南京人防和物業法規

⑴ 南京市住宅物業管理條例小區試點工作方案

市人大常委會已於8月、10月分別對《南京市住宅物業管理條例》(以下簡稱《條例》)進行了兩次審議。按照計劃，《條例》將於1月提交市人代會審議表決。為配合做好立法工作，確保各項創設制度落到實處，現就《條例》小區試點工作制定以下方案。

一、總體要求

(一)基本思路

以當前住宅小區物業管理存在的問題為導向，選擇一批具有代表性的住宅小區，開展《條例》創設制度小區先行試點工作，為下一步在全市全面深入貫徹落實《條例》夯實基礎。

(二)基本原則

1.屬地主導，多方聯動。試點工作遵循「分級負責、重心下移、權責統一、多方聯動」的基本原則，充分發揮區政府、街道辦事處在物業管理工作中的屬地主導作用，著力構建物業管理綜合行政監管工作體系。

2.整體指導，分類實施。根據《條例》創設的各項制度以及整體工作要求，結合已實施物業管理的普通商品房小區、保障房小區、老舊小區的不同特點和需求，分類開展試點工作。

3.政府引導，市場主導。通過試點工作推進，在普通商品房小區充分發揮業主、物業服務企業兩大市場主體的主導作用，努力構建服務優質、競爭有序、管理規范的現代物業服務業體系;在保障房小區、老舊小區，由屬地政府引導，充分發揮街道的管理職能，建立健全小區治理的新模式，有效化解當前物業領域矛盾糾紛。

(三)主要目標

在《條例》正式實施前，以完善行政監管機制、規范市場主體為目標，在建立物業管理委員會制度、物業管理聯席會議制度、維修資金應急使用制度、第三方評估制度等方面開展小區試點工作，制定完善相關配套制度。

二、組織領導

市政府成立南京市住宅物業管理條例小區試點工作領導小組，吳衛國副市長任組長，市房產局、城建委、公安局、民政局、財政局、物價局、質監局、環保局、規劃局、城管局、人防辦和各區政府分管同志為小組成員，組織領導全市條例試點工作。領導小組下設辦公室，辦公室設在市房產局，具體負責日常工作的組織、協調和考核通報。各區政府要成立相應工作機構，建立有關工作機制，扎實開展好轄區內的具體工作。

三、試點內容

(一)完善綜合行政監管機制

1.實名投訴登記處理制度。在試點小區建立實名投訴登記受理制度，房產、建設、規劃、民政、城管、公安、質監、物價、人防、環保等部門在住宅小區內公布本部門聯系人和聯系方式，直接受理小區內相關投訴，加強對違法行為的處理，有效化解小區物業管理矛盾糾紛，維護廣大業主利益。

2.物業管理聯席會議制度。屬地街道在試點小區建立由社區、公安機關、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度，協調處理物業管理活動中出現的業主自治、物業移交、社區共建等重大物業管理事項。

3.維修資金應急使用制度。在試點小區建立維修資金應急使用綠色通道制度。小區內發生危及人身安全或者嚴重影響業主居住生活的緊急情況時，業主委員會、物業管理委員會、業主、物業服務企業、社區居委會可以向住宅專項維修資金管理部門提出應急使用維修資金。住宅專項維修資金管理部門應當自收到應急使用書面申請之日起兩個工作日內完成審核，快速啟用住宅專項維修資金。

(二)規范物業管理市場主體

1.落實物業管理委員會制度。在保障房小區和老舊小區試點建立物業管理委員會，代行小區業主委員會職責，並根據法規規定程序，開展物業服務標准確定、物業服務企業選聘等工作。

2.規范物業服務信息公示制度。在試點小區建立物業服務資金獨立建帳和信息披露制度。由物業服務企業對小區內物業服務費用、公共收益、代收代繳費用等信息實行定期公布，保障業主的知情權，形成公開、透明的業主監督機制。

3.完善物業管理招投標制度。制定業主大會招投標選聘物業服務企業的指引制度，建立全市統一的招標信息發布平台，建設並管理全市物業評標專家庫。各街道、社區引導鼓勵業主大會、業委會通過市、區招投標平台，公開、透明選聘物業服務企業。各區依法開展招投標監督管理工作，切實維護招標人和投標人的合法權益，促進物業管理市場公平有序競爭。

(三)培育第三方物業評估市場

1.搭建平台。試點建立物業服務第三方評估制度，對物業服務質量和服務費用、物業共用部位和共用設施設備管理狀況等提供專業評估服務。進一步完善南京市物業管理行業專家庫，聘請專家指導工作。

2.培育機構。積極培育物業服務第三方評估機構，制定第三方評估管理辦法，明確第三方評估機構開展相關活動的程序、方法和有關要求，並以南京市物業管理行業專家庫為依託，在試點小區引導開展第三方評估工作。

3.評估指導。業主和物業服務企業等各方主體就物業服務質量和物業服務費用發生爭議時，在試點小區引導物業服務企業和業主共同委託第三方評估機構對小區物業服務質量、收費定價等實施評估，提高業主自治活動的專業性，有效化解矛盾。

四、組織實施

(一)試點前期准備(底前)

1.按照分類實施原則，由各區政府牽頭，在11月底前確定並上報符合試點內容要求的住宅小區(主城六區上報的試點小區應包含普通商品房小區、保障房小區和老舊小區，數量不少於5個)。

2.試點小區確定後，市房產局會同各區政府根據小區特點，分類確定各項試點內容的細化試點方案，並研究制定相關保障措施，12月底前上報市政府。

(二)開展試點工作(上半年)

1月《條例》通過市人代會表決後，各有關單位按照以下節點要求啟動試點工作：

1.2月底前，在試點小區(重點為保障房和老舊小區)建立物業管理委員會和聯席會議制度。(責任單位：各區政府)

2.3月底前，在試點小區建立行政部門投訴受理公示制度。(責任單位：各區政府、市各有關部門)

3.3月底前，在試點小區啟動維修資金應急使用綠色通道試點。(責任單位：各區政府)

4.2季度，建立並公布南京市物業管理行業專家庫，公布首批第三方物業評估機構名單。(責任單位：市房產局)

5.2季度，啟動業主大會物業管理招投標、物業服務質量第三方評估和業主大會成立輔導等試點。(責任單位：市房產局、各區政府)

(三)試點總結和推廣

《條例》正式實施前，由市試點工作領導小組對各有關單位開展試點工作的成效進行評價和總結，結合《條例》宣傳貫徹工作，在全市推廣試點工作經驗。

五、保障措施

(一)完善組織領導，強化統籌協調。各區政府要成立區物業管理工作領導小組，由區政府主要負責人任組長，分管區長任副組長，各有關區行政主管部門及轄區各街道辦事處(鄉鎮人民政府)為成員單位。區級領導小組應定期召開工作例會，研究部署試點工作任務，協調解決重大問題。

各區物業主管部門應明確試點工作分管負責領導。試點小區所涉及的相關街道，要設立獨立的物業管理機構，保證專職物業管理人員配置。

(二)建立分級考核，強化工作職責。市政府建立條例試點工作季度例會制度和考核通報機制。從12月起，市試點工作領導小組每季度組織考核各有關單位推進試點工作以及各區政府建立轄區物業管理工作考核機制的情況，定期考核、督查並通報轄區有關行政主管部門和街道辦事處的履職情況。

(三)安排財政經費，加強培訓管理。市、區建立健全專項培訓工作機制，各級財政部門按照法規要求安排專項工作經費，用於宣傳培訓、購買第三方服務、指導小區成立業主組織等試點工作的開展。市財政局安排專門經費，對試點工作完成較好的區，採取以獎代補形式予以資金支持。

市、區兩級物業主管部門應加強對基層物業管理和服務工作人員政策法規、專項業務的培訓，提升工作效能，切實保障試點工作順利推進。

附表

南京市住宅物業管理條例試點小區申報表

小區名稱

地址

小區類型

建築面積（萬平方米）

交付時間

業主組織

管理情況

試點制度選擇

■實名投訴登記處理制度□物業管理聯系會議制度

□維修資金應急使用制度□物業管理委員會制度

□物業服務信息公示制度□物業管理招投標制度

□第三方物業服務質量評估□第三方物業服務費定價評估

□第三方輔導成立業主組織□其他：

街道申報意見：

（公章）

日期：

區局申報意見：

（公章）

日期：

區政府審核意見：

（公章）

日期：

備註：1．小區類型填寫普通商品房小區、保障房小區或老舊小區

2．管理情況填寫小區目前的管理單位名稱和管理模式

⑵ 江蘇省物業管理條例解讀

江蘇省物業管理條例解讀

規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，下面我為大家精心搜集了關於江蘇省物業管理條例的解讀，歡迎大家參考借鑒，希望可以幫助到大家!

A關於小區停車

新規一：賣不掉的車位不能拒不出租

新的《江蘇省物業管理條例》明確，小區內的車位、車庫，應當首先滿足業主的停車需要，至於出售、附贈還是出租，由當事雙方約定。如果擬出售車位、車庫數量少於有購買需求的業主戶數時，應當通過抽簽等公平方式確定，每戶只能購買一個。

據一位參與條例修訂工作的省住建廳相關人士介紹，對於有產權的可售車位，新條例並不禁止開發企業全部或大部分出售，只要符合雙方約定。但目前存在的問題是，很多小區車位賣不掉，而開發商仍然拒不出租，導致了資源的大量閑置。因此，新條例做出了全新的規定，“建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本區域內業主，租金按照價格行政主管部門核定的標准執行;業主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租。”擬計程車位少於要求承租的業主戶數時，同樣應採取抽簽等公平方式決定，每戶限租一個。

據了解，在條例修訂最初的草案中，並沒有針對此規定的罰則，但為了保證這條新規能落到實處，不至變為一紙空文，最終出台的新條例制定了處罰條款，“建設單位對業主要求承租的車位、車庫只售不租的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款。”

在滿足業主購買和承租需求後還有多餘車位的，可以出租給業主以外的使用人，但租期不得超過六個月。

新規二：人防工程的車位最多租三年

由於人防工程的停車位不得出售，只能出租，有些開發商為回籠資金，便硬性規定停車位租賃合同必須二十年一簽，相當於“變相出售”。去年，常州一家小區就被曝出，開發商向業主一次性計程車位20年使用權，價格也因此高達13.2萬-15萬元一個，引發了業主的強烈不滿。為防止開發商“逼”業主簽長期租賃合同，新條例要求，人防工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放，租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。租賃期限超過三年，且逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

新規一：八成以上資金可存定期

讓公共維修資金“錢生錢”也是新條例的一大亮點。據了解，江蘇目前有專項維修資金近300億元，因不少建築尚在保修期之內，業主的使用率不到1%，大量的資金以活期形式沉澱在銀行。針對百姓要求盤活資金的呼聲，新條例規定，業主委員會可以申請，將不低於住宅專項維修資金百分之八十的款項轉存為一年以上的定期存款，維修資金代管部門應當自收到申請之日起五個工作日內予以辦理。

有業內人士算過一筆賬，定活利率相差9倍之多，轉存定期之後，小區維修資金利息收益可增加幾十萬甚至上百萬元，將為今後共用部分、共用設施設備的大修、更換提供了有力的資金來源。

新規二：六種情形可應急提取

住宅專項維修資金屬於業主所有，但目前國家規定，動用這筆錢，需要兩個“三分之二”(建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主)討論通過，程序繁瑣。如果發生緊急情況怎麼辦?省新條例明確，出現六種危及房屋安全情形之一可以應急提取，包括：屋面防水損壞造成滲漏的;電梯故障危及人身安全的;公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身安全的;樓體單側外立面有脫落危險的;專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的;以及危及房屋安全的其他情形。

C關於物業費

新規一：政府指導價每三年評估

對於小區物業收費的標准，新條例規定，普通住宅的前期物業服務收費實行政府指導價。業主大會成立後，是否繼續實行政府指導價由業主大會決定。這意味著，業主大會可以決定隨行就市，實行市場調節價，比如與物業公司協商，提高服務檔次，增加服務內容，同時業主也將相應支付高一點的費用。而別墅等非普通住宅和非住宅實行市場調節價，具體收費標准，由當事人在物業服務合同中約定。

新條例進一步明確，實行政府指導價的，由價格和物業管理行政主管部門制定物業服務等級標准以及相應的基準價與浮動幅度，每三年內進行一次評估，並根據評估結果適時調整，並予以公布。

據了解，在條例修訂過程中，有物管企業反映，有的地方物業費的政府指導價多年不變，不能及時客觀地反映物業服務的成本變化和市場供求，而且由於長時間不調，一旦調整幅度較大，業主的抵觸情緒就很大。因此新條例做出了三年一評估的規定。

新規二：不交物業費可能被公示

業主、物業使用人未按照物業服務合同的約定交納物業費的，業主委員會、物管企業可以通過上門催交、在小區內顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物管企業可以向法院起訴。這是新條例針對拖欠、拒交物業費現象出台的新規定。據了解，目前很多小區的物業費收繳率不高，欠費直接影響物管企業的服務質量，也侵害了誠信的交費業主的`利益。而今後，不交物業費的業主，可能會被公示，甚至被告上法庭。

D關於社區管理

新規：城管、公安等也將介入小區管理

有的小區里居民違規開飯店，有的居民將車輛亂停亂放，甚至堵住了消防通道，有的居民私搭亂建。但由於物業公司只能上門勸阻，沒有執法權，管理起來難度很大。若都去打官司，成本又太高。讓有執法權的相關政府部門也來介入小區管理，這是新物管條例的又一創新舉措。“城市管理、公安、工商、環保、衛生、規劃等行政管理部門，應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、環境衛生、房屋使用等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，並在物業管理區域內顯著位置公布聯系人姓名和聯系方式，依法處理物業管理區域內的違法行為。”

E關於電梯

新規：開發商預交電梯更新費

近兩年來，老小區電梯關人事件時常見諸報端，一些上世紀末建成的高層住宅電梯開始進入“大修期”，也讓電梯安全成為關注的焦點。由於節能省地的要求，目前住宅項目小高層、高層漸成主流，今後電梯壞了怎麼辦?維修、更換的費用誰來出?業內人士告訴揚子晚報記者，公共維修資金應付一般的維修沒問題，但如果是換電梯，根本不夠用。新條例提出了一個新的籌資渠道，對於5月1日條例施行後出讓的土地，配置電梯的項目，“建設單位應當在交付使用前按照建築安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用於電梯、消防等設施設備的更新和改造。”據了解，目前南京住宅的建安成本約在每平方米兩三千元，以三千元為例，總建築面積20萬平方米的中型社區，開發商將預交600萬元的電梯、消防更新改造費。

此外，新條例還規定，住宅物業交付使用後，電梯、消防等設施設備的日常維護費用由業主承擔;其更新和改造按照相關法律、法規執行，所需資金由業主承擔，政府可以給予補貼。

其他重要規定

保障房配建物業經營用房

集中建設的保障性住房應當按照不低於總建築面積千分之三增加配置物業服務經營性用房，收益用於彌補物業服務費不足。

老樓配電梯須2/3業主同意

住宅物業需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發、改造的，應當經本幢或本單元房屋專有部分佔建築物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，符合規劃、土地、建設、環境保護、消防管理等法律、法規和技術標准，並且依法辦理相關批准手續。

舊小區政府來改造

對配套設施不齊全、環境較差的舊住宅小區，設區的市、縣(市、區)人民政府應當採取措施進行改造整治，並將整治規劃和年度計劃向社會公布。

舊住宅小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防範、物業服務用房等配套建築及設施設備的改造建設資金，由政府負責;業主專有部分的設施設備改造支出，由業主承擔。

道路停車收益業主大會可處置

業主大會成立前，需要佔用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當在前期物業合同中約定。收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，其餘部分可補貼物業費。

業主大會成立後，道路、場地停車收益，以及利用共有部分、共用設施從事廣告等經營活動的，須經業主大會或者業主大會授權的業委會決定，收益如何使用也由其決定，或按物業服務合同約定。沒有決定或者約定的，按照前款規定使用。

-新聞鏈接

一項調查顯示南京六成小區不租車位

365地產家居網本月22日發布的一項停車位調查顯示，車位租售矛盾較突出。有八成網友有租賃需求，但僅有四成小區有車位出租。半數受調查網友反映開發商寧願將車位閑置，也不肯改售為租。

調查數據顯示，在資金寬裕的前提下，有43%的網友選擇購買車位，但其中有26%的網友選擇先租後買，僅有16%的網友選擇“一定要買車位”，另有58%的網友選擇不買車位。加上先租後買的人群，租賃需求超過八成。但在被調查樓盤中，僅有四成小區有計程車位，其中剛需樓盤租售結合的較多。而改善型樓盤則比較牛氣，不少樓盤只售不租。

即便是租售並舉的小區，由於出租比例偏低，一般只有15%左右，也遠不能滿足業主的租賃需求。有近一半網友反映，所在小區的車位出售給業主，剩餘車位未被利用。僅有三成網友認為小區內車位租售比例合理。

記者昨晚也在南京一家已交付四年的小區看到，地下車庫空空盪盪，停放的車輛約占車位總數的三分之一左右，而小區地面道路上停滿車輛。據了解，該小區可租車位佔比15%，已基本租完，而可售車位賣出的並不多。

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⑶ 南京市住宅物業管理條例

第一章總 則第一條為了規范住宅物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。第二條本市行政區域內的住宅物業管理及其監督活動，適用本條例。
本條例所稱住宅物業管理（以下簡稱物業管理），是指住宅區內的業主，通過選聘物業服務企業對物業管理區域內的建築物、構築物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。第三條市、區人民政府應當加強對物業管理工作的領導和組織，將物業管理工作納入城市治理工作體系，建立物業管理綜合協調和目標責任機制；建立與之相適應的資金投入與保障機制；制定和落實現代物業服務業扶持政策；鼓勵採用新技術、新方法提高物業管理和服務水平。第四條市物業管理行政主管部門負責本市物業管理活動的統一監督管理，區物業管理行政主管部門按照規定職責負責轄區內物業管理活動的監督管理工作。
城鄉建設、規劃、民政、城市管理、公安、質量技術監督、價格、人防、環境保護、水務等行政主管部門按照各自職責，做好物業管理相關工作。
街道辦事處（鎮人民政府）按照規定職責負責轄區內物業管理活動的指導、協助和監督工作。
社區居（村）民委員會應當協助街道辦事處（鎮人民政府）開展物業管理工作。第五條各行政主管部門應當在物業管理區域內顯著位置公布投訴、舉報受理方式，按照職能分工履行職責，及時受理業主和相關單位的投訴、舉報，依法調查處理違法違規行為。對實名投訴、舉報實行限時回復，並對實名投訴、舉報人予以保密。第六條本市建立物業服務第三方評估制度。業主自治組織、建設單位、物業服務企業可以委託物業服務第三方評估機構，開展物業項目交接和查驗、物業服務標准和費用測算、物業服務質量評估等活動。
物業服務第三方評估機構應當依照法律、法規和合同約定提供專業服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。第二章業主自治第一節業主大會第七條業主應當按照法律、法規、臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則等，實名參加業主自治活動，行使權利、履行義務。
臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則，應當對業主參加自治活動的方式、違反共同約定的責任、自治活動爭議處理辦法作出約定。第八條業主大會根據劃定的物業管理區域設立，一個物業管理區域成立一個業主大會。
業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，維護全體業主在物業管理活動中的合法權利，依法履行職責。
業主大會自首次業主大會會議審議通過管理規約和業主大會議事規則之日起成立。
業主戶數超過三百戶的住宅小區，可以成立業主代表大會，履行業主大會議事規則規定的職責。業主可以列席業主代表大會會議。
業主大會或者業主代表大會（以下統稱業主大會）通過的決定對全體業主具有約束力。第九條符合業主大會成立條件的，建設單位應當向街道辦事處（鎮人民政府）報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料。
首次業主大會會議的籌備經費根據物業管理區域規模、業主戶數和建築面積等因素確定，由建設單位承擔。建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記之前，將首次業主大會會議籌備經費交至街道辦事處（鎮人民政府）設立的專用賬戶，供業主大會籌備組使用。
首次業主大會會議召開後，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況在物業管理區域內顯著位置向全體業主公布，接受全體業主監督。第十條符合業主大會成立條件的，街道辦事處（鎮人民政府）應當在收到建設單位或者十人以上的業主聯名提出籌備業主大會書面申請後六十日內，組織成立業主大會籌備組。
籌備組人數應當為五至十三人的單數。籌備組可以由業主成員以及街道辦事處（鎮人民政府）、建設單位、社區居（村）民委員會等派員組成。籌備組組長由街道辦事處（鎮人民政府）指定人員擔任。業主成員由街道辦事處（鎮人民政府）組織業主推薦產生，業主成員不少於籌備組成員的百分之六十。
籌備組中業主成員的推薦辦法由街道辦事處（鎮人民政府）確定，並事先告知全體業主。籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內顯著位置公示。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鎮人民政府）協調解決。
籌備組正式開展籌備工作前，物業管理行政主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）應當對籌備組成員進行物業管理相關知識的培訓。