長春物業條例

Ⅰ 長春市城市住宅區物業管理條例

第一章總則第一條為了規范物業管理行為，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，根據國家有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。第二條本條例適用於本市市區和各縣（市）人民政府所在地城市范圍內的住宅區物業管理。第三條本條例所稱住宅區，是指以住宅為主，並有相應配套共用設施設備的居住區。住宅區的范圍由縣（市）、區人民政府物業管理行政主管部門會同有關部門劃定。
本條例所稱物業，是指已建成並交付使用的房屋以及相關的共用設施設備。
本條例所稱物業管理，是指業主、業主委員會或者有關單位，委託物業管理企業對物業進行管理和為業主、使用人服務的活動。
本條例所稱業主，是指物業的所有權人。
本條例所稱使用人，是指物業的承租人或者實際使用物業的其他人。
本條例所稱物業管理企業，是指依法成立並接受委託進行專業管理服務的企業。第四條住宅區物業管理實行業主自治與專業服務相結合、屬地管理與行業管理相結合的模式。
住宅區物業管理應當逐步實行招投標制度。第五條業主、使用人有依法參加住宅區物業管理的權利，並有合理使用房屋和共用設施設備、維護住宅區公共利益的義務。第六條長春市房地產管理部門是本市物業管理的行政主管部門，負責組織實施本條例。
各縣（市）、區人民政府物業管理行政主管部門由市人民政府確定，依照本條例對轄區內的物業管理活動進行監督、檢查、指導。
市、縣（市）、區人民政府的其他有關部門按照各自職責，協同實施本條例。第七條物業管理應當逐步向社會化、專業化方向發展，通過市場競爭，提高管理水平，改善人民生活和社會環境。第二章前期物業管理第八條新建住宅區必須實行物業管理。物業管理行政主管部門應當參加住宅區規劃設計方案的論證和住宅區竣工後的綜合驗收工作。未經驗收合格的住宅區，不得交付使用。
開發建設單位應當按照規劃設計方案進行物業配套建設。
開發建設單位應當將規劃設計方案自批准之日起10日內報物業管理行政主管部門備案。第九條新建住宅區，在竣工驗收合格後到業主委員會成立前，由開發建設單位委託物業管理企業對住宅區進行物業管理，業主委員會成立後，由業主委員會選聘的物業管理企業對住宅區進行物業管理。第十條開發建設單位在銷售（含預售，下同）房屋時，應當與購房人簽定前期物業管理服務協議，並將其作為房屋銷售合同的附件。第十一條新建住宅區移交物業管理企業時，開發建設單位應當按照本條例第四十四條規定移交物業檔案資料，同時應當按照住宅區總建築面積0．2％的比例，無償為物業管理企業提供管理用房，不足50平方米的按50平方米提供。
物業管理用房為全體業主共同所有，由物業管理企業出資養護維修。物業管理用房不得改變用途。第十二條新建住宅區實行物業管理後，未售（租）出的空置房屋，其業主為開發建設單位，由開發建設單位繳納物業管理服務費。第三章業主、業主大會及業主委員會第十三條業主的權利：
（一）參加業主大會，享有表決權；
（二）享有業主委員會委員的選舉權和被選舉權；
（三）依法監督業主委員會的工作；
（四）依法監督物業管理企業的管理服務活動。
業主的義務：
（一）遵守業主公約；
（二）遵守住宅區的物業管理制度；
（三）執行業主大會和業主委員會的有關決議、決定；
（四）依法交納物業管理服務費用和維修基金。第十四條業主大會由住宅區內全體業主組成。
業主大會由業主委員會負責組織召開。
業主大會每年至少召開一次，特殊情況下，經業主委員會決定，可以臨時召開業主大會。
經擁有住宅區物業30％以上投票權數的業主提議，可以召開業主大會，業主委員會應當自接到該項提議之日起20日內就其所提議內容組織召開業主大會；逾期未召開的，提議的業主可以向所在地的物業管理行政主管部門申請，由物業管理行政主管部門責令業主委員會限期組織召開業主大會。
業主大會應當邀請使用人代表列席。第十五條業主大會履行下列職責：
（一）選舉或者撤換業主委員會委員；
（二）審議業主委員會章程、業主公約和物業管理委託合同；
（三）審議業主委員會的工作報告；
（四）監督業主委員會工作，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；
（五）決定物業管理的其他重大事項。

Ⅱ 長春市物業管理條例

第一章總則第一條為了規范物業服務管理行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。第二條本條例適用於本市行政區域內的物業服務管理活動。第三條物業管理實行業主自治、專業服務與政府監管相結合的原則。第四條本條例所稱物業，是指各類房屋及其公共部位、公用設施設備。

本條例所稱共有部位，是指物業管理區域內屬於業主共有的公共門廳、樓梯間、電梯間、管道井、設備間、值班保安室、物業服務用房、公共停車位、戶外牆面、屋面、道路、場地、綠地等部位。

本條例所稱公用設施設備，是指物業管理區域內屬於業主共有的電梯、樓道照明設施、小區道路照明設備、安全防範智能系統、避雷裝置、單元防盜門等設施設備。

本條例所稱業主，是指物業的所有權人，即房屋所有權證登記的權利人；或者房屋竣工並已交付使用，已訂立房屋買賣合同但尚未辦理房屋所有權證的房屋合法買受人。

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，按照物業服務合同約定，對物業共有部分進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

本條例所稱物業服務企業，是指依法設立、取得相應資質並從事物業服務經營的企業法人。第五條市物業管理行政主管部門依法對本市行政區域內物業服務管理活動進行監督管理，縣（市）、區人民政府物業管理行政主管部門依法對本轄區內物業服務管理活動進行監督管理。

建設、規劃、民政、價格、園林、環保、市容環衛、行政執法、公安、工商及其他相關部門應當按照各自職責，做好物業服務管理工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府在（市）、區物業管理行政主管部門指導下，組織、協助本轄區內的業主依法設立業主大會，並直到監督業主大會、業主委員會依法履行職責。

社區委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理相關工作。第六條物業管理區域內，應當建立由縣（市）、區物業管理行政主管部門、所在街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集，主要協調解決物業管理中的重大問題。第二章業主、業主大會及業主委員會第七條業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，並就物業服務的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改業主管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會委員，並享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、公用設施設備使用、收益情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部位、公用設施設備維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。第八條業主在物業管理活動中，應當履行下列義務：

（一）遵守業主管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位、公用設施設備使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規定交納物業維修資金；

（五）按時交納物業服務費用；

（六）法律、法規規定的其他義務。第九條業主大會由物業管理區域內全體業主組成，自首次業主大會會議召開之日起成立。

一個物業管理區域內成立一個業主大會。業主較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。第十條下列事項由業主大會決定：

（一）選舉業主委員會，更換業主委員會的委員，監督業主委員會的工作；

（二）制定、修改管理規約和業主大會議事規則；

（三）選聘、解聘物業服務企業或者其他管理人；

（四）審議決定業主委員會活動經費的來源和用途，改變和撤銷業主委員會的不適當決定；

（五）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；

（六）改建、重建建築物及其附屬設施；

（七）審議批准物業服務合同；

（八）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

Ⅲ 長春市住宅小區物業管理辦法

第一章總則第一條為保障住宅小區房屋及其設備和公用設施的正常使用，為房屋產權人和使用人創造整潔、文明、安全的生活環境，加強住宅小區的物業管理，規范物業管理活動，根據國家有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。第二條凡本市市區內的新建住宅小區，必須根據本辦法實行物業管理。本辦法實施前已經驗收交付使用的住宅小區，應當積極創造條件，逐步實行物業管理。第三條本辦法所稱住宅小區是指以住宅為主，經統一規劃、綜合開發、配套建設以及機關、企業事業單位等自建的建築面積在3萬平方米以上的居民居住區。
本辦法所稱物業是指住宅小區內的各類房屋、公用配套設施及住宅小區使用范圍內的公共場地。第四條長春市房地產管理局是本市物業管理的行政主管部門，其主要職責是：
（一）宣傳貫徹國家、省、市有關物業管理法律、法規、規章；
（二）負責住宅小區物業管理委員會組建的指導工作；
（三）會同有關部門制定住宅小區物業管理專用資金的收取辦法、標准及管理規定；
（四）制定物業管理有關合同、公約等示範文本；
（五）負責物業管理企業的資質審查；
（六）參與新建住宅小區開發建設方案的論證和竣工驗收；
（七）監督、檢查、指導物業管理活動。
建委、計委、規劃、城建、公用、民政、衛生、環保、公安、財政、物價、廣播電視、電業、電信等部門（以下簡稱有關部門）及住宅小區所在地人民政府按照各自職責，負責住宅小區物業管理有關工作的監督、指導。第五條物業管理企業應當逐步推行社會化、專業化的管理模式、遵循經營自主、有償服務、自負盈虧、微利經營的原則。第二章住宅小區物業管理委員會第六條住宅小區應當成立住宅小區物業管理委員會（以下簡稱管委會）。
管委會由住宅小區內房屋產權人、使用人在物業管理行政主管部門的指導下，選舉代表組成，委員總數為單數。管委會選舉辦法由市人民政府另行規定。
管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產生。
本辦法實施前成立的住宅小區管理委員會應當在物業管理行政主管部門批準的期限內，直接改組為住宅小區物業管理委員會；改組確有困難的，經物業管理行政主管部門批准，可以重新選舉管委會。第七條管委會決定問題，採取少數服從多數的原則。第八條管委會的權利：
（一）制定管委會章程，維護房屋產權人、使用人的合法權利；
（二）決定選聘或者續聘物業管理企業，代表房屋產權人、使用人簽訂住宅小區委託管理合同；
（三）審議物業管理專用資金和住宅維修儲備金的使用計劃；
（四）審議物業管理企業制度的年度管理計劃，決定住宅小區維修和管理服務的重大事項；
（五）檢查、監督物業管理企業對住宅小區的物業管理工作。第九條管委會的義務：
（一）維護房屋產權人、使用人的合法權益，並接受其監督；
（二）不得選聘不具備物業管理資質的企業管理住宅小區；
（三）保護和改善住宅小區環境質量；
（四）接受物業管理行政主管部門、各有關部門以及住宅小區所在地人民政府的監督指導；
（五）協助物業管理企業落實有關管理工作。第十條管委會應當通過住宅小區房屋產權人、使用人大會制定住宅小區公約。
住宅小區公約對全體房屋產權人、使用人具有約束力，由管委會和物業管理企業共同監督執行。第三章物業管理企業第十一條物業管理企業根據本辦法和住宅小區委託管理合同對住宅小區實施物業管理。
委託管理合同應當包括管理項目、管理標准、管理費用、雙方權利和義務、合同期限及違約責任等條款。委託管理合同期限一般不得超過三年。合同期滿後，經管委會續聘的，應當重新簽訂委託管理合同。
委託管理合同由物業管理行政主管部門制定示範文本。第十二條物業管理企業應當具備下列條件：
（一）有固定的辦公、經營場所；
（二）具有30萬元以上的貨幣注冊資金；
（三）有合法的管理章程；
（四）具有進行物業管理所需相應數量的有關專業技術人員；
（五）物業管理行政主管部門規定的其他條件。第十三條成立物業管理企業必須持申請書及有關資料到物業管理行政主管部門辦理資質審查手續，經審查合格、領取《物業管理資質證書》後，方可接受委託從事住宅小區物業管理業務。
本辦法發布前成立的物業管理企業，應當自本辦法發布之日起九十日內到物業管理行政主管部門申請資質審查，領取《物業管理資質證書》。
《物業管理資質證書》實行年審制度。