預購商品房抵押證書的法律效力

① 預售商品房抵押登記有哪些規定

預售商品房抵押登記的規定有：當事人簽訂房屋預售協議時，為保障物權的實現，可以向登記機構申請預告登記。預告抵押登記後，未經抵押權人同意，他人處分該不動產不發生物權變動的效力。
【法律依據】
《城市房地產抵押登記管理辦法》第三十四條
以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載後，由抵押人收執。並向抵押權人頒發《房屋他項權證》。以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書後，重新辦理房地產抵押登記。
《民法典》第四百零二條
以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

② 房屋預售後，開發商惡意抵押，抵押合同是否有效

您好，購房在前，開發商抵押樓盤在後。
這種情況下，開發商已經將房屋預售給購房者，又隱瞞了已出售的情況向善意的第三人進行抵押，由於上述原因不能辦理產權證的，購房者一是可以按照預售合同的約定進行處理，若合同未約定的，且在一年內無法登記確認的，可以要求退房或者換房，並可以要求開發商賠償相應的損失。
如果購房者的預售合同在開發商抵押之前就已進行過預售合同備案登記的，也可以堅決要求取得房屋的產權，因為已備案登記的預售合同，可以對抗第三人；若預售未備案，而抵押都已依法登記，那購房者在抵押權未解除的情況下，則不能取得房屋產權。
望採納，謝謝！

③ 預購商品房抵押權預告登記是否具有抵押權

在商品房成為現房之前，屬於期房階段，此時的房子不能出房產證，只有預告登記證明。如果要辦貸款，就需要用此房屋作抵押登記手續，房管局會給抵押權人（一般是銀行）一張抵押物的憑證，就是抵押權預告登記證明，用以證明此房屋是抵押給抵押權人的。

④ 把商品房預售合同抵押可以嗎

一、房屋預售合同可以抵押。

購房人已經房地產交易管理部門登記的商品房預售契約可以進行抵押登記。抵押登記的有關內容須在預售契約中注記。抵押的預售房屋在抵押期間竣工的，購房人申領權屬證件時，登記部門須將預售房屋的抵押情況注記到相應的權屬證件上。

《擔保法》第三十四條下列財產可以抵押：

1、(一)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;

(二)抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產;

(三)抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物;

(四)抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產;

(五)抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權;

(六)依法可以抵押的其他財產。

抵押人可以將前款所列財產一並抵押。

2、第三十七條下列財產不得抵押：

(一)土地所有權;

(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第(五)項、第三十六條第三款規定的除外;

(三)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施;

(四)所有權、使用權不明或者有爭議的財產;

(五)依法被查封、扣押、監管的財產;

(六)依法不得抵押的其他財產。

二、抵押人轉讓已辦理抵押登記的抵押物，雖未通知抵押權人或告知受讓人，但轉讓行為仍然有效。

《擔保法解釋》第六十七條第一款規定：「抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權;取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務後可以向抵押人追償。」

該規定雖沒有提及抵押物轉讓行為的效力問題，但從其內容看，抵押人轉讓抵押物，雖未通知抵押權人或告知受讓人，但只要辦理了抵押登記，轉讓行為仍然有效。同時該解釋賦予抵押權人追及權和受讓人滌除權，來平衡抵押人、抵押權人和受讓人三者之間的利益。

⑤ 請問一下，房產局對房屋的預售預購備案登記與房屋產權登記有什麼區別各種登記的法律效力或法律責任如何

房屋的預售預購備案登記與房屋產權登記的區別如下:

一、登記種類不同。

房屋預售備案僅指開發商在與承購人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內，向項目管轄范圍的房產交易管理部門申請辦理商品房預售合同備案手續。

房屋產權登記包括國有土地范圍內房屋所有權登記；抵押權、地役權登記；預告登記、更正登記；異議登記。

二、登記機關不同。

房屋預售備案登記機關為房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門。

房屋產權登記機關為直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構。

《城市商品房預售管理辦法》第十條：「商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。」

三、辦理主體不同。

房屋預售備案登記的主體為房地產開發企業。

房屋產權登記的主體為房屋交易雙方當事人。

商品房預售合同備案登記的效力，在於使預售合同能產生對抗善意第三人的效力。也就是說，如果開發商在簽訂預售合同後，又擅自轉移給他方時，消費者可用登記備案的預售合同對抗開發商的轉讓行為，可以依法請求法院裁定其行為無效。

房屋產權登記的效力在於確認所有權發生變更。

《中華人民共和國物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

⑥ 預抵押登記的法律效力是什麼

預抵押登記的法律效力應當與抵押登記的法律效力是一樣的，預抵押登記是指以預售的商品房或者以還在修建的房產作為抵押，應當在抵押合同註明，如果在抵押期間建築完工的，抵押人在取得產權證之後應當重新辦理抵押登記。
【法律依據】
《城市房地產抵押管理辦法》第三十四條
以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載後，由抵押人收執。並向抵押人頒發《房屋他項權證》。
以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書後，重新辦理房地產抵押登記。

⑦ 房屋預告登記有法律效力嗎

房屋預告抵押登記有法律效力。當事人簽訂房屋買賣協議時，為保障物權的實現，可以向登記機構申請預告登記。預告抵押登記後，未經抵押權人同意，他人處分該不動產不發生物權變動的效力。
【法律依據】
《城市房地產抵押登記管理辦法》第三十四條
以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載後，由抵押人收執。並向抵押權人頒發《房屋他項權證》。以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書後，重新辦理房地產抵押登記。
《民法典》第四百零二條
以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。