福建省價格管理條例

Ⅰ 福建省物業管理條例的第一章 總 則

縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府其他有關行政管理部門應當按照各自職責，依法做好與物業管理有關的監督管理工作。
鄉（鎮）人民政府、城市街道辦事處負責協調物業管理與社區建設之間的關系，協助有關行政管理部門對物業管理活動進行監督。居民委員會（社區居民委員會）根據有關規定對業主大會、業主委員會進行指導、協調和監督。 物業管理區域內全體業主組成業主大會。
一個物業管理區域成立一個業主大會。
一個物業管理區域內，出售並交付使用的物業建築面積達到百分之五十以上，或者首套物業出售並交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。 物業管理區域的劃分應當以經批準的物業項目規劃用地范圍、社區布局、物業的共用設施設備、建築物規模等因素確定。
分期建設或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，其設置的配套設施設備共用的，應當劃分為一個物業管理區域。但該區域內已自然形成多個相對獨立、封閉小區的，可以劃分為不同的物業管理區域。
已經實施物業管理的不同物業管理區域，經各自的業主大會同意後可以合並為一個物業管理區域。 建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，向縣（市、區）人民政府房地產行政主管部門提出劃分物業管理區域要求的，縣（市、區）人民政府房地產行政主管部門應當按照本條例第七條的規定劃分物業管理區域。但對已經自然形成且無爭議的區域，當地居民委員會（社區居民委員會）向縣（市、區）人民政府房地產行政主管部門書面提議後，經其確認無異議的，不再重新劃分。
需要調整物業管理區域的，縣（市、區）人民政府房地產行政主管部門應當會同城市街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府，按照本條例第七條的規定，結合當地居民委員會（社區居民委員會）的布局劃分物業管理區域。 物業管理區域符合本條例第六條第三款規定條件的，建設單位應當在三十日內向縣（市、區）人民政府房地產行政主管部門提出成立業主大會的書面報告，並提供業主清冊、物業建築面積、物業出售並交付使用時間等文件資料；建設單位未提交書面報告或者建設單位已不存在的，業主可以以書面形式向縣（市、區）人民政府房地產行政主管部門提出成立業主大會的請求。
縣（市、區）人民政府房地產行政主管部門接到建設單位的書面報告或者業主的書面請求之日起三十日內，應當會同鄉（鎮）人民政府或者城市街道辦事處組織成立業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），並確定籌備組召集人。
籌備組由業主代表、居民委員會（社區居民委員會）代表五至十一人組成，可以邀請建設單位參加。業主代表由業主推薦產生，所佔比例應當不低於籌備組總人數的三分之二。籌備組應當自成立之日起七日內在物業管理區域內公布其成員名單。 籌備組應當做好下列籌備工作：
（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；
（二）草擬《業主大會議事規則》、《業主公約》和《業主委員會章程》；
（三）確定首次業主大會會議投票權數的方法；
（四）確認業主身份和核計業主在首次業主大會會議上的投票權數；
（五）確定業主委員會委員候選人條件和產生辦法；
（六）組織產生首屆業主委員會委員候選人；
（七）做好召開首次業主大會會議的其他准備工作。
前款規定的第（一）至（六）項內容應當在首次業主大會會議召開十五日前以書面形式在物業管理區域內公示，業主對投票權數等有異議的，籌備組應當予以復核。 籌備組應當自組成之日起三十日內，召開首次業主大會會議，並選舉產生業主委員會。業主委員會由委員五至十三人的單數組成。
業主委員會應當自選舉產生之日起三日內召開首次會議，在業主委員會委員中推選主任一人，副主任若幹人，並在物業管理區域內公告。
業主委員會每屆任期三年。
業主大會可以從業主中選舉產生三至五人的業主監督委員會，根據業主大會的授權和業主公約的約定，行使對業主委員會的監督權。 業主在首次業主大會會議上的投票權數，可以按照以下方式確定：
（一）以住宅套數結合建築面積確定；
（二）以住宅套數一套計一個投票權數確定；
（三）以建築面積一平方米計一個投票權數確定。
以住宅套數結合建築面積確定投票權數的，具體按照以下標准計算：
（一）住宅物業一套計二十個投票權數，建築面積不足一百二十平方米的按一套計算，超過一百二十平方米的每滿十平方米增加一個投票權數，不足十平方米的部分不計算，但未售物業部分的投票權數不得超過總投票權數的百分之三十；
（二）非住宅物業建築面積每滿一百平方米計二十個投票權數，建築面積不足一百平方米的按一百平方米計算，超過一百平方米的每滿十平方米增加一個投票權數，不足十平方米的部分不計算。
物業建築面積以房屋所有權證或者其他能證明其權屬的合法有效文件為依據確定。 業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式。業主大會會議應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票權數的業主參加。採用集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業主代表參加業主大會會議，也可以由業主決定以其他方式推選業主代表參加業主大會會議。業主大會會議以業主代表參加的形式召開的，到會業主代表應當能夠代表物業管理區域內持有二分之一以上投票權數的業主。
業主可以委託代理人參加業主大會會議，代理人應當持業主書面委託書並根據委託內容進行投票表決。數人共有一個物業的，共有人可以推選其中一名共有人參加業主大會會議。 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。業主委員會應當於會議召開十五日前將業主大會會議時間、地點、議題和議程告知業主和所在地居民委員會（社區居民委員會）。
有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
（一）百分之二十以上業主提議的；
（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三）業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情形。 經過業主大會會議通過的業主公約是業主之間有關合理使用、維護、管理物業等事項以及處理相鄰關系的共同約定，對全體業主具有約束力，包括以下主要內容：
（一）共有或者共用物業的使用、維護要求；
（二）物業管理區域內各類公共費用的分擔；
（三）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用；
（四）全體業主及物業使用人應當共同遵守的行為准則；
（五）物業管理爭議的處理方式；
（六）違反業主公約應當承擔的責任。 經業主大會會議依法選舉產生的業主委員會是業主大會的執行機構，應當依法維護業主合法權益，促進小區和諧。
業主委員會履行下列職責：
（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；
（三）協調業主之間、業主與物業管理企業之間的關系；
（四）督促業主履行業主公約、交納物業服務費用和專項維修資金，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；
（五）根據業主大會授權就涉及全體業主的物業管理糾紛依法進行訴訟；
（六）根據業主大會授權在金融機構開設專項維修資金專戶，並按照法律、法規和國家有關規定使用和管理；
（七）審議業主和物業管理企業提出的維修、更新、改造物業共用部位、共用設施設備的報告；
（八）就全體業主共有的房產，辦理登記手續；
（九）定期公布財務收支情況；
（十）業主大會賦予的其他職責。 業主委員會產生後，建設單位應當向業主委員會提供下列資料：
（一）竣工總平面圖；
（二）單體建築、結構、設備竣工圖；
（三）配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（四）屬全體業主共有的房產清單；
（五）物業管理所需的其他資料。 業主委員會的組成人員及其近親屬不得在本區域內物業管理企業中兼職。業主大會和業主委員會的工作經費籌集、管理和使用辦法，由業主大會決定，但不得要求物業管理企業提供工作經費。
業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期在物業管理區域內的顯著位置公布，並接受業主的監督。 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向縣（市、區）人民政府房地產行政主管部門備案：
（一）業主大會會議記錄和會議決定；
（二）業主大會議事規則；
（三）業主公約；
（四）業主委員會章程；
（五）業主委員會委員基本情況。
縣（市、區）人民政府房地產行政主管部門應當在收到上述文件之日起五日內發給業主委員會備案證明，並出具業主委員會刻制印章證明。業主委員會應當依法刻制、使用和管理印章。
業主大會議事規則、業主公約、業主委員會章程、業主委員會委員發生變更的，應當向備案部門變更備案。 三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當召開業主委員會會議。業主委員會會議每年至少召開一次。
業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員人數的過半數以上同意。 業主委員會任期屆滿前二個月內，應當召開業主大會進行換屆選舉。
業主委員會任期屆滿未換屆的，縣（市、區）人民政府房地產行政主管部門應當會同城市街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府在該物業管理區域內組織成立業主委員會換屆籌備組。
換屆籌備組由業主代表、業主委員會代表、居民委員會（社區居民委員會）代表組成。換屆籌備組應當自成立之日起七日內在物業管理區域內公布其成員名單，並自成立之日起三十日內組織業主召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。
原業主委員會應當在任期屆滿十日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬於全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會，並做好其他交接工作。 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格終止：
（一）任期屆滿的；
（二）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；
（三）因疾病等原因喪失民事行為能力的；
（四）因犯罪被依法限制人身自由的；
（五）以書面形式向業主大會提出辭職的；
（六）不履行業主法定義務的；
（七）無正當理由連續三次不參加業主委員會會議的；
（八）因其他原因不宜繼續擔任的。
業主委員會委員有前款第（一）至（四）項所列情形之一的，其委員資格自然終止；有前款第（五）至（八）項所列情形之一的，須經業主大會會議決定。
業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起五日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬於全體業主所有的財物移交給業主委員會。 新建物業出售前，建設單位應當選聘物業管理企業進行前期物業管理，簽訂前期物業服務合同，並在三十日內報物業所在地的縣（市、區）人民政府房地產行政主管部門備案。
前期物業服務合同的內容應當包括以下主要條款：
（一）當事人和物業的基本情況；
（二）物業服務事項和服務標准；
（三）物業服務費的標准和收取辦法；
（四）業主和物業管理企業的權利義務；
（五）對物業服務投訴的處理；
（六）爭議處理方式；
（七）雙方約定的其他事項。 前期物業服務事項主要包括以下內容：
（一）物業共用部位和物業共用設施設備的日常維修、養護和管理；
（二）物業管理區域內安全防範、日常環境衛生、綠化、公共秩序、公共停車場所管理；
（三）物業裝飾裝修管理；
（四）物業檔案資料的管理。
業主有權拒絕接受前期物業服務合同中沒有約定的有償物業服務事項。 建設單位在出售物業前，應當按照房地產行政主管部門提供的示範文本，制定業主臨時公約，並將業主臨時公約報物業所在地的縣（市、區）人民政府房地產行政主管部門備案。
建設單位制定的業主臨時公約，違反有關規定和侵害物業買受人合法權益的，由縣（市、區）人民政府房地產行政主管部門責令其重新制定。 建設單位與物業買受人簽訂的物業出售合同，應將業主臨時公約、物業使用說明書以及按規劃要求建設的共用配套設施設備平面圖作為物業出售合同的附件。
首次業主大會會議通過的業主公約生效後，業主臨時公約即行失效。 物業管理區域內的下列附屬設施設備和共用部位歸全體業主所有：
（一）物業管理企業辦公用房、業主委員會辦公用房、門衛房等物業管理用房；
（二）建設單位在出售物業時承諾歸全體業主所有的其他設施設備。
物業管理區域內按照規劃配建的公共綠地、道路以及其他公共場地使用權屬全體業主。
前兩款規定之外的地下室、底層架空層等配套設施設備和共用部位的權屬在購房合同中，沒有約定或約定不明確的，歸全體業主所有。 建設單位應當按照下列規定配置物業管理用房：
（一）建築面積十萬平方米以下的按照不少於總建築面積千分之四配置，但最少不低於五十平方米；
（二）建築面積超過十萬平方米的，超過部分按照千分之二配置。
城鄉規劃管理部門在核發建設工程規劃許可證時，對物業管理用房的位置、面積應當予以審查。 物業管理企業應當在其資質等級范圍內依照物業服務合同約定，提供相應的物業服務，並接受業主監督。
物業服務合同應當約定下列事項：
（一）物業共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護；
（二）公共綠化的維護；
（三）公共區域的保潔；
（四）公共秩序的維護；
（五）安全防範的措施；
（六）車輛的停放管理；
（七）物業使用中對禁止性行為的管理措施；
（八）物業維修、更新、改造和養護費用的賬務管理；
（九）物業檔案資料的保管；
（十）物業服務的收費方式、標准及財務的監督管理；
（十一）爭議處理方式；
（十二）違約責任；
（十三）其他約定的事項。
物業管理企業可以將物業服務合同中的專項服務事項委託給專業性服務企業，但不得將物業服務合同約定的全部事項一並委託。 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會（社區居民委員會）相互協作，共同做好物業管理區域內的社會治安工作。
物業管理企業應當按照法律、法規規定和物業服務合同的約定，做好物業管理區域內的安全防範工作。發生安全事故時，物業管理企業在採取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。 物業服務合同期滿前，物業管理企業和業主委員會無正當理由不得單方面提前解除合同。
一方要求提前解除物業服務合同的，應當在三十日前告知對方。
業主委員會接到物業管理企業提前解除物業服務合同的通知後，應當在二十日內召開業主大會會議，決定是否選聘新的物業管理企業。 物業服務合同期滿不再續訂或者解除物業服務合同的，原物業管理企業應當自合同終止之日起十日內退出該物業管理區域，並向業主委員會或者新聘的物業管理企業移交物業管理所需相關資料、物業管理用房、預收的物業服務費用及其收支賬目和國務院《物業管理條例》規定的其他必須移交的資料。
物業服務合同終止時，業主委員會與原物業管理企業應當成立移交小組，負責處理相關債權債務和物業管理資料移交等事務。原物業管理企業不得以未結清債權債務為由拒絕移交或者退出。 物業服務收費應當遵循合理、公開、收費標准與服務水平相適應的原則，分別實行政府指導價和市場調節價。
前期物業服務收費實行政府指導價。縣級以上地方人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，在其管轄的行政區域內制定統一的指導價，並定期公布。單個物業管理區域的前期物業服務具體收費事項、標准，由建設單位與物業管理企業根據公布的指導價在物業服務合同中約定。
實行市場調節價的物業服務收費，由業主委員會代表業主與物業管理企業按照服務標准等級、服務內容在物業服務合同中約定。
物業服務收費實行明碼標價。物業管理企業應當在物業管理區域內的顯著位置公示服務內容、服務標准、收費項目、計費方式、收費依據和標准等有關事項。
業主應當按照合同約定交納物業服務費。 物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，向最終用戶收取有關費用：
（一）業主自用的向業主收取；
（二）物業管理企業使用的向物業管理企業收取；
（三）公共使用的由業主分攤，按照合同約定收取。
供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，應當承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護等管理責任及有關費用。法律、法規另有規定的，從其規定。
前款所列單位不得強制物業管理企業代收本條第一款規定費用，也不得因物業管理企業拒絕代收有關費用而停止提供服務。
物業管理企業接受委託代收本條第一款規定費用的，可以根據雙方約定向委託單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。

Ⅱ 福建省行政事業性收費管理條例(2017)

第一章總 則第一條為加強行政事業性收費管理，規范收費行為，保護公民、法人和其他組織的合法權益，促進廉政建設，根據有關法律、法規，結合本省實際，制定本條例。第二條在本省行政區域內的行政事業性收費適用本條例。第三條本條例所稱行政事業性收費，是指國家機關和事業單位以及法律、法規授權的組織（以下簡稱收費單位）根據有關法律、法規，按照規定程序批准，在實施社會公共管理或者提供特定公共服務中，向特定對象收取的非營利性費用。

政府性基金、罰沒收入以及按照自願有償原則取得的經營服務性收費等，不屬於行政事業性收費。第四條行政事業性收費堅持依法設立、分級管理的原則，實行目錄清單管理、收費審批、收費公示、收費報告和收費評估等制度。第五條縣級以上地方人民政府財政、價格主管部門負責本行政區域內行政事業性收費管理工作。

縣級以上地方人民政府有關業務主管部門應當協同財政、價格主管部門對行政事業性收費進行監督管理。第六條公民、法人和其他組織有權舉報、投訴和拒絕繳納違法收費。第二章項目設立與標准制定第七條行政事業性收費的項目設立及其標准制定，遵循以下基本原則：

耐罩閉（一）注重公平、公正、公開和效率；

（二）合理補償管理或者服務成本；

（三）與社會承受能力相適應；

（四）促進經濟社會可持續發展。第八條設立行政事業性收費項目應當具有以下依據之一：

（一）法律；

（二）行政法規及國務院發布的規定；

（三）省人民代表大會及其常務委員會制定的地方性法規；

（四）國務院財政、價格主管部門或者省人民政府制定的規章。

除前款規定依據外，收費單位在職責范圍內的公務活動和公共昌裂服務，不得收費。第九條行政事業性收費項目、標准按照下列規定申報：

（一）在全省范圍內收取的，由省人民政府有關業務主管部門提出收費項目、收費標準的具體方案，按照管理許可權向省人民政府財政、價格主管部門申報；

（二）在設區的市范圍內收取的，由設區的市人民政府有關業務主管部門提出收費項目、收費標準的具體方案，報設區的市人民政府財政、價格主管部門審核，經設區的市人民政府同意後，由設區的市人民政府財政、價格主管部門按照管理許可權向省人民政府財政、價格主管部門申報；

（三）在縣（市）范圍內收取的，由縣（市）人民政府有關業務主管部門提出收費項目、收費標準的具體方案，報縣（市）人民政府財政、價格主管部門審核，經縣（市）人民政府同意後，由設區的市人民政府財政、價格主管部門審核並經本級人民政府同意後，按照管理許可權向省人民政府財政、價格主管部門申報。

行政事業性收費項目應當由省人民政府財政主管部門會同同級價格主管部門審批，收費標准應當由省人民政府價格主管部門會同同級財政主管部門核定。公辦高校學歷教育學費、水資源費等重要收費項目、標准以及財政、價格主管部門作為收費主體的收費項目、標准應當報省人民政府審批。國家另有規定的，從其規定。第十條除法律、行政法規另有規定外，不得設立專門面向農民的收費項目。

設立專門面向企業的收費項目，須經省人民政府財政、價格主管部門審核後報省人民政府，並按照國家有關規定審批。

經省人民政府批准授權設區的市、縣（市、區）管理的部分教育收費標准，由設區的市、縣（市、區）教育主管部門提出具體方案，報同級價格、財政主管部門核定。公辦幼兒園保育教育費、高中學費標准應當報同級人民政府審批。第十一條行政事業性收費標准依據收費性質分類核定，核定前應當開展成本監審或者成本調查：

（一）管理類，按照補償成本的原則，根據實施該項管理的合理費用開支與經費來源情況核定；

（二）資源環境類，按照補償環境污染治理和生態環境修復成本，並逐步使污染損壞環境承擔支出高於主動治理成本的原則核定；

（三）檢驗鑒定類，按照補償成本的原則，根據提供的服務內容和實際成本核定；

（四）考試類，按照補償成本的原則，根據組織報名和考試方式、考試時間核定；

（五）教育類，除義務教育和縣級以上地方人民政府確定的免費教育外，學費根據培養層次、學習方式、當地物價水平及社會承受能力等因素，按照年生均教育培養成本的一定比例核定；住宿費綜合考慮實際悶培成本、住宿條件和當地經濟發展水平等因素，按照補償成本和非營利原則核定；

（六）其他類，按照補償成本和非營利原則核定。