凶宅買賣的法律效力

1. 「凶宅」的房屋買賣合同糾紛怎麼處理

主要看購房前，前房主有沒有如實描述過，如果有知會過，那就按照買賣合同執行，違約者按違約條款賠償。

2. 買了凶宅可以要求退嗎

法律分析：買了凶宅如果在不知情的情況下是可以要求退房的。凶宅是房屋的重大事項，在房屋買賣過程中，出賣人如果故意隱瞞或不告知凶宅的情況屬於違反誠實信用原則，違背公序良俗，是可以要求退房的。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第一百五十三條 違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。

違背公序良俗的民事法律行為無效。

第五百零二條 依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

依照法律、行政法規的規定，合同應當辦理批准等手續的，依照其規定。未辦理批准等手續影響合同生效的，不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批准等手續的當事人未履行義務的，對方可以請求其承擔違反該義務的責任。

3. 賣「凶宅」隱瞞實情是否應該承擔法律責任

二手房交易過程中，買家最怕的就是買到凶宅。那麼何為「凶宅」？

「凶宅」一般指住宅內發生過自殺、兇殺等非正常死亡惡性案件的房屋。人們普遍認為這類房屋是不吉利的，這往往不是所謂的迷信，而是買方認為居住在這種環境中會對自己的心理造成影響，產生不良狀態。也正是由於人們的忌諱，此類房屋很難出手，賣方產生隱瞞實情的想法也就不足為奇。但如果買方在房屋交易完成之後知道房屋情況，賣方需要承擔法律責任么？

案例：2013年，湯女士和胡先生達成了房屋買賣合同，約定湯女士花98萬元購買胡先生的一所房子。合同中明確規定，賣方如存在隱瞞與該房屋買賣有關的重要事實或提供虛假情況等違反誠實信用行為的，賣方應賠償由此而給買方造成的全部損失。而就在湯女士支付完首期款之後，卻打聽到，2011年該房層發生過租客跳樓自殺事件。於是找到胡先生，由於協商未果，湯女士將胡先生告上法院。

經法院審理認為，賣方胡先生的隱瞞行為違背了公共秩序和善良風俗，違反的誠實信用原則。於是判決撤銷房屋買賣合同，除了退換房款之外，還應賠償湯女士損失5000元。

「法律應該尊重善良的習俗。」忌住「凶宅」是我國民間傳統，是社會上一種善良無害的風俗。所謂「凶宅」可能會導致買房人心理不安，足以影響買方的購買決定。而從房屋交易的公平性及誠實信用原則出發，賣方應當負有「凶宅」信息等負面關聯信息的披露義務，賣方若違反這一義務，買方理應獲得權利救濟。

因此在此案例中，賣方未妥善披露「凶宅」等房屋負面關聯信息的行為違背了誠實信用原則，應當視為欺詐，善意買方享有請求法院或仲裁機關變更或撤銷合同的權利，對於造成買方損失的，賣方應當承擔損害賠償責任。

「凶宅」如何判定？

對於「凶宅」，在法律上沒有明確的概念界定。按照一般理解，至少滿足以下幾個要件：一，房屋內發生的死亡事實必須客觀存在。如果只有捕風捉影的各類傳說，不能簡單地認定為「凶宅」。二， 發生的死亡事件非人為因素造成, 即俗稱的「橫死」。如由健康原因導致的病死或老死均屬於正常死亡。第三，由於特定事件的影響, 多數人不願購買此房屋居住。

賣家如何避免賣出「凶宅」帶來糾紛？

從以往案例來講，產生糾紛的原因均因賣方刻意隱瞞「凶宅」的事實。根據誠實信用原則，賣方理應將房屋曾發生過的事實告知買房，由買方作出選擇。如賣方表示已經告知，應承擔舉證責任。

賣方可以明確說明這棟別墅是凶宅，願意低價出售。可能會吸引一部分並不介意房屋的歷史的購房者願意低價購買。但注意，法律對撤銷合同有實效的限制，當事人應當在知道或者應當知道撤銷之日起一年內行使撤銷權，逾期則不能在要求撤銷合同。

（以上回答發布於2016-05-26，當前相關購房政策請以實際為准）

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4. 低價購買了一處居民住宅，以為自己賺了便宜，但後來被鄰居告知是凶宅，能撤銷房屋買賣合同嗎

問：低價購買了一處居民住宅，以為自己賺了便宜，但後來被鄰居告知是凶宅，能撤銷房屋買賣合同嗎？

答：君同法律在線咨詢為您解答

房屋買賣合同公證的效力是什麼？

房屋買賣合同是一方轉移房屋所有權於另一方，另一方支付價款的合同。轉移所有權的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權的一方為買受人或者買方。法律規定房屋買賣合同應當採取書面形式訂立。

房屋買賣合同是一種民事法律行為，因此只要滿足雙方主體適格、雙方意思表示真實一致以及不違反國家法律法規及社會公共利益即被認為是有效的。而公證是公證機構根據自然人、法人或者其他組織的申請，依照法定程序對民事法律行為、有法律意義的事實和文書的真實性、合法性予以證明的活動。那些必須通過公證機構公證證明的法律行為，只有公證後方能發生效力，否則無效。而不需要公證就能生效的法律行為，通過公證過後，具有更強的證據力，但並不代表著公證賦予了其法律效力。房屋買賣合同便是屬於這種類型。因此，房屋買賣合同的法律效力不受是否公證影響，但公證過的房屋買賣合同具有更強的證據力，法院一般予以直接採用。

5. 買到「凶宅」能不能退 看法院到底怎麼判！

我國相關法律對凶宅沒有明確規定，一般認為：發生過自殺，兇殺等非正常死亡事件的房屋為「凶宅」。它並非是房屋客觀的質量瑕疵，而是源於購房者的心理感受。我國《合同法》規定,當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。基於民法的誠實信用原則,銷售「凶宅」的出賣人應當承擔告知的義務,即應將與房屋有關的全部信息充分告知買受人,使其能夠做出正確的意思表示;對於買受人而言,則享有對這些信息的知情權。即使合同中沒有告知義務的約定,若出賣人故意隱瞞房屋為「凶宅」這一重大瑕疵,本質上也是屬於違背了誠實信用原則。當然,由於房屋內發生過自殺或兇殺的不幸事件程度不同、影響不同、時間長久不同、個體感受不同,房屋的貶值程度也會不盡相同。但無論怎樣,出賣人未履行充分告知的義務,應承擔相應的法律後果。買方可以侵犯信賴利益起訴要求一定的經濟賠償，但具體賠償數額並無法律規定，一般是由法官自由裁量。法律依據：《中華人民共和國合同法》第六條【誠實信用原則】當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。

6. 關於隱瞞凶宅事實的買賣合同

對於「凶宅」的忌諱雖然可以理解，但法律上卻沒有特殊的對待。作為售房人對所售房屋是否為「凶宅」，從道義上應該告知，但這種告知並非法定義務。另外，發生命案在法律上並不影響房屋的正常使用，因此不屬於法定告知的范疇。而最好的解決辦法是買房人一開始就要求售房人在購房合同中就此問題進行約定。
但是，我國合同法中有一條有關「公序良俗」的條款，主要是以不道德、有傷風化等為要件，如果違背公序良俗，買賣合同也可視為無效。一般情況下，如果違背公民道德、社會秩序、普世價值（人們普遍認可的價值觀），也是法律不允許的。「根據中國傳統觀念，買到曾經發生過兇案的房屋，確實會對買房者造成心理障礙。在以人為本的現代社會，人們越來越強調對人心的呵護，所以說，不論是誰，在賣房的時候，應當告知房屋的種種實情。」
沈陽首例「凶宅」索賠案勝訴

一間房屋內發生命案——為躲避3萬元債務，被告將摻著「毒鼠強」的可口可樂遞給了從小玩到大的朋友。

被判死緩的被告沒想到自己在服刑中再成被告——房主將發生命案的房屋售出，得知真相後的買主堅決退房。住家變「凶宅」，房主將殺人者和其父母告上法庭，要求賠償「房屋貶值損失」5萬元。

這起沈陽首例「凶宅」索賠案中原告房主最後勝訴。 （據《遼沈晚報》 )

7. 「凶宅」的房屋買賣合同糾紛怎麼處理

您好！(一)買房者知道或應當知道的情況下
合同是雙方當事人意思自治的最佳體現，合同一旦簽訂，如果沒有法定或約定的合同無效的事由出現，那麼法律會推定合同生效並予以保護。在市場經濟中，有交易就必然有風險，作為購房者在買購買房屋時，無論自用或轉手給他人以賺取差價，都會盡可能的去了解或考察所購房屋的信息。如果「凶宅」內發生的非正常死亡事件屬於影響較大的社會事件並且當地媒體曾進行大規模報道，而購房者也是本地人甚至其本身就在這一小區住，不可能不知道在所購房屋內所發生的事情。並且，購房者在與房主簽訂購房合同時，沒有主動詢問這方面信息，也沒有就房屋內是否發生過非正常死亡事件進行約定的，法律上可以推定默認購房者已經對「凶宅」有所了解，購房者就不能追究原房主的法律責任。在這種情況下，可以視為購房者自願了接受「凶宅」這一事實，那麼其就應當承擔購買「凶宅」的交易風險。如果在合同簽訂後，法律允許購房者再以「凶宅」為理由請求撤銷合同，否認合同效力或請求賠償的，則對房主來說無疑是不公平的。因此，在買房者知道或應當知道所購房屋是「凶宅」的情況下，合同有效。
(二)買房者不知情的情況下
1、買房者享有撤銷權。
眾所周知，「凶宅」因其特殊的原因，絕大多數人是不願意購買的;即便購買，若再行交易，該房通常會脫手困難，必然給買受人造成損失，正是這個原因，在二手房交易中，大多數房主為了使自己的房產能夠高價交易，往往會故意隱瞞「凶宅」這一真實情況，從而使買房者誤認為是正常房屋而交易。考察購買者的真實心態，購買者是因受欺詐，基於該房屋為正常房屋的錯誤認識而作出了購買該房屋的錯誤意思表示。換言之，如果購買人知道該房屋為「凶宅」一般是不會購買此房的;即使願意購買，也不情願支付該房屋的正常交易價格，對於在違背自己真實意思的情況所為的、有重大瑕疵的合意，法律需要對其進行干預以平衡當事人的權益，通過賦予受損害當事人撤銷權，使其作出利己的選擇。並且，「凶宅」的事實足以影響購房者是否作出購買房屋的決定，是決定合同是否有效的重大因素。
故此，《合同法》第54條第二款規定，一方採用欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。所以對於出賣人故意隱瞞「凶宅」實事的欺詐行為，享有撤銷權的買受人可以向法院或仲裁機構主張撤銷該買賣合同。依據合同法理論，合同被撤銷後即自始無效，其後果是雙方互負返還義務，買房人應將房屋返還出賣人;出賣人有義務返還購房款及利息。
此外，根據《合同法》第58條的規定，對於合同被撤銷有過錯的一方，應當賠償對方因此所受到的損失。在「凶宅」買賣合同中即為違反告知義務的出賣人，應當對買房人在締約、履約、訴訟等與房屋買賣相關活動過程中的損失進行賠償。
2、賣房者的違約責任。
依據《合同法》第55條的規定，享有撤銷權的當事人自知道或應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權的，撤銷權消滅。法彥有雲：法律不保護在權利上睡覺的人，如果權利人沒有在規定的時間內行使權利的話，撤銷權人則喪失了這一權利，合同依法有效。因為撤銷權是形成權，撤銷權的期間是除斥期間，一旦期滿，權利人從根本上失去了這一權利，並且除斥期間還不能中斷、中止和延長。法律規定除斥期間的目的一是為了督促權利人及時行使權利，二是為了維護在這一期間業已形成的法律事實和法律關系。但在現實生活中，因為普通老百姓對於除斥期間的不了解，導致喪失撤銷權的案例很多。筆者所在的法院就有這樣的一起案件。買房者因不知情購買了「凶宅」，但在知道「凶宅」這一事實後因種種原因在一年後才向法院起訴，法院依法駁回起訴後，原告因不理解法律而四處上訪，至今仍然沒有服判。那麼，是不是在過了除斥期間後買房人就沒有救濟途徑了呢?事實並非如此。
依合同法實踐，合同雙方在履行合同時應當確保合同標的物的質量，對其履行的物應當保證符合法定或約定的質量，這就是理論上所謂的物的瑕疵擔保責任，對於物的瑕疵擔保責任的概念，我國學者王利明認為是指有償合同中的債務人對其提出的給付，應擔保標的物的質量符合合同的約定，違反此種擔保義務，所承擔的特殊的物的瑕疵擔保責任。如果合同一方當事人所履行的合同標的具有瑕疵，違反了瑕疵擔保義務，則應當承擔違約責任。在房屋買賣中，賣房者如果提供的房屋是「凶宅」，影響了買房者對房屋的正常使用，就是違反了物的瑕疵擔保責任，構成違約。
對於賣房者的違約責任，如果約定有違約金的話，可直接請求支付違約金即可。
如能提供更多信息，則可給出更為周詳的法律意見。

8. 住了2年才發現是凶宅，我再賣掉違法嗎

不違法，只是你賣的時候要跟對方說明是凶宅，這樣有可能賣不掉，或者是價格賣不高。其實所謂凶宅也沒什麼的，畢竟是以前發生的事情，如果實在說，心裏面過不去，也可以找一些什麼道士和尚做一點法事了。

9. 法律案例分析

摘要 案例1:

10. 出售凶宅第幾任業主可以不說

不管第幾任業主知道是凶宅，都應如實告知。
如果買賣交易的時候凶宅是不牽扯法律問題的，一切都正常，但隨著新線索，新案情的出現，可能會連帶牽扯出凶宅問題，屆時即便買家出於善意，取得了凶宅的所有權，受到法律保護，但難免不會無休止地接待刑事各類部門，影響居住和使用，要是再轉手了，牽扯進新的下家進來，可能會導致違約糾紛，尤其是沒有如實告知下家存在凶宅瑕疵問題的。