建築法規中無效代理

1. 建築工程合同中哪些屬於無效合同

1.《合同法》第57條規定：「合同無效，被撤銷或者終止的，不影響合同中獨立存在的有關解決爭議方面的條款的效力。」合同中有關解決爭議方法的條款具有相對獨立性，不因合同無效而失去其效力。

2.《解釋》第2條規定：「建設工程施工合同無效，但建設工程經竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應予支持。」需要注意的是：法律僅規定為承包人請求的應予支持，如果發包人請求參照合同約定支付工程價款是否支持，法律並未規定。在一次實際案例中，北京仲裁委員會某仲裁員認為只有承包人請求時才予以支持。

3.《合同法》第58條規定：「合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。」因此，無效合同的法律後果之一是返還財產，恢復原狀。但由於建設工程施工合同履行結果的特殊性，承包方已經通過施工建設使得建築材料已經形成在建工程甚至是竣工的建設工程。在建設工程施工合同無效的情況下，返還財產不太可能，因此《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法。

一、法律明確規定無效的情形

1.《合同法》第52條規定：「有下列情形之一的，合同無效：(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(2)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(3)以合法形式掩蓋非法目的;(4)損害社會公共利益;(5)違反法律、行政法規的強制性規定。」

2.《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第1條規定：「建設工程施工合同具有下列情形之一的，應當根據合同法第52條第(5)項的規定，認定為無效：(1)承包人未取得建築施工企業資質或者超越資質等級的;(2)沒有資質的實際施工人借用有資質的建築施工企業名義的;(3)建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效的。」

《解釋》第5條規定，承包人超越資質等級許可的業務范圍簽訂建設工程施工合同，在建設工程竣工前取得相應資質等級，當事人請求按照無效合同處理的，不予支持。

因此需注意，當承包人在建設工程竣工前取得相應資質等級的，該施工合同按有效處理。

3.《解釋》第4條規定，承包人非法轉包、違法分包建設工程或者沒有資質的實際施工人借用有資質的建築施工企業名義與他人簽訂建設工程施工合同的行為無效。