物業承接查驗的法律責任

① 物業承接查驗辦法

法律分析：為了規范物業承接查驗行為，加強前期物業管理活動的指導和監督，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》和《物業管理條例》等法律法規的規定，我國制定了《物業承接查驗辦法》。物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業主共有財產的原則。鼓勵物業服務企業通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設單位提供有關物業管理的建議，為實施物業承接查驗創造有利條件。國務院住房和城鄉建設主管部門負責全國物業承接查驗活動的指導和監督工作。縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業承接查驗活動的指導和監督工作。
法律依據：《物業承接查驗辦法》
第六條 建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同，應當約定其所交付物業的共用部位、共用設施設備的配置和建設標准。
第七條 建設單位制定的臨時管理規約，應當對全體業主同意授權物業服務企業代為查驗物業共用部位、共用設施設備的事項作出約定。
第八條 建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，應當包含物業承接查驗的內容。
前期物業服務合同就物業承接查驗的內容沒有約定或者約定不明確的，建設單位與物業服務企業可以協議補充。
不能達成補充協議的，按照國家標准、行業標准履行；沒有國家標准、行業標準的，按照通常標准或者符合合同目的的特定標准履行。

② 物業承接查驗的法律依據是什麼

（二）物業查驗的方式
承接查驗不同於工程項目建設的竣工驗收，是在物業建設單位竣工驗收的基礎上，對建設單位移交的物業資料，有關單項驗收報告，以及對物業共用部位、共用設施設備、園林綠化工程和其他公共配套設施的相關合格證明材料，對物業公共部位配套功能設施是否按規劃設計要求建設完成等進行核對查驗。承接查驗還應對設施設備進行調拭和試運行，還應督促建設單位及時解決發現的問題。
查驗的相關資料由建設單位提供，物業管理企業主要是進行必要的復核。物業管理企業應督促建設單位盡快安排驗收。建設單位無法提供相關合格證明材料，物業存在嚴重安全隱患和重大工程缺陷，影響物業正常使用人 ，物業管理企業可以拒絕承接物業。
物業管理的承接查驗主要以核對的方式進行，在現場檢查、設備等情況下還可採用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方法進行檢查。
1、觀感查驗
觀感查驗是對查驗對象外觀的檢查，一般採取目視、觸摸等方法進行。
2、使用查驗
使用查驗是通過啟用設施或設備來直接檢驗被檢查對象的安裝質量和使用功能，以直觀地了解其符合性、舒適性和安全性等。
3、檢測查驗
檢測查驗通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量，以檢測其是否符合質量要求。
4、試驗查驗
試驗查驗通過必要的試驗方法（如通水、閉水試驗）測試相關設施設備的性能。
三、承接查驗所發現問題的處理
發生物業工程質量問題的原因主要有以下幾個方面：設計方案不合理或違反規范造成的設計缺陷；施工單位不按規范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；驗收檢查不細、把關不嚴；建材質量不合格；建設單位管理不善；氣候、環境、自然災害等其他原因。對於承接查驗中所發現的問題，一般的處理程序如下所示。
（一）收集整理存在問題
（1）收集所有的《物業查驗記錄表》；
（2）對《物業查驗|考試大|記錄表》內容進行分類整理，將承接查驗所發現問題登記造表；
（3）將整理好的工程質量問題提交給建設單位確認，並辦理確認手續。
（二）處理方法
工程質量問題整理出來之後，由建設單位提出處理方法。在實際工作過程中，物業管理企業在提出質量問題的同時，還可以提出相應的整改意見，便於建設單位進行針對性整改。
從發生原因和處理責任看|考試大|，工程質量問題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質量問題。若質量問題在保修期內發現或發生，按建設部《建築工程質量保修辦法》規定，應由建設單位督促施工單位負責。第二類是由於規劃、設計考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運行管理不經濟等問題。這類問題應由建設單位負責作出修改設計，改造或增補相應設施。
（三）跟蹤驗證
為使物業工程質量問題得到及時圓滿地解決，物業管理企業要做好跟蹤查驗工作。
物業管理企業應安排專業技術人員分別負責不同專業的工程質量問題，在整改實施的過程中進行現場跟蹤，對整改完工的項目進行驗收，辦理查驗手續。對整改不合要求的工程項目則應繼續督促建設單位處理。來源:考試大-物業管理師考試

第二十八條 物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

【釋義】 本條規定了物業管理企業在承接物業時的查驗義務。

物業管理企業承接建設單位移交的新建物業時應當進行驗收，這就是狹義上的物業管理企業的承接驗收。從廣義上說，物業管理企業的承接驗收還包括對於原有物業的承接驗收。物業承接驗收是物業管理企業承接物業時不可或缺的工作程序。

物業管理企業的承接驗收不同於竣工驗收。竣工驗收是指建設工程竣工後，開發建設單位會同設計單位、施工單位、設備供應單位以及工程質量監督部門等，對該項目是否符合規劃設計要求以及建築施工質量、設備安裝質量進行全面檢驗，取得竣工合格的資料、數據和憑證。竣工驗收包括隱蔽工程驗收、分期驗收、單項工程驗收和全部工程驗收。

物業承接驗收與竣工驗收的主要區別是：

首先二者的性質不同。我國實行建設工程質量監督制度，未經驗收或驗收不合格的工程不得交付使用。由此可見，工程竣工驗收包含有明顯的國家行政管理的內容。竣工驗收一旦通過，標志著物業獲准可以投入使用。而物業承接驗收則是民事行為，沒有行政法上的意義。

其次二者的參與主體不同。竣工驗收的主體是建設行政主管部門和相關企業(包括建設單位、施工單位、設計單位、監理單位等)。而物業承接驗收的主體則是物業管理企業和此前的物業實際控制方。在前期物業管理的場合就是物業管理企業與建設單位。一般情況下，政府行政主管部門並不參與物業承接驗收。

再次二者的內容和側重點也不同。竣工驗收的內容和側重點主要針對建築工程的質量問題，需要考察的是建築工程是否符合國家的各項標准，是否存在危及人身與財產安全的質量缺陷，例如工程勘探取樣是否合理、隱蔽工程鋼筋材料是否符合設計標准等。物業承接驗收則是為了明確物業的現存狀況，因此除了需要考察物業本身的質量安全問題外，還需要查明整個物業環境、物業設施的使用與保養等等。

通過承接驗收程序，可以發現此前沒有發現的質量問題，及時進行整改。特別是如果物業管理企業在樓房竣工後、居民進戶前，進行物業的承接驗收，就能夠及時將發現的房屋質量、使用功能等問題向開發商提出，並監督開發商返修。這不僅能夠有效的防止將來可能發生的物業使用和管理糾紛，而且物業管理公司可根據掌握的驗收資料，有針對性地制定預防性的管理措施和維修計劃。

關於物業的承接驗收標准，建設部於1991年7月1日發布了《房屋承接驗收標准》。該標準是針對交房管部門承接的房屋，但是依法代管，依約託管和單位自有房屋的承接，可參照該標准執行。該標准主要適用於一般民用建築的承接驗收。工業建築、大型公共建築、文物保護建築及某些有特殊設備和使用要求的建築的承接驗收可參照使用。

該標准所引用的標准包括：GBJ7建築地基基礎設計規范、 GBJl0鋼筋混凝土結構設計規范、GBJl4室外排水設計規范、GBJl6建築設計防火規范、GBJ45高層民用建築設計防火規范、 GBJ206木結構工程施工及驗收規范、GBJ207屋面工程施工及驗收規范、GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗收規范、GBJ242採暖與衛生工程施工及驗收規范、CBJl3危險房屋鑒定標准。

作為承接單位的物業管理企業應當會同建設單位對房屋的主體結構、外牆、屋面、樓地面、裝修、電氣、水、衛、消防、供暖、供氣、電梯、附屬工程及其他項目進行質量與使用功能的檢驗。由於物業共用部分、共用設施設備業主一般不可能進行查驗，同時物業管理企業將承擔對於物業共用部分、共用設施設備的維護與保養的任務，條例特別強調物業管理企業在承接物業時必須對於物業共用部分、共用設施設備進行查驗。物業管理企業在查驗的時候應當根據國家標准以及合同規定的標准進行查驗。

例如對於主體結構，應當察看地基基礎的沉降程度，是否引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞，鋼筋混凝土構建是否產生變形、裂縫，如果產生了變形與裂縫，其程度如何。如果主體結構是磚石結構，是否有足夠的強度和剛度，是否有明顯的裂縫，等等。

對於牆，應當察看是否滲水。對於屋面，是否有滲漏，隔熱保溫措施是否到位，出水口、落水管是否安裝牢固等。對於樓地面，查驗的時候應當注意樓地面的面層與基層是否粘結牢固，不空鼓，是否有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。衛生間、陽台地面與相鄰堤面的相對標高是否符合設計標准要求，是否可能發生積水、倒返水和滲漏等等。

水、衛、消防管道是否安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滲漏。水壓試驗及保溫、防腐措施是否符合要求。衛生間、廚房內的排污管是否分設，出戶管長度是否適宜。地漏、排污管介面、檢查口是否滲漏，管道排水必須流暢。水泵安裝應平穩，運行時無較大震動。消防設施是否經消防部門檢驗合格。室外排水系統的標高、窨井(檢查井)設置、管道坡度、管徑是否符合要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩妥並設置井圈。明溝、散水、落水溝頭是否有斷裂、積水現象等等。

採暖鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢後，必須有專業部門的檢驗合格簽證。各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應開關靈活。群體建築還應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施是否達到應有的質量和使用功能要求。

僅供參考

③ 物業承接查驗應當遵循的原則

物業承接查驗的依據分為法律依據和合同依據，其中物業承接查驗的法律依據主要是《物權法》、《合同法》和物業管理條例等法律法規。承接查驗的內容與標准主要依據《物業承接查驗辦法》，以及各省、自治區、直轄市人民政府城鄉建設主管部門依據《辦法》制定的實施細則。

物業承接查驗的合同依據，根據物業的不同情況有所區別，主要原則是不應超出物業服務合同規定的范圍與內容。對新建物業的承接查驗，其交接雙方是物業服務企業和開發建設單位，承接查驗以前期物業服務合同為依據；前期物業服務合同終止後，業主委員會與業主大會新選聘的物業服務企業所進行的物業承接查驗活動，以物業服務合同為依據。

④ 開發商與前期物業未進行承接查驗怎麼辦

你好！我拿新建樓盤為例，房屋沒有竣工就要有物業公司的早期介入，那個時候是沒有業主委員會的，只有開發商向房管局報告如何選擇物業公司，由房管局決定是否需要招標，只要明確選擇物業公司的招標或議標的程序正規合法化，符合房管局對物業公司的進入條件，未進行承接驗收是不算違反法律強制規定的。物業公司為了討好開發商，往往在驗收的時候睜隻眼閉隻眼，想方設法的拿下此業務
（接管驗收的作用，接管驗收是物業管理過程中重要的一個環節。如果物業管理公司在接管驗收是馬虎從事，放寬標准，最後可能自食其果。因為一旦接管合同生效，物業管理公司就必須承擔合同中規定的義務和責任。而且物業能夠長期使用，在日後使用中出現的問題必須有物業管理公司和業主來應付。因此，物業管理公司應充分利用自己在工程驗收中的權力和爭取質量補償的權力。一方面考慮質量問題對自己日後管理的影響，另一方面還應站在業主的立場上，充分維護業主的權益。接管驗收的作用主要體現在：
一． 明確交接雙方的責、權、利關系。通過接管驗收和接管合同的簽訂，實現權利和義務的轉移，在法律上界定清楚各自的義務和權利。
二． 確保物業具備正常的使用功能，充分維護自身和業主的利益。通過物業管理公司的前期介入和接管驗收，能進一步促使開發或施工企業按標准進行設計和建設，減少日後管理中的麻煩和開支。同時，能夠彌補部分業主專業知識的不足，從總體上把握整個物業的質量。
三． 為後期管理創造條件。通過接管驗收，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養護工作量。另一方面，根據接管中的有關物業的文件資料，可以摸清物業的性能與特點，預防管理事務中可能出現），只要簽訂了合同就有法律效應了

⑤ 物業承接查驗中其他法律責任是怎樣的

(1)當事人雙方均應承擔不履行協議的違約責任｡建設單位與物業企業惡意串通､弄虛作假

⑥ 新四川省物業管理條例中對違反承接查驗規定的懲罰措施有那些

摘要 第八章 法律責任

⑦ 物業公司承接物業時未進行承接查驗算不算違反法律的強制性規定

你好！我拿新建樓盤為例，房屋沒有竣工就要有物業公司的早期介入，那個時候是沒有業主委員會的，只有開發商向房管局報告如何選擇物業公司，由房管局決定是否需要招標，只要明確選擇物業公司的招標或議標的程序正規合法化，符合房管局對物業公司的進入條件，未進行承接驗收是不算違反法律強制規定的。物業公司為了討好開發商，往往在驗收的時候睜隻眼閉隻眼，想方設法的拿下此業務
（接管驗收的作用，接管驗收是物業管理過程中重要的一個環節。如果物業管理公司在接管驗收是馬虎從事，放寬標准，最後可能自食其果。因為一旦接管合同生效，物業管理公司就必須承擔合同中規定的義務和責任。而且物業能夠長期使用，在日後使用中出現的問題必須有物業管理公司和業主來應付。因此，物業管理公司應充分利用自己在工程驗收中的權力和爭取質量補償的權力。一方面考慮質量問題對自己日後管理的影響，另一方面還應站在業主的立場上，充分維護業主的權益。接管驗收的作用主要體現在：
一． 明確交接雙方的責、權、利關系。通過接管驗收和接管合同的簽訂，實現權利和義務的轉移，在法律上界定清楚各自的義務和權利。
二． 確保物業具備正常的使用功能，充分維護自身和業主的利益。通過物業管理公司的前期介入和接管驗收，能進一步促使開發或施工企業按標准進行設計和建設，減少日後管理中的麻煩和開支。同時，能夠彌補部分業主專業知識的不足，從總體上把握整個物業的質量。
三． 為後期管理創造條件。通過接管驗收，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養護工作量。另一方面，根據接管中的有關物業的文件資料，可以摸清物業的性能與特點，預防管理事務中可能出現），只要簽訂了合同就有法律效應了

⑧ 業主能否參與物業承接查驗

法律分析：一般情況下，物業承接查驗的參與者是物業服務單位和建築單位。

法律依據：《物業承接查驗辦法》 第三十一條 查驗可以邀請業主代表以及物業所在地房地產行政主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行，物業承接查驗的過程和結果可以公證。業主代表參加物業承接查驗，一方面可以深入了解建築的整體情況，另一方面可以對查驗過程進行監督，保證查驗的公正，維護業主的正當權益，以便物業管理企業能更好地向業主提供服務。

⑨ 物業承接查驗的內容包括

法律分析：物業承接查驗的內容包括： 1、物業和建設單位之間的前期承接查驗； 2、更換物業服務企業時，業主委員會和物業服務企業之間的承接查驗。 現場查驗20日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料： 1、竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料； 2、共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料； 3、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等准許使用文件； 4、物業質量保修文件和物業使用說明文件； 5、承接查驗所必需的其他資料。 未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單並書面承諾補交的具體時限。

法律依據：《物業管理條例》

第二十八條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(四)物業管理所必需的其他資料。

物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

⑩ 法律規定物業承接查驗檔案的所有權歸誰

法律分析：物業承接查驗檔案的所有權屬於全體業主。物業管理區域內的物業共用部位、共用設施設備情況的備案。物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案並妥善保管。物業承接查驗檔案屬於全體業主所有。

法律依據：《物業承接查驗辦法》第三十五條 物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案並妥善保管。物業承接查驗檔案屬於全體業主所有。前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起10日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。