安徽省物業管理條例2016

⑴ 安徽省物業管理條例

第一章總則第一條為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據有關法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。第二條本條例適用於本省行政區域內物業管理活動及其監督管理。
本條例所稱物業管理，是指業主與其選聘的物業管理企業，按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。第三條省人民政府建設行政主管部門負責本省行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
市、縣（市）人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。區人民政府應當確定一個部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上人民政府的其他有關部門，應當依照各自的職責分工，密切配合，做好有關管理與監督工作。第四條縣級以上人民政府應當扶持物業管理行業逐步建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制，提高物業管理水平。
物業管理企業按照國家和省有關規定享受第三產業優惠政策。第五條街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協助有關行政主管部門對物業管理活動進行監督，協調物業管理與社區建設之間的關系。
居民委員會、村民委員會和業主大會、業主委員會、物業管理企業應當依照各自職責，互相支持和配合，做好社區管理、社區服務與物業管理工作。第二章業主、業主大會及業主委員會第六條房屋所有權人為業主。
物業管理區域內全體業主組成業主大會，並選舉產生業主委員會作為業主大會的執行機構。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。第七條業主除享有國務院《物業管理條例》規定的權利外，還享有以下權利：
（一）向業主委員會和物業管理企業提出建議或者質詢；
（二）推選業主代表，享有被推選權；
（三）依法使用物業共用部位、共用設施設備的權利；
（四）要求其他業主、物業使用人停止違反共同利益的行為。
業主除履行國務院《物業管理條例》規定的義務外，還應當配合、支持物業管理企業按照業主公約、物業管理服務合同和物業管理制度實施的物業管理活動。第八條業主大會除履行國務院《物業管理條例》規定的職責外，還行使下列職權：
（一）決定物業管理區域內關系業主利益的重大事項；
（二）批准業主委員會章程；
（三）聽取和審查業主委員會的工作報告；
（四）改變和撤銷業主委員會不適當的決定；
（五）審核批准業主委員會的工作經費。第九條業主委員會除履行國務院《物業管理條例》規定的職責外，還行使下列職權：
（一）經業主大會批准，審議物業管理企業制定的物業管理區域內的管理方案、物業管理區域內配套工程和重大的維修工程項目年度計劃；
（二）經業主大會批准，審議物業管理區域內物業管理服務費的收取標准。
業主委員會履行下列義務：
（一）執行業主大會的決議、決定；
（二）遵守和履行物業服務合同；
（三）對物業管理企業的合法經營和管理活動予以支持和配合；
（四）對物業管理企業不合法、不適當的行為予以監督制止。第十條一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分應當充分考慮共用設施設備、建築物規模、社區建設、規模經營、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規定進行：
（一）新建住宅小區，包括分期建設或者由兩個以上單位開發建設的，應當按照小區整體規劃設計范圍劃分為一個物業管理區域；
（二）新建住宅小區內的非住宅物業應當與住宅小區劃分為同一個物業管理區域；
（三）住宅建築規模在2萬平方米以下的，按照街區道路等自然邊界圍合的區域，可以將幾個住宅區劃分為一個物業管理區域；
（四）商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，並能夠封閉管理的，可以劃分為一個物業管理區域。
本條例施行前已經建成並實施物業管理的住宅物業，可以繼續作為一個獨立的物業管理區域。第十一條業主籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的縣級人民政府物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，由業主代表、建設單位和物業所在地居民委員會組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。業主大會籌備組成員名單應當以書面形式在物業管理區域內公告。
業主大會籌備組應當自組成之日起30日內組織業主召開首次業主大會會議。首次業主大會會議一般應當制定業主公約和業主大會議事規則，選舉產生業主委員會等。

⑵ 安徽省物業管理條例2016年新版全文及哪些變化

為適應人口老齡化的發展趨勢，解決老人上、下樓難的問題，今後，安徽省老舊住宅物業履行相關手續後，可以使用共有部分增設電梯。昨天下午，省十二屆人大常委會第31次會議閉幕，通過了新修訂的《安徽省物業管理條例》，並將於2016年10月1日起正式施行。
開發商承擔首次業主大會籌備經費
省人大常委會法制工作委員會主任吳斌介紹，據初步統計，截至去年9月份，安徽省實施物業管理項目9202個，召開了首次業主大會、成立業主委員會的只有2764個，不到三分之一。
為了解決首次業主大會召開難、業主委員會成立比例低的問題，條例規定，建設單位應當向鄉鎮、街道報送成立業主大會需要的文件資料，並承擔首次業主大會會議的籌備經費。
同時，規定業主主動籌備成立業主大會的，鄉鎮、街道應當加強指導，並參加籌備組;業主未及時召開首次業主大會的，由鄉鎮、街道組建籌備組。
小區可使用共有部分增設電梯
安徽省不少老舊小區並未安裝電梯，這給很多老年人帶來了出行上的困難。吳斌介紹，為了適應人口老齡化的發展趨勢，解決老人上、下樓難的問題，條例對住宅物業增設電梯做出明確規定。
具體來說，住宅物業需要使用共有部分增設電梯等進行改造的，應當經本幢或本單元房屋專有部分佔建築物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，符合規劃、土地、建設、環境保護、消防管理等法律、法規和技術標准，並且依法辦理相關批准手續。
此外，條例明確，老舊住宅小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防範、物業服務用房等配套建築及設施設備的改造建設資金，主要由政府承擔;業主專有部分的設施設備改造支出，由業主承擔。
小區內禁止違規養寵物
條例明確，物業管理區域內禁止13種行為。江淮晨報、江淮網記者注意到，這些禁止行為除了擅自變動房屋承重結構、亂扔垃圾、損壞公共綠化、違反規定擺攤設點、佔道經營等規定外，還有兩項內容值得關注。
「違反規定飼養寵物被列入了禁止行為中。」吳斌介紹，在不少小區，違反規定飼養寵物的行為屢見不鮮，有些還造成了業主之間的糾紛甚至是傷害事件。
「違反法律、法規和管理規約，以及未經有利害關系的業主同意，改變建築物及其附屬設施的用途也被列入了禁止行為中。」吳斌說。
據介紹，這一條款意味著不少小區內的經營行為或將得到規范。此前，小區內有不少住戶將住宅改成了餐館、美容院等經營場所，給鄰居帶來了困擾。條例做上述前置性規定，也是對小區業主改變建築物用途進行了限制。
條例明確，違反上述禁止性規定的，業委會、物業服務企業應當制止，制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門進行依法制止或處理。
首次明確執法進小區
對於小區范圍內發生的事務，執法部門是否應該進入小區進行管理，安徽省此前並無明文規定。條例對有關部門進小區執法予以明確，並規定有關部門應當在小區內公布聯系方式。
條例明確，縣級人民政府城市管理、公安、價格、工商、環保、衛生、城鄉規劃、園林等部門，應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、物業服務收費、環境衛生、房屋使用、小區綠化等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，並在物業管理區域內顯著位置公布聯系方式，依法處理物業管理區域內的違法行為。
有關部門應當自收到投訴之日起十五日內進行調查，並將調查或處理結果答復投訴人。
八種情形動用維修資金更簡便
專項維修資金的使用難備受社會關注。省住建廳副廳長陳揚年透露，安徽省專項維修資金目前已結存了200億元，結存資金較多的原因除了新建住宅小區較多的因素外，申請提取資金的條件、程序復雜也讓維修資金的使用並不容易。今後，這一情況將得到改善。
條例規定，發生危及安全的八種情形，可以直接申請使用專項維修資金：
屋面、外牆體防水損壞造成滲漏的;電梯故障危及人身安全的;消防設施損壞的;公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身、財產安全的;樓體外立面有脫落風險的;專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的;二次供水設施損壞的;其他危及房屋安全的情形。
條例明確，應急維修費用應當向業主公示，並從相關業主的專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支。
符合條件的較大小區可劃分為不同物業區域
「據我所知，合肥市有一個小區的人數達到了10萬人，小區規模過大，導致首次業主大會召開比較困難，在現實中是存在的。」吳斌介紹，條例關注到這一情況，對物業管理區域的劃分進行了規定。
條例規定，規模較大的住宅小區，且配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定或者調整為不同的物業管理區域。
開發商不得拒絕出租未售車位
小區停車問題備受關注。條例明確，物業管理區域內規劃用於停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區域內業主的需要，其歸屬由當事人通過出租、附贈或者出租等方式約定。建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當公開;業主要求承租的，建設單位不得拒絕。
公共經營收益需單獨列賬
利用小區公共道路用於停放車輛，停車費收益到底歸誰?在小區電梯等共用設施設備上從事廣告經營，收益怎麼分配?上述問題是很多老百姓關心的事情。
條例明確，物業服務企業應當將屬於業主共有的車輛停放費、公共經營收益單獨列賬。收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用;沒有決定或者約定的，百分之七十納入專項維修資金，其餘部分用於補貼物業服務費以及業主委員會委員的補貼和執行秘書的酬金。
建立物業管理區域公共經營收益財務賬目定期審計和公示制度。
公共服務設施權屬有明確規定
條例明確，建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。
建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。
建築區劃內的其他公共場所、公共設施，屬於業主共有。

⑶ 安徽省物業管理條例第二章 業主、業主大會及業主委員會

安徽省物業管理條例規定，房屋所有權人即為業主，業主身份確認需依據房屋登記簿或法律規定的其他有效證明。業主除享有國務院《物業管理條例》規定的權利，如向業主委員會和物業服務企業提出建議、推選業主代表等，還有對物業共用設施的使用權和要求其他業主遵守共同利益的權利。

業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，其職責包括決定重大事項、批准工作規則、聽取審查報告等，如涉及專項維修資金的使用和改建重建等，需經專有部分面積和人數的多數同意。一個物業管理區域只設一個業主大會，劃分原則需考慮多種因素，如小區規劃、管理便利等。

業主委員會在法律和業主大會的指導下工作，審議物業管理方案、物業費標准，執行業主大會決定並監督物業服務企業。其成員需符合一定條件，任期三年，可連選連任。如成員資格終止或需要調整，需由業主大會決定並公告。

物業管理的經費籌集、使用和監督，以及業主大會和業主委員會的職責，都在條例中有詳細規定，確保業主權益的維護和物業管理的規范進行。

⑷ 安徽省物業管理條例的第一章

本條例適用於本省行政區域內物業管理活動及其監督管理。
本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。 省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門負責本省行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
設區的市、縣（市）人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。區人民政府應當確定一個部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上人民政府的其他有關部門，應當依照各自的職責分工，相互配合，做好相關監督管理工作。 街道辦事處、鄉鎮人民政府在縣級人民政府房地產行政主管部門指導下，具體負責組織協調本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，調解業主、業主委員會與物業服務企業之間的物業管理糾紛，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。
居民委員會、村民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業管理有關的工作。 房屋所有權人為業主。
業主身份的確認，以房屋登記簿或者法律、行政法規規定的其他有效證明為依據。 業主除享有國務院《物業管理條例》規定的權利外，還享有以下權利：
（一）向業主委員會和物業服務企業提出建議或者質詢；
（二）推選業主代表，並享有被推選權；
（三）依法使用物業共用部位、共用設施設備的權利；
（四）要求其他業主、物業使用人停止違反共同利益的行為。
業主除履行國務院《物業管理條例》規定的義務外，還應當配合、支持物業服務企業按照管理規約、物業服務合同實施的物業管理活動。 物業管理區域內全體業主組成業主大會，並選舉產生業主委員會作為業主大會的執行機構。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。 業主大會應當按照法律、法規和業主大會議事規則開展活動。
除國務院《物業管理條例》規定的職責外，業主大會還應當履行下列職責：
（一）決定物業管理區域內關系業主利益的重大事項；
（二）批准業主委員會工作規則；
（三）聽取和審查業主委員會的工作報告；
（四）改變和撤銷業主委員會不適當的決定；
（五）決定業主大會、業主委員會工作經費的相關事項。 業主大會決定籌集和使用專項維修資金，改建、重建建築物及其附屬設施的，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。業主大會決定其他有關共有和共同管理權利的重大事項，應當經物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
前款規定的面積和業主人數，按照下列規定確定：
（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。建築物總面積，按照專有部分面積之和計算；
（二）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。業主總人數，按照兩者之和計算。 業主委員會應當按照法律、法規和業主大會的決定開展活動。
除國務院《物業管理條例》規定的職權外，經業主大會批准，業主委員會還行使下列職權：
（一）審議物業服務企業制定的物業管理區域內的管理方案、物業管理區域內配套工程和重大維修工程項目年度計劃；
（二）審議物業管理區域內物業服務費的收取標准。
業主委員會作出的決定，應當經全體成員過半數通過，並在物業管理區域內公告。 除國務院《物業管理條例》規定的義務外，業主委員會還應當履行下列義務：
（一）執行業主大會的決定，遵守業主委員會工作規則；
（二）對物業服務企業的合法經營和管理活動予以支持和配合；
（三）對物業服務企業的行為進行監督，對其不合法、不適當的行為予以制止。 一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分應當充分考慮共用設施設備、建築物規模、社區建設、規模經營、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規定進行：
（一）新建住宅小區，包括分期建設或者由兩個以上單位開發建設的，應當按照小區整體規劃設計范圍劃分為一個物業管理區域；
（二）新建住宅小區內的非住宅物業應當與住宅小區劃分為同一個物業管理區域；
（三）地理上自然連接規模較小的住宅小區，經各自的業主大會同意後，可以合並為一個物業管理區域；
（四）商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，並能夠封閉管理的，可以劃分為一個物業管理區域。
本條例施行前已經建成並實施物業管理的住宅物業，可以繼續作為一個獨立的物業管理區域。尚未實施物業管理的住宅小區，應當創造條件實施物業管理。 新建物業建設單位在辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當按照前條規定劃分物業管理區域，向設區的市、縣（市）人民政府房地產行政主管部門申請劃分登記。建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。
物業管理區域劃定後，確需調整的，由設區的市、縣（市）人民政府房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府聽取業主意見後作出決定，並在相關物業管理區域內公告。 符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：
（一）入住率達到50%以上的；
（二）首批物業交付滿二年，並且入住率超過30%的；
（三）首批物業交付滿三年的。 業主籌備成立業主大會的，應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的組織協調下，由業主代表、建設單位和居民委員會或者村民委員會組成業主大會籌備組，其中業主代表所佔比例不得低於籌備組總人數的1/2。前期物業服務企業應當協助業主大會籌備組做好相關工作。
符合首次業主大會會議召開條件之一，但未及時召開大會的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到建設單位、前期物業服務企業或者業主書面報告之日起45日內組建業主大會籌備組。
業主大會籌備組應當自成立之日起15日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內進行公告。
首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。 業主大會籌備組履行下列職責：
（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；
（二）草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；
（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；
（四）提出首屆業主委員會委員選舉辦法、候選人條件和名單；
（五）召開首次業主大會會議的其他准備工作。
對前款規定的內容，業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開15日前，在物業管理區域內公告，並將公告時間、地點書面通知全體業主。業主對業主身份、投票權數和管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案等提出異議的，業主大會籌備組應當予以復核或者修改，並告知異議人。
業主大會籌備組應當自組成之日起90日內組織召開首次業主大會會議。