房地產開發項目承接法律責任

1. 安徽省城市房地產開發經營管理辦法的第五章　法律責任

第二十八條房地產開發企業轉讓、出借資質等級證書或者以其他方式允許他人以本企業的名義從事房地產開發經營活動的，由縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門責令改正，報請頒發資質等級證書的部門降低資質等級或者吊銷資質等級證書。
第二十九條負責工程質量監督檢查或者竣工驗收的部門及其工作人員對不合格的房地產開發項目出具質量合格文件或者按合格工程驗收的，由上級機關責令改正，對責任人員給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任；造成損失的，由該部門依法承擔相應的賠償責任。
第三十條違反本辦法規定的其他行為，《條例》規定給予處罰的，按照《條例》的規定給予處罰。
第三十一條國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚未構成犯罪的，依法給予行政處分。

2. 法律問題

要依據國家件建設法律行政法規中的城市房地產開發經營管理條例和村莊和集鎮規劃建設管理條例！
中華人民共和國國務院令
（第248號）
現發布《城市房地產開發經營管理條例》，自發布之日起施行。
總理 朱鎔基
1998年7月20日

城市房地產開發經營管理條例

第一章 總 則

第一條 為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，制定本條例。
第二條 本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，並轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條 房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第四條 國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
第二章 房地產開發企業

第五條 設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政
法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：
（一）有100萬元以上的注冊資本；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建築工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。
省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高於前款的規定。
第六條 外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。
第七條 設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。
工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。
第八條 房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：
（一）營業執照復印件；
（二）企業章程；
（三）驗資證明；
（四）企業法定代表人的身份證明；
（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。
第九條 房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三章 房地產開發建設

第十條 確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批准，並納入年度固定資產投資計劃。
第十一條 確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。
第十二條 房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以採用劃撥方式的除外。
土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：
（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；
（二）城市規劃設計條件；
（三）基礎設施和公共設施的建設要求；
（四）基礎設施建成後的產權界定；
（五）項目拆遷補償、安置要求。
第十三條 房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低於20％。
第十四條 房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，並根據先地下、後地上的原則實施。
第十五條 房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第十六條 房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建築工程質量、安全標准、建築工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。
房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。
勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。
第十七條 房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
房地產開發項目竣工後，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。
第十八條 住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：
（一）城市規劃設計條件的落實情況；
（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；
（三）單項工程的工程質量驗收情況；
（四）拆遷安置方案的落實情況；
（五）物業管理的落實情況。
住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。
第十九條 房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，並定期送房地產開發主管部門備案。
第四章 房地產經營

第二十條 轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。
第二十一條 轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。
第二十二條 房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
第二十三條 房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已確定施工進度和竣工交付日期；
（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
第二十四條 房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：
（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；
（二）營業執照和資質等級證書；
（三）工程施工合同；
（四）預售商品房分層平面圖；
（五）商品房預售方案。
第二十五條 房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。
第二十六條 房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。
第二十七條 房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。
房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。
第二十八條 商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建築面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。
第二十九條 房地產開發企業委託中介機構代理銷售商品房的，應當向中介機構出具委託書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委託書。
第三十條 房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。
第三十一條 房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第三十二條 商品房交付使用後，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第三十三條 預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，並提供必要的證明文件。

第五章 法律責任

第三十四條 違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以並處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條 違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。
第三十六條 違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，並處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。
第三十七條 違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，並處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重後果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條 違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以並處違法所得5倍以下的罰款。
第三十九條 違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以並處已收取的預付款1％以下的罰款。
第四十條 國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第六章 附 則

第四十一條 在城市規劃區外國有土地上從事房地產開發經營，實施房地產開發經營監督管理，參照本條例執行。
第四十二條 城市規劃區內集體所有的土地，經依法徵用轉為國有土地後，方可用於房地產開發經營。
第四十三條 本條例自發布之日起施行。
---------------------------------------------------------------
中華人民共和國國務院令 第116號發布

村莊和集鎮規劃建設管理條例
（1993年5月7日經3次常務會議通過）

第一章 總則

第一條 為加強村莊，集鎮的規劃建設管理，改善村莊、集鎮的生產、生活環境，促進農村經濟和社會發展，制定本條例。
第二條 制定和實施村莊、集鎮規劃，在村莊、集鎮規劃區內進行居民住宅、鄉（鎮）村企業、鄉（鎮）村公共設施和公益事業等的建設，必須遵守本條例。但是，國家徵用集體所有的土地進行的建設除外。
在城市規劃區內的村莊、集鎮規劃的制定和實施，依照城市規劃法及其實施條例執行。
第三條 本條例所稱村莊，是指農村村民居住和從事各種生產的聚居點。
本條例所稱集鎮，是指鄉、民族鄉人民政府所在地和經縣級人民政府確認由集市發展而成的作為農村一定區域經濟、文化和生活服務中心的非建制鎮。
本條例所稱村莊、集鎮規劃區，是指村莊、集鎮建成區和因村莊、集鎮建設及發展需要實行規劃控制的區域。村莊、集鎮規劃區的具體范圍，在村莊、集鎮總體規劃中劃定。
第四條 村莊、集鎮規劃建設管理，應當堅持合理布局、節約用地的原則，全面規劃，正確引導，依靠群眾，自力更生，因地制宜，量力而行，逐步建設，實現經濟效益、社會效益和環境效益的統一。
第五條 地處洪澇、地震、台風、滑坡等自然災害易發地區的村莊和集鎮，應當按照國家和地方的有關規定，在村莊、集鎮總體規劃中制定防災措施。
第六條 國務院建設行政主管部門主管全國的村莊、集鎮規劃建設管理工作。
縣級以上地方人民政府建設行政主管部門主管本行政區域的村莊、集鎮規劃建設管理工作。
鄉級人民政府負責本行政區域的村莊、集鎮規劃建設管理工作。
第七條 國家鼓勵村莊、集鎮規劃建設管理的科學研究，推廣先進技術，提倡在村莊和集鎮建設中，結合當地特點，採用新工藝、新材料、新結構。

第二章 村莊和集鎮規劃的制定

第八條 村莊、集鎮規劃由鄉級人民政府負責組織編制，並監督實施。
第九條 村莊、集鎮規劃的編制，應當遵循下列原則：
（一）根據國民經濟和社會發展計劃，結合當地經濟發展的現狀和要求，以及自然環境，資源條件和歷史情況等，統籌兼顧，綜合部署村莊和集鎮的各項建設；
（二）處理好近期建設與遠景發展、改造與新建的關系，使村莊、集鎮的性質和建設的規模、速度和標准，同經濟發展和農民生活水平相適應；
（三）合理用地，節約用地，各項建設應當相對集中，充分利用原有建設用地，新建、擴建工程及住宅應當盡量不佔用耕地和林地；
（四）有利生產，方便生活，合理安排住宅、鄉（鎮）村企業、鄉（鎮）村公共設施和公益事業等的建設布局，促進農村各項事業協調發展，並適當留有發展餘地；
（五）保護和改善生態環境，防治污染和其他公害，加強綠化和村容鎮貌、環境衛生建設。
第十條 村莊、集鎮規劃的編制，應當以縣域規劃、農業區劃、土地利用總體規劃為依據，並同有關部門的專業規劃相協調。
縣級人民政府組織編制的縣域規劃，應當包括村莊、集鎮建設體系規劃。
第十一條 編制村莊、集鎮規劃，一般分為村莊、集鎮總體規劃和村莊、集鎮建設規劃兩個階段進行。
第十二條 村莊、集鎮總體規劃，是鄉級行政區域內村莊和集鎮布點規劃及相應的各項建設的整體部署。
村莊、集鎮總體規劃的主要內容包括：鄉級行政區域的村莊、集鎮布點，村莊和集鎮的位置、性質、規模和發展方向，村莊和集鎮的交通、供水、供電、郵電、商業、綠化等生產和生活服務設施的配置。
第十三條 村莊、集鎮建設規劃，應當在村莊、集鎮總體規劃指導下，具體安排村莊、集鎮的各項建設。
集鎮建設規劃的主要內容包括：住宅、鄉（鎮）村企業、鄉（鎮）村公共設施、公益事業等各項建設的用地布局、用地規模，有關的技術經濟指標，近期建設工程以及重點地段建設具體安排。
村莊建設規劃的主要內容，可以根據本地區經濟發展水平，參照集鎮建設規劃的編制內容，主要對住宅和供水、供電、道路、綠化、環境衛生以及生產配套設施作出具體安排。
第十四條 村莊、集鎮總體規劃和集鎮建設規劃，須經鄉級人民代表大會審查同意，由鄉級人民政府報縣級人民政府批准。
村莊建設規劃，須經村民會議討論同意，由鄉級人民政府報縣級人民政府批准。
第十五條 根據社會經濟發展需要，依照本條例第十四條的規定，經鄉級人民代表大會或者村民會議同意，鄉級人民政府可以對村莊、集鎮規劃進行局部調整，並報縣級人民政府備案。涉及村莊、集鎮的性質、規模、發展方向和總體布局重大變更的，依照本條例第十四條規定的程序辦理。
第十六條 村莊、集鎮規劃期限，由省、自治區、直轄市人民政府根據本地區實際情況規定。
第十七條 村莊、集鎮規劃經批准後，由鄉級人民政府公布。

第三章 村莊和集鎮規劃的實施

第十八條 農村村民在村莊、集鎮規劃區內建住宅的，應當先向村集體經濟組織或者村民委員會提出建房申請，經村民會議討論通過後，按照下列審批程序辦理：
（一）需要使用耕地的，經鄉級人民政府審核、縣級人民政府建設行政主管部門審查同意並出具選址意見書後，方可依照《土地管理法》向縣級人民政府土地管理部門申請用地，經縣級人民政府批准後，由縣級人民政府土地管理部門劃撥土地；
（二）使用原有宅基地、村內空閑地和其他土地的，由鄉級人民政府根據村莊、集鎮規劃和土地利用規劃批准。
城鎮非農業戶口居民在村莊、集鎮規劃區內需要使用集體所有的土地建住宅的，應當經其所在單位或者居民委員會同意後，依照前款第（一）項規定的審批程序辦理。
回原籍村莊、集鎮落戶的職工、退伍軍人和離休、退休幹部以及回鄉定居的華僑、港澳台同胞，在村莊、集鎮規劃區內需要使用集體所有的土地建住宅的，依照本條第一款第（一）項規定的審批程序辦理。
第十九條 興建鄉（鎮）村企業，必須持縣級以上地方人民政府批準的設計任務書或者其他批准文件，向縣級人民政府建設行政主管部門申請選址定點，縣級人民政府建設行政主管部門審查同意並出具選址意見書後，建設單位方可依法向縣級人民政府土地管理部門申請用地，經縣級以上人民政府批准後，由土地管理部門劃撥土地。
第二十條 鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設，須經鄉級人民政府審核、縣級人民政府建設行政主管部門審查同意並出具選址意見書後，建設單位方可依法向縣級人民政府土地管理部門申請用地，經縣級以上人民政府批准後，由土地管理部門劃撥土地。

第六章 罰則
第三十六條 在村莊、集鎮規劃區內，未按規劃審批程序批准而取得建設用地批准文件，佔用土地的，批准文件無效，佔用的土地由鄉級以上人民政府責令退回。
第三十七條 在村莊、集鎮規劃區內，未按規劃審批程序批准或者違反規劃的規定進行建設，嚴重影響村莊、集鎮規劃的，由縣級人民政府建設行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建築物、構築物和其他設施；影響村莊、集鎮規劃，尚可採取改正措施的，由縣級人民政府建設行政主管部門責令限期改正，處以罰款。
農村居民未經批准或者違反規劃的規定建住宅的，鄉級人民政府可以依照前款規定處罰。
第三十八條 有下列行為之一的，由縣級人民政府建設行政主管部門責令停止設計或者施工、限期改正，並可處以罰款：
（一）未取得設計資質證書，承擔建築跨度、跨徑和高度超出規定范圍的工程以及二層以上住宅的設計任務或者未按設計資質證書規定的經營范圍，承擔設計任務的；
（二）未取得施工資質等級證書或者資質審查證書或者未按規定的經營范圍，承擔施工任務的；
（三）不按有關技術規定施工或者使用不符合工程質量要求的建築材料和建築構件的；
（四）未按設計圖紙施工或者擅自修改設計圖紙的。
取得設計或者施工資質證書的勘察設計、施工單位，為無證單位提供資質證書，超過規定的經營范圍，承擔設計、施工任務或者設計、施工的質量不符合要求，情節嚴重的，由原發證機關吊銷設計或者施工的資質證書。
第三十九條 有下列行為之一的，由鄉級人民政府責令停止侵害，可以處以罰款；造成損失的，並應當賠償：
（一）損壞村莊和集鎮的房屋、公共設施的；
（二）亂堆糞便、垃圾、柴草，破壞村容鎮貌和環境衛生的。
第四十條 擅自在村莊、集鎮規劃區內的街道、廣場、市場和車站等場所修建臨時建築物、構築物和其他設施的，由鄉級人民政府責令限期拆除，並可處以罰款。
第四十一條 損壞村莊、集鎮內的文物古跡、古樹名木和風景名勝、軍事設施、防汛設施，以及國家郵電、通信、輸變電、輸油管道等設施的，依照有關法律、法規的規定處理。
第四十二條 違反本條例，構成違反治安管理行為的，依照治安管理處罰條例的規定處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十三條 村莊、集鎮建設管理人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十四條 當事人對行政處罰決定不服的，可以自接到處罰決定通知之日起十五日內，向作出處罰決定機關的上一級機關申請復議；對復議決定不服的，可以自接到復議決定之日起十五日內，向人民法院提起訴訟。當事人也可以自接到處罰決定通知之日起十五日內，直接向人民法院起訴。當事人逾期不申請復議，也不向人民法院提起訴訟，又不履行處罰決定的，作出處罰決定的機關可以申請人民法院強制執行或者依法強制執行。
第七章 附則
第四十五條 未設鎮建制的國營農場場部、國營林場場部及其基層居民點的規劃建設管理，分別由國營農場、國營林場主管部門負責，參照本條例執行。
第四十六條 省、自治區、直轄市人民政府可以根據本條例制定實施辦法。
第四十七條 本條例由國務院建設行政主管部門負責解釋。
第四十八條 本條例自1993年11月1日起施行。

3. 房地產開發企業主體責任主要包括什麼內容

法律分析：1、五大責任主體是建築法規定的責任單位,具體是:1）建設單位；2）設計單位；3）勘察單位；4）監理單位；5）施工單位,這五家單位驗收合格在竣工報告上簽字就具有法律意義,建設合格的集中產品,缺一不可。

房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產開發項目竣工後，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

法律依據：《城市房地產開發經營管理條例》

第五條 設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建築工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高於前款的規定。

第六條 外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。

第七條 設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。

工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。

4. <<城市房地產管理法>>的內容和特點是什麼

城市房地產開發經營管理條例

作者：佚名 文檔來源：住宅與房地產信息網 點擊數： 1064 更新時間：2006-8-22

《城市房地產開發經營管理條例》已經一九九八年七月二十日國務院常務會議通過，現予公布施行。

中華人民共和國國務院總理 朱鎔基
一九九八年七月二十日

第一章 總則
第一條 為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，制定本條例。
第二條 本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，並轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條 房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第四條 國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
第二章 房地產開發企業
第五條 設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：
（一）有100萬元以上的注冊資本；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建築工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。
省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高於前款的規定。
第六條 外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。
第七條 設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。
工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。
第八條 房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：
（一）營業執照復印件；
（二）企業章程；
（三）驗資證明；
（四）企業法定代表人的身份證明；
（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。
第九條 房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三章 房地產開發建設
第十條 確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批准，並納入年度固定資產投資計劃。
第十一條 確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。
第十二條 房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以採用劃撥方式的除外。
土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一
（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；
（二）城市規劃設計條件；
（三）基礎設施和公共設施的建設要求；
（四）基礎設施建成後的產權界定；
（五）項目拆遷補償、安置要求。
第十三條 房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低於20％。
第十四條 房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，並根據先地下、後地上的原則實施。
第十五條 房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回上地使用權。但是，因不可杭力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第十六條 房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建築工程質量、安全標准、建築工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。
房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。
勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。
第十七條 房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
房地產開發項目竣工後，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。
第十八條 住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：
（一）城市規劃設計條件的落實情況；
（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；
（三）單項工程的工程質量驗收情況；
（四）拆遷安置方案的落實情況；
（五）物業管理的落實情況。
住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。
第十九條 房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，並定期送房地產開發主管部門備案。
第四章 房地產經營
第二十條 轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。
第二十一條 轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。
第二十二條 房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
第二十三條 房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已確定施工進度和竣工交付日期；
（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
第二十四條 房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：
（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；
（二）營業執照和資質等級證書；
（三）工程施工合同；
（四）預售商品房分層平面圖；
（五）商品房預售方案。
第二十五條 房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。
第二十六條 房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。
第二十七條 房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。
房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。
第二十八條 商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建築面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。
第二十九條 房地產開發企業委託中介機構代理銷售商品房的，應當向中介機構出具委託書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買入出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委託書。
第三十條 房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。
第三十一條 房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買入提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列明工程質量監督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第三十二條 商品房交付使用後，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申情重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第三十三條 預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，並提供必要的證明文件。
第五章 法律責任
第三十四條 違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以並處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條 違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。
第三十六條 違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，並處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。
第三十七條 違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，並處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重後果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條 違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以並處違法所得5倍以下的罰款。
第三十九條 違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以並處已收取的預付款百分之一以下的罰款。
第四十條 國家工作人員在房地產開發經營監督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第六章 附則
第四十一條 在城市規劃區外國有土地上從事房地產開發經營，實施房地產開發經營監督管理，參照本條例執行。
第四十二條 城市規劃區內集體所有的土地，經依法徵用轉為國有土地後，方可用於房地產開發經營。
第四十三條 本條例自發布之日起施行。

城市房地產開發管理暫行辦法
第一章總則
第一條 為了加強對房地產開發的管理，規范房地產開發行為，保障房地產開發當事人的合法權益，依據《中華人民共和國城市房地產管理法》，制定本辦法。
第二條 在城市規劃區國有土地范圍內從事房地產開發，實施房地產開發管理，應當遵守本辦法。
第三條 房地產開發應當符合國家的產業政策、國民經濟與社會發展計劃。
房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第四條 國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發管理工作。
省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內房地產開發管理工作。
市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產行政主管部門（以下簡稱主管部門）負責本行政區域內房地產開發管理工作。
第二章 房地產開發項目
第五條 房地產開發項目，應當根據城市規劃、年度建設用地計劃和市場需求確定，並經批准立項。
第六條 房地產開發項目用地的土地使用權出讓或劃撥前，主管部門應當組織有關部門對項目的規劃設計、開發期限、基礎設施和配套建築的建設、拆遷補償安置等提出要求，並出具《房地產開發項目建設條件意見書》。
《房地產開發項目建設條件意見書》應當包括以下內容：
（一）項目性質、規模和開發期限；
（二）規劃控制指標及規劃設計要求；
（三）基礎設施和公共服務配套建築的建設要求；
（四）基礎設施和公益設施建成後的產權界定；
（五）項目拆遷補償安置要求；
（六）項目經營方式等。
將《房地產開發項目建設條件意見書》提交負責土地出讓或劃撥的管理部門，其內容應當作為土地使用權出讓合同的必備條款或劃撥土地使用權批准文件的內容之一。
第七條 房地產開發企業應當在簽訂土地使用權出讓合同或取得劃撥土地使用權批准文件後的十五日內，到建設主管部門備案、領取《房地產開發項目手冊》。
第八條 房地產開發項目的拆遷補償安置方案須按《城市房屋拆遷管理條例》的有關規定，報經批准後方可實施。
第九條 房地產開發項目確定後，必須向城市規劃主管部門申請定點，由城市規劃主管部門核發《建設用地規劃許可證》。
房地產開發企業在取得《建設用地規劃許可證》後，根據規劃設計要求，對項目組織勘察、規劃、設計工作。
房地產開發項目的規劃設計方案，須依據城市規劃管理的有關法律、法規履行報批手續；房地產開發企業應當向城市規劃主管部門申請核發《建設工程規劃許可證》。
房地產開發項目在取得《建設工程規劃許可證》後，方可申請開工。
第十條 房地產開發項目的勘察、規劃設計和建築設計，應當由有相應資格的單位承擔。房地產開發企業應當與規劃設計和建築設計單位簽訂項目規劃設計和建築設計書面合同。
第十一條 房地產開發項目建設時，一般應當先行完成項目佔地范圍內的地下設施的建設。
項目佔地范圍外的配套基礎設施按當地人民政府的規定，由建設行政主管部門統一組織建設。具體建設方案應當在《房地產開發項目建設條件意見書》中提出。
第十二條 以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿兩年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。
以劃撥方式取得土地使用權進行房地產開發的，未按規定期限進行開發的，可以參照上述規定處理。
第十三條 房地產開發企業分期開發房地產的，分期投資額應當與項目規模及其投資總額相適應，並按照土地使用權出讓合同或劃撥土地使用權批准文件的約定，按期投入資金，用於項目建設。
第十四條 房地產開發企業應當按照有關規定選擇具有相應資格的施工單位，並與施工單位簽訂書面合同。
第十五條 房地產開發項目的建設，必須符合國家有關設計、施工的技術標准、規范，並按質量驗收標准驗收。
第十六條 房地產開發項目竣工後，應當進行綜合驗收。房地產開發企業應當向主管部門提出綜合驗收申請，主管部門應當在收到申請後一個月內組織有關部門進行綜合驗收。綜合驗收不合格的，不準交付使用。
綜合驗收應當包括以下內容：
（一）規劃要求是否落實；
（二）配套建設的基礎設施和公共服務設施是否建設完畢；
（三）單項工程質量驗收手續是否完備；
（四）拆遷補償安置方案是否落實；
（五）物業管理是否落實；
（六）其他。
第十七條 房地產開發項目的質量責任由房地產開發企業承擔。
房地產開發企業與設計、施工單位的質量責任關系，按照有關法律、法規的規定執行。
第三章 房地產開發的經營
第十八條 房地產開發企業轉讓土地使用權時，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條的規定。
轉讓中的受讓人應當在辦理土地使用權變更登記手續後的十五日內持土地使用權轉讓合同到主管部門備案，並辦理項目開發人變更等有關手續。
受讓人繼續進行房地產開發的，應當具備從事房地產開發的資格。
第十九條 依法取得的土地使用權可以依照有關法律、法規的規定作價入股，合資、合作開發經營房地產。
合資、合作雙方應當在項目確定後，依法設立房地產開發企業。
第二十條 土地使用權轉讓和商品房屋銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。
第二十一條 商品房銷售（包括預售）前，房地產開發企業應當確定物業管理單位和方式，並載入商品房銷售合同。
第二十二條 除享受國家優惠的居民住宅實行限價外，土地使用權轉讓和商品房銷售價格實行市場調節。
房地產開發企業應當在土地使用權轉讓合同、商品房屋現貨銷售合同簽訂之日起十五日內將成交價格如實向主管部門申報；預售商品房的，應當在結算之日起十五日內將成交價格如實向主管部門申報。
瞞報或不實申報成交價格的，主管部門應當提出正確的評估價格，提供稅務部門作為納稅基數。
第二十三條 房地產開發企業預售商品房應當符合《城市商品房預售管理辦法》的有關規定。
第二十四條 已經預售商品房的，預售人轉讓該房地產開發項目，原商品房預售合同由項目受讓人繼續履行。項目轉讓人、項目受讓人、商品房預購人三方應當簽訂原商品房預售合同的補充合同。
項目轉讓人、項目受讓人應當在補充合同簽訂之日起十五日內，持補充合同到主管部門備案並辦理有關變更手續。
第二十五條 房地產開發項目竣工交付使用後，房地產開發企業留作自用或出租的房地產由其依法辦理房地產權屬登記手續。
現貨銷售的商品房由購買人在銷售合同簽訂之日起三十日內辦理房地產權屬登記手續；預售的商品房由購買人在結算之日起三十日內辦理房地產權屬登記手續。
第四章 房地產開發企業
第二十六 條房地產開發企業，是指從事房地產開發和經營的經濟組織，包括房地產開發的專營企業和兼營企業。
第二十七條 除法律另有規定者外，設立房地產開發企業，應當依據《中華人民共和國公司法》登記為有限責任公司或股份有限公司。
原有房地產開發企業應當按照國務院的有關規定逐步改組為規范化的公司。
第二十八條 設立房地產開發公司應當具備以下條件：
（一）有符合公司法人登記的名稱和組織機構；
（二）有適應房地產開發經營需要的固定的辦公用房；
（三）注冊資本一百萬元以上，且流動資金不低於一百萬元；
（四）有四名以上持有專業證書的房地產、建築工程專業的專職技術人員，兩名以上持有專業證書的專職會計人員；
（五）法律、法規規定的其他條件。省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門可以根據本地區實際情況，規定不低於上述第（三）、（四）項條件的注冊資本、流動資金和專業經濟、技術人員條件。
第二十九條 房地產開發公司在領取營業執照後的一個月內，應當到登記機關所在地的主管部門備案。
備案必須提交以下文件：
（一）公司的營業執照復印件（加蓋登記機關公章）；
（二）公司章程；
（三）公司的驗資證明；
（四）公司法定代表人及總經理的任職文件及個人資料；
（五）經濟、技術專業人員的資格證書、任職文件及其聘用合同；
（六）主管部門規定的其他文件。
第三十條 主管部門對設立公司手續完備的頒發《房地產開發企業資質等級證書》；對不符合公司設立條件的，提請工商行政主管部門處理。
第三十一條 房地產開發企業資質等級，根據房地產開發企業的資產、專業經濟技術人員和開發經營業績等確定。
各省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門按照建設部的要求並結合本地實際情況制定不同等級企業承擔不同規模開發項目的標准。
第三十二條 房地產開發企業應當將房地產開發項目實施階段的主要事項和政府有關管理部門對房地產開發企業開發經營活動的審查、批准、處理意見記錄在《房地產開發項目手冊》中。
房地產開發企業應當每半年和按項目各實施階段將《房地產開發項目手冊》送主管部門驗核。
第五章 法律責任
第三十三條 違反本辦法第九條的規定擅自開工的，按《城市規劃法》的有關規定，由城市規劃主管部門予以處罰。
第三十四條對下列行為，主管部門應當責令其停止活動，並可處以項目投資總額百分之一以下的罰款：
（一）違反本辦法第十條的規定，委託無相應資格的單位承擔設計任務的；
（二）違反本辦法第十四條的規定，委託無相應資格的施工單位承擔施工任務的。
第三十五條 違反本辦法第十八條第二款的規定，逾期不辦理房地產開發項目開發人變更等有關手續的，主管部門應當責令其限期補辦，並可處以五萬元以下的罰款。
第三十六條 違反本辦法第二十二條的規定，不如實申報成交價格的，主管部門可處以二十萬元以下的罰款。
第三十七條 對下列行為，主管部門應當予以警告，責令限期改正，並可處以兩萬元以下的罰款：
（一）違反本辦法第二十九條的規定，逾期未備案的；
（二）偽造、塗改《房地產開發企業資質等級證書》的；
（三）不如實填寫或不按規定時間交驗《房地產開發項目手冊》的。
第三十八條 主管部門的工作人員，玩忽職守、濫用職權、行賄受賄的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附則
第三十九條 在城市規劃區外國有土地上從事房地產開發，參照本辦法執行。
第四十條 本辦法由建設部負責解釋。
第四十一條 本辦法自一九九五年三月一日起施行

5. 房地產公司法定代表人需要承擔的法律責任

在法律的名義上你就是公司老闆公司主要負責人，出了事全你的！！！！！為什麼現在很多老闆不自己做法人，就怕自己出了事，進去了，沒有人撈自己出來，而你出了事，老闆則可以花錢撈你出來！@！！

6. 工程負責人與項目經理誰該承擔法律責任

實踐中企業法人往往與項目經理簽訂內部承包合同來確定各自的權利義務，而司法實務中有人用內部承包合同中約定的「損失由項目經理負責」等條款來推定項目經理應負訴訟中的實體責任。那麼項目經理是否應因內部承包合同而獨立承擔民事責任，讓我們來分析一下內部承包，承包經營是經濟體制改革以來企業普遍實行的方式之一。內部承包是指對企業內部的生產經營單位實行承包經營。
例如商業上百貨公司把自己的百貨店供應站承包出去，建築企業把自己的項目經理部承包。但是內部承包並不改變發包方企業本身的法律地位。而僅僅是改變了企業內部的經營管理方式。承包人在承包期間是以企業的名義而不是以個人的名義對外進行民事交往，因民事交往產生的權利由企業享有，產生的義務由企業承擔，而企業的財產是承包人對外進行民事交往的一般擔保。因此當承包人對外創設民事法律關系時，該民事法律關系的一方主體是企業而不是承包人。在建設施工合同中表現的最突出的就是與發包方簽訂合同的肯定是具有建築資質的施工企業，而不是項目經理部或項目經理本人，進行結算的也是建築企業，而不是項目經理個人。
華律網
因此項目經理與施工企業之間簽訂的合同無論怎樣約定，都是對其雙方發生約束力。這是合同的相對性所決定，而不能對合同外的第三人產生法律上的約束力。即內部合同的約定不對抗合同關系之外的第三人。因此項目經理在經營期間與第三人產生的法律關系所產生的債務仍應由建築企業來承擔。但建築企業承擔責任後可依據內部合同進行追償。

7. 承擔房產中介管理的法律責任都有哪些

房屋中介的法律責任有：1、房屋經紀人員不能夠以自己的個人名義去對外承接各種經濟業務以及收取費用；2、房地產經紀機構在收取服務傭金時應該實行明碼標價；3、經紀機構應該在醒目位置公布監督信息等各種法律責任。
【法律依據】
《房地產經紀管理辦法》第十五條房地產經紀機構及其分支機構應當在其經營場所醒目位置公示下列內容：（一）營業執照和備案證明文件；（二）服務項目、內容、標准；（三）業務流程；（四）收費項目、依據、標准；（五）交易資金監管方式；（六）信用檔案查詢方式、投訴電話及12358價格舉報電話；（七）政府主管部門或者行業組織制定的房地產經紀服務合同、房屋買賣合同、房屋租賃合同示範文本；（八）法律、法規、規章規定的其他事項。分支機構還應當公示設立該分支機構的房地產經紀機構的經營地址及聯系方式。房地產經紀機構代理銷售商品房項目的，還應當在銷售現場明顯位置明示商品房銷售委託書和批准銷售商品房的有關證明文件。

8. 城市房地產開發經營管理條例的第五章　法律責任

第三十四條違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以並處違法所得5倍以下的罰款。第三十五條違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。第三十六條違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，並處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。第三十七條違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，並處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重後果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。第三十八條違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以並處違法所得5倍以下的罰款。第三十九條違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以並處已收取的預付款1%以下的罰款。第四十條國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

9. 房地產項目開發

項目管理

房地產開發，是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批准，並納入年度固定資產投資計劃。房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低於20％。房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建築工程質量、安全標准、建築工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產開發項目竣工後，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。住宅小區等群體房地產開發項目竣工，還應當下列要求進行綜合驗收： （一）城市規劃設計條件的落實情況；（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；（三）單項工程的工程質量驗收情況；（四）拆遷安置方案的落實情況；（五）物業管理的落實情況。 住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。

房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，並定期送房地產開發主管部門備案。轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。

開發用地

國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照法律規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批准劃撥： （一）國家機關用地和軍事用地；（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（四）法律、行政法規規定的其他用地。

土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用於房地產開發的，須根據省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規定，報國務院或者省級人民政府批准。土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定，報經有批准權的人民政府批准後，由市、縣人民政府土地管理部門實施。直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規定的許可權，由直轄市人民政府規定。土地使用權出讓，可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式。土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。

土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一： （一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；（二）城市規劃設計條件；（三）基礎設施和公共設施的建設要求；（四）基礎設施建成後的產權界定；（五）項目拆遷補償、安置要求。

企業資質

房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案： （一）營業執照復印件；（二）企業章程；（三）驗資證明；（四）企業法定代表人的身份證明；（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。 房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照規定申請核定企業資質等級。未取得房地產開發資質等級證書（以下簡稱資質證書）的企業，不得從事房地產開發經營業務。房地產開發企業按照企業條件分為一、二、三、四四個資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。

建築業企業資質分為施工總承包、專業承包和勞務分包三個序列。獲得施工總承包資質的企業，可以對工程實行施工總承包或者對主體工程實行施工承包。獲得專業承包資質的企業，可以承接施工總承包企業分包的專業工程或者建設單位按照規定發包的專業工程。獲得勞務分包資質的企業，可以承接施工總承包企業或者專業承包企業分包的勞務作業。房屋建築工程施工總承包企業資質分為特級、一級、二級、三級。

工程勘察資質分為工程勘察綜合資質、工程勘察專業資質、工程勘察勞務資質。工程勘察綜合資質只設甲級；工程勘察專業資質根據工程性質和技術特點設立類別和級別；工程勘察勞務資質不分級別。工程設計資質分為工程設計綜合資質、工程設計行業資質、工程設計專項資質。工程設計綜合資質只設甲級；工程設計行業資質和工程設計專項資質根據工程性質和技術特點設立類別和級別。工程監理企業的資質等級分為甲級、乙級和丙級，並按照工程性質和技術特點劃分為若干工程類別。下列建設工程必須實行監理：（一）國家重點建設工程；（二）大中型公用事業工程；（三）成片開發建設的住宅小區工程；（四）利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程；（五）國家規定必須實行監理的其他工程。物業管理企業劃分為一級、二級、三級三個資質等級和臨時資質。