深圳特區城市更新條例

1. 再見「釘子戶」！深圳城市更新條例公開徵求意見

鳳凰網房產快訊 日前，深圳市人大常委會辦公廳發布關於《深圳經濟特區城市更新條例（徵求意見稿）》公開徵求意見的公告，備受各界關注。

在過去，只要一戶不同意，舊改項目就「難產」。這道難題一直困擾著深圳的城市更新項目。如今，深圳市人大常委會提出了破解難題的新思路——當已簽訂搬遷安置協議的合法產權比例不低於95%且符合房屋徵收相關規定的，市、區政府可以對未簽約部分房屋實施個別徵收。

詳情如下：

以特區立法破解城市更新「拆遷拉鋸戰」

在新增居住用地極為有限的情況下，城市更新項目已成為深圳商品房供應的重要來源。數據統計，2012年以來，我市城市更新供應用地連續多年超過200公頃。

早在2009年，深圳出台《深圳市城市更新辦法》，在全國率先提出「城市更新」概念，明確了「政府引導、市場運作」等原則，正因如此，一直以來深圳的城市更新市場化程度居全國之首。然而，與全國其他地方一樣，「拆遷難」成為制約更新改造項目順利推進的重大瓶頸。當前，我市的城市更新項目，絕大部分處於停滯狀態，曠日持久的「拉鋸戰」令政府、開發商和業主等多方陷入「多輸」困局。

此次立法醞釀多年，旨在運用特區立法權進行創新和變通，破解城市更新拆遷難題。

舊住宅區滿20年方可申報更新

根據《徵求意見稿》，合法舊工業區和商業辦公區建築物建成年限15年以上，住宅區建築物建成年限20年以上，且滿足下列條件之一可以申報更新：（一）需落實規劃的重大城市基礎設施、公共服務設施；（二）年久失修或經維修後仍無法滿足使用要求，存在嚴重安全隱患；（三）使用功能不齊全，配套設施不完善，經評估後亟須拆除重建的。對於建成年限不足的舊工業區、商業辦公區、舊住宅區，經鑒定危房等級為D級的，經區政府批准後可以納入拆除重建類城市更新單元計劃。

申報城市更新單元計劃時，舊住宅區所在地塊，應當經專有部分佔建築物總面積95%以上且占總人數95%以上的業主同意。自發布徵集意願公告之日起12個月內未達到城市更新意願要求的，3年內禁止納入城市更新單元計劃。

補償標准不低於套內面積1：1

補償標準是城市更新中大家十分關注的問題。當前，我市舊改中的補償標准由項目實施主體與業主進行協商，並通過簽訂搬遷安置補償協議予以約定。為了合理引導市場預期，《徵求意見稿》規定了法定最低搬遷補償標准，採用產權置換、貨幣補償或者兩者相結合等方式，由權利主體自願選擇。

其中，舊住宅區合法建築採用原地產權置換的，按照套內面積不少於1∶1的比例進行補償，產權置換面積因誤差導致不足的，由市場主體按照該項目商品房備案銷售價賠償；超出面積誤差在3%以內的，物業權利人可以不再支付超面積部分的房價；採用異地產權置換的，安置房面積按照與原地產權置換等價值原則進行折算；採用貨幣補償的，貨幣補償標准按照我市房屋徵收相關規定確定。公共保障住房更新單元的合法建築採用原地產權置換的，按照套內面積1∶1或者建築面積1∶1.2的比例進行補償。

開發商不得進駐舊住宅區徵集舊改意願

實踐中，一個甚至幾個開發商私自進入小區，開展舊改願意徵集，擾亂市場秩序等行為時有發生。《徵求意見稿》就此專門規定，舊住宅區的更新由轄區街道辦事處負責申報，企業不得擅自在舊住宅區開展現狀調研、意願徵集等城市更新單元計劃申報前期工作，否則可被處以200萬元以上300萬元以下罰款。

舊住宅區城市更新規劃批准後，區政府應當組織制定搬遷安置指導方案和市場主體公開選擇方案，經專有部分佔建築物總面積95%以上的物業權利人同意後，公開選擇市場主體，由選定的市場主體與所有物業權利人簽訂搬遷安置協議。

搬遷協議簽訂超過95%政府可啟動個別徵收

根據當前的規定，必須100%業主、100%的面積同意並簽署《拆遷補償安置協議》方能確認實施主體。在利益訴求多元化的現實中，要求取得100%的業主同意補償安置方案十分困難。這種制度也在一定程度上催生了一些「釘子戶」。

針對搬遷難，《徵求意見稿》創設性地提出 「個別徵收+行政訴訟」的解決方案。當已簽訂搬遷安置協議的合法產權比例不低於95%且符合房屋徵收相關規定的，市、區政府可以依法對未簽約部分房屋實施個別徵收。對徵收決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。

市人大常委會相關負責人表示，城市更新改造是城市規劃實施的組成部分，改造的目的主要是消除有關安全隱患或者進一步完善城市功能，優化片區以及周邊單位、居民的生產生活環境，符合《國有土地上房屋徵收與補償條例》有關基於公共利益予以徵收的規定精神。

同時，為了進一步約束政府的徵收行為，避免過大的自由裁量空間，確保徵收決定公平公正、合理合法，《徵求意見稿》提出，政府實施個別徵收的，按照套內面積1∶1置換或者進行貨幣補償確定徵收標准。政府實施個別徵收取得的物業權利，在不低於原有搬遷補償標準的基礎上，由政府相關部門與市場主體重新協商簽訂補償方案。

來源：深圳市人大常委會

2. 深圳經濟特區城市更新條例

第一章總 則第一條為了規范城市更新活動，完善城市功能，提升城市品質，改善人居環境，根據有關法律、行政法規的基本原則，結合深圳經濟特區實際，制定本條例。第二條深圳經濟特區城市更新活動適用本條例。

本條例所稱城市更新，是指對城市建成區內具有下列情形之一的區域，根據本條例規定進行拆除重建或者綜合整治的活動：

（一）城市基礎設施和公共服務設施急需完善；

（二）環境惡劣或者存在重大安全隱患；

（三）現有土地用途、建築物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合經濟社會發展要求，影響城市規劃實施；

（四）經市人民政府批准進行城市更新的其他情形。

根據市住房發展規劃，舊住宅區拆除重建後優先用於公共租賃住房、安居型商品房和人才住房等公共住房建設，由市、區人民政府按照有關規定組織實施。具體辦法由市人民政府另行制定。第三條城市更新應當遵循政府統籌、規劃引領、公益優先、節約集約、市場運作、公眾參與的原則。第四條城市更新應當增進社會公共利益，實現下列目標：

（一）加強公共設施建設，提升城市功能品質；

（二）拓展市民活動空間，改善城市人居環境；

（三）推進環保節能改造，實現城市綠色發展；

（四）注重歷史文化保護，保持城市特色風貌；

（五）優化城市總體布局，增強城市發展動能。第五條市人民政府負責統籌全市城市更新工作，研究決定城市更新工作涉及的重大事項。

市城市更新部門是城市更新工作的主管部門，負責組織、協調、指導、監督全市城市更新工作，擬訂城市更新政策，組織編制全市城市更新專項規劃、年度計劃，制定相關規范和標准。

市人民政府相關部門在各自職責范圍內負責城市更新相關工作。第六條各區人民政府（含新區管委會，下同）負責統籌推進本轄區城市更新工作。

區城市更新部門負責本轄區城市更新組織實施和統籌管理工作，區人民政府相關部門在各自職責范圍內負責城市更新相關工作。

街道辦事處應當配合區城市更新部門做好城市更新相關工作，維護城市更新活動正常秩序。第七條城市更新項目由物業權利人、具有房地產開發資質的企業（以下簡稱市場主體）或者市、區人民政府組織實施。符合規定的，也可以合作實施。第八條城市更新一般按照下列程序進行，本條例另有規定的除外：

（一）城市更新單元計劃制定；

（二）城市更新單元規劃編制；

（三）城市更新實施主體確認；

（四）原有建築物拆除和不動產權屬注銷登記；

（五）國有建設用地使用權出讓；

（六）開發建設；

（七）回遷安置。

市人民政府因優化營商環境以及行政審批制度改革的需要，可以按規定優化相關工作程序。第九條市城市更新部門應當建立統一的城市更新信息系統，將全市城市更新項目范圍內的土地、建築物、歷史文化遺存現狀、相關行政許可等信息納入城市更新信息系統，實施全流程覆蓋、全方位監管，並依法公開政府信息。第十條城市更新應當與土地整備、公共住房建設、農村城市化歷史遺留違法建築（以下簡稱歷史違建）處理等工作有機銜接，相互協調，促進存量低效用地再開發。第十一條城市更新應當加強對歷史風貌區和歷史建築的保護與活化利用，繼承和弘揚優秀歷史文化遺產，促進城市建設與社會、文化協調發展。

城市更新單元內的文物保護工作，應當嚴格執行文物保護相關法律、法規規定。第十二條市城市更新部門、各區人民政府應當建立健全城市更新公眾參與機制，暢通利益相關人及公眾的意見表達渠道，保障其在城市更新政策制定、計劃規劃編制、實施主體確認等環節以及對搬遷補償方案等事項的知情權、參與權和監督權。第二章城市更新規劃與計劃第十三條市城市更新部門應當按照全市國土空間總體規劃組織編制全市城市更新專項規劃，確定規劃期內城市更新的總體目標和發展策略，明確分區管控、城市基礎設施和公共服務設施建設、實施時序等任務和要求。

城市更新專項規劃經市人民政府批准後實施，作為城市更新單元劃定、城市更新單元計劃制定和城市更新單元規劃編制的重要依據。

3. 深圳城市更新政策2021

深圳市人大常委會表決通過了《深圳經濟特區城市更新條例》，該條例將會在2021年3月1日起正式實施。更新單元計劃有效期2年，自2021年3月10日起至2023年3月9日止。
(3)深圳特區城市更新條例擴展閱讀
《城市管理執法辦法》
第二條城市、縣人民政府所在地鎮建成區內的城市管理執法活動以及執法監督活動，適用本辦法。
本辦法所稱城市管理執法，是指城市管理執法主管部門在城市管理領域根據法律法規規章規定履行行政處罰、行政強制等行政執法職責的行為。
第三條城市管理執法應當遵循以人為本、依法治理、源頭治理、權責一致、協調創新的原則，堅持嚴格規范公正文明執法。
第四條國務院住房城鄉建設主管部門負責全國城市管理執法的指導監督協調工作。
各省、自治區人民政府住房城鄉建設主管部門負責本行政區域內城市管理執法的指導監督考核協調工作。
城市、縣人民政府城市管理執法主管部門負責本行政區域內的城市管理執法工作。
第五條城市管理執法主管部門應當推動建立城市管理協調機制，協調有關部門做好城市管理執法工作。
第六條城市管理執法主管部門應當加強城市管理法律法規規章的宣傳普及工作，增強全民守法意識，共同維護城市管理秩序。
第七條城市管理執法主管部門應當積極為公眾監督城市管理執法活動提供條件。
第八條城市管理執法的行政處罰權范圍依照法律法規和國務院有關規定確定，包括住房城鄉建設領域法律法規規章規定的行政處罰權，以及環境保護管理、工商管理、交通管理、水務管理、食品葯品監管方面與城市管理相關部分的行政處罰權。