評估過高導致流拍的法律責任
㈠ 房產評估費過高怎麼辦
房產評估費過高可以用收費的單據為證據，向當地物價局投訴。
目前市場上應用最為廣泛的也是最為精確評估方法是市場比較法。在估算房價時參考的因素包括以下幾點：
1、所在小區的均價，以及小區內類似房屋的掛牌價和成交價格；
2、周邊小區類似房源的掛牌價和成交價格；
3、所在小區和所在板塊的房價走勢；
4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區內位置、景觀等。
對於上述因素，採用科學的統計理論和數學模型演算法，計算出各因素對房價的影響程度。然後根據被估算房屋的具體特性，給出其盡可能合理的價格。資本化率是用以將純收益資本化為價格的比率。實質上是一種資本投資的收益率（獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率）。
《訴訟費用交納辦法》第十二條 訴訟過程中因鑒定、公告、勘驗、翻譯、評估、拍賣、變賣、倉儲、保管、運輸、船舶監管等發生的依法應當由當事人負擔的費用，人民法院根據誰主張、誰負擔的原則，決定由當事人直接支付給有關機構或者單位，人民法院不得代收代付。
第六條 當事人應當向人民法院交納的訴訟費用包括：
（一）案件受理費；
（二）申請費；
（三）證人、鑒定人、翻譯人員、理算人員在人民法院指定日期出庭發生的交通費、住宿費、生活費和誤工補貼。
第七條 案件受理費包括：
（一）第一審案件受理費；
（二）第二審案件受理費；
（三）再審案件中，依照本辦法規定需要交納的案件受理費。
第八條 下列案件不交納案件受理費：
（一）依照民事訴訟法規定的特別程序審理的案件；
（二）裁定不予受理、駁回起訴、駁回上訴的案件；
（三）對不予受理、駁回起訴和管轄權異議裁定不服，提起上訴的案件；
（四）行政賠償案件。
㈡ 法院指定評估公司評估被執行人房產價格過高怎麼辦
對於法院委託評估收費是有規定。一般價格不會高了。可以參看《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》
第七條 拍賣機構由當事人協商一致後經人民法院審查確定；協商不成的，從負責執行的人民法院或者被執行人財產所在地的人民法院確定的拍賣機構名冊中，採取隨機的方式確定；當事人雙方申請通過公開招標方式確定拍賣機構的，人民法院應當准許。
第八條 拍賣應當確定保留價。
拍賣保留價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市價確定，並應當征詢有關當事人的意見。
人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低於評估價或者市價的百分之八十；如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。
第二十四條 拍賣成交後，買受人應當在拍賣公告確定的期限或者人民法院指定的期限內將價款交付到人民法院或者匯入人民法院指定的賬戶。
第二十三條 拍賣成交或者以流拍的財產抵債的，人民法院應當作出裁定，並於價款或者需要補交的差價全額交付後十日內，送達買受人或者承受人。
關於拍賣費用，
第三十二條 拍賣成交的，拍賣機構可以按照下列比例向買受人收取傭金：
拍賣成交價200萬元以下的，收取傭金的比例不得超過5％；超過200萬元至1000萬元的部分，不得超過3％；超過1000萬元至5000萬元的部分，不得超過2％；超過5000萬元至1億元的部分，不得超過1％；超過1億元的部分，不得超過0．5％。
採取公開招標方式確定拍賣機構的，按照中標方案確定的數額收取傭金。
資產評估師與風險評估師是一樣的嗎？：資產評估師與風險評估師不一樣。所謂資產評估師是指經全國統一考試合格，取得《資產評估師執業資格證書》並經注冊登記的資產評估人員。風險評估師是對信息資產面臨的威脅、存在的弱點、造成的影響，以及三者綜合作用而帶來風險的可能性的評估的人員。作為風險管理的基礎，風險評估是組織確定信息安全需求的一個重要途徑，屬於專組織信息安全管理體系策劃的過程。
資產評估師和注冊資產評估師有什麼區別？：資產評估師和注冊資產評估師有什麼區別？注冊資產評估師是面向過去，是對過去的交易或事項進行確認和記錄，在對歷史資料和現實狀況進行分析以及對未來情況預測和判斷的基礎上。是資產評估師需要考慮的問題，資產評估師主要借鑒國際經驗，實現企業財務管理與國際對接。完善企業治理結構，研究建立企業財務總監委派制度。明確財務總監的地位作用、職責許可權和工作要求等，促進財務總監代表出資人參與企業重大經營決策。
㈢ 房地產估價師因評估價格過高給銀行造成損失如何承擔責任
如果評估價格明顯高於市場價值，可以去法院起訴，要求評估公司賠償損失，評估公司可以向房地產估價師追償。
㈣ 抵押物評估過高+拍賣兩次後變賣又沒人要+怎麼辦
摘要 您好很高興為您解答問題，財產是不動產，可以拍賣三次，財產是動產只可以拍賣兩次，拍賣不成法院應當借出查封 扣押，並將改動產退還給被執行人。
㈤ 房地產評估公司對過高的評估報告要承擔責任嗎
小幅超高，在許可范圍內的，無責任。
偏離真實情況過高的，就要追究責任了。
故意抬高價格、評估中有作假行為的，有可能會追究刑事責任
㈥ 法律,社會上的評估公司亂評估承擔那些法律責任
評估機構或者評估人員出具虛假或者有重大差錯的評估報告的,由發證機關責令限期改回正答,給予警告,對評估機構、評估人員處以罰款,並記入信用檔案;情節嚴重的,吊銷資質證書、注冊證書;造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
㈦ 法院可否委派縣級物價中心對歸屬於被告人的公司名下的房產及土地進行評估後拍賣
執行評估、拍賣是人民法院強制執行程序的重要環節，關繫到執行程序各方當事人的合法權益能否實現，關繫到司法權的公平公正運行。根據全省各中級法院匯總的情況，及與部分法院座談的情況，省法院執行二處組織對近年全省執行拍賣工作的相關情況進行了調研，對實踐中存在的若干疑難問題進行了整理，並提出解決方案。
一、評估拍賣工作的基本情況
（一）積極推進集中拍賣。為保障拍賣活動公開、公正、公平地進行，各地積極推進涉訴資產進場交易。如2011年7月12日起，廣州中院的涉訴資產正式進入廣州產權交易所進行拍賣、變賣，越秀法院、天河法院和番禺法院亦於當年12月被列為涉訴資產進場交易工作試點單位。自2012年6月起，廣州全市法院涉訴資產全部進場交易。東莞法院與市經貿局、市工商局、市公安局等部門聯合下發了《關於加強東莞市拍賣行業管理有關問題的通知》（東經貿[2008]233號），並組建了東莞市集中拍賣中心，於2008年7月22日正式投入使用。推進集中拍賣，一是實現了司法委託拍賣、變賣環節的源頭防腐。通過在審判、執行部門與拍賣機構，拍賣機構與競買人之間增設「防火牆」，切斷了利益輸送鏈條。二是實現涉訴資產拍賣的變現價值最大化。司法拍賣制度改革，滿足了各方對提高涉訴資產變現率和價值最大化的需要，最大限度地保護債權人、債務人的合法權益。三是法院司法委託管理工作更加規范，提升了執行效率與水平。通過明確的制度規定，對相關工作人員的目標責任、職責分工、操作流程、監督管理等進行統一和規范，杜絕了相互扯皮、責任不清現象。四是完善了司法拍賣評價指標體系，提高了監督管理的技術手段。以拍賣成交率、增值率、平均競買人數等指標進行綜合動態分析、評價，准確把握改革的實際效果，及時研究解決工作中出現的新問題。
（二）建立完善相關制度。全省各級法院根據本院的有關規定，制定了相關的規章制度。如廣州花都法院制定了《花都區人民法院司法委託工作管理細則》，較好地發揮了制度規范的指導作用。白雲法院重點內部跟蹤監督司法委託案件，規范案件流程管理，建立了從司法委託程序初始階段到結束，按每一道程序的法定期限和要求完成的期限，大大加快和提高了工作進程和效率。
（三）推進評拍信息公開。各級法院充分利用法院審判網公布搖珠選定中介機構信息，方便中介機構和案件當事人查詢中標信息。及時向經辦法官公開委託案件的進展等信息，使司法委託案件流程更透明。
（四）加強對中介機構的監督。通過執行流程管理加強對中介機構工作時限的監督，一旦發現有超期行為，通過口頭警告或發函催辦等予以督促，並視不同情節作出暫停搖珠資格的處理。做好司法委託中介機構的簽約工作，將開展評估、拍賣工作的有效措施寫進協議中，以便對評估、拍賣機構形成有效的約束，更好地開展司法委託工作。
二、執行評估拍賣中的有關問題
（一）關於標的物的評估問題。（1）評估價偏高的問題。多數法院提出，評估機構對涉案標的的評估價偏高，導致多次拍賣後才能成交，增加了當事人的負擔。我們經分析認為，評估價過高主要有以下幾方面原因。一是根據目前委託評估的相關規定，評估機構按照評估標的價值的比例收取評估費，評估機構為收取更多的評估費，有做高評估價的動機。二是司法委託評估與普通商業拍賣有明顯區別，評估機構在評估時，對法院要求的快速變現，標的上可能存在的權利瑕疵、權利負擔等均未考慮，導致評估價格雖能反映涉訴資產的市場價值，但卻未能反映涉訴資產的拍賣價值。三是目前隨機選定評估機構的做法無法有效的將不符合條件的評估機構篩除出去。
對此，最高法院2012年1月1日起生效的《關於人民法院委託評估、拍賣工作的若干規定》（法釋【2011】21號）明確規定人民法院不再編制委託評估、拍賣機構名冊，同時規定了人民法院對委託評估拍賣活動的監督權。根據該規定第八條，出現下列情形之一，影響評估、拍賣結果，侵害當事人合法權益的，人民法院將不再委託其從事委託評估、拍賣工作，涉及違反法律法規的，依據有關規定處理：（1）評估結果明顯失實；（2）拍賣過程中弄虛作假、存在瑕疵；（3）隨機選定後無正當理由不能按時完成評估拍賣工作；（4）其他有關情形。因此，如某一評估機構多次出具超出正常水平的評估報告，導致流拍的，可根據上述規定將其列入黑名單。對於不按照法院規定時限完成評估拍賣工作的，同樣可以將其列入黑名單。
（2）需評估財產的范圍問題。最高法院《關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（法釋【2004】16號）（下城拍賣規定）第八條規定，拍賣應當確定保留價。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定；未做評估的，參照市價確定，並應當征詢有關當事人的意見。由於相關的司法解釋對何種情形下可以不經評估而直接拍賣未做規定，導致執行實踐中各地法院對涉案標的只要需要經過拍賣程序的，均委託有關機構評估。
我們認為，對於財產價值較低或者可以通過其他程序確定價值的財產，可以不經評估直接拍賣。一是雙方當事人及其他執行債權人一致同意不進行評估的。二是有公開市場價格或者價格依照通常方法能夠確定的，比如當年上市的某種型號的手機，由於有官方指導價，無需評估即可確定其價值。三是涉案標的價值很小，評估費用佔比很高的，可以不評估而直接拍賣，比如殘值不多的老舊車輛、機器設備等。
（二）對評估報告的審查問題。《拍賣規定》第六條明確賦予了當事人和其他利害關系人對評估報告的異議權，但由於後續程序規定不夠具體，對依何種程序審查、如何審查，各地有不同的做法。我們認為，應區分提出異議性質不同予以不同的救濟。
（1）評估報告的復核。當事人或利害關系人對評估價格、評估標准或者評估方法等評估報告的具體內容提出異議的，針對的是評估機構的具體工作，對此應將當事人或利害關系人的意見送交評估機構復核。評估機構復核後，認為有錯的，應當修改評估報告並分送各方當事人。評估機構復核後認為異議不成立的，也應當做出書面說明分送各方當事人。
當事人對評估機構的復核結果仍然不服的，是否需要委託其他機構再次評估或者復核？本院《關於委託評估、拍賣工作的若干規定》（粵高法發[2004]21號）第二十七條規定：「當事人對評估結果爭議較大，且提供充分證據證實評估價格與市場價格相差較大而請求重新評估的，委託法院可以委託物價部門價格認證中心進行價格復核，也可以報告上級法院，由上級法院委託其同級政府物價部門價格認證中心進行價格復核。」該條規定的制定背景是，當時法律與司法解釋對評估、拍賣程序沒有具體規定，評估、拍賣機構主要由法院執行部門選定，為防止人為操控評估價格致畸高或畸低，損害債權人或被執行人利益，用行政機關制衡中介機關，藉助價格認證中心的權威查明財產真實價值具有重要意義。近年來，最高法院相繼出台了一系列的關於評估、拍賣的司法解釋，對評估報告的作用有了明確定定位，財產價值則靠市場檢驗，評估過低可通過競價方式體現其真實價值，評估過高流拍時可降低再拍賣，再行委託價格認證中心復核已無必要。
（2）委託評估執行行為的異議。當事人或利害關系人提出評估機構、評估人員不具備相應的資質，評估程序違法的，實質上針對的是執行法院的委託評估這一執行行為，應通過執行異議程序進行審查並處理。執行法院應裁定是否支持當事人或利害關系人的異議。裁定重新評估的，應重新委託評估機構。
（三）拍賣標的的瑕疵說明問題。司法拍賣與普通商業拍賣在性質上並無本質區別，交易當事人仍應履行信息披露義務。由於司法拍賣是在法院主持下強制進行的，執行法院應當對標的物存在的物理上或權利上的瑕疵進行公開說明，對說明的范圍以已知的為限。實踐中常見的兩種類型。
一是帶租約拍賣房產。由於合同法明確規定了承租人的優先購買權（合同法第二百三十條）和租賃合同對買受人的約束力（合同法第二百二十九條），必然對競買人的權利產生重大影響，執行法院應在拍賣公告中予以說明。實踐中，部分法院對租賃合同既不公告，也沒有保障承租人的優先購買權顯然是欠妥的。至於租賃合同的效力問題（如被執行人是否和承租人串通等），對拍賣成交後租賃合同如何處理，應由買受人與承租人自行解決。協商不成，買受人主張拍賣公告未公開重要信息，提出異議，要求撤銷拍賣裁定的，應予支持。
二是拍賣房產的物業管理費問題。首先，物業管理費本質上屬於債權，不屬於標的房產上的權利負擔，目前法律及司法解釋也未賦予物業管理費任何類型的優先受償權，物業公司必須通過訴訟程序向被執行人主張權利，並依據生效的法律文書參與分配。其次，管理費的具體金額未經訴訟程序確認，僅憑一方當事人的主張不具備公信力。再次，物業公司往往與被執行人存在千絲萬縷的聯系，實踐中存在物業公司做大管理費以阻止其他買受人參與競買的情形，不利於拍賣的公平進行。綜上所述，執行法院無需對物業管理費進行公告說明。同時，物業管理費等同於普通債權，應通過參與分配程序主張，在拍賣程序中要求買受人負擔物業管理費，實質上是給予了物業管理費優先受償權，不符合法律規定。
（四）評估報告的有效期問題。通常中介機構對評估報告設定的使用期限為一年，部分執行案件在評估有效期內移送拍賣，但是在拍賣過程中評估報告過期，這種情況下，是重新委託評估後再進行拍賣，還是繼續進行拍賣？
我們認為，評估報告的目的是通過法定程序發現標的物的價值基礎，通過程序保障當事人的權益，至於標的物的變現價值，仍應通過拍賣程序實現。因此，一般應按照報告載明的期限確定其有效期。如果標的物已經委託拍賣的，其變現程序已經啟動，具體價值應由市場來確定，此期間即便評估報告有效期屆滿，也不影響拍賣程序的繼續進行。但是，拍賣程序因其他原因暫停的，或者未按司法解釋規定的期限進行拍賣時間過長，或者期間市場行情發生重大變化的，表明評估報告已不具備發現價值的功能，可能損害當事人的合法權益，有效期過後再進行拍賣的，應重新評估。
（五）拍賣設有抵押權的標的物時存在的問題。法院在處理存在抵押權的不動產時，如果申請執行人是抵押權人，該案的查封又是第一順位的查封，則基本上不會產生太大的爭議。實踐中大量存在著普通債權人申請執行抵押物的情形，《最高人民法院關於人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第40條規定：人民法院對被執行人所有的其他人享有抵押權、質押權或留置權的財產，可以採取查封、扣押措施。財產拍賣、變賣後所得價款，應當在抵押權人、質押權人或留置權人優先受償後，其餘額部分用於清償申請執行人的債權。由於缺乏具體的程序或者細則，導致實踐中各級法院處理方法不一致。對於沒有進行訴訟的抵押權，執行案件是否應該中止等待抵押權進行訴訟，待訴訟確認抵押權的效力後再進行處理。抵押權人怠於訴訟的，法院是否應該通知其在確定的期限內提起訴訟，如果在規定期限內沒有提起訴訟的，應如何處理。
我們認為，抵押權人的這一主張屬於參與分配程序中解決的問題，不影響執行標的的評估、拍賣、變賣等變現程序。根據《最高人民法院關於人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第93條的規定，對法院查封、扣押、凍結的財產享有擔保物權和法律規定的其他優先受償權的債權人，可以申請參加參與分配程序，主張優先受償權。該債權人尚未取得執行依據的，主持參與分配的法院告知其應當依照相關法律規定取得執行依據，但在分配案款時為其預留相應的款項。
（六）流拍後的處理問題。對三次拍賣流拍後變賣財產，如無法以第三次拍賣的保留價變賣或抵債的，可否降價處置。我們認為，《拍賣規定》第二十八條第二款規定：「第三次拍賣流拍且申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能接受該不動產或者其他財產權抵債的，人民法院應當於第三次拍賣終結之日起七日內發出變賣公告。自公告之日起六十日內沒有買受人願意以第三次拍賣的保留價買受該財產，且申請執行人、其他執行債權人仍不表示接受該財產抵債的，應當解除查封、凍結，將該財產退還被執行人，但對該財產可以採取其他執行措施的除外。」該條明確規定了第三次流拍且申請執行人或其他執行債權人拒絕接受或者依法不能接受該不動產或者其他財產抵債的，人民法院變賣財產的價格就是第三次拍賣的保留價。主要理由是，第三次拍賣的保留價已經比前兩次有所降低，如果在變賣程序中再次降價，可能會損害被執行人的利益，而且，如果第三次流拍後可以降價處置，會導致競買者在拍賣階段不積極競買，待三次流拍後在變賣環節購買，變相鼓勵流拍，這顯然不是立法的本意。
對無法變賣、抵債的執行標的如何處理，有的法院認為，變賣不成的，表明無法通過執行程序實現債權，應將財產退還給被執行人，申請人要求重新拍賣的，只是重復之前的程序，不屬於該規定中「可以採取其他執行措施」的情形，不應予以准許。我們認為，司法解釋規定的拍賣和變賣程序，其目的是為了實現債權，對於變賣不成的財產仍屬於被執行人的責任財產，執行法院仍應窮盡措施實現債權，當事人申請重新拍賣的，應予准許。
（七）競買人逾期付款的問題。法院在委託拍賣公告中已明確拍賣成交後款項繳納期限，買受人在成交後要求延期，這種情況應如何處理。我們認為，最高法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第二十五條規定：「拍賣成交或者以流拍的財產抵債後，買受人逾期未支付價款或者承受人逾期未補交差價而使拍賣、抵債的目的難以實現的，人民法院可以裁定重新拍賣。重新拍賣時，原買受人不得參加競買。重新拍賣的價款低於原拍賣價款造成的差價、費用損失及原拍賣中的傭金，由原買受人承擔。人民法院可以直接從其預交的保證金中扣除。扣除後保證金有剩餘的，應當退還原買受人；保證金數額不足的，可以責令原買受人補交；拒不補交的，強制執行。」從司法解釋的規定看，對延遲付款的拍賣一概裁定重新拍賣並非立法本意，逾期支付拍賣款是否導致拍賣無效，取決於是否導致拍賣目的的實現。如果拍賣市場價格波動過大，逾期對當事人造成拍賣價值偏離市場價格較大，不能實現拍賣物的價值最大化的，應裁定重新拍賣。拍賣物價格波動不大的，買受人逾期未支付價款的，執行法院應書面告知逾期支付的後果，如買受人在法院指定的合理期限內補交價款並支付遲延交付期間的利息的，表明通過拍賣實現債權的目的已經實現，則應維持拍賣效力。如買受人明確拒絕補繳拍賣款，或者在法院規定期限內未補交拍賣款及逾期支付利息的，應裁定重新拍賣，並按照上述司法解釋的規定追究買受人的責任。
（八）撤銷拍賣的若干情形。程序合法是拍賣結果有效的基礎，違反法律司法解釋的拍賣行為均應予以撤銷。基於執行實踐的復雜性，仍應區分不同的情況予以處理。
（1）因執行法院的違法執行行為而撤銷拍賣。一是評估拍賣機構的選定違反法定程序。最高法院《關於人民法院委託評估、拍賣和變賣工作的若干規定》（法釋【2009】16號）第九條規定，人民法院選擇評估拍賣機構，應當提前通知各方當事人到場；當事人不到場的，人民法院可將選擇機構的情況，以書面形式送達當事人。這一規定賦予當事人對拍賣程序的監督權，是為了保障執行法院依法通過隨機選定評估拍賣機構，避免暗箱操作，暗中指定。違反這一規定的，拍賣結果的公平性自然無法保證，應予撤銷。二是不發布拍賣公告，或者拍賣公告不符合規定，可能嚴重影響拍賣結果公正性的。三是不如實披露拍賣標的瑕疵，可能嚴重影響拍賣結果公正性，或損害有關當事人合法權益的。四是採取不正當手段限制參加競買，或對參加競買實行不同等條件的。
（2）因當事人或機構的原因而撤銷拍賣。一是拍賣機構或工作人員參與自己組織的拍賣。
㈧ 抵押物評估過高評估單位負法律責任嗎
就目前來看抵押物評估過高評估單位不負法律責任
我們有個公平合法原則吧，你不肯能同時滿足雙方，只有在客觀公立的評估市場價值都就行。如果過高的話最好收回重新估價。