行區分，也就是房屋產權從實質上是屬於一個業主還是屬於幾個主體共有。現實上生活中絕大部分住宅都有是由家庭擁有，而房屋產權證上常常只有一個自然人作為所有權人，從形式上來說，這項物業的業主是獨立產權的業主，但實質上這項物業的業主是共有產權的業主。

關於業主的分類還有以下幾種：按物業的所有權主體性質不同，可以將業主劃分為公房業主和私房業主兩類。公房業主按中國法律是指國家和集體，但公房業主狹義僅指國家及其授權經營管理公房的部門或單位；私房業主按國務院《城市私有房屋管理條例》第2條第2款規定，僅指個人所有、數人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房之業主。但私房業主廣義是指享有物業所有權的「私人」，包括自然人、非國家機關性質的法人和其他組織。以物業基本用途不同，可把業主分為居住物業的業主和非居住物業的業主。以享有物業所有權份額多少不同，可把業主分為大業主和小業主。以業主資格取得先後次序和依據不同，可以把業主分成原始業主(主要指新建物業的業主)、繼受業主(主要指購買物業人)和准業主(主要指依法視為業主的業委會和物業使用權合法持有人)三類。

物業使用人是與業主相關的一個概念。一般而言，物業管理只涉及到業主與物業公司之間的權利義務，而不涉及使用人。但現在也有越來越多的業主購買商品房不是為了自己居住，而是為了投資。這部分業主在購買了房屋之後即將所購房屋出租他人使用。這樣，物業管理關系就不僅僅涉及業主和物業公司，還涉及到承租人。除此之外，物業的實際使用人還可能是尚未出售的公有住房的使用人。應該分清物業的所有權人與物業的使用人的概念，明確物業的使用權人不是業主。物業的使用人是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。業主是物業的所有權人，對物業享有佔有、使用、收益和處分的全部權利；而使用人對物業只享有佔有、使用或者一定條件的收益權，沒有處分的權利。由於我國過去在物業管理方面的立法不夠完善，並未明確地區分物業所有權人與使用權人對物業所享有的不同權利和承擔的不同義務，有的規范性文件中還籠統地僅使用了「物業的權利人」這樣的稱謂，使得業主和物業的使用人在概念上有些界限不清，二者的權利義務也未能很好地分清。

(二)業主的權利。
物業管理是為了全體業主的利益而產生的。根據條例的規定，業主在物業管理中享有的權利主要包括：
1.按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務。
物業服務合同是廣大業主選舉出來的業主委員會與業主大會選聘的物業管理企業之間簽訂的委託物業管理企業對物業進行綜合管理的法律文件。物業服務合同是確定業主和物業管理企業之間權利義務的基本法律依據。而業主之所以要與物業管理企業簽訂合同，最主要的目的是接受物業管理企業提供的服務。因此，按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務的權利，就是業主享有的最為基本的權利。

2.提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議。
業主大會是由物業管理區域內全體業主組成的，維護物業區域內全體業主的公共利益，行使業主對物業管理的自治權的業主自治機構。提議召開業主大會會議的權利應當由業主享有，以便能夠及時解決有關業主公共利益的問題。同時，業主都是物業管理的享用者，物業管理的好壞與否直接決定了業主的利益能否得到充分的保護，因此，業主有權就物業管理的事項提出建議。

3.提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議。
業主公約，指業主共同訂立或者承諾的，對全體業主具有約束力的有關使用、維護物業及其管理等方面權利義務的行為守則。而業主大會議事規則是有關業主大會召開時應當遵循的會議程序、決議通過的要求等有關規則。這些規約直接決定和影響業主的自治權能否得到充分有效的保護。所以，應當賦予業主享有制定和修改業主公約、業主大會議事規則建議權。

4.參加業主大會會議，行使投票權。
參加會議權包括獲得會議通知權，這就要求會議通知必須充分、明確、按時。參加業主大會，是保證業主民主表決權的前提。而投票權則是業主民主權利的實現。

5.選舉業主委員會委員，並享有被選舉權。
業主委員會是經業主大會選舉產生並經房地產行政主管部門登記，在物業管理活動中代表和維護全體業主合法權益的組織。業主委員會是一個物業管理區域中長期存在的、代表業主行使業主自治管理權的機構。業主能夠享有選舉業主委員會委員的權利，也決定著業主自己的意志能否在業主委員會的工作中得以傳達，從而決定業主的利益能否充分保護。同時，業主享有成為業主委員會的被選舉權。被選舉權是指業主作為物業自治管理組織的成員，有被選舉為業主委員會委員的權利。

6.監督權。
監督權的內容主要包括：監督業主委員會的工作；監督物業管理企業履行物業服務合同；對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用。
(1)每一個業主都有權監督業主委員會的工作。業主委員會是業主的自治機構，代表的應該是業主的共同利益，其決議和行事都應貫徹這一宗旨。但是，業主委員會的委員也具有個人利益，在監督不力的情況下有可能會怠於行使業主們委託的各項職責。而且，個別委員還可能出於個人利益的考慮，或者是受到了物業管理公司一方的賄賂而做出損害業主公共利益的行為。同時，業主委員會也可能需要管理一些業主交納的經費，涉及一些公共財物問題。對此，業主們都應享有一定的監督權，保護自身的合法權益。

(2)業主對物業管理企業履行物業服務合同享有監督的權利。物業管理企業是受業主的集體委託對業主所有的物業進行管理的法律主體，其與業主處於合約中相對立的另一方，對於物業管理企業的各種管理行為，業主有監督的權利。但應該注意的是，業主只是有權監督物業管理企業和管理人員的工作，不得直接懲戒物業管理企業屬下的職員。業主如對某職員的工作不滿，應向物業管理企業提出，由管理企業採取適當的處理措施。同時，業主雖然有權監督物業管理企業的收費情況，但沒有檢查物業管理公司財務的權利。業主作為費用的支付人，有財產監督的權利，但行這些權利的方式並不是通過業主私人檢查管理企業的賬目。檢查公司賬目的目的是為了監督物業管理企業財務支出的公開性與透明度，檢查其是否符合預算項目，有沒有在支出方面弄虛作假欺騙業主。但是，物業管理企業的財務賬目除了應該對業主負責外，仍有自己各種經濟上的合法運作。根據我國會計制度的規定，任何人都不能以個人的身份檢查企業賬目並作出有法律效力的審計證明。所以，業主並沒有權利直接檢查物業管理企業的財務賬目。而且，如果每個業主都根據自己的意願隨意要求檢查企業賬目，也會影響物業管理企業日常的正常運作。業主要行使此項監督權，檢查物業管理企業的財務支出情況，應該向業主委員會提出請求，由業主委員會委託專業事務所來檢查。只有國家法律認同的會計師事務所才能提供有效的審計報告以達到查賬的目的，維護雙方的合法權益，同時也真正地幫助業主行使自己合法的監督權。

(3)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權。物業共用部位、共用設施設備和相關場地因為並非業主所獨有，關於其使用情況對於業主來說不如自己的物業清楚，所以業主享有關於其使用情況的知情權並對該物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用進行監督。

(4)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用。專項維修資金如果不有效的加以監督，可能導致濫用。所以，業主享有物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用的監督權。

7.法律、法規規定的其他權利。
業主的權利可能還會在其他法律、法規中作出規定，對於這些權利業主也當然享有。例如，業主對已經得到履行的房屋買賣合同和房屋產權證所確定面積享有所有權。除此之外，業主對走道、門廳等共有部分及根據同一系列合同出售的小區內的草坪、道路等根據建築物區分所有權理論和法律規定與其他業主共同享有所有權和使用權。業主有權對享有所有權的房屋依法出售、贈與、出租、出借、抵押等處分，不受其他業主、業主自治機構和物業管理企業的非法干涉。

⑷ 杭州市居住區配套設施建設管理條例

第一章總則第一條為規范居住區配套設施建設管理，維護業主和開發建設單位的合法權益，改善居住環境，根據《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和國務院《城市房地產開發經營管理條例》等法律法規，結合本市實際，制定本條例。第二條本市行政區域內新建居住區配套設施的建設管理適用本條例。第三條本條例所稱居住區配套設施，是指為保障居民基本生活需要的設施，包括配套基礎設施和配套公共建築。配套基礎設施是指居住區內的道路、公交、燃氣、供水、排水、環衛、綠化、電力、通信、路燈、有線電視網路等設施；配套公共建築是指教育、醫療衛生、文化體育、社會服務、行政管理、基本單元服務、商業服務等設施。
本條例所稱開發建設單位，包括房屋開發建設單位和綜合開發實施單位。
本條例所稱綜合開發實施單位，是指綜合開發項目的建設主體。
本條例所稱綜合開發項目，是指政府組織或者指定對某一區域實施征地拆遷安置，並通過統一建設配套設施，使其成為成熟的居住區建設用地的工程項目。第四條市建設行政主管部門是本市居住區配套設施建設的行政主管部門，並具體負責市區范圍內居住區配套設施建設的管理工作。
各縣（市）人民政府建設行政主管部門負責本轄區居住區配套設施建設的管理工作。
市、區、縣（市）發展改革、規劃、土地、房管、城管、教育、公安、文化、體育、衛生、貿易、民政等部門，按照各自職責依法做好居住區配套設施建設的管理工作。第五條居住區配套設施建設應當符合城市規劃，堅持以人為本、因地制宜、節能省地的原則，實現社會效益、經濟效益和環境效益相協調。
居住區配套野笑握設施應當與住宅建設項目統一規劃設計，同步配套建設，按規定交付使用。住宅建設項目分期開發的，建設行政主管部門應當根據項目建設進度明確其配套設施的建設內容、建設期限。第二章配套設施建設第六條按照《城市居住區規劃設計規范》，居住區劃分為居住區級、小區級和組團級居住區。
根據居住區的規模等級，相應配置以下配套公共建築：
（一）教育設施：包括幼兒園、小學、初中、高中及九年一貫制學校和完全中學。
（二）醫療衛生設施：包括綜合醫院、社區衛生服務中心（含計劃生育技術服務用房）和社區衛生服務站。
（三）文化體育設施：包括綜合文體活動中心、文化活動室和文體活動場所。
（四）社會服務設施：包括老年人服務設施、托老所、殘疾人托養所等。
（五）行政管理設施：包括街道辦事處、派出所等行政管理用房。
（六）基本單元服務設施：包括社區管理和服務用房、物業管理用房、垃圾收集設施、自行車庫和機動車庫。
（七）商業服務升巧設施：包括農貿市場（生鮮超市）、郵政、儲蓄網點等。
（八）根據《城市居住區規頌慶劃設計規范》應當配套的其他公共建築。第七條市人民政府應當根據本條例和《城市居住區規劃設計規范》，結合本市實際情況，制定並公布居住區配套公共建築的具體配置標准。政府及其相關職能部門、開發建設單位應當嚴格執行配置標准。第八條居住區配套基礎設施的建設應當按照法律、法規的有關規定及相關技術標准實施。第九條居住區配套設施按照下列情況確定投資建設主體：
（一）行政管理、教育、醫療衛生、文化體育、市政道路、公交站、大型環衛、社會服務等配套設施，由政府或者政府相關部門投資建設。鼓勵社會資本參與投資建設上述配套設施。
（二）住宅開發建設范圍內的道路、燃氣、供水、排水、環衛、綠化、電力、通信、路燈、有線電視網路、基本單元服務等設施，按相關規定進行投資建設。
（三）商業服務等設施，由開發建設單位投資建設。
屬於綜合開發項目的，前款第（一）項規定的配套設施由綜合開發實施單位負責組織建設。第十條規劃行政主管部門在組織編制居住區建設用地的控制性詳細規劃時，應當明確配套設施的性質、建築規模、用地面積、用地位置、建築標准等內容。
居住區建設用地土地使用權出讓或者行政劃撥前，規劃行政主管部門應當對居住區配套設施的規劃設計條件提出書面意見，建設行政主管部門應當對居住區配套設施的建設要求提出書面意見。建設行政主管部門在對配套設施的建設要求提出書面意見之前，應當聽取相關職能部門的意見。