業主手冊對物業有沒有法律效力

㈠ 業主手冊(文本)及業主手冊相關內容詳解

為把小區建成一個安全、文明、清潔、舒適、優美高尚的新型住宅小區，為了營造溫馨、舒適、安全的室內環境，限度的發揮住宅的居住功能，保證房屋正常的使用，沿長其使用壽命，制定業主手冊，每位業主都要遵循業主手冊里的內容。

業主手冊俗稱房屋使用說明書。隨著物業服務的專業性，該手冊會由物業公司根據《物業管理規約》及政府的有關法規制定的管理規則以及關於物業跟業主共同服務和被服務的明細條約的說明。業主對其內容應基本了解，更好的和諧處理物業，鄰里等家居生活。物業公司制定業主守則時應注意內容要合法。尤其處罰應注意是否有權處罰。

物業管理

1）管理處

作為物業管理人，管理處根據物業委託管理合同對本住宅區實施物業管理。管 理服務內容包括（小區/大廈范圍內）：

*房屋及公用設施的使用、維修和養護。

*公共地方清潔衛生。

*車輛行駛及停泊。

*公共秩序。

*社區文化活動。

*住宅主管部門和委託管理合同規定的其他物業管理事項。

管理處根據相關法律、法規，結合實際情況制訂本住宅區物業管理辦法，依據委託管理合同和有關規定收取管理費用，制止違反住宅區物業管理規定的行為，選聘專營公司承擔專項經營業務。

管理處以服務業主為宗旨，按相關法律、法規及委託合同實施管理和從事經營活動，接受業委會及業主監督。

2）管理人員

本物業內所有員工為本物業提供物業管理服務，絕不容許收取業戶任何額外費

用或物品，敬請業戶合作，避免私自任用本物業員工作任何私人服務，而導致該員工疏於日常職守。

3）業主委員會

為加強本物業民主化管理，實行業主自治與專業服務相結合的管理模式，根據

物業管理條例規定，本物業由業主大會選舉產生業主委員會（簡稱業委會）。業委會代表物業全體業主利益、要求和意見，並協助管理處開展工作。業委會章程和工作細則由業委會制定，並由業主大會批准通過。

業主委員會行使下列職責

1、召集和主持業主大會。

2、審議決定住宅維修基金和共用設施專用基金的使用。

3、聘請物業公司並與其訂立、變更或解除委託管理合同。

4、審議物業公司年度管理計劃、配套工程和重大維修工程項目。

5、審議管理服務費的收費標准。

6、監督物業公司對本住宅區的物業管理工作。

業主委員會履行下列義務

執行業主大會的各項決定。

遵守和履行物業委託管理合同。

不得從事各種投資和經營活動。

對物業管理公司的正當經營和管理活動予以支持和配合。

業主委員會決定問題，採取少數服從多數的原則。業主大會和業主委員會應接受市、區住宅主管部門的指導與監督。業主大會的決定，業主委員會章程的內容或業主委員會的決定不得與憲法、法律、法規和規章相抵觸。

入伙須知

物業用途及權利

業主對所購物業擁有佔有、使用、收益、處分等權利： 業主須根據物業購買合同中註明的使用用途合理專項使用物業，不可擅自更改 用途及使用方法。

入伙

業戶收到入伙（入住）通知在限定期限內辦理完相應手續稱為入伙。逾期不辦 理手續的，亦視為入伙。業戶須從入伙之日起，全額交繳物業管理服務費。

3）入伙資料

入伙時，業戶需提供下列資料：

家庭戶：《入住通知書》、《購房合同書》或《按揭合同》原件和復印件、家庭成員身份證和復印件、照片、指定銀行存摺等。

公司戶：《入住通知書》、《購房合同書》或《按揭合同》原件和復印件、法人代表、職員身份證和復印件、照片、營業執照和復印件和指定銀行存摺等。 為節省業戶時間，避免往返及排隊輪候，請於入伙時仔細檢查並帶齊相關資料。

4）驗樓

業戶入伙時，管理處工作人員將陪同您依照國家驗收規范及房屋買賣合同驗收房屋，有疑問之處，請填妥《房屋交付驗收表》交回管理處，以便承建商能早日進行處理。一般情況下，承建商將不會接受保修期後呈報之返修工程。

5）水表、電表

發展商已預設完備之水電管線，業戶入伙時只需核對水電表讀數。

6）煤氣服務 業戶欲申請煤氣服務，請致電燃氣集團辦理。

7）電話服務 各單位已鋪設電話線，業戶只需致電電信公司申請。

8）有線電視 業戶欲申請有線電視，請致電有線電視申請熱線。

9）遷居 業戶准備遷居時，請通知管理處預約電梯使用時間。在搬運時，請督促搬運工 人確保公共設施不受損壞，否則有關業戶須賠償相應損失。搬運完畢後，須自行清理現場。

裝修管理

裝修申請；

所有裝修及維修工程必須符合有關政府法規及《業主公約》條款，向管理處 提交裝修工程圖紙，填妥申請表並繳付相應保證金。未得到書面認可前，請勿動工。

施工單位：

業戶請選擇合法有效可靠之裝修承建商，提供相關營業執照及技術資歷。如因 裝修造成有關損毀責任，最終由業戶承擔。

施工人員進出：

當業戶選定裝修承建商時，請要求施工人員提供身份證復印件、照片等資料以辦理臨時出入證。裝修人員於屋苑內須隨身配掛臨時出入證。為公共安全及減少外來干擾，未獲業主聘請及未曾向管理處辦妥手續之裝修承建商，可被拒絕進入小區（大廈）。

4)單位門窗 為統一美觀，管理處備有防盜門及窗花樣板，須參照管理處所定款式及要求製作安裝。

室內裝修：

業戶室內裝修，必須確保建築結構安全，切勿在承重牆上切割或開孔，如需更 改室內牆壁、管道等，請在裝修申請項目中列明，以免因拆除或更改結構而構成危險。

建築物外牆 為維持建築物外貌整體美觀，業戶請勿在室外更改或加建防盜網、遮陽蓬、天 線、晾衣架或一切伸展出室外之建築物。

裝修垃圾：

請將裝修垃圾按管理處指定的時間地點堆放，並及時轉運至政府指定的傾倒場所。請勿將垃圾棄置於公眾地方，否則產生的責任及費用將由業戶承擔。

裝修期限及時間：

裝修期限最長不得超過三個月。

（以上回答發布於2013-05-24，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈡ 什麼是業主手冊從定義上詳細點。跟前期物業管理服務協議有什麼不同

業主手冊一般是由物業服務企業編撰，向業主、物業使用人介紹物業基本情況和物業管理服務相關項目內容的服務指南性的文件。包括以下內容：
1、歡迎辭；
2、物業概況；
3、物業服務企業以及項目管理處的情況介紹；
4、臨時管理規約；
5、物業服務區域內相關公告管理制度；
6、物業裝飾裝修管理指南、物業服務流程等；
7、公共及康樂設施介紹；
8、服務指南及投訴電話；
9、其他需要說明的情況及相關注意事項。

㈢ 關於物業管理法

1、你家被盜事情，看能不能通過監控來查看證據？如監控內有發現可疑人，而保安沒有去巡查等，你家小區樓下是否有攝像頭，還有你家在21樓，你可以向管理處要求查看保安簽到本，你那一棟的消防通道管理處有沒有擺放保安簽到本，按一般物業公司來講，都要執行這一項的，如果保安沒有按時簽到和巡查，可以證明保安工作沒有做到位，有漏洞，你可以拿這一點和監控錄像來獲得賠償。但一般物業公司出現這種現象都是得不到賠償的，除非你有證據。
2、你不交管理費，管理處停你家的電，這種做法是違法的，停電，只有供電所才有權停電的，還有一種情況，就是供電所有委託這一項給管理處，管理處就可以執行，如沒有委託，管理處的做法是違法的。你只能上法院起訴他，你報警是沒有什麼用的。
3、如果你不想通過法院，只想獲得賠償現金，如果在沒有證據的情況下，管理處不可能給予你任何賠償，何況你是租客，管理處更加不會把你當一回事。
有一種方法，你可以採納，看你的租期還有多久，如果還有半年或一年，你可以天天到管理處去吵，而且一定要求要見經理級別以上的，要求管理處給你免管理費一年或半年，如果，你想獲得賠償，唯一這樣做是有可能成功的，否則你無證據的情況下，是不可能獲得任何賠償的。而且你的態度一定要惡劣。
4、你也有做的不對的地方，你不能以這個理由來拒交管理費，交管理費是每個業主應盡的義務，如不交管理費不僅損害了物業公司的合法權益也損害了其它業主的合法權益。

㈣ 業主公約有法律效力嗎

法律分析：有法律效力。（一） 地域效力。業主公約的地域效力是整個物業管理區域，包括業主物業的專有部分、共有部分、共有設備設施等，具體應以城市房地產登記部門登記的四至界限為准。 由於在一個物業管理區域內的物業共有部位、共有設備設施等在構造和權利歸屬上的整體性，為了保障廣大業主的民主意志能夠得到統一的體現，法律規定一個物業 管理區域內只能成立一個業主大會組織，因此業主公約只對物業管理區域以內的人的行為發生效力，包括居住區、大廈區、工業區等。因此，很難對物業管理區域作 一個統一並且具體的規定，為了便於各地針對具體的情況進行管理，物業管理區域的具體劃分辦法，由省、自治區、直轄市人民政府制定。但是，目前很少有地方出 台詳細專門的物業管理區域劃分辦法，造成事實上的一個物業管理區域多家管理問題，我們應該注意。

（二）對人的效力。由於業主公約必須經過物業管理區域內業主簽字承諾，因此業主公約的效力范圍當然涉及全體業主。在這里，有如下幾點值得說明：

1、業主公約對業主的效力僅限於業主進行的有關物業管理的行為，對其他行為沒有效力。如業主出租自有物業，應受業主公約的約束，但業主出租自己的其他物品，則不受業主公約的約束。

2、 業主公約對非業主物業使用人也發生法律效力。非業主物業使用人一般指物業的承租人、借用人、代管人、典用人等實際使用物業的人，由於業主公約的一項核心的 內容是規范對物業的使用秩序，而非業主使用人基於其實際的物業的使用，不可避免地會影響到物業的狀態，而且業主委員會或者物業管理企業對物業進行管理勢必 要直接的與非業主物業使用人打交道，因此客觀上需要將其納入到物業管理活動中來。作為物業管理區域內最高自治規范的業主公約當然能約束非業主物業使用人。

3、 業主公約對物業的繼受人(即新業主)自動產生效力。在物業的轉讓和繼承中，物業的所有權要發生變動移轉給受讓人。但業主公約無須新入住的繼受人作出任何形 式上的承諾，就自動地對其產生效力。在這一點上可以理解為繼受人在取得物業時，對已經生效的業主公約存在默示，自願接受業主公約的約束。

4、 業主公約對物業管理事務的具體承擔者物業管理企業具有約束力。物業管理企業獲得物業管理許可權的法律基礎是物業管理服務合同。一般認為物業管理服務合同屬於 委託合同的一種。在物業管理合同關系中，業主處於委託人的地位，而物業管理企業屬於受託人的地位。在邏輯上，物業管理企業是業主管理意志的延伸。在實務 中，作為管理依據的業主公約是物業管理企業的進行管理。

業主公約是業主做出的一個承諾，在享受權利的時候要承擔一定的義務，很顯然這涉及到了業主的利益，因此在簽業主公約的時候要特別注意，哪些是自己可以處理 的，哪些是要受物業的限制，把這些搞清楚了，才可以保護自己的利益。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第五百零二條 第一款 依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

㈤ 小區沒成立業委會，業主與物業前期服務協議還有法律效力嗎

如果原有物業公司繼續履行，說明雙方默認前期物業協議的效力，如果業主認為前期物業協議在履行中有問題，那麼，應由業主過半數的業主會議決定，提出終止協議，限期讓原有物業公司撤出的通知，再選業委會。

㈥ 給一份前期物業管理協議

我貢獻一份別墅的:

別墅前期物業管理服務協議

本協議當事人：
甲方：杭州開元物業管理有限公司千島湖分公司
乙方：

甲方是指：1、杭州******開發有限公司委託的物業管理企業。
乙方是指：購房人（業主）

前期物業管理是指：是指業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管

理企業實施的物業管理。

本物業名稱： ******別墅
乙方所購房屋銷售（預售）合同編號：
乙方所購房屋基本情況：
類型：
座落位置：
建築面積： 平方米

根據有關法律、法規，在自願、平等、協商一致的基礎上，在乙方簽訂《房屋買賣（預售

）合同》時，甲乙雙方就前期物業管理服務達成如下協議：

第一條 雙方的權利和義務
一、甲方的權利和義務
1.對房屋共有部位、共用設施設備、綠化、環境衛生、保安、交通等項目進行維護、修繕、服

務與管理。
2.根據有關法規和政策，結合實際情況，制定本物業的物業管理制度和《業主公約》並書面告

知乙方。
3.建立健全本物業的物業管理檔案資料。
4.制止違反本物業的物業管理制度和《業主公約》、《業主手冊》的行為。
5.甲方可委託專業公司承擔本物業的部分專項管理與服務業務，但不得將本物業的整體管理轉

讓給第三方。
6.依據本協議向乙方收取物業管理費用。
7.編制物業管理服務及財務年度計劃。
8.每六個月向乙方公布物業維修、更新費用的收支賬目。
9.提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知乙方，並與乙方訂立《******別墅室內

裝修管理協議》。
10.不得佔用本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。
11.向乙方提供房屋自用部位、自用設施設備維修養護等有償服務並合理收取費用。
12.自本協議終止時5日內，與業主委員會選聘的物業管理企業辦理本物業的物業管理移交手續

，向物業管理企業移交建設單位提供的材料及其它物業管理材料，物業管理移交手續須經業主

委員會確認。

二、乙方的權利義務
1.參加業主大會或業主代表大會，享有選舉權、被選舉權和監督權。
2.監督甲方的物業管理服務行為，就物業管理的有關問題向甲方提出意見和建議。
3.遵守本物業的物業管理制度、《業主公約》和《業主手冊》。
4.依據本協議向甲方交納物業管理費用，享有與所繳納物業管理費相符的服務。
5.裝飾裝修房屋時，遵守《******別墅室內裝修管理協議》，違反裝修協議，給物業造成損害

的將承擔賠償責任。
6.不得佔用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等

原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知甲方，並在約定的期限內恢復原狀

，造成損失的，給予賠償。
7.轉讓房屋時，應事先通知甲方，並告知受讓方與甲方簽訂本協議。
8.對承租人、使用人及訪客等違反本物業的物業管理制度、《業主公約》和《業主手冊》等造

成的損失、損害承擔民事責任。
9.按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業的給排水、通風、採光、維修、通行、衛生、

環保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益。
10.因甲方維護修繕共用部位、共用設施、設備需要佔用乙方自用部位、自用設施的，乙方應

予以配合。
11.不得擅自將住宅改為非住宅使用。

第二條 物業管理服務內容
一、房屋共用部位的維護和管理
共用部位是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等）戶

外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道、電梯機房、水泵間等。

二、房屋共用設施設備及其運行的維護和管理
共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、供水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、

通訊線路、照明、供氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車

庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

三、環境衛生
1.物業管理區域內的公共場所、公共設施及房屋共用部位保潔。
2.垃圾的收集和清運。

四、保安
1.內容
（1）協助公安部門維護本物業區域內的公共秩序。
（2）門崗執勤。
（3）巡邏檢查。
（4）安全監控。
2.責任
（1）協助公安部門加強治安防範，協查各種違法案件。
（2）檢查、掌握物業管理區域內的各類情況。
（3）及時發現各類事故苗頭，協助有關部門力爭把事故消滅在萌芽狀態。

五、交通秩序與車輛停放
1.內容
（1）限速、限重。
（2）禁鳴。
（3）按規定停放。
（4）車輛出入管理。
（5）泊位管理。
2.責任
（1）指揮車輛遵章行駛，有序停放。
（2）保持小區安靜。
（3）保持道路通暢。

六、房屋裝飾裝修管理
按照《******別墅室內裝修管理協議》對業主的房屋裝飾裝修行為實施管理。

七、消防管理
1.內容
（1）公共區域消防器材和易燃品管理。
（2）消防監控。
（3）義務消防。
2.責任
（1）消防器材和設施齊全、有效。
（2）消防通道暢通。
（3）發生火警，組織滅火或報警。
八、公共綠化
1.內容
（1）修剪、澆灌、施肥等綠化養護。
（2）清潔公共綠地。
（3）除蟲和必要的補種。
2.責任
（1）保持花草樹木的正常生長。
（2）保持公共綠地整潔。
（3）綠化植物茂盛、無缺株。

第三條 物業管理服務質量
一、房屋外觀：清潔，無污染。
二、設備運行：正常、故障時間無特殊情況下不超過2小時。
三、共用部位、共用設施設備的維護和管理：按計劃及時完成。
四、環境衛生：整潔。
五、綠化：按景觀要求維護。
六、交通秩序與車輛停放：整齊、有序、無事故。
七、保安：熱情服務、按章辦事、儀表整潔、文明禮貌。
八、消防：做好以「預防為主、防消結合」的消防防範工作。
九、房屋共用部位、共用設施設備小修和急修：
小修：立即處理，72小時內力爭修復，並建立登記、回訪制度。
急修：報修後30分鍾內或按約定時間准時上門維修，24小時力爭修復，並建立登記、回訪制度

。
十、業主和物業使用人對甲方的滿意率達到95%。

第四條 物業管理服務費用（不包括房屋共用部位共用設施設備大中修、更新、改造的費用）
一、乙方交納費用時間：物業管理費自《入伙通知書》規定的入伙之日起開始計收。
二、住宅按建築面積每月每平方米3.5元。
三、地面停車位按每月每個 元。
四、因乙方原因空置房屋由乙方按物管費標準的70%向甲方交納，空置時間最長不超過一年。
五、乙方出租物業，物業管理服務費用由乙方交納，乙方與承租人約定由承擔人繳納的，從其

約定，乙方負連帶繳納責任。
六、乙方轉讓物業時，須交清轉讓之前的物業管理服務費用。
七、每次交納費用時間：每季度首月5日前交納。
八、其它有償服務收費另行約定。

第五條 代收代繳收費服務
受有關部門或單位的委託，甲方有提供水費、電費、燃（煤）氣、房租等代收代繳收費服務（

代收代繳費用不屬於物業管理服務費用）；收費標准執行政府規定。

第六條 維修基金的管理與使用
一、 據杭州市物業管理條例第四十七條、四十八條規定，本物業建立共用部位、共用設施

設備保修期滿後大中修、更新、改造的維修基金。乙方在入伙前交納按建築面積 元/平

方米的維修基金。
二、維修基金的使用由甲方提出年度使用計劃，經當地物業管理行政主管部門審核後劃撥。
三、維修基金不敷使用時，經當地物業管理行政主管部門審核批准，按乙方佔有的房屋建築面

積比例續籌。
四、乙方轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

第七條 保險
乙方的家庭財產與人身安全的保險由乙方自行辦理。

第八條 廣告牌設置及權益
乙方不得擅自在小區內設置任何形式的廣告牌（包括標牌、標識等）。

第九條 其它約定事項
一、物業管理費待業主委員會成立後再作調整；其它收費按物價管理部門規定執行。
二、乙方不得擅自改變房屋使用性質。

第十條 違約責任
一、甲方違反本協議，未達到管理服務質量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未

改正給乙方造成損失的，甲方承擔相應的法律責任。
二、乙方違反本協議，使甲方未達到管理服務質量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，

逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任。
一、甲方違反本協議，擅自提高收費標准或亂收費的，乙方有權要求甲方清退所收費用，退還

利息並支付違約金。
二、乙方違反本協議，不按本協議約定的收費標准和時間交納有關費用的，甲方有權要求乙方

補交並從逾期之日起每天按應繳額的3‰支付。
三、長期不繳納物業管理費之業主，物業管理公司有權按有關規定向業主追究法律責任。

第十一條 為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏、漏

電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，甲方因採取緊急措施造

成乙方必要的財產損失的，雙方按有關法律規定處理。

第十二條 在本協議執行期間，如遇不可抗力，致使協議無法履行，雙方按有關法律規定處理

。

第十三條 本協議內空格部分填寫文字與印刷文字具有同等效力。
本協議中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。

第十四條 本協議在履行中如發生爭議，雙方協調解決或向物業管理行政主管部門申請調解；

協商或調解無效，可向杭州市仲裁委員會申請仲裁。

第十五條 本協議共十頁，一式兩份，甲乙雙方各執一份。

第十六條 在簽訂本協議前，由甲方送當地物業管理行政主管部門備案。

第十七條 本協議自雙方簽字、蓋章之日起生效。

甲方簽章： 乙方簽章：

代表人： 代表人：

年 月 日 年 月 日

㈦ 物業管理公司的業主手冊需要哪些內容

業主手冊包括：小區簡介，物業公司簡介，服務約定與住戶須知，業主管理約定，費用收取，特約服務項目，業主權利和義務，業主投訴辦法，物業日常管理服務范圍、內容及標准，電梯使用管理方案，裝飾裝修協議，裝飾裝修注意事項，停車場管理服務協議，住戶入住合同。

㈧ 業主手冊是開發商做還是物業做

業主手冊，是業主與物業公司對相關約定達成一致而制定的，一般情況是開發商來做，但是開發商減少麻煩，大多的業主手冊都是物業來代做的，因為當房子沒有出售的時候，開發商是唯一一個業主，所以開發商代表了全體業主來與物業公司簽訂業主手冊，當成立業主大會後，業主手冊中的內容可以進行修改。

㈨ 請問業主手冊是物業公司印還是房產開發公司印，具體是哪個部門負責呢，謝謝！

業主手冊一般由物業公司來做，但是也有特殊的情況，開發商要交房了還沒有確定物業公司，就只能由開發商自己做了，業主手冊是在小區業主領取住房鑰匙時由物業公司發放給業主，業主手冊後面一般會附帶建材商的廣告，做這種廣告收益還是不錯的，哪位如有意做這個可以淘寶網搜「業主手冊廣告」。