合作開發合作方的法律責任

⑴ 合作協議的法律責任

合作協議的法律責任是擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。
合作合同書要素如下：
1、當事人信息，主要包括姓名（名稱），住所，聯系方法等等；
2、標的，合同為何而立，標的就是關鍵；
3、價款，為實現標的交易而需要支付的價款，包括付款方式、條件、定金等等；
4、履行因素，包括期限、地點、方式等等；
5、違約責任，違約金、定金、賠償金、免責等等內容都包括在此；
6、解決爭議的方式，明確仲裁還是訴訟。如果選擇仲裁的，條款應符合仲裁法的規定；
7、合同生效條款，生效或者失效的條件以及無效的免責等等；
8、附件，記載本合同的附件種類、數量、效力等。合夥人的權利：
合夥協議的權利如下：
1、合夥事務的經營權、決定權和監督權，合夥的經營活動由合夥人共同決議，無論出資多少，所有合夥人均享有表決權；
2、聽取合夥人開展業務情況的報告，檢查合夥帳冊及經營情況；
3、合夥人享有合夥利益的分配權；
4、合夥人分配合夥利益應以出資額比例或者按合同的約定進行，合夥經營積累之利潤歸合夥人共有（根據約定之期限定期進行項目盈利分配）；
5、合夥人有退夥的權利，依照上述內容中退夥約定辦理退夥手續。

法律依據
《中華人民共和國民法典》
第九百七十條 合夥人就合夥事務作出決定的，除合夥合同另有約定外，應當經全體合夥人一致同意。
合夥事務由全體合夥人共同執行。按照合夥合同的約定或者全體合夥人的決定，可以委託一個或者數個合夥人執行合夥事務；其他合夥人不再執行合夥事務，但是有權監督執行情況。
合夥人分別執行合夥事務的，執行事務合夥人可以對其他合夥人執行的事務提出異議；提出異議後，其他合夥人應當暫停該項事務的執行。

⑵ 關於合作協議是否負法律責任

1，協議抄的簽定受法律保護么？2，協襲議的內容（具體到每個字：如「若有違約願乙方以其所持股份及相關收益作為賠償」中的「願」字）一字之差，內容大相徑庭。3，六個月的時間盈利了么。沒有的話，乙方是不是就沒有股份。

⑶ 兩個公司合作關系另一公司是否有附帶法律責任

如果兩個公司合作關系不涉及這個所謂的「另一公司」，或者這個所謂的「另一公司」沒有參與這兩個合作公司的相關業務，那麼，這個所謂的「另一公司」不會有任何附帶法律責任。

⑷ 合作開發合同各方當事人的義務有哪些

答：合作開發合同中當事人的主要義務：
(1)按照約定進行投資。（2)按照約定分工進行研究開發，當事人不參與研究開發工作，只是提供資金等物質技術條件或僅提供輔助性工作，不為合作開發的當事人，而為委託開發的當事人。（3)協作配合委託開發工作。

⑸ 合作開發合同的當事人的主要義務是什麼

法律分析：合作開發合同的當事人應盡的合同義務有：《中華人民共和國民法典》第八百五十五條，合作開發合同的當事人應當按照約定進行投資，包括以技術進行投資，分工參與研究開發工作，協作配合研究開發工作。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第五百八十五條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。

⑹ 商品房 聯合開發怎樣規定的

房地產合作開發與項目轉讓的合同製作以及應注意的法律問題由於房地產開發離不開土地和資金，又由於當事人往往難以兩者兼有，有土地的通常缺少資金，有資金的又往往沒有土地，於是各種形式的房地產合作開發便應運而生。在房地產合作開發過程中由於種種原因引起既存之合作難以為繼，為解決各地都存在的「爛尾樓」現象，在市場運作中便又出現了已有合作前提下的新的合作即開發項目轉讓。項目轉讓是解決眾多合作矛盾和糾紛，使「爛尾樓」起死還生的真正有效方法。因此房地產合作開發和項目轉讓也便成為專業律師的重要法律實務。
我國目前尚無房地產合作開發和項目轉讓的專門立法，也沒有政府推薦使用的合同示範文本，在操作實踐中，由於當事人的合同內容過於簡單以及不少難以把握的疑難法律問題，不少合作開發和項目轉讓合同引起標的巨大的糾紛和訴訟；又由於這兩類合同的許多環節均需有法律規定的政府批准手續和法定條件，許多合同因未符合這些手續和條件而導致無效。
一、有關房地產合作開發及項目轉讓的一般概念
1、房地產：指有條件、有期限的土地使用權和相應土地上的房屋所有權合二為一，並能夠作為商品進行流通的不動產。
2、房地產合作開發：通常是地產和房產的合作開發，指以提供土地使用權一方與對土地開發進行投資一方對特定地塊的建設項目以合資或合作方式進行共同開發的行為。合作開發的土地使用方式應符合國家有關規定。
合作開發的實質是土地使用權轉讓的一種特殊形式。
3、房地產合作開發的主要模式：
（1）法人型合作開發：合作開發各方組成項目公司，並以項目公司名義辦理有關手續，合作開發的權利義務由公司項目章程具體明確。
土地協議折價入股方式構成合作投資比例；
土地評估作價入股方式構成合資投資比例。
（2）合夥型合作開發：合作開發各方未組成項目公司，以投資各方名義共同辦理有關手續，合作方式、投資及權益分配比例均由合作協議約定。
合作開發涉及一個項目；
△合作開發涉及幾個用地性質規劃用途不一的項目；
△合作各方的回報方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地補償方式。
（3）合作開發的其它方式：先合夥後轉為法人型的合作開發
4、房地產項目轉讓：已經獲得立項批準的房地產開發項目，在項目公司股東或合作開發的收益人互相之間，或向他人轉讓其股權或合作開發權益的行為。
5、房地產項目轉讓的模式：
（1）以項目公司股權並購（兼並或收購）方式轉讓房地產開發項目；
（2）以項目合作各方權益比例的變更轉讓房地產開發權益：
△權益在合作各方內部轉讓；
△權益轉讓給合作各方以外第三人。
6、均系要式的須經批準的行為：合作開發的立項、規劃選址、規劃用地、建築設計、施工許可，以及項目轉讓的土地使用人（股東或權益人）或者項目功能、用途等變更手續，均需獲得政府有關主管部門的許可或批准，並持有批准文件或證照。
二、房地產合作開發及項目轉讓合同的主要條款
1、房地產合作開發合同的主要條款：
（1）合作開發當事人的名稱、姓名、住所；
（2）項目概況（包括：座落地點、項目性質、四至、佔地面積、有關規劃指標等）；
（3）項目現狀；
A、項目報批現狀包括規劃參數，並列明取得的批文；
B、項目動拆遷、開發現狀。
（4）合作方式；
A、共同組建項目公司方式
需約定：項目公司的注冊資金、出資比例、時間；組織機構的設立、運 作程序、利潤分配等；
B、合作建房協議方式；
需約定：合作各方的投資方式（包括土地投入的評估）、投入期限、投資比例、合作經營方式、運作機構的組成、利益（權益）分配等。
（5）項目公司成立前後的權利義務的轉移（包括項目公司成立前所發生費用的補償、土地使用權的轉移手續辦理等）；
（6）項目的總投資數額（包括成立項目公司的注冊資本及投資總額的差異）的投入方式；
（7）項目合作建設計劃（規模、進度等）；
（8）合作各方的權利義務（應約定有關審批手續的辦理、有關項目建設管理工作的分擔以及合作投資回報的分配方式）；
（9）違約責任；
（10）解決爭議的方法；
（11）合作當事人約定的其它事項。
2、房地產項目轉讓合同的主要條款
（1）轉讓當事人的名稱、姓名、住所；
（2）項目概況（包括：座落地點、項目性質、四至、佔地面積、有關規劃指標等）；
（3）項目轉讓時土地使用權性質，獲得方式及使用期限；
（4）項目現狀；
A、項目報批現狀包括規劃參數，並列明取得的批文；
B、項目動拆遷、開發現狀（停建、緩建）；
C、項目涉及的土地或工程的權利限制情況；
（5）項目轉讓方式；
A、以開發項目轉讓方式；
需約定：轉讓費用的構成、數額、支付方式，項目的立項、用地、工程建設的有關審批程序重新辦理手續等；
B、以轉讓項目公司股權方式；
需約定：項目公司概況、股權轉讓比例、價格、支付方式，現有資產的認定，需出示原公司股東會決議並需辦理工商變更登記手續等。
（6）項目轉讓價格、支付方法和期限；
（7）項目標的物轉讓、交割日期及方式；
（8）轉讓前原有債權債務以及土地或工程的權利限制的處理；
（9）雙方的權利義務；
（10）違約責任；
（11）解決爭議的方法；
（12）轉讓當事人約定的其它事項。
三、製作房地產合作開發和項目轉讓合同應注意的問題
1、製作房地產合作開發合同應注意的問題
（1）要明確合作各方的開發資質或取得資質的相應責任；
（2）約定先合夥或合作、後成立項目公司的方式，其承擔民事責任方式先後不同；要明確先後的權利義務關系及辦理相應手續的責任主體；
（3）組成項目公司合作開發的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應的責任；
（4）以土地使用權入股組成項目公司的，土地使用權須作評估；
（5）以籌建處或其它名義合作開發的，須使之成為能獨立承擔權利義務的其它經濟組織，並明確合作籌建各方的權利義務；
（6）合作開發一方以土地使用權作為合作投資的，應辦理土地使用人和使用性質的變更登記手續，並明確有關費用的承擔方式和責任人；
（7）一個地塊上合作開發涉及幾個性質不同的項目，應分別立項、分別進行審批並辦理不同的證照；
（8）合作開發各方的投資回報的方式，應按是否以開發項目的房屋為標的分別規定權利義務，投資回報系約定分房的，應明確房屋分配的具體辦法；投資回報系分配利潤的，應約定利潤的計取方式；
（9）合作開發合同應約定建築面積增加時的政府批准手續和增加面積的成本，增加分擔及面積分配方式；
（10）合作開發合同由於需辦理相關手續，往往效力待定，合作合同應具體約定一旦合同被確認無效或不生效時的具體處理方法。
2、製作房地產項目轉讓合同應注意的問題
（1）房地產開發項目轉讓必須由所有人轉讓、受讓的當事人以書面形式協商一致；
（2）轉讓項目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項和規劃批文等；
（3）項目轉讓應符合開發不同階段的政府有關允許轉讓的條件；
（4）已成立項目公司以公司股權轉讓方式轉讓全部或部分房地產項目，應按公司法有關規定辦理工商變更登記手續，同時辦理房地產轉讓的變更登記手續；
（5）成立項目公司的轉讓方的債權債務要明確，潛在債務的澄清，要約定公告程序；
（6）未成立項目公司以合作各方的投資權益內部轉讓全部或部分房地產項目，應按項目土地使用的不同情況，申辦變更立項和土地使用的批准手續；轉讓給合作各方以外當事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意；
（7）轉讓的項目如尚未辦理土地出讓手續或雖已辦理了出讓手續，轉讓時尚未付清出讓金的，應約定辦理出讓手續的具體責任人及有關費用包括尚未付清的費用的承擔方式；
（8）項目轉讓時，項目未按出讓合同約定的期限和條件進行開發，轉讓合同應約定補辦政府主管部門認可手續及具體責任人；
（9）項目轉讓時，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉讓合同約定的土地使用年限應作相應扣除；
（10）房地產項目轉讓前已實行預售的，應約定轉讓雙方通知預購業主，並明確因此引起相應責任的處理方法。合作開發房地產的合同要求
2008-03-16
（一）合同的形式
如果將房地產項目開發分為三個階段：開發前期階段、開發建設銷售階段、開發後期階段，那麼針對三個不同的項目開發階段對應的法律關系的特點也就不同。
開發前期階段——實質是：開發商與政府的博弈
——合同關系的特點是：主體單一、內容簡單、法律關系清晰、爭議較少
開發建設階段——實質是：開發商與施工單位的博弈
——合同關系的特點是：主體單一、內容較多、法律關系清晰、爭議有但可調和
開發後期階段——實質是：開發商與購房人的博弈
物業公司與業主的博弈
——合同關系的特點是：主體較多、內容龐雜、法律關系混亂、爭議過多難以協調
相應的，這三個不同的項目開發階段對應著不同的合同類型
合同類型分述如下：
開發前的獲地階段
常見的項目開發獲地，主要有五種基本方式；相應涉及五種不同形式的國有土地使用權獲取合同：
1、劃撥獲地（一般是開發建設經濟適用房）——與政府的土地主管部門——國有土地使用權劃撥合同；
2、出讓獲地——與政府的土地主管部門——國有土地使用權出讓合同；
出讓一般又分三種形式（也即三種合同）：①協議出讓；②招標出讓；③拍賣出讓。
3、轉讓獲地——與土地使用權人——國有土地使用權轉讓合同；
4、合作共建的獲地（一方出地、另一方出資金）——與合作另方——合作開發合同（通常認為是土地使用權轉讓的特殊形式）；
5、公司股權變更的獲地——與股權受讓人——股權轉讓合同（通常認為是土地使用權轉讓的特殊形式）。
獲地後的准備階段：
1、拆遷與安置——與被拆遷人——拆遷與安置合同（產權調換合同/作價補償合同）；
2、通水通電——與供水、電單位——水電供應合同；
3、項目策劃——與策劃專業機構——項目策劃合同；
4、工程勘察、設計——與勘察、設計單位——工程勘察、設計合同；
5、場地整理、平整——與施工單位——委託拆建、平整施工合同；
6、環境評價、地震、人防、防雷、測繪等——與相關單位——委託服務合同。
獲地後融資階段
1、與銀行或其他金融機構的借款合同；
2、借款擔保合同或土地使用權抵押合同。
項目開發建設銷售階段一般所要涉及的合同
開發建設階段
1、項目施工實行招投標的——與招投標機構——委託招投標合同；
2、項目施工實行發承包的——與工程施工單位的——建設工程施工合同（包括土建施工合同、水電暖安裝合同、裝飾裝修合同、園林綠化合同等）；
3、項目施工實行監理的——與工程監理單位的——工程監理合同；
4、建築材料采購——與出賣人——建築材料買賣合同；
5、以在建項目融資的——與銀行或其他金融機構、個人——借款合同、借款擔保合同或在建項目抵押合同；
6、在建項目轉讓的——與受讓方——在建項目轉讓合同（包括合作共建合同、合資共建合同（通常認為是在建項目轉讓的特殊形式）。
開發銷售階段
7、商品房預售的——與買受人——商品房買賣（預售）合同；
8、商品房現售的——與買受人——商品房買賣（現房）合同；
9、委託中介機構代理銷售商品房的——與中介機構——委託銷售合同；
10、商品房廣告——與廣告發布機構——廣告發布合同（電影、電視廣告、報紙雜志廣告、廣播電台廣告、戶外平面或立體廣告、彩葉傳單廣告等）；
11、開發企業應選聘前期物業企業——與物管企業前期物管委託合同/與購房人前期物管合同；
12、開發企業應制定臨時管理規約——與購房人——簽屬同意遵守臨時管理規約的書面承諾；
13、商品房兩書制度——開發企業向購買人提供——商品房質保書、住宅使用說明書；
14、項目竣工——與施工單位——工程質量保修合同；
15、商品房出租——與承租人——房屋租賃合同；
16、開發企業代辦房產證的——與買房人——委託辦證合同；
17、開發企業代收費的（如水、電、暖、氣、通訊的開戶費或使用費）——與收費單位的代理收繳費協議/與購房人的代理收繳費協議。
項目開發的後期階段一般所要涉及的合同
1、對已售出但未交付的房屋，開發公司移交物業企業管理的——與物業公司——房屋移交協議；
2、開發建設資料移交物管企業或業主大會的——與物管企業或業主大會——資料移交協議；
3、物業專項維修資金移交業主大會——與業主大會——資金移交協議；
4、其他法定或者約定的服務、義務——相關明示、規范的合同。
（二）、合作開發房地產合同是約束合作各方的憲法規定法性文件，因此合作開發房地產合同條款中應注意以下幾方面的內容：
1）應明確合作方式，是成立項目公司進行開發，還是不成立項目公司進行開發，如不成立項目公司，是各方聯名開發，還是有一方或數方隱名參與開發。
2）成立項目公司合作開發的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應的責任；
3）以土地使用權入股組成項目公司的，土地使用權須作評估；
4）以籌建處或其它名義合作開發的，須使之成為能獨立承擔權利義務的其它經濟組織，並明確合作籌建各方的權利義務；
5）合作開發一方以土地使用權作為合作投資的，應辦理土地使用人和使用性質的變更登記手續，並明確有關費用的承擔方式和責任人；
6）一個地塊上合作開發涉及幾個性質不同的項目，應分別立項、分別進行審批並辦理不同的證照；
7）合作開發各方的投資回報的方式，應按是否以開發項目的房屋為標的分別規定權利義務，投資回報約定分房的，應明確房屋分配的具體辦法；投資回報約定分配利潤的，應約定利潤的計算以及分配方式；
8）在當事人訂立的合作開發合同中，只有合作各方共享利潤、共擔風險，才能認定為合法有效的合作合同，除此之外，均不視為合法有效的合作行為；
9）合作開發合同應約定建築面積增加時的政府批准手續和增加面積的成本，增加分擔及面積分配方式；
10）合作合同應具體約定一旦合同雙方違反了，應如何賠償，解決。

⑺ 簽訂和履行房地產合作開發合同應注意哪些法律問題

簽訂房地產合作開發合同需注意的幾個問題 房地產合作開發合同是指兩方或者兩方以上的當事人約定，由一方提供土地，另一方提供資金、技術、勞務等，共同開發土地、建築房屋，並在項目開發完成後按約定比例、約定方式分享利益的協議。廣義的房地產合作開發合同的外延非常豐富，只要是兩方或兩方以上當事人約定合作在土地上增添建築物的活動，都屬於房地產合作開發合同。它不限於一方出地另一方出資，也可以是雙方共同出地出資；不限於開發後進入市場，也可以是建設完畢後歸自己使用；合作的主體也不限於單位之間，而可以是單位與自然人之間，或自然人與自然人之間。 一個有合格資質的開發企業如果既有土地，又有資金、技術、勞務等要素，它完全可以自主完成開發而不必尋求合作。但在實踐中，往往是有土地的一方沒有資金，有資金的沒有土地或資質，而合作開發可以有效的整合各種要素，實現共贏，因此，房地產合作開發正在成為一種重要的開發模式。 房地產合作開發合同由於履行周期長，投資密度高

⑻ [轉載]房地產項目合作開發的法律風險、對策及如何起草

按照該司法解釋對合作開發房地產的定義，可以看出，合作開發房地產有三個法律特徵：一是共同出資；二是共享利潤；三是共擔風險。近些年來，隨著房地產業的發展，合作開發房地產的現象非常普遍。上述司法解釋摒棄了共同經營的要價，「共同經營」不是合作開發協議的法律特徵，它並不影響法院對該協議性質的判斷，使合作開發房地產不同於聯營。2、合作方式的多樣化（１）從出資方式上看，當事人可以土地使用權、資金等有形資產出資，也可以技術、勞務等無形資產出資。實踐中，往往以土地使用權和資金作為出資。 （２）從組織方式上看，可以分為法人型（項目公司型）合作開發和合夥型、合同型合作開發（後兩種統稱為非法人型聯營，即非項目公司型）。現實中，因採用非項目公司型的合作方式不用組建新的企業法人，比較簡便靈活，故非項目公司型的合作開發是目前房地產合作開發中採取比較多的方式。但「三資」企業的特殊性，一般採取項目公司型的方式合作開發房地產。（3）對外名義上，可以以雙方共同名義開發，也可以以其中一方的名義開發（4）收益分配上，可以分配建成的房屋，也可以分配銷售款或者利潤等（5）雙方的資質上看，表現為雙方都有資質，土地提供方沒有資質但資金提供方有資質，土地提供方有資質但資金提供方沒有資質。 （二）法律風險1、合作開發合同被認定無效的法律風險； 在實務中，很多合作開發合同由於簽訂時沒有仔細審查其合法性，導致在土地價格大幅度上漲後，土地轉讓方毀約，用的最多的理由就是主張合同無效，由於房地產的法律規制多，稍有不慎，就可能面臨合同無效的風險。 司法解釋規定合作開發必須具備的特徵為：共同投資、共享利潤、共擔風險。若不具備這些特徵，該「合作」的性質便有待商榷。實踐中通常表現為： 提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。根據土地使用權的性質，分別適用劃撥或出讓土地使用權轉讓的相關法律法規。 提供資金的一方當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。 提供資金的一方當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。 提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。 《解釋》規定，不承擔經營風險的合作開發合同按照合同實際內容、真實目的給合同定性。而當事人簽訂的「名不副實」的合作合同，多數是為了規避我國關於土地使用權轉讓、房屋轉讓及禁止企業間直接借貸的相關法律法規，若當事人之間不發生糾紛，則通常「相安無事」。但是，一旦糾紛發生，原先設定的合同條款很可能為無效條款，當事人就需要面對恢復原狀、賠償損失、行政處罰等相關法律後果，其結果很可能是一方成為法律上的犧牲品。例如實踐中一方利用合同無效的瑕疵，主動提起合同無效之訴，以達到不履行合同或者提前收回投資款的目的。 甲方有土地使用權但無資質，乙方有資質，以乙方名義開發，應將土地使用權過戶至乙方名下。如果產生糾紛，則對甲方極為不利，因為很有可能將面臨，該合同被認定為名為聯營（合作）實為掛靠（出租營業執照和資質證書）的無效合同的風險。 無效的合作開發房地產合同財產後果的處理 在本文中提到了導致合同無效的幾種情形，合同一旦被確認無效，就會涉及到當事人之間的財產處分問題。《合同法》第58條之規定，「合同無效或者被撤銷後，因該合同所取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任合同被認定無效後對財產的處理」。另最高人民法院《關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第45條規定，「經審查認定無效的合同，一方依據無效合同取得的財產應當返還對方。因合同無效給對方造成損失的，應按過錯責任原則由過錯方賠償損失。過錯方承擔賠償責任的賠償金數額，應相當於無過錯方的實際損失。雙方均有過錯的，按過錯責任大小各自承擔相應的責任。雙方故意嚴重違反有關法律、法規而致合同無效的，應追繳雙方已經取得或約定取得的財產」。 但鑒於合作開發房地產合同的特殊性和復雜性，不能簡單的返還財產、賠償損失草帥處理了事。在尚無新法對此類合同無效的處理做出明確規定前，暫且可以參照最高人民法院《關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第46條之規定，視不同情況分別處理：「合作建房合同被確認無效後，在建或已建成的房屋，其所有權可確認歸以土地使用權作為投資的一方所有，對方的投資可根據資金的轉化形態，分別處理：（１）資金尚未投入實際建設的，可由以土地使用權作為投資的一方將對方投入的資金予以返還，並支付同期同類銀行貸款的利息；（２）資金已轉化為在建中的建築物，並有一定增值的，可在返還投資款的同時，參照當地房地產業的利潤情況，由以土地使用權作為投資的一方給予對方相應比例的經濟賠償；（３）房屋已建成的，可將約定出資方應分得的房產份額按現行市價估值或出資方實際出資占房屋造價的比例，認定出資方的經濟損失，由以土地使用權作為投資的一方給予賠償」。 2、土地提供方的土地使用權存在瑕疵的法律風險；（1）劃撥土地審批手續 劃撥土地使用權作為投資，所產生的風險主要表現為：劃撥土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批准手續的，應當認定合同有效。也就是說，劃撥土地使用權用於房地產合作開發的，合作合同有效與否取決於政府的一紙「批文」。因此在發生糾紛時，政府想使合同繼續履行即可下批文，若政府不想合同繼續履行，即可由劃撥土地使用權人直接訴請合作合同無效。而通常情況下，劃撥土地使用權人和政府保持著「良好的關系」。這無疑對資方是不利的。建議，在與土地方合作開發房地產時，第一步需要確認的就是土地使用權的性質，如確屬土地劃撥使用權，應在合同中約定由其中一方或者多方，辦理土地使用權出讓手續並繳交土地使用權出讓金。現實中，辦理土地使用權出讓手續一般與房地產開發同步進行（2）項目公司型合作開發應將土地使用權過戶至項目公司名下；（3）甲方有土地使用權但無資質，乙方有資質，以乙方名義開發，應將土地使用權過戶至乙方名下。如果產生糾紛，則對甲方極為不利，因為很有可能將面臨，該合同被認定為名為聯營（合作）實為掛靠（出租營業執照和資質證書）的無效合同的風險。 3、資金提供方資金不到位或未足額出資的法律風險； 出資不到位糾紛在合作開發房地產中較為常見，出資不到位的行為性質為違約，違約方應當依照約定承擔違約責任，直至合同解除。關於出資不到位，如何分配利潤的問題。如果在合同中約定：僅以投資數額確定利潤分配比例的，才按實際投資比例分配利潤。如果合同明確約定了分配比例，則不管當事人是否足額交納出資都不受該條款的制約，而應該按照違約責任來追究出資不到位一方當事人的責任。因此，在合作人出資不到位的情況下，其他依約出資的合作人應當及時處理該問題，要求未出資的出資人出資，並且依約承擔違約責任，若未出資人依舊不出資，其他出資人可以解除合作合同。當然，合作人也可以在合同中中對出資人未依約出資的情形，約定具體的處理方式，以減少糾紛解決成本。 4、因一方印章使用不善，給另一方帶來不可估量的其他經濟損失的法律風險； 5、一方利用財務上便利，在財務上做技術處理轉移利潤、銷售款等； 6、一方利用其關聯企業通過合同簽訂、簽證等方式轉移利潤、銷售款等； 7、投資爭議的法律風險 對投資額的增加或者利潤的減少按照過錯確定分配比例；因不可歸責於當事人的過錯或者當事人過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定，沒有約定投資比例的，按照約定的利潤比例分配。 8、利益分配爭議的法律風險 合作開發房地產案件中，經常會出現房屋實際面積與合同約定的面積、規劃建築面積不符的現象。這往往是因為市政規劃的變更、當事人對項目設計方案的變更等原因導致的。房屋實際面積在不同的情況下，可能超出規劃建築面積，也可能少於合同約定的面積，以下將分別進行論述。 在合作過程中，房屋實際面積超出規劃建築面積，首先應經過有批准權的人民政府批准，未經批準的，當事人請求分配的，不予受理，已經受理的，駁回起訴。向人民政府主管部門申請批准可能導致兩種不同結果，一種是批准，另一種則是被認定為違章建築。如前一種結果，超出部分經政府主管部門批准合法後，當事人對該部分面積分配比例沒有約定的，可以協商約定分配比例；協商不成的，可以參照合同約定的分配比例分配。如審批結果為後一種，超出部分被政府主管部門認定為違章建築的，將會予以拆除，其損失由當事人按照各自的違約責任分別承擔；雙方違約責任無法確認的，參照合同約定的投資比例分擔。同時，房屋實際面積的增加可能直接導致投資數額超出合同的約定（第二種可能是房屋實際面積不增加但實際投資數額同樣超出合同的約定），對於增加的投資數額，當事人對不符部分數額的分擔比例，可以參照合同約定的當事人各方的投資數額比例分擔，沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。但出現上述第二種可能的，當事人存在過錯導致投資數額增加的除外。 由於房地產開發過程中遇到變更規劃、資金不到位、施工、合同約定不明等原因會導致實際建築面積少於合同約定，容易引發糾紛。在出現房屋的實際建築面積少於合同約定的面積時，當事人不能協商達成一致 ，則需追究過錯人的責任，按照過錯責任原則，根據過錯當事人的責任，在分享利潤時少分相應的份額。在排除當事人過錯或者當事人過錯無法確定的情況下，按照約定的利潤分配比例確定。 9、合作開發違法、違章建築的法律風險 違法、違規建築主要包括無相關國土或規劃手續的工程，建設性質、規模與建設工程規劃許可證內容不符的工程。如果合作開發出現違法違規建築，合作開發房地產合同的當事人請求分配房地產項目利益的，法院不予受理；已經受理的，駁回起訴。實踐中，當事人只能「曲線分利」，遇有此類糾紛有兩種處理方式：一是，補辦相關手續，承擔相應行政責任，使得「違法、違規建築」變為「合法建築」，再行要求利潤分配；二是，若對於「違法違規建築」的形成，一方沒有過錯，無過錯方可以向過錯方要求違約賠償。10、以預售款充抵出資，利益不受法律保護的法律風險 預售款屬於提前獲得的預期利益，且該預期利益的真正實現具有一定的風險性，如開發商將其充抵投資參與利潤分配，等於是將風險轉嫁給了購房者，為保護房屋購買人的合法權益不受侵犯，我國《城市房地產管理法》規定，商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設，不得挪於它用。該條款對商品房預售資金的用途做了嚴格規定，強制其用於有關的工程建設，旨在防止開發商將預售資金任意擠用。同時，《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》也再次明確規定，合作開發房地產合同的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。 11、債務風險 甲方將面臨該項目以外的，乙方的其他債權人通過法律手段，從該項目中主張權利的風險；各方均面臨對外互負連帶責任的風險。 （三）對策1、慎重選擇合作夥伴 甲乙雙方均應注意的問題（1）聘請熟悉房地產開發項目運作和熟悉房地產開發企業管理的資深律師，提供全程法律服務；（2）在考察決策階段，充分聽取項目策劃、規劃、設計、建築、金融、稅務、監理工程師、會計師、律師等專家的意見；（3）注意審查對方主體資格或身份是否合法適格；（4）選擇合法的合作形式，處處體現共同投資、共同經營、共享利益、共擔風險的真實意思；（5）重合同守信用；（6）自始至終都注意收集對方的房產、車輛、開戶銀行及帳號、債權債務情況、實際辦公地或居住地等信息資料；（7）在履行合同過程中，注意完善往來函件的簽收手續；（8）發生糾紛，互諒互讓，友好協商，和平解決。 甲方應注意的問題（1）注意考察乙方資金實力；（2）注意核實乙方資金來歷是否合法；（3）避免造成非法集資、避免造成詐騙、避免造成洗錢等違法犯罪行為發生。 乙方應注意的問題（1）注意調查甲方項目的真實性和合法性；（2）注意調查核實甲方土地所有權是否被抵押或被司法查封；（3）注意從側面調查了解甲方負責人的人品及誠信度。2、預防合作合同無效 第一，合作開發房地產合同當事人均不具備房地產開發經營資質的，簽訂的合作開發房地產合同無效。 第二，土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，合同無效。 第三，未經批准改變土地用途，簽訂的合作開發房地產合同無效。 第四，違法、違章建築； 第五，改變手續； 第六，四類轉性合同；3、簽訂條款完備周詳的合同（1）准確敘述該項目的現狀：包括項目地址、已取得的批准文件、批准證書等；（2）准確羅列該項目有關債權債務情況，並約定分擔辦法；（3）合同中應當對合作模式作出明確約定。特別需要注意的一點是，合作方應當對合作項目的運行機製作出約定，即相關權力機構的組成及議事規則，以及出現決策僵局的時候該如何處理。 合同、印章、財務管理；工期、簽證管理；（4）合同中應當對合作條件作出明確的約定。關於合作條件，各方如何投資，何時以何種形式投資，違反投資約定該如何處理等都需要明確約定。 以項目公司型合作開發的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應的責任；如一方以土地使用權入股，該土地使用權需要評估。（5）合同中應當對土地使用權條款作出詳細約定。合同應明確合作開發項目的土地使用權的取得方式；土地使用權出讓金的支付情況；達成合作後，土地使用權的權屬；如項目用地原為劃撥用地，應明確補辦土地使用權出讓手續的主體及相關費用的承擔。（6）對合作開發房地產過程中各種審批程序及證照辦理的義務人作出明確的約定，實踐中因約定不明，相互推諉辦理行政審批，致使項目不能順利進行的情況時有發生。（7）合同應當明確約定投資額增加、建築面積減少時的分配方法；建築面積增加時的政府審批手續、增加面積的成本分擔及面積分配方式。（8）合同中應當對項目資金的監管作出約定，避免一方完全控制賬務的情況發生。預留印鑒中的財務章和人名章不應由一方掌管，而應由各方分別管理，這樣有利於合作各方相互制約和監督。（9）雙方均應對有些重要事實的真實性和合法性，作鄭重承諾或保證；（10）盡可能要求對方支付定金、或履約保證金、或提供擔保、或提供反擔保；（11）對各方都應當有一些限制性約定，例如約定：未經對方同意，任何一方不得將本合同有關權利義務轉讓給第三人等；（12）要明確約定利益分配辦法：分配時間、分配方式、分配比例等。如系分配房屋，則應明確房屋性質、具體位置、棟號、樓層、朝向、建築面積或套內建築面積等事項；（13）明確約定解除合同的情形和解除合同的方式方法；（14）明確約定違約責任：針對不同的違約情形約定具體的承擔金額或承擔比例；對於嚴重的根本性違約情形，要約定違約超過一定具體期限時，應承擔較大的違約金額或較大的違約比例，違約方除應按照約定承擔違約責任外，守約方有權解除合同，自解除合同通知達到違約方時合同解除；（15）明確約定合同解除後的清理、交接、撤場等的具體辦法；要特別約定因嚴重的根本性違約而導致解除合同時，違約方必須在合同解除後的幾個工作日內，自行撤出辦公及施工現場；同時還應約定包括違約金在內的有關款項的結算支付時間；（16）明確約定解決爭議的辦法；（17）註明合同份數及合同生效的條件，註明每份合同具有同等法律效力，合同附件與合同具有同等法律效力；（18）將與原件核對無誤的有效營業執照、資質證書、身份證、資信證明、批准文件、批准證書、房屋分配表及圖紙等作為合同附件；（19）注意除在落款處蓋章、簽字蓋手印外，還要對每份合同都蓋上騎縫章。

⑼ 房地產合作開發項目

開發項目合作合同

訂立協議雙方（合作人）：
甲 方：
住 址：
乙 方：
住 址：
根據中華人民共和國合同法的有關規定，經雙方友好協商，遵循平等、互惠互利和誠信的原則，就「 」項目合作事宜達成條款如下：
第一條 合作項目名稱 、地點：「 」，位於XX市 。
第二條 合作經營項目的范圍：該地塊的購置、房地產項目的開發、銷售。
第三條 合作期限：自 年＿月＿日起，至本合作項目完全銷售結束結算完畢為止。
第四條 總投資、出資金額、 方式、期限。
本合作項目總投資約為人民幣 萬元。
（一）甲方以實物（土地）方式出資，計人民幣 萬元，占總投資的 %；乙方以貨幣方式出資，計人民幣 萬元，占總投資的20%；
（二）合作人的出資，於 年＿月＿日以前交到「 」項目部專用帳戶。
（三）合作期間合作人的出資為共有財產，不得隨意請求分割。合作終止後，在該項目盈利或保本的情況下，各合作人的出資予以全額返還。如果項目出現虧損，在扣除各合作人應承擔的金額後予以返還。
第五條 利潤分配與債務承擔，合作各方共同經營，共擔風險與盈虧。
（一）利潤分配：以各合作人的投資比例為依據，按比例分配。
（二）債務承擔：以各合作人的投資比例為依據，按比例承擔。
第六條 雙方職責
1、甲方負責合作項目的所有工程建設、銷售（包括地質勘探、規劃申報、圖紙設計、證件辦理）等事宜。
2、乙方負責資金籌備，以維持項目的運轉，並對甲方的工作進行監督，保證項目正常、健康的運營。
3、乙方向項目委派財務人員一名，對項目資金的運作進行監管，其他所需人員由甲方招聘或委派。若雙方在管理過程中產生意見分歧，可進行協調，經協調不能統一意見的情況下，任何一方都可退出。
第七條 合作負責人及合作事務執行。
（一）合作人共同執行合作項目事務。需要就有關重大事項作出決定時，應當經過享有三分之二以上表決權的合作人表決通過（註：各合作人享有與其出資比例相同的表決權）。
（二）合作期間，本項目對外的各項具體事務，均以甲方名義實施，合作人同時授權甲方為合作項目的負責人，其許可權為：
1. 對外開展業務，訂立合同；
2. 對合作項目進行全面管理；
3. 支付、結算合作項目的相關費用；
4. 安排其他合作人執行本項目的事務
第八條 合作人的權利和義務。
（一）合作人的權利：
1. 合作事務的知情權、決定權和監督權；
2. 合作人享有合作利潤的分配權；
4. 合作人有按照本協議約定退出合作的權利。
（二）合作人的義務：
1. 按照本協議的約定按時足額繳納出資；
2. 按照本協議的約定維護合作財產的統一；
3．分擔合作項目的經營損失；對合作債務承擔連帶責任。
第九條 禁止行為。
（一）未經全體合作人同意，禁止任何合作人私自以合作項目名義進行合作項目之外的業務活動；造成損失的，由該合作人承擔全部的法律責任。
（二）合作人不得從事損害本合作項目利益的活動。
第十條 合作經營的繼續。
（一）在發生個別合作人退出合作的情況下，其餘合作人有權繼續以原項目名稱繼續經營原項目業務，也可以選擇、吸收新的合作人入股經營。
（二）在合作人死亡或被宣告死亡的情況下，死亡合作人的繼承人既可以選擇退出合作並進行結算，也可以選擇繼續參與合作經營活動。
第十一條 合作的終止和清算。
（一） 本次合作因下列情形之一而終止：
1. 合作期限屆滿；
2. 全體合作人同意提前終止合作關系；
3. 出現法律、行政法規規定的應當終止的事由。
（二）合作的清算：
1. 合作終止後應當進行清算，並通知債權人。
2. 清算人由全體合作人擔任或經全體合作人過半數同意，委託甲方或第三人為清算人。
3. 合作財產在支付清算費用後，按下列順序清償：合作項目所欠招用的職工工資和勞動保險費用；合作項目所欠稅款；合作項目的債務；返還合作人的出資。
4. 清償後如有剩餘，則按本協議第五條第（一）項的辦法進行分配。
5. 清算後如有虧損，合作財產不足清償的部分，依本協議第五條第（二）項的辦法處理。各合作人應承擔無限連帶清償責任，合作人由於承擔連帶責任，所清償數額超過其應當承擔的數額時，有權向其他合作人追償。
第十二條 違約責任。
（一）合作人未按期繳納全部出資的，逾期在 日內的，應當按照同期銀行貸款利率加付利息並賠償由此給其他合作人造成的損失；逾期＿日以上的，按自動退股處理。
（二）合作人未經其他合作人一致同意而轉讓其財產份額的，其行為無效。因此給第三人或其他合作人造成損失的，轉讓人應承擔全部的賠償責任。
（三）合作人私自以其在合作項目中的財產份額對外提供擔保的，其行為無效；由此給第三人或其他合作人造成損失的，由該合作人承擔賠償責任。
（四）合作人嚴重違反本協議、或因重大過失而導致合作項目遭受損失的，應當對其他合作人承擔賠償責任。
（五）合作人違反第九條規定，應按合作實際損失賠償。經勸阻不聽者可由全體合作人決定除名。
第十三條 合同爭議解決方式。
凡因本協議或與本協議有關的一切爭議，合作人之間共同協商，如協商不成，提交仲裁委員會仲裁。對各方均有約束力。
第十四條 其他。
（一） 經協商一致，合作人可以修改本協議或對未盡事宜進行補充；
（二）本合同一式三份，合作人各執一份。
（三）本合同經全體合作人簽名（蓋章）後生效。

甲 方： 乙 方：

簽約時間：＿＿＿年 月＿ 日 簽約地點：＿＿＿＿＿＿