購房宣傳圖有沒有法律效力

A. 開發商的廣告宣傳資料是否具有法律效力如果資料不實或虛假宣傳，能否作為買受人的索

該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。」 律師提示： 購房人在入住後發現上當受騙時，首先要弄清商業廣告屬於要約邀請還是要約。如果屬於要約邀請，則在法律上無約束力。此時，如果購房人發現建成房屋與預售廣告中許諾條件不符，不能基於該廣告而追究開發商的違約責任，只能根據廣告法的有關規定追究廣告商或開發商發布虛假廣告的責任。 如果開房商在廣告中作出根本無法實現的承諾，則屬於締約過程中民事欺詐行為。購房人可要求開發商承擔締約過失責任。 所以，購房人在簽訂預售合同時應設法將廣告許諾的條件納入預售合同中，使其成為合同條款，以便日後追究預售方違約責任時有合法依據。 另外, 《商品房銷售管理辦法》第十五條規定，房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。

B. 廣告宣傳有法律效力嗎

我們談房屋廣告的法律效力，主要根據廣告性質來分析。 有些發展商會將在廣告中的某些許諾和購房者的條款寫到正式的「購房合同」中，這時就已經不是廣告，而是合同條款了，其法律效力是明確、有效的。但同時也有一些廣告語不能或沒有變成合同條款，我們所討論的是這些廣告。這些廣告由於其內容的明確程度不同，性質也不同，應當區別對待。 有些廣告內容屬發展商宣傳所需的誇張性語言，目的是為了引起注意、製造聲勢、氛圍，並沒有明確的指標，如「理想居所」、「居家首選之地」、「溫馨家園」等詞。我認為這些廣告僅僅構成了要約邀請，沒有法律上的約束力。 什麼是要約邀請呢，我國《合同法》第十五條規定：「要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請」。發展商發布上述廣告，只為引起人們的注意，惟一目的是吸引廣大的客戶向自己打來電話發出要約。至於究竟是不是「理想居所」或「居家首選之地」，完全由客戶自已認識和決定，發展商並沒有做許諾，所以無需為此承擔責任。 有些廣告則完全不同，標明了價格、位置、裝修條件、物業管理條件、配套設施設備、贈送的物品或優惠等，我認為這些廣告已經構成了一種要約，具有法律意義上的約束力。 《合同法》第十四條規定：「要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規定：（一）內容具體確定；（二）表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束」。構成要約的廣告是希望和他人訂立合同的意思表示，而前面我們所說的構成要約邀請的廣告，也是希望和他人訂立合同的意思表示，那麼兩者如何區別呢，他們的區別就在於內容是否具體確定以及發展商是否受該廣告約束。一般的廣告僅僅是一種要約邀請，但如果其確實就房屋質量、價格、位置或配套設施設備、贈送物品等重要方面做出明確的說明，並且確實是這些方面對購房者最終做出購買決定起著極大作用，那麼就可以認為其內容是具體確定的。這些廣告內容都是針對購買其房屋的客戶而言的，說明只要客戶與發展商簽訂房屋買賣合同並且雙方沒有其他改變廣告內容的意思表示，發展商就應該受廣告約束，向客戶提供廣告中提到的優惠和便利。 《合同法》第十五條規定：「商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約」，這種廣告就不再是簡單的要約邀請，而是一種要約。《合同法》第十五條規定：「要約到達受要約人時生效」，就是說構成要約的廣告在發布後即具有一定的法律效力，發布廣告的發展商不能夠輕易改變其廣告許諾。 詳細分析「要約」、「要約邀請」兩個詞對廣大客戶有什麼意義呢？比如您是一位準備買房的客戶，你看到一個詳細說明的廣告，很感興趣，你告知發展商，願意按照廣告條件來購買其房屋，這時候你的意思表示就是一種承諾。《合同法》第二十五條規定：「承諾生效時合同成立」，就是說，如果發展商沒有聲稱其不再提供廣告中的一種或幾種條件，那麼就意味著雙方間已經確立了合同。即使這些廣告內容沒有被歸為合同條款，也是雙方間合同的組成部分，雙方都要遵守。由於廣告內容沒有被寫在合同里，所以引發出很多問題。發展商借口合同中沒有規定而不兌現自己在廣告中的許諾，這是一種不講商業信譽的表現，也是不符合法律規定的。同時，建議廣大的購房者最好將廣告中的一些條件明確寫在購房合同中，以免出現一些不必要的麻煩，更好地維護自己的權益。

C. 買房子應當注意哪些法律問題

一、五證。
五證，一個是建設用地規劃許可證，第二是建設工程規劃許可證，第三是建設工程開工許可證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫「五證」。其中前兩個證是由規劃局核發，開工許可證是由建委核發，國有土地使用證和商品房預售許可證是由土地資源和房屋管理局核發。
買房時如何看待「五證」?交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，如果存在這兩證，看準確了，一般原則上就不會存在什麼問題了，特別是預售許可證。
特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。
二、個人在購房中，大體上分三個階段。
第一，購房前的准備，我們在購房前除了要考慮地理位置、戶型以及周邊環境等因素外，非常重要的一點是應該對開發商或者房主(二手房)的資信能力進行了解。
例如，購房一手房就要提前考慮到開發商在房地產市場中的信譽如何;前期樓盤質量如何;施工隊伍是哪家建築企業;業主評價如何;資金實力如何;是否存在資金鏈斷裂風險等。
購買二手房則要特別針對對房主的身份信息、婚姻狀況、工作單位、收入、個人品行、售房動機、經濟實力等因素進行仔細調查。
第二，簽訂認購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應該注意到查驗五證。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預售登記，這是購房中的第二個階段。
第三，交房和辦理產權登記，就是開發商在辦理完登記後，簽收「兩書」，接受物業，申領產權證。
三、購房過程中涉及到的具體法律問題
售樓宣傳海報(售樓書)有沒有法律效力?
宣傳海報通常是開發商所做的宣傳廣告，有些海報可以界定為法律上的要約邀請，是可以具備法律效力的。
售樓海報往往體現的是樓盤外觀圖、小區整體布局圖、價格、地段、房型、規劃配套、優惠條件以及投資者等信息，根據最高法相關司法解釋的規定，如果要從法律上確保宣傳海報本身具有法律效力，可以把宣傳海報中的具體內容明確的寫到商品房銷售合同中或者將宣傳海報內容作為售房合同的附件，以此制約開發商虛假宣傳和後期的違約行為。即使不對宣傳海報進行約定，我們在買房時也一定要對宣傳海報進行留存，如果一旦日後就房屋格局、面積、質量、小區環境等事宜發生糾紛，將可能成為贏得訴訟的關鍵證據。
提醒購房人要注意，認購書里的定金和訂金的區別，定金是一個專業法律術語，其目的是在於對合同的成立、履行其擔保作用，一方不履行合同義務的無權要求返還定金，接受定金的不履行債務的應該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔保作用，它只是起擔保作用，一方不履行合同義務可以要求返還訂金。所以，在認購書中寫的定金一定要分清是「定」還是「訂「。通常房地產開發商在認購書中都規定定金條款，一旦要求退房定金將不退還。
建議：購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應當在簽訂認購協議之日起多少日之內前來與賣房商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同不能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。

D. 宣傳資料和沙盤圖是否構成合同內容

法律分析：開發商向購房者提供的小區沙盤，具有促銷廣告的效應，但其促銷廣告的內容是否構成購房合同的內容，還應視具體情況而定。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規定:「商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。"因此，在一些特定的情況下，沙盤上的描述還是會產生法律效力的，但是是有限定的，也就是要在「商品房開發規劃范圍內」，而且還要是:"具體確定」的，同時也必須是對「合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響」。具備上述條件的沙盤描述內容，即使該說明和許諾沒有載人商品房買賣合同中，也會被視為購房合同的內容，對雙方產生法律效力。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第四百六十九條 當事人訂立合同，可以採用書面形式、口頭形式或者其他形式。

書面形式是合同書、信件、電報、電傳、傳真等可以有形地表現所載內容的形式。

以電子數據交換、電子郵件等方式能夠有形地表現所載內容，並可以隨時調取查用的數據電文，視為書面形式。

E. 開發商的效果圖和施工圖哪個有法律效應

開發商效果圖是開發商宣傳的一部分，是對購房人的一種承擔，具有法律效力，如果開發商的房屋不符合效果圖，可以視為開發商違約。

F. 購房合同上的圖紙有法律效力嗎

它是物權的原始依據。

G. 如果購房合同里沒有戶型圖開發商的宣傳戶型圖可不可以作為購房合同的一部分

購房面積有差異怎麼維權？<p>合同沒有約定或者約定不明確的，應適用《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規定處理。<p>歸納而言，確定的原則包括：<p>1、購房人能否解除合同。<p>面積誤差比在3%以內(含3%)，購房人無權解除合同；面積誤差比超出3%，購房人則有權解除合同，開發商應返還已付購房款及利息。需說明的是，在後一種情形，購房人對是否解除合同具有選擇權，即購房人同意繼續履約亦可，可視自身情況決定。<p>2、購房款如何結算。<p>合同繼續履行的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款按合同約定的計價面積單價據實結算，即「多退少補」；房屋實際面積大於合同約定面積的，超出3%部分的房價款由開發商承擔，所有權歸購房人；房屋實際面積小於合同約定面積的，超出3%部分的房價款由開發商雙倍返還購房人。<p>上述法律規定僅用於規范商品房買賣，不適用於二手房交易。二手房面積差異糾紛，則主要是依據雙方合同約定以及公平合理原則處理

H. 開發商的廣告也有法律效力 廣告別再隨手丟

樓盤廣告常常巨幅掛在城市裡顯眼位置，赫然成了一道城市風景，看到廣告而心動買房的業主也不佔少數。那麼，這些開發商懸掛在外、面向大眾的廣告是否也具有法律效力？廣告上誘人的宣傳標語是否可以等同於開發商的承諾？這些問題你應該知道答案，以免損壞自身權益。

售樓廣告上的內容，開發商應兌現嗎？

售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內容沒有寫入合同中，即使將來這些宣傳沒有兌現，開發商一般也不會因此而承擔責任。

宣傳海報通常是開發商所做的宣傳廣告，有些海報可以界定為法律上的要約邀請，是可以具備法律效力的。
售樓海報往往體現的是樓盤外觀圖、小區整體布局圖、價格、地段、房型、規劃配套、優惠條件以及投資者等信息，根據最高法相關司法解釋的規定，如果要從法律上確保宣傳海報本身具有法律效力，可以把宣傳海報中的具體內容明確的寫到商品房銷售合同中或者將宣傳海報內容作為售房合同的附件，以此制約開發商虛假宣傳和後期的違約行為。即使不對宣傳海報進行約定，我們在買房時也一定要對宣傳海報進行留存，如果一旦日後就房屋格局、面積、質量、小區環境等事宜發生糾紛，將可能成為贏得訴訟的關鍵證據。如果開發商在這些材料上寫得非常明確具體，內容確定，如「送多少錢的精裝修」，「綠化面積達到多少平方米」等等，這些內容將對房屋價格以及購房人是否買房產生重大影響，即使這些內容沒有寫入合同，開發商也要兌現。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發生糾紛，可以作為證據。

參考法條：《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條

房地產商承擔虛假廣告民事責任的必要條件有什麼？

（1）房地產商發布了虛假廣告。購房者要能夠證明廣告的內容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產商主觀故意所為。這是房地產商承擔責任的前提。

（2）購房者是受到欺騙和誤導。購房者因為依賴（虛假）廣告，對該廣告承諾的內容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導。如果購房者在購房前已知或應知廣告內容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關，則不能認為是受到了欺騙和誤導。

（3）購房者的合法權益受到了侵害。購房者的合法權益受到實際發生的損害，這種損害包括財產的、金錢的、精神的。

（4）損害和虛假廣告之間有因果關系。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導了購房者，給購房者的權益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關系。

參考法條：《 廣告法》第三十七條

（以上回答發布於2015-10-20，當前相關購房政策請以實際為准）

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I. 開發商效果圖的法律效力

法律分析：效果圖只是供宣傳廣告之用,即使出現在招投標中,也只供參考。

法律依據：《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第十八條 「由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。」根據該條規定，房地產開發商未按期為其辦理已構成違約。同時按照該條第二款的規定，你朋友可以按照以付購房款的總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准來計算其所受損失，並可以要求房地產開發商予以賠償。