小區開發商法律責任6

Ⅰ 延期交房業主該如何維權 開發商要負什麼責任

不少樓盤開盤時房子銷售火爆，但在交房時卻頻頻出問題，甚至出現交房即維權、交房即退房的情況。不少樓盤遲遲不肯交房，這讓原本就計劃著裝修入住結婚生孩子的人愁壞了，人生重要的計劃都被打亂。開發商延期交房該怎麼辦？交房時間遙遙無期，業主該如何維權？開發商延期交房，要承擔什麼責任，賠償怎麼算？

一、維權步驟

1、審查相關證明材料

交房時，購房者應審查開發商是否辦理了綜合驗收備案證明（即竣工驗收備案表）等材料。實踐中，有部分開發商為避免承擔延期交房的違約責任，在房屋實際尚未達到入住條件時，即通知購房者入住。

因此，購房者在實際驗收房屋時，應當注意水、電、氣是否開通，是否達到基本入住條件，規劃是否被擅自更改，同時應當要求開發商出示商品房綜合驗收備案證明並提供《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》等材料。否則，購房人有權拒絕接收該房屋，由此所產生的延期交房的責任由開發商承擔。

2、不可抗力非全免責

「如延期交房非開發商的原因，但並不必然免除賠償責任。」魏亮律師說，開發商對延期交房的解釋多種多樣，如惡劣天氣、小區設計變更等，從而以非開發商原因為由而拒絕承擔延期交房的違約責任。

但非開發商原因並不等同於不可抗力。根據《合同法》的規定：不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。在沒有特別約定的情況下，只有發生不可抗力的情況，開發商才能免除延期交房的賠償責任。而要主張延期交房是不可抗力造成的，開發商應當提供相關機構的證明文件，證明該情況符合法律認可的條件。否則，開發商不能輕易免除延期交房的違約責任。

3、保留相關證據材料

這里需要提醒購房者注意保留相關證據材料。在發生延期交房的糾紛時，購房者一方面應當搜集開發商延期交房的相關證據，另一方面應當保留關於延期交房造成的額外損失的證據。

這樣掌握好證據的話，不論在與開發商協商過程中還是在提起訴訟時，都能夠明確其違約事實，既可以按照合同條款主張約定的違約金，在實際損失超過約定的違約金的情況下，也可以要求開發商按照購房者的實際損失承擔賠償責任，從而以事實為依據充分地維護自身的合法權益。

4、注意訴訟時效

鑒於房屋延期交付的時間存在不確定性，購房者應當注意訴訟時效問題。根據法律規定，購房者應當自約定的交房之日起兩年內向開發商索賠延期交房的損失。如果在訴訟時效期限內向開發商主張上述權利，則新的訴訟時效就自主張之日起重新計算兩年。

二、關於逾期交房問題，購房人在簽訂房屋買賣合同時應當注意下列問題：

1、交付條件約定不明或者沒有按照約定條件交付

房屋交付在老百姓看來就是「交鑰匙」，但其實遠不止這些。按照規定開發商交付房屋必須具有竣工驗收證明以及測繪報告。但相當數量的合同中對於交付條件約定不明，或者雖然有約定但是沒有按照約定交付，購房人有時也沒有在意，以為交了鑰匙就算交房了。

2、交房時間沒有約定或約定不清

極少數開發商在與買房人簽合同時，未對交房時間加以明確，導致根本不存在逾期交房的可能。

3、逾期交房違約金約定混亂

有些商品房買賣合同中對於違約金的約定前後不一致，最明顯之處就是對於開發商和購房人採取雙重標准。如本案中，開發商為自己的違約責任設定了上限。

4、任意擴大免責條款解釋范圍

開發商為了減輕自己的責任，還會利用簽訂補充協議的方式，擴大免責條款的適用，一旦出現違約，就以不可抗力等理由主張免除自己的責任。

三、開發商逾期交房要承擔哪些責任

對逾期交房，開發商需要承擔買賣合同及法律規定的違約責任。如果有約定，就按約定。如果沒有約定，就依法定。我國《合同法》規定的承擔違約責任的方式有：繼續履行、採取補救措施、賠償損失、修理、更換、重作、退貨、減少價款或酬、雙倍返還定金、支付違約金等。而依據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》，在處理商品房買賣合同糾紛案件中，違約方承擔違約責任的方式主要有如下幾種：

1、實際履行

實際履行，是指在合同違約方不履行合同時，守約方可以要求人民法院強制違約方按照合同約定履行合同債務的違約責任承擔方式。

2、定金

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」

3、支付違約金

《合同法》第112條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者採取補救措施後，對方還有其他損失的，應當賠償損失。具體到履行商品房買賣合同過程中的違約行為，違約方應當對因其違約給守約方造成的損失承擔賠償損失的違約責任。

以上就是關於買房時，遇到開發商延期交房該如何維權等的相關解答。建議購房者在解決延期交房糾紛時，一定要保留向開發商提起索賠的證據，如通過書面函件以郵寄方式索賠，以避免因索賠超過訴訟時效而得不到法律的保護。另外買房必須擦亮眼睛，選擇品牌和誠信度較高的五證齊全的樓盤謹慎出手。這樣能夠盡量避免此類情況的發生。

（以上回答發布於2016-01-06，當前相關購房政策請以實際為准）

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Ⅱ 小區物業跑了，小區未成立業主委員會，開發商住建局推卸責任，法律責任歸誰

如果小區已經建成，開發商已經移交物業公司，開發商應當退出，沒有開發商的責任，這個責任應當住建局承擔。

Ⅲ 房子沒有按期交付 開發商應承擔什麼法律責任

合同沒有交房逾期賠償的條款，是一個疏忽。延遲雖然是違約，但賠償只能通過協商解決。
取暖費裝修押金和交鑰匙的一些小手續費都是交房時交的。

Ⅳ 行為，業主可以追究開發商哪些法律責任

1、缺證延期
交樓是問題出現比較多的環節。法律規定，交樓時建築部門必須出具《工程竣工驗收備案表》、《工程竣工驗收報告》和《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，如果開發商在交樓時不能出具上述兩表兩書的話，購房者有權要求退房；同時，延期交樓也是一個普遍的問題，一般來說這樣是開發商違約在先。這時候應當仔細看一下合同，看看當中是否約定了裝修質量問題的處理方式。一般來說，開發商在合同中都不會把裝修質量作為交房條件，所以就此引發的爭議只能按合同中約定的賠償差價的雙倍的方式處理。您要是起訴的話，就一定要將合同分析清楚，不要讓開發商鑽了空子，而無法實現自己的要求。法院在判決時主要依據合同約定。另一種情況是，如果合同中約定了某項裝修，但是開發商沒有做，那就是另一回事了，這與以以次充好達不到標準是不同的，此時可以房屋沒有達到合同約定為由起訴，開發商會因此承擔延期交房的違約責任。
2、約定不符
還有很多的糾紛是因為購房人收樓後發現房屋的品質與當初合同約定的不相符。具體情況有很多種，比如面積有出入（大於3%）、窗戶的弧型窗變成平面窗、水電氣未能到戶等等，這都屬於開發商的違約。但有時因為一些細小的質量瑕疵導致與合同約定的交樓標准不符，則不應當看成是開發商的違約。
3、不合理收費
購房人關注的另外一個重要方面就是收費，哪些費用該收而哪些費用不該收。比如不能收取一年以上的物業管理費，不能收取超出公攤部分的費用，不能強行收取辦理房產證的手續費（業主也可自行辦理）等等。如果開發商單方面發生這些行為，則屬於開發商違約。
4、交樓後發生質量問題開發商推委責任
房屋作為一種產品，發生質量問題是難免的，但關鍵是發現問題要及時解決。比如地下車庫漏水、牆皮開裂等等。在購房之初，購房人都已經交納了一筆維修基金以及物業管理費，解決這些問題是開發商或者物業責無旁貸的。如果遇上開發商違約，購房者怎麼辦呢？《中華人民共和國合同法》第一百一十一條規定：「質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重做、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。」第一百零七條規定：「當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。」

Ⅳ 沒有規劃許可證的新建小區就打地基，其施工影響到我的日常休息，請問開發商要付哪些法律責任

沒有規劃許可證和打地基完全是兩碼事，什麼法律責任都不用負，因為只打了地基，沒有再繼續，說明法律要件沒有完全具備。但是，要注意一點，不能繼續升磚，升磚了，就是非法建設了，也還沒到違章建築這一步。這就好比，菜刀沒拿去殺人之前它就是菜刀，殺了人了就是凶器。
因為，建築是建築是建築物與構築物的總稱。建築物一般指指供人居住、工作、學習、生產、經營、娛樂、儲藏物品以及進行其他社會活動的工程建築。所謂構築物，通常情況下，就是不具備、不包含或不提供人類居住功能的人工建造物，比如水塔、水池、過濾池。
所以，只搞了一塊地基在那，沒有建設成實體（建築物或構築物），不用承擔什麼法律責任，如果繼續施工，則違反《城鄉規劃法》等法律了！

Ⅵ 房屋發生沉降，開發商要負責任嗎

在自己從開發商手裡購買了房子之後，那麼對於這個房子，開發商方面肯定有擺脫不了的責任，在房子出現了質量問題的時候，開發商是不是要負責?對開發商交付的房屋不屬於主體結構質量不合格的一般質量問題，在保修期內，購房者可根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十一條「房地產開發企業應當在商品房交付使用時，承擔商品房保修責任」的規定，可請求其維修，因維修致使房屋使用功能受到影響或給購買人造成損失的，開發商應當負賠償責任。對開發商交付的房屋屬於主體結構質量不合格的，應先請求房屋所在地的房屋工程質量監督單位檢查，在取得房屋質量鑒定不合格的證書後，可要求開發商予以退房，對因此造成損失的，開發商應承擔賠償責任。對消費者的正當要求，開發商不予理睬的，可以向消費者協會投訴或者向房屋所在地人民法院起訴。法律依據：《城市房地產開發經營管理條例》第三十一條房地產開發企業應當在商品房交付使用時，承擔商品房保修責任。

Ⅶ 開發商有哪些行為,業主可以追究開發商哪些法律責任

法律分析：業主可以追究開發商法律責任的行為：1、缺證延期；2、約定不符；3、不合理收費；4、交樓後發生質量問題開發商推委責任。《合同法》第一百零七條，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第五百零二條 依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

依照法律、行政法規的規定，合同應當辦理批准等手續的，依照其規定。未辦理批准等手續影響合同生效的，不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批准等手續的當事人未履行義務的，對方可以請求其承擔違反該義務的責任。

依照法律、行政法規的規定，合同的變更、轉讓、解除等情形應當辦理批准等手續的，適用前款規定。