江蘇住宅物業管理條例

① 江蘇物業管理條例(3)

江蘇物業管理條例2017

第六章物業的'使用和維護

第六十條 業主、物業使用人對物業的使用與維護，應當遵守法律、法規、管理規約的規定及業主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

第六十一條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得擅自改變用途。

平時開發利用人民防空工程設施，不得影響其戰時防空效能和應急避難功能。

第六十二條 物業管理區域內規劃用於停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先滿足本區域內業主的停車需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

建設單位辦理商品房房屋預銷售登記後出售或者附贈的車位、車庫，應當明示並在物業管理區域內顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數量少於本區域要求購買車位、車庫業主的房屋套數時，應當通過抽簽等公平方式確定，每戶業主只能購買一個車位或者車庫。

建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本區域內業主，租金按照價格行政主管部門核定的標准執行;業主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租。擬計程車位、車庫數量少於本區域要求承租車位、車庫業主的房屋套數時，應當通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業主，每戶業主只能承租一個車位或者車庫。

在首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要後還有多餘車位、車庫的，可以出租給本物業管理區域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。

第六十三條 佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位、車庫，由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定使用。

物業管理區域內劃定車位、停放車輛，不得佔用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

第六十四條 在物業管理區域內公共、共用車庫、道路、場地停放汽車的，應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定交納汽車停放費。

物業服務企業可以根據物業服務合同收取汽車停放費。汽車停放費的具體標准，由價格行政主管部門會同物業管理行政主管部門制定並公布。

物業服務企業應當將汽車停放費單獨列賬，獨立核算。業主委員會應當對汽車停放費的收支情況進行監督，並向業主大會報告。

業主對汽車停放有保管要求的，應當與物業服務企業另行簽訂保管服務合同。

第六十五條 業主大會成立前，需要佔用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當在前期物業服務合同中約定。物業服務企業應當將汽車停放費單獨列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，其餘部分可以用於補貼物業服務費。

業主大會成立後，需要佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車，以及利用業主共有部分、共用設施從事廣告等經營性活動的，物業服務企業應當提請業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定後，依法辦理有關手續並公示。利用業主共有部分、共用設施從事廣告等經營性活動的，還應當經有利害關系的業主同意。收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用;沒有決定或者約定的，按照前款規定使用。

第六十六條 物業管理區域內依法配建的人民防空工程，應當按照設計文件在實地標注。

物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放，出租的租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。

人民防空工程平時用作停車位收取的汽車停放費、租金，應當依照有關規定，用於該人民防空工程設施的維護管理和停車管理的必要支出，有剩餘費用的按照本條例第六十五條第一款規定使用。管理辦法和具體收費標准由省價格行政主管部門會同物業管理、民防等行政主管部門制定並公布。

第六十七條 物業管理區域內禁止下列行為：

(一)擅自改變物業的規劃用途;

(二)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;

(三)違法搭建建築物、構築物;

(四)損壞或者擅自佔用、改建物業共用部分，損壞或者擅自佔用、移裝共用設施設備;

(五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規定的物品;

(六)製造超過規定標準的噪音、振動或者影響鄰居採光、通風;

(七)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;

(八)侵佔綠地、毀壞綠化和綠化設施;

(九)擅自擺攤設點、佔道經營，無序停放車輛;

(十)破壞或者擅自改變房屋外觀;

(十一) 擅自在建築物、構築物上懸掛、張貼、塗寫、刻畫;

(十二)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門，有關主管部門應當及時依法處理;業主、物業使用人對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會對侵害業主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第六十八條 城市管理、公安、工商、環保、衛生、規劃等行政管理部門，應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、環境衛生、房屋使用等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，並在物業管理區域內顯著位置公布聯系人姓名和聯系方式，依法處理物業管理區域內的違法行為。

第六十九條 住宅物業需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發、改造的，應當經本幢或本單元房屋專有部分佔建築物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，符合規劃、土地、建設、環境保護、消防管理等法律、法規和技術標准，並且依法辦理相關批准手續。

第七十條 業主或者物業使用人對住宅裝飾裝修的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。

業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續，簽訂住宅裝飾裝修服務協議。變動建築主體或者承重結構的，需要提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案和城市房屋安全鑒定機構出具的審定意見，並按照規定辦理批准手續。

業主或者物業使用人拒不辦理登記、批准手續的，物業服務企業可以按照臨時管理規約或者管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。

物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業主或者物業使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。

第七十一條 在國家規定的保修期限內，物業由建設單位負責保修。保修期屆滿後，物業全體共有部分的維修責任由全體業主承擔，物業部分共有部分的維修責任由部分共有的業主承擔，物業專有部分的維修責任由該業主承擔。

第七十二條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位委託物業服務企業保修的，應當與物業服務企業另行簽訂委託協議。

第七十三條 物業存在安全隱患、嚴重影響市容或者妨礙他人正常使用的，業主、物業使用人或者物業服務企業應當及時維修、養護或者採取防範措施。

物業共用部分、共用設施設備維修、更新和改造時，相關業主、物業使用人應當予以配合。因相關業主、物業使用人阻撓維修、更新和改造，造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當予以賠償。

第七十四條 住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主，應當在辦理房屋入住手續或者房屋所有權登記時，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。在國家規定的保修期屆滿後未出售的物業，由建設單位先行交存住宅專項維修資金。

住宅專項維修資金屬於業主所有，專項用於國家規定的保修期屆滿後物業共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

第七十五條 住宅物業交付使用後，電梯、消防等設施設備的日常維護費用由業主承擔;其更新和改造按照相關法律、法規執行，所需資金由業主承擔，政府可以給予補貼。

本條例施行後受讓土地的住宅物業配置電梯的，建設單位應當在交付使用前按照建築安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用於電梯、消防等設施設備的更新和改造。該資金歸業主所有，納入物業管理區域住宅專項維修資金管理。

第七十六條 發生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對住宅物業共用部分、共用設施設備進行應急維修、更新和改造，相關的業主不能形成法定多數意見的，物業服務企業、業主委員會或者相關業主可以提出應急處置方案，經住宅專項維修資金代管部門復核後進行應急處置：

(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

(二)電梯故障危及人身安全的;

(三)公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身安全的;

(四)樓體單側外立面有脫落危險的;

(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的;

(六)危及房屋安全的其他情形。

應急維修費用應當經過審計並向業主公示後，從相關業主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支;其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項維修資金中列支。

第七十七條 住宅專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業主應當按照國家和省相關規定以及業主大會的決定，續籌住宅專項維修資金。

業主申請房地產轉移登記時，應當向房地產登記機構提供已足額交存住宅專項維修資金的相關憑證。

第七十八條 業主委員會可以向住宅專項維修資金代管部門提出申請，將不低於住宅專項維修資金百分之八十的款項轉存為一年以上的定期存款，住宅專項維修資金代管部門應當自收到申請之日起五個工作日內予以辦理。利息計入相關業主的住宅專項維修資金分戶賬。

住宅專項維修資金代管部門應當將住宅專項維修資金保值增值情況向業主公開，業主有權查詢本人的住宅專項維修資金結存情況。

住宅專項維修資金代管部門應當根據維修資金的使用計劃和本條第一款、第二款的規定，履行維修資金保值增值的責任。具體辦法由省物業管理行政主管部門、省財政行政主管部門自本條例施行之日起一年內制定。

第七十九條對配套設施不齊全、環境較差的舊住宅小區，設區的市、縣(市、區)政府應當採取措施進行改造整治，並將改造整治規劃和年度計劃向社會公布。舊住宅小區的范圍，由設區的市、縣(市、區)政府確定。

舊住宅小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防範、物業服務用房等配套建築及設施設備的改造建設資金，由政府負責;業主專有部分的設施設備改造支出，由業主承擔。

第八十條舊住宅小區改造整治中，經有利害關系的業主同意，並經法定程序批准可以建設物業服務用房和一定比例的物業服務經營性用房。物業服務經營性用房的經營收益作為舊住宅小區維護管理費用的補充資金，由業主大會監督使用。

第七章法律責任

第八十一條 違反本條例第三十七條規定，專業經營單位拒不承擔維修、養護或者更新責任的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正，造成業主損失的，應當依法承擔賠償責任。

第八十二條 違反本條例第四十條第一款規定，物業服務企業承接物業未進行查驗的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正，並記入物業服務企業信用檔案。

第八十三條 違反本條例第四十一條第二款規定，物業服務企業未將物業承接查驗情況在物業管理區域內顯著位置公告的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

第八十四條 違反本條例第四十八條第一款規定，業主、物業使用人未按照物業服務合同的約定交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

第八十五條 違反本條例第五十一條第一款、第二款規定，物業服務企業未在物業管理區域內顯著位置公示服務內容、服務標准、收費項目、收費標准、物業服務費用和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況或者公示失實信息的，由縣(市、區)價格行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

第八十六條 違反本條例第五十三條第二款規定，物業服務企業在接受委託代收有關費用時向業主收取手續費等額外費用的，由縣(市、區)價格行政主管部門責令限期改正，並退還已收取的費用。

第八十七條 有下列行為之一的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款，並可以提請頒發資質證書的部門依法降低其資質等級直至吊銷資質證書：

(一)違反本條例第五十六條第一款規定，被解聘的物業服務企業未按照規定辦理移交手續，或者除物業服務合同另有約定外，被解聘的物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內不維持正常的物業管理秩序的;

(二)違反本條例第五十七條第二款規定，被解聘的物業服務企業拒不撤出物業管理區域的。

第八十八條 違反本條例第六十二條第三款、第四款規定，建設單位將未出售或者未附贈的車位、車庫不優先出租給本區域內業主，或者將多餘車位、車庫出租給本物業管理區域外使用人的租賃期限超過六個月的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

違反本條例第六十二條第三款規定，建設單位對業主要求承租的車位、車庫只售不租的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款。

第八十九條 違反本條例第六十六條第二款規定，將平時用作停車位的人民防空工程不向全體業主開放、出租停車位的租賃期限超過三年或者將停車位出售、附贈的，由縣級以上民防行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得;逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

第九十條 違反本條例第六十七條第一款規定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任;違反行政管理規定的，由縣級以上地方政府規劃、建設、房管、城管、公安、環保等有關行政主管部門按照各自職責依法查處。

第九十一條 縣級以上地方政府物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮政府)以及其他有關主管部門的工作人員濫用權利、玩忽職守、貪腐，尚未構成犯罪的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章附 則

第九十二條 本條例所稱住宅共用部分，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部分，一般包括住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本條例所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主和有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、監控安防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

本條例規定的面積和人數，按照下列方式計算：

(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的，暫時按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算;建築物總面積，按照前項的統計總和計算;

(二)業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;總人數，按照前項的統計總和計算。

第九十三條 本條例自2013年5月1日起施行。