房屋登記中自己代理行為的法律效力分析

1. 房屋買賣委託書的法律效力在委託人去世後還有效嗎

最高人民法院關於貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問內題的意見第82條規定「被代容理人死亡後有下列情況之一的，委託代理人實施的代理行為有效：
（1）代理人不知道被代理人死亡的；
（2）被代理人的繼承人均予承認的；
（3）被代理人與代理人約定到代理事項完成時代理權終止的；
（4）在被代理人死亡前已經進行、而在被代理人死亡後為了被代理人的繼承人的利益繼續完成的。」

2. 什麼是代理行為

（1）代理的含義

代理是指代理人以被代理人（又稱本人）的名義，在代理許可權內與第三人（又稱相對人）發生法律行為，其法律後果直接由被代理人承受的民事法律制度。代理人是在委託人授權的前提下，以委託人的名義與第三人訂立合同，委託事務完成後，根據合同中有償或無償的約定，而決定是否向代理人支付報酬。例如，某甲接受某乙的委託，以某乙的名義與某丙簽訂合同，而在某乙和某丙之間形成債權債務關系。可見，代理活動涉及三方主體，包含著三部分內容。一是被代理人與代理人之間產生代理的基礎法律關系，如委託合同；二是代理人與第三人所進行的民事法律行為，稱為代理行為；三是被代理人與第三人之間承受代理行為產生的法律後果，即基於代理行為而產生、變更或消滅的某種法律關系。（2）代理的特徵

①代理人代理的必須是民事行為。事務性行為的代理，如替別人抄寫作業，不屬於民事代理行為。再比如，民事訴訟中的代理，因為其不依附於委託人，也不必以委託人的名義進行，因而也不屬於民事代理行為。

②代理人在代理許可權范圍內獨立作出決策。代理制度的重要特點，在於代理人在代理關系中具有獨立的法律地位。代理人進行代理活動不得超出被代理人授予的或者法律規定的代理權范圍，但代理權范圍只是確定了代理人活動的基本界限，在這一界限范圍之內，代理人必須根據維護被代理人利益的需要，結合實際情況，向第三人作出意思表示或接受第三人的意思表示。也就是說，代理人在代理活動中必須根據自己的判斷作出獨立的決定。例如，某乙受某甲的委託，代理某甲購買西紅柿。在購買的過程中，某乙必須自己決定向誰購買、購買何種具體的西紅柿、以何種具體的價格和條件購買等。因此，代理人在代理關系中是獨立的民事主體，要為自己的行為向被代理人承擔責任。如果代理人因為疏忽大意而使其代理活動造成了被代理人的損失，代理人必須向被代理人承擔賠償責任。

③代理人以被代理人的名義進行民事法律活動。代理人與第三人進行的民事法律行為，其目的並非是為了代理人自己確定民事權利義務，而是基於被代理人的委託授權或依照法律規定，代替被代理人參加民事活動，其活動產生的全部法律效果，直接由被代理人承受。因此，代理人只能以被代理人的名義進行活動。

代理的這一特徵，是代理與「行紀」的重要區別。在行紀行為中，行紀人受委託人的委託，用委託人的費用，以自己的名義為委託人從事購買、銷售及其他商業活動，因其活動系以自己的名義進行，故相對於第三人而言，其活動的後果只能直接由行紀人自己承受，然後再依委託合同的規定轉移給委託人。

④被代理人對代理人的代理行為承擔民事責任。代理是被代理人通過代理人為自己開展活動，因而代理人在代理許可權范圍內所發生的行為，與被代理人自己所產生的行為一樣，其法律效果應全部由被代理人承受。即代理行為所產生的民事權利歸被代理人享有，所產生的民事義務由被代理人承擔。代理人在代理活動中對第三人造成的損害，應首先由被代理人對第三人承擔民事責任。但是，如果對不利後果或損害的造成，代理人有過錯的，被代理人有權追究代理人的民事責任。

凡依法律規定，或依法律行為的性質或當事人的約定，必須由本人親自進行的行為，不得代理。如婚姻登記、設立遺囑、具有人身性質的債務的履行等。

3. 房子見證書的法律效力

分為兩種情況，具體如下：

1、如果是房產買賣協議見證，那麼協議自雙方簽訂後生效，與律師見證或者公證都無直接關聯，律師見證和公證都只是證明簽名的真實性而已，對合同效力都無權證明。

所以從這個意義上來說律師見證是有效的，能夠起到證明作用，當然在辦理房屋登記手續的時候，如果不是雙方到場，登記部門基本上會認公證，而不認律師見證。

2、如果是對房產歸屬問題的見證，則房產物權以政府登記部門的登記為准，律師和律師事務所都不具備該功能。

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一、律師見證的作用

第一、見證某一法律行為或法律事實的真實性；

第二、見證某一法律行為或法律事實的合法性。

從法律屬性上看，在我國律師見證仍屬於「私證」，依法必須查證屬實，才能作為認定事實的根據，不同於公證的證明力，公證書一般可直接作為證據使用。

二、法律原則

第一、律師見證應首先嚴格審查核實當事人的主體資格；

見證律師在對合同各方當事人的主體身份進行調查和認證時，應主動去查明當事人的真實身份，僅以當事人自行提供的材料作為認定主體資格的依據遠遠不夠，還要查明自然人或法人的真實身份，其權利能力和行為能力。

代理人的代理資格、代理許可權；當事人的資信狀況、履約能力以及合同履行的可行性。對企業來說，應當調查企業的工商登記、稅務登記、外貿許可、特許經營、產品標准、專利商標等等，對相關的證據和材料，還應當到有關部門進行必要的調查核實。

第二、律師見證還應勤勉盡責、嚴格審查核實見證事項的真實性；

從律師見證的目的看，見證不僅僅是對行為的見證，如，律師只對合同簽字及蓋章行為的真實性做見證，並不對雙方合同的內容做見證，這樣，律師做為法律服務職業的專有屬性就不能得到體現，律師見證也就失去了應有的法律意義！

律師見證之所以不同於普通公民的作證，主要體現在見證律師負有對見證事項合法性審查的義務。

第三、律師見證的法律文書既要符合法定的實質要件；也要符合法定的形式要件;

如，進行合同見證要查明當事人提交材料的真實性，確定意思表示要真實、明確，無欺詐、脅迫、乘人之危和重大誤解的情形。

第四、律師見證應堅持迴避原則，不宜以律師執業身份為自己的親友作見證；

第五、律師見證應堅持自願、公平、直接和客觀的原則；

第六、律師對法定的強制公證事項不得見證；

第七、律師見證業務程序要完備，見證書內容要符合要求。

第八、律師見證必須堅持在法律事實或法律行為發生時親眼所見的原則。對於已經發生或者將要發生的事情，律師都不能見證，這是律師見證在時間上和空間上區別於公證的限制。

4. 個人簽定的個人房屋買賣合同有法律效力嗎如何認定

具有房地產權屬的人與他人簽訂的房屋買賣合同，只需要雙方意思表示真是一致，合同一般便是有效的。

房屋買賣合同是一種民事法律行為，其法律效力認定方法如下：

1．合同當事人必須符合主體資格。房屋買賣雙方當事人應當具備能夠以自身行為依法行使權利並且承擔義務的資格。

(1)一般主體要求。《民法通則》規定，房屋買賣雙方當事人應當具有完全民事行為能力。房屋買賣行為復雜，涉及標的金額較大，法律一般禁止限制民事行為能力人和無民事行為能力人參與，所簽房屋買賣合同無效，除非事先經法定代理人同意，或者事後經法定代理人追認。

(2)特殊主體要求。為維護房屋交易秩序，現行法律和政策對房屋買賣當事人設定了一定條件和限制，必須符合特定要求。

在商品房現售中，房地產開發企業作為房屋出賣方必須具有法人營業執照、資質證書、土地使用權證書、土地使用批文、規劃許可證和施工許可證等。在商品房預售中，預售方除具備上述條件外，還應當持有預售許可證和確定施工進度與交付日期。

2．房屋買賣雙方當事人應當表意真實。依照現行法規和有關司法解釋，民事法律行為應當系當事人真意表示的結果。

3．房屋買賣不得違反政策、法律法規和社會公共利益。房屋買賣行為應當符合房地產政策，遵守法律法規的強制性規定，不得損害社會公共利益，違反社會公共道德。

房屋買賣合同效力認定的根據主要是我國立法機關頒布的《民法通則》。

房屋買賣合同屬民事買賣合同范疇，性質是民事的法律行為，認定效力的目的在於解決是否受法律保護的問題，其社會效益是維護交易的安全和信譽。房屋買賣合同的形式即買賣房屋協議是口頭或書面均可，必須採用書面形式。

購買房屋辦理過戶登記時，「須提交房屋權證、買賣合同和契證」。顯然，買賣房屋協議是以書面合同為其成立的要件。

書面形式的要件關鍵是要認定房屋買賣合同是諾成性合同，而非實踐性合同。房屋買賣合同有效成立的實質法律依據問題，亦即一項合法、有效房屋買賣民事法律行為成立須同時具備的條件。

私下簽訂的房屋買賣合同如何確定法律效力

1．簽訂合同的行為人應該具有相應的民事行為能力；意思表示真實；不違反法律和社會公共利益。

由此可見，一項具體的房屋買賣合同只要符合上述形式要件和實質要件就在特定當事人之間產生了不可撤銷的特定權利和義務關系，任何一方不得隨意反悔，若不履行便會產生法律的後果或按違約制裁或按繼續強制履行處理。

2．如果按照合同落款簽單按手印是委託人，不是產權人且委託人沒有委託書，是不具有法律效力的。

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房屋買賣合同法律規定

1．房屋買賣合同需要採用書面形式，買賣雙方需將買賣房屋的位置、面積、價金等約定於書面。

2．在城鎮買賣房屋之所有權須經房屋登記機構登記後，才發生轉移，如未登記，即使交付，也不發生權利轉移效果。

3．出賣共有房屋或出租房屋時，其他共有人或承租人享有同等條件下的優先購買權。

4、雙方當事人應當按照自願、公平及誠實信用的原則訂立合同，任何一方不得將自己的意志強加給另一方。為體現雙方自願的原則，本合同文本相關條款後留有空白行，供當事人自行約定或補充約定。合同生效後，未被修改的文本列印或印刷文字視為雙方當事人同意內容。

5、本合同文本為買賣雙方自行成交所採用的示範文本，通過設立「專用賬戶」的房地產經紀機構或交易保證機構劃轉交易結算資金的，所簽訂的《存量 房交易結算資金劃轉協議》應當作為本合同的附件。

6、存量房屋所有權轉移登記時所涉及的主要稅費包括但不限於：契稅、印花稅、土地出讓金(已購公有住房有此項)、綜合地價款(經濟適用住房有此 項)、營業稅及附加、所得稅、土地增值稅等。

7、雙方當事人選擇申請仲裁解決爭議的，可以向北京仲裁委員會、中國國際經濟貿易仲裁委員會或註明全稱的其他仲裁委員會申請。

8、雙方當事人可以根據實際情況決定本合同原件的份數，並在簽訂合同時認真核對，以確保各份合同內容一致。

5. 代持房產協議書有法律效力嗎

、代持協議在實際購房人與代持人間有效

《中華人民共和國合同法》第四百零四條的規定:受託人處理委託事務取得的財產，應當轉交給委託人。因房屋代持人只是實際購房人的受委託人，所以基於受委託關系而取得的房屋所有權應歸委託人即實際購房人享有，實際購房人有權根據協議約定要求代持人履行相關義務。

在司法實踐中，一般也認可房屋代持協議的效力。如《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第十五條規定：「當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。」



二、實際購房人不能對抗善意第三人

《中華人民共和國物權法》第一百零六條規定：「無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另行規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人」因此，如第三人善意、有償取得該代持房產的，則實際購房人可能無法追回其房產，而只能要求代持人賠償。



三、風險及防範

1、法律風險

（1）代持人風險。如果代持人將代持的房產轉讓或抵押給第三人，除非實際購房人能夠證明該受讓人、抵押權人不是善意取得，否則，因代持約定不具有對抗第三人的效力，代持人對房產的轉讓、抵押行為有效，出資人可能喪失其房屋所有權。

（2）第三方風險。如果代持人在代持期間對他人有債務不能清償，則該房產有可能被查封甚至進而被拍賣，在這種情況下，實際購房人即使提出執行異議，但是否能被法院支持也存在很大的不確定性。

（3）不能過戶風險。如涉及法律法規、國家政策、行政限制措施或實踐操作等方面障礙，實際出資人在將來想把代持房產過戶到自己名下時，有可能操作起來非常因難或根本無法辦理。



2、風險防範

1、簽訂好購房代持協議。 在協議中應把雙方的地位以及權利義務約定清楚，特別要約定好房屋權屬的歸屬及產權過戶的時間及代持人違約責任、承擔責任方式、計算標准，並避免出現措辭不清、語焉不詳的情形。

2、保留好證據。實際出資人在購房時最好保證資金從自己處直接支付給售方，並保留所有票據、證件在自己手中。如確實不能採取這種方法，至少也要要求代持人向自己出具支付款項的欠條，以防將來在主張權利時有書面依據。此外，保留房產所有權證、購房發票等文件，也至少能給代持人在轉移房產的程序上製造一些困難。

3、擔保措施。如有可能時，考慮代持人為履行代持協議向實際購房人提供擔保。

4、可由代持人向實際購買人出具不可撤銷的全權處置房產的授權委託書。

6. 有關辦理房產證的法律效意

住房與建設部組織制定的《房屋登記辦法》已經於2008年7月1日起實施，該辦法旨在規范房屋登記行為，維護房地產交易安全，保護權利人的合法權益。

《房屋登記辦法》有哪些法律條文與購房者密切相關？辦法實施後，有哪些方面與以往有所不同，值得大家關注呢？記者從濰坊市房管局房產交易中心了解到，新辦法規定中，購房者首先應該注意的就是房子歸屬的依據有所變化，其將以往以「房產證」為準的原則改為以「登記簿」為准。

登記簿效力高於房產證

如果說「房產證」是房子的身份證，那麼「登記簿」就是房子的戶籍。隨著住房與建設部新的《房屋登記辦法》的開始實施，其最大的變化是把以「房產證」為準的原則改為以「登記簿」為准則，而且房屋「登記簿」將比「房產證」更具有權威性和法律效力，從此，市民可以為自己的房子辦理戶籍了。

相比現行的以房產證為准，新法強調了房屋登記簿的作用。相關專家解讀：「房屋登記簿具有很強的法律效力，是判斷房屋歸誰所有以及房屋有關情況的根據，相當於房屋除產權證以外的另一張身份證。值得注意的一點是，房屋登記簿的法律效力將高於產權證。」根據新《辦法》第二十六條規定，當房屋權屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致時，除有證據證明登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為准。今後申請房屋登記時，房屋登記機構將申請登記事項記載於房屋登記簿之前，申請人可以撤回登記申請。記載之後，房屋登記機構將根據房屋登記簿的記載內容，向權利人發放房屋權屬證書。

2008年5月6日，建設部又出台了《房屋登記簿管理試行辦法》，進一步明確了房屋登記簿是房屋權利歸屬和內容的根據，是房屋登記機構用於記載房屋基本狀況、房屋權利狀況以及其他依法應當登記事項的特定簿冊。

預告登記有效避免真空期

在現行制度下，購房者交了房款後，往往要隔一段時間才能辦好房屋權屬證書，期間房屋權屬的「真空期」常常會引發復雜的權屬糾紛。

新《房屋登記辦法》第六十七條規定，有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：(一)預購商品房；(二)以預購商品房設定抵押；(三)房屋所有權轉讓、抵押；(四)法律、法規規定的其他情形。第六十八條規定，預告登記後，未經預告登記的權利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構不予辦理。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行相應的房屋登記之日起三個月內，當事人申請房屋登記的，房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。

通俗來講，以預購商品房為例，當你就你已交付了訂金的房屋進行了預告登記後，未經你的書面同意，這套房子再到房屋登記機構辦理其它登記，房屋登記機構將不予受理，這樣就有效避免了開發商將你已訂好的房子又轉賣給他人。但需注意的一點是，辦理預告登記必須提交雙方當事人關於預告登記的約定。也就是說，你在與開發商達成買賣協議後，要同時達成一份前來進行預告登記的約定。之後，即使對方改變主意，不想把房屋賣給你，你也可以憑此約定和其它相關材料，一個人前來辦理預告登記。另外，辦理預購商品房預告登記前還需要先留意項目是否已取得了預售許可證，否則不能進行預購。

7. 《房屋登記辦法》第八十一條中的「行政機關發生法律效力的文件」包括哪些，怎麼取得這樣的文件

行政機關發抄生法律效力的襲文件有很多，例如行政處理決定書、行政處罰決定書、行政復議決定書，當事人沒有在法律規定的時間內起訴，就發生法律效力。你如果想獲得這樣的文件，就必須通過向行政機關申請、舉報等形式作出一定的行為，行政機關作出相應的處理。要具體情況具體分析。