小區未驗收開發商付法律責任

⑴ 對於開發商房屋還沒驗收合格就交房的做法有違法嗎

違法。

根據《中華人民共和國建築法》規定：

第五十九條：建築施工企專業必須按照工程設屬計要求、施工技術標准和合同的約定，對建築材料、建築構配件和設備進行檢驗，不合格的不得使用。

第六十一條：交付竣工驗收的建築工程，必須符合規定的建築工程質量標准，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，並具備國家規定的其他竣工條件。

建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

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開發商房屋還沒驗收合格就交房的做法應承擔的責任：

根據《建設工程質量管理條例》規定：

第五十八條：違反本條例規定，建設單位有下列行為之一的，責令改正，處工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任；

（一）未組織竣工驗收，擅自交付使用的；

（二）驗收不合格，擅自交付使用的；

（三）對不合格的建設工程按照合格工程驗收的。

第五十九條：違反本條例規定，建設工程竣工驗收後，建設單位未向建設行政主管部門或者其他有關部門移交建設項目檔案的，責令改正，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

⑵ 小區沒驗收，兒童從樓上掉下來,開發商付多少則任

判斷的關鍵是：開發商是否有過錯責任。

一、父母是小孩的法定監護人，原則上由父母承擔責任；

二、如果小孩從樓上掉下來，與開發商之間有因果關系，開發商也需要承擔一定比例的責任。

即使開發商有一定的責任，但《民法通則》《侵權責任法》都有明確規定，父母是小孩的法定監護人，對小孩的人身安全負有保護照顧義務，如果是父母的疏忽造成了小孩意外事件的發生，父母承擔全部責任。事實上，小區是否驗收，跟小孩從樓上掉下來並沒有必然的聯系。即使驗收通過了，如果父母疏於照顧的，小孩還是會掉下來的；如果小孩發生意外，直接是由開發商導致的，如本來應當加裝護欄的，開發商未裝，在這種情況下，開發商還允許業主入住的等。當然，具體案情，還要看當時的實際情況再明確責任主體。

⑶ 延期交房業主該如何維權 開發商要負什麼責任

不少樓盤開盤時房子銷售火爆，但在交房時卻頻頻出問題，甚至出現交房即維權、交房即退房的情況。不少樓盤遲遲不肯交房，這讓原本就計劃著裝修入住結婚生孩子的人愁壞了，人生重要的計劃都被打亂。開發商延期交房該怎麼辦？交房時間遙遙無期，業主該如何維權？開發商延期交房，要承擔什麼責任，賠償怎麼算？

一、維權步驟

1、審查相關證明材料

交房時，購房者應審查開發商是否辦理了綜合驗收備案證明（即竣工驗收備案表）等材料。實踐中，有部分開發商為避免承擔延期交房的違約責任，在房屋實際尚未達到入住條件時，即通知購房者入住。

因此，購房者在實際驗收房屋時，應當注意水、電、氣是否開通，是否達到基本入住條件，規劃是否被擅自更改，同時應當要求開發商出示商品房綜合驗收備案證明並提供《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》等材料。否則，購房人有權拒絕接收該房屋，由此所產生的延期交房的責任由開發商承擔。

2、不可抗力非全免責

「如延期交房非開發商的原因，但並不必然免除賠償責任。」魏亮律師說，開發商對延期交房的解釋多種多樣，如惡劣天氣、小區設計變更等，從而以非開發商原因為由而拒絕承擔延期交房的違約責任。

但非開發商原因並不等同於不可抗力。根據《合同法》的規定：不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。在沒有特別約定的情況下，只有發生不可抗力的情況，開發商才能免除延期交房的賠償責任。而要主張延期交房是不可抗力造成的，開發商應當提供相關機構的證明文件，證明該情況符合法律認可的條件。否則，開發商不能輕易免除延期交房的違約責任。

3、保留相關證據材料

這里需要提醒購房者注意保留相關證據材料。在發生延期交房的糾紛時，購房者一方面應當搜集開發商延期交房的相關證據，另一方面應當保留關於延期交房造成的額外損失的證據。

這樣掌握好證據的話，不論在與開發商協商過程中還是在提起訴訟時，都能夠明確其違約事實，既可以按照合同條款主張約定的違約金，在實際損失超過約定的違約金的情況下，也可以要求開發商按照購房者的實際損失承擔賠償責任，從而以事實為依據充分地維護自身的合法權益。

4、注意訴訟時效

鑒於房屋延期交付的時間存在不確定性，購房者應當注意訴訟時效問題。根據法律規定，購房者應當自約定的交房之日起兩年內向開發商索賠延期交房的損失。如果在訴訟時效期限內向開發商主張上述權利，則新的訴訟時效就自主張之日起重新計算兩年。

二、關於逾期交房問題，購房人在簽訂房屋買賣合同時應當注意下列問題：

1、交付條件約定不明或者沒有按照約定條件交付

房屋交付在老百姓看來就是「交鑰匙」，但其實遠不止這些。按照規定開發商交付房屋必須具有竣工驗收證明以及測繪報告。但相當數量的合同中對於交付條件約定不明，或者雖然有約定但是沒有按照約定交付，購房人有時也沒有在意，以為交了鑰匙就算交房了。

2、交房時間沒有約定或約定不清

極少數開發商在與買房人簽合同時，未對交房時間加以明確，導致根本不存在逾期交房的可能。

3、逾期交房違約金約定混亂

有些商品房買賣合同中對於違約金的約定前後不一致，最明顯之處就是對於開發商和購房人採取雙重標准。如本案中，開發商為自己的違約責任設定了上限。

4、任意擴大免責條款解釋范圍

開發商為了減輕自己的責任，還會利用簽訂補充協議的方式，擴大免責條款的適用，一旦出現違約，就以不可抗力等理由主張免除自己的責任。

三、開發商逾期交房要承擔哪些責任

對逾期交房，開發商需要承擔買賣合同及法律規定的違約責任。如果有約定，就按約定。如果沒有約定，就依法定。我國《合同法》規定的承擔違約責任的方式有：繼續履行、採取補救措施、賠償損失、修理、更換、重作、退貨、減少價款或酬、雙倍返還定金、支付違約金等。而依據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》，在處理商品房買賣合同糾紛案件中，違約方承擔違約責任的方式主要有如下幾種：

1、實際履行

實際履行，是指在合同違約方不履行合同時，守約方可以要求人民法院強制違約方按照合同約定履行合同債務的違約責任承擔方式。

2、定金

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」

3、支付違約金

《合同法》第112條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者採取補救措施後，對方還有其他損失的，應當賠償損失。具體到履行商品房買賣合同過程中的違約行為，違約方應當對因其違約給守約方造成的損失承擔賠償損失的違約責任。

以上就是關於買房時，遇到開發商延期交房該如何維權等的相關解答。建議購房者在解決延期交房糾紛時，一定要保留向開發商提起索賠的證據，如通過書面函件以郵寄方式索賠，以避免因索賠超過訴訟時效而得不到法律的保護。另外買房必須擦亮眼睛，選擇品牌和誠信度較高的五證齊全的樓盤謹慎出手。這樣能夠盡量避免此類情況的發生。

（以上回答發布於2016-01-06，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑷ 開發商在沒有驗收合格證明的情況下違法交房，怎麼辦

可以向法院起訴。

根據《建築法》

第六十一條交付竣工驗收的建築工程，必須符合規定的建築工程質量標准，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，並具備國家規定的其他竣工條件。

建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

《建設工程質量管理條例》

第五十八條 違反本條例規定，建設單位有下列行為之一的，責令改正，處工程合同價款2%以上4%以下的罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任:

（一）未組織竣工驗收，擅自交付使用的;

（二）驗收不合格，擅自交付使用的;

（三）對不合格的建設工程按照合格工程驗收的。

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下列情況下業主可以拒絕交房

（1）房屋沒有達到合同約定的交房條件

約定條件是指消費者與開發企業在購房合同中約定可以退房的條件。在此情況下，法律更注意強調交易雙方的意思自治原則，充分尊重交易雙方當事人的約定。

根據《合同法》規定的基本原則，雙方當事人約定了退房的具體條件，且消費者又能證明該退房條件成立，購房者就可以拒絕收房。

例如，雙方約定收房時要完成精裝修否則購房者可以拒絕收房，如果開發商交付的是毛坯房，購房者當然有權拒絕收房並要求開發商承擔違約責任。

（2）達不到法律規定的交付使用條件

我國法律規定，工程質量監督、規劃、消防、人防等，未取得《商品房銷售管理辦法》規定的《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《測繪成果表》等「兩書一表」的樓房，購房者可以選擇拒收房屋，相關違約賠償責任應由開發企業承擔。

⑸ 物業管理是否有提醒業主不能拿未通過竣工驗收房產的義務，是否需要承擔責任

先生3年前向某開發商買房，已經入住2年多仍未取得房產證。經查詢得知，自己住了2年的樓房還沒有通過竣工驗收。為此，根據合同約定的仲裁條款向某仲裁委申請仲裁。 仲裁庭審理認為，開發商實際交房的時間比購房合同約定的日期遲延，構成違約。同時開發商沒有按期辦理房產證，違反合同約定構成違約，開發商應按照合同約定向李某支付違約金。開發商沒有按照合同約定的條件交付房屋，構成違約，但李某主張的違約金沒有合同和法律依據，仲裁庭不予認可。 律師點評：從本案來看，開發商是將沒有通過竣工驗收備案的房屋交付購房者使用。這就產生了開發商是否應承擔預期交房的違約責任的問題。根據《房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《建設工程質量管理條例》和《深圳經濟特區房地產轉讓條例》的規定開發商組織竣工驗收後應將驗收合格的材料提交到建設主管部門辦理竣工驗收備案手續。取得《深圳市房屋建築項目竣工驗收備案回執》後，房屋方具備交付條件。有些樓盤因各種原因造成不能按期竣工驗收，無法取得備案回執，也就是說不具備法律規定的交付條件。但是現實中有些樓盤，事實上已經完工也具備了使用條件，開發商為了按期交房或者減少預期違約損失，在沒有取得相關竣工驗收材料時就通知購房者接收房屋，交付使用。在購房合同中往往只是約定開發商應在什麼時間將竣工驗收合格的房屋交付購房者，一般並沒有約定開發商交付的房屋沒有取得驗收合格的證明文件的違約責任。雖然開發商違約的事實存在即交付的房屋沒有竣工驗收合格的證明材料，但是並沒有法律規定這種違約情況下開發商應承擔什麼樣的違約責任，只能根據民法原理，要求開發商賠償損失。由於房屋已實際交付使用，一般以租金來認定損失的情況並不存在。購房者（業主）舉證證明自己的損失非常困難。參考深圳市羅湖區法院的指導意見，購房者入住後又起訴開發商承擔預期交房的違約金至具備交房條件時的請求不予支持。也就是說在此種情況下購房者追究開發商的違約責任，無法獲得實際的經濟補償。 建議購房者在收樓前一定要審查開發商是否具備交樓的法定條件，其中關鍵是竣工驗收的備案回執，因為有了備案回執說明開發商在備案時已經有了各專項驗收合格的證明，否則無法取得竣工驗收備案回執。如果開發商不具備交樓條件一定要拒絕收樓避免使自己處於被動地位。同時不具備交樓條件說明該樓盤存在不能辦證的風險，因為竣工驗收備案是辦理初始登記的前提條件。現在一般開發商與購房者簽訂的購房合同都是示範文本，如果開發商願意就交房條款作修改，建議將不具備交房條件交房的依然應承擔實際未交房的責任或明確承擔責任的形式如百分之幾的違約金等。 總之，收房時購房者不僅僅將注意的重點放在實際的房屋質量上，還一定要審查開發商的交樓應具備的法律資料，否則最終會影響購房者的權益

⑹ 房屋未驗收合格開發商同意提前進場裝修應負那些法律責任

如果 是 房屋驗收不合格，開發商就購房合同而言，是違約了，承擔違約責任。如果照成你裝修報廢，可以要求開發商承擔損失。

⑺ 房屋沒驗收就交房，合法嗎是否賠償違約金

房屋沒驗收就交房，是違法的。開發商交房時商品房未通過驗收，不符合約定的交房條件，是可以要求賠償的。
法律分析
建築工程的竣工驗收指建設工程項目竣工後，由投資主管部門會同建設、設計、施工、設備供應單位及工程質量監督等部門，對該項目是否符合規劃設計要求以及建築施工和設備安裝質量進行全面檢驗後，取得竣工合格資料、數據和憑證的過程。竣工驗收，是全面考核建設工作，檢查是否符合設計要求和工程質量的重要環節，對促進建設項目工程及時投產，發揮投資效果，總結建設經驗有重要作用。工程竣工驗收指建設工程項目竣工後開發建設單位會同設計、施工、設備供應單位及工程質量監督部門，對該項目是否符合規劃設計要求以及建築施工和設備安裝質量進行全面檢驗，取得竣工合格資料、數據和憑證。應該指出的是，竣工驗收是建立在分階段驗收的基礎之上，前面已經完成驗收的工程項目一般在房屋竣工驗收時就不再重新驗收。驗收委員會或驗收組，負責審查工程建設的各個環節，聽取各有關單位的工作報告，審閱工程檔案資料並實地察驗建築工程和設備安裝情況，並對工程設計、施工和設備質量等方面作出全面的評價。不合格的工程不予驗收；對遺留問題提出具體解決意見，限期落實完成。
法律依據
《中華人民共和國建築法》 第五十九條 建築施工企業必須按照工程設計要求、施工技術標准和合同的約定，對建築材料、建築構配件和設備進行檢驗，不合格的不得使用。
第六十一條 交付竣工驗收的建築工程，必須符合規定的建築工程質量標准，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，並具備國家規定的其他竣工條件。建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

⑻ 收房幾年後才發現開發商交房時還沒取得竣工驗收合格證,現在還能追究責任嗎

如果開放商後來補上了竣工驗收合格證，現在是很難再追究責任的。如果有證據證明開發商至今都沒有取得竣工驗收合格證，那麼可以通過法律手段維護購房者的利益。

⑼ 開發商售賣沒有規劃部門驗收的房子應付什麼法律責任

開發商售賣房屋，必須取得「五證」才能對外銷售，既：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築施工許可證、商品房預售許可證。只要有這五個證就可以合法對外預售商品房。對於規劃部門驗收只指開發商將房屋修建完畢後達到交付條件申請規劃部門進行驗收的一個過程。

⑽ 開發商將未驗收通過的房屋交付給業主應承擔什麼法律後果

一般都是行政處罰。