國有劃撥土地租賃合同的法律效力

⑴ 土地租賃合同的法律效力如何體現

農村土地租賃合同的效力問題在《土地管理法》及《農村土地承包法》中有相關要求。

《土地管理法》第十五條農民集體所有的土地，可以由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。發包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。土地承包經營的期限由承包合同約定。承包經營土地的單位和個人，有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。

農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，並報鄉(鎮)人民政府批准。

《農村土地承包法》第四十八條發包方將農村土地發包給本集體經濟組織以外的單位或者個人承包，應當事先經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，並報鄉(鎮)人民政府批准。

(1)國有劃撥土地租賃合同的法律效力擴展閱讀：

注意事項：

1、租賃期內乙方如需建設的，必須徵得甲方及有關部門的同意並辦理一切審批手續，建設相關費用全部由乙方承擔。如乙方符合法律及政策的有關要求及條件的，甲方有義務協助乙方辦理有關該地塊的相關手續(包括報建、水電、消防、開戶、營業執照等)，但所需的一切費用由乙方承擔。

2、乙方必須依法經營，租賃期內必須遵守中華人民共和國的各項法律法規。在該土地內所產生的任何稅費(包括國家或地方政府徵收的土地使用稅及房產稅等)由乙方負責支付。

3、租賃期內如政府規劃需要徵用該土地的，不屬甲方違約，甲方需提前3個月書面通知乙方做好搬遷工作，同時甲方無息退還保證金給乙方。乙方應積極配合，並無條件做好清拆、搬遷工作。合同終止時間為乙方配合政府徵收(徵用)之日。

參考資料來源：網路-土地租賃合同

參考資料來源：網路-法律效力

參考資料來源：網路-中華人民共和國土地管理法

參考資料來源：網路-中華人民共和國農村土地承包法

⑵ 購買或者租賃劃撥土地上的房產所簽訂的合同是否有效

個人受讓公司劃撥用地 征遷後無法獲得補償款

1993年7月，益律公司經廈門市政府批准，取得位於杏林區西環路東側、聯偉有限公司廠房西側的劃撥土地A（5228.258平方米），作為生產廠房建設用地，土地使用期限至二○四二年十二月十日止。
2004年11月，益律公司為轉讓人（甲方）、沈某等人為受讓人（乙方），雙方簽訂一份《房產轉讓協議》，約定乙方向甲方受讓坐落在廈門市集美區杏林西濱路五號的房產，經營性土地面積4906平方米，建築面積2346平方米，土地權屬為有償劃撥性質。雙方還約定交易價格、付款方式，以及若遇到政府徵收拆遷，相關拆遷賠償工作的處理以及賠償金的歸屬等。
協議簽訂後，沈某等人依約支付了轉讓款。隨著廈門島外開發建設步伐的加快，上述土地遇到政府征地拆遷，益律公司與相關征地單位簽訂拆遷補償安置協議書，並領取相關拆遷款，其中部分款項支付給沈某等人。沈某等人認為雙方簽訂的《房產轉讓協議》合法有效，益律公司應當返還全部的訟爭土地及房屋的征地補償款。益律公司不予認可，2014年5月雙方因此對簿公堂。
廈門中院審理後認為，該案主要涉及訟爭《房產買賣協議》的效力問題。訟爭土地使用權系通過有償劃撥方式取得，雖為有償，但仍屬劃撥性質，應按劃撥土地使用權進行管理。根據法律規定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應報有批准權的人民政府審批。其立法目的在於通過對劃撥土地流轉的限制，防止國家利益受損。本案雙方當事人簽訂的《房產買賣協議》未經有批准權的人民政府批准，應認定該協議無效。
■法官說法
劃撥土地使用權和地上建築物未經審批不得轉讓
本案承辦法官洪德琨解析，本案的焦點問題在於，訟爭房產轉讓合同是否有效。
根據城市房地產管理法以及城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例的規定，因訟爭房產所在的土地系劃撥性質，雙方當事人之間的《房產轉讓協議》並未辦理相應的批准手續，故該《房產轉讓協議》因違反法律的強制性規定而無效。
本案中，關於合同無效後如何處理的問題。根據合同法的規定，合同無效後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。訟爭協議被確認無效後，益律公司應返還沈某等人購房款，沈某等人應相應返還訟爭房產，但不能狹義的認為，只需返還已付的購房款即可，應兼顧合同法公平原則並考慮雙方對協議無效的過錯責任，益律公司應當退還相應的購房款，並支付訟爭房產在簽訂合同時以及拆遷時的價值差部分。

取得改制公司房屋使用權 辦理過戶訴求獲法院支持

溪岸路11號房屋系廈門某建設公司（下稱建設公司）集體所有的房產，土地使用權類型為劃撥。2002年7月福建省政府頒布關於國有企業改革土地資產處置的意見，規定「企業改制涉及的土地使用權已經實行有償使用或需要轉為出讓或出租的，不再進行處置審批，可直接在市、縣國土資源管理部門辦理土地變更登記或有償使用手續」。2006年7月，廈門市建設局作出關於同意廈門建設公司改制的批復，同意建設公司按照上述改制方案進行改制。
2011年7月，梁某與建設公司簽訂一份《房屋買賣協議書》，約定建設公司出讓該房屋的永久使用權，待該房產具備交易條件可辦理過戶手續時，建設公司必須無條件給予配合。合同簽訂後，梁某依約向建設公司支付購房款並接收訟爭房屋。
2011年8月，以建設公司作為申請人向廈門市房產管理局申請辦理補交訟爭房產土地出讓金手續，房管局收件後至今未辦理。因建設公司不予配合辦理訟爭房產的相關過戶手續，故梁某向法院提起訴訟，請求確認梁某與建設公司所簽訂的《房屋買賣協議書》合法有效，建設公司立即協助梁某辦理該房屋的過戶登記手續。建設公司抗辯訟爭房產的土地系劃撥用地，根據相關法規，劃撥土地上的房屋轉讓受到嚴格的限制，只有經過有關部門的審批才能轉讓，現因轉讓合同未經批准，尚不符合房產過戶的條件。
廈門中院審理後判決，確認梁某與建設公司於2011年7月簽訂的《房屋買賣協議書》合法有效，建設公司立即協助梁某辦理該房屋的過戶登記手續。
■法官說法
企業改制後劃撥土地使用權出讓合法有效
本案承辦法官李向陽解析，本案的焦點問題在於，訟爭房產轉讓合同未經審批可否判決其辦理過戶手續。
首先是訟爭《房產買賣協議書》的效力問題。訟爭房產所涉土地雖系劃撥用地，但房產的所有權人建設公司已進行改制，根據省級人民政府的相關文件精神，企業改制後，土地使用權轉讓可通過補交土地出讓金予以辦理，無需進行審批手續。同時，根據查明事實，建設公司也以申請人的身份向房管局申請補交土地出讓金。因此訟爭《房產買賣協議書》雖涉及劃撥用地上房產的轉讓，但並不違反相關法律法規，應當認定有效。
其次是訟爭房產能否辦理產權過戶手續問題。根據前述分析，相關的政府文件已明確，訟爭房產可通過補交土地出讓金後，辦理過戶登記手續。訟爭房產過戶的前提條件已具備，因此建設公司應按照協議約定，協助梁某辦理訟爭房產過戶手續。

租學校辦公樓改建商場 被判租約無效並恢復原貌

2006年經廈門市規劃局核准，華天學院辦公樓等建設項目獲批取得《建設工程規劃許可證》，項目性質為文教用地。2012年1月，華天學院與王某簽訂一份《租賃協議書》，華天學院將其南側教工配套設施一期房產負一層、一層、二層及二層樓頂、靠西側圓形建築三層即教工活動中心及其樓頂，出租給王某經營使用。王某依約支付租金，並接收租賃物。
後王某擬將承租的建築物改為商場，在改建過程中，城市管理行政執法局函告華天學院，認為華天學院不得擅自變更建設工程規劃許可條件進行建設，不得擅自改變建築物使用功能，應嚴格按照建設工程規劃許可證規定的要求進行建設，並立即對改建部分自行整改。因華天學院和王某的合同已實際履行，雙方就租賃協議效力產生的爭議協商無果，華天學院遂向法院起訴，請求判令：確認王某與華天學院所簽訂的租賃協議無效，判令王某立即將該協議項下的建築物恢復原狀並交還華天學院。
廈門中院審理後判決，確認王某與華天學院簽訂的《租賃協議書》無效，王某立即將租賃的建築物恢復原狀並交還華天學院。
■法官說法
擅自出租劃撥土地上房屋並改變用途無效
廈門中院民五庭法官章毅分析指出，本案的焦點問題在於訟爭租賃協議的效力如何。
訟爭租賃房產的用地性質為劃撥用地，依據城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例之規定，國有劃撥土地上的建築物未經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，是不得轉讓、出租及抵押。
本案中，華天學院應嚴格按照建設工程規劃許可證規定的要求進行建設，不得擅自變更建設工程規劃許可條件進行建設，不得擅自改變建築物使用功能。鑒於《租賃協議書》對訟爭房產使用的約定已改變建築物的使用功能，依法不應許可。因此，相關職能部門已明確予以制止，要求整改。由於華天學院辦學屬公益性質，其建設用地的審批及建設工程許可均應嚴格規范。本案訟爭房產的租賃方已將租賃建築物改建為商場，而商場的使用功能與該建築物原設計用途為人防、餐廳、辦公、會議、休息的使用功能完全不同。鑒於對學校應嚴格管理和有利於學生的學習及安全保障，對王某將租賃建築物改建為商場將影響學校氛圍或損害社會公共安全應有所預見，並予限制，因此，雙方簽訂的《租賃協議書》應視為無效合同。依據合同法之規定，合同無效後，因該合同取得的財產，應當予以返還。故王某所取得訟爭租賃房產亦應予以返還。

⑶ 土地租用法律問題

關於租用土地的相關流程和法律上的問題如下：
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院55號令）
第二十八條土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建築物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。
第二十九條土地使用權出租，出租人與承租人應當簽訂租賃合同。
租賃合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。
第四十四條劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。
第四十五條符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：
（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；
（二）領有國有土地使用證；
（三）具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；
（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。
轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。
《中華人民共和國城市房地產管理法》[20070830]
第三十九條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
第五十六條以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規定。
《劃撥土地使用權管理暫行辦法》（國家土地管理局令（92）第1號）[19920308]
第五條未經市、縣人民政府土地管理部門批准並辦理土地使用權出讓手續，交付土地使用權出讓金的土地使用者，不得轉讓、出租、抵押土地使用權。
國家土地管理局關於貫徹《城市房地產管理法》做好土地登記工作的通知（一九九五年一月一日[1995]國土[籍]字第8號）
三、關於國有土地使用權出租登記
根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十一條的規定，土地使用權出租，包括出租房屋等地上建築物涉及土地使用權出租的，必須辦理土地使用權出租登記。以劃撥方式取得的土地使用權出租的，應按《城市房地產管理法》第五十五條辦理，並在土地登記時註明租金中所含土地收益，土地使用權出租登記後發給承租人土地使用權承租證明書。
《浙江省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法》（省政府（1992）第19號令）
第三十四條土地使用權及其地上建築物、其他附著物出租時，出租人應與承租人簽訂租賃合同。
未按出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。
第三十五條土地使用權及其地上建築物、其他附著物出租時，出租人和承租人應在租憑合同簽訂之日起三十天內，按規定辦理租賃登記手續。
三、公司能否將閑置土地出租給其他人
土地租賃權是一種用益物權，對他人所有的物，在一定范圍內進行佔有、使用、收益、處分的他物權。
現階段，土地使用權出租分為兩種類型，一種是劃撥土地使用權出租，另一種是出讓土地使用權出租。區分不同類型出租條件不盡相同。
出讓取得土地使用權出租的條件：
（1）出租人必須是通過出讓依法取得國有土地使用權的受讓人，持有國有土地使用權證書，才能對土地具有處分權，合法地轉移其土地使用權。（2）土地使用權出租時，出租人具有土地使用權證的同時，要具有地上建築物、其他附著物的所有權證，即土地使用權人和房屋所有權人必須是一致的。
（3）土地使用權出租時，以出讓方式取得土地使用權的原土地使用權人必須按照出讓合同的約定支付出讓金，並依合同規定的期限、條件進行一定的投資開發。
（4）土地使用權出租不得違反土地使用權出讓合同的規定。
（5）共有土地使用權出租的，必須徵得其他共有人的書面同意，以保證不影響土地的交付使用。
劃撥土地使用權出租條件：
必須按規定將劃撥土地轉變為出讓土地，這時才能進行出租，直接將劃撥土地出租的行為無效。
劃撥土地使用權出租其他條件為：（1）土地使用者為組織或個人。（2）領有國有土地使用證。（3）具有地上房屋的產權證明。（4）簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金的。（5）出租土地使用權，其地上建築物、其他附著物使用權隨之出租，出租地上建築物、其他附著物使用權，其使用范圍內的土地使用權隨之出租。

⑷ 國家行政機關以其劃拔的國有土地使用權對外出租的協議是否有效

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條的規定，國有劃撥土地使用權未經市、縣人民政府土地管理部門批准、登記，不得轉讓、出租和抵押。

因此該出租協議是無效的。

⑸ 劃撥土地買賣合同具有法律效力嗎

對於劃撥土地房屋轉讓合同，如果合同內容真實合法，當事人均具有相應的民事行為能力，不違背公序良俗，不損害國家、集體、他人的合法權益的，是具有法律效力的。
【法律依據】
《中華人民共和國民法典》第一百四十三條
具備下列條件的民事法律行為有效：
（一）行為人具有相應的民事行為能力；
（二）意思表示真實；
（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。
第四百六十九條
當事人訂立合同，可以採用書面形式、口頭形式或者其他形式。
以電子數據交換、電子郵件等方式能夠有形地表現所載內容，並可以隨時調取查用的數據電文，視為書面形式。
第四百七十條
合同的內容由當事人約定，一般包括下列條款：
（一）當事人的姓名或者名稱和住所；
（二）標的；
（三）數量；
（四）質量；
（五）價款或者報酬；
（六）履行期限、地點和方式；
（七）違約責任；
（八）解決爭議的方法。
當事人可以參照各類合同的示範文本訂立合同。

⑹ 劃撥方式取得使用權的國有土地上的房屋租賃合同有效嗎

劃拔性質的土地的房屋只要是該房屋的產權人或由產權人授權委託的代理人與承租人簽訂的租賃合同，並符合我國法律規定合法用途都是有效的。

⑺ 劃撥土地出租未改變土地使用性質，所簽定的租賃合同是否無效

不能說合同是無效的，合同無效僅限於合同法規定的五種情形，出租劃撥土地要辦理登記，土地收益上繳國家，其他還是歸單位所有

⑻ 國有企業的土地出租給他人合法嗎

法律分析：國有企業的土地是通過出讓的途徑取得，是可以將土地使用權出租給其他人的，如果是劃撥取得的，出租時要經有關部門的批准。

法律依據：根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十八條規定：土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建築物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十九條規定：土地使用權出租，出租人與承租人應當簽訂租賃合同。租賃合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規定：符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：(一)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；(二)領有國有土地使用證；(三)具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；(四)依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。

⑼ 國有劃撥土地轉讓合同是否有效

一、所述的土地買賣應是土地使用權買賣。
有審批權的人民政府的批准許可，轉讓後受讓人依法對土地出讓金的繳納
二、如案件中的土地使用權買賣是已經經有審批權的人民政府的批准許可，受讓人依法對土地繳納出讓金，可適用物權的不動產善意取得制度，第三取得該土地使用權，理由如下：
1、乙方為國家一部門，其土地應為劃撥方式取得。
國土法 第五十四條
建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批准，可以以劃撥方式取得：
（一）國家機關用地和軍事用地；
2、法律規定轉讓劃撥土地使用權須經過法定機關批准，且繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用後，方可使用土地。因此，甲是基於有與該國家部門的有效合同佔有該土地，雖未辦理登記手續，但該土地已不具有民法上限制流通物的法律屬性，所以甲處分該土地時可適用民法上相關的法律規定。
3、所以甲與第三的人土地使用權買賣合同並沒有違反法律強制性規定，土地已不具有民法上限制流通物，適用物權法上的不動產善意取得制度。
附部分相關法律依據：
國土法 第五十五條
以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標准和辦法，繳...一、所述的土地買賣應是土地使用權買賣。
有審批權的人民政府的批准許可，轉讓後受讓人依法對土地出讓金的繳納
二、如案件中的土地使用權買賣是已經經有審批權的人民政府的批准許可，受讓人依法對土地繳納出讓金，可適用物權的不動產善意取得制度，第三取得該土地使用權，理由如下：
1、乙方為國家一部門，其土地應為劃撥方式取得。
國土法 第五十四條
建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批准，可以以劃撥方式取得：
（一）國家機關用地和軍事用地；
2、法律規定轉讓劃撥土地使用權須經過法定機關批准，且繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用後，方可使用土地。因此，甲是基於有與該國家部門的有效合同佔有該土地，雖未辦理登記手續，但該土地已不具有民法上限制流通物的法律屬性，所以甲處分該土地時可適用民法上相關的法律規定。
3、所以甲與第三的人土地使用權買賣合同並沒有違反法律強制性規定，土地已不具有民法上限制流通物，適用物權法上的不動產善意取得制度。
附部分相關法律依據：
國土法 第五十五條
以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標准和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用後，方可使用土地。
中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例
第二十五條第二款土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准

⑽ 關於國有劃撥土地出租相關法律

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條的規定：
國有劃撥土地使用權未經市、縣人民政府土地管理部門批准、登記，不得轉讓、出租和抵押。原告出租的土地屬國有劃撥土地，雙方簽訂合同時未按規定辦理批准登記手續。

《中華人民共和國合同法》第五十二條規定：
違反法律、行政法規強制性規定的合同，應屬無效。
根據《中華人民共和國合同法》第五十六條的規定：
無效合同自始沒有法律約束力。被告繼續使用該宗土地已喪失了合法依據。
同時依據該法第五十八條的規定，合同無效後因該合同取得的財產應當予以返還，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。因此，被告應當將佔用的該宗土地返還給原告。