商品房預登記法律效力

『壹』 請問一下，房產局對房屋的預售預購備案登記與房屋產權登記有什麼區別各種登記的法律效力或法律責任如何

房屋的預售預購備案登記與房屋產權登記的區別如下:

一、登記種類不同。

房屋預售備案僅指開發商在與承購人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內，向項目管轄范圍的房產交易管理部門申請辦理商品房預售合同備案手續。

房屋產權登記包括國有土地范圍內房屋所有權登記；抵押權、地役權登記；預告登記、更正登記；異議登記。

二、登記機關不同。

房屋預售備案登記機關為房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門。

房屋產權登記機關為直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構。

《城市商品房預售管理辦法》第十條：「商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。」

三、辦理主體不同。

房屋預售備案登記的主體為房地產開發企業。

房屋產權登記的主體為房屋交易雙方當事人。

商品房預售合同備案登記的效力，在於使預售合同能產生對抗善意第三人的效力。也就是說，如果開發商在簽訂預售合同後，又擅自轉移給他方時，消費者可用登記備案的預售合同對抗開發商的轉讓行為，可以依法請求法院裁定其行為無效。

房屋產權登記的效力在於確認所有權發生變更。

《中華人民共和國物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

『貳』 商品房買賣備案合同有產權法律效力嗎

沒有，合同備案只是行政流程，合同本身有效，但是在你辦完產證之前，產權還沒內有過戶的。
根據《最高人民法容院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條
當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

可見，備案只是行政手續，與合同效力無關，與產權是否變動也無關

『叄』 如果仲裁商品房買賣合同無效,預告登記還有法律效力嗎

預告登記應該是用買賣合同辦的，現合同無效，即預告登記的憑據不存在，預告登記應該就無效。

『肆』 商品房認購書的法律效力及定金是否能

您好：
商品房認購書的法律效力及定金是否能要回
關於認購書的法律效力，歷來爭論很大。肯定的一方認為，認購書本身即為一買賣合同，雙方當事人磋商後簽訂一書面的認購書，如果當事人是在平等自願的基礎上表達了自己的真實意思，則從程序、形式、內容上看，認購書都已符合合同的成立要件，因此具有法律效力。否定派則認為，認購書與正式的房屋買賣合同不能混為一談。因主合同（即正式買賣合同）尚未成立，作為從合同的認購書根本就無效。那麼審判實踐中一般是怎麼處理的呢？司法實踐中普遍性的做法是傾向於採用肯定觀點的，認為只要開發商具備預售的條件，這個條件就是我們前面所說的商品房預售條件，即最起碼應當是具有預售許可證。在這種情況下，如果認購書為雙方真實意思表示，且內容合法，則認購書具有法律拘束力。特別是最高法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》頒布以後，認購書的法律效力更是有了明確的法律依據。該《解釋》第4條規定：「出賣人通過認購、訂購、預購等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」即在一般情況下，認購書雖不是商品房買賣合同，但它具有法律效力。《解釋》第5條規定：「商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。」就是說，具備了商品房買賣合同主要內容的認購書與商品房買賣合同具有同等的法律效力。
那麼，司法實踐中認可認購書的法律效力，是否意味著購房者必須在認購書所約定的期限內與開發商簽訂正式合同，否則，開發商即可沒收購房者的定金呢？這個問題正是認購書糾紛的症結之所在，也是我們今天要重點探討的問題。
根據我本人的理解及實踐經驗，我認為，雖然高院的司法解釋明確規定了認購書的法律效力，但實際上，認購書很難起到保證雙方當事人按時簽約的作用。特別是對購房戶來講，更是幾乎沒有實際的約束力。可以這樣說，如果你簽了認購書並且交了定金，到簽正式合同的時候，你不想買這個房子了，那定金幾乎可以百分之百的要回。完全沒有必要擔心定金會要不回來。為什麼呢？下面我就來說一說理由。
首先，我個人認為，認購書必須是在開發商具備預售條件的前提下簽署才有法律效力。高院的司法解釋雖然沒有明確這一點。但商品房銷售管理辦法規定：不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。可見，在不具備銷售條件的情況下，開發商不能收取購房人的定金。因此，簽訂認購書時，如果該樓盤沒有取得預售許可證，那雙方簽署的認購書其實並沒有法律效力。既然認購書無效，那開發商自然也就不能依據認購書沒收定金了。退一步講，即使在沒有預售許可證的情況下簽訂的認購書被認為有效，那也未必對購房人不利。因為，到簽正式合同時，開發商必須取得預售許可證，否則，開發商就不具備簽合同的資格。如果真的出現這種情況，那我們不僅可以要求開發商返還定金，而且可以要求開發商雙倍返還定金。因為，既然認購書是有效的，那開發商就應當按照約定時間簽署正式合同，現在，因開發商不具備預售資格導致不能簽訂正式合同，那開發商理應承擔雙倍返還定金的責任。
那麼，在開發商具備預售條件的情況下簽了認購書，將來如果不想簽正式合同，定金能退回來嗎？當然能。因為根據高院的司法解釋規定：因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。何謂不可歸責於雙方當事人的事由？我認為，雙方對正式合同的條款達不成一致，就是不可歸責於雙方當事人的事由。認購書中雖然包括了房屋位置、面積、價款等內容。但相對於一份完整的預售合同來說，還有很多內容沒有包括，比如辦理房產證的期限、面積誤差處理方式、違約責任等等。而現在的開發商一般都很牛氣，牛氣的表現之一就是不允許修改合同，要簽就安全按照他們擬定好的簽。在這種情況下，如果我們不想買這個房子的話，我們完全可以就合同條款向開發商發難。如果開發商不同意修改合同條款或簽訂補充協議，那合同自然就簽不成了。此時，開發商當然可以指責是我們不想買，而我們也可以指責是開發商不想賣。很顯然，這種情況下無法將責任歸咎於任何一方。因此，任何一方也就沒有理由要求適用定金罰責了。

『伍』 《商品房認購書》法律效力

商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現回房買賣合同之前所答簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定：「商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。」同時第四條規定：「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」綜上，認購書在一定的情況下是具有法律效力的。