業主大會議事規則的法律效力

1. 業主同意的百分比要達到多少才有法律效力

超過三分之二的業主同意才有法律效力。比如在合同有效期內物業是不能隨意更換的，若物業公司違反合同的內容，有違約的情況並且有足夠的證據，三分之二的業主同意可以根據相關法律的規定解除其合同。
法律分析
要有有明確發起人、經專有部分佔建築物總面積且占總人數百分之二十以上業主書面提議並隨附提議人房地產權證復印件、提議要求提前換屆時，則業主委員會應當對提議進行核實，如符合規定則應當召開業主大會就是否提前換屆作出決定。業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其餘管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其餘管理人，業主有權依法更換。物業服務企業或者其他管理人，根據業主的委託管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，並接受業主的監督。三分之二的業主同意更換物業了，就派代表去找物業公司的負責人，協商和平解決。如物業公司不願意退出管理，可以拿物業違約的證據到居委會去申請更換物業。配合居委會辦理其相關的手續。一般居委會的工作人員會先和物業協商，讓其主動退出。如物業不同意就會走法律程序。如果證據充足，法院會支持業主的訴求，解除物業公司的物業合同。
法律依據
《物業管理條例》
第十一條 下列事項由業主共同決定：(一)制定和修改業主大會議事規則;(二)制定和修改管理規約;（三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;(四)選聘和解聘物業服務企業;(五)籌集和使用專項維修資金;(六)改建、重建建築物及其附屬設施;(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十二條 業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主可以委託代理人參加業主大會會議。業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

2. 業主大會和業主委員會議事規則條件

法律分析：1、制定和修改業主大會議事規則；2、制定和修改管理規約；3、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；4、選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；5、使用建築物及其附屬設施的維修資金；6、籌集建築物及其附屬設施的維修資金；7、改建、重建建築物及其附屬設施；8、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；9、有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第二百七十八條 下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）使用建築物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建築物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建築物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

3. 小區業主大會議事規則的條款可以違背法律法規的規定嗎

這個沒有任何一個小區的虛偽相關的決議，絕對不可以禮拜三法律。如果說違反了法律，那就整個小區都存在問題，並不是屬於能夠隨意改變的。如果這個事情比較嚴重，完全可以到相關的司法部門進行反應。

4. 業主大會的決定的生效條件是什麼

您要的信息，在《物業管理條例》中是如此規定的：

第十一條下列事項由業主共同決定：

(一)制定和修改業主大會議事規則；

(二)制定和修改管理規約；

(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

(四)選聘和解聘物業服務企業；

(五)籌集和使用專項維修資金；

(六)改建、重建建築物及其附屬設施；

(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

第十二條業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

業主可以委託代理人參加業主大會會議。

業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

5. 業主大會議事規則的效力

業主、業主大會以及業主委員會均應遵守業主大會議事規則。議事規則的修改，由業主大會決定。

6. 業主委員會成立後原物管會和物業簽訂的合同是否可以繼續有效

您好，業主委員會成立後原物管會和物業簽訂的合同不是自動解除，如果業主委員會與新的物業管理公司（或者原物業管理公司）簽訂物業管理合同生效的，前期物業服務合同終止。

法律依據：

《物業管理條例(2018修訂)》第二十六條:前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

《物業管理條例(2018修訂)》第三十八條:物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。

7. 如果議事規則在業主代表大會上沒有表決通過、產生的業主委員有效嗎

首先業主大會和業主代表大會兩者有區別，業主代表大會是物業區域內的業主大會閉會期間的常設決策機構。
其次業主委員會由業主大會選舉產生；
所以，業主委員會及其委員是否有效由業主大會決定，與業主代表大會通過議事規則與否無關。

8. 「未投票視為同意已表決的多數業主意見」的規定是否有效

根據住建部《業主大會和業主委員指導規則》第二十六條規定，「未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定」。

9. 小區的業主大會議事規則起什麼作用

業主大會議事規則是業主大會開展各項活動的基本准則和依據。通俗地說，議事規則是對業主大會日常具體行動的各方面內容的約定，會議怎麼開，由誰主持、業主大會怎樣形成有效決定，業主委員會如何開展工作、業主大會經費來源及支出范圍等一系列具體問題都由議事規則來約定。
《物業管理條例》規定，業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
一般情況下，首次業主大會會議籌備組根據制定規范、參照示範文本、結合小區的實際情況擬定業主大會議事規則提交業主大會會議進行表決，經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，議事規則就生效了。全體業主須遵守業主大會議事規則，如果想修改議事規則，需要由業主大會決定。
當業主大會或業主委員會未按議事規則行事或講違反議事規則的規定，監事會和業主有權要求其改正，而發生爭執時，走入司法程序時，該規則為法律的依據。
希望能幫到您。望採納！

10. 業主大會的議事規則嚴於法律規定的怎樣處理

自然是可以啊，高於國家要求是可以的，法律規定是底線。做的再差不能低於這個底線。